上虞2021年房地產(chǎn)市場調(diào)研報告■城市解讀

△城市概況△城市經(jīng)濟(jì)△城市規(guī)劃△城市概況?區(qū)域交通樞紐：素有“九省通衢〞之稱，境內(nèi)云集杭甬高速、上三高速、杭甬鐵路、杭甬運(yùn)河、104國道、329國道等多個主力交通動脈，到寧波港和蕭山國際機(jī)場都只需45分鐘車程，5000噸級的上虞港也是杭州灣南岸紹興市唯一的出海碼頭。?歷史文化名城：上虞具有悠久的歷史和文化積淀，有“青瓷之鄉(xiāng)〞的美譽(yù)。自建縣以來2000余年，孕育了很多在中國歷史上知名的杰出人才，人杰地靈，民風(fēng)淳樸，尚文的傳統(tǒng)比較濃厚?！鞒鞘薪?jīng)濟(jì)2021年上虞市地區(qū)生產(chǎn)總值到達(dá)348.34億元，按可比價計算，比上年增長8.6%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值24.35億元，增長3.2%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值212.36億元，增長8.5%,其中工業(yè)增加值186.28億元，增長9.3%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值111.63億元，增長10.2%。按戶籍人口計算，人均生產(chǎn)總值達(dá)45067元。2021年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)24360元，比上年增長12.8%；農(nóng)村居民人均純收入首破萬元大關(guān)，達(dá)10859元，增長12.3%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出15326元，增長7.9%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出7699元，增長5.5%。年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積27.82平方米，農(nóng)村居民人均住房面積57.1平方米?！鞒鞘幸?guī)劃?城市開展策略：“北進(jìn)西擴(kuò)、南拓東連、沿江開發(fā)、提升老城〞?規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一軸兩翼三心三環(huán)?規(guī)劃居住組團(tuán)：老城、城北、城南、濱江和西南組團(tuán)?城市開展定性：浙東北重要的交通樞紐型城市，先進(jìn)制造業(yè)生產(chǎn)基地，具有濱江特色的生態(tài)城市。曹娥江西岸在城市外擴(kuò)中迎來全新機(jī)遇：早先以城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)功能定位的曹娥江西岸，在上虞最新城市規(guī)劃中迎來全新開展機(jī)遇，規(guī)劃為“一個整體、有機(jī)、舒適、便捷、高效的現(xiàn)代復(fù)合型可持續(xù)開展的新水岸、新生活〞的濱江組團(tuán)和以居住功能為主的西南組團(tuán)讓曹娥江西岸城市功能更完美、更宜居。△城市規(guī)劃曹娥江西岸城市設(shè)計—香港國際工程設(shè)計研究院規(guī)劃有意識地將文化娛樂、游憩購物、商業(yè)辦公、生活居住和產(chǎn)業(yè)開發(fā)等公共空間功能復(fù)合在一起，“一心兩核三軸三帶六點(diǎn)〞的規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)筑高度互動的城市格局和豐富的都市體驗(yàn)，功能分區(qū):1〕商業(yè)文化區(qū)2〕商務(wù)辦公金融區(qū)3〕濱水商業(yè)娛樂區(qū)4〕高尚居住區(qū)△城市解讀總結(jié)?