2021年新政解讀及全員營(yíng)銷

營(yíng)銷部思考模塊新政對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響新大陸的核心價(jià)值全員營(yíng)銷第一局部市場(chǎng)新政的影響空多？多空博弈,天枰如何傾斜？2021年3月2日，蘇州限購(gòu)令細(xì)那么出臺(tái)，本地人已有一套住房限購(gòu)1套，停買(mǎi)第三套，非本地人持1年納稅證明可購(gòu)置1套，停買(mǎi)第二，蘇州市場(chǎng)嘩然蘇州整體住宅市場(chǎng)成交分析住宅市場(chǎng)成交量隨即“直線〞下滑3月2日蘇州限購(gòu)令細(xì)那么出臺(tái)蘇州整體商業(yè)市場(chǎng)成交分析3月2日蘇州限購(gòu)令細(xì)那么出臺(tái)商業(yè)市場(chǎng)成交量也在持續(xù)下滑近期住宅工程開(kāi)盤(pán)分析-海尚壹品開(kāi)盤(pán)時(shí)間：3月19日開(kāi)盤(pán)地點(diǎn)：中茵皇冠酒店樓盤(pán)性質(zhì)：70年住宅推出套數(shù)：380套物業(yè)類型：多層、小高層、高層開(kāi)盤(pán)去化套數(shù)：140套開(kāi)盤(pán)銷售率：36.8%近期商業(yè)工程開(kāi)盤(pán)分析-壹公館開(kāi)盤(pán)時(shí)間：3月20日開(kāi)盤(pán)地點(diǎn)：蘇苑飯店樓盤(pán)性質(zhì)：40年酒店式公寓推出套數(shù)：127套主力面積：50-100開(kāi)盤(pán)去化套數(shù)：38套開(kāi)盤(pán)銷售率：27.6%工程表單價(jià)：14000-14500元/㎡優(yōu)惠價(jià)格：50㎡1萬(wàn)低3萬(wàn)，70㎡1萬(wàn)低5萬(wàn)，90㎡1萬(wàn)低8萬(wàn)準(zhǔn)時(shí)簽約送1萬(wàn)元美凱龍購(gòu)物券和1萬(wàn)元蘇寧電器購(gòu)物券實(shí)際成交價(jià)：13500元/㎡-14000元/㎡自去年10月份售樓處公開(kāi)以來(lái)，5個(gè)月的長(zhǎng)期蓄水，重重優(yōu)惠刺激消費(fèi)者神經(jīng)，但是開(kāi)盤(pán)當(dāng)天僅銷售38套房源不管是受打壓的住宅市場(chǎng)，還是逃出魔掌的商業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)成交量都在下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)冬天了嗎？地產(chǎn)企業(yè)還能扛得住嗎？未來(lái)何去何從?我們先來(lái)看看2021年至今的調(diào)控力度2021.122021.12021.2-32021.4.17“4.17〞新政〔國(guó)十條〕2021.1.10?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展的通知?出臺(tái)央行宣布上調(diào)存款類存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2021.2.20銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布?流動(dòng)資金貸款管理暫行方法?2021.2.20?個(gè)人貸款管理暫行方法?出臺(tái)2021.3.8?關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題通知?出臺(tái)2021.42021.9-102021.12.25加息二套房首付提高至60%、各大直轄市、方案單列市、省會(huì)、房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市出臺(tái)限購(gòu)令〔新國(guó)八條〕2021.2.9加息2021年至今，持續(xù)調(diào)控，從未停止

