唐山天壤地產(chǎn)

原百威啤酒廠地塊

總體定位及相關(guān)建議關(guān)于綜合性物業(yè)工程的經(jīng)驗(yàn)分享通常，在沒有任何前提下、在沒有任何總體目標(biāo)下，我們被諸如此類的問題所困擾。我們忽略了的問題——綜合體是高效、復(fù)合的收益型物業(yè)，其開發(fā)運(yùn)營規(guī)律必然不同于一般的單功能房地產(chǎn)工程，所以研究思路也必然不同作為高效復(fù)合型物業(yè)的城市綜合體由于將城市生活的各要素以一種嶄新的空間秩序集合出現(xiàn)，所以對城市形態(tài)和工作生活形態(tài)產(chǎn)生的影響遠(yuǎn)非單一物業(yè)所及。比較因素城市綜合體單功能物業(yè)物業(yè)屬性收益型+消費(fèi)型消費(fèi)型區(qū)位人流密集的城市核心區(qū)根據(jù)功能確定功能復(fù)合&多樣單一性使用效率24小時運(yùn)轉(zhuǎn)白天or夜間收益途徑多渠道（經(jīng)營收益+使用收益）單一渠道價值實(shí)現(xiàn)的途徑長期，可生長、可追加一次性客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部全部來自于外部從收益型物業(yè)的根本屬性出發(fā)進(jìn)行定位研究5核心功能高科技企業(yè)效勞城市綜合體開展模式模式二：住宅驅(qū)動型模式三：商務(wù)驅(qū)動型模式五：商業(yè)驅(qū)動型商務(wù)公寓商貿(mào)效勞休閑娛樂旅游觀光博覽會展酒店式公寓模式一：均衡發(fā)展型多種功能模式四：酒店驅(qū)動型酒店1.基于城市開展的大思維確定工程開展模式2.基于收益性物業(yè)特征研究城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)開展規(guī)律3.工程開展模式確定必須以系統(tǒng)研究為框架，首先確定工程的核心驅(qū)動物業(yè)4.以關(guān)注終端使用者利益為研究核心兼顧購置者價值體系的二元客戶研究體系5.兼顧工程長短期利益的盈利模式是確定物業(yè)組合和功能配比的前提6.開發(fā)時序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義7.高容積率和用地局限性深刻影響工程整體定位及開展模式確實(shí)定8.營銷兌現(xiàn)價值3唐山市場研判2唐山城市解讀4競爭工程分析1目標(biāo)與本體分析5客戶分析6同創(chuàng)聯(lián)行的思考目標(biāo)與本體分析我們想通過本項(xiàng)目到達(dá)什么目標(biāo)？工程區(qū)位Q2Q3Q4Q5Q6資源配套地塊現(xiàn)狀規(guī)劃指標(biāo)工程四至Q1開發(fā)商目標(biāo)品牌目標(biāo)：打造唐山地標(biāo)，樹立企業(yè)品牌形象銷售目標(biāo)：穩(wěn)健資金流轉(zhuǎn)，快速回籠資金價值目標(biāo)：深挖物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)與本體分析工程的自身形象能否支撐目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)？工程地處城市核心區(qū)域邊緣，非市場認(rèn)可的絕版地塊工程區(qū)位Q2Q3Q4Q5Q6資源配套地塊現(xiàn)狀規(guī)劃指標(biāo)工程四至Q1開發(fā)商目標(biāo)工程位置工程位于唐山市核心區(qū)域，緊臨城市北新西道與衛(wèi)國路，南臨國安街；地段與唐山萬達(dá)廣場與世博廣場所在地相比有價值差距新華西道建設(shè)路市政府抗震紀(jì)念碑北新西道衛(wèi)國路鳳凰新城區(qū)重工業(yè)區(qū)南湖區(qū)城市核心區(qū)域城市核心以建設(shè)路與新華西道交匯處向兩路四面輻射的倒T字型為城市核心板塊建設(shè)路：唐山市的迎賓景觀大道，全長10.38公里，是唐山市首條實(shí)行“綠波〞管理的道路新華道：1985年完成建設(shè)，路面寬50米，全長9.55公里，也被稱為“唐山的長安街〞北新道：西端起始于京沈高速公路出口，是京津地區(qū)進(jìn)入唐山的必經(jīng)之路。交通19、20、42、43、45、46、55、59、62、68、116路等政府市政府、市委、市人大、國土資源局、稅務(wù)局等商業(yè)八方購物、世博大廈、唐山百貨大樓等醫(yī)療衛(wèi)國醫(yī)院、中醫(yī)院、煤醫(yī)附屬醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院等教育路北區(qū)試驗(yàn)小學(xué)、曙光樓小學(xué)、第八中學(xué)，河北理工大學(xué)綠化大成山公園、鳳凰山公園、大釗公園新華西道大成山公園世博大廈大釗公園鳳凰山公園玫瑰廣場唐百商圈衛(wèi)國醫(yī)院煤醫(yī)附屬醫(yī)院中醫(yī)院同濟(jì)醫(yī)院實(shí)驗(yàn)小學(xué)八中曙光樓小學(xué)八方購物中心商圈工程區(qū)位Q2Q3Q4Q5Q6資源配套地塊現(xiàn)狀規(guī)劃指標(biāo)工程四至Q1開發(fā)商目標(biāo)工程位于唐百與八方兩大商圈交匯處，周邊配套齊全衛(wèi)國路北新西道國安街本案本案工程周邊交通網(wǎng)絡(luò)興旺，居住氣氛成熟工程區(qū)位Q2Q3Q4Q5Q6資源配套地塊現(xiàn)狀規(guī)劃指標(biāo)工程四至Q1開發(fā)商目標(biāo)工程四至南臨國安街北臨北新西道東臨衛(wèi)國路北新西道國安街工程四至周邊居住氣氛成熟，商業(yè)繁榮，天一紫御莊園和悅富強(qiáng)城等新樓盤的建設(shè)對區(qū)域整體環(huán)境、形象和商業(yè)都有很大的提升，而南側(cè)的老舊小區(qū)形象破舊居住人員復(fù)雜，對工程會造成負(fù)面影響。鳳凰購物廣場天一紫御莊園悅富強(qiáng)城鑫雅居八方購物廣場地塊現(xiàn)有地上建筑尚未撤除，入市周期滯后工程區(qū)位Q2Q3Q4Q5Q6資源配套地塊現(xiàn)狀規(guī)劃指標(biāo)工程四至Q1開發(fā)商目標(biāo)地塊概況原百威啤酒廠工業(yè)用地，占地17341.41㎡，廠內(nèi)多位陳舊廠房、煙囪、架空管道、儀器設(shè)備地塊現(xiàn)狀內(nèi)部：生產(chǎn)儀器設(shè)備轉(zhuǎn)移完畢，廠房建筑、煙囪、架空管道尚未拆遷周邊：西側(cè)建筑破舊，東側(cè)街心公園的綠化度較高工程體量較大，規(guī)劃業(yè)態(tài)齊全工程區(qū)位Q2Q3Q4Q5Q6資源配套地塊現(xiàn)狀規(guī)劃指標(biāo)工程四至Q1開發(fā)商目標(biāo)住宅住宅辦公公寓住宅住宅酒店商業(yè)商業(yè)47341.41㎡24000㎡20000㎡80000㎡230000㎡200000㎡7.7650000㎡