一個古老而嶄新的城市：有著2000余年的建縣歷史的上虞，憑借自身區(qū)域、交通、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)優(yōu)勢迎來全新開展機(jī)遇，擁有機(jī)電、化工、輕紡等三大全的支柱產(chǎn)業(yè)，并擁有12家上市公司，全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣〔市〕一直榜上有名。?曹娥江西岸在城市外擴(kuò)中迎來全新機(jī)遇：早先以城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)功能定位的曹娥江西岸，在上虞最新城市規(guī)劃中迎來全新開展機(jī)遇，規(guī)劃為“一個整體、有機(jī)、舒適、便捷、高效的現(xiàn)代復(fù)合型可持續(xù)開展的新水岸、新生活〞的濱江組團(tuán)和以居住功能為主的西南組團(tuán)讓曹娥江西岸城市功能更完美、更宜居。■地塊解讀△用地周邊環(huán)境調(diào)查△地塊交通條件調(diào)查△周邊配套設(shè)施調(diào)查△地塊綜合評價和建議△用地周邊環(huán)境調(diào)查中心居住區(qū)△用地周邊環(huán)境調(diào)查△地塊交通條件調(diào)查△地塊交通條件調(diào)查?交通條件優(yōu)越，舜江西路、人民中路可暢達(dá)城市各角落：借助作為上虞城市東西中軸、城市一環(huán)線的人民中路、舜江西路，本地塊可以相當(dāng)便捷地溝通城市各角落，交通條件十分優(yōu)越；?舜江西路為城市主干道，公交線路較多：雙向四車道的舜江西路作為城市交通主干道，目前有609、116、118三條公交線路，并在地塊前就設(shè)有公交站點(diǎn)〔臥龍大酒店站〕；?花園路、聚英路、通江路非城市干道，暫無公交：雙向單車道設(shè)計花園路、聚英路及通江路，并非城市干道，目前并無公交線路設(shè)計；?舜杰路、人民中路良好交通資源可以借用：舜杰路與人民中路作為城西重要城市道路，目前都有數(shù)條公交線路經(jīng)過，最近公交站點(diǎn)離本地塊也只有一個路口的距離，成熟交通資源完全可以借用?！髦苓吪涮自O(shè)施調(diào)查中心居住區(qū)△周邊配套設(shè)施調(diào)查?生活配套齊全，生活氣氛成熟：舜江西路以東的中央居住區(qū)經(jīng)過數(shù)十年的開展，與日常生活息息相關(guān)的便利店、銀行、通訊、藥店、餐飲、娛樂等便民效勞性質(zhì)的商業(yè)配套設(shè)施及托幼中心、開發(fā)區(qū)中小學(xué)、舜泉大酒店、舜杰大酒店等生活配套設(shè)施已相當(dāng)豐富，舜江西路更集中了上虞中醫(yī)院、厚誠口腔醫(yī)院、人民公園、白象公園等城市重要配套，區(qū)域內(nèi)更有上虞中學(xué)、紹興文理學(xué)院上虞分院、濱江公園等；?規(guī)模主題商業(yè)目前相對欠缺：諸如品牌大超市或百貨商場的主題商業(yè)工程在本區(qū)域較為稀缺，致使本區(qū)域居民日常生活中的大件商品消費(fèi)仍需要過江到老城區(qū)的大通商城或一百才能滿足；?分布不均勻，集中于舜江西路東側(cè)：由于城市開展的功能定位不同，與百姓生活相關(guān)的配套設(shè)施目前集中分布在舜江西路東側(cè)區(qū)域，而除了上虞中學(xué)、紹興文理學(xué)院上虞分院之外，舜江西路西側(cè)區(qū)域的生活配套設(shè)施相當(dāng)稀缺?！鞯貕K綜合評價和建議?