百富紳3期營銷執(zhí)行案五洲國際商業(yè)地產(chǎn)籌劃2021年12月匯報提綱土地屬性分析工程屬性分析工程定位銷售策略建議推廣策略建議1、土地屬性分析靖江——錫常泰經(jīng)濟圈的北部，經(jīng)濟根底較好，是蘇中經(jīng)濟領(lǐng)先縣級市，近幾年開展較快，重工業(yè)比重較大！土地屬性靖江襟江近海，是長三角一座年輕美麗、充滿生機活力的濱江城市。南與蘇州、無錫隔江相望，北依蘇中、蘇北廣袤平原，位于江蘇省中軸線與長江交匯處，是長江下游少有的集公路、鐵路、水運于一體的交通樞紐城市。京滬、同三、寧通、寧靖鹽高速公路和新長鐵路均在靖江交匯，上海、南京等中國東部重要的國際航空港，距靖江僅一個半小時左右行程。在城市化進程下，靖江樓市表現(xiàn)活潑，市場需求旺盛,近年來市場量價齊升，價格增速不斷加大，后市開展?jié)摿薮笸恋貙傩砸粎^(qū)四園、“生活內(nèi)聚、工業(yè)外延〞，城市向南開展土地屬性濱江新城：靖江的政治文化中心，生活居住中心，商業(yè)休閑中心，特色旅游中心。江陰園區(qū)與城南園區(qū)：產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，已形成了高檔紡織、精密機械、精細化工、特色冶金造紙及彩色包裝五大產(chǎn)業(yè)，正在大力打造“生物醫(yī)藥、國際金融”為核心的科技新城。新港園區(qū)：主要以造船業(yè)為主，主要是因為靠近港口碼頭。老城區(qū)：成熟的經(jīng)濟、生活區(qū)。城北園區(qū)：將依托其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，建成以機械電子、紡織服裝、汽車配件、食品加工、醫(yī)藥產(chǎn)品、電子信息技術(shù)為主導(dǎo)的輕型制造業(yè)基地。向南發(fā)展土地屬性靖江家居建材市場多以傳統(tǒng)街鋪形式存在，大型市場缺乏目前靖江家居建材專業(yè)市場規(guī)模較小，主要分布在兩大區(qū)域：一為以百富紳為核心的城南區(qū)域家居建材市場，是靖江市規(guī)模最大且屬唯一集中商業(yè)的大型專業(yè)市場，是區(qū)域檔次最高、業(yè)態(tài)品類最多的市場；二為以新世界、新建路、驥江西路和江平路為主自發(fā)形成的家居建材街鋪集中地，檔次、形象較亂，難以滿足高檔次消費需求。家居建材集中地百富紳土地屬性針對性調(diào)研——新世界家具市場調(diào)研

新世界、車站路家具街現(xiàn)狀：姜八路延伸段，通往市中心主要干道之一，店鋪陳舊，經(jīng)營以床上用品、家具為主；租金水平屬中間檔次，約為70-90元/方/月，經(jīng)營情況良好；經(jīng)營年限時間較長，代表商家有：月新家具城，新世界家具城，南方家私等。土地屬性針對性調(diào)研——新建路家具市場調(diào)研新建路家具現(xiàn)狀：處靖江市中心區(qū)范圍內(nèi)，人氣較高，經(jīng)營與新世界根本狀況大體一致，以燈具、家紡、墻紙為主；租金水平月約為70-90元/㎡/月，因處于中心區(qū)范圍內(nèi)，所以人氣較高，經(jīng)營狀況良好；代表商家有：云云燈具、美國花雨傘家紡；土地屬性針對性調(diào)研——驥江西路家具市場市場調(diào)研

驥江西路家具市場現(xiàn)狀：驥江西路主營以木門、電器、家具、地板、衣櫥等，街鋪面積約在30-80平米之間，租金區(qū)間約為3-5萬/年，平均月租金約在60-90元//平之間；代表商家：五星家電、康格寶櫥柜、億田集成灶、凱萊地板、嘉業(yè)地板、創(chuàng)美特櫥柜衣柜、潔麗地板木門等。土地屬性針對性調(diào)研——江平路家具市場市場調(diào)研

