社旗【公園道1號(hào)】營(yíng)銷推廣方案前言本報(bào)告從社旗的城市文化切入，通過(guò)對(duì)社旗的城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)的研判、目標(biāo)客戶群體的分析，結(jié)合本案的產(chǎn)品特點(diǎn)，挖掘本案獨(dú)特的賣點(diǎn)主張，將之打造成社旗房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市開(kāi)展里程碑式的代表，并通過(guò)整合營(yíng)銷推廣策略的包裝與執(zhí)行，形成強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)銷售力，確保本案年度推廣目標(biāo)與營(yíng)銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目錄探尋◎社旗城市化進(jìn)程審視◎公園道1號(hào)解析◎區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)深度◎工程定位分析展望◎市場(chǎng)攻擊策略探尋◎社旗城市化進(jìn)程從城市的變遷看社旗從大槐樹(shù)下到趙河邊明代萬(wàn)歷年間，山陜移民來(lái)到賒旗店，將趙河南岸一個(gè)名叫三旗屯的小村，由幾戶變成幾十戶，先開(kāi)雞毛小店，漸次開(kāi)成商鋪。隨著時(shí)日推移，由屯而店而集鎮(zhèn)，終在清康乾之時(shí)，將其變成13萬(wàn)人口的豫南巨鎮(zhèn)，在全國(guó)客商心目中，與漢口齊名，有“金漢口銀賒店〞之稱。從城市的變遷看社旗老家人的山陜會(huì)館明清時(shí)期，晉商秦商在很長(zhǎng)時(shí)間段和經(jīng)營(yíng)空間內(nèi)，都以聯(lián)省商幫出現(xiàn)，稱為“山陜商人〞。因兩者極密切的關(guān)系，山陜商人前后腳來(lái)到賒旗店，當(dāng)?shù)厝艘矊⒚髑鍋?lái)此的山陜商人通稱為“老家人〞。山陜商人，共同主導(dǎo)了賒旗店的數(shù)百年興衰。從城市的變遷看社旗茶葉之路與興隆古街賒店水陸交接的獨(dú)特地理位置使之成為中國(guó)商業(yè)開(kāi)展之始的一個(gè)繁榮的商業(yè)碼頭。而以山陜會(huì)館為中心，依托山陜商人的遺產(chǎn)打造的七十二條商業(yè)古街，即將成為中原最具特色的“商業(yè)文化基地〞。社旗的城市化開(kāi)展進(jìn)程今日之社旗〔一〕

社旗縣是全省首批對(duì)外開(kāi)放縣；全國(guó)商品糧食基地縣；全省外派勞務(wù)基地縣；全省農(nóng)民工培訓(xùn)基地縣；全省科技扶貧先進(jìn)縣城、全省社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)縣。社旗的城市化開(kāi)展進(jìn)程今日之社旗〔二〕社旗的城市化開(kāi)展進(jìn)程十二五開(kāi)展規(guī)劃〔一〕2021年11月5日，社旗納入南陽(yáng)“十二五〞開(kāi)展一圈兩軸四極規(guī)劃。南陽(yáng)市謀劃“十二五〞開(kāi)展，以規(guī)劃為先導(dǎo)，以空間布局為引領(lǐng)，構(gòu)建現(xiàn)代市域城鎮(zhèn)體系。構(gòu)建以中心城市為核心，以縣城為根底，以中心鎮(zhèn)為支撐的現(xiàn)代市域城鎮(zhèn)體系，形成鎮(zhèn)平、新野、內(nèi)鄉(xiāng)、方城、唐河、社旗、南召等縣城組成的一小時(shí)城市圈。社旗的城市化開(kāi)展進(jìn)程十二五開(kāi)展規(guī)劃〔二〕統(tǒng)籌四區(qū)建設(shè)，完善根底設(shè)施按照集中連片、區(qū)域開(kāi)發(fā)、培育精品、豐富內(nèi)涵的總體要求，統(tǒng)籌推進(jìn)“一河三區(qū)〞建設(shè)，促進(jìn)古城區(qū)、新城區(qū)、趙河公園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)開(kāi)展。