濟(jì)南市小區(qū)管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)濟(jì)南市小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的居住環(huán)境和公共秩序，保障業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的管理活動(dòng)。管理原則小區(qū)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅(jiān)持公開、公平、公正，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。管理主體業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)等依照本辦法和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在各自職責(zé)范圍內(nèi)開展小區(qū)管理活動(dòng)。市、區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)小區(qū)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建等工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用等權(quán)利。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。業(yè)主大會(huì)的成立同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：已交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上；首批物業(yè)交付滿兩年且交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；使用專項(xiàng)維修資金；籌集專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定本辦法規(guī)定的籌集專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，一般由五至十一人組成。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)的工作規(guī)范業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，妥善保管會(huì)議記錄、業(yè)主意見等相關(guān)資料。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期將工作情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)的換屆與終止業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其成員資格自行終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；喪失民事行為能力的；依法被限制人身自由，無法履行職責(zé)的；法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)與選聘從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。業(yè)主大會(huì)可以通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生清理和綠化養(yǎng)護(hù)管理；秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理等服務(wù)。物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國家和本市規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)辦理完交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繼續(xù)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用的一般規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主、物業(yè)使用人需要改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)裝飾裝修管理業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定，不得影響建筑物結(jié)構(gòu)安全和使用安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止；制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。專項(xiàng)維修資金的管理與使用住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維護(hù)和管理。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織維修；屬于專項(xiàng)維修資金使用范圍的，按照專項(xiàng)維修資金使用的有關(guān)規(guī)定辦理。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。社區(qū)居民委員會(huì)的作用指導(dǎo)與監(jiān)督社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展自治管理活動(dòng)，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作。調(diào)解糾紛社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，及時(shí)調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定。參與管理社區(qū)居民委員會(huì)可以參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)的管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，聽取業(yè)主的意見和建議，并及時(shí)反饋給相關(guān)部門。監(jiān)督管理政府部門的職責(zé)市、區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行監(jiān)督管理。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，及時(shí)處理物業(yè)管理糾紛。投訴與處理業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對(duì)小區(qū)管理活動(dòng)中的違法行為，可以向有關(guān)部門投訴。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并依法進(jìn)行處理。法律責(zé)任業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)主違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法處理：擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途的；損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市、區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，依法進(jìn)行處罰：未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服