保利斑竹園工程定位報(bào)告保利在城北憑198公園一役奠定其在城北的大佬地位保利斑竹園工程在城北······北新干線(xiàn)直插北部新城核心，而本案位于北新干線(xiàn)高架橋出口500米處，占據(jù)北新干線(xiàn)沖要位置北新干線(xiàn)北新干線(xiàn)：激活北部新城的主動(dòng)脈北新干線(xiàn)連通主城區(qū)一環(huán)路至新都，從一環(huán)路到達(dá)本案僅需10分鐘本案位于北新干線(xiàn)高架出口500米處占據(jù)北部新城核心交通線(xiàn)的沖要北部新城五期開(kāi)發(fā)計(jì)劃第一期

成都國(guó)際商貿(mào)城依托人民北路北延線(xiàn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)兩側(cè)的地塊，依托成都國(guó)際商貿(mào)城建設(shè)，配套部分配套型產(chǎn)業(yè)，形成一定規(guī)模。第二期

新崇路片區(qū)依托規(guī)劃新崇路，承接新都中心區(qū)功能的向外疏解，為城市中心區(qū)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)第三期

城市中心后備發(fā)展區(qū)主要包括城市中心區(qū)及市場(chǎng)發(fā)展的后備區(qū)第四期

萬(wàn)石路北延線(xiàn)萬(wàn)石路北延線(xiàn)以東的居住配套區(qū)和城市發(fā)展后備區(qū)

第五期

毗河片區(qū)主要建設(shè)沿毗河高檔居住帶，打造北部新城新地標(biāo)工程所在的國(guó)際商貿(mào)城區(qū)域處于北部新城打造的第一期，是整個(gè)北部新城開(kāi)展的啟動(dòng)區(qū)的核心位置，是未來(lái)開(kāi)展的重中之重名稱(chēng)規(guī)模投入時(shí)間商戶(hù)總量主營(yíng)業(yè)務(wù)國(guó)際商貿(mào)城2090畝2011預(yù)計(jì)超過(guò)6萬(wàn)戶(hù)，人口20萬(wàn)集小商品研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、洽談、交易與電子商務(wù)為一體的綜合現(xiàn)代化商貿(mào)平臺(tái)新都物流中心2400畝2009預(yù)計(jì)超過(guò)4萬(wàn)家商業(yè)配送、展示交易、貨物倉(cāng)儲(chǔ)、貨物集散、貨運(yùn)站場(chǎng)西聯(lián)鋼鐵物流中心400畝2010超過(guò)2000家倉(cāng)儲(chǔ)中心、加工配送中心、鋼鐵交易中心、電子商務(wù)中心、融資擔(dān)保中心、鋼材總部基地青白江散貨物流中心4600畝2012預(yù)計(jì)超過(guò)8萬(wàn)家處理工業(yè)原材料、機(jī)電產(chǎn)品和鮮活食品等大宗散貨業(yè)務(wù)成都國(guó)際集裝箱物流園區(qū)3700畝2012預(yù)計(jì)超過(guò)11萬(wàn)家工業(yè)配送、商業(yè)配送、國(guó)際物流、物流裝備制造、國(guó)際采購(gòu)與展示以及冷鏈物流西聯(lián)鋼鐵物流港預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年內(nèi)，區(qū)域?qū)⒕奂?0萬(wàn)商貿(mào)和物流人群國(guó)際商貿(mào)城是北部新城開(kāi)展的核心驅(qū)動(dòng)，而本案是國(guó)際商貿(mào)城的居住配套，雙核驅(qū)動(dòng)，引領(lǐng)北部新城開(kāi)展成都國(guó)際商貿(mào)城是四川省人民政府確定的50個(gè)重大建設(shè)工程中唯一一個(gè)商貿(mào)流通工程，同時(shí)也是四川省、成都市、金牛區(qū)三級(jí)政府的重點(diǎn)工程，是成都北部新城建設(shè)的龍頭工程。預(yù)計(jì)建成后，將擁有商鋪約6萬(wàn)個(gè)，將給北部新城及周邊地區(qū)提供上百萬(wàn)個(gè)就業(yè)時(shí)機(jī)。是集小商品研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、洽談、交易與電子商務(wù)為一體的、中西部最大的、輻射力最強(qiáng)的、綜合的現(xiàn)代化商貿(mào)平臺(tái)，并具有商務(wù)辦公、金融效勞、休閑娛樂(lè)、酒店公寓等完善的配套功能。從地塊指標(biāo)情況來(lái)看，本案具備打造低密加高層的復(fù)合型大盤(pán)的質(zhì)素，做為區(qū)域先發(fā)的規(guī)模型大盤(pán)，具有極強(qiáng)的標(biāo)桿性作用地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)模：600畝容積率：整體≤