堅(jiān)持縣域中心城市、中心鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)“三位一體〞，實(shí)現(xiàn)宛社一體化開(kāi)展，形成南陽(yáng)東部的重要區(qū)域中心城市；加快以饒良鎮(zhèn)等3個(gè)中心鎮(zhèn)和下洼鎮(zhèn)等4個(gè)次中心鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)，提升集鎮(zhèn)綜合承載力。本案社旗的城市化開(kāi)展進(jìn)程十二五開(kāi)展規(guī)劃〔三〕2021年，縣城城鎮(zhèn)化水平到達(dá)42％，縣城建成區(qū)面積到達(dá)16.5平方公里，縣域城鎮(zhèn)人口到達(dá)29萬(wàn)人，其中，縣城人口到達(dá)13萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口到達(dá)16萬(wàn)人。2021年，縣城及重點(diǎn)集鎮(zhèn)建成比較完善的城鎮(zhèn)根底設(shè)施體系，城鎮(zhèn)人均道路面積到達(dá)12平方米，人均綠地面積到達(dá)10平方米，人均住宅面積到達(dá)32平方米。本案縣政府規(guī)劃占地社旗的城市化開(kāi)展進(jìn)程綜述社旗的城市化開(kāi)展進(jìn)程綜述社旗的城市化開(kāi)展進(jìn)程綜述從工程所處區(qū)域來(lái)看：新老城區(qū)結(jié)合部新城區(qū)首個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程把守南—社交通要道趙河+公園兩大生態(tài)環(huán)境資源優(yōu)越的地理位置獨(dú)有的生態(tài)自然環(huán)境社旗新城區(qū)最具代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程審視◎公園道1號(hào)工程本體分析區(qū)域開(kāi)展環(huán)境本案占據(jù)城市開(kāi)展軸線未來(lái)城市政治、文化核心隸屬社旗新城區(qū)，是南—社一體化開(kāi)展的中軸與城區(qū)開(kāi)展的過(guò)渡帶！開(kāi)展方向開(kāi)展方向工程本體分析自然生態(tài)環(huán)境本案占地39.57公頃的趙河公園蜿蜒流淌的趙河風(fēng)光外部?jī)?yōu)越的景觀資源環(huán)境成為工程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)攻擊的主要突破點(diǎn)！開(kāi)展方向開(kāi)展方向工程本體分析工程用地分析工程本體分析工程自身?xiàng)l件分析地塊方正、平整西班牙主題風(fēng)情小區(qū)100畝以上濱河大盤大社區(qū)、大規(guī)劃、大景觀成為引領(lǐng)社旗生活品質(zhì)與生活模式變革的領(lǐng)袖！成熟的開(kāi)發(fā)商品牌形象高綠地率與景觀組團(tuán)規(guī)劃工程本體分析工程立地條件分析其它開(kāi)發(fā)商品牌100畝以上濱河西班牙風(fēng)情社區(qū)沿河豐富的生態(tài)自然與環(huán)境資源城市未來(lái)的行政、文化中心城市的開(kāi)展規(guī)劃與沿河自然生態(tài)環(huán)境將是工程立地的根本條件！解析◎區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)總體情況分析市場(chǎng)總體情況從社旗目前的總體開(kāi)展情況來(lái)看，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)工程相對(duì)較少，產(chǎn)品大多以多層、小高層為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展相對(duì)較為滯后。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給體量分析從市場(chǎng)供給體量分析，目前市場(chǎng)在售體量約24.1萬(wàn)平米，除華府中央新城、世博廣場(chǎng)之外，競(jìng)爭(zhēng)工程的開(kāi)發(fā)規(guī)模均相對(duì)較少，難以形成品質(zhì)與規(guī)模開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析戶型配比分析從戶型的配比分析可以看出：兩房、三房類產(chǎn)品是市場(chǎng)需求的主要戶型類型，其中兩房產(chǎn)品的面積主要集中于90平米左右，三房產(chǎn)品主要集中在120平米左右的面積區(qū)間，客觀反映了社旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征與消費(fèi)習(xí)性。