中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2021&展望2021中國(guó)指數(shù)研究院2021年1月目錄2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)：價(jià)格止跌反彈，成交為近三年最高，一線回暖快力度大企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)明顯好于往年，資金狀況好轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)更趨穩(wěn)健未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，百城均價(jià)連續(xù)7個(gè)月上漲，已超過(guò)1月平均水平，同比上漲0.03%，結(jié)束連續(xù)8個(gè)月的同比下跌。2021年12月百城住宅均價(jià)為9715元/平方米，已超過(guò)2021年初水平，比1月微漲0.20%，比2021年同期上漲0.03%，結(jié)束連續(xù)8個(gè)月的同比下跌。十大城市住宅均價(jià)漲幅高于百城平均水平，與2021年年初相比，十大城市住宅均價(jià)累計(jì)上漲1.22%。同比方面，12月同比上漲1.06%，為2021年以來(lái)再次同比上漲。新房?jī)r(jià)格：百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)7個(gè)月上漲，結(jié)束連續(xù)8個(gè)月的同比下跌數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2021年6月至今百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比漲跌幅2021年，全國(guó)商品房銷售額為6.5萬(wàn)億元〔預(yù)計(jì)值〕，同比增長(zhǎng)11%，自2021年8月起由下降轉(zhuǎn)為上升且增幅不斷擴(kuò)大；11月累計(jì)銷售面積2021年以來(lái)首次止跌，預(yù)計(jì)全年為11.4億平方米，同比增長(zhǎng)4.6%。圖：2007年至今全國(guó)商品房和住宅銷售面積及銷售額同比增速全國(guó)銷售：銷售持續(xù)向好，整體好于2021年數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)2021年，全國(guó)房屋新開工面積18億平方米〔預(yù)計(jì)值〕，同比下降6.0%，降幅持續(xù)縮小。房屋施工面積59.4億平方米〔預(yù)計(jì)值〕，同比增長(zhǎng)17.2%。圖：全國(guó)房屋新開工面積及施工面積及其同比增速全國(guó)開工：新開工面積低于2021年，但四季度以來(lái)累計(jì)降幅持續(xù)收窄數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)全年成交量為近三年同期最高水平。2021年，50個(gè)代表城市月均成交住宅2326萬(wàn)平方米，比2021年和2021年同期分別高出28.7%和9.5%，為近三年同期最高。12月成交量創(chuàng)2021年調(diào)控以來(lái)高點(diǎn)。代表城市成交量自3月起持續(xù)上升，7月到達(dá)2021年小頂峰，成交2810萬(wàn)平方米，接近2021年12月的階段性高點(diǎn)〔僅低4.1%〕，8-9月略有下降，四季度持續(xù)上升，12月創(chuàng)2021年調(diào)控以來(lái)新高，成交2977萬(wàn)平方米，比2021年12月高出1.6%。圖：2021年以來(lái)50個(gè)代表城市月度總成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，注：一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽(yáng)、溫州、哈爾濱、?？凇㈤L(zhǎng)春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、南昌25個(gè)城市；三線包括蕪湖、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、衢州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、銅陵、瀘州、宿州、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市。重點(diǎn)城市新房成交：全年成交量為近三年同期最高，12月達(dá)2021年調(diào)控以來(lái)高點(diǎn)2021年，各類城市成交量均有所增長(zhǎng)，均為近五年來(lái)第二高位，其中一線城市同比增長(zhǎng)40.9%，增幅最為突出，但較2021年仍有較大距離；從不同階段來(lái)看，一線城市回暖時(shí)間領(lǐng)先于二三線城市，其成交量在5-6月率先到達(dá)高點(diǎn)，7-9月持續(xù)下行，10月起再度上升，12月成交93萬(wàn)平方米，再創(chuàng)2021年以來(lái)新高。二三線城市成交量回暖時(shí)間滯后于一線城市，在7-8月到達(dá)2021年小頂峰，之后持續(xù)高位運(yùn)行。2021年全年成交量同比分別增長(zhǎng)31.3%和21.8%，三線城市上升最晚、力度最小，但絕對(duì)量已超過(guò)2021年高點(diǎn)。圖：各類代表城市住宅月度成交面積及其同比變化各類城市比照：均為近五年來(lái)第二高，一線城市回暖快力度大，但較2021年仍有較大距離數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，108%-43%-24%41%97%-18%-18%31%114%-11%-10%22%2021年，前兩年受調(diào)控影響程度較大的長(zhǎng)三角地區(qū)〔2021年和2021年分別下降40%和21%〕成交量同比增長(zhǎng)60%，增幅明顯高于其他區(qū)域〔增幅均在30%以下〕。與2021年的高點(diǎn)相比，長(zhǎng)三角降幅24%為最高，珠三角、環(huán)渤海降幅接近20%，中西部和東北均下降12%。東北地區(qū)代表城市2021年累計(jì)小幅增長(zhǎng)4%，2021年和2021年降幅分別為13%和2%，表現(xiàn)最為平穩(wěn)，其2021年成交量與2021年相比近下降12%，差距最小。