3.0總建面：120萬(wàn)地塊北鄰毗河，東面與國(guó)際商貿(mào)城隔街相望，地塊在擁有豐富的自然資源優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，還擁有極具成長(zhǎng)性的商貿(mào)優(yōu)勢(shì)北鄰毗河，河道寬度約30米，全線(xiàn)長(zhǎng)度超過(guò)500米，水資源豐富，但目前水質(zhì)較差地塊東鄰北新干道，與國(guó)際商貿(mào)城隔街相望，未來(lái)人氣將十分旺盛北新干道連接成都市人民北路，北一環(huán)至工程位置僅需要10分鐘地塊內(nèi)十分平整，利于建筑布局關(guān)鍵詞1：水景關(guān)鍵數(shù)字1：30500北鄰毗河，河道寬度約30米，全線(xiàn)長(zhǎng)度超過(guò)500米，水資源豐富毗河毗河關(guān)鍵數(shù)字2：10北新干道連接成都市人民北路，北一環(huán)至工程位置僅需要10分鐘北新干道關(guān)鍵詞：國(guó)際商貿(mào)城地塊東鄰北新干道，與國(guó)際商貿(mào)城隔街相望，未來(lái)人氣將十分旺盛一個(gè)依托河流優(yōu)質(zhì)生態(tài)景觀資源10分鐘城市快速干道支撐國(guó)際商貿(mào)城區(qū)域拉動(dòng)的600畝生態(tài)規(guī)模大盤(pán)保利向北再造一座城競(jìng)品研究競(jìng)品選取標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)模相近品牌較好資源優(yōu)勢(shì)電梯類(lèi)產(chǎn)品主力產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)主力面積段主力戶(hù)型保利·198公園130-150㎡三房萬(wàn)科·雙水岸70-90㎡110-130㎡兩房三房華僑城·純水岸80-100㎡兩房匯融·悉尼灣80-90㎡110-120㎡兩房三房競(jìng)品對(duì)象：198公園華僑城雙水岸匯融悉尼灣交大云堤別墅類(lèi)產(chǎn)品主力產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)主力面積段主力類(lèi)型保利·198公園345-370㎡聯(lián)排萬(wàn)科·雙水岸206-246㎡聯(lián)排華僑城·208區(qū)280-460㎡聯(lián)排交大云堤180-220㎡聯(lián)排區(qū)域電梯產(chǎn)品以80-90㎡兩房、110-130㎡三房為主區(qū)域別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主兩房產(chǎn)品分析項(xiàng)目建筑面積實(shí)得面積可變性總價(jià)198公園80-100㎡85-115㎡100㎡二變?nèi)?0-80萬(wàn)雙水岸70-90㎡70-90㎡無(wú)33-43萬(wàn)華僑城80-90㎡85-100㎡二變?nèi)?4-86萬(wàn)悉尼灣75-100㎡85-115㎡100㎡二變?nèi)?7-51萬(wàn)電梯兩房的主力產(chǎn)品為80-90㎡變小三房，三房主力為120-130㎡變四房，四房主力產(chǎn)品為面積均在150以上變五房，房型注重實(shí)用率三房產(chǎn)品分析項(xiàng)目建筑面積實(shí)得面積可變性總價(jià)198公園100-140㎡120-160㎡三變四90-110萬(wàn)雙水岸110-130㎡110-130無(wú)40-54萬(wàn)華僑城120-160㎡129-180㎡三變四96-135萬(wàn)悉尼灣100-130㎡110-145㎡三變四50-65萬(wàn)四房產(chǎn)品分析項(xiàng)目建筑面積實(shí)得面積可變性總價(jià)198公園180㎡200㎡部分四變五90-110萬(wàn)雙水岸160㎡左右160無(wú)61-68萬(wàn)華僑城169-173㎡180-185㎡四變五130-150萬(wàn)悉尼灣140-150㎡150-160㎡部分四變五81-90萬(wàn)30405060708090100110兩房三房四房198公園雙水岸華僑城悉尼灣120130140競(jìng)品受工程質(zhì