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析市場(chǎng)價(jià)格分析比照價(jià)格分析可以看出：市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間主要集中在2300—2600元/平米的均價(jià)區(qū)間內(nèi)，且多層與小高層、高樓層與低樓層價(jià)差相對(duì)較小，客觀反映了市場(chǎng)的消費(fèi)能力與消費(fèi)者的心理預(yù)期。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析綜述從市場(chǎng)總體競(jìng)爭(zhēng)情況來(lái)看目前社旗房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要集中于老城區(qū)，大多為09年-10年住宅開(kāi)發(fā)工程，市場(chǎng)新進(jìn)工程與開(kāi)發(fā)體量均相對(duì)較少，整體市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)較為緩和。從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看：多層產(chǎn)品與小高層大行其道，高層類產(chǎn)品剛剛起步，且市場(chǎng)接受程度有限。戶型需求主要表現(xiàn)為90平米左右的兩房與120平米的三房，戶型設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)，僅為滿足普通的住房需求，市場(chǎng)創(chuàng)新類產(chǎn)品與高附加值產(chǎn)品相對(duì)較少。建筑立面風(fēng)格大多較為模糊，整體市場(chǎng)缺乏品質(zhì)感。從價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看市場(chǎng)整體均價(jià)表現(xiàn)在2500元/平米左右，多層與小高層、高樓層與低樓層價(jià)差相對(duì)較小，客觀反映了市場(chǎng)的消費(fèi)特征與價(jià)格預(yù)期。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案分析華府中央新城工程根本情況戶型配比情況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案分析趙河花苑工程根本情況戶型配比情況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案分析世博廣場(chǎng)工程根本情況戶型配比情況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案分析隆盛錦城工程根本情況戶型配比情況深度◎工程定位分析工程定位分析一.SWOT分析二.客層定位三.形象定位Q1：工程的核心價(jià)值是什么？如何樹(shù)立工程USP賣點(diǎn)〔獨(dú)有的銷售主張〕？Q2：工程的客層在那里？他們具有怎么樣的消費(fèi)需求？Q3：以何種形象面市，吸引市場(chǎng)目標(biāo)客層的廣泛關(guān)注？SWOT分析行動(dòng)策略整體對(duì)策矩陣圖S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）