江平路家具市場現(xiàn)狀：靖江市早期的家具家常聚集地，形成時間較早，經(jīng)營已成規(guī)模，但整體形象較為雜亂，租金水平東段與西段相差較大，呈西低東高勢，街鋪面積約在70-200平米之間，西段租金價格最低約20元/平米/月，東段約在50-80元/平米/月；主營為木門、石材、燈具、陶瓷；商家代表：艾依格整體衣柜、馬可波羅瓷磚、新中源陶瓷、櫻花門業(yè)、揚子地板等。土地屬性靖江市針對性市場調(diào)研小結(jié)整體情況靖江市家居建材市場經(jīng)營店鋪數(shù)量較多，但無統(tǒng)一的專業(yè)市場，基本處在無管理狀態(tài)；經(jīng)營區(qū)域大多分布在城中區(qū)的范圍內(nèi)，人氣較高，但整體形象較為雜亂，初步印象類似批發(fā)市場；經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營種類以木門、地板、櫥柜、陶瓷、燈具、家紡為主，基本涵蓋了家居建材的所有業(yè)態(tài)；計租方式租金水平較低，計租標準基本以年為，如50平米5萬/年，每平米每月計租方式較少；租金水平整體租金水平約在20-90元/平米/月之間。土地屬性針對性調(diào)研——異地同類市場調(diào)研江陰新生活國際家居廣場——工程概況江陰新生活國際家居廣場上下共四層，擁有6萬平方米的超大規(guī)模經(jīng)營面積，與西區(qū)國際家私城形成錯位經(jīng)營、優(yōu)勢互補，構(gòu)成一個總經(jīng)營面積8萬平方米的家居“航母〞艦隊，成為江陰及周邊地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的家居市場中心。新生活國際家具廣場只租不賣，租金情況為：一、二樓70元/平米/月；三樓60元/平米/月；四樓50元/平米/月；無管理費，商戶只需承擔(dān)電費。土地屬性針對性調(diào)研——異地同類市場調(diào)研

江陰新生活國際家居廣場——業(yè)態(tài)布局樓層業(yè)態(tài)布局代表商家1F品牌建材館：燈具、衛(wèi)浴、櫥柜、五金、地磚、藝術(shù)玻璃、陶瓷諾貝爾、馬可波羅、摩恩、科勒、皮阿諾、樂家衛(wèi)浴、冠軍瓷磚2F美居家飾館：沙發(fā)、軟床、床墊、餐臺椅、家居飾品斯蒂羅蘭、顧家工藝、大自然棕床墊、康耐登、盛世天驕沙發(fā)3F名品家居館：現(xiàn)代板式家具、兒童家具、松木家具、紅木家具皇朝家私、我愛我家、紅蘋果、柏森卡布奇諾、曲美、聯(lián)邦4F國際豪華館：歐式、新古典家具、實木家具、柚木家具、辦公家具大連華豐、沈陽梓橋?qū)嵞?、黃品實木、華日家具、千代威尼斯、波德曼、旺族之家土地屬性針對性調(diào)研——異地同類市場調(diào)研江陰未來居家——工程概況未來居家是新生活國際家居廣場的二期工程。集產(chǎn)品交易區(qū)、新品展示區(qū)、倉儲配送區(qū)、會議洽談區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、創(chuàng)意設(shè)計區(qū)、六大分區(qū)于一體。形成銷售與采購、精品展示與發(fā)布、商務(wù)辦公與洽談、創(chuàng)意設(shè)計與家居陳列等多種功能于一身的效勞體系。為廣闊消費者“一站式〞裝修居家效勞。；工程屬街區(qū)式集中商業(yè)，只租不售，現(xiàn)已開業(yè)，但空鋪較多，出租率尚不達70%，共2層，一層租金70元/平米/月，二層租金50元/平米/月，無管理費，商戶承擔(dān)電費。土地屬性針對性調(diào)研——異地同類市場調(diào)研江陰未來居家——業(yè)態(tài)規(guī)劃采用雙首層設(shè)計，手扶式電梯，一層以燈具、衛(wèi)浴、陶瓷為主；二層以地板、木門、櫥柜為主。樓層業(yè)態(tài)布局代表商家1F現(xiàn)代燈飾與至品生活：家居飾品、油漆涂料、陶瓷衛(wèi)浴、衣柜櫥柜、燈飾開關(guān)華昌燈飾、雷士照明、玻璃世家、L&D陶瓷、東鵬陶瓷、冠珠衛(wèi)浴2F現(xiàn)代生活館：地板、墻紙布衣、集成吊頂友邦、莫干山、巴洛克地板、上臣金億地板土地屬性針對性調(diào)研——異地同類市場調(diào)研江陰良晨家具廣場——工程概況土地屬性針對性調(diào)研——異地同類市場調(diào)研江陰良晨家具廣場——業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)布局代表商家-1F建材超市商家以撤場1F軟體床、床墊、布藝沙發(fā)、餐桌、電視柜、飾品、藤藝喜臨門、裕豐、藤藝軒、友邦、木之家、喜臨門、紫金花2F真皮、布藝、軟體沙發(fā)奧尼斯丹、伯恩、大紅鷹、米蘭、巴布風(fēng)情、牧歌、犀牛3F板式、套房陽光森林、名揚世佳、迪諾雅、浪漫、寶馬、家百利、賽能4F實木、歐式、紅木、松木、辦公紅方圓、富美萊、鴻飛益彩軒、盛達王朝、山禾、美墅福邸、華盛惠業(yè)土地屬性針對性調(diào)研——異地同類市場調(diào)研泰州名流國際家居博覽中心——工程概況土地屬性針對性調(diào)研——異地同類市場調(diào)研泰州名流國際家居博覽中心——業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)布局代表商家1F國際精品建材館亞細亞、冠珠、兄弟建材、斯萊克、光芒、海爾、名品2F國際精品軟體家具館格蘭蒂、佐羅皇家、兄弟沙發(fā)、蘇菲瑪索、紫荊花、歐寶、喜臨門3F國際精品紅木、板式家居館富之島、兄弟紅木、長江七號、金天拓、年年紅、曲美4F國際精品實木家具館福臨門、泰諾、美嘉華庭、東方至尊、兄弟、梓喬、巨桑、香奈兒5F國際精品辦公家具館兄弟辦公、派格、東源、中泰、范優(yōu)奇土地屬性異地針對性市場調(diào)研小結(jié)異地同類工程主要租賃指標項目名規(guī)模（㎡）單位租金（元/方/月）管理費（元/方/月）租期（年）付租方式江陰新生活約100000一、二樓70三樓60四樓50租金包含管理費——季付江陰未來居家約40000一樓70二樓50租金包含管理費——季付江陰良晨約30000負一層：扣點，營業(yè)額的12%；

