機(jī)遇與夢想|俯視城市的新生活主義謹(jǐn)呈：月星集團(tuán)20110406——暨徐州月星環(huán)球商業(yè)中心營銷報告在拋物線的右側(cè)(價值鏈下游)隨著品牌運(yùn)作、銷售渠道的建立附加價值逐漸上升引言月星環(huán)球商業(yè)中心的定位思考目標(biāo)一：在徐州的品牌成功卡位，并成為月星全國化布局的重要契機(jī)！目標(biāo)二：月星環(huán)球商業(yè)中心成為徐州東區(qū)副中心核心的支撐點(diǎn)！緯度視角徐州城市研究經(jīng)度視角競爭市場分析工程定位根底?基于徐州都市區(qū)開展的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略以徐州都市區(qū)為核心，構(gòu)成徐州都市區(qū)、邳州市區(qū)、新沂市區(qū)、豐縣城區(qū)、沛縣城區(qū)、睢寧縣城區(qū)六個中心城市開展區(qū)，形成徐州都市區(qū)——五縣〔市〕城區(qū)——重點(diǎn)中心鎮(zhèn)——一般鎮(zhèn)德四級城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。到2021年，全市形成1個特大城市，5個中等城市，65個小城鎮(zhèn).【徐州都市圈-方圓200公里】城鎮(zhèn)化水平預(yù)測2021年：城鎮(zhèn)化水平為46%；2021年：城鎮(zhèn)化水平為58%主城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模2021年：180平方公里，人均90平方米徐州城市研究徐州都市圈形成：從自身輻射蘇、魯、豫、皖四省方圓，城市地位在日益提升【開發(fā)區(qū)對徐州定位的意義】徐州城市研究徐州規(guī)劃的東和東南方向開展使本案所在的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為承擔(dān)徐州定位轉(zhuǎn)變的重要支撐科技型工程機(jī)械及特種車輛光伏光電現(xiàn)代物流國際商務(wù)徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)5大基地科技型重工徐州機(jī)械制造光伏發(fā)電清潔技術(shù)【開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成】徐州城市研究【高鐵新城規(guī)劃支撐】徐州城市研究高鐵新城的規(guī)劃建造，強(qiáng)化開發(fā)區(qū)的城市副中心地位本案高鐵國際商務(wù)區(qū)生態(tài)商務(wù)區(qū)高鐵站高鐵國際商務(wù)區(qū)徐州都市圈高科技產(chǎn)業(yè)匯聚城市向東向南發(fā)展高鐵新城建設(shè)?市中心本案人民廣場商圈彭城廣場商圈淮海廣場商圈月星環(huán)球商圈城市價值高度?徐州城市研究城市限購、限價貸款契稅其他南京本地家庭限購第三套房，擁有1套及以上住房的非本地家庭，無法提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會保險繳納證明的，同樣被納入限購范圍內(nèi)對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定對將個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅新增1000萬平方米保障房建設(shè)，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。