1中融國際信托地產(chǎn)直投部2021年05月目錄工程背景工程公司情況簡介：瑞達(dá)園林香港南益集團(tuán)科瑞斯南郡公司哈爾濱西城晶華工程出資三億持股出資三億持股50%50%工程公司股東情況簡介：工程公司股東情況簡介：8合作方介紹：香港南益集團(tuán)概況9合作方介紹：香港南益集團(tuán)概況南益集團(tuán)過往開發(fā)房地產(chǎn)工程簡介：南益集團(tuán)過往開發(fā)房地產(chǎn)工程簡介：南益集團(tuán)過往開發(fā)房地產(chǎn)工程簡介：13香港南益集團(tuán)所獲榮譽(yù)14

工程情況簡介工程現(xiàn)狀：工程位于哈爾濱市南崗區(qū)學(xué)府四道街、哈西大街、保健路、尤家街圍合范圍內(nèi)，場址地勢平坦，區(qū)域內(nèi)最大高差達(dá)0.5-3米，便于建設(shè)，該開發(fā)建設(shè)用地已包含在哈西新區(qū)改造開發(fā)詳控總規(guī)劃之中，是目前哈爾濱市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)具有優(yōu)越開發(fā)條件的土地。該工程用地17.67萬平方米，規(guī)劃總建筑面積49.40萬平方米，土地出讓價款為4.81億元，樓面地價為1340元/平方米?，F(xiàn)在工程用地地上建筑物及附著物已撤除完畢，各項(xiàng)市政公用配套設(shè)施也已到位，工程開發(fā)建設(shè)的全部工程條件完全具備。哈爾濱西城華晶工程地塊現(xiàn)狀工程地塊位置工程地塊位于哈爾濱市南崗區(qū)學(xué)府四道街、哈西大街、保健路、尤家街圍合范圍內(nèi)，學(xué)府四道街、哈西大街均為城市重點(diǎn)干道，交通興旺，比鄰新城區(qū)商業(yè)效勞、文化休閑、園林景觀中心廣場且與新建的西客站保持著步行可至的距離，東臨超大規(guī)模、環(huán)境優(yōu)雅的“歐亞之窗〞公園。工程規(guī)劃圖工程根本控規(guī)指標(biāo)

序號指標(biāo)名稱指數(shù)單位備注1規(guī)劃占地面積177900m22規(guī)劃建筑面積494000m22.1住宅建筑面積315300m22.2商服總建筑面積68800m22.3酒店、賓館建筑面積35000m22.4會館建筑面積4900m22.5地下停車場面積70000m23住宅套數(shù)2100套m24容積率2.4m25建筑密度＜28%m2按照小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求6綠地率＞30%m2按照小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求7建筑限高70米m2序號項(xiàng)目金額（萬元）比例1自籌資金（其中包括信托資金3億元）60,00054%2銀行貸款和部分銷售收入50，00046%3總投資110，000100%21工程實(shí)施進(jìn)度西城晶華工程預(yù)計(jì)分三期開發(fā)，總工期三年：一期：住宅工程，建筑面積約22.4萬平方米,2021年8月開工，2021年12月竣工二期：住宅工程，建筑面積約22萬平方米,2021年4月開工，2021年12月竣工三期：公建工程：建筑面積約5萬平方米,2021年4月開工，2021年12月竣工哈爾濱西城晶華工程效果圖宏觀經(jīng)濟(jì)概況