一層：65元/平米/月；

二層：50元/平米/月；

三層：40元/平米/月；

四層：20元/平米/月商場負責(zé)導(dǎo)購，400元/人/月，進場費8000元——季付泰州名流約160000一層租金55元/平米/月，往上遞減每層5元租金包含管理費10年季付土地屬性小結(jié)靖江城市向南開展的規(guī)劃對本工程的未來開展前景提供了巨大契機結(jié)論一：靖江家居建材鋪面數(shù)量多，除百富紳一期外尚未出現(xiàn)其他同類專業(yè)市場，開展空間巨大結(jié)論二：結(jié)論三：結(jié)論四：靖江市中心區(qū)家居建材鋪面較為陳舊、雜亂，高檔次多品類業(yè)態(tài)市場需求大；本案周邊無直接競爭工程，為目前市場空白點，市場及自身都決定了本工程必將成為區(qū)域內(nèi)家居建材市場的領(lǐng)袖！2、工程屬性分析SWOT分析工程SWOT分析——優(yōu)勢分析〔S〕工程屬性工程SWOT分析——劣勢分析〔W〕SWOT分析工程屬性產(chǎn)品：鋪位大、總價高工程1至4層總鋪位數(shù)共計2387個，總建筑面積約94776平方米，平均單鋪面積約40平米〔一般專業(yè)市場銷售單鋪面積約20-30平米〕，1-4層邊鋪面積均在65平米以上，將造成單鋪總價高的情況。銷售：保存物業(yè)少，營銷說法較弱工程1-4層均考慮銷售，三期持有物業(yè)少，營銷說法不強；僅能以一、二期保存物業(yè)作為開展商后期強力保證運營的支撐。SWOT分析工程屬性工程SWOT分析——時機分析〔O〕SWOT分析工程屬性工程SWOT分析——威脅分析〔T〕SWOT分析工程屬性工程SWOT分析——小結(jié)3、工程定位工程定位工程定位工程定位——市場定位根據(jù)工程SWOT分析，結(jié)合工程一、二期現(xiàn)有實際情況，建議工程市場定位如下：面向蘇中，打造輻射整個靖江及江陰、泰州、無錫、南通、常州、蘇州等周邊城市的，以五金機電、衣柜、地板、燈具、電工、壁紙、家私家具等為主的精品家居建材集散貿(mào)易中心。蘇中地區(qū)規(guī)模最大的家居建材商貿(mào)旗艦！蘇中地區(qū)首個“一站式〞家居建材綜合商貿(mào)旗艦！工程定位工程定位工程定位——案名建議百富紳國際家居港案名解析：百富紳：八年成功經(jīng)營，工程知名度已深入人心，充分發(fā)揮百富紳品牌效應(yīng)國際：從工程產(chǎn)品優(yōu)勢出發(fā)，以凸顯工程的高檔次和國際化的品質(zhì)家居：包涵家庭裝修、家具、電器、建材等一系列和居、室有關(guān)的業(yè)態(tài)，涵蓋廣，包容性強；港：意為可以停泊大船的江?？诎?，案名中引用“港〞，代表工程不僅容納了日常所需的家居，更有更高檔次及品位的需求：工程定位工程定位工程定位——形象定位全球五星級家居博覽Mall形象定位解析：全球：顯現(xiàn)霸氣，凸顯工程市場霸主地位五星級：業(yè)態(tài)種類五星，購物環(huán)境五星，效勞標準五星、產(chǎn)品規(guī)劃五星、市場規(guī)模五星，五星級標準打造家居：工程功能為家居建材一站消費基地博覽：涵蓋交易、展示各種平臺，功能齊全Mall:規(guī)模巨大、包羅萬象，突出工程規(guī)模。工程定位工程定位工程定位——業(yè)態(tài)定位建議工程業(yè)態(tài)定位參考案例