蘇州市區(qū)暫定本市以及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在市區(qū)新購一套住房(包括商品住房和存量住房)開發(fā)商申報的樓盤價格3個月內(nèi)不準(zhǔn)漲價無錫本地禁售第三套；外地居民禁買第二套，無法提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房，對依據(jù)省、市有關(guān)人才政策引進(jìn)的非本市戶籍高層次人才，限購1套住房商品房預(yù)售的建設(shè)規(guī)模不得低于30000平方米；項(xiàng)目規(guī)模小于30000平方米的，應(yīng)一次性申請辦理。樓盤備案價3個月內(nèi)不得提高徐州備案銷售價格一經(jīng)確定應(yīng)保持相對穩(wěn)定，半年內(nèi)價格最多可自行上浮3%，半年后價格漲幅超過3%的，應(yīng)重新辦理價格備案手續(xù)-徐州目前只出臺了“限價令〞，并無其他細(xì)那么出臺競爭市場分析【徐州市場表現(xiàn)】新政對于徐州市場影響較小，商品房成交并未明顯回落競爭市場分析競爭市場分析【城市綜合體市場】中漢·財(cái)富灣南洋國際風(fēng)尚米蘭天成國貿(mào)中心世茂COSMO綠地城市廣場本案綠地商務(wù)城樓盤體量(萬㎡)項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品分類形象訴求營銷發(fā)展模式風(fēng)尚米蘭60ArtDeco建筑風(fēng)格，真石漆立面大平層公寓、LOFT、別墅、辦公和商業(yè)中心地段，主打科技精裝宅邸，超五星級服務(wù)均衡發(fā)展的模式（住宅、LOFT和商業(yè)同步上市）天成國貿(mào)中心26地下1層至地上7層為商場，8-9層為商務(wù)公寓，10-11層為會所、空中大堂，12-32層為5A甲級寫字樓，33-58層為星級酒店淮海經(jīng)濟(jì)標(biāo)志性經(jīng)典建筑，城市中心CBD，占據(jù)商業(yè)核心以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式（商業(yè)為主，辦公為次）世茂COSMO26涵蓋時尚SHOPPINGMALL、菁英公寓、摩登商業(yè)街、連鎖超商（大潤發(fā)）、世茂百貨、健身中心等于一體是一個以多業(yè)態(tài)為主力的“一站式、體驗(yàn)式”消費(fèi)王國，具有極強(qiáng)的商圈輻射能力和升值潛力以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式（商業(yè)為主，酒店式公寓為次）中漢·財(cái)富灣10現(xiàn)代簡約風(fēng)格由酒店、酒店式公寓、商業(yè)、高端住宅四部分功能組成得天獨(dú)厚的四重景觀，未來銅山新城核心中的核心均衡發(fā)展的模式（住宅為主，后期商業(yè)、住宅、酒店式公寓同步上市）【綜合體價值研究】競爭市場分析樓盤體量(萬㎡)項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品分類形象訴求營銷發(fā)展模式綠地商務(wù)城200由大型主題購物樂園，淮海企業(yè)總部園區(qū)，現(xiàn)代住宅社區(qū)組成大型主題購物樂園，淮海企業(yè)總部園區(qū)，大龍湖風(fēng)景區(qū)以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式（辦公以基本售馨，在售酒店式公寓，11年年中將推出住宅部分）南洋國際2812棟高層住宅、沿街商鋪、一棟寫字樓，一棟酒店國際安保智能家居，高端物業(yè)，銅山新區(qū)的城市副中心，提倡把家安在公園里，HOPSCA一站式國際街區(qū)以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式（寫字樓以基本售馨，商鋪和住宅在售，酒店直接入駐）綠地城市廣場130由住宅、大型商業(yè)賣場、商業(yè)休閑街、酒店式公寓、酒店和辦公組成生活購物中心，酒店式服務(wù)的高品質(zhì)生活以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式（10年5月推出的商業(yè)和酒店式公寓，8月推出住宅，今后將陸續(xù)推出住宅和酒店式公寓）全市城市綜合體工程眾多，不乏百萬方品牌實(shí)力對手競爭市場分析【綜合體價值研究】PK項(xiàng)風(fēng)尚米蘭天成國貿(mào)中心世茂COSMO中漢·財(cái)富灣南洋國際綠地商務(wù)城綠地城市廣場①項(xiàng)目定位豪宅5A寫字樓一站式時尚主題ShoppingMall豪宅城市副中心復(fù)合型生活平臺生活購物中心②項(xiàng)目調(diào)性城市級豪宅高端寫字樓多元化商業(yè)、商務(wù)中心高端住宅一站式國際住區(qū)行政、商務(wù)中心精裝修公寓多元化商務(wù)中心③地段價值市中心市中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)銅山新區(qū)商務(wù)金融中心銅山新區(qū)商務(wù)金融中心城市行政、商務(wù)中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)④產(chǎn)品力頂級豪宅挑高LOFT大型購物中心5A寫字樓大型購物中心挑高LOFT高端豪宅大型購物中心高端酒店、寫字樓大型購物中心頂級豪宅5A寫字樓大型購物中心精裝修公寓挑高LOFT⑤發(fā)展模式均衡發(fā)展的模式以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式均衡發(fā)展的模式以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式⑥營銷主題殿堂米蘭傳世豪宅核心中的核心淮海經(jīng)濟(jì)圈投資首選Shoppingmall摩登商業(yè)街銅山新城核心資政人文府邸城市副中心新城CBD唯一商務(wù)地標(biāo)徐州最時尚現(xiàn)代的商務(wù)和商業(yè)中心本案完全超越其他綜合體，核心在于支撐城市副中心的城市定位【綜合體價值深度PK】競爭市場分析金山福地君廷湖畔本案城置國際花園城萬豪綠城美的金龍湖工程在售地塊【住宅市場分析】競爭市場分析城置國際花園城萬豪綠城金山福地君廷湖畔新古典石材+面磚新古典石材+面磚現(xiàn)代簡約面磚新古典面磚350米南北雙軸景觀，組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀，香樟樹林中央景觀湖景，組團(tuán)景觀七大組團(tuán)板塊，360度圍合布局，人車分流宜居生態(tài)地產(chǎn),經(jīng)濟(jì)住宅現(xiàn)代簡約風(fēng)格準(zhǔn)五星級酒店，金龍湖景，人車分流組團(tuán)式社區(qū)，東區(qū)高鐵核心，品質(zhì)居所低密度居所，東區(qū)高鐵核心京滬高鐵、便捷生活，湖景住宅湖景大宅，自然生活立面風(fēng)格規(guī)劃景觀工程特色多為純住宅工程，推廣主題主打高鐵核心概念、產(chǎn)品及社區(qū)規(guī)劃推廣主題競爭市場分析【住宅市場分析】競爭市場分析【辦公市場分析】多功能創(chuàng)新的酒店式公寓和LOFT概念產(chǎn)品去化明顯好于純辦公產(chǎn)品項(xiàng)目開盤時間類型裝修情況上市套數(shù)去化套數(shù)月均去化去化率成交價格新銳領(lǐng)地2010.9.30純辦公毛坯2101111953%6200元/㎡綠地城市廣場2009.9.30酒店式公寓精裝修112610966497%6500元/㎡2010.7.30純辦公毛坯34339511%5400元/㎡LOFT毛坯3222633782%6000元/㎡世茂COSMO2010.12.10純辦公毛坯104044911241%5500元/㎡綠地商務(wù)城2010.7.30純辦公毛坯4484425598%5200元/㎡LOFT毛坯98498212399%5700元/㎡南洋國際2009.8.27純辦公毛坯2017-85%7500元/㎡天成國際廣場2009.5.14純辦公毛坯4183681888%12000元/㎡城置國家花園城2011.1.30酒店式公寓精裝修50942148%6200元/㎡吉田商務(wù)廣場2010