O（機(jī)會(huì)）T（威脅）深化與利用SO弱化W規(guī)避T通過(guò)優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)的組合，最大限度地利用本工程的外部市場(chǎng)時(shí)機(jī)，力爭(zhēng)躲避或削弱工程自身的劣勢(shì)與威脅。SWOT分析區(qū)域環(huán)境：代表社旗城市開(kāi)展的方向稀缺價(jià)值：豐富的自然環(huán)境資源交通條件：交通咽喉重地，方便快捷工程氣質(zhì)：濱河百畝大盤社區(qū)規(guī)劃：西班牙主題風(fēng)情社區(qū)品牌形象：成熟的開(kāi)發(fā)商品牌S板塊效應(yīng)：城市空間開(kāi)展規(guī)劃帶動(dòng)下的開(kāi)展契機(jī)稀缺：自然環(huán)境資源的不可復(fù)制與絕佳的地理位置區(qū)域市場(chǎng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為緩和，區(qū)域內(nèi)尚未有競(jìng)爭(zhēng)樓盤出現(xiàn)O生活氣氛：城市規(guī)劃之新區(qū)，生活氣氛尚未成熟城市配套：城市開(kāi)展較為滯后，作為新城區(qū)，區(qū)域內(nèi)城市配套設(shè)施尚待完善產(chǎn)品類型：純高層類產(chǎn)品較市場(chǎng)的銷售價(jià)格與消費(fèi)習(xí)慣相對(duì)超前市場(chǎng)：區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚未起步，需要引導(dǎo)WT揚(yáng)長(zhǎng)避短，各個(gè)擊破！通過(guò)優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)的組合，最大限度地利用本工程的外部市場(chǎng)時(shí)機(jī)，力爭(zhēng)躲避或削弱工程自身的劣勢(shì)與威脅。SWOT分析對(duì)區(qū)域開(kāi)展與稀缺城市資源進(jìn)行炒作加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控、強(qiáng)化工程自身優(yōu)勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化用高品位的居住文化內(nèi)涵吸引客戶躲避弱化深化與利用城市開(kāi)展規(guī)劃與獨(dú)有的自然環(huán)境資源將是工程進(jìn)行市場(chǎng)區(qū)隔的主要競(jìng)爭(zhēng)力！工程定位定位的原那么說(shuō)什么怎么說(shuō)對(duì)誰(shuí)說(shuō)三位一體定位原那么客層定位對(duì)誰(shuí)說(shuō)Q1：我們的客戶在哪里，他們都具有怎么的特征？Q2：他們有怎樣的消費(fèi)需求？客層定位對(duì)誰(shuí)說(shuō)通過(guò)對(duì)社旗市場(chǎng)的調(diào)研以及在售工程的分析，我們發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)的消費(fèi)客層主要分為以下幾類：企事業(yè)單位職工城鎮(zhèn)居民商鋪老板私營(yíng)企業(yè)職工鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群客層定位對(duì)誰(shuí)說(shuō)通過(guò)分析，目前社旗的消費(fèi)群體主要以本地的個(gè)體/商戶經(jīng)營(yíng)者為主，其次為城鎮(zhèn)的邊緣性客層。該局部人群亦是本案的主力消費(fèi)人群。個(gè)體/商鋪老板鄉(xiāng)鎮(zhèn)客層城鎮(zhèn)居民企事業(yè)單位職工私營(yíng)企業(yè)職工核心客層分析客層定位對(duì)誰(shuí)說(shuō)年齡大約在30-45之間；有一定的積蓄，家庭成員在三口以上；認(rèn)同城市未來(lái)的開(kāi)展環(huán)境；對(duì)現(xiàn)有物業(yè)或者生活不滿，有改善目前居住現(xiàn)狀的消費(fèi)需求；剛性需求為主。消費(fèi)者特征描述說(shuō)什么公園道1號(hào)價(jià)值體系公園道1號(hào)開(kāi)發(fā)企業(yè)公園社區(qū)區(qū)域環(huán)境物業(yè)配套稀缺的生態(tài)自然交通便捷專業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)成熟品牌市場(chǎng)較高的知名度高附加值產(chǎn)品趙河公園兩大主題景觀組團(tuán)西班牙主題風(fēng)情精英會(huì)所小哈佛幼兒園建業(yè)品牌物業(yè)管理共享附加值信任感工程檔次附加值工程價(jià)值體系分析高尚區(qū)位和客戶建立關(guān)系的方向：1、對(duì)城市稀有資源的私有，目標(biāo)客層共鳴的第一重認(rèn)識(shí)〔心理優(yōu)越感〕2、生活居住的資源擴(kuò)展性，資源意味著生活品質(zhì)的優(yōu)越性〔居住價(jià)值認(rèn)同〕3、城居模式的轉(zhuǎn)換，讓消費(fèi)者有了生活與品質(zhì)的雙重附加值〔生活品質(zhì)奠基〕稀缺資源的占有性，多數(shù)稀缺資源，僅給少數(shù)人新特區(qū)，豪宅依托的居住標(biāo)準(zhǔn)與城市的假設(shè)即假設(shè)離，界定城市與自己的關(guān)系，合理的轉(zhuǎn)換城居、與品居的關(guān)系；工程價(jià)值體系分析公園社區(qū)和客戶建立關(guān)系的方向：1、突破常規(guī)，并非公園都是公眾享有，僅為業(yè)主所能私享〔身份價(jià)值〕2、視覺(jué)及居住舒適度，6大組團(tuán)組成一個(gè)大公園，最優(yōu)質(zhì)生活的保證?！惨?guī)劃先進(jìn)性〕3、工程本錢最直接的表達(dá)，價(jià)格是否認(rèn)可的主導(dǎo)因素，從內(nèi)到外的細(xì)節(jié)，讓居住者真正的能夠參與到生活中來(lái)，感受不一樣的尊貴生活〔實(shí)際利益〕39.57公頃趙河公園，僅為業(yè)主尊享；40%綠地率濱河西班牙風(fēng)情主題社區(qū)，純粹的生活質(zhì)地、純粹的視覺(jué)印象；入戶花園、附贈(zèng)面積，高附加值產(chǎn)品工程價(jià)值體系分析成熟品牌領(lǐng)跑社旗高端房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)；成功的住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)給市場(chǎng)以品質(zhì)的根底保證；和客戶建立關(guān)系的方向：1、工程品質(zhì)根底支撐，消費(fèi)市場(chǎng)的信心建立〔信心保證〕2、社旗1號(hào)城市開(kāi)展作品，帶著社旗房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高層時(shí)代，市場(chǎng)將迎來(lái)生活品質(zhì)與生活模式的變遷〔認(rèn)知比較〕工程價(jià)值體系分析管家物業(yè)引入建業(yè)物業(yè)管理理念，對(duì)接生活的物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)；全方面物業(yè)效勞，企業(yè)品牌號(hào)召力，對(duì)接于豪宅的門當(dāng)戶對(duì)；建業(yè)小哈佛全面入駐，提升小區(qū)的物業(yè)檔次和客戶建立關(guān)系的方向：1、最門當(dāng)戶對(duì)的物管專家。〔身份對(duì)位〕2、制定了一種豪宅標(biāo)準(zhǔn)〔工程檔次〕工程價(jià)值體系分析價(jià)值凝練趙河畔￤新城區(qū)￤公園旁￤25萬(wàn)平米西班牙風(fēng)情社區(qū)從工程的區(qū)位屬性以及工程立地的根本條件進(jìn)行深入的分析，綜合工程的價(jià)值體系，將工程樹(shù)立為社旗新城區(qū)最具代表性的住宅工程，使工程的品牌與社旗新區(qū)的形象統(tǒng)一起來(lái)，并成為社旗新區(qū)的代言。公園道1號(hào)既是趙河畔最具景觀價(jià)值的生態(tài)住宅工程，同時(shí)又是引領(lǐng)社旗居住品質(zhì)與生活模式開(kāi)展變化的優(yōu)品住宅工程。工程的形象定位新城區(qū)￤首席濱河公園社區(qū)通過(guò)對(duì)工程價(jià)值體系的梳理以及消費(fèi)心理的研究，對(duì)本案形象做如下定位：市場(chǎng)占位，代表生活方式與生活模式的變革工程檔次定位，豐富的生態(tài)自然環(huán)境是工程立地的根本條件工程的形象定位公園里的西班牙庭院詮釋：公園里的庭院，更易于使受眾產(chǎn)生聯(lián)想，便于形成消費(fèi)者對(duì)本案最直觀的形象認(rèn)知；同時(shí)闡釋出本案用綠色的理念鑄造健康人文生活空間的開(kāi)發(fā)思想。