武漢天驥世紀(jì)眾聯(lián)2021.03東西湖黃獅海工程籌劃方案在人口密度高、污染嚴(yán)重的現(xiàn)代化都市，水景更是成為稀缺資源?？芍^“有水、更要生活于水〞，水文化可謂承載了人們自古到今無數(shù)的感情和歷史，水不僅是自然的一種生態(tài)存在，同時也是一種生活行為方式的表達(dá)。水是永恒的主題，自古對水的贊譽就絡(luò)繹不絕，“以水為財，依水而筑，擇水而居〞是中國居住環(huán)境固有的文化特色。是什么讓我們與眾不同？探討——遠(yuǎn)郊、33萬、一線水景，本案如何定位？策略篇執(zhí)行篇思路形象定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議案名建議研究觀點【視野決定高度】在探討工程定位之前，我們先認(rèn)識一下市場。市場上典型的水景工程是怎樣的？選取原那么：自身具有良好的水景資源工程結(jié)合水景成功打造高端、中高端產(chǎn)品通過自身特色的營造，突破市場3.54.35工程開發(fā)于03-05年，地處海珠區(qū)紡織路珠江河畔，緊鄰江灣大橋南側(cè)，地塊呈三角形，所有南面均可看江。水景工程小結(jié)及啟示：注重水景打造，合理利用地形，因地制宜打造景觀，甚者可將水景引入社區(qū)內(nèi)部，與外部湖景連為一體。高層產(chǎn)品的梯戶比以二梯四戶為主，局部二梯五戶、六戶，甚至有少量三梯八戶產(chǎn)品，把更多的空間留給室外景觀。商業(yè)設(shè)置一般遠(yuǎn)離最正確的沿江區(qū)域，把景觀價值留給沿江的高端產(chǎn)品?！疽庾R決定形態(tài)】要有競爭的意識，才會取得長足的勝利我們將要面對一個怎樣的市場？周邊工程周邊直接競爭工程特點和現(xiàn)狀熙龍灣賽洛城賽洛城6期黃獅海岸賽洛城——在售熙龍灣——在售黃獅海岸——售完沿海賽洛城工程占地91萬平方米，總建筑面積約145萬平米，容積率1.6，綠化率39%，建有多層(6層)、小高層(11層)、高層(18層)、別墅，主推2室2廳、3室2廳、4室2廳及復(fù)式、別墅。規(guī)劃北美中央公園、泰式皇家園林、地中海風(fēng)情園林、北歐浪漫水花園、中式情景園林等世界風(fēng)情五大主題公園，獨有大型商務(wù)中心、休旅區(qū)、商業(yè)街、別墅區(qū)、高尚住宅區(qū)。沿海賽洛城六期翡麗公館主推89-123㎡戶型，銷售良好，尤其是小戶型。銷售均價：6000元/㎡高端物業(yè)引入內(nèi)河水系，充分利用水資源，打造親水別墅沿江面親水碼頭，設(shè)置綠化景觀帶，增加物業(yè)品質(zhì)

1、大品牌，北京沿海賽洛城、沈陽沿海賽洛城聯(lián)動開發(fā)，風(fēng)格傳承，品牌效應(yīng)突出。2、大社區(qū)，能容納并滿足4萬多人的城居生活。

3、超長海岸景觀。

4、社區(qū)配套完整，背依北大附中。沿海景觀線項目優(yōu)勢熙龍灣豐尚時代廣場熙龍灣位于以生態(tài)旅游區(qū)為核心定位的東西湖片區(qū)，坐落于東西湖區(qū)以產(chǎn)業(yè)為集群的吳家山片區(qū)，位于片區(qū)的景觀及居住核心區(qū)。金山大道與二雅路交匯處，吳家山片區(qū)的市政、生活配套也趨于成熟、完善。該工程占地面積達(dá)32453.16平方米，建筑面積110436.05平方米，綠化率到達(dá)25%，容積率2.95。多路公交可到達(dá)此地，交通便利。周圍生活設(shè)施配套齊全，商業(yè)、金融、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)療藥店一應(yīng)俱全。目前在售1、2號樓，共計約200多套房源，已銷售80%。本期推出3種戶型，89㎡二房，92㎡二房，119㎡三房。其中小二房戶型銷售最好。剩余高層房源，價格約6600元/㎡89㎡92㎡119㎡工程優(yōu)勢1、地段較好，金山大道與二雅路交匯處，緊鄰中心區(qū)域，正處于規(guī)劃中未來CBD核心地段。2、配套完善，各項生活設(shè)施齊全，超市、學(xué)校、醫(yī)院距離較近。3、豐尚品牌效應(yīng)，豐尚開發(fā)足跡遍布廣州、深圳、成都等全國各大城市。周邊工程給我們的啟發(fā)1、水景依然是亮點。2、小戶型走俏。由于價格上升帶來的經(jīng)濟(jì)擠壓原因，片區(qū)小戶型成市場新寵，熙龍灣小戶型全部賣完，市場反響熱烈。競爭市場小結(jié)及啟示：片區(qū)特征：片區(qū)規(guī)劃形式利好，將會帶來更多的開展機(jī)遇，而且目前對近郊土地的嚴(yán)格控制盒已經(jīng)在改善中的交通配套等大環(huán)境，會使區(qū)域價值得到進(jìn)一步提升，必將成為武漢市的一塊居住熱點地帶；供給特征：東西湖區(qū)商品房供給不管是建筑面積還是套數(shù)已經(jīng)逐漸移到以高出為主的產(chǎn)品供給上，說明近郊土地供給在減少，大量的土地被用來建設(shè)普通居民生活需求的高出產(chǎn)品；別墅供給量相對較小，成交價較高區(qū)域內(nèi)純別墅產(chǎn)品差距大；產(chǎn)品特征：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品面積以90-140平米為主，主要以2房、3房、4房及復(fù)試產(chǎn)品為主，其中以90平米左右的戶型最多，我們應(yīng)遵循這個市場規(guī)律；去化特征：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型豐富，規(guī)模均為中等偏大工程，銷售價格的上升速度和去化速度較慢，制約的主要原因是交通環(huán)境缺乏和配套的不完善。飽和VS不飽和