.6.28純辦公毛坯3872723070%7100元/㎡項(xiàng)目地址和平路、慶豐路交匯處建筑面積24萬㎡容積率3.3物業(yè)類型純辦公、LOFT、住宅銷售價格6000元/㎡銷售情況Loft供應(yīng)322套，去化率82%純辦公供應(yīng)343套，去化率11%酒店式公寓供應(yīng)1126套，去化率97%案例：綠地城市廣場LOFT：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；LOFT本身定位的雙面性，既可以居住，又可辦公；可突破容積率限制，最大限度地利用土地開發(fā)出更多的空間；純寫字樓：辦公用途較廣，但缺乏產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐車位較少，不適合大公司入駐競爭市場分析【辦公市場分析】周邊產(chǎn)業(yè)偏向于傳統(tǒng)制造行業(yè)使該案的辦公去化較差競爭市場分析【辦公市場分析】跳脫傳統(tǒng)辦公競爭市場，強(qiáng)化辦公的多功能和目的性市場競爭激烈溢價能力薄弱辦公需求不足辦公產(chǎn)品創(chuàng)新目的性辦公產(chǎn)品↓總部經(jīng)濟(jì)&創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多功能辦公產(chǎn)品↓酒店式公寓以市級商業(yè)中心彭城廣場商圈為核心“一線三圈〞布局，本案將成為下一個商圈的中心競爭市場分析【商業(yè)市場分析】人民廣場商圈彭城廣場商圈淮海廣場商圈月星環(huán)球商圈城市副中心高復(fù)合型能級地位具備成為區(qū)域核心地位潛力?緯度視角經(jīng)度視角跳脫單一綜合體概念主打特有復(fù)合型產(chǎn)品價值?價值定位高度城市價值企業(yè)價值項(xiàng)目價值三大價值高度承載城市副中心商業(yè)中心能級月星國際化特質(zhì)的核心運(yùn)作體系占據(jù)區(qū)域絕對中心地位的優(yōu)勢條件定位要點(diǎn)：“中心化〞高價值體系品牌價值“中心化〞概念貫穿工程整體一個創(chuàng)造標(biāo)桿價值的的城市級工程一個嶄新的生活和創(chuàng)業(yè)空間工程定位要點(diǎn)植入核心課題Q1：如何實(shí)現(xiàn)“月星品牌在徐州落地“的品牌使命？Q2：如何實(shí)現(xiàn)徐州月星環(huán)球商業(yè)中心的高價值體系？品牌管家是比您更愛惜您的羽毛的人同策已向多個開發(fā)商進(jìn)行品牌管家的效勞實(shí)現(xiàn)開發(fā)商進(jìn)軍城市的戰(zhàn)略意義……保利南京工程招商上海工程合肥信地工程象嶼上海工程新城上海、常州工程Q1：如何實(shí)現(xiàn)“月星品牌在徐州落地“的品牌使命？開篇：站在巨人的肩膀上輝煌有之企業(yè)：連續(xù)10年躋身中國民營企業(yè)五百強(qiáng)及中國最大的千家企業(yè)之一。榮譽(yù)：中國家具行業(yè)首獲“中國名牌產(chǎn)品〞稱號的企業(yè)；2007年，月星集團(tuán)主商標(biāo)被認(rèn)定為“中國著名商標(biāo)〞，雄居中國家居行業(yè)的前列。印象：未知的區(qū)域性脫節(jié)徐州人，你熟悉月星嗎？徐州人，你知道月星的前世今生嗎？全國化

戰(zhàn)略全國一線品牌家居廣場家居制造酒店投資海外月星家居多元化產(chǎn)業(yè)民營企業(yè)五百強(qiáng)區(qū)域品牌影響力溝通缺乏【總體思路】步驟1:提煉“月星集團(tuán)”DNA元素步驟2:找出徐州DNA和月星集團(tuán)DNA的配對步驟3:強(qiáng)化落地“徐州月星集團(tuán)”DNA元素步驟4:根據(jù)“徐州月星集團(tuán)”DNA元素,得出與項(xiàng)目結(jié)合的品牌落地計(jì)劃1：月星DNA元素提煉【透視月星】行業(yè)楷模民族品牌社會責(zé)任感穩(wěn)健成長國際化多元化自豪感全國化透視徐州6個典型的DNA元素1徐州是歷史的3徐州是開放的2徐州是核心的4徐州是富庶的5徐州是實(shí)在的6徐州是彪悍的2：徐州DNA元素提煉3：徐州DNA元素提煉月星是國際化開展的月星是具有社會責(zé)任感月星是多元化產(chǎn)業(yè)鏈月星是穩(wěn)健成長的月星是行業(yè)的楷模月星是不斷進(jìn)取的月星是自豪的民族企業(yè)月星是全國化的企業(yè)徐州是歷史的徐州是核心的徐州是開放的徐州是富庶的徐州是實(shí)在的徐州是彪悍的DNA匹配項(xiàng)=4【元素配對】那么如何混血出“徐州化〞月星的DNA元素呢？