圖：代表區(qū)域住宅月度成交面積及其同比變化數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，40%-13%-2%4%圖：2021年不同區(qū)域住宅成交量與歷年同期比照不同區(qū)域比照：長(zhǎng)三角地區(qū)同比增幅更加明顯，但相比2021年差距最大，東北地區(qū)表現(xiàn)恰好相反136%-40%-21%60%新房供給：新增供給低于2021年，“金九〞為全年推盤頂峰2021年，20個(gè)代表城市月均新批上市1267萬(wàn)平方米，同比下降5.9%，比2021年增長(zhǎng)1.4%。其中，9月到達(dá)全年推盤頂峰，單月新批上市突破2千萬(wàn)平方米，“金九〞之后新增供給驟減，但11-12月新增供給連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，處于2021年較高水平。圖：2021至今代表城市商品住宅月度新批上市面積走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，注：重點(diǎn)城市一共20個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括杭州、武漢、南昌、蘇州、大連、重慶、天津、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、沈陽(yáng)、鄭州等11個(gè)城市；三線城市包括銅陵、東莞、揚(yáng)州、南通、惠州5個(gè)城市。2021年開始，代表城市庫(kù)存高位盤整，一改前兩年持續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。截至12月底，10個(gè)代表城市可售面積為6929萬(wàn)平方米，與年初相比增長(zhǎng)4.6%，仍處于2021年來(lái)的較高水平。從出清周期來(lái)看，由于成交上升顯著，出清周期持續(xù)下行，去庫(kù)存壓力明顯減小。截至12月底，代表城市出清周期降至9.2個(gè)月，比年初縮短7.7個(gè)月，為2021年二季度以來(lái)較低水平。圖：2021年至今各月10個(gè)代表城市可售面積及出清周期供求比照：庫(kù)存高位盤整，出清周期較年初大幅下降數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，注：代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南昌、蘇州、揚(yáng)州、惠州。全年成交量為近五年來(lái)次高，12月單月創(chuàng)歷史新高。2021年，青島住宅成交量持續(xù)上升，月均成交78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%，為近五年來(lái)僅低于2021年〔低6%〕的次高水平。12月，青島單月成交154萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別增長(zhǎng)26%和87%，創(chuàng)歷史新高。新增供給量低于2021年，“金九〞為全年推盤頂峰。2021年，青島月均新批上市78萬(wàn)平方米，同比下降18%。其中，9月為全年推盤頂峰，達(dá)188萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別增長(zhǎng)67%和20%，但比2021年11月高點(diǎn)〔197萬(wàn)平方米〕仍低5%。2021年，青島成交量與供給量持平，供需均衡，扭轉(zhuǎn)了2021年供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。圖：2021年至今青島月度成交量和供給量走勢(shì)青島：成交為近五年次高，供給低于2021年，供需均衡數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、2021年12月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為22345元/平方米，環(huán)比連續(xù)第10個(gè)月上漲，漲幅為1.40%，各城市價(jià)格全部上漲。同比來(lái)看，均價(jià)上漲10.12%，漲幅顯著擴(kuò)大，是自9月以來(lái)的第4個(gè)月同比上漲。與2021年初相比，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲10.12%，漲幅明顯高于十大城市新房。圖：2021年以來(lái)十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)及環(huán)比漲跌幅十大城市二手住宅價(jià)格：環(huán)比第10個(gè)月上漲，同比第4個(gè)月上漲，且同環(huán)比漲幅均有擴(kuò)大數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2021年，十大城市累計(jì)成交二手住宅65.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)25.3%，增幅低于相應(yīng)城市新房〔35%左右〕。二季度開始，成交量持續(xù)大幅上升。三、四季度分別成交19.53萬(wàn)套和20.47萬(wàn)套，同比分別增長(zhǎng)67.8%和115.9%。圖：十大代表城市二手房成交總量及同比變化十大城市二手住宅成交：成交超2021年，上升趨勢(shì)顯著，年末到達(dá)兩年來(lái)最高水平數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，土地供需：全年供求水平不及2021年，但4月以來(lái)逐漸向好2021年，全國(guó)300個(gè)城市各類土地推出、成交面積分別為15.8億平方米、11.9億平方米，同比分別下降8.2%、14.9%，其中住宅用地推出、成交面積同比降幅分別為17.4%、23.6%，商辦用地推出、成交面積同比增幅分別為20.4%、6.4%。4月以來(lái)推出及成交面積環(huán)比均逐漸向好，其中12月住宅、商辦用地推出、成交面積均到達(dá)年內(nèi)最高水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2021年至今全國(guó)300個(gè)城市住宅和商辦用地成交面積〔單位：萬(wàn)m2〕圖：2021年至今全國(guó)300個(gè)城市住宅和商辦用地推出面積〔單位：萬(wàn)m2〕地價(jià)：住宅用地樓面均價(jià)、溢價(jià)率穩(wěn)步上升，但各類用地整體水平仍低于2021年同期2021年全國(guó)300個(gè)城市各類用地樓面均價(jià)為937元/平方米，同比下降1.7%，其中住宅用地同比上漲6.9%，商辦用地同比下降15.2%。