飽和，周邊眾多的標(biāo)榜著親水高尚住宅

飽和，鋪天蓋地的叫賣式推廣和頻繁的媒體亮相

不飽和，真正適合市場的產(chǎn)品是什么

不飽和，如何承揚現(xiàn)有產(chǎn)品思考明確“區(qū)域價值+工程價值〞的整體策略策略二：緊跟市場趨勢，打造小戶型典范策略一：樹立區(qū)域形象，營造濱江價值市場環(huán)境：競爭劇烈，產(chǎn)品已到達(dá)一定水平趨勢判斷：市場趨于謹(jǐn)慎，衍生小戶需求區(qū)域特色：兼具城市屬性和郊區(qū)景觀的生態(tài)居住區(qū)案例啟示：水景與產(chǎn)品的優(yōu)勢發(fā)揮客戶定位：以東西湖中高端客戶為主體的多層次客戶群工程如何打造？我們的工程——基于區(qū)域的形象定位……區(qū)域價值>個盤價值水景特色現(xiàn)代都市社區(qū)我們的工程——基于工程的產(chǎn)品定位……在吳家山掀起濱江中小戶價值導(dǎo)向以中高端城市生態(tài)社區(qū)的引領(lǐng)模式為理念工程理想超越傳統(tǒng)的江景工程開發(fā)模式價值點打造配套規(guī)劃入口小廣場建筑外立面主景觀軸商業(yè)會所設(shè)置集中式商業(yè)打造特色商業(yè)街休閑會所運動會所產(chǎn)品附加值特色活動空間節(jié)能環(huán)保智能化多層次產(chǎn)品，小戶產(chǎn)品+創(chuàng)新產(chǎn)品+主流產(chǎn)品+別墅，表達(dá)工程的舒適性及多元化活動空間消費及休閑空間居住空間提升空間滿足各階層需求的愜意生活空間【思路決定出路】我們有什么樣的根底，能夠做什么樣的建筑？工程規(guī)劃PARTONE1★工程整體規(guī)劃設(shè)計建議★工程整體規(guī)劃建議★工程整體規(guī)劃概覽地形分析地塊分為四塊，北側(cè)兩塊臨黃獅海，但由于靠近黃獅海邊緣，水質(zhì)不是很好，水域視野不寬敞。另外兩塊臨三店中路，為雙向四車道街道，缺乏現(xiàn)代都市氣氛。內(nèi)部地形較為平坦，現(xiàn)在為菜地和民房，廠房。三店中路是工程的主要臨街面。工程東邊為已建成海景小區(qū)紫云黃獅海岸，已入駐，為工程帶來居住氣氛。工程存在私房拆遷需求。52景觀節(jié)點及走向規(guī)劃亮點小區(qū)入口沿街商業(yè)帶沿文化路建設(shè)的高層建筑，形成具有強烈視覺沖擊力的社區(qū)展示面