2010.4.17國(guó)十條表述2010.9.29調(diào)控措施表述2011.1.26新國(guó)八條表述首套房首付比例要求對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上。---第二套及以上住房貸款在商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。不分地區(qū)，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。非本地居民購(gòu)房非本地居民住房貸款未做明確限制。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。限購(gòu)只有后來(lái)北京版調(diào)控細(xì)則中采取限購(gòu)措施，要求同一家庭在北京只能購(gòu)買(mǎi)一套住房。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。問(wèn)責(zé)停留于空泛?jiǎn)栘?zé)。明確要求地方政府未出臺(tái)新政細(xì)則的要出細(xì)則，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的要完善。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。國(guó)十條新國(guó)八條國(guó)十條新國(guó)八條我們認(rèn)為：房地產(chǎn)行業(yè)近期充滿荊棘，長(zhǎng)期充滿希望和時(shí)機(jī)！政府調(diào)控的目的：要搞跨房地產(chǎn)行業(yè)？要房?jī)r(jià)大降？銀行大量壞帳？重蹈日本覆轍？我們認(rèn)為：政府調(diào)控的目的正是要?dú)w避這些風(fēng)險(xiǎn)，要穩(wěn)定。所以限購(gòu)的目的，是為過(guò)熱的房地產(chǎn)降溫，為政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)贏得時(shí)間！對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)，政府的預(yù)期也是要上漲的。國(guó)八條〔一〕進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展的責(zé)任。2021年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。為什么？只要城市化進(jìn)程不停止經(jīng)濟(jì)在在高速開(kāi)展通脹預(yù)期本錢(qián)增加對(duì)于個(gè)人而言：我建議今年是個(gè)購(gòu)房時(shí)機(jī)，每次調(diào)控都是很好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，早已論證過(guò)。對(duì)于我們公司而言：有挑戰(zhàn)，但更多的是機(jī)遇！新大陸工程本身就是房地產(chǎn)調(diào)控出來(lái)的！面對(duì)調(diào)控，我們可以團(tuán)隊(duì)建設(shè)提高精細(xì)化管理水平〔精裝、本錢(qián)、施工、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)〕關(guān)鍵詞：方案前置、節(jié)流，在成功的經(jīng)驗(yàn)上提高抓住時(shí)機(jī)擴(kuò)張2021年，公司是否能夠渡過(guò)危機(jī)，并有大的開(kāi)展，銷售回籠資金是關(guān)鍵！在時(shí)下惡劣的市場(chǎng)環(huán)境下，公司工程銷售不只是銷售部的事情，需要全體發(fā)動(dòng)，全員銷售全員營(yíng)銷試行目的為適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)情況，有效利用公司內(nèi)外部資源，控制推廣本錢(qián)，最大限度的運(yùn)用各種關(guān)系網(wǎng)絡(luò)將工程信息直達(dá)目標(biāo)消費(fèi)群，促進(jìn)銷售。全員營(yíng)銷適用對(duì)象君地新大陸銷售部上海君地集團(tuán)所有職工上海君地集團(tuán)地產(chǎn)客戶資源與工程有直接、間接關(guān)系的產(chǎn)業(yè)鏈上級(jí)或下級(jí)等合作單位跨行渠道資源合作對(duì)象全員營(yíng)銷資源整合方案1.全員營(yíng)銷，從我做起建議把上海君地集團(tuán)全體員工的彩鈴全部改成君地新大陸工程介紹，QQ簽名改成工程推介。2.全員營(yíng)銷，從親友做起除了銷售部，君地全體員工可以介紹自己的親朋好友、資源客戶購(gòu)置君地新大陸。3.全員營(yíng)銷，從商務(wù)伙伴做起另外，考慮到不同部門(mén)的社會(huì)活動(dòng)范圍和社會(huì)影響力不同，可根據(jù)不同性質(zhì)的部門(mén)接觸相關(guān)合作方資源，實(shí)現(xiàn)不同數(shù)量的有效影響基數(shù)。估算設(shè)定內(nèi)部員工的影響力指標(biāo)，便于有目標(biāo)、有方案的開(kāi)展全員營(yíng)銷，并按照目標(biāo)方案控制全員營(yíng)銷費(fèi)用比例。上海君地集團(tuán)各部門(mén)合作資源優(yōu)化部門(mén)單位部門(mén)優(yōu)勢(shì)編外銷售挖掘方向成交房源目標(biāo)總經(jīng)理、副總經(jīng)理行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，高端客戶資源或高級(jí)俱樂(lè)部、協(xié)會(huì)等接觸面廣政府官員、企業(yè)高級(jí)管理者、高爾夫球會(huì)、奢侈品行業(yè)、高級(jí)會(huì)所等20套企劃部各部門(mén)充分發(fā)揮部門(mén)優(yōu)勢(shì)，挖掘相關(guān)上游或下游合作方資源廣告公司、制作公司、媒體界、活動(dòng)公司15套財(cái)務(wù)部銀行資源、保險(xiǎn)理財(cái)資源5套管理部辦公用品單位、家具家電銷售、人力資源公司等5套工程部建筑公司、裝修公司等10套設(shè)計(jì)部建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)等單位、相關(guān)政府部門(mén)5套合約部鎖涉及的所有合同簽約部門(mén)15套總計(jì)——75套備注：各部門(mén)以部門(mén)總監(jiān)或部門(mén)經(jīng)理牽頭開(kāi)展?fàn)I銷工作全員營(yíng)銷優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)方案君地新大陸全員營(yíng)銷優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)方案介紹員工1000元/套（全款到位發(fā)放）說(shuō)明：總經(jīng)理不參與優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)方案所有獎(jiǎng)勵(lì)在該套房源全款到賬后發(fā)放全員營(yíng)銷運(yùn)作流程君地新大陸項(xiàng)目——全員營(yíng)銷流程圖員工提供客戶電話或陪同到售樓處案場(chǎng)經(jīng)理核實(shí)確認(rèn)否來(lái)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)填寫(xiě)客戶確認(rèn)單追蹤聯(lián)系客戶成交結(jié)算獎(jiǎng)金分配給客戶經(jīng)理全員營(yíng)銷登記表單客戶確認(rèn)單〔君地介紹員工填寫(xiě)〕客戶姓名