庭院的認(rèn)知對(duì)于國(guó)人來(lái)講可謂根深蒂固，公園里的西班牙庭院一方面充滿異域風(fēng)情的文化氣息帶給市場(chǎng)新鮮感與好奇，闡釋出西班牙建筑的精髓，另一方面更能取得與消費(fèi)者心理的共鳴；Slogan推廣定位語(yǔ)人們往往習(xí)慣于將那些有庭院和純白墻面的建筑稱作西班牙風(fēng)格建筑；典型的西班牙建筑一般每戶都有兩個(gè)庭院——入戶庭院和家庭庭院；展望◎市場(chǎng)攻擊策略市場(chǎng)的攻擊策略一.產(chǎn)品分析二.整合營(yíng)銷推廣策略產(chǎn)品分析工程一期的分布工程一期位于地塊南側(cè)，共計(jì)274戶，3萬(wàn)余平米，屬于工程形象塑造的關(guān)鍵分期。工程一期共包含兩棟高層，南側(cè)鄰近城市交通主干線，與趙河公園隔路相望，交通通達(dá)性好，且外部生態(tài)資源豐富、環(huán)境優(yōu)美，生活附加值相對(duì)較高。產(chǎn)品分析工程一期產(chǎn)品特征贈(zèng)送半面積的超大入戶花園高附加值產(chǎn)品價(jià)值兩體三戶布局，戶型方正，全明空間設(shè)計(jì)；動(dòng)靜分區(qū)，在注重室內(nèi)活動(dòng)動(dòng)線的同時(shí)兼顧居住的舒適性與私密性；南側(cè)觀景陽(yáng)臺(tái)，很好的利用了外部景觀環(huán)境，身臨其境，宛假設(shè)生活在公園之中。戶型面積分布較為合理，主要為115-135平米的三房、87平米的兩房；產(chǎn)品分析工程一期產(chǎn)品特征Q1：如何突破市場(chǎng)的消費(fèi)心理關(guān)口，取得一期的有效去化、實(shí)現(xiàn)快速回款的銷售目標(biāo)？Q2：如何精確制導(dǎo)高尚物業(yè)，降低市場(chǎng)對(duì)于高層物業(yè)以及價(jià)格的疑慮？營(yíng)銷思路針對(duì)工程一期產(chǎn)品的特性與市場(chǎng)情況，主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行突破：營(yíng)銷思路通過(guò)新城區(qū)規(guī)劃的炒作引導(dǎo)客戶對(duì)城市未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)的判斷，樹(shù)立社旗未來(lái)城市行政、文化中心的區(qū)域形象，弱化周邊配套與區(qū)域開(kāi)展缺乏的劣勢(shì)，突破客戶的心理障礙。在工程地塊南側(cè)臨主干道對(duì)社旗新城區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行集中展示，使社旗新城區(qū)的規(guī)劃深入人心；在縣城內(nèi)人流聚集區(qū)域以及廣場(chǎng)進(jìn)行為期一周的新城規(guī)劃展，以擴(kuò)大市場(chǎng)的認(rèn)知度，吸引市場(chǎng)對(duì)于新城區(qū)開(kāi)展變化的關(guān)注；在社旗縣電視臺(tái)進(jìn)行新城區(qū)規(guī)劃的專題報(bào)道，以有效吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)客層，為工程開(kāi)發(fā)做足前期的營(yíng)銷造勢(shì)。心里關(guān)口的突破營(yíng)銷思路以大社區(qū)、大規(guī)劃、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的氣勢(shì)切入市場(chǎng)，以高產(chǎn)品附加值、稀缺城市生態(tài)自然環(huán)境塑造高品質(zhì)的生活方式，凌駕于客戶心理價(jià)格之上。營(yíng)銷造勢(shì)，通過(guò)工程營(yíng)銷中心開(kāi)放/工程奠基等節(jié)點(diǎn)，開(kāi)展西班牙文化節(jié)，以活動(dòng)帶入加強(qiáng)目標(biāo)客層對(duì)西班牙文化的了解，樹(shù)立工程西班牙風(fēng)情社區(qū)的形象，并形成市場(chǎng)對(duì)未來(lái)生活的美好愿景；通過(guò)社區(qū)總體規(guī)劃以及工程產(chǎn)品附加值的營(yíng)銷推廣，以提升客戶對(duì)工程的認(rèn)知；同時(shí)通過(guò)以綠色的理念建筑城市生活空間為主題思想的推廣，掌握市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)未來(lái)生活方式與生活品質(zhì)的思考；價(jià)格心理界限的突破營(yíng)銷思路高尚物業(yè)區(qū)域邊界的突破營(yíng)銷思路11年6月11年7月11年8月11年9月11年10月11年11月11年12月12年1月籌備期形象塑造進(jìn)場(chǎng)/認(rèn)籌開(kāi)盤熱銷持續(xù)熱銷營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推廣節(jié)點(diǎn)渠道策略1.