)素的影響，各產(chǎn)品線(xiàn)總價(jià)呈兩極分布，存在明顯的總價(jià)空白區(qū)間：兩房總價(jià)50-60萬(wàn)區(qū)間三房總價(jià)60-90萬(wàn)區(qū)間四房總價(jià)70-90萬(wàn)、110-130萬(wàn)區(qū)間單位：萬(wàn)元電梯產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間存在明顯的空白區(qū)間，本案可考慮在價(jià)格上作出差異化以占領(lǐng)市場(chǎng)聯(lián)排產(chǎn)品分析項(xiàng)目建筑面積地上面積地下面積花園面積總價(jià)198公園345-370㎡229-253㎡99-124㎡100-200㎡345-370萬(wàn)雙水岸206-246㎡206-246無(wú)50-100㎡200-250萬(wàn)華僑城280-460㎡210-310㎡70-150㎡100-150㎡310-460萬(wàn)交大云堤180-220㎡180-220㎡無(wú)50-100㎡216-264萬(wàn)聯(lián)排別墅面積集中于220-250㎡和350-370㎡段220-250㎡段的聯(lián)排別墅均未設(shè)置地下室花園面積集中于50-100㎡和100-150㎡總價(jià)以200-250萬(wàn)和350-400萬(wàn)為主聯(lián)排別墅價(jià)格集中在200-250萬(wàn)和300-370萬(wàn)，面積集中于200-250和340-370㎡之間明年競(jìng)品推量情況電梯產(chǎn)品聯(lián)排產(chǎn)品項(xiàng)目主力面積推量單套總價(jià)建筑面積推量單套總價(jià)198公園85-180㎡2400未定------雙水岸------------華僑城80-90㎡300套左右80-140萬(wàn)210-470㎡40套左右430-560萬(wàn)左右匯融悉尼灣80-90㎡110-130㎡1000套左右500套左右40-50萬(wàn)58-70萬(wàn)------交大云堤------------預(yù)計(jì)明年區(qū)域電梯產(chǎn)品90㎡以下推量較大，競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)；聯(lián)排別墅220㎡以下存在市場(chǎng)空白2021年電梯競(jìng)品推售情況：預(yù)計(jì)明年區(qū)域電梯產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為集中，總體推量超過(guò)4000套面積集中于80-90㎡價(jià)格集中于40-50萬(wàn)和60-70萬(wàn)之間2021年別墅競(jìng)品推售情況：推量?jī)H40套左右，存在一定的市場(chǎng)空白面積在210㎡以上較高的價(jià)格門(mén)檻可能會(huì)抑制局部需求競(jìng)品分析結(jié)論要點(diǎn)梳理：電梯類(lèi)產(chǎn)品：主力產(chǎn)品為80-90㎡兩房變小三房和110-130㎡三房變四房----產(chǎn)品多講究實(shí)用性，舒適度較弱兩房總價(jià)集中于40-50萬(wàn)和60-80萬(wàn)，三房總價(jià)分布于40-60萬(wàn)和90-110萬(wàn)----存在價(jià)格空白區(qū)間預(yù)計(jì)明年競(jìng)品推量較多，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較強(qiáng)別墅類(lèi)產(chǎn)品：別墅面積集中于200-250㎡和350-370㎡----缺少小面積聯(lián)排別墅價(jià)格集中于200-250萬(wàn)和350-460萬(wàn)----因工程不同差距較大預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)推量較少，且高總價(jià)抑制局部需求----市場(chǎng)存在較大空白從競(jìng)品分析可以看出區(qū)域競(jìng)品明顯分為兩極〔如右圖〕雙水岸、悉尼灣198公園華僑城電梯第一梯級(jí)第二梯級(jí)雙水岸、交大云堤198公園華僑城別墅第一梯級(jí)第二梯級(jí)對(duì)本案的啟示：跟隨競(jìng)品中的標(biāo)桿工程，樹(shù)立工程高端規(guī)模大盤(pán)形象跟隨競(jìng)品中的二梯級(jí)工程，放低姿態(tài)，依托保利品牌及工程區(qū)域優(yōu)勢(shì)，以走量為主在兩極梯隊