地塊規(guī)整，便于規(guī)劃設(shè)計：地塊地形根本為方正的幾何矩形，十分規(guī)整，十分便于規(guī)劃設(shè)計者實(shí)施建筑布局及景觀園林的營造，為建筑與景觀設(shè)計創(chuàng)造了良好的地理?xiàng)l件；?自然歷史人文資源欠缺，地段交通配套優(yōu)勢明顯：從外部資源條件分析，本地塊周邊除曹娥江之外無其它自然歷史人文資源，曹娥江資源也只能是間接借用。因把守上虞城市主干道的舜江西路及人民中路，緊鄰生活已經(jīng)十分成熟的沿江中央生活區(qū)，在地段交通配套等方面的優(yōu)勢相當(dāng)明顯；?地塊規(guī)模上無明顯優(yōu)勢，園區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施相對單一：本地塊總建面約13萬方，與上虞主要在售樓盤相比，規(guī)模上并不占優(yōu)勢，在園區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計上相對單一〔目前只有沿街商鋪〕，無會所、運(yùn)動設(shè)施等其它與業(yè)主日常生活緊密相關(guān)的其它配套設(shè)施，但這一缺乏可以通過地塊外圍成熟城市配套資源來彌補(bǔ)。?市場供求關(guān)系根本保持平衡：除去拆遷安置房和二手房的影響因素，上虞近年來的商品房年消化量在40萬方左右，而每年商品房新增供給量也接近在這個水平，整體市場供求關(guān)系保持根本平衡的狀態(tài)，即使在2007年樓市低迷的不利局勢下，開盤去化速度放緩的不利影響下，這個供求狀態(tài)也沒有根本性的改變；?小高層、高層為代表的電梯物業(yè)逐漸成為公寓類樓盤的主力產(chǎn)品：經(jīng)過數(shù)年的長足開展，以小高層、高層為代表的電梯物業(yè)已成功取代多層物業(yè)成為上虞公寓類產(chǎn)品的主流建筑形態(tài)，特別是在容積率2.0左右遍布的城北新區(qū)板塊，電梯物業(yè)以其便捷、時尚、舒適等特點(diǎn)已被廣泛接受，并逐漸成為一種流行趨勢；△供求形勢分析?在售樓盤以100㎡以上的三、四房大戶型為主：縱觀上虞樓市在售商品房工程，主力供給與消費(fèi)區(qū)間都集中在100—150左右的三房四房戶型，在沒有足量的外來人口的城市背景下，房產(chǎn)消費(fèi)根本以包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在內(nèi)的本地人為主，根本以家庭為單位的購置消費(fèi)為主，針對年輕人或首次職業(yè)的剛性消費(fèi)需求的中小型戶型目前仍是一個市場空白；?剩余房源及近階段供給主力集中在城南板塊：比照近階段樓市供給的主力開展板塊城北與城南，以公寓類產(chǎn)品為主的城北板塊整體銷售去化速度要快于城南板塊，目前樓市剩余房源相對集中在城南在售的幾個工程，在城北沒有新增土地供給的形勢下，上虞樓市近階段的供給主力也將集中在城南板塊；△供求形勢分析上虞房地產(chǎn)市場經(jīng)過數(shù)十年的長足開展，已形成了老城區(qū)、城北、城南、城西四個主要開展板塊，由于城市功能定位及建設(shè)推進(jìn)速度不同，各版塊開展水平各不相同，由于可供開發(fā)土地有限，老城區(qū)板塊根本是無房可售的狀況，城北與城南是上虞樓市最主要的供給銷售板塊，但城北板塊快速上漲的價格也給該板塊的后續(xù)走勢帶來不確定影響，而城西板塊因分布較分散等原因在整個上虞樓市板塊中的影響力較弱?！靼鍓K開展水平分析?可供開發(fā)土地十分有限：作為上虞傳統(tǒng)城市中心，是上虞最早開發(fā)建設(shè)的城市區(qū)域，也是目前上虞城市配套最為成熟的區(qū)域，拆遷安置本錢相當(dāng)高，可用于商品房開發(fā)的土地也十分有限；?目前根本上無可售房源：前期只有濱江豪園等零星性的小規(guī)模工程在售，目前該工程已交付入住，目前這個階段根本上處于無房可售的狀態(tài)；?