確定規(guī)劃、產(chǎn)品銷售部裝修風(fēng)格2.篩選沙盤模型制作公司1.銷售部裝修完成，軟、硬裝到位，具備接待功能2.銷售部亮相，高臺(tái)蓄水，積蓄客源3.客戶篩選，開(kāi)盤籌備1.確定營(yíng)銷推廣方案、明確工程定位2.設(shè)計(jì)稿設(shè)計(jì)制作完成1.廣告設(shè)計(jì)稿出街，媒體立體轟炸2.觀念引導(dǎo)，工程形象樹(shù)立；3.認(rèn)籌信息釋放4.加大媒體傳播力度，預(yù)熱市場(chǎng)，為開(kāi)盤熱銷打造根底高調(diào)開(kāi)盤引爆市場(chǎng)渠道引導(dǎo)+推廣組合+SP配合1.開(kāi)盤策略確定、前期籌備、人員分工到位2.媒體渠道整合傳播，戶外、車體廣告形象提升9月銷售部亮相西班牙風(fēng)情節(jié)1.節(jié)點(diǎn)把握，演繹西班牙文化精髓2.節(jié)假日促銷，加強(qiáng)市場(chǎng)客戶的截流10月西班牙飲食文化節(jié)春節(jié)促銷感恩節(jié)/圣誕節(jié)業(yè)主聯(lián)歡派對(duì)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推進(jìn)表營(yíng)銷思路營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分籌備期時(shí)間：2021年6月——7月工作重點(diǎn)：1.工程規(guī)劃與產(chǎn)品調(diào)整完畢；2.銷售部建造完成、確定銷售部裝修方案；3.確定工程整體營(yíng)銷推廣方案；4.確定工程的廣告調(diào)性、VIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)完成5.針對(duì)新城區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行前期集中展示，炒熱市場(chǎng)營(yíng)銷思路營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分形象塑造期時(shí)間：2021年7月——9月工作重點(diǎn)：1.7月中旬開(kāi)始進(jìn)行工程的形象亮相，進(jìn)行客戶的前期意向登記；2.確定沙盤、模型制作公司，并設(shè)計(jì)制作完成；3.銷售部進(jìn)行統(tǒng)一的裝修；4.工程工地圍擋、市內(nèi)主干道、重要交通節(jié)點(diǎn)戶外發(fā)布，營(yíng)銷造勢(shì)營(yíng)銷思路營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分進(jìn)場(chǎng)/認(rèn)籌時(shí)間：2021年9月——12月前提條件：1.銷售部裝修完成，軟、硬裝齊全，具備接待功能；2.工程工程開(kāi)工，具有一定的工地形象；工作重點(diǎn)：1.工程進(jìn)場(chǎng)盛大儀式；2.戶外、媒體宣傳物料更換、制作完成，工程認(rèn)籌信息集中釋放；3.意向客戶第一次篩選，并告知認(rèn)籌信息；4.高臺(tái)蓄水，積蓄客源。營(yíng)銷思路營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分開(kāi)盤熱銷期時(shí)間：2021年12月——2021年1月前提條件：1.工程進(jìn)度具備開(kāi)盤條件；2.開(kāi)盤營(yíng)銷活動(dòng)方案與相關(guān)物料籌備完成；工作重點(diǎn)：1.對(duì)客戶進(jìn)行第二次篩選，告知開(kāi)盤信息進(jìn)行預(yù)約；2.戶外、媒體宣傳物料更換、制作完成，工程開(kāi)盤信息全面釋放，高調(diào)開(kāi)盤；3.