各類用地平均溢價(jià)率為7.8%，比2021年同期低4.3個(gè)百分點(diǎn)，住宅、商辦用地分別比2021年同期低4.4、5.8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅用地溢價(jià)率穩(wěn)步上升，12月到達(dá)年內(nèi)最高點(diǎn)13.3%。圖：2021年至今全國(guó)300個(gè)城市住宅、商辦用地樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、目錄2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)：價(jià)格止跌反彈，成交為近三年最高，一線回暖快力度大企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)明顯好于往年，資金狀況好轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)更趨穩(wěn)健未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望2021年，共有萬(wàn)科、中海等53家企業(yè)突破百億元，其中十家代表企業(yè)銷售額達(dá)6918億元，比2021年和2021年同期分別增長(zhǎng)40%和25%。具體來(lái)看，上半年逐月增長(zhǎng)，銷售額在6月到達(dá)全年峰值，為793億元，下半年穩(wěn)定在較高水平。萬(wàn)科達(dá)1412億元，仍位居第一，同比增長(zhǎng)19%。保利超過(guò)1000億元，同比增長(zhǎng)39%，與萬(wàn)科差距進(jìn)一步縮小。綠城和世茂同比增幅最高，分別為59%和50%。開發(fā)企業(yè)：業(yè)績(jī)總體好于過(guò)去兩年，萬(wàn)科繼續(xù)第一，中海、保利逼近千億，綠城、世茂增長(zhǎng)快數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2021年至今十大代表企業(yè)月度銷售業(yè)績(jī)走勢(shì)銷售額增長(zhǎng)12%，面積增長(zhǎng)19%銷售額增長(zhǎng)25%，面積增長(zhǎng)30%注：十大企業(yè)包括萬(wàn)科、恒大、中海、保利、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、富力、金地。百億房企詳細(xì)情況請(qǐng)查看2021年十家代表企業(yè)共拿地8053萬(wàn)平方米，同比下降6%，拿地總金額到達(dá)2062億元，同比增長(zhǎng)30%。隨著2021年市場(chǎng)逐步回暖，企業(yè)拿地積極性逐步提升，下半年共拿地4859萬(wàn)平方米，比上半年高52%，拿地金額共1644億元，是上半年的3.9倍。企業(yè)拿地：總體少于過(guò)去兩年，但下半年積極性明顯提高，萬(wàn)科、保利最為突出數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，注：拿地面積按規(guī)劃建筑面積計(jì)算，未對(duì)合作拿地按權(quán)益進(jìn)行拆分。表：2021年十家代表企業(yè)拿地情況圖：2021年十家代表企業(yè)拿地情況企業(yè)2012年累計(jì)2012.1-62012.7-12金額面積金額面積金額面積萬(wàn)科7132600652906472310保利437135282404355948中海29547159102235369龍湖18766555241132424恒大1412047114188827159綠城12021000120210金地722822810844175富力4521281323781世茂3273003273碧桂園2114063015110總體206280534173194164448592021年房企更傾向于將資金投向一二線城市，拿地資金占比提高。龍湖地產(chǎn)轉(zhuǎn)向最為明顯，提高18個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科和保利2021年有針對(duì)性地補(bǔ)充北京、上海、廣州等核心城市的地塊，保利在一線城市拿地金額合計(jì)超過(guò)160億元，萬(wàn)科在上海3宗地塊也價(jià)值82.5億元。恒大調(diào)整策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，2021年也重點(diǎn)補(bǔ)充了濟(jì)南、沈陽(yáng)等二線城市地塊。龍湖那么在了其大本營(yíng)重慶地區(qū)購(gòu)入多宗土地。表：2021年4家代表企業(yè)主要拿地城市數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，企業(yè)城市成交塊數(shù)總金額(億元)規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)平方米)溢價(jià)率(%)典型地塊萬(wàn)科上海382.579.20.82徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)等杭州553.779.57.27西湖區(qū)蔣村單元等合肥445.3196.039.3廬陽(yáng)區(qū)北二環(huán)與四里河路交口等恒大濟(jì)南736.9179.10.0原省體育訓(xùn)練中心等沈陽(yáng)310.972.73.7歐博城東、皇姑等潮州610.9197.80.0韓江大橋頭南側(cè)等保利上海266.228.651.2森蘭外高橋南部國(guó)際社區(qū)等廣州657.0111.711.2廣州開發(fā)區(qū)長(zhǎng)嶺路等北京344.650.537.0大興區(qū)亦莊新城等龍湖重慶442.2198.50.0北部新區(qū)禮嘉組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)等泉州626.2122.30.0池店鎮(zhèn)南片區(qū)等杭州123.524.80.0奧體單元圖：2021年與2021年一二線城市拿地金額占比城市布局：一二線城市得到更多企業(yè)關(guān)注，下半年溢價(jià)成交地塊明顯增加注：拿地面積按規(guī)劃建筑面積計(jì)算，未對(duì)合作拿地按權(quán)益進(jìn)行拆分。青島：外來(lái)房企深耕細(xì)作優(yōu)勢(shì)明顯數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、表：2021年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)地位領(lǐng)先企業(yè)排名企業(yè)1萬(wàn)科2中海地產(chǎn)3海信地產(chǎn)4和記黃埔5魯商置業(yè)排名項(xiàng)目名稱銷售金額（億元）銷售套數(shù)（套）

