西藏2025年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)方法適應(yīng)性分析考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、以下選項(xiàng)中屬于房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的有。

A：房屋拆遷管理費(fèi)

B：搬遷補(bǔ)助費(fèi)

C：房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)

D：土地使用權(quán)出讓金

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，勞動(dòng)的供給主要取決于。

A：勞動(dòng)的成本

B：勞動(dòng)的邊際收益

C：勞動(dòng)的邊際收益產(chǎn)量

D：勞動(dòng)的邊際生產(chǎn)力

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的定價(jià)方法是（）。

A．目標(biāo)定價(jià)法

B．成本加成定價(jià)法

C．隨行就市定價(jià)法

D．價(jià)值定價(jià)法4、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是__。

A．消費(fèi)者行為調(diào)查

B．市場(chǎng)營銷因素調(diào)查

C．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

D．市場(chǎng)需求容量調(diào)查5、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為__萬元。

A．323

B．275

C．273

D．2586、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000㎡，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是。

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價(jià)格為5000元／㎡，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元／㎡。若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元／㎡計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為元／㎡。

A：4400

B：4409

C：4445

D：4455

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)不包括__。

A．房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同的登記機(jī)關(guān)分別登記

B．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記

C．房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行申報(bào)登記制度

D．房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力9、假設(shè)開發(fā)法是以為理論依據(jù)的。

A：收益遞增原理

B：均衡原理

C：預(yù)期原理

D：未來趨勢(shì)原理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其的狀況。

A：估價(jià)作業(yè)日期

B：成交日期時(shí)

C：估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D：交易日期調(diào)整后

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是。

A：商業(yè)用房

B：住宅

C：寫字樓

D：工業(yè)用房

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元。該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。

A：90．52

B：91．52

C：92．52

D：93．52

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是。

A：交通擁擠

B：建筑技術(shù)進(jìn)步

C：城市規(guī)劃改變

D：自然環(huán)境惡化

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于階段的工作。

A：風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

B：風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

C：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

D：風(fēng)險(xiǎn)決策

E：借款合同15、投資利潤率的計(jì)算基數(shù)不包括。

A：土地取得成本

B：開發(fā)成本

C：管理費(fèi)用

D：銷售費(fèi)用

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、在眾多的不確定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，是__分析的目的。

A．盈虧平衡

B．敏感性

C．風(fēng)險(xiǎn)

D．概率17、在一國金融機(jī)構(gòu)體系中居領(lǐng)導(dǎo)核心地位。

A：政策性銀行

B：非銀行金融機(jī)構(gòu)

C：中央銀行

D：商業(yè)銀行

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0．5％，則該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格為萬元。

A：26．29

B：27．29

C：28．29

D：29．29

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬元，其中建筑物價(jià)值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為130萬元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬元，則此人占有的土地份額為。

A：1．67％

B：2．1％

C：2．3％

D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)工日期，超過土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費(fèi)，其原因是。(2025年試題)

A：發(fā)現(xiàn)地下文物

B：銀行貸款未按期到賬

C：相關(guān)建材供應(yīng)缺貨

D：更改建筑設(shè)計(jì)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章21、一般來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，投資風(fēng)險(xiǎn)__。

A．越小

B．越大

C．越難控制

D．越難估算22、以下估價(jià)方法求得的價(jià)值更趨向于最高買價(jià)的是__。

A．收益法

B．成本法

C．假設(shè)開發(fā)法

D．市場(chǎng)法23、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價(jià)款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某__萬元。

A．75

B．120

C．135

D．15024、估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700元／㎡，所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見下表；6層住宅樓中第一層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第一層住宅價(jià)格的98％，買方和賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3％和6％，除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比準(zhǔn)價(jià)值為元／㎡。

A：6280

B：6408

C：6881

D：7021

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、不屬于財(cái)務(wù)分析目的的是__。

A．評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力

B．評(píng)價(jià)企業(yè)的資產(chǎn)管理水平

C．評(píng)價(jià)企業(yè)的獲利能力

D．評(píng)價(jià)企業(yè)過去的缺點(diǎn)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、債券是分別由發(fā)行的。

A：政府

B：股份公司

C：銀行

D：企業(yè)

E：發(fā)起人2、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于__。

A．承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用

B．承租人的承受能力

C．業(yè)主希望的投資回報(bào)率

D．同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系3、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收人8萬元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為__。

A．90.52萬元

B．91.52萬元

C．92.52萬元

D．93.52萬元4、投資基金證券與股票、債券的區(qū)別在于__。

A．發(fā)行的主體不同，體現(xiàn)的權(quán)利關(guān)系不同

B．發(fā)行方式不同

C．風(fēng)險(xiǎn)和收益不同

D．存續(xù)時(shí)間不同

E．運(yùn)行機(jī)制不同，投資人的經(jīng)營管理權(quán)不同5、對(duì)于購買一更新改造一出租一出售模式來說，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括等。

A：購買成本

B：更新改造成本

C：運(yùn)營成本

D：轉(zhuǎn)售稅費(fèi)

E：建造成本6、政府部門審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是__。

A．轉(zhuǎn)讓利潤

B．市場(chǎng)影響

C．產(chǎn)權(quán)是否清晰

D．被拆遷人的利益7、在控制性詳細(xì)規(guī)劃中，僅用下限控制的規(guī)定性指標(biāo)包括。

A：容積率

B：建筑紅線后退距離

C：綠地率

D：建筑密度

E：車泊位8、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括。

A：應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本

B：應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本

C：應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D：應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E：應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整9、能夠構(gòu)成設(shè)計(jì)變更的事項(xiàng)包括。

A：更改有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸

B：增減合同中約定的工程量

C：改換有關(guān)工程的施工隊(duì)伍和人員

D：改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序

E：其他有關(guān)工程變更需要的附加工作10、下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有．(2025年試題)

A：風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

B：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析

C：風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)

D：風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析

E：風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析

11、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A．設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)

B．知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長

C．百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分

D．營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高12、在存貨、有價(jià)證券等資產(chǎn)的市價(jià)低于成本時(shí)，相應(yīng)地減記資產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將減記金額計(jì)入當(dāng)期損益，體現(xiàn)__原則對(duì)歷史成本原則的修正。

A．權(quán)責(zé)發(fā)生制

B．謹(jǐn)慎

C．配比原則

D．劃分收益性支出與資本性支出13、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A．建筑平面布置

B．朝向、樓層

C．環(huán)境景觀

D．土地開發(fā)程度

E．房屋完損等級(jí)14、土建工程計(jì)劃利潤的計(jì)算基數(shù)是__。

A．人工費(fèi)

B．直接工程費(fèi)

C．間接費(fèi)

D．直接工程費(fèi)+間接費(fèi)15、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文件是__。

A．地方性法規(guī)

B．政府規(guī)章

C．部門規(guī)章

D．自治條例16、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為__元/m2。

A．2139

B．2146

C．2651

D．265917、印花稅的稅率形式有稅率。

A：定額

B：差額

C：累進(jìn)

D：差額累進(jìn)

E：比例18、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷的實(shí)施方式主要包括。

A：自行拆遷

B：委托拆遷

C：政府拆遷

D：單位拆遷

E：社會(huì)拆遷19、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價(jià)的20％，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6％，則月還款額為元。

A：1655．33

B：1719．43

C：1743.69

D：2149．29

E：借款合同20、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）等。

A．可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同

B．可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合

C．可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)

D．可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

E．可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同21、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度成為一項(xiàng)法定制度，是從__開始。

A．我國開始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員持證上崗

B．1995年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實(shí)施

C．1998年建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》

D．2025年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》22、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由__實(shí)施。

A．市