哈爾濱市是黑龍江省省會，轄8個區(qū)、10個縣(市)，總面積5．6萬平方公里，總?cè)丝?91.6萬，市區(qū)面積1862平方公里，城市人口474.7萬，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、交通中心。27哈爾濱十年的經(jīng)濟(jì)開展28哈爾濱總體房地產(chǎn)市場概況工程分析及市場情況交通圖與周邊土地成交價格比照片區(qū)內(nèi)群力第一大道NO.2021HTQ08地塊于2021年9月被圣和房地產(chǎn)開發(fā)以18億元的價格拍下，該地塊占地面積16.1802萬㎡，建筑面積61.66萬㎡，容積率為3.8，樓面價約為2919元/㎡。片區(qū)內(nèi)群力第二大道NO.2021HTQ013地塊于2021年12月被黑龍江省巨鷹房地產(chǎn)開發(fā)以18.5億元的價格拍下，該地塊占地面積15萬㎡，建筑面積50萬㎡，樓面地價約為3700元/㎡。本工程樓面地價僅為1340元/㎡地塊占地面積建筑面積容積率地價樓面價群力第一大道16.1802萬㎡61.66萬㎡3.818億元2919元/㎡群力第二大道15萬㎡50萬㎡18.5億元3700元/㎡本項(xiàng)目17.79萬㎡49.40萬㎡2.46.6億元1340元/㎡32樓面地價與土地價格比照圖33周邊競爭工程分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型項(xiàng)目價格容積率開盤時間裝修程度辰能溪樹庭院洋房、高層6600元/建筑㎡1.882009-9部份廚衛(wèi)精裝金域藍(lán)城多層、高層6200元/建筑㎡3.012009-12部份廚衛(wèi)精裝東輝明珠園多層、高層內(nèi)部認(rèn)購5000元/建筑㎡2.43未正式開盤毛坯35哈爾濱西城晶華工程收益測算分析科目金額(萬元)銷售面積單方(元/平方米)1.銷售收入327,9306638.262.開發(fā)成本203,719.474123.883.期間費(fèi)用19,191.45388.49營銷費(fèi)用4,918.95

99.57財(cái)務(wù)費(fèi)用5,272.50

106.73管理費(fèi)用9,000.00

182.194.銷售稅費(fèi)32,434.71656.57土地增值稅13,772.95

278.8營業(yè)稅及附加18,661.76

377.775.營業(yè)利潤合計(jì)72,584.371469.326.企業(yè)所得稅18,146.09367.337.營業(yè)凈利潤54,438.281101.99經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

銷售凈利率16.6%成本利潤率21.3%財(cái)務(wù)IRR%36合作方案合作項(xiàng)目哈爾濱科瑞斯項(xiàng)目信托規(guī)模：3.1億元信托期限：1.5年投資人預(yù)計(jì)年收益率全部由中融信托向社會合格投資者募集投資方式股權(quán)合作還款資金來源:哈爾濱西城晶華項(xiàng)目的銷售回款或意向受讓方支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款項(xiàng)目管理南郡公司負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目開發(fā)，中融有權(quán)對賬戶進(jìn)行監(jiān)管；交易架構(gòu)：信托公司成立信托計(jì)劃募集資金3.1億元，并以募集資金扣除部分信托費(fèi)用后受讓科瑞斯全部股權(quán)。科瑞斯收到股權(quán)投資款后，向南郡公司出資，用于哈爾濱西城晶華的項(xiàng)目建設(shè)。12個月和18個月時，由科瑞斯股東北安投資支付股權(quán)購買選擇權(quán)對價和行使股權(quán)購買選擇權(quán)。37信托結(jié)構(gòu)中融信托保管銀行管理管理費(fèi)保管費(fèi)保管信托計(jì)劃（3.1億，1.5年）中融募集3.1億哈爾濱西城晶華項(xiàng)目負(fù)責(zé)開發(fā)管理哈爾濱南郡公司科瑞斯出資3億元出資3億元風(fēng)險(xiǎn)及控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)南郡公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不行使選擇權(quán)房地產(chǎn)市場變化39風(fēng)險(xiǎn)及控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施1、信用風(fēng)險(xiǎn)信托財(cái)產(chǎn)購買標(biāo)的為科瑞斯公司的股權(quán)，資金退出方式為科瑞斯股東北安投資或其指定第三方行使股權(quán)購買選擇權(quán)受讓上述股權(quán)，本項(xiàng)目存在北安投資或其指定第三方不行使股權(quán)購買選擇權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)，則由受托人全面行使股東權(quán)利并且接管項(xiàng)目公司，同時有權(quán)采取手段處置科瑞斯股權(quán)。處置的方式包括但不限于繼續(xù)持有并運(yùn)作該項(xiàng)目、拍賣或協(xié)議轉(zhuǎn)讓科瑞斯股權(quán)等。由于項(xiàng)目利潤可觀，加上受托人在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)和市場銷售經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期收益并創(chuàng)造超額收益。2、管理風(fēng)險(xiǎn)為防止南郡公司可能出現(xiàn)的經(jīng)營、管理風(fēng)險(xiǎn)，受托人將向南郡公司派駐財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和工程預(yù)算人員，該等人員要求具有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，受托人將委托外部審計(jì)機(jī)構(gòu)定期對項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。3、市場風(fēng)險(xiǎn)本信托計(jì)劃不排除由于市場情況發(fā)生變化導(dǎo)致將來