(duì)中挖掘空白點(diǎn)，走差異化路線(xiàn)，建立獨(dú)特的市場(chǎng)形象，進(jìn)而占據(jù)市場(chǎng)面對(duì)市場(chǎng)分析提供出的三條開(kāi)展路線(xiàn)，我們從幾個(gè)郊區(qū)大盤(pán)的開(kāi)展模式中去深入研究，進(jìn)而找到真正適合本案的開(kāi)展路線(xiàn)競(jìng)品開(kāi)發(fā)模式分析案例分析---萬(wàn)科雙水岸工程根本信息開(kāi)發(fā)商：成都萬(wàn)科工程地址：新都區(qū)毗河?xùn)|路6號(hào)〔西鄰本案〕占地面積:637畝容積率：1.6建筑面積：350000㎡物業(yè)形態(tài)：高層18F、小高11F、多層〔4+1F、5+1F、6F〕、聯(lián)排、雙拼別墅總戶(hù)數(shù)：2465開(kāi)發(fā)周期：4年雙水岸利用毗河自然生態(tài)景觀為核心，以萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)打造西班牙建筑風(fēng)格的“休閑度假居〞雙水岸產(chǎn)品以多層洋房為主，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上著重考慮舒適性戶(hù)型配比情況產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)電梯2*2*170-903232*2*290-110723*2*2110-1303044*3*21603多層洋房2*2*170-100583*2*2100-1302504*3*2130-1704444*3*3170-200120別墅4*3*3200-2501185*3*3250-3004770-100㎡以?xún)煞繛橹?00-130㎡以三房為主130㎡以上以4房為主多層洋房物業(yè)從四期開(kāi)始面積段由原來(lái)的130-160㎡逐漸減小到九期的100㎡左右電梯類(lèi)產(chǎn)品從四期首發(fā)的160㎡左右逐漸減小到九期的90-110㎡左右別墅類(lèi)產(chǎn)品面積段在200-250㎡之間根本保持不變雙水岸各物業(yè)面積段走勢(shì)分析雙水岸電梯、多層洋房類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型面積段呈逐漸縮小趨勢(shì)，別墅類(lèi)產(chǎn)品根本保持不變?cè)陂_(kāi)發(fā)節(jié)奏的引導(dǎo)下，雙水岸各產(chǎn)品線(xiàn)單價(jià)拉升均值為1300元/㎡，并適當(dāng)延長(zhǎng)了銷(xiāo)售周期，在保障走量的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)增值一期二期三期四期六期五期七期九期八期時(shí)間2000300040005000600070008000900010000110002800470036004550340068008800280035004300900011000多層洋房小高層高層聯(lián)排雙拼價(jià)格〔㎡/元〕電梯類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格拉升800元/㎡左右；多層產(chǎn)品價(jià)格拉升1500元/㎡左右；洋房?jī)r(jià)格拉升950元左右；別墅產(chǎn)品價(jià)格拉升約2000元/㎡客戶(hù)分析國(guó)際商貿(mào)城未來(lái)將聚集超過(guò)6萬(wàn)的商家，近30萬(wàn)人的從業(yè)人員，而本案做為國(guó)際商貿(mào)城的重要配套，必然將以此為核心向外輻射，潛在客戶(hù)量是巨大的。規(guī)模245萬(wàn)方攤位6萬(wàn)個(gè)行業(yè)47個(gè)從業(yè)人員30萬(wàn)人備注相當(dāng)于6個(gè)荷花池市場(chǎng)國(guó)際商貿(mào)城本案主要功能:處理工業(yè)原材料、機(jī)電產(chǎn)品和鮮活食品等大宗散貨業(yè)務(wù)主要功能:工業(yè)配送、商業(yè)配送、國(guó)際物流、物流裝備制造、國(guó)際采購(gòu)與展示以及冷鏈物流主要功能:商業(yè)配送、展示交易、貨物倉(cāng)儲(chǔ)、貨物集散、貨運(yùn)站場(chǎng)主要功能:集小商品研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、洽談、交易與電子商務(wù)為一體的綜合現(xiàn)代化商貿(