臨近城市同類型的家居建材專業(yè)市場操作較為成功?選取標準江陰新生活國際家居生活廣場泰州名流國際家居博覽中心案例1江陰新生活國際家居生活廣場：江陰市果園路28號，總建面10萬方樓層業(yè)態(tài)布局代表商家1F品牌建材館：燈具、衛(wèi)浴、櫥柜、五金、地磚、藝術(shù)玻璃、陶瓷諾貝爾、馬可波羅、摩恩、科勒、皮阿諾、樂家衛(wèi)浴、冠軍瓷磚2F美居家飾館：沙發(fā)、軟床、床墊、餐臺椅、家居飾品斯蒂羅蘭、顧家工藝、大自然棕床墊、康耐登、盛世天驕沙發(fā)3F名品家居館：現(xiàn)代板式家具、兒童家具、松木家具、紅木家具皇朝家私、我愛我家、紅蘋果、柏森卡布奇諾、曲美、聯(lián)邦4F國際豪華館：歐式、新古典家具、實木家具、柚木家具、辦公家具大連華豐、沈陽梓橋?qū)嵞?、黃品實木、華日家具、千代威尼斯、波德曼、旺族之家借鑒點：層層概念不一，業(yè)態(tài)區(qū)分清楚，但每層業(yè)態(tài)都有銜接一層品牌建材，以陶瓷為主，涵蓋燈具，衛(wèi)浴；四層以家具及辦公家具為主

案例2泰州名流國際家居博覽中心：泰州市東風(fēng)南路、永定東路交匯處，總建面16萬方樓層業(yè)態(tài)布局代表商家1F國際精品建材館亞細亞、冠珠、兄弟建材、斯萊克、光芒、海爾、名品2F國際精品軟體家具館格蘭蒂、佐羅皇家、兄弟沙發(fā)、蘇菲瑪索、紫荊花、歐寶、喜臨門3F國際精品紅木、板式家居館富之島、兄弟紅木、長江七號、金天拓、年年紅、曲美4F國際精品實木家具館福臨門、泰諾、美嘉華庭、東方至尊、兄弟、梓喬、巨桑、香奈兒5F國際精品辦公家具館兄弟辦公、派格、東源、中泰、范優(yōu)奇借鑒點：一層以陶瓷為主，但也包括軟體家具窗簾、墻紙等，二層以軟體家具為主，亦有

整體家具，可銜接3至5樓的家具區(qū)，但名流國際內(nèi)缺失了五金燈具的業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)