公寓及寫字樓面積工程本體分析小結(jié)研究內(nèi)容研究結(jié)論目標(biāo)實(shí)現(xiàn)影響地塊現(xiàn)有地上建筑尚未拆除，入市周期滯后項(xiàng)目地處城市核心區(qū)域邊緣，非市場認(rèn)可的絕版地塊項(xiàng)目位于唐百與八方兩大商圈交匯處，周邊配套齊全項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，居住氛圍成熟項(xiàng)目體量大，規(guī)劃業(yè)態(tài)齊全工程本體銷售目標(biāo)價值目標(biāo)品牌目標(biāo)+-唐山城市解讀我們面對的是怎樣的城市大環(huán)境？唐山——地處環(huán)渤海灣中心地帶，京津唐金三角重要一極，是京津冀兩小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)重要城市唐山——位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心南臨渤海，北依燕山，毗鄰京津，聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地與北京、天津構(gòu)成了環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展的“金三角〞沿海陸域海岸線長229.7公里，稱為“唐山灣〞聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地中國近代工業(yè)的發(fā)源地之一Q1Q2Q3Q4城市地位城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市概況Q5Q6城市開展城市規(guī)劃唐山市將形成“中心城區(qū)——曹妃甸新區(qū)〞兩個核心模式的現(xiàn)代化大城市開展格局；南湖是中心城區(qū)開展的重要支點(diǎn)城市職能：中心城區(qū)：京津冀重要的生活居住和產(chǎn)業(yè)效勞中心，全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心。曹妃甸生態(tài)城：京津冀科技研發(fā)中心和對外交往門戶，重要濱海生態(tài)城市。曹妃甸工業(yè)區(qū)：國家級海運(yùn)能源中轉(zhuǎn)樞紐；國家重工業(yè)基地。南部發(fā)展核心區(qū)山前發(fā)展帶沿海發(fā)展帶中部發(fā)展核心區(qū)空港新城鳳凰新城南湖生態(tài)城曹妃甸新城南部發(fā)展核心區(qū)Q1Q2Q3Q4城市地位城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市概況Q5Q6城市開展城市規(guī)劃鳳凰新城規(guī)劃——以效勞京津唐區(qū)域?yàn)槟繕?biāo)，成為唐山市的商務(wù)中心、金融中心、總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地。南湖生態(tài)城規(guī)劃——91平方公里，將成為唐山新的政務(wù)中心?！蕴粕秸W(wǎng)南北兩個新城的規(guī)劃將分流城市核心的商務(wù)和政務(wù)中心功能，但建設(shè)時間的不確定，使得原核心的地位在短期內(nèi)不會動搖Q1Q2Q3Q4城市地位城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市概況Q5Q6城市開展城市規(guī)劃唐山人看法：“城南那邊地質(zhì)條件不好，是地震時候損毀最嚴(yán)重的…〞“南湖公園就是因?yàn)榈卣鹦纬傻臐竦毓珗@…〞“知道政府要遷過去，可是城南是塌陷區(qū)，蓋房子恐怕有問題吧…〞“但畢竟是路南，感覺蓋不了高樓…〞09年唐山市GDP為3560億元，全國排名第19，河北省第一，城市化率不斷提高GDP表現(xiàn)唐山市整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長趨勢，尤其在2006年以前，連續(xù)四年保持加速增長，至06年出現(xiàn)增速減緩，但07年整體GDP增速有所上升。唐山市09年GDP總值3850億元，比2007年增長13%，穩(wěn)坐河北省的頭把交椅，在全國各城市排名中位列第18，領(lǐng)先于東莞、濟(jì)南、鄭州、長沙、哈爾濱等二線城市【09年全國各城市GDP總額統(tǒng)計排名】全國排名城市GDP總額（億元）增長率省內(nèi)排名19唐山市356013%河北120煙臺市3460山東221濟(jì)南市301713%山東322鄭州市300212.5%河南123長沙市300015%湖南124哈爾濱市280013.2%黑龍江1【唐山市2004-2021年城市化率與增長速度】Q1Q2Q3Q4城市地位城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市概況Q5Q6城市開展城市規(guī)劃唐山人均支付力居河北省省內(nèi)第一，消費(fèi)能力強(qiáng)2021年唐山市人均消費(fèi)收入比較Q1Q2Q3Q4城市地位城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市概況Q5Q6城市開展城市規(guī)劃【唐山市2006-2021年GDP總量及增長率】唐山三大產(chǎn)業(yè)開展不平衡，第二產(chǎn)業(yè)仍為其支柱產(chǎn)業(yè)，并大力開展第三產(chǎn)業(yè)年份第一產(chǎn)業(yè)增加值增長率第二產(chǎn)業(yè)增加值增長率第三產(chǎn)業(yè)增加值增長率2005236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3%2006255.225.1%1367.4117.1%739.0513.7%2007286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2%2008340.0113.1%2113.397%1107.8912.9%2009360.185.8%2111.9711.2%1309.2913.0%第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導(dǎo)05-09年，三大產(chǎn)業(yè)比重分配無明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)始終占GDP總量55-60%，略有下降趨勢，其中工業(yè)產(chǎn)值占90%以上，是唐山主要經(jīng)濟(jì)收入來源第二產(chǎn)業(yè)開展速度最快；第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)規(guī)模到達(dá)153.65萬人，占總就業(yè)人數(shù)的37.97%，近40%的就業(yè)人口奉獻(xiàn)超過60%的產(chǎn)值三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化05-09年，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值比重不斷下降，08年有顯著提高第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)良好的開展勢頭，開展速度與第二產(chǎn)業(yè)相當(dāng)，但經(jīng)濟(jì)總量遠(yuǎn)低于第二產(chǎn)業(yè)在保證第二產(chǎn)業(yè)良性開展的根底上，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，滿足城市化要求【1997-2021年三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變化】2005-2021年唐山市三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重1997-2021年三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變化數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒Q1Q2Q3Q4城市地位城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市概況Q5Q6城市開展城市規(guī)劃城市財富集中在能源、鋼鐵等行業(yè)，形成了特定掌握資源的財富圈層唐山市高收入行業(yè)從業(yè)人員數(shù)量及平均收入企業(yè)名稱員工人數(shù)員工收入唐山鋼鐵股份公司10余萬科級以上領(lǐng)導(dǎo)超過10萬元/年，普通職員4-5萬元/年。開灤集團(tuán)10余萬高層領(lǐng)導(dǎo)大于30萬元/年，普通職員年收入5萬余元/年數(shù)據(jù)來源唐山市統(tǒng)計年鑒Q1Q2Q3Q4城市地位城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市概況Q5Q6城市開展城市規(guī)劃城市豪華車數(shù)量1

