萬科長安新城工程定位報告第一局部區(qū)域簡介第二局部工程概況及操作思路第三局部大盤專題研究及開發(fā)思考第四局部市場研究、一期客戶定位第五局部產(chǎn)品定位第六局部示范區(qū)建議西安市及長安區(qū)區(qū)劃、人口長安區(qū)總面積為1590平方公里，現(xiàn)轄8個鄉(xiāng)、17個街辦，24個居委會，2021年末全區(qū)常住人口102萬人。08年末全區(qū)戶籍總戶數(shù)257253戶，戶籍總?cè)丝?66586人。其中，農(nóng)業(yè)人口827138人，占總?cè)丝诒戎貫?5.57%；非農(nóng)業(yè)人口139448，占總?cè)丝诒戎貫?4.43%方長安建成區(qū)面積約10平方公里。西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積9983平方公里，總?cè)丝谝呀?jīng)到達837萬，市區(qū)人口已超646萬。西安市土地面積和人口密度（2008年）

來源：西安市統(tǒng)計局

發(fā)布時間：2009-11-23

土地面積常住人口（萬人）

常住人口密度（人/平方公里）

絕對量（平方公里）比重（%）西安市10108100837.52829市

區(qū)358235.4646.231804

新城區(qū)300.364.4321477

碑林區(qū)240.282.7534479

蓮湖區(qū)430.474.5617340

灞橋區(qū)3253.255.261700

未央?yún)^(qū)2622.661.32340

雁塔區(qū)1491.5112.277535

閻良區(qū)2442.425.761056

臨潼區(qū)9159.167.9742

長安區(qū)159015.7102642四

縣652664.6191.29293

藍田縣200819.952259

周至縣294929.254.78186

戶

縣128212.755.88436

高陵縣2872.828.63998長安總?cè)丝?02萬、總面積1590平方公里，地域規(guī)模位列全市首位〔深圳市總面積2021平方公里，長安區(qū)面積相當(dāng)于4分之3個深圳〕長安區(qū)經(jīng)濟及地位長安經(jīng)濟增速位列第一，占西安市GDP比例不斷增加長安區(qū)GDP歷年占全市的比例（億元）

長安區(qū)西安市所占比例2001年26.44733.853.60%2002年32.388233.93%2003年-

940-2004年42.610953.89%2005年5312704.17%2006年8614505.93%2007年11217376.45%2008年14821906.76%2009年223.0727198.20%2021年全區(qū)生產(chǎn)總值完成223.07億元，同比增長15.8%；地方財政一般預(yù)算收入完成9.51億元，同比增長40.5%，較去年凈增2.7億元，增速列全市第一。長安區(qū)西安主城區(qū)長安區(qū)為西安大都市的“后花園〞和“天然氧吧〞。高校聚集，開展成如今西部最具規(guī)模的高教產(chǎn)業(yè)基地、最具活力的科教傳媒產(chǎn)業(yè)基地和最宜人居的生態(tài)居住區(qū)。長安區(qū)2021年GDP223.07，接近2007年的雁塔區(qū)〔雁塔區(qū)2007年GDP252.08,雁塔第一〕