二手房成交的活潑區(qū)域：由于老城區(qū)新建可售商品房十分稀缺，目前階段更處于無房可售的階段，對于許多對老城區(qū)成熟生活氣氛較為依賴的購房者而言，購置老城區(qū)成色較好二手房成為退而求其次的選擇，因此這一區(qū)域的二手房市場一直保持著成交活潑狀態(tài)。△板塊開展水平分析/老城區(qū)板塊△板塊開展水平分析/城北新區(qū)板塊代表性公寓類項(xiàng)目總建面（㎡）容積率物業(yè)類型綠地率（％）建筑密度（％）總戶數(shù)車位配比（％）主力戶型（㎡）陽光假日22萬1.9小高層、高層4317.8156870％87-189金通華府約20萬1.66小高層、高層19110-140東方名都約21萬2.62小高層、高層25.733.946591%65-170淺水灣16萬2.0高層≥30≤2089-165濱江一號6.2萬2.6高層≥35≤15新上海花園16萬多1.12排屋、花園洋房、高層約900130-160?近階段政府著力開展的城市新區(qū)：從以市政府、市民中心為代表的政府辦公機(jī)構(gòu)的全舉遷入到新一百、新大通商城等城市核心商業(yè)設(shè)施的新建，政府在近階段著力建設(shè)城北新區(qū)〔CBD〕的意圖相當(dāng)明顯；?近兩年上虞樓市的主力供給板塊：在政府主導(dǎo)的大規(guī)模城市建設(shè)的良好背景下，城北新區(qū)板塊商品房開發(fā)工程也集中上市，一躍成為上虞樓市的主力供給板塊，也是去化速度最快、成交最活潑的開展板塊；?近兩年上虞樓市價格上漲最快板塊：從2005年高豐家園的3000多均價到現(xiàn)在陽光假日的6000多均價，城北新區(qū)板塊價格增長相當(dāng)迅速，在老城區(qū)無房可售的局勢下，已成為上虞公寓類住宅價格最高的板塊，將其它曾經(jīng)同步開展的板塊拋于身后?！靼鍓K開展水平分析/城北新區(qū)板塊△板塊開展水平分析/城南居住板塊?從孤軍奮戰(zhàn)到板塊聯(lián)動：從早期多元世紀(jì)城個盤支撐城南板塊大局到今天天香華庭、南都花園、銀河灣、江南一品等眾星捧月的格局，城南板塊的開展取得了長足的進(jìn)步，但公寓類產(chǎn)品的價格增長速度明顯慢于城北新區(qū)板塊；?配套缺乏情況正逐步得到改善：以雙向四車道的百豐公路拓寬改建為代表的相關(guān)城市配套設(shè)施的建設(shè)正在有序開展中，一直制約城南板塊開展的配套缺乏的狀況正在得到逐步改善；?低密度建筑形態(tài)為主，價格差異性較大：由于原生山水的先天環(huán)境優(yōu)勢，在產(chǎn)品規(guī)劃上，城南板塊以別墅、排屋、多層為代表的低密度建筑成為主要物業(yè)類型，兼顧高層電梯、空中別墅等物業(yè)類型，從3000多的普通公寓到數(shù)百萬的別墅，價格水平差異性較大?！靼鍓K開展水平分析/城西居住板塊代表性公寓類項(xiàng)目總建面（㎡）容積率物業(yè)類型綠地率（％）建筑密度（％）總戶數(shù)車位配比（％）主力戶型（㎡）嘉和園13萬1.37排屋、多層、小高層、高層3578989%120-130檀宮6萬排屋241400%200-300百花莊園4.5萬排屋55265-325天香西園13萬1.85小高層、高層31.225.593081%87-124△板塊開展水平分析/城西居住板塊?傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)形象的蛻變：雖然經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿江區(qū)塊早在上世紀(jì)末就啟動了商品房的開發(fā)，目前在沿江也已形成成片的中央居住區(qū)，但在局部上虞購房者心中這里仍是一個工業(yè)區(qū)，然而隨著濱江組團(tuán)創(chuàng)新規(guī)劃的推進(jìn)，曹娥江西岸的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)單一的工業(yè)區(qū)的功能正在悄悄發(fā)生改變；?