排名項(xiàng)目名稱銷售面積（萬(wàn)平米）銷售套數(shù)（套）1曉港名城18.1887

1曉港名城14.38872保利·海上羅蘭12.9828

2青島風(fēng)景13.415863遠(yuǎn)洋風(fēng)景12.1787

3中海國(guó)際社區(qū)12.413064中海國(guó)際社區(qū)11.11306

4中南世紀(jì)城11.612765魯商·首府10.6220

5保利·海上羅蘭10.88286萬(wàn)科城8.5755

6昆侖山莊9.512697李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)8.4927

7龍湖滟瀾海岸9.05628中南世紀(jì)城8.21276

8李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)9.09279龍湖滟瀾海岸7.8562

9卓越蔚藍(lán)群島8.279210青島華潤(rùn)中心悅府7.8227

10遠(yuǎn)洋風(fēng)景8.2787表：2021青島商品住宅銷售金額十強(qiáng)表：2021青島商品住宅銷售面積十強(qiáng)2021年，青島外來(lái)房企萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、和記黃埔、魯商置業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，占據(jù)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)地位領(lǐng)先企業(yè)五強(qiáng)中的4席，外鄉(xiāng)企業(yè)僅海信地產(chǎn)入圍，這些企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì)、優(yōu)化產(chǎn)品體系、適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略和營(yíng)銷戰(zhàn)略，成就在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿地位。其中，和記黃埔旗下的曉港名城及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略，以價(jià)換量成效突出，銷售金額超過(guò)18億元，銷售面積達(dá)14.3萬(wàn)平方米，榮登青島商品住宅銷售金額和銷售面積榜首。目錄2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望2021展望：整體市場(chǎng)好于2021年，上下半年增速前高后低長(zhǎng)期展望：城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)提供開展空間，前景仍然良好市場(chǎng)特點(diǎn)：不同城市、需求和企業(yè)的分化將進(jìn)一步加劇關(guān)于“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期開展動(dòng)態(tài)模型〞商品房供給土地供給商品房?jī)r(jià)格土地價(jià)格保障房商品房需求利率貨幣供應(yīng)量地方財(cái)政赤字新增貸款經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)城市化率0.750.211.13-0.980.240.495.44根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)模型〞：影響商品房需求的主要因素包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、貨幣供給量和城市化，其中城市化率每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積增加5.44%。此外，城市化率提高還會(huì)帶來(lái)商品房開工和土地供給分別增長(zhǎng)5.16%和3.49%。在商品房供給方面，城市化率、土地供給、新增貸款最為顯著，而商品房?jī)r(jià)格受到供給、需求等多方面的影響。圖：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的主要外部因素0.340.35.163.49數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算表：房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素