北京（首都）約37萬輛2

香港（特別行政區(qū)）約23萬輛3

上海（直轄市）約21萬輛4

唐山約10萬輛5

義烏約

6萬輛中國城市豪華車擁有量大排名

數(shù)據(jù)是指本地牌照凈價50萬以上車輛唐山豪華車擁有量位居全國第四位，僅次于北京、上海及香港，說明消費(fèi)能力和消費(fèi)理念不輸一線城市受自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及資源分布影響，財富結(jié)構(gòu)成啞鈴型，集中大量財富人群城市財富分布呈“啞鈴型〞結(jié)構(gòu)由于唐山的重工業(yè)開展與資源占有息息相關(guān)，唐山呈現(xiàn)典型的啞鈴型財富特征，第三產(chǎn)業(yè)開展迅速，中產(chǎn)階層開始出現(xiàn)，但是力量相對薄弱大型國企、資源產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)，為市場提供了大量的財富人群，他們都將是唐山房地產(chǎn)市場活潑的購房群體礦主，能源業(yè)主鋼材業(yè)主私企業(yè)主·國企高層公務(wù)員、教師、大型鋼企中高層普通工人等支付力高低Q1Q2Q3Q4城市地位城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市概況Q5Q6城市開展城市規(guī)劃研究內(nèi)容研究結(jié)論目標(biāo)實(shí)現(xiàn)影響地處環(huán)渤海灣中心地帶，京津唐金三角重要一極，是京津冀兩小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)重要城市唐山市將形成“中心城區(qū)——曹妃甸新區(qū)”兩個核心模式的現(xiàn)代化大城市發(fā)展格局；南湖是中心城區(qū)發(fā)展的重要支點(diǎn)鳳凰新城、南湖為政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，但短時間內(nèi)城市核心區(qū)域地位不會動搖09年唐山市GDP為3560億元，全國排名第19，河北省第一，城市化率不斷提高人均支付力居河北省省內(nèi)第一，支付能力與消費(fèi)能力強(qiáng)唐山三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，第二產(chǎn)業(yè)仍為其支柱產(chǎn)業(yè)，并大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)城市財富集中在能源、鋼鐵等行業(yè)，形成了特定掌握資源的財富圈層受自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及資源分布影響，財富結(jié)構(gòu)成啞鈴型，集中大量財富人群唐山城市解讀銷售目標(biāo)價值目標(biāo)品牌目標(biāo)+唐山城市解讀小結(jié)唐山房地產(chǎn)市場分析我們所處的唐山房地產(chǎn)市場是否支撐工程？唐山拆遷工程力度大，市場供給土地量大，且用途主要為住宅和商業(yè)，未來市場競爭加劇Q1Q2土地市場房地產(chǎn)市場唐山房地產(chǎn)市場分為四大版塊，城市綜合體工程主要集中在城市核心區(qū)版塊宏揚(yáng)·香木林7500元/平米6900元/平米鷺港天元國際公寓12800元/平米梧桐大道8000元/平米起鳳凰世嘉6500元/平米瑞景國際公館7500元/平米鳳凰新城新華道建設(shè)路景泰·翰林6700元/平米盛泰莊園5400元/平米嘉元·六合6000元/平米龍湖豪庭5700元/平米宏達(dá)·高第花園6000元/平米起軍創(chuàng)·凱旋城6200元/平米紫御山莊4800元/平米新華一號7000元/平米東旭花園7500元/平米重工業(yè)區(qū)路南區(qū)萬達(dá)廣場8500元/平米嘉元·青年匯5000元/平米渤海新世界鄉(xiāng)居假日金色和園6000元/平米新華貿(mào)荷花盛世5500元/平米金港國際6800元/平米碧玉華府6700元/平米濱湖家園4000元/平米文苑·鳳凰城6500元/平米鳳凰新城板塊重工業(yè)區(qū)板塊鳳凰新城是市場集中供給區(qū)域，屬于唐山市大力開展的版塊城市核心工程沿新華道、建設(shè)路倒“T〞型分布，城市綜合體工程居多東部重工業(yè)區(qū)重在平改，供給稀少，且價格水平低路南區(qū)域以建設(shè)路為界形成東西板塊，萬科的進(jìn)駐逐步提升版塊整體形象和品質(zhì)天一紫御莊園悅富強(qiáng)城新華聯(lián)廣場新華貿(mào)中心世博廣場金港國際第三空間萬達(dá)廣場萬通時代中心渤海新世界新華1號鳳城國際廣場本案路南市場板塊城市核心區(qū)板塊城市綜合體工程Q1Q2土地市場房地產(chǎn)市場截止7月22日，唐山市中心區(qū)域主要區(qū)域存量房有10936套，月去化率達(dá)3%Q1Q2土地市場房地產(chǎn)市場區(qū)域5月22日6月22日7月22日均價(元）成交（套）均價(元）成交（套）可售（套）均價(元）成交（套）可售（套）路北5811.7311951413274446137247227路南620031188548942189高新區(qū)550871997587571520海港278024397314214560以每月22日為刻度，可見成交量逐漸下滑，路北區(qū)存量房多，四區(qū)總量為15497套商品房住宅區(qū)域4月5月6月7月22日均價(元）成交（套）均價(元）成交（套）均價(元）成交（套）可售（套）可售（套）路北60101059603860666656907444722747111882189路南10927523019971520高新區(qū)4511018總計——1619——1899——13911062910936非住宅成交量區(qū)域4月5月6月成交（套）成交（套）成交（套）路北56120963路南2218153高新203總計581227219Q1Q2土地市場房地產(chǎn)市場〔10年1-7月〕市中心區(qū)〔路南、路北、高新〕新建商品房成交情況7月成交量跌700套左右，成交量萎縮引發(fā)開發(fā)商進(jìn)行銷售優(yōu)惠，均價也環(huán)比有所下降。Q1Q2土地市場房地產(chǎn)市場

