房地產(chǎn)調(diào)控管理辦法一、總則（一）目的為了加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、使用等行為，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護國家利益、社會公共利益和房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)等活動及其相關(guān)管理。集體土地上涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及相關(guān)管理活動參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則1.堅持市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)控相結(jié)合的原則。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，同時加強政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，保持供需平衡，穩(wěn)定房價。2.保障公平競爭原則。營造公平、公正、公開的市場環(huán)境，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)依法依規(guī)開展經(jīng)營活動，防止不正當競爭行為。3.促進可持續(xù)發(fā)展原則。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)注重生態(tài)環(huán)境保護、資源節(jié)約利用，推動房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。4.維護公共利益原則。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動應(yīng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等要求，保障公共安全、基礎(chǔ)設(shè)施配套等公共利益。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當依法取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。2.資質(zhì)審批部門應(yīng)嚴格按照規(guī)定條件和程序進行資質(zhì)審批，加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管，對不符合資質(zhì)條件的企業(yè)責令限期整改，整改仍不合格的，降低或吊銷資質(zhì)證書。（二）項目立項與規(guī)劃1.房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及年度建設(shè)計劃等要求。2.開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，應(yīng)按照規(guī)定向發(fā)展改革部門申請項目立項，并提交項目可行性研究報告等相關(guān)材料。發(fā)展改革部門對符合條件的項目予以立項批復(fù)。3.項目規(guī)劃設(shè)計應(yīng)符合城市規(guī)劃要求，注重建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，合理確定建筑密度、容積率、綠地率等指標。規(guī)劃部門應(yīng)加強對項目規(guī)劃設(shè)計方案的審查，確保規(guī)劃的科學(xué)性和合理性。（三）土地使用與開發(fā)建設(shè)1.房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)通過招標、拍賣、掛牌等公開出讓方式取得，嚴禁以劃撥方式供地用于房地產(chǎn)開發(fā)。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照土地出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限等要求進行開發(fā)建設(shè)。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。3.開發(fā)項目應(yīng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求進行建設(shè)，嚴格執(zhí)行工程建設(shè)強制性標準，確保工程質(zhì)量和施工安全。建設(shè)單位應(yīng)依法辦理施工許可證，并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位對工程建設(shè)進行監(jiān)理。三、房地產(chǎn)交易管理（一）商品房預(yù)售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)在售樓處顯著位置公示《商品房預(yù)售許可證》等相關(guān)證件及預(yù)售房源信息，不得進行虛假宣傳和違規(guī)預(yù)售。預(yù)售合同應(yīng)采用統(tǒng)一格式文本，并到房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)。（二）二手房交易管理1.二手房交易應(yīng)遵循自愿、公平、誠實信用的原則。交易雙方應(yīng)簽訂書面買賣合同，并如實申報成交價格。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)遵守房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)定，不得提供虛假信息、隱瞞真實情況，不得促成交易雙方簽訂陰陽合同等違規(guī)行為。3.加強對二手房交易資金的監(jiān)管，通過專用賬戶對交易資金進行監(jiān)管，確保資金安全，防止交易風(fēng)險。（三）房屋租賃管理1.房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后三十日內(nèi)，持相關(guān)證明文件到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。2.租賃房屋用于居住的，應(yīng)當以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。3.加強對租賃市場的巡查，嚴厲打擊違法群租、惡意漲租等行為，維護租賃市場秩序。四、房地產(chǎn)價格管理（一）價格監(jiān)測與預(yù)警1.建立房地產(chǎn)價格監(jiān)測體系，定期采集、分析房地產(chǎn)市場價格信息，包括新建商品住房、二手住房、商業(yè)辦公用房等不同類型房地產(chǎn)的價格變動情況。2.