商品房需求商品房?jī)r(jià)格商品房供給影響因素價(jià)格、利率、貨幣供應(yīng)、城市化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、政策需求、供給、貨幣供應(yīng)、政策、土地價(jià)格價(jià)格、新增貸款、土地購(gòu)置面積宏觀經(jīng)濟(jì)：2021年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于2021年，政府換屆效應(yīng)釋放，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好圖：全國(guó)GDP及CPI同比增速走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，貨幣環(huán)境：穩(wěn)健取向不變，新增貨幣供給量和貸款有所增長(zhǎng)2021年貨幣環(huán)境持續(xù)向好，在三次降準(zhǔn)和兩次降息后，貨幣供給量〔M2〕和人民幣貸款余額的增速分別由年初12.4%和15.0%的較低水平，提升到11月的14.1%和15.9%，雖然仍為2007年以來(lái)的較低水平，但已走出資金最為緊張窘迫的低谷。在經(jīng)濟(jì)增速趨穩(wěn)的背景下，2021年的貨幣環(huán)境將保持穩(wěn)健且適度向好的取向，預(yù)計(jì)新增貨幣供給量和貸款將繼續(xù)適度增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)貸款作為商業(yè)銀行的重要放貸方向和收入來(lái)源，占總貸款比例也將繼續(xù)上升，繼續(xù)為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)利好。圖：2007年至今各月M2和人民幣貸款余額同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2007年至今各季度末新增房地產(chǎn)貸款及其在總貸款中占比2021年11月底，M2約為94萬(wàn)億，貸款余額約為62萬(wàn)億，前11月新增貸款約為7.7萬(wàn)億。圖：2021年商品房銷售面積預(yù)測(cè)圖：2021年商品房銷售價(jià)格預(yù)測(cè)圖：2021年房屋新開工面積預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，，中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)目錄2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望2021展望：整體市場(chǎng)好于2021年，上下半年增速前高后低長(zhǎng)期展望：城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)提供開展空間，前景仍然良好市場(chǎng)特點(diǎn)：不同城市、需求和企業(yè)的分化將進(jìn)一步加劇表：1998年來(lái)中國(guó)主要宏觀指標(biāo)增長(zhǎng)情況(名義增長(zhǎng)率)指標(biāo)單位2011年相比1998年增長(zhǎng)倍數(shù)1998-2011年增長(zhǎng)率(括號(hào)中為實(shí)際值)城市化率%51.317.9年均1.4GDP萬(wàn)億元47.24.614.1%(9.9%)人均GDP元349994.113.4%(9.2%)M2萬(wàn)億元85.27.117.5%居民儲(chǔ)蓄存款萬(wàn)億元34.85.515.5%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元218103.011.3%(9.0%)商品房銷售面積億平米11.08.018.4%商品房銷售額萬(wàn)億元5.922.527.5%商品房銷售均價(jià)元/平米53771.67.6%開發(fā)投資額萬(wàn)億元6.216.124.4%施工面積億平米50.89.019.4%新開工面積億平米19.08.318.7%竣工面積億平米8.94.113.3%數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、過(guò)去十多年，城市化率提高促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)、居民收入增加，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境過(guò)去十多年，城市化率穩(wěn)步增長(zhǎng)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)、居民收入增加，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。1998-2021年，GDP和人均GDP分別累計(jì)增長(zhǎng)4.6倍和4.1倍，M2增長(zhǎng)7.1倍，居民儲(chǔ)蓄存款和人均可支配收入分別增長(zhǎng)5.5倍和3.0倍。