聯(lián)系方式

是否來(lái)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)需要房源

介紹人姓名

聯(lián)系方式

現(xiàn)場(chǎng)客戶經(jīng)理案場(chǎng)經(jīng)理公司分管領(lǐng)導(dǎo)第二局部工程價(jià)值剖析區(qū)域價(jià)值隸屬蘇州開(kāi)展最好的區(qū)域——園區(qū)位居園區(qū)未來(lái)核心板塊——新雙湖板塊名門(mén)貴族的顯赫身世，高起點(diǎn)規(guī)劃未來(lái)的豪宅區(qū)地產(chǎn)大額云集，招商、圓融、建屋、首開(kāi)紛紛搶駐令人心醉的生態(tài)環(huán)境青劍湖和陽(yáng)澄湖優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境資源賦予君地新大陸濃郁的生態(tài)氣息35陽(yáng)澄湖大閘蟹方面擁有“最大產(chǎn)地、最高產(chǎn)量、最正確品質(zhì)〞等“三最特點(diǎn)〞。陽(yáng)澄湖

4分鐘星湖街到園區(qū)CBD滬寧城際鐵路站點(diǎn)、北環(huán)東延出口等交通資源的不斷豐富與提升，必將打破區(qū)域局限性，為板塊未來(lái)帶來(lái)巨大的客源空間青劍湖滬寧高速京滬高鐵陽(yáng)澄湖大道星華路陽(yáng)澄湖大道星湖街展業(yè)路滬寧城際鐵路陽(yáng)澄湖陽(yáng)澄湖陽(yáng)澄湖陽(yáng)澄湖★唯亭站城市主干道、高速公路、城際高鐵三重立體交通增加了客戶的流動(dòng)線，吸引更多區(qū)外客戶置業(yè)四通八達(dá)的交通體系樞紐中轉(zhuǎn)站20分鐘城際輕軌到上海30分鐘滬寧高速到上海市區(qū)滬寧城際鐵路站點(diǎn)、北環(huán)東延出口等交通資源的不斷豐富與提升，必將打破區(qū)域局限性，為板塊未來(lái)帶來(lái)巨大的客源空間青劍湖滬寧高速京滬高鐵陽(yáng)澄湖大道星華路陽(yáng)澄湖大道星湖街展業(yè)路滬寧城際鐵路陽(yáng)澄湖陽(yáng)澄湖陽(yáng)澄湖陽(yáng)澄湖★唯亭站城市主干道、高速公路、城際高鐵三重立體交通增加了客戶的流動(dòng)線，吸引更多區(qū)外客戶置業(yè)37精品高端的內(nèi)部配套學(xué)?？萍紕?chuàng)業(yè)大廈商業(yè)配套二級(jí)醫(yī)院青劍湖主題商業(yè)街唯亭行政商貿(mào)區(qū)青劍湖環(huán)湖區(qū)域是唯亭城市拓展的重點(diǎn)板塊，規(guī)劃建設(shè)了“行政商貿(mào)區(qū)及二級(jí)醫(yī)院、文體中心、大型鄰里中心、各級(jí)中小學(xué)校〞等一系列城市配套和功能效勞載體。北部學(xué)校二級(jí)醫(yī)院文體中心市民廣場(chǎng)青劍湖主題商業(yè)街金沙廣場(chǎng)金雞湖周邊配套園區(qū)價(jià)格洼地大牌房企搶占2.5萬(wàn)-4萬(wàn)/㎡1.2萬(wàn)-2萬(wàn)/㎡1.5萬(wàn)-2萬(wàn)/㎡1.5萬(wàn)-2.5萬(wàn)/㎡1.3萬(wàn)-3萬(wàn)/㎡0.8萬(wàn)-1.2萬(wàn)/㎡巨大升值潛力工程本身核心價(jià)值青劍湖最高端的酒店公寓更奢華的裝修標(biāo)準(zhǔn)美國(guó)HBA室內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)傾心打造，3000元/㎡高精裝標(biāo)準(zhǔn)，注重細(xì)節(jié)，精心雕琢，打造奢華的精裝小豪宅國(guó)際精裝小豪宅君地新大陸擁有2萬(wàn)㎡的超大中央御景花園，各色各樣的主題景觀，動(dòng)靜結(jié)合，層層疊景，總有蔥蘢的綠茵與繽紛的色彩，帶您領(lǐng)略四季的變換