長安區(qū)長安區(qū)規(guī)劃西安市第四輪總體規(guī)劃將長安中部大局部地區(qū)納入主城區(qū)，長安將打造成大西安城南副中心西安第四輪總體規(guī)劃〔2021-2021年〕1590平方公里轄區(qū)及優(yōu)越的秦嶺北麓生態(tài)環(huán)境資源成為城市南擴的選擇及生態(tài)宜居地厚重的歷史文化，32所高校、科研單位等的進入奠定了文化、科教產(chǎn)業(yè)的開展方向以郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為首的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)將成為長安區(qū)新一輪開展的核心引擎隨著西安創(chuàng)立國際化大都市，城市開展骨架進一步拉大，長安成為“大西安〞新拓的主要區(qū)域，在西安市第四輪總體規(guī)劃〔2021—2021年〕中已經(jīng)將其大局部地域納入主城區(qū)，打造大西安城南副中心。長安區(qū)規(guī)劃大西安城市開展南擴的唯一戰(zhàn)略選擇，西安城市開展的一個重要生長極。2008年主城區(qū)范圍示意（中西安）2020年主城區(qū)范圍示意（大西安）2000年主城區(qū)范圍示意（小西安）“高新區(qū)+曲江新區(qū)”已基本開發(fā)完成“長安”是大西安新一輪城市規(guī)劃向南擴展的唯一選擇長安區(qū)北城中心市中心南城中心（本項目所在地）城南一直以來是西安開展的優(yōu)勢區(qū)域隨著市政府北遷、浐灞生態(tài)區(qū)建成、西咸一體化進程加速，城市的熱點已經(jīng)不再單一。長安將是未來城南區(qū)域的開展支撐，將承接曲江、高新區(qū)域未來開展。規(guī)劃以城墻為基點，主要向東南、西南開展。構(gòu)筑起西安現(xiàn)代城市的根本框架。西安城市的開展主要集中在繞城高速以內(nèi)和南郊、長安區(qū)以及北郊、未央?yún)^(qū)。以繞城高速為根本輪廓，東至灞河，西到繞城高速路，南至長安〔潏河〕，北到渭河。第一局部區(qū)域簡介第二局部工程概況及操作思路第三局部大盤專題研究及開發(fā)思考第四局部市場研究、一期客戶定位第五局部產(chǎn)品定位第六局部示范區(qū)建議工程區(qū)位介紹工程位于西安城區(qū)以南，長安區(qū)西南片區(qū)的毛坡村和岔道口村，是規(guī)劃中的長安新區(qū)。工程周邊未來是西安大學(xué)城和教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。本工程3分鐘車程(1.8公里〕可達高新新區(qū)，5分鐘車程可達長安南路2號線地鐵站，10分鐘車程可進入南郊城區(qū)。高新區(qū)1991年高新新區(qū)2003年浐灞生態(tài)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)曲江新區(qū)2002年民用航天基地本項目鐘樓大學(xué)城板塊文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)郭杜板塊曲江擴區(qū)2009年子午大道長安南路西萬路西部大道韋郭路西部大道將高新新區(qū)與雁塔區(qū)、曲江新區(qū)連接；通過西萬路、子午大道將長安區(qū)郭杜板塊與高新區(qū)、城南、市區(qū)相連。工程具有地緣優(yōu)勢，但客流會被道路周邊工程阻截，并非唯一地緣優(yōu)勢工程。地塊分布及指標020304060708學(xué)?？偨妫?.83萬m2工程總占地：75.48萬m2規(guī)劃總建筑面積：246.83萬m2住宅總建面：166.47萬m2住宅綜合容積率：3.42商業(yè)總建面：61.28萬m2文化娛樂建面：16.08萬m2工程四至020304060708北面：目前為村落和農(nóng)田東面：長安區(qū)新區(qū)政府南面：為大學(xué)城陜西師范大學(xué)和西安郵電學(xué)院南校區(qū)以及規(guī)劃中的影視傳媒基地西面：為局部村落和西萬路沿線新住宅區(qū)西北面：緊鄰雅居樂花園工程位于長安區(qū)子午大道以西，韋郭路以北，規(guī)劃路以南和以東工程通路周邊樓盤價格變化新地城本案雅居樂盛世長安逸翠園晶城秀府城市理想融僑馨苑愛藍堡富力城融僑官邸6500-750078-185㎡900093-145㎡7000-800060-200㎡900093-145㎡700090-170㎡6500-760080-140㎡4700-510080-120㎡6000-620090-130㎡西萬路三南環(huán)8000-11000100-200㎡4000-420057-135㎡9000180-390㎡南二環(huán)周邊交通情況公交線路圖（906、600、K600、321、322）目前有5條公交線路于工程韋郭路段設(shè)有站點，白天平均2分鐘一班，乘換便捷。公交線路可連接地鐵2號線長安南路地鐵站及穿越老城商業(yè)中心市中心213456項目宗地2#線計劃2011年９月通車；1#線計劃2012年通車；6#線還處于規(guī)劃批復(fù)階段。規(guī)劃中的地鐵6號線從工程東側(cè)經(jīng)過并規(guī)劃在工程8#地塊旁設(shè)大學(xué)城北站目前公交線路可滿足根本生活需要，但路網(wǎng)還需完善；地鐵線路還處于規(guī)劃階段，遠期規(guī)劃2021年修建，無法作為直接利好影響銷售。工程周邊配套介紹商業(yè)配套以3公里外老城區(qū)縣域商業(yè)形態(tài)為主，生活配套根本完善，但工程周邊配套匱乏，必須依靠自身打造。教育項目所處區(qū)域有西北大學(xué)、陜西師范大學(xué)、西安郵電學(xué)院、西北政法大學(xué)等32所大學(xué)；長安2中新校區(qū)、長安13中、規(guī)劃建設(shè)陜西師范大學(xué)附屬中學(xué)；鄧店小學(xué)、郭杜鎮(zhèn)中心小學(xué)。但以上教育資源無法成為我項目直接賣點。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平據(jù)項目2KM有西京醫(yī)院計劃在子午大道旁設(shè)立分院（三級甲等）、長安區(qū)醫(yī)院(二級乙等)、長安區(qū)中醫(yī)院(二級乙等)、長安區(qū)婦幼醫(yī)院(一級甲等)。大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場距項目2.5KM有華潤萬家購物超市，在郭杜有一室外菜市場。以上資源不能成為我項目社區(qū)配套。文化、體育、娛樂設(shè)施離項目10多公里有西安野生動物園、南五臺、翠華山等風(fēng)景游覽區(qū)；距項目4KM內(nèi)有高新新區(qū)筆克會展中心，水上運動中心，西安市婦女兒童活動中心；項目附近有長安廣場、櫻花廣場。但以上景觀資源、休閑運動設(shè)施均難以直接被我項目利用。銀行中國銀行西安長安區(qū)韋郭路分理處、中國建設(shè)銀行西安分行長安區(qū)支行、中國農(nóng)業(yè)銀行西安市長安區(qū)支行、中國工商銀行西安長安支行、西安市商業(yè)銀行工程自身缺乏土地價值提升的外向因素！工程目前操作難點1、工程周邊缺乏城市快速干道、市政交通密度缺乏長安連接市區(qū)的兩條主干道分別為長安路和西萬路，即便加上未來即將貫穿的子午大道，仍然無法作為市區(qū)客戶大量外溢的交通通廊。2、工程區(qū)域無政府大勢利好，缺乏具吸附力的主題素材如曲江借助政府推動曲江新區(qū)建設(shè)、咸陽借助政府西咸一體化規(guī)劃、浐灞借助政府浐灞生態(tài)區(qū)及2021年世園會，我們沒有旅游、休閑等外部資源依靠。3、競爭片區(qū)多以低價取勝長安區(qū)2021年的成交均價為3650元/m2，周邊工程銷售價格普遍較低，低價因素是區(qū)域工程吸引導(dǎo)入型客戶資源的最重要手段。工程優(yōu)劣勢分析15尋找機遇突破困局項目優(yōu)勢（S）S1:區(qū)域優(yōu)勢—周邊大學(xué)城、高新新區(qū)圍繞S2:品牌優(yōu)勢—萬科地產(chǎn)品牌S3:規(guī)模優(yōu)勢—項目規(guī)模大，政府定位長安新城項目劣勢（W）W1:區(qū)位劣勢—離主城區(qū)較遠，區(qū)域不成熟W2:項目周邊配套不足W3:地塊為毛地，需拆遷，一定程度限制開發(fā)節(jié)奏W4:地塊及周邊無景觀資源市場機會（O）O1:地鐵即將開通，城市骨架拉大，城市發(fā)展加速O2:區(qū)域缺少品牌開發(fā)商，價格低于全市均價，未來空間較大O3：長安區(qū)無新型規(guī)模性商圈，為打造區(qū)域商業(yè)中心創(chuàng)造機會發(fā)展威脅（T）T1:外圍客戶對區(qū)域認同感較低，客戶導(dǎo)入有難度T2:區(qū)域市場土地儲備量大，未來幾年有放量可能T3:離主城區(qū)遠，商業(yè)用地面積大，商業(yè)引入和發(fā)展有難度O2+S2：策略一：配合先期入市的曲江工程，擴大品牌影響力，增強品牌溢價能力S1+W1：策略二：一期充分利用本地和高新區(qū)置業(yè)客群，讓地緣客戶和周邊導(dǎo)入型客戶逐漸炒熱區(qū)域W2：策略三：工程一期建造社區(qū)商業(yè)中心，滿足工程前期客戶根本生活配套W4+T2：策略四：自身造景。打造高附加值的產(chǎn)品，有競爭力的園林和社區(qū)景觀O3+T1+T3：策略五：打造長安新商業(yè)中心，引入具有影響力和吸入能力的商業(yè)主力店，未來吸引導(dǎo)入型客戶資源。SWOT分析自力更生營銷造勢觀點：工程目前操作難點何為“分那么俱損〞？合那么兩利，分那么俱損工程土地假設(shè)分割出讓，那么難以合力020304060708多家地產(chǎn)公司已經(jīng)對該地塊趨之假設(shè)鶩，希望能夠在萬科工程旁分一杯羹工程04地塊和08地塊附帶大量的配套用地工程02地塊、03地塊和08地塊附帶局部學(xué)校用地如果該工程被兩家以上的公司分得，各家將不會合力運營，不利于工程開發(fā)。04、06、08號地塊由于附帶大規(guī)模的商業(yè)/配套用地，不會是各家爭奪的重點地塊；02、03號地塊配套、商業(yè)規(guī)模適度，潛在強有力競爭工程操作思路合那么兩利，分那么俱損“合那么兩利〞因此，我們必須要全力獲得，保證成片開發(fā)！成片開發(fā)的優(yōu)勢：規(guī)模運作能夠?qū)⒐こ烫嵘絽^(qū)域運營的高度，帶動區(qū)域開展成片開發(fā)有利于分攤商業(yè)、學(xué)校等配套引入的本錢成片開發(fā)可以在前期提升工程地塊屬性，后期逐漸拉升工程價值，產(chǎn)生大量利潤空間該工程所處區(qū)域沒有政府規(guī)劃利好，沒有具有吸附力的旅游、休閑等自然資源。大盤自身的開發(fā)運作，是該工程的重要突破瓶頸影響地塊價值排序因素：1、地塊大小、完整度2、周邊景觀資源3、容積率指標4、地塊類型單純度土地價值排序02030406070802地塊03地塊04地塊06地塊07地塊08地塊地塊大小、完整度413052周邊資源413502容積率指標331054地塊類型315042綜合排序14②6⑤12③5⑥14①8④土地獲取建議：1、除07號地塊以外，02號地塊為相對完整的居住用地且與雅居樂花園緊鄰，需要提防雅居樂介入02號地塊的爭奪；2、04、06、08號地附帶有大面積的配套用地〔文化娛樂、商業(yè)〕，包袱較重，競爭相對較弱。鑒于目前的商業(yè)存活能力，建議我公司盡量延遲獲取。3、建議公司理想的土地獲取順序為：0206030804土地獲取建議020304060708政府初步地塊推出順序：070803020604第一局部區(qū)域簡介第二局部工程概況及操作思路第三局部大盤專題研究及開發(fā)思考第四局部市場研究、一期客戶定位第五局部產(chǎn)品定位第六局部示范區(qū)建議專題研究—西安大盤分布綠地世紀城紫薇田園都市本案富力城浐灞半島奧林匹克花園楓林綠洲N10公里13公里11公里16公里14公里6.5公里21公里市中心距離市中心的距離：公里大盤選擇標準：1、西安市近郊大盤2、規(guī)模超過100萬平3、入市土地屬性雷同城東-中新浐灞半島城西-奧林匹克花園長安-富力城