唐山土地市場推出放量，共推出16宗居住類用地，且成交3宗，因成交體量較大且為凈地，樓面均價達(dá)到2151元/平方米，是唐山自09年4月以來最高的樓面均價。住宅市場成交量進(jìn)一步加大，成交面積、套數(shù)環(huán)比分別上漲41.31%和38.93%。成交均價維持不變，仍為5938元/平方米。“新國十條”等調(diào)控政策在唐山初顯成效。關(guān)于“新政影響〞的訪談?wù)€是有一定影響的，新政出臺后，來訪量明顯減少，每天差不多能少4到5組；20%的明顯意向客戶現(xiàn)在轉(zhuǎn)為了準(zhǔn)意向客戶。

金色和園置業(yè)顧問韓女士還算好吧，新政打壓的主要是住宅項(xiàng)目，像我們屬于綜合體，買來一定是升值的，就算自己不做買賣，租出去也是穩(wěn)賺的。

新華貿(mào)置業(yè)顧問秦懷月這不，房價國家都說要降了，現(xiàn)在肯定不買，這么貴?，F(xiàn)在的情況就是有房子的人好幾套房子，沒房子的人首付都交不起……反正我家是不買，有錢也不買。

出租車司機(jī)潘女士唐山住宅工程樓面價格創(chuàng)下新高，開發(fā)商拿地情緒不高，但各工程成交均價維持不變受新政影響，由于河北省地方調(diào)控細(xì)那么尚未出臺，地產(chǎn)商拿地情緒不高，購房者等待、觀望情緒較重。研究內(nèi)容研究結(jié)論目標(biāo)實(shí)現(xiàn)影響唐山房地產(chǎn)市場四大板塊中，城市綜合體項(xiàng)目主要集中于城市核心板塊唐山房地產(chǎn)市場銷售目標(biāo)價值目標(biāo)品牌目標(biāo)+-唐山房地產(chǎn)市場小結(jié)2010年上半年土地放量較大，主要用途為住宅和商業(yè)，市場競爭加劇7月后，市場月均去化率走低，市場呈現(xiàn)量價齊跌的局面河北省地方調(diào)控細(xì)則尚未出臺，地產(chǎn)商拿地情緒不高，購房者等待、觀望情緒較重。競爭工程分析我們的競品如何表現(xiàn)，自身的發(fā)力空間如何？唐山城市綜合體工程多數(shù)集中在城市核心版塊，區(qū)域價值不斷提升天一紫御莊園悅富強(qiáng)城新華聯(lián)廣場新華貿(mào)中心世博廣場金港國際第三空間萬達(dá)廣場萬通時代中心遠(yuǎn)洋城商圈新華西道渤海新世界新華1號唐百商圈北新西道鳳城國際廣場衛(wèi)國路本案八方購物商圈項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域開盤時間萬達(dá)廣場路南城市核心區(qū)2009.7.18世博廣場路南城市核心區(qū)未開盤新華聯(lián)廣場路南城市核心區(qū)預(yù)計8月開盤渤海新世界路南城市核心區(qū)2010.1.17萬通時代廣場路南城市核心區(qū)未開盤東潤國際廣場路北城市核心區(qū)預(yù)計10月開盤天一紫御莊園路北城市核心區(qū)2010.6.5悅富強(qiáng)城路北城市核心區(qū)未開盤新華1號路北城市核心區(qū)2009.5風(fēng)城國際廣場路北城市核心區(qū)未開盤金港國際路北遠(yuǎn)洋城商圈2009.9.19第三空間路北遠(yuǎn)洋城商圈未開盤東潤國際廣場唐山綜合體市場大體量工程眾多，3個工程體量超過50萬平，市場整體平均體量高達(dá)30.9萬平50萬平米平均體量30.9萬平本工程總體量同區(qū)域、同價位、同客戶競品共8個，均無完整業(yè)態(tài)組合，并普遍以住宅商業(yè)為驅(qū)動，均衡開展型城市綜合體市場空白競品項(xiàng)目住宅商業(yè)公寓寫字樓酒店核心驅(qū)動力新華聯(lián)廣場住宅唐山萬達(dá)廣場寫字樓世博廣場寫字樓渤海新世界住宅天一紫御莊園住宅新華一號住宅悅富強(qiáng)城寫字樓鳳城國際廣場住宅渤海新世界效果圖新華聯(lián)廣場效果圖住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅公寓商業(yè)商業(yè)步行街住宅寫字樓商業(yè)已開盤競品工程余量較大，加之未開盤工程較多，后期綜合體市場競爭劇烈競品項(xiàng)目住宅存量及銷售現(xiàn)狀新華聯(lián)廣場共2690戶數(shù)，目前正在排號唐山萬達(dá)廣場共2006套住宅，月去化率達(dá)6.5%，剩下441套住宅預(yù)計將在6-7個月內(nèi)完成銷售世博廣場共1357套住宅渤海新世界共165套，月去化率達(dá)20%，7月14日住宅和商業(yè)已售完，寫字樓產(chǎn)品即將推出天一紫御莊園共700多套，大部分為團(tuán)購，受新政影響來電來訪量減少新華一號共1103套住宅，月去化率達(dá)8%，先只剩下躍層，4號樓在規(guī)劃中產(chǎn)品不確定悅富強(qiáng)城

共2000套鳳城國際廣場

共600套住宅，剩180套，朝向和新政都對項(xiàng)目產(chǎn)生影響已開盤競品月均去化率達(dá)6~8%，可售房源共6808套已開盤競品工程余量較大，加之未開盤工程較多，后期綜合體市場競爭劇烈各競品工程住宅存量圖〔套〕〔截止2021年7月11日〕代表色競品項(xiàng)目面積區(qū)間（平米）均價（元/平米）主力戶型（平米）總價區(qū)間（萬元）萬達(dá)廣場88-2308800130-138114.4~121.4世博廣場未定——————天一紫御莊園68-2509600110-180105.6~172.8悅富強(qiáng)城40-130未定70-100——新華聯(lián)廣場75-200860094-13680.8~117新華1號53-272820063-10651.6~86.9渤海新世界90-1398000133-139106.4~111.2鳳城國際廣場28-124790060-13047.4~102.7競品工程住宅主要為兩居三居的大戶型，主力戶型集中在110~130㎡，總價集中在105~110萬元面積區(qū)間4060801001201402005080100120140200總價高端住宅面積范圍新華聯(lián)廣場兩居100.52㎡，南北通透，超寬客廳，獨(dú)立方正廚房，超大景觀平臺花園，寬敞主臥飄窗空間新華1號B4戶型，建面93㎡，戶型方正，動靜別離，私屬陽臺，雙陽臺設(shè)計，精致裝修鳳凰國際廣場建面89㎡，戶型方正，動靜分區(qū)，干濕別離，客廳主臥朝南競品二居戶型方正，面積集中在100平米左右；但缺陷明顯，采光不佳、功能分區(qū)不清晰，舒適度不夠動靜分區(qū)不佳，廚房設(shè)置缺乏人性化，次臥采光不良，窗小且東朝向采光不佳，次臥室采光面較小三居戶型——整體凸顯綜合體品質(zhì)感，其中小三居緊湊精致，滿足生活需要；大三居寬敞舒適，但多有邊角和浪費(fèi)的面積

渤海新世界B戶型3室2廳2衛(wèi)，建筑面積：約133.4平米寬景大開間近14.8米，盡顯大戶支架卓越尺度；戶型方正實(shí)用，合理分區(qū)，進(jìn)退之間，豐富生活的情趣；贈送空間，超高使用率，引導(dǎo)高尚品質(zhì)生活；180度觀景落地大飄窗，收納中心舒適生活；豪華主臥，私享衣帽衛(wèi)浴空間