目前上虞樓市開展最弱的板塊：雖然沿江中央居住區(qū)的商品房開發(fā)時間較早，但在后來的很長一段時間，城西板塊都沒有商品房開發(fā)工程，即使就目前該板塊在售商品房工程而言，分布較分散，特征不明顯，沒有城北與城南抱團(tuán)競爭的強(qiáng)烈板塊凝聚力，相比之下，是目前上虞樓市開展最弱的板塊；?價值洼地板塊，開展?jié)摿薮螅罕容^上虞樓市的各競爭板塊，城西板塊的生活配套成熟度相當(dāng)高〔舜杰路夜晚的繁華程度甚至超越老城區(qū)〕，而目前的價格水平與城南板塊相當(dāng)，價值洼地已形成，隨著城市功能的完善，未來增值潛力巨大。△重點(diǎn)競爭個案分析/嘉和園樓盤基礎(chǔ)信息樓盤位置經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)嘉和路111號開發(fā)商浙江潤土房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計浙江耀江建筑設(shè)計院景觀設(shè)計杭州林道景觀設(shè)計研究院物業(yè)管理廣州奧園物業(yè)管理策劃公司浙江雅思廣告該工程目前除北側(cè)沿街會所之外其它都已是現(xiàn)房，今年年底即可整體交付入住，目前各類物業(yè)形態(tài)都有剩余房源在售，其中小高層、高層的電梯房剩余房源較多，主要集中于1＃、5＃及8＃三幢樓。5812367910△重點(diǎn)競爭個案分析/嘉和園戶型空間設(shè)計戶型范圍小高136－164㎡高層133－143㎡主力戶型164㎡（4房2廳3衛(wèi)）136/142㎡（3房2廳2衛(wèi)）133/143㎡（3房2廳2衛(wèi)）目前在售的小高層、高層產(chǎn)品剩余較多的戶型，多為中間套，與較暢銷的邊套戶型相比，中間套在客廳、陽臺尺度及空間細(xì)節(jié)等方面稍為遜色?！髦攸c(diǎn)競爭個案分析/嘉和園推盤及去化情況推盤規(guī)模先推出排屋、多層，然后分三次推出小高層、高層電梯公寓樓盤售價高層4000元/㎡左右、小高層4200元/㎡左右、多層4500元/㎡左右銷售情況銷售人員稱已銷售70-80%，但實(shí)際詢問過程中發(fā)現(xiàn)多層的4層、小高層的6層這些較好位置的房源仍有，實(shí)際銷售率可能沒這么高滯銷戶型首尾層及中間套戶型宣傳重點(diǎn)在城市發(fā)展的新方向安家點(diǎn)評：作為城西板塊目前唯一在售的公寓類產(chǎn)品，由于位置較偏，其價格水平與城南根本持平，對本地塊參考意義不大，但可截獲其客戶資源，為我所用?！髦攸c(diǎn)競爭個案分析/銀河灣樓盤基礎(chǔ)信息樓盤位置舜耕大道、多元世紀(jì)城西開發(fā)商上虞銀河灣置業(yè)有限公司建筑設(shè)計美國J&H國際設(shè)計機(jī)構(gòu)唯筑建筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計同建筑設(shè)計單位物業(yè)管理——策劃公司杭州盛道營銷機(jī)構(gòu)西A2聯(lián)排別墅：明黃墻面,紅褐筒瓦,陶磚,馬賽克,風(fēng)情露臺,濱水庭院,坡頂線腳設(shè)計。主房單價約6280元/平米；地下室約2800元/平米；工具間約3800元/平米；中庭約2000元/平米；花園贈送。09年3月7日開盤西北側(cè)一幢小高層。該樓幢在整個社區(qū)里位置一般，欲以低價入市叩開市場。前期在售主要為南面的聯(lián)排別墅等產(chǎn)品?！