mào)平臺(tái)北新干線(xiàn)西聯(lián)鋼鐵物流港主要功能:倉(cāng)儲(chǔ)中心、加工配送中心、鋼鐵交易中心、電子商務(wù)中心、融資擔(dān)保中心、鋼材總部基地成都市商貿(mào)北遷運(yùn)動(dòng)引起的成倍財(cái)富中心北移，支撐了工程所需的購(gòu)置力規(guī)模:占地4600畝年處理量:年均3000萬(wàn)噸使用時(shí)間:預(yù)計(jì)2021年規(guī)模:占地3700畝年處理量:年均1600萬(wàn)噸使用時(shí)間:預(yù)計(jì)2021年規(guī)模:占地2400畝年處理量:年均2100萬(wàn)噸使用時(shí)間;一期于2021年已投入使用規(guī)模:占地2090畝總建面：245萬(wàn)平方米使用時(shí)間;一期藥材市場(chǎng)局部于2021年6月投入使用，一期小商業(yè)局部2021年投入使用北新干線(xiàn)西聯(lián)鋼鐵物流港規(guī)模:占地400畝年處理量:年均600萬(wàn)噸開(kāi)工時(shí)間;2021年6月開(kāi)工6公里8.5公里17公里22公里區(qū)域客戶(hù)處于一個(gè)快速增長(zhǎng)的積累期，隨著未來(lái)三-五年內(nèi)區(qū)域的整體成熟，大量的人口聚集于此。從目前各個(gè)商業(yè)工程投入的時(shí)間和距離工程的遠(yuǎn)近關(guān)系上來(lái)看，國(guó)際商貿(mào)城將是本案未來(lái)開(kāi)展的核心客戶(hù)聚集區(qū)域據(jù)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)國(guó)際商貿(mào)城客戶(hù)，大多偏好高層電梯工程隨著幾大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的搬遷，區(qū)域幾大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、物流中心、各種園區(qū)聚集了40萬(wàn)商家，帶來(lái)從業(yè)人員上百萬(wàn)名，未來(lái)在此片區(qū)客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)的需求量是巨大的。區(qū)域各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)園區(qū)的逐漸成型帶來(lái)了巨大的客戶(hù)量，本案良好的區(qū)域占位決定了工程并不缺少客戶(hù)區(qū)域從業(yè)人口走勢(shì)萬(wàn)人萬(wàn)人萬(wàn)人萬(wàn)人總?cè)丝?00萬(wàn)人收入占比20萬(wàn)以下（20%）20~40萬(wàn)（25%）40~50萬(wàn)（33%）50~60萬(wàn)（14%）60萬(wàn)以上（8%）購(gòu)房意向占比60%72%85%85%75%潛在客戶(hù)量12萬(wàn)人18萬(wàn)人28.05萬(wàn)人11.9萬(wàn)人6萬(wàn)人國(guó)際商貿(mào)城各收入階段潛在客戶(hù)量核心客戶(hù)群城北商貿(mào)城商家北遷各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)人群重要客戶(hù)群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)原住民城北被動(dòng)郊區(qū)化人群城北工業(yè)企業(yè)中層及以上人群城北企事業(yè)單位、公務(wù)員及教育人群跟隨客戶(hù)群認(rèn)同區(qū)域價(jià)值的跟隨者與城北有一定地緣性關(guān)系的人群城北主動(dòng)郊區(qū)化品質(zhì)追求人群省內(nèi)二級(jí)城市及省外客戶(hù)嘉聯(lián)客戶(hù)資源核心重要跟隨本工程客群界定物業(yè)開(kāi)展建議市場(chǎng)表現(xiàn)客戶(hù)判斷

