城市綜合體運(yùn)營品控中心2025/7/251坂田舊改項目布吉金稻田項目555新天地項目南聯(lián)項目中航城華潤萬象城金地崗夏村改造2025/7/252體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會展、餐飲、娛樂〞多種功能于一體的復(fù)合型形態(tài)的建筑群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價值互補(bǔ)的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體——城市綜合體深圳城市化開展，未來我們將面臨更多的城市綜合體類的復(fù)合形態(tài)我們必須要面對的問題2025/7/253城市綜合體城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。2025/7/254城市綜合體的特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對外輻射型升值價值2025/7/255深圳城市綜合體的開展周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題功能搭配問題。。。。城市綜合體隨著深圳城市化開展，其輪廓已經(jīng)越來越清晰國貿(mào)地王中信城市廣場中航城萬象城2025/7/256深圳城市綜合體的開展離不開城市化開展進(jìn)程2025/7/257城市化開展“一個城市只有一個中心〞廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有一個中心〞，上世紀(jì)90年代，這些中心開展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說法，然而，城市在開展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長的開展需求嗎？2025/7/258上海由一個中心向多個中心開展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化開展2025/7/259北京西單的核心地位正逐步被國貿(mào)CBD取代城市化開展2025/7/2510城市化多核開展是必然趨勢2025/7/2511深圳城市開展呈線性布置，其開展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)〞的開展理論而規(guī)劃的東部組團(tuán)中部組團(tuán)西部組團(tuán)深圳城市化開展2025/7/2512深圳商城市化的擴(kuò)張與開展得益于交通的規(guī)劃與開展深圳城市化開展2025/7/2513未來深圳可能面臨的城市綜合體形態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體2025/7/2514城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營定位需滿足的目標(biāo)：1、符合城市整體開展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特色，表達(dá)工程地段價值3、符合市場要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)2025/7/2515城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營定位依據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位2025/7/2516城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營霍金斯“消費(fèi)者決策過程模型〞2025/7/2517城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營三位一體定位方法2025/7/2518城市綜合體——商業(yè)形態(tài)定位2025/7/2519核心商業(yè)形態(tài)家庭效勞家庭時尚家庭娛樂輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類城市綜合體——商業(yè)形態(tài)定位2025/7/2520城市綜合體——商業(yè)形態(tài)構(gòu)成5-10%其他效勞20-25%餐飲30-35%商業(yè)零售30-40%休閑、娛樂、酒店2025/7/2521城市綜合體——商業(yè)零售業(yè)態(tài)按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設(shè)集中商業(yè)的可能〔臨街商業(yè)不計入〕零售飽和理論公式：

IRS=C*RE/RFC：潛在客戶數(shù)量RE：人均消費(fèi)支出RF：營業(yè)面積2025/7/2522城市綜合體——商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定2025/7/2523城市綜合體——商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測算表2025/7/2524銷售額=購物概率*人口*人均零售開支商業(yè)面積=銷售額/單位面積營業(yè)額購物概率測算公式選用赫夫模型公式：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij為商店J對消費(fèi)者I的吸引力；Sja為商店J的規(guī)模；Dijb為消費(fèi)者I到商店J的距離或時間；Pij為消費(fèi)者I到商店J的規(guī)模購物的概率；城市綜合體——商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型2025/7/2525商業(yè)街分析需要解決的核心問題1、商業(yè)街的長度和寬度2、商業(yè)街的輻射半徑3、商業(yè)街與平行干道的距離城市綜合體——商業(yè)街東京商業(yè)街長度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M2025/7/2526東京商業(yè)街長度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M東京商業(yè)街平均寬度城市綜合體——商業(yè)街2025/7/2527城市綜合體——商務(wù)城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化開展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響2025/7/2528城市綜合體——商務(wù)城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容1、城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu)2、城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu)3、城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析4、城市未來供需開展趨勢〔預(yù)測就業(yè)人口和人均辦公面積，通過租賃活動和市場吸納量預(yù)測未來市場需求〕5、確定城市綜合體對城市中心商務(wù)的分流指數(shù)5、中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量2025/7/2529城市綜合體——酒店城市綜合體的酒店規(guī)模估算E=N*P*L/〔T*K〕E：酒店的床位數(shù)N：全年的旅客人數(shù)P:住宿旅客比例L:平均住宿天數(shù)T:全年可逗留天數(shù)K:床位的利用率2025/7/2530城市綜合體運(yùn)營的價值酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流城市綜合體的運(yùn)營價值主要取決于人流價值鏈2025/7/2531城市綜合體運(yùn)營的價值城市綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣強(qiáng)烈弱或不確定中立潛在市場沖突2025/7/2532城市綜合體運(yùn)營的價值城市綜合體的綜合評價體系基礎(chǔ)評價指標(biāo)輔助評價指標(biāo)2025/7/2533華潤萬象城城市綜合體運(yùn)營的思考一期二期華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體工程為什么一期工程開發(fā)會會選擇商業(yè)和寫字樓？2025/7/2534中航城城市綜合體運(yùn)營的思考同樣處于城市核心區(qū)的中航城城市綜合體工程為什么一期工程開發(fā)會選擇寫字樓而不是商業(yè)？2025/7/2535龍崗南聯(lián)港臺工程城市綜合體運(yùn)營的思考龍崗南聯(lián)港臺工程處于城市次級中心區(qū)的輻射地帶，125萬的總建面，一期啟動以住宅為主？2025/7/2536商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公地王大廈等甲級寫字樓會聚商務(wù)CFD帶來大量高等級商務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)華潤萬象城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流2025/7/2537商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛濃厚商業(yè)商業(yè)以中高檔為主，但本項目商業(yè)區(qū)位并不理想中航城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流2025/7/2538商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅工程多，酒店少，檔次低辦公寫字樓少，且檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛淡薄商業(yè)臨近五洲風(fēng)情MALL龍崗南聯(lián)港臺工程酒店商務(wù)辦公商業(yè)公