根據(jù)價格監(jiān)測數(shù)據(jù)，及時發(fā)布房地產(chǎn)市場價格動態(tài)和預(yù)警信息，為政府決策、企業(yè)經(jīng)營和消費者購房提供參考依據(jù)。當房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)異常波動時，及時啟動應(yīng)急預(yù)案，采取相應(yīng)的調(diào)控措施。（二）價格調(diào)控措施1.綜合運用土地、金融、稅收等政策手段，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，穩(wěn)定房價。加大保障性住房供應(yīng)力度，滿足中低收入群體住房需求，平抑房價。2.加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價格行為的監(jiān)管，嚴禁開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價、價外加價等價格違法行為。對違反價格規(guī)定的企業(yè)，依法予以嚴肅查處。五、房地產(chǎn)金融管理（一）信貸政策1.金融機構(gòu)應(yīng)嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)信貸政策，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款的額度、期限和利率，防范金融風(fēng)險。2.加強對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理，嚴格審查借款人的信用狀況、還款能力和購房真實性等，防止虛假貸款、違規(guī)貸款等行為。對房地產(chǎn)市場過熱地區(qū)，適當提高房地產(chǎn)貸款門檻，控制信貸規(guī)模。（二）融資管理1.規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，嚴格限制房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、資管等渠道違規(guī)融資。加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模、融資用途的監(jiān)管，確保融資資金用于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，不得挪用于其他領(lǐng)域。2.鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過多元化渠道融資，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、發(fā)行債券等，拓寬融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。六、房地產(chǎn)稅收管理（一）稅收政策執(zhí)行1.稅務(wù)部門應(yīng)嚴格按照國家房地產(chǎn)稅收政策規(guī)定，依法征收房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)的各項稅收，確保稅收政策落實到位。2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報的審核，防止企業(yè)偷逃稅款。對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收征管，嚴格執(zhí)行稅收優(yōu)惠政策，規(guī)范稅收減免程序，確保稅收公平公正。（二）稅收調(diào)控作用1.充分發(fā)揮稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，通過調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、個人所得稅等稅率，引導(dǎo)住房合理消費，抑制投資投機性購房需求。2.研究探索開征房地產(chǎn)稅等新的稅種，完善房地產(chǎn)稅收體系，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。七、房地產(chǎn)市場監(jiān)管（一）市場秩序整頓1.加強對房地產(chǎn)市場的日常巡查和專項整治，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)等領(lǐng)域的違法違規(guī)行為，如虛假廣告、合同欺詐、違規(guī)收費等。2.建立健全房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為舉報投訴機制，暢通投訴渠道，及時受理和處理群眾舉報投訴案件，維護消費者合法權(quán)益。（二）信息公開與信用管理1.建立房地產(chǎn)市場信息公開制度，定期發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進度、銷售情況、價格變動等信息，提高市場透明度。2.加強房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員的信用管理，建立信用檔案，記錄企業(yè)和個人的誠信經(jīng)營情況。對違法違規(guī)企業(yè)和個人，依法予以信用懲戒，限制其市場準入和經(jīng)營活動。八、保障性住房管理（一）保障性住房建設(shè)1.加大保障性住房建設(shè)力度，明確保障性住房建設(shè)目標任務(wù)，合理確定建設(shè)規(guī)模、布局和戶型結(jié)構(gòu)。2.多渠道籌集保障性住房房源，包括政府投資建設(shè)、企業(yè)配建、社會捐贈等方式。加強保障性住房建設(shè)工程質(zhì)量管理，確保工程質(zhì)量安全。（二）保障性住房分配與管理1.制定科學(xué)合理的保障性住房分配標準和程序，嚴格審核申請人資格，確保保障性住房分配公平公正。2.加強保障性住房后續(xù)管理，建立健全保障性住房使用、維修、養(yǎng)護等管理制度，提高保障性住房使用效率，保障居住人的合法權(quán)益。九、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與行為規(guī)范1.從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級提供相應(yīng)的服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)，加強對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，維護小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。（二）業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會可以選舉產(chǎn)生業(yè)