本體研究暢銷(xiāo)戶(hù)型集中于80-90㎡套二、110-130㎡套三戶(hù)型，總價(jià)約在30-40萬(wàn)和40-60萬(wàn)；片區(qū)市場(chǎng)缺乏品牌工程，市場(chǎng)空白較大；80-90㎡套二戶(hù)型未來(lái)供給較大；國(guó)際商貿(mào)城客戶(hù)是北部新城區(qū)域是工程的主要客戶(hù)群；改善性需求大；對(duì)附加值及附加值的功能性要求高；需求面積集中在80-90㎡、110-130㎡，總價(jià)在40-50萬(wàn)以及50-60萬(wàn)左右；亟需生活配套北部新城絕對(duì)核心位置，600畝新城核心大盤(pán)占有數(shù)百米毗河河灣景觀資源國(guó)際商貿(mào)城已經(jīng)啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，未來(lái)商業(yè)人氣更旺通過(guò)三個(gè)維度分析，確定工程整體定位北部新城核心新城市生態(tài)雙核驅(qū)動(dòng)規(guī)模大盤(pán)物業(yè)開(kāi)展方向住宅局部：高層電梯公寓---工程主力產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)工程資金快速回流聯(lián)排別墅產(chǎn)品----拔高工程形象，拉升工程物業(yè)價(jià)值商業(yè)局部：控制商業(yè)體量，提供社區(qū)配套型商業(yè)為主戶(hù)型建筑面積套數(shù)比例主要客戶(hù)群細(xì)分2房70－9023%私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位公務(wù)員、原住民、被動(dòng)郊區(qū)化人群大2房90-11024%公司職員、事業(yè)單位員工、最求郊區(qū)品質(zhì)員工3房110-13030%私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中層、公司職員、最求郊區(qū)品質(zhì)人群、地緣性人群大3房130-15017%公司職員、被動(dòng)郊區(qū)化人群4房170-2003%私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中層、地緣性人群其他200-3004%私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中層、地緣性人群合計(jì)100%客戶(hù)構(gòu)成城北新城大城北其他合計(jì)57%32%11%私營(yíng)業(yè)主企業(yè)中層公務(wù)員原住民公司職員被動(dòng)郊區(qū)化最求品質(zhì)地緣性人群其他100%主力需求戶(hù)型2房、3房少量4房3房為主，少量4房2房為主2房為主大2房、大3房為主2房、大3房大2房、3房為主3房為主少量4房3房為主比例20%12%8%9%8%12%6%14%11%100%依據(jù)工程核心客戶(hù)的需求打造物業(yè)，迅速集聚人氣，樹(shù)立工程標(biāo)桿形象；結(jié)合客戶(hù)需求和市場(chǎng)表現(xiàn)看，在保利品牌的強(qiáng)勢(shì)效應(yīng)下，合理的戶(hù)型功能設(shè)置是我們戶(hù)型配比的關(guān)鍵。電梯產(chǎn)品中110-130㎡的功能性三房產(chǎn)品應(yīng)為主力產(chǎn)品，在核心位置布置大面積產(chǎn)品以拔高工程品質(zhì)和形象，臨路側(cè)布置中小產(chǎn)品以豐富工程產(chǎn)品線(xiàn)。電梯產(chǎn)品在注重功能性的根底上，通過(guò)高附加值送贈(zèng)到達(dá)主力面積段，形成單價(jià)和高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)。別墅產(chǎn)品應(yīng)保證其舒適的空間尺度感，并通過(guò)地下室、花園、大露臺(tái)送贈(zèng)等形式實(shí)現(xiàn)空間的較大延展，在保利品牌延伸的同時(shí)形成高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)。住宅物業(yè)配比原那么工程整體戶(hù)型配比別墅戶(hù)型戶(hù)型面積區(qū)間建筑面積花園面積套數(shù)套數(shù)比戶(hù)型總面積面積比小聯(lián)排180-2202005015048%3000043%聯(lián)排220-2502357010032%2350034%雙拼250-3002701006019%1620023%

別墅總計(jì)310100%69700100%電梯高層戶(hù)型面積區(qū)間戶(hù)均面積送增比例實(shí)得建面套數(shù)套數(shù)比戶(hù)型總面積面積比兩房75-807525%94190024%17812517%兩房90－1009525%119200025%23750022%三房110-12011525%144247031%35506333%大三房135-14514025%175140017%24500023%四房170-19018025%2252403%540005%高層總計(jì)8010100%1069688100%總計(jì)8320