-紫薇田園都市高新-楓林綠洲-綠地世紀城專題研究—大盤城市角色大盤全市啟動區(qū)建設(shè)的重要因素，大盤肩負城市新版塊開拓的使命。綠地世紀城紫薇田園都市本案富力城浐灞半島奧林匹克花園楓林綠洲N距離市中心的距離：公里1、世紀大道，西咸一體化工程2、浐灞生態(tài)區(qū)啟開工程3、高新成熟區(qū)南擴的標志4、高新區(qū)南擴的城市綜合體5、高新新區(qū)啟開工程6、航天產(chǎn)業(yè)基地啟開工程265431市中心占地面積147萬㎡建筑面積150萬㎡開發(fā)時間2002-2021年容積率1.6紫薇田園都市2000年楓林綠洲占地面積68.27萬㎡建筑面積120萬㎡開發(fā)時間2003-2021年容積率1.962001年富力城占地面積44.73萬㎡建筑面積113萬㎡開發(fā)時間2006年至今容積率2.292002年綠地世紀城占地面積77.33萬㎡建筑面積120萬㎡〔住宅65萬〕開發(fā)時間2004-2021年容積率2.082003年占地面積257萬㎡建筑面積310萬㎡開發(fā)時間2006年至今容積率2.02中新浐灞半島2005年占地面積55.2萬㎡建筑面積100萬㎡開發(fā)時間2006年至今容積率2.8奧林匹克花園2006年楓林綠洲中新浐灞半島專題研究—大盤土地隨獲取時間，容積率呈現(xiàn)逐步上升的態(tài)勢科目紫薇田園都市楓林綠洲富力城綠地世紀城中新浐灞半島奧林匹克花園運營模式現(xiàn)金流現(xiàn)金流—利潤型現(xiàn)金流—利潤型現(xiàn)金流現(xiàn)金流—利潤型現(xiàn)金流—利潤型入市均價2700元/㎡；3200元/㎡3786元/㎡精裝4000元/㎡2800元/㎡；2400元/㎡；目前均價4000元/㎡（2008年）4800元/㎡（2008年）6050元/㎡6000元/㎡6000元/㎡5000元/㎡入市客戶導(dǎo)入型60%地緣型60%地緣性50%導(dǎo)入型60%地緣性60%導(dǎo)入型60%入市產(chǎn)品90-140首置首改110-150首改、再改70-140首改、首置產(chǎn)品75-140首改、再改80-130首置、首改產(chǎn)品60-140首置、首改專題研究—西安大盤操作思路分析〔一〕注明：綠地世紀城屬于城市綜合體工程，前期公建本錢較高，雖入市價格高于片區(qū)均價1000元/平米，但需分擔(dān)大量公建本錢，判斷仍屬于現(xiàn)金流工程。入市均采取現(xiàn)金流型運營模式啟動入市價格均以低總價、低單價的經(jīng)濟型產(chǎn)品為主導(dǎo)。土地自身吸附力強的工程以地緣性為主，開拓性的工程那么以導(dǎo)入型客戶為主。項目一期二期三期四期中新浐灞半島教育、社區(qū)規(guī)劃明確商業(yè)規(guī)劃1.5公里商業(yè)金街建景觀展示水系湖景、園林展示交通配套通西高新公交車商業(yè)配套凱賓斯基酒店教育建設(shè)小學(xué)2所幼兒園商業(yè)配套商業(yè)街開放交通配套公交車延線明確學(xué)校交大附小、蒙特梭利幼兒園富力城教育、社區(qū)規(guī)劃明確景觀展示坡地湖景明確學(xué)校蒙特梭利幼兒園、幼兒園、黃河小學(xué)、中學(xué)確定交通配套業(yè)主巴士、217公交社區(qū)配套一期車庫銷售教育配套幼兒園開學(xué)社區(qū)會所6000平米開放教育資源初中黃河中學(xué)帶指標入學(xué)奧林匹克花園教育、社區(qū)規(guī)劃明確景觀展示示范區(qū)開放運動會所開館4100㎡商業(yè)1000㎡商業(yè)風(fēng)情街明確學(xué)校（蒙特梭利幼兒園、陜師大小學(xué)、中學(xué)）商業(yè)風(fēng)情街運營楓林綠洲教育、社區(qū)規(guī)劃明確學(xué)校確定高新三小湖景景觀示范區(qū)開放學(xué)校開學(xué)幼兒園開學(xué)學(xué)校開學(xué)高新三小開學(xué)交通高新路貫通紫薇田園都市社區(qū)規(guī)劃明確學(xué)校建成高新一中國際小學(xué)、中學(xué)景觀展示300畝社區(qū)內(nèi)公園學(xué)校開學(xué)高新國際中學(xué)交通西高新、東開發(fā)區(qū)、北郊商業(yè)步行街綠地世紀城教育、社區(qū)規(guī)劃明確公交丈八四路修通、引入608社區(qū)景觀水景展示學(xué)校確定捐贈西安高新第四小學(xué)、筆克國際會展中心、商業(yè)街學(xué)校確定高新第三中學(xué)、商業(yè)都市之門交付社區(qū)商業(yè)街開放客戶對配套認可度排序：交通資源——教育——景觀資源——商業(yè)配套一期配套重要啟動要素：明確社區(qū)大配套的整體規(guī)劃，突出表現(xiàn)在教育配套的規(guī)劃高品質(zhì)景觀展示區(qū)成為突出亮點要素專題研究—西安大盤操作思路分析〔二〕配套紫薇田園都市楓林綠洲富力城綠地世紀城中新浐灞半島奧林匹克花園開盤展示現(xiàn)場售樓部實樓樣板間會所園林展示區(qū)現(xiàn)場售樓部生態(tài)景觀示范區(qū)彩蛋售樓部實景園林示范區(qū)湖景水系精裝樣板間現(xiàn)場售樓部園林展示區(qū)樣板間現(xiàn)場售樓部實景園林示范區(qū)樣板間現(xiàn)場售樓部園林示范區(qū)專題研究—西安大盤操作思路分析〔三〕重要開盤展示要素：現(xiàn)場售樓部配合特色園林展示區(qū)高品質(zhì)景觀展示區(qū)成為突出亮點要素，湖景成為展示區(qū)亮點富力城的彩蛋售樓部引起市場的高度關(guān)注并形成話題，贏得市場關(guān)注度啟動期開盤展示內(nèi)容排序：現(xiàn)場售樓部——樣板間——園林景觀展示區(qū)關(guān)鍵點：大盤啟動關(guān)鍵要形成全程性的話題熱點產(chǎn)品首置產(chǎn)品主導(dǎo)入市首改產(chǎn)品主導(dǎo)入市首置、首改產(chǎn)品均衡入市代表項目中新浐灞半島、富力城奧林匹克花園、楓林綠洲綠地世紀城、紫薇田園都市配套+硬件區(qū)域規(guī)劃發(fā)展大勢，如浐灞生態(tài)區(qū)、航天產(chǎn)業(yè)基地、萬畝生態(tài)園1、規(guī)劃引入稀缺教育資源2、展示景觀示范區(qū)；3、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展大勢；4、社區(qū)配套大規(guī)劃明確，1、明確教育資源；2、社區(qū)配套規(guī)劃；3、景觀示范區(qū)；4、公共交通的引入客戶地緣客戶地緣+導(dǎo)入型客戶地緣+導(dǎo)入型客戶形態(tài)小高層、高層多層、花園洋房、小高層多層、花園洋房、小高層價格低于片區(qū)市場均30%，以高性價比，低總價取勝高于片區(qū)市場15%-20%低于同期市區(qū)可類比產(chǎn)品20%略高于片區(qū)市場15%左右低于同期市區(qū)可類比產(chǎn)品15—22%啟動期多以首置、首改類產(chǎn)品入市首置主導(dǎo)啟動：借片區(qū)大規(guī)劃開展，以低總價、低單價的經(jīng)濟型產(chǎn)品入市。首改啟動：引進稀缺教育資源、景觀、社區(qū)商業(yè)、交通等配套，擴展移民客戶。首置+首改啟動：自建交通、道路等公共配套及引進稀缺教育資源等吸引移民客戶。專題研究—大盤啟動期特征分析專題研究—大盤成長期特征分析產(chǎn)品首置產(chǎn)品主導(dǎo)入市首改產(chǎn)品主導(dǎo)入市首置、首改產(chǎn)品均衡入市代表項目中新浐灞半島、富力城奧林匹克花園、楓林綠洲綠地世紀城、紫薇田園都市產(chǎn)品線首期：首置現(xiàn)行：首置、首改首期：首改現(xiàn)行：首改、再改首期：首置、首改現(xiàn)行：首改、再改客戶變化首期：地緣現(xiàn)行：地緣+導(dǎo)入首期：地緣+導(dǎo)入現(xiàn)行：地緣+導(dǎo)入首期：地緣+導(dǎo)入現(xiàn)行：地緣+導(dǎo)入混合型社區(qū)組團：西安市場對多產(chǎn)品線的組合是完全接受的。大盤的客戶變化規(guī)律：客戶整體呈現(xiàn)向外擴張范圍逐步擴大的態(tài)勢。產(chǎn)品線呈升級換代趨勢：社區(qū)逐步成熟，伴隨溢價上升的范圍50%--100%之間。例如：浐灞半島入市均價約3500元/平米，現(xiàn)景觀單位單價拔升至約12000元/平米。成長期成熟開展的態(tài)勢專題研究—大盤客戶演變分析綠地世紀城紫薇田園都市本案奧林匹克花園楓林綠洲N市中心高新+城南客戶占比60%地塊環(huán)境資源區(qū)域成熟度區(qū)域成熟自然景觀資源匱乏區(qū)域不成熟景觀資源匱乏區(qū)域成熟景觀資源豐富區(qū)域不成熟景觀資源豐富IVIIIIII浐灞半島長安新城工程屬于第I象限，價格突漲可能性較低富力城紫薇田園都市奧林匹克花園綠地世紀城楓林綠洲專題研究—大盤入市環(huán)境首期打造配套概念，景觀，樹立形象逐步完善生活、教育配套

，打造社區(qū)生活氛圍，成熟形象展示吸引客戶項目土地屬性改變，后期項目提高土地利用率

產(chǎn)品類型調(diào)整，實現(xiàn)項目利潤最大化

產(chǎn)品：首改、再改配套：教育、公共交通客戶：地緣+周邊導(dǎo)入建筑形態(tài)：小高層、多層價格：周邊持平產(chǎn)品：再改、高端再改配套：會所、教育、社區(qū)商業(yè)客戶：地緣+周邊導(dǎo)入+移民建筑形態(tài)：花園洋房、小高層價格：高于周邊產(chǎn)品：首置、首改配套：明確規(guī)劃客戶：地緣客戶、移民客戶建筑形態(tài)：高層、小高層、多層價格:低于周邊小結(jié)：利用自身打造的景觀資源、配套規(guī)劃，彌補區(qū)位劣勢，樹立工程形象，后期逐漸提高利潤專題研究—第一象限工程開展節(jié)奏

專題研究—長安工程借鑒本工程大盤開發(fā)的難點作為大盤，本案所面臨的問題：拆分商業(yè)體量，同時給予后期工程充足的定位思考時間思考后我們建議問題點在于我公司缺乏大型商業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗工程分區(qū)及啟動盤建議項目分區(qū)開發(fā)建議：1、工程整體分為兩個獨立局部操作：“啟動盤和其它局部〞2、由于7#地塊為區(qū)域價值最高地塊，因此建議只啟動前半局部，后半局部留待后期工程成熟后再進行規(guī)劃開發(fā)，提升優(yōu)質(zhì)地塊的土地溢價能力。3、由于經(jīng)營目標要求，10年需消化約10萬m2左右貨量，因此首期開工量應(yīng)該至少在20萬m2以上。因此，建議“啟動盤〞面積為24萬m2+6萬m2商業(yè)〔2萬商業(yè)+4萬公寓〕工程各區(qū)核心價值解讀第一階段優(yōu)質(zhì)素地塊＋自身景觀打造＋首置產(chǎn)品入市第二階段教育配套投入＋園林化景觀＋高價值產(chǎn)品更新第三階段教育運營＋規(guī)模園林景觀＋商業(yè)中心啟動＋24萬住宅2萬商業(yè)4萬公寓＋48萬商業(yè)＋142萬住宅3萬商業(yè)4萬公寓1、第一階段依照拿地順序以優(yōu)質(zhì)素地塊入市，核心價值為性價比產(chǎn)品快速回籠資金；2、第二階段實現(xiàn)教育配套投入，以園林化景觀配合高價值產(chǎn)品更新，增加利潤；3、第三階段以教育運營和商業(yè)中心啟動為背景，配合規(guī)模園林景觀，到達產(chǎn)品價值高點。每個階段以不同的賣點推出，釋放核心價值！低容積率產(chǎn)品啟動高端轉(zhuǎn)換工程自身核心價值打造3、配套價值—城市級的生活中心1、產(chǎn)品價值—優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、景觀自身打造具有打動力的園林化景觀創(chuàng)新型中、低容積率混合產(chǎn)品打造高價值感的高層產(chǎn)品2、教育價值—優(yōu)質(zhì)教育學(xué)區(qū)連續(xù)性的教育引進〔從小學(xué)至高中〕，打造名學(xué)區(qū)的教育運營概念第一局部區(qū)域簡介第二局部工程概況及操作思路第三局部大盤專題研究及開發(fā)思考第四局部市場研究、一期客戶定位第五局部產(chǎn)品定位第六局部示范區(qū)建議07-09年西安市場容量及供求分析西安近3年市場消化情況：07年888萬平米/337億元〔均價3812元/平米〕08年586萬平米/254億元〔均價4320元/平米，漲幅13.3%〕09年1319萬平米/638億元〔均價4846元/平米，漲幅12.2%〕數(shù)據(jù)來源：易居克爾瑞數(shù)據(jù)庫庫存量注解：西安市場長期以來較大庫存量經(jīng)業(yè)內(nèi)人士推斷，可能是由于早期城改工程和經(jīng)適房消化未能統(tǒng)計造成。07-09年西安細分市場容量及供求分析

09年市場出現(xiàn)量價齊升的局面，成交量較08年增長124%。

首改產(chǎn)品成為西安市場主力，09年首改市場占到整個市場的53%，首置占市場比例31%。在市場出現(xiàn)變化時，首改市場影響最大。09年首置、首改剛性需求占到全市84%的絕對值。西安市場08、09年成交結(jié)構(gòu)西安市場成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)棗核形結(jié)構(gòu)，主力成交面積90-125平米的兩房、三房。08-09年西安市場成交結(jié)構(gòu)未發(fā)生明顯變化，仍以90-125平米兩房、三房為主，成交結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，剛性需求旺盛。08年成交金額約254億元09年成交金額約638億元西安市場各片區(qū)域劃分及成交均價居住價值排序：城南、高新、城北、城東、城內(nèi)09年成交價格排序：城中、城南〔曲江板塊居全市第一〕、高新、城西、城東、城北整個南部市場銷售均價高于北部，南部的居住環(huán)境、資源最正確長安市場銷售均價遠低于其它區(qū)域，價格增長空間較大。42734741432073097653596251793650單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：易居克爾瑞數(shù)據(jù)庫工程周邊樓盤分布圖〔郭杜板塊〕智慧城容積率：2.25總建面:30萬㎡車位比：1:0.3樓面地價：約530元/平米融發(fā)心園容積率：1.96總建面:42萬㎡車位比：1:0.98

樓面地價：約610元/平米國色天香容積率：2.2總建面:30萬㎡車位比：1:0.5樓面地價：約550元/平米雅居樂：容積率：3.0總建面:30萬㎡車位比：1:0.5樓面地價：約400元/平米盛世長安容積率：2.8總建面:40萬㎡車位比：1:0.4樓面地價：約550元/平米本案長安土地市場交易處在起步階段，現(xiàn)周邊工程土地獲取均非招拍掛形式，據(jù)市場了解整體土地價格大約在60—80萬/畝。長安區(qū)郭杜板塊工程09年供給結(jié)構(gòu)長安區(qū)郭杜板塊比例：首置占比：63%80平米以下15%；81-90平米9%；91-100平米39%代表工程：雅居樂、盛世長安首改占比：16%101-120平米5%；121-140平米11%代表工程：雅居樂、盛世長安再改占比：14%141-160平米12%；161-180平米2%代表工程：國色天香高端占比：7%180平米以上7%代表工程：國色天香工程代表：國色天香、雅居樂、智慧城、盛世長安、融發(fā)心園小結(jié)：供給結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出以首置產(chǎn)品為主、首改為輔的主力市場。首置主力供給面積段：91-100平米、80平米以下首改主力供給面積段：121-140平米再改主力供給面積段：141-160平米長安區(qū)郭杜板塊工程09年成交結(jié)構(gòu)〔以上數(shù)據(jù)來源于西安房產(chǎn)信息網(wǎng)〕競爭性重點工程成交比例：首置占比：58%80平米以下15%；81-90平米6%；91-100平米37%代表工程：雅居樂、盛世長安首改占比：19%101-120平米6%；121-140平米13%代表工程：雅居樂、盛世長安再改占比：15%141-160平米13%；161-180平米2%代表工程：國色天香高端占比：7%180平米以上7%代表工程：國色天香工程代表：國色天香、雅居樂、智慧城、盛世長安、融發(fā)心園小結(jié)：首置主力產(chǎn)品：80平米以下的兩房，91-100平米的兩房、小三房首改主力產(chǎn)品：120平米的大三房再改主力產(chǎn)品：140平米的四房、160平米的五房〔國色天香為該區(qū)域高端再改工程〕長安區(qū)郭杜板塊工程09年供需結(jié)構(gòu)及10年供給〔以上數(shù)據(jù)來源于西安房產(chǎn)信息網(wǎng)〕長安區(qū)郭杜板塊工程：國色天香、雅居樂、智慧城、盛世長安、融發(fā)心園雅居樂：6、7月二期開盤，方案推盤200-300套。面積區(qū)間以90-130平米，主力戶型40%90平米2房，40%100平米小三房。盛世長安：6、7月二期開盤，方案推盤800-900套。面積：85平米2房30%，95平米小3房55%，121平米大三房15%。國色天香：8、9月二期開盤，以3房—5房的大戶型為主，輔助2房小戶型。片區(qū)工程10年供給情況小結(jié)：長安郭杜板塊市場屬于供給型導(dǎo)向，市場時機較大，潛在市場開掘價值點大。首置、首改類細分市場的競爭格局〔09成交〕說明：1、括號內(nèi)數(shù)據(jù)分別代表套數(shù)、面積、均價；2、細分市場取關(guān)鍵竟品，其他小工程未列入比照。09年長安區(qū)郭杜板塊細分市場成交情況長安09年首置、首改細分市場競爭格局戶型面積121-140

智慧城(20,2481,3383)融發(fā)心園(40,5033,3732)盛世長安(120,16209,3537)國色天香(5,672,4474)雅居樂(20,2481,3383)101-120

融發(fā)心園(10,1102,2939)智慧城(12,1365,3530)雅居樂(97,9884,4300-5300)