髦攸c(diǎn)競爭個案分析/銀河灣戶型空間設(shè)計（公寓部分）戶型范圍90－145㎡部分躍層200㎡主力戶型91㎡（2房2廳1衛(wèi)）129㎡（2房2廳2衛(wèi)）142（3房2廳2衛(wèi)）陽臺、飄窗等設(shè)計較有特點(diǎn)，但戶型整體得房率較低，僅約75%，實(shí)用性不強(qiáng)?！髦攸c(diǎn)競爭個案分析/銀河灣推盤及去化情況推盤規(guī)模3月7日推出高層西A2樓約120套戶型樓盤售價3270元/㎡起價、均價3880元/㎡左右銷售情況通過低價入市開盤，吸引了部分市民，當(dāng)天看房客戶較多，但成交情況一般。滯銷戶型中間套91平米總價低，但由于得房率不高，銷售情況不甚理想。宣傳重點(diǎn)低價策略開盤、地中海風(fēng)情點(diǎn)評：該樓盤依托多元世紀(jì)城較為成熟的社區(qū)配套以及周邊如南都花園、江南一品等在建樓盤的配套提升，將來居住功能將大為提升，是城南板塊較具代表性的樓盤。△重點(diǎn)競爭個案分析/南都花園樓盤基礎(chǔ)信息樓盤位置城南百豐公路外環(huán)線投資商皇馬集團(tuán)建筑設(shè)計香港何顯毅、浙江中和景觀設(shè)計美國GN施工單位浙江中富策劃公司浙江動腦已有兩次推盤，都是東區(qū)塊的多層房源，整個東區(qū)塊僅剩4幢多層和3幢小高層，這些房源將在第三次推盤一起推出，但具體時間未定，工程推進(jìn)速度較快，目前第一批推出房源已準(zhǔn)現(xiàn)房，會所也已建好。二期推出9-17＃多層房源一期推出1-8＃多層房源△重點(diǎn)競爭個案分析/南都花園戶型空間設(shè)計戶型范圍小高/高層112－141㎡多層89－145㎡主力戶型112㎡（2房2廳2衛(wèi)）125/139㎡（3房2廳2衛(wèi)）89/102㎡（2房2廳2衛(wèi)）112㎡/120（3房2廳2衛(wèi)）小高層/高層戶型與多層十分相似，以客廳為空間中心，盡量保證客廳與主臥朝南向陽設(shè)計，但多層戶型的選擇面明顯更多樣化?！髦攸c(diǎn)競爭個案分析/南都花園推盤及去化情況推盤規(guī)模分兩次推出東區(qū)塊多層產(chǎn)品樓盤售價4500-5000元/㎡左右銷售情況除了頂帶閣的復(fù)式房源較為脫銷外（頂樓贈送），其它戶型都有選擇余地，具體銷售情況不明滯銷戶型2層和5層房源宣傳重點(diǎn)品質(zhì)生活典范點(diǎn)評：雖然該工程目前在售為多層房源，但接下來所推房源就有小高層，而且西地塊產(chǎn)品類型更以小高層/高層電梯公寓為主，將與本地塊天香西園工程產(chǎn)生正面的競爭，隨著準(zhǔn)現(xiàn)房和精裝樣板及會所實(shí)景的呈現(xiàn)，該工程目前以品質(zhì)為主要訴求，為工程4500-5000元/㎡的價格定位尋求價值支撐，較前期我司對該工程的價格水平跟蹤，實(shí)際價格水平有所下調(diào)?！鲉紊砉€案分析/星辰首府樓盤基礎(chǔ)信息樓盤位置江揚(yáng)路、王充路口開發(fā)商上虞普銀置業(yè)物業(yè)管理戴德梁行（顧問）單身公寓該樓盤根本已售完。上虞目前單身公寓產(chǎn)品不多，星辰首府是一典型代表。由于該樓盤地處上虞城北核心區(qū)位，周邊有大通購物中心、國際時代廣場等商業(yè)配套，將受年輕人及公司白領(lǐng)等人群喜愛。該產(chǎn)品在城北成熟后的出租行情將獲看好。戶型空間設(shè)計（單身公寓）戶型范圍40－60㎡戶型設(shè)計以公共前室串起各戶型，二梯六戶，部分戶型有露臺設(shè)計，房型雖小，但功能布局齊全，基本能滿足日常生活需要。目前剩余戶型不多。04戶型單身公寓，面積46.59平米，單價5490元/平米〔樓層較低〕；而帶露臺的02戶型由于有露臺贈送等利好設(shè)計，單價相對較高，約6280元/平米?！鲉紊砉€案分析/星辰首府△房地產(chǎn)市場解讀總結(jié)■消費(fèi)者調(diào)研△定性分析△定量分析△敏感因素分析