新華聯(lián)廣場S1-C13室2廳2衛(wèi)，建筑面積：約136.50㎡南北通透，闊達(dá)全明三室設(shè)計；各功能空間開敞舒適，獨(dú)立方正景觀餐廳，滿足生活品質(zhì)；超大觀景平臺花園，超寬會客大廳，俯瞰歐洲園林中央美景萬達(dá)廣場D1戶型3室2廳2衛(wèi)，建筑面積：139平米南北通透，三南向居室各功能空間尺度開敞舒適，雙入戶設(shè)計，盡享高品質(zhì)生活B1戶型3室2廳2衛(wèi)，建筑面積：114平米緊湊三房，簡約空間、雙衛(wèi)設(shè)計，滿足品質(zhì)生活；全明設(shè)計，采光充足，盡享寬廣視野超大贈送面積，寬敞陽臺及飄窗超值贈送D1B1售樓處選址——較多位于工程外圍，緊鄰繁華的交通主干道，形象顯著易于識別；裝修風(fēng)格多為現(xiàn)代簡約，外觀不夠高檔；大多數(shù)功能劃清楚確、動線清晰渤海新世界售樓處位于項(xiàng)目外圍，臨新華西道的單獨(dú)建筑，內(nèi)部裝修較為高檔天一紫御莊園售樓處位于項(xiàng)目外圍，臨北新西道獨(dú)立建筑，裝修中檔接待臺沙盤吧臺辦公室衛(wèi)生間洽談區(qū)展板易拉寶電視機(jī)LOFT寫字樓模型商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層模型渤海新世界售樓處功能分區(qū)研究內(nèi)容研究結(jié)論目標(biāo)實(shí)現(xiàn)影響綜合體項(xiàng)目集中城市核心版塊，形成氣候，提升版塊價值，項(xiàng)目未入市即具備發(fā)展條件競品沒有城市綜合體完整組合，功能不完善，為項(xiàng)目成就真正意義上的城市綜合體留足空間一批強(qiáng)大的競爭對手住宅、商業(yè)已接近消化完畢，推廣力度降低，減輕項(xiàng)目銷售和形象樹立壓力競品項(xiàng)目擁有少量特色產(chǎn)品，成為項(xiàng)目試驗(yàn)市場接受和戶型創(chuàng)新的先驅(qū)競品項(xiàng)目外觀特色不明顯，千篇一律，項(xiàng)目可從中脫穎而出樹立形象工程競品銷售目標(biāo)價值目標(biāo)品牌目標(biāo)+-競爭工程分析競爭產(chǎn)品銷售速度快，已積累大量客戶，項(xiàng)目入市須較長時間的推廣和客戶認(rèn)知唐山萬達(dá)廣場等競品具備品牌號召力、大盤開發(fā)實(shí)力，項(xiàng)目樹立形象壓力較大競品10年下半年住宅存量較大，項(xiàng)目若上市則面對競爭和客戶分流唐山城市綜合體市場現(xiàn)狀購房客戶分析哪些人組成了我們的客戶群體？特征如何？唐山房地產(chǎn)市場客戶構(gòu)成及特征客戶類型特征主要分布礦主、能源業(yè)主鋼材業(yè)主穩(wěn)重、內(nèi)斂，追求身份感對價格不太敏感，有雄厚的財富積累置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，在城市乃至全國擁有多處房產(chǎn)，作為資產(chǎn)處置的一種方式看重地段價值，好地段出現(xiàn)項(xiàng)目時就開始關(guān)注，以占有核心地段房產(chǎn)作為主要的投資方式唐山市區(qū)、周邊縣市集團(tuán)、財團(tuán)私企業(yè)主、國企高層、高層公務(wù)員炫耀、占有欲強(qiáng)，追求身份標(biāo)簽與階層有投資意識，多次置業(yè)，總價承受能力強(qiáng)，對價格不敏感關(guān)注項(xiàng)目地段或資源占有、形象檔次、產(chǎn)品標(biāo)定型及品質(zhì)感、物業(yè)保值力、安全性市區(qū)與城市周邊縣（市）煤炭、鋼鐵行業(yè)私企大型國企大型鋼企中高層、非能源相關(guān)行業(yè)私企業(yè)主中層公務(wù)員、教師占有欲強(qiáng)，追求身份標(biāo)簽與階層，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力二次置業(yè)，品質(zhì)改善為主關(guān)注項(xiàng)目資源、形象檔次、產(chǎn)品標(biāo)定位及品質(zhì)感、物業(yè)管理等周邊市、縣高收入人群當(dāng)?shù)夭糠制髽I(yè)主普通工人等喜歡市區(qū)成熟配套與便利交通，為自己養(yǎng)老選擇居所為孩子上學(xué)或結(jié)婚而購置房屋市區(qū)煤礦、鋼鐵工人礦主，能源業(yè)主鋼材業(yè)主私企業(yè)主，國企高層公務(wù)員、教師、大型鋼企中高層普通工人等支付力高低城市綜合體目標(biāo)客群為唐山市中高端客戶，客戶群體需求市場表現(xiàn)良好7月份之前，城市綜合體工程保持著較好的銷售速度和銷售價格，大局部工程的住宅和商業(yè)局部在2個月前已銷售80%；受新政影響，購置方式受到限制，但客戶需求仍然存在中高端客戶支付力水平根本保持不變中高端客戶主要為從事第二產(chǎn)業(yè)、唐山市經(jīng)濟(jì)主體行業(yè)的從業(yè)人員，還包括擁有穩(wěn)定工作的政府或企事業(yè)單位工作人員，以及從事金融、醫(yī)療、教育等第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)人員，擁有良好的支付能力中高端客戶主要為剛性改善型需求從中高端工程熱銷產(chǎn)品及中高端客戶置業(yè)特點(diǎn)可以看出，其需求主要為剛性改善需求，是市場上主力需求，且此類需求受市場變化影響程度較小。