罕見(jiàn)的2萬(wàn)平組團(tuán)綠化〔3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)〕更罕見(jiàn)的中央景觀五星級(jí)管家服務(wù)貼心的管家服務(wù)，實(shí)現(xiàn)完善售后服務(wù)體系約45-50平米獨(dú)立的廚衛(wèi)，功能齊全大量的儲(chǔ)藏空間飄窗設(shè)計(jì)，奉送空間約80平米二房二廳一衛(wèi)獨(dú)立的廚衛(wèi)，功能齊全大量的儲(chǔ)藏空間THANKS!第三局部下階段應(yīng)對(duì)策略背景：在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，本案的不限購(gòu)不限貸有一定的優(yōu)勢(shì)，但是必須有差異化的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和多元化的推廣渠道，才能在逆境中生存。方向：在正常的媒體推廣下補(bǔ)充多元化渠道營(yíng)銷增設(shè)線下操作方法加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)殺客能力策略一：全員營(yíng)銷在時(shí)下惡劣的市場(chǎng)環(huán)境下，公司工程銷售不只是銷售部的事情，需要全體發(fā)動(dòng)，全員銷售推廣本錢(qián)：0全員營(yíng)銷試行目的為適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)情況，有效利用公司內(nèi)外部資源，控制推廣本錢(qián)，最大限度的運(yùn)用各種關(guān)系網(wǎng)絡(luò)將工程信息直達(dá)目標(biāo)消費(fèi)群，促進(jìn)銷售。全員營(yíng)銷適用對(duì)象君地新大陸銷售部上海君地集團(tuán)所有職工上海君地集團(tuán)地產(chǎn)客戶資源與工程有直接、間接關(guān)系的產(chǎn)業(yè)鏈上級(jí)或下級(jí)等合作單位跨行渠道資源合作對(duì)象全員營(yíng)銷資源整合方案1.全員營(yíng)銷，從我做起建議把上海君地集團(tuán)全體員工的彩鈴全部改成君地新大陸工程介紹，QQ簽名改成工程推介。2.全員營(yíng)銷，從親友做起除了銷售部，君地全體員工可以介紹自己的親朋好友、資源客戶購(gòu)置君地新大陸。3.全員營(yíng)銷，從商務(wù)伙伴做起另外，考慮到不同部門(mén)的社會(huì)活動(dòng)范圍和社會(huì)影響力不同，可根據(jù)不同性質(zhì)的部門(mén)接觸相關(guān)合作方資源，實(shí)現(xiàn)不同數(shù)量的有效影響基數(shù)。估算設(shè)定內(nèi)部員工的影響力指標(biāo)，便于有目標(biāo)、有方案的開(kāi)展全員營(yíng)銷，并按照目標(biāo)方案控制全員營(yíng)銷費(fèi)用比例。上海君地集團(tuán)各部門(mén)合作資源優(yōu)化部門(mén)單位部門(mén)優(yōu)勢(shì)編外銷售挖掘方向成交房源目標(biāo)總經(jīng)理、副總經(jīng)理行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，高端客戶資源或高級(jí)俱樂(lè)部、協(xié)會(huì)等接觸面廣政府官員、企業(yè)高級(jí)管理者、高爾夫球會(huì)、奢侈品行業(yè)、高級(jí)會(huì)所等30套企劃部各部門(mén)充分發(fā)揮部門(mén)優(yōu)勢(shì)，挖掘相關(guān)上游或下游合作方資源廣告公司、制作公司、媒體界、活動(dòng)公司15套財(cái)務(wù)部銀行資源、保險(xiǎn)理財(cái)資源5套管理