91-100

智慧城(12,1073,3505)融發(fā)心園(84,7632,3498)盛世長安(204,19581,3808)國色天香(36,3433,4253)雅居樂(500,48380,4300-5300)

81-90

盛世長安(52,4378,3796)融發(fā)心園(112,9851,3508)智慧城(1,84,3626)

80以下(㎡)盛世長(482,30222,3819)雅居樂(55,2114,5169)融發(fā)心園(36,1780,3577)智慧城（18,1062,3347）

價格17-25萬25-35萬35-45萬45萬-55萬55-65萬65-75萬戶型總價主力成交區(qū)間主力成交區(qū)間首置主力產(chǎn)品：總價段35-45萬的91-100平米產(chǎn)品，均價：4251元；首改主力產(chǎn)品：總價段45-55萬的121-140平米產(chǎn)品，均價：3634元。備注：雅居樂09年毛坯產(chǎn)品均價4300，精裝修產(chǎn)品均價5300，最新銷售均價毛坯5000-5500，精裝修6000〔無貨〕1、首改產(chǎn)品的盈利能力不明顯；2、總價是控制因素、單價是引導(dǎo)因素。再改、高端再改類細分市場的競爭格局〔09成交〕09年長安區(qū)郭杜板塊細分市場成交情況長安09年再改、高端再改細分市場競爭格局戶型面積180㎡以上

融發(fā)心園（5,1160,3600）

國色天香（59,13140,4557）160-180㎡

國色天香（1,178,4316）雅居樂（10,1644,5550）融發(fā)心園（10,1712,4807）

141-160㎡國色天香（158,22959,4474）雅居樂（36,5059,5021）

65-75萬75-85萬85-95萬95-105萬戶型總價主力成交區(qū)間主力成交區(qū)間再改主力產(chǎn)品：總價段65-75萬的141-160平米產(chǎn)品，均價：4748元；高端再改主力產(chǎn)品：總價段95-105萬的180平米以上產(chǎn)品，均價：4557元。說明：1、括號內(nèi)數(shù)據(jù)分別代表套數(shù)、面積、均價；2、細分市場取關(guān)鍵竟品，其他小工程未列入比照。市場分析小結(jié)1、西安市場主力成交面積為90-125平米區(qū)間的兩房、三房，該面積區(qū)間為市場安全面積段。2、09年整個南部市場銷售均價高于北部，南部區(qū)域仍為客戶首選居住區(qū)。3、長安區(qū)郭杜板塊09年成交主力產(chǎn)品線以首置、首改為主；成交主力面積段為91-100平米，120-140平米。4、長安區(qū)郭杜板塊各產(chǎn)品線供需結(jié)構(gòu)平衡。項目區(qū)域?qū)儆诠?yīng)導(dǎo)向型，市場機會較大。5、長安區(qū)郭杜板塊目前客戶接受的總價段首置在45萬以內(nèi)，首改在55萬以內(nèi)，再改在75萬以內(nèi)。首置產(chǎn)品溢價能力較強。6、長安區(qū)郭杜板塊10年6月后首置產(chǎn)品（兩房、小三房）推量近1000套，市場競爭加劇，需要在6月前提前釋放項目信息?？蛻舳ㄎ弧蛻舾鲄^(qū)域職業(yè)特征表現(xiàn)說明客戶各區(qū)域職業(yè)特征表現(xiàn)長安本地：私企業(yè)主、教育、媒體高新片區(qū)：IT行業(yè)、醫(yī)療、私營企業(yè)城南片區(qū)：私營企業(yè)、醫(yī)療、教育、媒體行業(yè)通過長安區(qū)郭杜板塊主要樓盤客戶來訪及成交調(diào)研及訪談客戶定位—長安區(qū)郭杜板塊主要樓盤客戶分析首置、首改類產(chǎn)品客戶來源區(qū)域高新、城南、長安為主，約占75%首改、再改類產(chǎn)品客戶來源仍以城南、高新為主力。約占60%首置、首改類主力客戶:IT、私營業(yè)主、私企員工占比65%首改、再改類產(chǎn)品以私營業(yè)主、貿(mào)易類為主，約占55%客戶定位—長安區(qū)郭杜板塊客戶來源和置業(yè)目的客戶來源區(qū)域高新、城南占66%，其中36%高新，30%城南；

城內(nèi)與城東客戶相對均衡各占11%

其它區(qū)域占比12%小結(jié)：該片區(qū)核心客戶:分布在城南、高新片區(qū)，從事IT行業(yè)與私營業(yè)主該片區(qū)重要客戶:分布在外省、城內(nèi)、長安，從事教育、醫(yī)療、私營企業(yè)員工該片區(qū)邊緣客戶:分布城東、城西、城北區(qū)域客戶定位—長安區(qū)郭杜板塊主要樓盤客戶總結(jié)長安區(qū)郭杜板塊客戶分布年齡區(qū)域職業(yè)置業(yè)目的首置25-35高新、城南、長安本地占80%IT、私營企業(yè)占65%自住兼投資首改25-50城南、高新、城內(nèi)、長安占90%IT、私企業(yè)主、貿(mào)易行業(yè)占65%自住兼投資再改40-50城南、高新、長安占70%IT、私企業(yè)主、貿(mào)易行業(yè)占70%自住為主高端再改30-50以上高新、城南占70%IT、私企業(yè)主、貿(mào)易行業(yè)占74%自住為主IT行業(yè)聚集地長安板塊城南板塊高新板塊本案訪談有效案例３０個〔高新、長安、電子城片區(qū)科研院所上班族，國企職工，私企業(yè)主〕調(diào)研客戶的區(qū)域分布首改客戶首置客戶再改客戶客戶定位—調(diào)研客群分布客戶定位—客戶對長安區(qū)的認識由于工程區(qū)域暫不成熟，缺乏自然景觀資源且無具備較強吸附力的商業(yè)，受訪客戶對于長安區(qū)印象比較模糊，大多不清楚未來政府的規(guī)劃。對長安的抗性：交通、配套;認可點：環(huán)境、大學(xué)城學(xué)區(qū)文化氣氛對長安區(qū)的認識配套不成熟，住在那里消費還要去高新，區(qū)域內(nèi)沒有成熟商業(yè)晚上出行不方便，不好打車在大學(xué)城邊上，文化氣息挺好交通成本太高距離市區(qū)太遠，不方便車少，低噪音適合養(yǎng)老，空氣質(zhì)量好孩子上學(xué)會方便些研究方法：本次客戶訪談為定性研究。對客戶進行問題設(shè)置，經(jīng)過訪談文本分析得出定性研究結(jié)果訪問時間：2021年3月樣本描述：訪談有效案例30個，區(qū)域主要集中在高新、長安、電子城片區(qū)，職業(yè)特征主要是IT、金融、私企業(yè)主、教師等訪談內(nèi)容：見附件大綱客戶定位—首置首改客戶語錄“合理控制面積，90以內(nèi)兩房，面積太大了總價太高〞“主要是房子的功能要完整，我至少需要兩房的。面積不用太大〞[小區(qū)環(huán)境好同時配套設(shè)施完善][價格接受程度][滿意的戶型]“現(xiàn)在和父母住在一起，馬上要結(jié)婚了，需要買個房子，位置要離父母不能太遠”“現(xiàn)在在高新上班，每天路上公交車需要時間太長了，再買房一定要交通便利，公交線路要便利，離單位近點”“在這個地段，帶裝修單價不要超過6000元，再高了我就需要在考慮”高新房價太高，才考慮長安，精裝修價格超過5800我就在高新買了“小區(qū)周圍商業(yè)配套要齊全，滿足生活各方面需求”“只要可以滿足基本生活需求就可以了”[買房最看重的因素]

