長(zhǎng)沙商住管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)長(zhǎng)沙商住項(xiàng)目的管理，規(guī)范商住活動(dòng)秩序，保障商住各方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及長(zhǎng)沙市的實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于長(zhǎng)沙市行政區(qū)域內(nèi)各類商住項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、使用及相關(guān)管理活動(dòng)。商住項(xiàng)目是指既包含居住功能又具備商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。（三）基本原則1.依法管理原則：商住活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，確保管理活動(dòng)有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)。2.統(tǒng)一規(guī)劃原則：商住項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，合理布局，優(yōu)化資源配置。3.保障權(quán)益原則：充分保障商住項(xiàng)目中居民和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)公平正義。4.可持續(xù)發(fā)展原則：鼓勵(lì)采用節(jié)能、環(huán)保等新技術(shù)、新材料，推動(dòng)商住項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。二、規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃要求1.規(guī)劃編制：商住項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制，確保規(guī)劃的科學(xué)性和合理性。規(guī)劃內(nèi)容應(yīng)包括用地布局、建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、交通組織等方面。2.功能分區(qū)：明確劃分居住區(qū)域和商業(yè)區(qū)域，設(shè)置合理的隔離設(shè)施，避免相互干擾。居住區(qū)域應(yīng)保證安靜、舒適的居住環(huán)境，商業(yè)區(qū)域應(yīng)滿足經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需求。3.配套設(shè)施規(guī)劃：配套建設(shè)教育、醫(yī)療、文化、體育、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，以及停車場(chǎng)、垃圾處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施，確保商住項(xiàng)目的正常使用。（二）建設(shè)管理1.建設(shè)許可：建設(shè)單位應(yīng)按照法定程序辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)手續(xù)，確保建設(shè)活動(dòng)合法合規(guī)。2.工程質(zhì)量與安全：建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，建立健全質(zhì)量管理和安全管理制度，確保工程質(zhì)量和施工安全。施工單位應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，施工人員應(yīng)持證上崗。3.竣工驗(yàn)收：商住項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，不得交付使用。三、銷售管理（一）銷售資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商住項(xiàng)目應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證明。未取得相關(guān)資質(zhì)的，不得進(jìn)行銷售活動(dòng)。（二）銷售宣傳1.宣傳內(nèi)容真實(shí)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售宣傳資料應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假內(nèi)容或誤導(dǎo)性信息。宣傳內(nèi)容應(yīng)與規(guī)劃和實(shí)際交付情況一致。2.明確告知：應(yīng)明確告知購(gòu)房者商住項(xiàng)目的性質(zhì)、土地使用年限、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、配套設(shè)施等相關(guān)信息，不得隱瞞或欺詐。（三）銷售合同1.合同簽訂：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與購(gòu)房者簽訂書面銷售合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等條款。2.合同備案：銷售合同簽訂后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)到房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)。備案后的合同具有法律效力，雙方應(yīng)嚴(yán)格履行。四、使用管理（一）居住使用1.入住管理：購(gòu)房者入住時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提供相關(guān)的入住手續(xù)，包括房屋交付證明、質(zhì)量保證書、使用說(shuō)明書等。業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。2.居住規(guī)范：業(yè)主應(yīng)遵守小區(qū)的管理規(guī)約，不得擅自改變房屋用途，不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，保持小區(qū)環(huán)境整潔、安靜。（二）商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用1.經(jīng)營(yíng)許可：商業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)按照法律法規(guī)的規(guī)定辦理相關(guān)的經(jīng)營(yíng)許可證，合法經(jīng)營(yíng)。不得從事無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法活動(dòng)。2.經(jīng)營(yíng)規(guī)范：商業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)遵守商業(yè)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)規(guī)定，不得影響周邊居民的正常生活，不得在商業(yè)區(qū)域內(nèi)從事噪音、污染等擾民活動(dòng)。（三）物業(yè)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)：商住項(xiàng)目應(yīng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等方面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，接受業(yè)主的監(jiān)督和投訴。五、產(chǎn)權(quán)管理（一）產(chǎn)權(quán)登記1.初始登記：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商住項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。辦理初始登記時(shí)，應(yīng)提交相關(guān)的證明材料，包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表等。2.轉(zhuǎn)移登記：購(gòu)房者在取得房屋所有權(quán)證后，可依法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)提交房屋買賣合同、完稅證明、身份證明等相關(guān)材料。（二）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商住項(xiàng)目的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)根據(jù)土地性質(zhì)確定。土地性質(zhì)為住宅用地的，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅；土地性質(zhì)為商業(yè)用地的，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)。六、監(jiān)督檢查（一）監(jiān)督部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門：負(fù)責(zé)對(duì)商住項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、產(chǎn)權(quán)等方面進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)行為。2.其他相關(guān)部門：如工商、稅務(wù)、環(huán)保、城管等部門，按照各自職責(zé)，對(duì)商住項(xiàng)目的相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。（二）檢查內(nèi)容與方式1.檢查內(nèi)容：包括項(xiàng)目規(guī)劃執(zhí)行情況、建設(shè)工程質(zhì)量與安全、銷售行為規(guī)范、使用管理情況、產(chǎn)權(quán)登記情況等。2.檢查方式：采取定期檢查與不定期抽查相結(jié)合的方式，對(duì)商住項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督檢查。檢查時(shí)，可查閱相關(guān)資料、現(xiàn)場(chǎng)勘查、詢問(wèn)當(dāng)事人等。（三）違法違規(guī)處理1.責(zé)令整改：對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，責(zé)令限期整改。整改期限屆滿后，應(yīng)進(jìn)行復(fù)查，確保整改到位。2.行政處罰：對(duì)拒不整改或整改后仍不符合要求的，依法給予行政處罰。行政處罰種類包括警告、罰款、吊銷許可證等。3.法律責(zé)任追究：對(duì)違法違規(guī)行為情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。七、爭(zhēng)議解決（一）協(xié)商解決商住項(xiàng)目各方在履行合同或管理規(guī)約過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議的，首先應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商應(yīng)遵循平等、自愿、公平的原則，達(dá)成一致意見(jiàn)。（二）調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以向相關(guān)的調(diào)解機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解。調(diào)解機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)事實(shí)和法律法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行公正、公平的調(diào)解，促使各方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。（三）仲裁或訴訟解決調(diào)解不成的，可以根據(jù)合同約定或相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)