部辦公用品單位、家具家電銷售、人力資源公司等5套工程部建筑公司、裝修公司等10套設(shè)計(jì)部建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)等單位、相關(guān)政府部門(mén)5套合約部鎖涉及的所有合同簽約部門(mén)15套總計(jì)——85套備注：各部門(mén)以部門(mén)總監(jiān)或部門(mén)經(jīng)理牽頭開(kāi)展?fàn)I銷工作全員營(yíng)銷優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)方案君地新大陸全員營(yíng)銷優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)方案現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)員介紹員工正常傭金50%正常傭金50%說(shuō)明：總經(jīng)理、副總經(jīng)理不參與優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)方案介紹類客戶享受房源9.9折優(yōu)惠所有獎(jiǎng)勵(lì)在該套房源全款到賬后發(fā)放例，以一套60萬(wàn)元的成交房源，正常傭金千分之一，那么成交后，業(yè)務(wù)員獲得300元傭金，介紹員工活動(dòng)300元獎(jiǎng)金。君地新大陸項(xiàng)目——全員營(yíng)銷流程圖介紹人填寫(xiě)介紹聯(lián)系單來(lái)人確認(rèn)電話確認(rèn)業(yè)務(wù)員確認(rèn)告知項(xiàng)目經(jīng)理案場(chǎng)業(yè)務(wù)員追蹤聯(lián)系客戶分配君地介紹員工無(wú)效客戶有效客戶成交相應(yīng)業(yè)務(wù)員結(jié)算該套傭金介紹人填寫(xiě)?yīng)剟?lì)申請(qǐng)單項(xiàng)目經(jīng)理審核結(jié)算獎(jiǎng)金全員營(yíng)銷運(yùn)作流程全員營(yíng)銷登記表單客戶確認(rèn)單〔君地介紹員工填寫(xiě)〕客戶姓名

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是否來(lái)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)需要房源

介紹人姓名

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客戶確認(rèn)單〔客戶填寫(xiě)〕客戶姓名

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是否來(lái)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)需要房源

介紹人姓名

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請(qǐng)傭表〔君地介紹員工填寫(xiě)〕客戶情況客戶姓名

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購(gòu)買(mǎi)房源

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接待業(yè)務(wù)員簽字項(xiàng)目經(jīng)理簽字策略二：論壇炒作推廣本錢(qián)：0聚集君地新大陸網(wǎng)絡(luò)人氣君地新大陸工程論壇炒作競(jìng)爭(zhēng)工程論壇灌水炒作主要手段：發(fā)帖、回帖，發(fā)博策略三：開(kāi)發(fā)目的：充分挖掘渠道客戶的購(gòu)房需求手段：利用開(kāi)發(fā)商和合作單位