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地塊概念指標(biāo)別墅組團(tuán)高層組團(tuán)商業(yè)規(guī)模（萬(wàn)方）容積率體量（萬(wàn)方）規(guī)模（萬(wàn)方）容積率體量（萬(wàn)方）規(guī)模（萬(wàn)方）容積率體量（萬(wàn)方）100.77283.77107236商業(yè)規(guī)模（萬(wàn)方）容積率體量（萬(wàn)方）403120地塊北鄰毗河，東面與國(guó)際商貿(mào)城隔街相望，南鄰市政淺丘綠化帶，西鄰大片未知用地；地塊內(nèi)平整北鄰毗河，河道寬度約30米，全線(xiàn)長(zhǎng)度超過(guò)500米，水景資源豐富，但目前水質(zhì)較差地塊東鄰北新干道，與國(guó)際商貿(mào)城隔街相望，未來(lái)人氣將十分旺盛北新干道連接成都市人民北路，北一環(huán)至工程位置僅需要10分鐘地塊內(nèi)十分平整，利于建筑布局，但因缺少高差的緣故在景觀差異化上較難打造規(guī)劃理念此兩局部受道路車(chē)輛噪音或未來(lái)鄰近地塊開(kāi)發(fā)影響，以小面積高層產(chǎn)品設(shè)立區(qū)隔，減少對(duì)社區(qū)內(nèi)部的干擾與國(guó)際商貿(mào)城隔街對(duì)望，未來(lái)具有很高的人氣，考慮與國(guó)際商貿(mào)城的互動(dòng)，有利于商業(yè)配套價(jià)值提升，在高層下設(shè)置底商或裙樓商業(yè)外部景觀資源最優(yōu)局部，有較長(zhǎng)的沿河線(xiàn)，利于高端產(chǎn)品的打造設(shè)置別墅毗河水流量較大，可考慮引入社區(qū)地塊與河岸彎曲形成的綠化帶，建議打造為河岸公園，拉升社區(qū)景觀品質(zhì)和別墅價(jià)值打造親水濱河景觀帶是提升工程景觀品質(zhì)和前期聚集人氣的重要手段，同時(shí)可作為工程樣板展示區(qū)，親水景觀帶前期開(kāi)放式的濱河景觀帶能為工程聚集人氣樣板展示區(qū)等臨時(shí)建筑可設(shè)置在景觀帶旁，在為工程景觀加分的同時(shí)，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)工程自然景觀生態(tài)大盤(pán)的體驗(yàn)效果未來(lái)別墅區(qū)可考慮沿濱河公園排布，增加景觀面引入毗河，打造灣區(qū)水景，以水系將整個(gè)社區(qū)劃分為多個(gè)組團(tuán)，提升社區(qū)整體景觀品質(zhì)，拉升工程物業(yè)價(jià)值整個(gè)地塊臨河面較長(zhǎng)毗河臨地塊段水流量較大，為引入創(chuàng)造了條件毗河水引入地塊，打造灣區(qū)水景，整個(gè)社區(qū)也以水景為主題，劃分為多個(gè)組團(tuán)物業(yè)布局電梯商業(yè)別墅總體量：7萬(wàn)方高層總體量：107萬(wàn)方商業(yè)總體量：6萬(wàn)方沿河局部，為工程位置最優(yōu)局部，設(shè)置別墅物業(yè)和電梯樓王單位電梯物業(yè)是工程主力產(chǎn)品商業(yè)設(shè)置于與國(guó)際商貿(mào)城最近的街口位置，利于未來(lái)經(jīng)營(yíng)和聚集人氣別墅組團(tuán)新古典主義打造新古典主義風(fēng)格特征：下層通常用重塊石或畫(huà)出仿石砌的線(xiàn)條，顯得穩(wěn)重而雄偉；中段用古希臘、古羅馬的五種柱式；檐口及天花周邊用西洋線(xiàn)腳裝飾，正面檐口或門(mén)柱上往往以三角形花裝飾，與底層重塊石取得互相照應(yīng)的效果；有的還在屋頂沿街或轉(zhuǎn)角部位加穹窿頂閣樓亭。別墅采用歐式新古典主義風(fēng)格，延續(xù)198蝴蝶谷的英倫風(fēng)情，做到保利在城北工程的延續(xù)性和最大限度的產(chǎn)品認(rèn)同將別墅的花園面面向水系，強(qiáng)調(diào)建筑的親水性主要功能房間面向景觀，門(mén)窗處理擴(kuò)大視角