種類上面不齊全。

工程開發(fā)目的——以實現(xiàn)銷售、迅速回籠資金；鑒于此，從營銷角度出發(fā)，工程三期業(yè)態(tài)規(guī)劃時主要考慮以下因素：工程為集中商業(yè)，且對外不設(shè)門徑。因此業(yè)態(tài)規(guī)劃許考慮工程整體形象，建議形象好的品牌商家規(guī)劃在低樓層、普通商家規(guī)劃在高樓層；小面積需求商家承租能力強，適合規(guī)劃在低樓層；大面積需求商家承租能力相對較弱，適合規(guī)劃在高樓層；原有業(yè)態(tài)規(guī)劃多為建材類業(yè)態(tài)；而多品類業(yè)態(tài)規(guī)劃更能滿足多種消費需求，可表達工程多功能性，更能增強營銷可描繪性，建議在原有業(yè)態(tài)規(guī)劃上多增加家具、辦公家具、生活家居等細分業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)規(guī)劃思路——整體思路工程定位工程定位工程定位——業(yè)態(tài)定位建議工程定位工程定位工程定位工程定位工程定位——業(yè)態(tài)定位建議從整體功能及營銷角度分析：業(yè)態(tài)齊全的家居建材專業(yè)市場，功能支撐最大，營銷說法最強，覆蓋需求面最全，但從工程一期業(yè)態(tài)落位圖上得出，工程辦公家具占9%，軟體家居家飾占比19%，業(yè)態(tài)比例較少，根據(jù)現(xiàn)有三期業(yè)態(tài)規(guī)劃，業(yè)態(tài)缺乏家具及辦公家具，而軟裝家飾比例也較少，建議三期適當(dāng)增加此兩種業(yè)態(tài)比例。具體業(yè)態(tài)建議方案需與貴司招商部門溝通之后再行確定。工程價值體系建立工程定位國際化接軌，真正的成為蘇中家具建材貿(mào)易集散地，跳出市場，突破客戶固有的價值判斷體系，提升工程的高度與價值；主要有以下五方面：使工程成為政府重點工程,納入規(guī)劃中;獲取政府、行業(yè)協(xié)會等有號召力的機構(gòu)授牌；全球招商；與國際知名公司和行業(yè)機構(gòu)合作；承辦國際性和國內(nèi)的行業(yè)交易展覽會；工程定位——外部核心價值導(dǎo)入提升工程高度工程價值體系建立工程定位工程定位——外部核心價值導(dǎo)入政府、行業(yè)協(xié)會頒發(fā)牌照、獎項表達政府支持、開發(fā)商實力；需要重量級的牌、獎，如：江蘇省、泰州市、靖江市政府重點工程等；〔政府頒發(fā)〕關(guān)于經(jīng)營類的獎項，如：中國最具商業(yè)價值專業(yè)市場、中國最標準家居建材市場〔商務(wù)部、貿(mào)促會、行業(yè)協(xié)會等頒發(fā)〕時間：工程正式推廣前〔2021年2月初〕工程價值體系建立工程定位工程定位——外部核心價值導(dǎo)入全球招商由政府或協(xié)會等牽線到國內(nèi)家居建材產(chǎn)業(yè)城市及國外招商，表達工程對外貿(mào)易市場功能，同時表達政府對工程招商經(jīng)營的大力支持。時間：工程正式推廣前〔2021年4月初，結(jié)合認籌〕工程價值體系建立工程定位工程定位——外部核心價值導(dǎo)入與國際行業(yè)機構(gòu)的合作，建立阿里巴巴全球電子商務(wù)平臺，與阿里巴巴簽訂戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，使工程后期運營上具備網(wǎng)上較易功能時間：工程正式推廣前〔2021年4月開盤前〕工程價值體系建立工程定位工程定位——外部核心價值導(dǎo)入與國際、國內(nèi)知名的展覽會舉辦單位洽談，在靖江舉辦展覽會；利用靖江特有的交通、區(qū)位優(yōu)勢，由政府組織，與行業(yè)協(xié)會共同每年在靖江定期舉辦國際性的家具建材商貿(mào)展會；如：中國家居建材業(yè)開展頂峰論壇時間：工程認籌前承辦國際性和國內(nèi)的行業(yè)交易展覽會工程價值體系建立工程定位工程定位——內(nèi)部核心價值解析

核心價值一：定位優(yōu)勢王者將臨撼世登場全球五星級家居博覽Mall靖江所擁有的，正是每個靖江人都為之驕傲的！靖江所需要的，正是每個靖江人都為之期待的！工程業(yè)態(tài)涵蓋五金機電、衣柜、地板、燈具、電工、壁紙、家私家具等眾多業(yè)態(tài)，工程建成后將成為靖江“規(guī)模最大、功能最全、品類最多、價格最優(yōu)、配套最完善、管理最先進〞的一站式商貿(mào)采購基地，直接輻射靖江、泰州、江陰、無錫、南通、常州、蘇州等周邊城市。工程價值體系建立工程定位工程定位——內(nèi)部核心價值解析