“環(huán)境要好一點，曲江很好。不過房子太貴了，而且配套很差〞“醫(yī)院和學(xué)校一定要有，社區(qū)內(nèi)有老人活動的地方〞“樓盤的品質(zhì)，相信大開發(fā)商〞“戶型要方正，南向面寬大，最好是雙陽臺，明廚明衛(wèi)”“戶型希望有較大的贈送面積，三房控制在110以內(nèi)，雙陽臺設(shè)計”[小區(qū)環(huán)境好同時配套設(shè)施完善][價格接受程度][滿意的戶型]“如果高于周邊500以內(nèi)，希望社區(qū)的品質(zhì)、物業(yè)、裝修檔次好一點”“如果有大面積戶型，我會考慮買，160平米的帶裝修7000內(nèi)可以接受”“希望社區(qū)里要有知名學(xué)校，解決孩子上學(xué)的問題”“希望小區(qū)能大一點的，戶型也要統(tǒng)一些，不要什么人都住有”“社區(qū)會所要大，朋友來了很有面子”[買房最看重的因素]

客戶定位—再改高端再改客戶語錄長安首置、首改類客戶描述：客戶定位—首置、首改類型客戶特征長安再改類客戶描述：客戶特征：收入：處于事業(yè)上升期，收入水平較高；職業(yè)：電子、貿(mào)易和私企業(yè)主及大學(xué)教授為主；交通；至少有一輛私家車；購置特征：總價支付能力較強；接收能力隨行就市。注重工程品質(zhì)；注重圈層關(guān)系。年齡特征：35-45歲置業(yè)經(jīng)歷：屢次置業(yè)，豐富的置業(yè)經(jīng)驗關(guān)注價值點排序：環(huán)境、物業(yè)管理、教育、產(chǎn)品品質(zhì)和舒適度、總價、配套置業(yè)目的：環(huán)境改善客戶定位—再改類型客戶特征目標客戶分析結(jié)論——首置、首改型客戶必備需求特征1、總價控制原那么2、滿足根本生活的商業(yè)配套和市政配套〔交通、教育、醫(yī)療〕3、90平米以內(nèi)2房或110平米3房4、小區(qū)的平安性增值需求特征1、有品質(zhì)的建筑立面2、有層次的小區(qū)園林3、充分性配套4、物業(yè)效勞5、精裝可選性6、大社區(qū)“城〞的概念

以第一居所為置業(yè)目的，對總價及產(chǎn)品功能敏感客戶定位—首置、首改客戶需求描述目標客戶分析結(jié)論——成熟型客戶必備需求特征1、社區(qū)環(huán)境、園林景觀2、居住氣氛及高檔次配套3、社區(qū)平安性4、名校5、有肌理感的立面建筑及風(fēng)格6、高性價比產(chǎn)品，房間數(shù)3-4房7、貼心的全方位物業(yè)效勞

以第一居所及收藏購房目的，對配套的品質(zhì)、居住環(huán)境敏感客戶定位—成熟型客戶需求描述長安工程一期客戶定位及演變土地屬性改變一期客戶定位二、三期客戶定位配套完善〔交通、教育、醫(yī)療、社區(qū)商業(yè)〕核心客戶群核心客戶重要客戶邊緣客戶區(qū)域：高新、城南占60%；職業(yè)：IT行業(yè)，私營業(yè)主占60%；區(qū)域：城內(nèi)、長安占25%；區(qū)域:城東、城西、城北、外省占15%；核心客戶重要客戶邊緣客戶區(qū)域：高新、城南占50%區(qū)域：省內(nèi)郊縣、長安、城西、城內(nèi)、城北、城東占25%區(qū)域：外省占25%客戶定位—長安一期客戶定位及演變第一局部區(qū)域簡介第二局部工程概況及操作思路第三局部大盤專題研究及開發(fā)思考第四局部市場研究、一期客戶定位第五局部產(chǎn)品定位第六局部示范區(qū)建議產(chǎn)品定位—工程概念打造“城市化”界面建筑和“自然田園風(fēng)光”景觀的概念：1、建筑立面表現(xiàn)品位、風(fēng)格的城市印象。2、園林景觀建議以回歸田園，親近自然為主旨，以“與秦嶺的距離〞作為工程空氣質(zhì)量的賣點打造“自然田園風(fēng)光〞的園林景觀。產(chǎn)品定位—工程概念設(shè)計工程內(nèi)部多條自然景觀軸，打造多節(jié)點的“核心景觀帶〞。大學(xué)城活動中心打造大學(xué)生文化活動中心，配合局部學(xué)生公寓長安體育公園將社區(qū)運動場所園林化并組合成集中式體育公園3、配套方面需要充分滿足“類城市〞概念，通過配套提升工程價值，同時把配套進行“城市化〞和“概念化〞產(chǎn)品定位—工程概念長安購物公園打造城市級綜合商業(yè)中心，引入具有導(dǎo)入能力的商業(yè)主力店長安綠地休閑廣場將工程西側(cè)綠地景觀帶打造成市民休閑娛樂廣場產(chǎn)品定位—產(chǎn)品類型建議以3.0容積率為產(chǎn)品類型定位根本前提；一期需要有局部低密度產(chǎn)品形態(tài)，提升整體觀感價值；別墅類產(chǎn)品對3.0容積率奉獻太小，且一期沒有優(yōu)勢資源進行展示支撐，暫時不予考慮萬科專利產(chǎn)品情景洋房滿足低密產(chǎn)品形態(tài)要求，選擇其作為高價值產(chǎn)品產(chǎn)品形式層數(shù)容積率功能解析產(chǎn)品選擇別墅類4層以內(nèi)0.6-1.0容積率貢獻小，一期區(qū)域環(huán)境不支撐普通多層6-7層1.2-1.4產(chǎn)品差異化不足，無法提升產(chǎn)品溢價情景洋房6-7層1.0-1.2萬科成熟差異化產(chǎn)品，滿足低密產(chǎn)品形態(tài)，產(chǎn)品溢價板式小高層8-11層1.6-2.2容積率貢獻不高，提升觀感價值，產(chǎn)生部分溢價點式中高層12-19層2.2-2.9容積率貢獻較高，滿足產(chǎn)品多樣化，與高層功能相似點式高層20-33層3.0-4.5容積率貢獻高，一期容積率大量分擔(dān)者酒店式公寓18-24層3.0-4.5容積率高，可分擔(dān)部分商業(yè)用地容積率√√√√產(chǎn)品類型：6+1情景洋房、11+1板式小高層、33層點式高層、極小性效勞公寓產(chǎn)品定位—產(chǎn)品面積定位6+1情景洋房面積建議戶型面積四房兩廳（一層不計地下室）約146m2三房兩廳（二層不計露臺）約135m2三房兩廳（三層至五層）120m2左右五房兩廳（六、七層復(fù)式單位）160m2左右11+1小高層面積建議戶型面積三房兩廳（一層）140m2左右三房兩廳（二層）三房兩廳（三層至十層）四房兩廳（十一、十二層復(fù)式單位）160m2左右33層高層面積建議戶型面積邊戶（小三房、三房或3+1）95m2、120m2中間戶（兩房或2+1）75m2左右20層酒店公寓面積建議待一期產(chǎn)品定位完成后以專項報告研究產(chǎn)品定位—產(chǎn)品面積定位萬科長安項目一期戶型比例測算表套型戶型種類建筑面積面積比戶型面積比建筑面積戶型面積套數(shù)套數(shù)比戶型套數(shù)戶型套數(shù)比首置2房7525%55%6000013200080034%155866%小3房9530%7200075832%首改3房12020%35%480008400040017%74331%4房14020%4800034314%再改4房1605%5%1200012000753%753%