設(shè)計(jì)建議歐式的建筑風(fēng)格同時(shí)，建議綜合現(xiàn)代別墅特點(diǎn)，增加通透性，使之與景觀融合度更高，滿(mǎn)足城北客戶(hù)對(duì)景觀的看重水流環(huán)繞，財(cái)自生來(lái)，增加動(dòng)感，風(fēng)生水起極致亮點(diǎn)對(duì)于各個(gè)組團(tuán)的樓王單位，需要足夠的附加值與之匹配，水繞房體是必然選擇，以傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)打造，抓住客戶(hù)社會(huì)屬性特點(diǎn)人為制造一些坡地，形成目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)較為流行的臺(tái)地別墅人造坡地由于需要考慮河流引入，以及土方平整，給了工程適當(dāng)營(yíng)造坡地的時(shí)機(jī)，在景觀排布上也能更具有層次感ArtDeco風(fēng)格特點(diǎn)：在于強(qiáng)調(diào)外立面的縱向線(xiàn)條使用，高聳、挺拔，增加建筑的地標(biāo)性。建筑的外立面常采用面磚或者石材非常重視整體的裝飾性，追求單個(gè)建筑自身獨(dú)特的個(gè)性，適用于樓王設(shè)置ArtDeco風(fēng)格打造會(huì)所設(shè)置河岸景觀會(huì)所受北新干線(xiàn)出城車(chē)行方向的影響，會(huì)所及未來(lái)售樓部不宜設(shè)在北新干線(xiàn)沿路段會(huì)所左鄰河岸公園，同時(shí)可以在河岸公園內(nèi)打造樣板區(qū)未來(lái)看房路線(xiàn)兩側(cè)設(shè)置高大林木景觀在別墅區(qū)設(shè)置會(huì)所，品質(zhì)融合，同時(shí)對(duì)別墅品質(zhì)有較好的提升會(huì)所景觀打造建議使人的活動(dòng)融入到景觀的規(guī)劃點(diǎn)狀空間分布于工程的各個(gè)位置，如夜空繁星，妝點(diǎn)整個(gè)夢(mèng)幻社區(qū)。河岸小品休閑廣場(chǎng)：注重人性化，注意場(chǎng)景與周邊環(huán)境間的協(xié)調(diào)，可適當(dāng)增加個(gè)性雕塑或珍稀植物。盡量減少硬鋪地。休閑道：木質(zhì)棧道、被植物簇?fù)淼牧质a小道，注意沿線(xiàn)的場(chǎng)景布置，防止形成單調(diào)的線(xiàn)條，曲徑通幽，增強(qiáng)動(dòng)感.盡端路：綠籬環(huán)繞，路基的材質(zhì)、高差、線(xiàn)條防止單一啟動(dòng)及推售策略區(qū)域電梯產(chǎn)品09年推售情況項(xiàng)目推量消化量月均消化量均價(jià)198公高層5000元/㎡小高5500元/㎡華僑7700元/㎡雙水岸43455646套3800元/㎡悉尼4300元/㎡項(xiàng)目推量消化量月均消化量均價(jià)198公園2753272715000華僑城1961381113000雙水岸4941310000交大云堤064511000以別墅物業(yè)拔高工程調(diào)性的同時(shí)考慮走量充分展示社區(qū)景觀，奠定河景住宅大盤(pán)形象啟動(dòng)策略—以河景資源較好的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅起勢(shì)，依托別墅在拔高工程別墅大盤(pán)調(diào)性因素名稱(chēng)因素內(nèi)容附注啟動(dòng)產(chǎn)品聯(lián)排易于樹(shù)立項(xiàng)目形象啟動(dòng)區(qū)位臨毗河、會(huì)所最能體現(xiàn)啟動(dòng)原則啟動(dòng)節(jié)點(diǎn)會(huì)所＋展示區(qū)最契合啟動(dòng)戰(zhàn)略啟動(dòng)配置展示區(qū)為整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略服務(wù)一期一期產(chǎn)品戶(hù)型配比戶(hù)型戶(hù)型面積區(qū)間建筑面積套數(shù)套數(shù)比戶(hù)型總面積小聯(lián)排180-2202003075%6000聯(lián)排220-2502351025%2350總計(jì)40100%8350首期入市產(chǎn)品價(jià)格策略2009.1-2009.11成都代表城市聯(lián)排別墅項(xiàng)目量?jī)r(jià)走勢(shì)項(xiàng)目月均成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）戶(hù)均成交面積（㎡/套）戶(hù)均成交總價(jià)（萬(wàn)元/套）蔚藍(lán)卡地亞1112456307380雅居樂(lè)花園711000177168仁和春天大道58185305250藍(lán)光.香碧歌莊園69968303302金河谷27849313245中海國(guó)際社區(qū)51316731