中高端客戶關(guān)注點(diǎn)集中在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配套、身份形象三個方面城市綜合體看重產(chǎn)品品質(zhì)，想跟進(jìn)快速發(fā)展的城市節(jié)奏，追求先進(jìn)產(chǎn)品形態(tài)和生活理念看重城市核心資源的占有，尊崇”唯我所享、唯我所用“，及所在區(qū)域的整體居住感受具備一定資產(chǎn)實(shí)力，成熟置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，追求標(biāo)簽及身份標(biāo)簽象征客戶特征客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)研究內(nèi)容研究結(jié)論目標(biāo)實(shí)現(xiàn)影響購房客戶形成典型的沙漏結(jié)構(gòu)，社會財富人群集中，客戶群體分明唐山市中高端客戶需求表現(xiàn)良好，作為項(xiàng)目核心客群客戶關(guān)注點(diǎn)集中在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配套、身份形象三個方面購房客戶銷售目標(biāo)價值目標(biāo)品牌目標(biāo)+購房客戶分析同創(chuàng)聯(lián)行的思考為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，我們工程需要解決什么問題？制約項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)因素匯總項(xiàng)目本體項(xiàng)目地處城市核心區(qū)域邊緣，非市場認(rèn)可的絕版地塊市場研判土地放量、住宅存量大，競爭激烈且受新政影響競品分析競品無完整業(yè)態(tài)組合，均衡發(fā)展型城市綜合體市場空白目標(biāo)產(chǎn)品快速銷售獲利提升開發(fā)商品牌形象成就唐山市地標(biāo)建筑1.客戶認(rèn)為工程地處城市核心區(qū)邊緣，非絕版地塊。2.面對新政及劇烈市場競爭的雙重壓力。3.當(dāng)前唐山城市綜合體價值并未得到充分挖掘。同創(chuàng)聯(lián)行的思考如何解決核心問題？如何打造工程整體？工程綜合體定位的初步研判——唐山市CBD地標(biāo)建筑首席高端城市綜合體塑造綜合性工程的整體價值感強(qiáng)化綜合性工程物業(yè)類型的聚合與互補(bǔ)開發(fā)開創(chuàng)各種物業(yè)類型與競爭對手的創(chuàng)新性差異Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議KPI體系外因高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計——各功能共融互不干擾專業(yè)的管理團(tuán)隊——物業(yè)管理/經(jīng)營管理地理位置——CBD/城市中心交通可達(dá)性——主干道沿線/地鐵口內(nèi)因高標(biāo)準(zhǔn)的功能化體系——五星級酒店、甲級寫字樓、高檔/中高檔購物中心、頂級酒店式〔效勞式〕公寓開發(fā)能力雄厚——開發(fā)商強(qiáng)勁的資金實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)規(guī)模較大——20萬㎡以上強(qiáng)烈的視覺沖擊——超高層/建筑群高價格高品質(zhì)天一紫御莊園公園大地新華聯(lián)廣場8000第一陣營第二陣營悅富強(qiáng)城唐山萬達(dá)廣場本工程8500性價比平衡線新華一號風(fēng)城國際廣場世博廣場渤海新世界工程要站位第一梯隊，品質(zhì)、價格與市場最優(yōu)秀競品并駕齊驅(qū)，形象、價值整體超越工程占位第一梯隊天一紫御莊園住團(tuán)購售出大量住宅回款結(jié)束，現(xiàn)在為純利潤，價格提升，高于萬達(dá)廣場Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議核心客戶邊緣客戶重要客戶城市綜合體客戶組成客戶為唐山市中高端人群，改善型自住為主礦主、能源業(yè)主、鋼材業(yè)主礦主、能源業(yè)主、鋼材業(yè)主礦主、能源業(yè)主、鋼材業(yè)主Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店產(chǎn)品類型全面，保持各功能區(qū)分互補(bǔ)、共生共榮，提高效益，形成“濃縮小城市〞，建立唐山市真正意義上的城市綜合體工程在市場競品中體量偏大，屬于城市綜合體中的均衡開展模式，以其地標(biāo)性、高端定位，應(yīng)兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會展、餐飲、娛樂〞多種功能于一體，符合唐山快速開展的城市化進(jìn)程，類比香港太古廣場與北京華貿(mào)中心；推售節(jié)奏不可單一、跳躍，強(qiáng)調(diào)區(qū)分互補(bǔ)、共生共榮酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商旅消費(fèi)人流商務(wù)消費(fèi)人流旅游租客均衡中的重點(diǎn)整體產(chǎn)品的聯(lián)帶Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議華潤萬象城示意：濃縮小城市修改規(guī)劃中局部產(chǎn)品，工程以住宅為主，其他產(chǎn)品皆以自身特點(diǎn)結(jié)合所處區(qū)域、地段、功能進(jìn)行改善隔離景觀帶小型公園商業(yè)步行街商業(yè)步行街南區(qū)住宅受綜合體影響較弱，且北為國安街，南鄰其他建筑物，做隔離景觀帶可以增加住宅南向景觀優(yōu)勢，易于支持住宅價格南區(qū)與綜合體其他產(chǎn)品有一街之隔，不易形成整體，在國安街道工程南北兩側(cè)做商業(yè)步行街可以經(jīng)商業(yè)帶動，將南北區(qū)連成一體要做唐山市真正意義上的城市綜合體，少不了小型公園做配套，北可做商務(wù)景觀，南可做住宅業(yè)主休閑場所規(guī)劃適宜，辦公與酒店應(yīng)處于交通便利的主干道邊，方便出行和形象展示，公寓住宅居于內(nèi)，繁華安靜兩相宜；在商業(yè)平臺做空中花園，增加產(chǎn)品價值Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議競品主要以現(xiàn)代簡約為主，外觀采用玻璃幕墻，住宅多用涂料，未能凸顯特色悅富強(qiáng)城效果圖新華聯(lián)廣場住宅效果圖世博廣場酒店式公寓效果圖世博廣場寫字樓效果圖天一紫御莊園效果圖競品項(xiàng)目建筑風(fēng)格新華聯(lián)廣場現(xiàn)代簡約唐山萬達(dá)廣場現(xiàn)代簡約世博廣場法式建筑西班牙街區(qū)