核心價值二：整合升級及規(guī)模優(yōu)勢旺市升級大者為王大魚吃小魚、強者恒強，規(guī)模決定市場、優(yōu)勢決定價值大勢所趨：規(guī)模化是市場開展必由之路,小市場必將面臨淘汰城市開展一日千里，商貿(mào)市場與時俱進。小市場，品種少，環(huán)境差，輻射區(qū)域也小，規(guī)模大的市場商品品種豐富，輻射區(qū)域才更大。規(guī)?；鞘袌龅拈_展趨勢，小規(guī)模的市場必將因為業(yè)態(tài)單一、輻射力小、缺乏影響力和競爭力最終被市場淘汰。大者為王：30萬平方米家居建材大市場，整合建靖江市場格局目前，靖江家居建材主要集中在百福紳，本工程已經(jīng)樹立了龍頭老大地位。其他片區(qū)規(guī)模小，業(yè)態(tài)單一，產(chǎn)品種類不全，輻射區(qū)域有限，已經(jīng)不能適應(yīng)時代開展的需求，必將被淘汰。百富紳全球家居生活廣場以30萬平米的巨大規(guī)模，成為靖江家居建材市場首席航母，整合升級、一統(tǒng)靖江！工程價值體系建立工程定位工程定位——內(nèi)部核心價值解析

核心價值三：交通優(yōu)勢立體交通聚八方財公路、鐵路、港口三位交通一體工程價值體系建立工程定位工程定位——內(nèi)部核心價值解析

核心價值四：區(qū)位及輻射力優(yōu)勢江蘇正中心，省級開發(fā)區(qū)，城南園區(qū)核心商圈工程價值體系建立工程定位工程定位——內(nèi)部核心價值解析

核心價值五：經(jīng)營優(yōu)勢一、二期成功經(jīng)營，三期眾多商家云集，旺市已定工程價值體系建立工程定位工程定位——內(nèi)部核心價值解析

核心價值六：消費力優(yōu)勢百億市場商機無限百富紳全球家居廣場輻射范圍及未來5年內(nèi)生意時機預(yù)測：一級輻射商圈：靖江一個街道、十二個鎮(zhèn)，隨著濱江新城的建設(shè)推進，市場需求將呈井噴式增長，工程將成為代表未來5年100億建材家居消費潛力的財富旺地。二級輻射商圈：泰興、江陰三級輻射商圈：揚州、鎮(zhèn)江、南通等臨近市縣工程價值體系建立工程定位工程定位——內(nèi)部核心價值解析

核心價值七：產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢頂級規(guī)劃國際領(lǐng)先第六代專業(yè)市場模式即LifestyleCenter倡導(dǎo)“在休閑中購物，在購物中休閑〞，它將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能等各種因素科學(xué)地結(jié)合在更開放的環(huán)境中，是建立在體驗消費時代的最新商業(yè)形態(tài)。工程定位工程定位——內(nèi)部核心價值解析

核心價值八：稀缺優(yōu)勢一站消費填補市場空白工程價值體系建立作為靖江唯一的建材家居一站式采購基地，百富紳承擔(dān)起起整合升級和轉(zhuǎn)型的重要角色，一改原有市場散亂、落后、不成規(guī)模的陳舊秩序，打破了靖江家居建材市場格局的平靜，從而使得工程無論從商家數(shù)量、品牌規(guī)模還是輻射影響力上，從一開始就具備了唯一性和壟斷性，不可替代地成為行業(yè)龍頭，填補中高檔家居市場的空白?？蛻魧傩苑治龉こ潭ㄎ?/p>

自營客戶自營引導(dǎo)分析關(guān)注點及抗性自營引導(dǎo)分析為何要買租鋪不如買鋪，無須再交租金，一個屬于自己的商鋪；作為固定資產(chǎn)保值增值，抵抗通脹可抵押貸款，不占用經(jīng)營資金為何買這里靖江唯一的一站式家居建材專業(yè)市場升級的、高檔的、主流的符合行業(yè)未來發(fā)展趨勢的商業(yè)典范能否經(jīng)營好項目三期是一二期的升級，業(yè)態(tài)和購物環(huán)境將大大改觀，是未來家居建材市場的核心一期的八年經(jīng)營，強大的經(jīng)營團隊已為旺市做好了充分保障靖江、江陰、泰州等地區(qū)每年家居建材需求額接近200億元，潛在消費需求客群龐大客戶屬性分析工程定位關(guān)注點及抗性投資引導(dǎo)分析為何要買商鋪投資市場分析，股票期貨風(fēng)險大、基金回報率低、住宅面臨政策打壓風(fēng)險且回報不如商鋪高；每年獲得高額租金回報，同時可使資產(chǎn)保值增值，抵抗通脹可抵押貸款，不占用客戶自身現(xiàn)金流為何買這里的商鋪八年經(jīng)營，市場成熟；升級鋸作，未來前景廣闊一期商家搬遷至三期，全球及長三角商家資源整合招商我來、經(jīng)營我來，租金你收，十五年委托經(jīng)營，坐收租金商家認可項目，招商三戶搶一鋪，近千商家瘋狂爭搶進駐能否賺錢市場需求分析：靖江、江陰、泰州等地區(qū)每年家居建材需求額接近200億元，潛在消費需求客群龐大，租金收益有保障投資回報分析：“一鋪養(yǎng)三代”，40年平均租金收益分析、土地平均增值分析，通貨膨脹分析，商鋪是回報率最高的投資渠道4、銷售模式建議銷售模式建議營銷策略

