徐州市物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范徐州市物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。基本原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主依法自我管理與委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，努力構(gòu)建和諧、文明、安全、整潔、有序的居住和工作環(huán)境。管理體制市、縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，研究解決物業(yè)管理中的重大問題。市、縣（市）、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、城市管理、市場監(jiān)督管理等部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主定義房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會的成立一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照有利于實(shí)施物業(yè)管理、方便業(yè)主生活的原則確定。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：1.交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上；2.首次交付專有部分之日起滿兩年且交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告首次業(yè)主大會會議的召開時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式等，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項(xiàng)（籌集和使用專項(xiàng)維修資金）和第（六）項(xiàng)（改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施）規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一名單數(shù)成員組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：1.業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；2.管理規(guī)約；3.業(yè)主大會議事規(guī)則；4.業(yè)主委員會成員名單。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定的備案文件之日起十日內(nèi)，出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明，并將備案情況告知物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。臨時(shí)管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。承接查驗(yàn)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，與業(yè)主委員會按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)的有關(guān)情況書面報(bào)告物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理服務(wù)方案，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)流程、服務(wù)質(zhì)量考核辦法等，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般包括以下方面：1.物業(yè)共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、垃圾分類收集和清運(yùn)；4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)；5.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；6.物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；7.法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家、省、市有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出物業(yè)服務(wù)合同期滿或者提前解除的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4.業(yè)主名冊；5.物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后十日內(nèi)，組織業(yè)主大會會議決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)的裝飾裝修業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居（村）民委員會申報(bào)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程施工中，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。建筑物及其附屬設(shè)施的管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。法律責(zé)任對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的處罰業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：1.業(yè)主大會未按照本辦法規(guī)定召開會議的，處五千元以上一萬元以下的罰款；2.業(yè)主委員會未按照本辦法規(guī)定備案的，處一千元以上五千元以下的罰款；3.業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處一千元以上五千元以下的罰款。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：1.未按照本辦法規(guī)定簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，處五萬元以上十萬元以下的罰款；2.未按照本辦法規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；3.未按照本辦法規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；4.未按照本辦法規(guī)定移交有關(guān)資料的，處五千元以上一萬元以下的罰款。其他處罰違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門按照各自職責(zé)依法予以處罰：1.擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和