渤海新世界后現(xiàn)代主義天一紫御莊園現(xiàn)代簡約新華一號現(xiàn)代簡約悅富強(qiáng)城新都市主義（港式）鳳城國際廣場現(xiàn)代簡約樓體外立面為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，寫字樓、酒店、公寓使用玻璃幕墻，襯托出大氣、品質(zhì)、高端和奢華建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約——表達(dá)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡潔。表達(dá)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息，住宅為了保持綜合體一體性工程應(yīng)按建筑百年不落后的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計和建造，目標(biāo)客戶群為高端客戶，建筑設(shè)計應(yīng)純潔、簡潔、明快、凌厲，極富紀(jì)念性和時代感Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議整體示意住宅示意酒店示意工程定位高端，以二室三室為主，三室大戶型居多，迎合唐山市高端客戶需求產(chǎn)品一室二室三室四室面積區(qū)間55-70㎡以下80-90㎡100-120㎡130-180㎡190-250㎡面積配比（約數(shù)）10%15%25%35%15%配比原因利潤補(bǔ)充，主要為投資性客戶現(xiàn)金流產(chǎn)品，盈利主體，完美的戶型設(shè)計將塑造精品項(xiàng)目形象利潤最大化，強(qiáng)調(diào)高端客戶需求，樹立奢華形象產(chǎn)品差異化與多樣化，可設(shè)置為躍層工程戶型配比定位唐山市場以90-120平米戶型為主，120-150平米戶型趨勢平穩(wěn)，說明需求量穩(wěn)定，09年11月份顯示市場對大戶型有了新的認(rèn)識和追求，將存在巨大開展戶型配比原那么功能定位是產(chǎn)品組合的前提，依托其產(chǎn)生的產(chǎn)品規(guī)劃才是符合市場需求的對于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流量的產(chǎn)品和長期持有的物業(yè)，要做有機(jī)的優(yōu)化組合，保證工程資金的合理性和平安性要充分論證不同產(chǎn)品未來開展的不同需求，持有型的物業(yè)可以超前一步，銷售型的物業(yè)就要適度超前唐山市近期住宅面積比Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議戶型建議---提升工程品質(zhì)塑造唐山標(biāo)志形象私家電梯入戶，通過增加一部電梯實(shí)現(xiàn)；動靜分開，防止相互干擾；以高層10-12#樓戶型為例功能區(qū)互不干擾私家電梯入戶Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議私家電梯入戶Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議推薦戶型——戶型以140-180平米的三居為主三室二廳戶型三室二廳戶型三室二廳戶型四室二廳戶型樓層間有效隔音的浮筑樓板