△定性分析△定性分析△定量分析雖然本地塊已明確鎖定了開發(fā)區(qū)企業(yè)白領(lǐng)、居住區(qū)改善換房者及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)力人群，但為更充分了解目標(biāo)消費(fèi)人群的居住需求及消費(fèi)習(xí)慣，我們還是針對地塊東側(cè)居住區(qū)居民進(jìn)行了定量的問卷調(diào)研。本次定量問卷調(diào)研分前后兩次組織，共回收問卷150余份，其中經(jīng)篩選核實(shí)有效問卷量約100份，接下來我們就問卷相關(guān)問題一一分析研究?！鞫糠治?1%的購房者在近期有購房方案，超過了調(diào)查人數(shù)的半數(shù)，在剛性需求帶動下的樓市回暖也在影響著人們近期的購房方案。S1、您最近是否有購房方案？是□否□△定量分析S2、〔如果購房的話〕您首選的板塊是哪里？△定量分析認(rèn)為周邊配套需要改善的各項(xiàng)中，商業(yè)設(shè)施排在第一，其次為環(huán)境綠化、教育設(shè)施、農(nóng)貿(mào)市場。于此對應(yīng)在選擇不會購置原因中，選擇這里是工業(yè)區(qū)、生活不方便的居多。消費(fèi)者對于作為工業(yè)區(qū)功能定位的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)仍存在商業(yè)配套不完善、工業(yè)區(qū)認(rèn)識等方面的顧慮。△定量分析在購房原因里，子女長大，更好的教育排在前列；其次為更好的交通、上班方便；對目前居住小區(qū)不滿、覺得租房不劃算、受周邊買房人影響等因素，也有一定的比例。這些從側(cè)面支持了也我們原來對主力客群的假設(shè)、定位城西核心區(qū)訴求幸福、圈層活動營銷等營銷推廣籌劃的提交思路。Q1、請問您購房的主要原因是什么？〔復(fù)選〕△定量分析購物逛街首選去大通商城，其次為一百，城北新一百，其中光臨次數(shù)最多的商場是大通商城，占半數(shù)以上，足見目前城西居民對于老城區(qū)傳統(tǒng)主題商業(yè)的依賴和本區(qū)塊該類型商業(yè)的缺乏，我們同時也可以在大通商場安排相關(guān)形式的媒體宣傳。Q2、請問您經(jīng)常光臨的購物場所有那些？〔復(fù)選〕A、大通商城B、一百C、城北新一百D、解放路步行街E、其他Q2A、其中您光臨頻次最高的哪家?〔單項(xiàng)選擇，選項(xiàng)同上〕△定量分析大局部人群在休閑時間里選擇去茶樓，其次為KTV，咖啡館等地方消磨時間。其中人群經(jīng)常去的休閑場所茶樓和KTV，總共過半。在定點(diǎn)推廣途徑安排上，可選擇消費(fèi)者光臨較多的茶樓和KTV放置相關(guān)宣傳物料。Q3、請問您平常光臨的休閑場所有那些？〔復(fù)選〕A、茶樓B、咖啡館C、棋牌室D、KTVE、酒吧F、健身房G、其他Q3A、其中您光臨頻次最高的哪家?〔單項(xiàng)選擇，選項(xiàng)同上〕△定量分析Q4、請問您當(dāng)前的居住情況是以下那種？〔單項(xiàng)選擇〕A、自有住房/面積?B、租房/面積?租金?C、單位宿舍/面積?在被調(diào)查人群中，自有住房者有77%，被調(diào)查人群中半數(shù)以上。雖然這一調(diào)查結(jié)果跟樣本選擇的局限性有一定關(guān)系，但也從側(cè)面反映了改善型與首次置業(yè)購房需求在本地塊周邊生活人群中普遍存在的特點(diǎn)。△定量分析Q5、請問您通過哪些渠道來了解房地產(chǎn)信息？〔復(fù)選〕報紙---A電視—B播送電臺----C房產(chǎn)中介----D專業(yè)網(wǎng)站–E售樓處----F戶外廣告----G房交會-----H親友推薦----I休閑場所刊物---J直郵廣告----KQ5A、其中您認(rèn)為哪個渠道最