合計：240000合計：2376

產(chǎn)品定位—產(chǎn)品亮點打造需求1、6+1帶電梯情景洋房亮點打造亮點打造方向★差異化產(chǎn)品形態(tài)★別墅級居住享受★高利用贈送空間★人性化功能設(shè)計坡地式建筑規(guī)劃、退臺式建筑立面、立面用材表達時尚感大面寬、獨立儲物空間、雙陽臺〔露臺〕、飄窗臺設(shè)計情景洋房首層：贈送大面積室外庭院單獨庭院入戶贈送自然采光的地下室空間戶內(nèi)樓梯通達地下室首層車庫可以直接連通地下室情景洋房頂復(fù)頂層贈送大面積露臺雙主臥設(shè)計情景洋房2層：贈送大面積露臺花園贈送采光地下室空間贈送空中庭院〔可單獨隔房使用〕情景洋房3—5層贈送空中庭院〔可單獨隔房使用〕贈送小面積露臺〔廳、臥錯露臺〕產(chǎn)品定位—產(chǎn)品亮點打造需求產(chǎn)品定位—產(chǎn)品亮點打造需求低層退臺式建筑立面大面寬、小進深首層附送地下室空間和首層花園，建議帶車位二層贈送退臺式露臺花園標準層贈送空中庭園頂復(fù)客廳雙層挑空，贈送大面積頂層露臺2、11+1小高層亮點打造亮點打造方向★特色的產(chǎn)品形態(tài)★舒適的居住尺度★高附加贈送空間★獨特的空間感受產(chǎn)品定位—產(chǎn)品亮點打造需求亮點打造方向★高附加贈送空間★合理的空間布局3、33層高層亮點打造增加凸窗、空中庭院等贈送空間空間布局面積緊湊、居住實用度高明廚明衛(wèi)、盡量有生活陽臺功能出容積率、出面積產(chǎn)品；擔(dān)負著西安公司快速回款的重任；客戶以首置為絕對主力，首改為輔；注重產(chǎn)品實用性、附加值和低總價。首置產(chǎn)品75平米兩房戶型建議南向大陽臺純朝南明廚明衛(wèi)結(jié)構(gòu)方正得房率高開間到達3.6贈送飄窗客戶需求價值排序：純南朝向、明廚明衛(wèi)、得房率高。戶型示意產(chǎn)品定位—產(chǎn)品亮點打造需求3、33層高層亮點打造首置產(chǎn)品95平米小三房戶型建議南北通透客廳、主臥朝南南北雙陽臺明廚明衛(wèi)得房率高開間至少3.6

贈送飄窗客戶需求價值排序：南北通透、明廚明衛(wèi)、得房率高。95平米戶型示意首改產(chǎn)品120平米三房戶型建議南北通透南向大面寬〔客廳、主臥、次臥朝南〕南北雙陽臺明廚明衛(wèi)結(jié)構(gòu)方正得房率高贈送飄窗客戶需求價值排序：南北通透、南向大面寬、明廚明衛(wèi)120平米戶型示意配套建議—商業(yè)配套7#地塊商業(yè)解決方案：7號2萬平米社區(qū)商業(yè)滿足業(yè)主根本生活需求精裝公寓解決8萬平米商業(yè)面積〔分兩期推出，各4萬平米〕3000平米食街+2萬體量華潤萬家或者4萬體量華潤歡樂頌：大賣場的根底上增強了購物中心、游樂場、劇場、影院等各種功能8萬體量公寓：解決8萬平米商業(yè)面積，以學(xué)生公寓的形式建造，精裝修交房配套建議—會所配套青年運動會所建議：建議面積3000㎡，參照健身、運動會所的標準建設(shè)，滿足日后專業(yè)會所經(jīng)營需求。功能：室內(nèi)外景觀化雙泳池、棋牌室、健身中心、羽毛球場、兒童教育培訓(xùn)區(qū)；會所立面：表達現(xiàn)代、類城市風(fēng)格〔同社區(qū)立面效果〕；會所結(jié)構(gòu)：兩層；位置建議：建議考慮設(shè)置在商業(yè)用地，以商業(yè)人氣帶動運營，同時便于后期經(jīng)營。建議會所類型：1、青年運動會所；2、都市田園會所；3、小區(qū)免費泛會所；4、兒童室外主題會所；5、街心會所都市田園會所：利用一畝地進行苗圃種植，社區(qū)業(yè)主可以在園內(nèi)種植菜、果，夏天可以娛樂、燒烤等小區(qū)免費泛會所：在小區(qū)內(nèi)局部按照泛會所的形式設(shè)置休閑、娛樂設(shè)施共業(yè)主使用兒童室外主題會所：小區(qū)內(nèi)設(shè)置兒童游樂場所，如平安滑梯、旋轉(zhuǎn)木馬等供兒童使用街心會所：建造小區(qū)標志性建筑及主軸綠化帶，成為小區(qū)居民的聚集地，如花鐘、鐘樓等。配套建議—會所配套功能需求二：羽毛球館〔需可做為籃球館使用〕約900平米〔含公攤及走道〕個數(shù)：6幅標準羽毛球場地規(guī)格：長度為13.40米，雙打場地寬為6.10米，上空最低9米，兩幅球場之間的距離為1.2米，全場面積819.4平米〔此場地可作為籃球館使用，籃球場標準尺寸28米*15米，樓板需采用隔音材料〕配套建議—會所配套功能需求三：康體中心〔約900平米，含公攤及走道〕1〕、健身房〔500平米〕滿足日常接待功能，需求面積500平米。有氧器械區(qū)120M2，18人使用。力量器械區(qū)180M2，25人使用。自由力量區(qū)50M2，10人使用。動感單車房60M2，20人使用。2〕、瑜伽室〔100平米〕3〕、老人活動中心〔200平米〕4〕、棋牌室〔40平米〕4個棋牌室〔3米*3米〕功能需求四：教育培訓(xùn)機構(gòu)〔