強調(diào)建筑的整體形式感，完整、流暢的展示面和具有韻律感的天際線都是吸引眼球的重要因素工程體驗空間1.沿街建筑立面點式塔樓集群弧形板樓突出建筑群整體的氣勢，需要一定的體量表達(dá)城市感展示面的造型突出“氣勢〞，可以通過一定的曲線變化吸引眼球略帶弧形的外立面，和濱江的感覺緊密結(jié)合工程體驗空間1.沿街建筑立面立面材料中引入質(zhì)感較強的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受材料的使用上要強化比照。不同材料的穿插運用可以強化局部材料的質(zhì)感建筑底層局部石材的使用，對業(yè)主的身份感給與很好的彰顯選擇質(zhì)感較強的外立面材質(zhì)強，從細(xì)節(jié)上提升工程的整體形象工程體驗空間1.沿街建筑立面可以很生活慵懶的午后在廣場小坐在咖啡中把別人當(dāng)作風(fēng)景或成為別人的風(fēng)景開放的小廣場，可以帶來很生活也很城市的感覺工程體驗空間2.入口小廣場規(guī)劃亮點工程體驗空間3.親水售樓部先期建設(shè)售樓部，利用水上售樓部，做形象展示。讓客戶親身體驗濱江氣氛。多利用水上棧橋、碼頭，增加立體感和空間感。工程體驗空間4.外江內(nèi)河景觀由于工程本身水景資源有限，而又有可利用的優(yōu)勢，因此考慮引入外江內(nèi)河景觀體系，增加工程景觀層次，提升品質(zhì)。以防止工程臨水岸視野不暢的劣勢。注意水系之間的勾連和過度。設(shè)置連接地塊的中心廣場，在延續(xù)工程整體性的同時提供社區(qū)休憩空間工程體驗空間5.中心廣場PARTTWO3A會所★工程整體規(guī)劃建議★工程配套建議商業(yè)配套★工程整體規(guī)劃設(shè)計建議本工程的商業(yè)定位——主要效勞于片區(qū)商業(yè)功能，同時兼顧本工程社區(qū)的效勞功能。商業(yè)形態(tài)的選擇原那么利潤最大化原那么市場可接受原那么即使沿街底商影響了臨近住戶的居住品質(zhì)，但綜合來看，有利于工程利潤最大化由于內(nèi)部商業(yè)價值還需要時間成熟，目前選擇經(jīng)營集中式商業(yè)需要長時間的資金投入，及市場培育從工程的后續(xù)開發(fā)的角度來看，區(qū)域價值的成熟和人氣的積聚，后續(xù)需要有集中式商業(yè)作為工程的配套，同時也有利于發(fā)揮工程的輻射能力工程的主要商業(yè)形態(tài)——沿街底商+局部集中商業(yè)的形態(tài)C本工程商業(yè)位置價值判斷進(jìn)入性積聚性開放性容易到達(dá)易于聚集人流昭示性強社區(qū)商業(yè)選取原那么A：沿規(guī)劃路，由于紫云黃獅海岸工程的帶動，人氣較旺，商業(yè)價值高C：道路尚未修通且為區(qū)域內(nèi)道路，商業(yè)價值稍低。B：沿三店中路，舊有商業(yè)形態(tài)落后，但具備商業(yè)氣氛。D:作為集中式大商業(yè)，底商和步行街都有較大的促進(jìn)作用，但要成功引進(jìn)一家大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。BBAACCDPARTTWO4★工程整體規(guī)劃建議★工程配套建議商業(yè)配套會所B★工程整體規(guī)劃設(shè)計建議精品意識原那么——本工程為區(qū)域的領(lǐng)袖樓盤之一，客戶定位在本地中高端客戶，考慮到會所與整體建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以及客戶對會所的較高要求。樹立賣點原那么——突出會所特色，可以成為支撐工程銷售的賣點之一可經(jīng)營性原那么——考慮到工程的規(guī)模、資金回籠以及真正滿足住戶需求，會所的設(shè)立應(yīng)該考慮到其可長期經(jīng)營性本工程會所設(shè)置的三大原那么會所建議可利用水上售樓部作為后期會所經(jīng)營，也豐富商業(yè)的業(yè)態(tài)會所建議為運動注入生命的意義健身房乒乓球室臺球室美容會館SportsClubPARTTWO5★工程整體規(guī)劃設(shè)計建議★工程整體規(guī)劃建議★工程產(chǎn)品建議將居住合理性和舒適度綜合考慮，在戶型尺寸和布局上表達(dá)“精度〞根本原那么優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，內(nèi)部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局壓縮無感知尺度：從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強空間的尺度贈送實用面積：贈送面積不能是無用多余的面積，而是需要與實際購置空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強業(yè)主購置性價比，并增添空間情趣戶型設(shè)計核心理念張弛適度的精準(zhǔn)設(shè)計帶來的舒適空間關(guān)鍵動作戶型品質(zhì)化的根本原那么、核心理念與關(guān)鍵動作產(chǎn)品建議建議除主流戶型、別墅外，增加特色小戶型

增加60——80㎡小二房。設(shè)置100㎡左右小三房。麗島美生59㎡小二房參考麗島美生82㎡小二房參考98㎡小三房參考墻體的裝修，主要有：乳膠漆、噴漆、墻紙(布〕、瓷磚、木板飾面、石頭漆、石膏模板。在大堂設(shè)置休息沙發(fā)、茶幾、垃圾箱、投遞箱，提供人性化的大堂空間。地面：花崗石、拋光大理石。入戶大堂墻面、地面電梯廳的裝飾必須與緊臨著的入戶大堂的風(fēng)格相匹配。所以建議參照入戶大堂的設(shè)計風(fēng)格。從屋頂處理到墻面修飾，再到地面裝修，要處處都散發(fā)出高