開(kāi)盤活動(dòng)籌備，人員分工、開(kāi)盤流程熟悉、房源確定、價(jià)格確定；4.開(kāi)盤活動(dòng)的后續(xù)宣傳，為工程的持續(xù)熱銷以及二期開(kāi)盤奠定根底。推廣策略1.利用工程的區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化工程高端物業(yè)形象，突破消費(fèi)者的區(qū)域消費(fèi)習(xí)性與市場(chǎng)價(jià)格的心理關(guān)口；2.通過(guò)西班牙風(fēng)俗的演繹，深入的闡釋異域風(fēng)情的生活特色，將消費(fèi)者帶入到未來(lái)生活的愿景之中，強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)工程的心理認(rèn)知與認(rèn)同感；3.通過(guò)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的比照，強(qiáng)化產(chǎn)品的附加值與USP賣點(diǎn)，形成市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔并形成工程銷售力。高舉高打高調(diào)亮相推廣策略核心推廣策略推廣階段劃分11年6月11年7月11年8月11年9月11年10月11年11月11年12月12年1月籌備期形象塑造期進(jìn)場(chǎng)/認(rèn)籌期開(kāi)盤熱銷持續(xù)熱銷第一階段第二階段第三階段片區(qū)炒作制造懸念觀念遞進(jìn)引發(fā)欲望第四階段推廣思路推廣主題城市化改變居住價(jià)值觀社旗人，未來(lái)生活在哪里？新城區(qū)25萬(wàn)平米西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)公園里的西班牙庭院循序漸進(jìn)不斷升溫推廣策略第一階段2021年7月初—7月中旬城市化改變居住價(jià)值觀7月份是工程亮相前期的重要的籌備階段，利用工程亮相前的半個(gè)月對(duì)社旗的城市開(kāi)展規(guī)劃進(jìn)行市場(chǎng)的集中轟炸，以吸引市場(chǎng)對(duì)工程開(kāi)發(fā)區(qū)域的關(guān)注。推廣主題：主要工作：1.在工程周邊進(jìn)行社旗城市規(guī)劃展示；2.在縣城內(nèi)部主要廣場(chǎng)、人員集中地進(jìn)行新城區(qū)城市規(guī)劃展；3.制造新聞熱點(diǎn)，在縣電視臺(tái)進(jìn)行新城區(qū)相關(guān)新聞報(bào)道，強(qiáng)化信息的可信度同時(shí)吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)客層關(guān)注；4.重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展。推廣策略第二階段2021年7月中旬—8月底社旗人，未來(lái)生活在哪里？推廣主題：推廣策略第二階段2021年7月中旬—8月底主要工作：1.工程形象的強(qiáng)勢(shì)塑造，通過(guò)“社旗人，未來(lái)生活在哪里？〞引發(fā)市場(chǎng)的爭(zhēng)議；2.戶外、車體、工程DM等媒體公開(kāi)亮相，進(jìn)入前期客戶意向咨詢階段；3.重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展。推廣策略第二階段2021年7月中旬—8月底主要工作：戶外形象集中投放，給市場(chǎng)以“勢(shì)〞的沖擊道旗分布線戶外大牌分布點(diǎn)推廣策略第三階段2021年9月初—12月新城區(qū)25萬(wàn)平米西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)通過(guò)前兩個(gè)階段的市場(chǎng)炒作，自然而然的切入工程的形象；通過(guò)大社區(qū)、大規(guī)劃、異域生活風(fēng)情主題的工程形象展示，將市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移到對(duì)工程未來(lái)生活的愿景之中，從而引發(fā)市場(chǎng)的消費(fèi)欲望；通過(guò)與建業(yè)品牌物業(yè)以及小哈