十五年統(tǒng)一經(jīng)營、三年短期返租說明：返租回報遞增方式，對于營銷說法有較大支撐；銷售模式建議營銷策略

統(tǒng)一認籌、集中銷售集中客戶積累、集中出售：集中誠意登記、統(tǒng)一出售可測試客戶對工程接受程度、并可隨時調(diào)整工程銷售策略。促進猶豫客戶達成購置，并促使客戶購置相對位置較差鋪位的營銷作用公開出售前集中回訪、價格測試：集中回訪可使銷售現(xiàn)場始終保持熱烈的營銷氣氛，并且測試客戶對價格的接受程度，隨時調(diào)整工程價格策略，是確保成功銷售的重要環(huán)節(jié)。優(yōu)質(zhì)大客戶提前購置：優(yōu)質(zhì)客戶價格承受力強、并且通過公開出售當(dāng)天單個購置客戶的人數(shù)給予提前購置客戶壓力：優(yōu)質(zhì)客戶提前購置促使大客戶成交率提高。房地產(chǎn)銷售尤其商業(yè)工程銷售,銷售中心的銷售氣氛營造是銷售成功的關(guān)鍵所在,鑒于此建議通過以下營銷手段聚集人氣、提高出售當(dāng)天的成交率、實現(xiàn)工程銷售收益最大化：銷售模式建議營銷策略結(jié)合活動節(jié)點，統(tǒng)一收取認籌誠意金說明：工程的鋪位多需要積累大量的客戶，低認籌金策略可以增加更多認籌時機，增加客戶積累量；認籌金：2000元/卡，一人一卡、一卡多鋪；客戶在支付大額金錢時往往會猶豫，第一次不下定，回去可能就會忘記；且工程離市區(qū)較遠，客戶來回不方便，會流失一定來訪客戶；下定的客戶會隨時關(guān)注工程，會更多的考慮工程好的方面，不下定的客戶往往更多的會受負面影響，更加猶豫；一人一卡減少虛卡，增加銷售對客戶的判斷；銷售模式建議營銷策略認籌優(yōu)惠建議說明：梯度優(yōu)惠可有效緩解客戶認籌初期觀望情緒，認籌梯度優(yōu)惠：認籌當(dāng)日起3天內(nèi)享受額外2%優(yōu)惠；認籌開始第4天至開盤當(dāng)日享受額外1%優(yōu)惠；一、二期老客戶認籌享受額外2%優(yōu)惠；

付款方式優(yōu)惠：一次性付款：98折；銀行按揭付款：99折；以單項最大優(yōu)惠疊加工程平均折扣為：96折；銷售模式建議營銷策略抽簽確定選鋪先后順序本工程鋪位數(shù)量多需要積累大量客戶，認籌一開始就明確抽簽開盤：告之客戶第一個和最后一個認籌，選擇鋪位時機同等，實現(xiàn)更多的認籌量；開盤當(dāng)天客戶均有第一個選鋪的時機，都會達現(xiàn)場不會出現(xiàn)開盤冷場情況；可以在輕松的環(huán)境下等待抽簽，易控制秩序；開盤方式優(yōu)劣勢比照：開盤方式優(yōu)勢劣勢認籌號順序可以在認籌初期達成認籌；當(dāng)認籌到一定數(shù)量時，客戶會認為自己沒機會選好的位置，不愿意認籌；排隊開盤可以通過梯度優(yōu)惠實現(xiàn)多認籌；很多客戶不愿意很早到現(xiàn)場排隊，會認為排不到前面，就不到達現(xiàn)場，造成解籌冷場，且開盤客戶多，保持排隊持續(xù)很難控制；抽簽開盤可以多認籌、開盤不冷場、易管理；無銷售模式建議營銷策略優(yōu)先選鋪策略優(yōu)先選鋪品牌商家自營戶大客戶優(yōu)先認購銷售模式建議營銷策略自營客戶認購流程：銷售模式建議營銷策略返租期到期后自營客戶租賃建議：