過(guò)去十年，城市化水平每年提高1.37個(gè)百分點(diǎn)，GDP年均增速為10.49%，是過(guò)去三十年中增長(zhǎng)最快的十年。根據(jù)聯(lián)合國(guó)相關(guān)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)未來(lái)十年，我國(guó)城市化率將以年均1.1個(gè)百分點(diǎn)的速度提升，每年新增城鎮(zhèn)人口約為1700萬(wàn)人，GDP增長(zhǎng)率將在7%~8%之間，十八大報(bào)告也提出2021年要全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)，居民實(shí)際收入較2021年翻一番，這將為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供開展空間。經(jīng)濟(jì)開展與城鎮(zhèn)化繼續(xù)為房地產(chǎn)業(yè)提供開展空間圖：近三次人口普查期間城市化率與GDP走勢(shì)比照0.69個(gè)百分點(diǎn)0.98個(gè)百分點(diǎn)10.46%1982-1990城市化率每年提高GDP年均增長(zhǎng)率9.80%1991-20002001-20211.37個(gè)百分點(diǎn)10.49%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，CREIS中指數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院分析預(yù)測(cè)未來(lái)十年總體預(yù)測(cè)：經(jīng)濟(jì)增速趨緩、城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)、居民收入倍增背景下，市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大表：2001-2021年全國(guó)商品住宅市場(chǎng)主要指標(biāo)復(fù)合增長(zhǎng)率及預(yù)測(cè)指標(biāo)20052001-2005復(fù)合增速(%)20102006-2010復(fù)合增速(%)2015E2011-2015復(fù)合增速(%)2020E2016-2020復(fù)合增速(%)銷售面積(億平方米)5.025.69.313.811.85.113.01.2新開工面積(億平方米)5.515.912.919.016.12.517.21.4開發(fā)投資額(萬(wàn)億元)1.126.73.425.77.714.910.75.6目錄2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望2021展望：整體市場(chǎng)好于2021年，上下半年增速前高后低長(zhǎng)期展望：城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)提供開展空間，前景仍然良好市場(chǎng)特點(diǎn)：不同城市、需求和企業(yè)的分化將進(jìn)一步加劇特點(diǎn)一——需求分化：城鎮(zhèn)化促進(jìn)剛性需求占據(jù)市場(chǎng)主流，改善性需求日益凸顯，保障房到位促進(jìn)社會(huì)和諧圖：1998-2021年我國(guó)商品房銷售面積與城鎮(zhèn)化率走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2000-2050年中國(guó)總?cè)丝诩俺鞘谢蕯?shù)據(jù)來(lái)源：聯(lián)合國(guó)人口署，CREIS中指數(shù)據(jù)首次置業(yè)需求：未來(lái)十年新增城鎮(zhèn)人口1.7億人，帶來(lái)住房需求超過(guò)50億平米預(yù)計(jì)到2021年，中國(guó)總?cè)丝趯⒌竭_(dá)13.9億人，城市化率為61%，累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口1.7億人，按人均30平米計(jì)算，這局部人群的住房需求超過(guò)50億平米；假設(shè)直接以人均住房面積超過(guò)35平方米的小康標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求，那么新增需求約60億平方米。改善需求：消費(fèi)升級(jí)刺激改善性需求釋放，帶來(lái)至少50億平方米住房需求人口普查數(shù)據(jù)顯示，2021年末，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶中，53%的家庭人均住房面積低于30平方米，共1.09億戶；30-39平方米區(qū)間內(nèi)的戶數(shù)也占到17%。收入倍增條件下，居民消費(fèi)不斷升級(jí)，帶來(lái)大量改善需求?；谝陨蠑?shù)據(jù)，僅現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口的