低輻射鍍膜LOW-E中空〔加惰性氣體〕遮陽玻璃低輻射鍍膜玻璃〔又稱Low-E玻璃〕，是一種較新型的節(jié)能玻璃，在玻璃外表鍍覆Low-E涂層后，就可以減少兩片玻璃之間的長波輻射交換。國際先進(jìn)的聚乙烯泡沫隔音墊，使樓板承重外表與混凝土結(jié)構(gòu)樓板隔離，形成一道彈性隔聲層，從而有效的降低撞擊聲的傳播變頻風(fēng)機(jī)新風(fēng)系統(tǒng)

可視對講功能家居安防功能照明及電動窗簾控制功能地采暖控制功能中央空調(diào)控制功能場景控制功能信息發(fā)布及查詢功能網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程控制功能遠(yuǎn)程控制功能智能化設(shè)施，從產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)涵出發(fā)，為客戶打造平安、舒適的生活，標(biāo)定唐山NO.1形象可以敏感識別由室內(nèi)人員的出現(xiàn)，活動狀況的不同，室內(nèi)污染度的上下所導(dǎo)致的室內(nèi)相對濕度的變化，從而自動調(diào)節(jié)新風(fēng)量Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議市場比較法Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議比較因素本項(xiàng)目可比實(shí)例一可比實(shí)例二可比實(shí)例三可比實(shí)例三項(xiàng)目名稱本案萬達(dá)廣場天一紫御莊園渤海新世界新華1號占地面積（萬㎡）4.7341222.720.97524.0791建筑面積（萬㎡）35.15104208.618建筑類型高層高層高層高層高層產(chǎn)品類型——88~230㎡二居、三居、四居68~250㎡一居、二居、三居、四居90~139㎡二居三居53~272㎡一、二居、三居、四居綠化率——————————容積率7.423.55.22.52品牌知名度較好高較高較高較低戶型特點(diǎn)——景觀效果好產(chǎn)品附加值較高景觀效果好產(chǎn)品附加值較大景觀效果好產(chǎn)品附加值極大精裝修目前參考均價（元/㎡）——8800960080008200比照打分，四個工程對本案的可比價格為根據(jù)本案情況，可設(shè)定以上三個工程權(quán)重分別為0.1、0.3、0.3、0.3，由此可計算本工程均價=8560×0.1+9240×0.3+9888×0.3+8200×0.3=9054元/㎡因此，本案入市價格為9054元/㎡渤海新世界：8000×1.07=8560萬達(dá)廣場：8800×1.05=9240天一紫御莊園：9600×1.03=9888新華1號：8200×1.00=8200工程整盤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)均價9054元/㎡，入市即以此價格為起點(diǎn)；假設(shè)按3%的變動范圍來計算，整體均價上下界點(diǎn)為：9054×〔1+3%〕=9325元/㎡9054×〔1-3%〕=8782元/㎡本工程在銷售周期內(nèi)靜態(tài)的價格區(qū)間約為：8782元/㎡~9325元/㎡順市場變化而動，保持高開穩(wěn)走的節(jié)奏Q1Q2Q3定位與占位產(chǎn)品建議價格建議Q4售樓處建議售樓處設(shè)置原那么節(jié)儉和可重復(fù)利用原那么，售樓中心的位置選擇在規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)域內(nèi)為永久性建筑，所以售樓中心的建設(shè)、裝修、物業(yè)形態(tài)按照原定規(guī)劃須一步到位，以防止以后的鋪張浪費(fèi)。售樓處功能重視細(xì)節(jié)方面的處理：用完美的設(shè)計理念來表達(dá)在細(xì)部。售樓中心的物業(yè)管理：