三年返租到期之后，第四年，自營客戶可向經(jīng)營管理公司申請自營，獲得審

批之后，無需向經(jīng)營管理公司繳納租金，只需向經(jīng)營管理公司繳納當(dāng)時市場

租金的10%作為管理推廣費用。價格策略建議營銷策略

分階段價格測試，掌握價格與客戶接受度臨界點銷售準備期客戶積累期租金還原法市場比較法認籌前價格測試價格建議（市場比較法）價格測試第一階段價格測試第二階段最終銷售價格綜合比較后價格判斷銷售初步均價價格策略建議營銷策略運用價格杠桿，制定價格標桿，拉動區(qū)域銷售〔以一層為例〕123456標桿價借助工程昭示性最好、人車流最易到達，位置最好、結(jié)構(gòu)最為合理的鋪位樹立工程價格標桿，形成明顯單價落差，帶開工程區(qū)域及工程整體銷售。推盤策略建議營銷策略一次性推盤，保存兩批次推盤可能性工程銷售面積約100000平方米，套數(shù)約2358套，銷售套數(shù)較多。但工程前期推廣市場接受度高，具備一定的客戶根底，首選一次性推盤。如認籌期客戶量難以實現(xiàn)一次性開盤，那么需分批，因此首批單位的推出及銷售情況直接影響工程的整體銷售；鑒于此，建議工程保存分批出售的可能性，確保首次開盤萬無一失，實現(xiàn)熱銷。為二批單位推售樹立良好的市場形象，為工程的成功開發(fā)打下根底。工程實際情況銷售價格建議銷售策略

價格制定說明工程物業(yè)主體為內(nèi)街鋪，目前靖江及工程周邊市場同類工程較少，在售可直接參考的工程市場暫無。據(jù)市場調(diào)查，工程周邊家居建材街鋪較多，直接參考租金對本工程意義較大；因此，通過租金復(fù)原法的綜合評定，制定本工程銷售均價。

價格制定方法：市場比較法租金復(fù)原法綜合判斷，確定工程銷售均價銷售價格建議銷售策略租金復(fù)原法路段/片區(qū)平均租金（元/方/月）管理費（元/方/月）付租方式車站路/新世界70-90——半年付或季付新建路70-90——年付驥江西路60-90——季付江平路50-80——半年工程周邊租金水平

二、三、四層銷售均價確定銷售價格建議銷售策略根據(jù)展館式的專業(yè)市場商業(yè)價值規(guī)律判斷：二層商業(yè)價值約為一層商業(yè)價值的65%，實收售價為10000元/平米；三層商業(yè)價值約為二層商業(yè)價值的80%，實收售價為8000元/平米；四層商業(yè)價值約為三層商業(yè)價值75%；實收售價為6000元/平米；一層整體公布均價為20000元/㎡。根據(jù)以上條件，得出本工程二、三、四層整體公布均價：二層：10000/79%=12658元/㎡三層：8000/79%=10126元/㎡四層：6000/79%=7590元/㎡銷售收益測算銷售策略預(yù)計工程三期實收銷售總額約9.3億元。以上收益以初步實收價格測算，具體銷售收益可能會隨著認籌期客戶及市場接受度有所改變。

三期銷售收益測算樓層面積（㎡）實收均價（元/㎡）總價（元）一層22122.4615800349，534，868二層24217.9110000242，179，100三層24217.918000193，743，280四層24217.916000145，307，460合計94776.19930，764，7085、推廣策略建議工程整體推廣策略推廣策略根據(jù)招商及銷售目標客戶的不同，商家的目的性更強，且有跡可循，結(jié)合行業(yè)經(jīng)驗，建議本工程整體推廣策略如下：借助政府及行業(yè)商會高調(diào)入市，樹立工程形象；前期以銷售推廣為主，招商為輔，招商支撐和效勞銷售；銷售集中多渠道短期內(nèi)集中推廣造勢，可同為招商深化工程形象；營銷關(guān)鍵節(jié)點配合大型活動；同時輔以專業(yè)媒體推廣達成主體銷售后，媒體推廣重心轉(zhuǎn)向招商，以招商推動銷售。工程整體推廣策略工程開盤前總控〔2021〕推廣策略

重大節(jié)點2.74.16開盤3.3工程階段

銷售策略

銷售目標全面推廣

推廣策略4.2

線下活動2.19認籌銷售準備客戶意向累計集中認籌期工程熱銷期主力店招商完成，主〔次〕主力商家、品牌商家具備簽約條件〔或意向簽約〕銷售準備人員培訓(xùn)崗前考核形成市場熱點，工程講解介紹期