月星DNA徐州DNA【元素配對】3：DNA元素提煉配對說明雖然只有四個匹配項(xiàng)但要讓月星與徐州無縫對接讓徐州人喜愛這個來自常州的民營企業(yè)除了已匹配的元素外我們接下來將月星的品牌DNA進(jìn)行延伸豐富其品牌內(nèi)涵借以達(dá)到貼合上徐州本土氣質(zhì)的目的“徐州化月星〞DNA元素月星是值得信賴的月星是核心的月星是國際化的月星是自豪的月星是優(yōu)質(zhì)效勞的月星是穩(wěn)健踏實(shí)的受人尊敬的形象良好可信賴的穩(wěn)健的風(fēng)險控制好踏實(shí)厚道國際化開展高鐵商務(wù)核心綜合體民族百強(qiáng)民營企業(yè)細(xì)節(jié)周到的效勞意識強(qiáng)的經(jīng)過品牌轉(zhuǎn)型我們想呈現(xiàn)給徐州人的月星是怎樣的？4：強(qiáng)化落地徐州化月星4：強(qiáng)化落地徐州化月星徐州混血版的月薪品牌已新鮮出爐隨即需給到民眾"具體品牌承諾",我們急需要開發(fā)商配合穩(wěn)健踏實(shí)、信賴核心、國際化榮耀、優(yōu)質(zhì)服務(wù)社會責(zé)任讓城市更繁榮企業(yè)使命打造國際生活觀推廣思路城市開展風(fēng)向標(biāo)國際生活方式核心商務(wù)CBD引領(lǐng)消費(fèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮品牌思路上海瑞虹新城180萬方城市綜合體產(chǎn)品線：住宅、商業(yè)、辦公工程特性：內(nèi)環(huán)內(nèi)、CA定制化精裝上海香溢花城50萬方都市綜合體產(chǎn)品線：住宅、商業(yè)、辦公、星級酒店工程特性：內(nèi)環(huán)沿線、COSM醇城同策對位經(jīng)驗(yàn)：大型綜合體營銷運(yùn)作分布全國Q2：如何實(shí)現(xiàn)徐州月星環(huán)球商業(yè)中心的高價值體系？法國，巴黎，拉德方斯，HOPSCA的始創(chuàng)地。位于巴黎西北部，巴黎城市主軸線的西端。目前已建成商務(wù)區(qū)、公園區(qū)和住宅區(qū)，并建有歐洲最大的商業(yè)中心和公交換乘中心，法國最大的企業(yè)一半在這里。拉德芳斯，不僅已是巴黎的次中心區(qū)，更成為歐洲著名的現(xiàn)代城區(qū)代表，引領(lǐng)著巴黎新經(jīng)濟(jì)開展。LaDefense

拉德芳斯，一個浪漫國度的遠(yuǎn)見RoppongiHills日本，東京，六本木，HOPSCA全新聚落。集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體，在設(shè)計(jì)上注重城市設(shè)計(jì)與工程設(shè)計(jì)相互結(jié)合，整體設(shè)計(jì)趣味化，具有豐富的內(nèi)涵。短短的時間內(nèi)從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關(guān)注，同時還吸引許多時代尖端人士競相在六本木留下造訪腳印。象拉德芳斯之于巴黎，一條中軸線延伸出新城市中心；象六本木之于東京，成為城市的生活向心力；我們也一樣，本案的復(fù)合性并非單純的地標(biāo)建筑，而更應(yīng)該是為徐州新經(jīng)濟(jì)提供的高尚配套平臺，而本案也因此而成為徐州都市生活的新起點(diǎn)。本案，俯視城市的新生活主義月星環(huán)球商業(yè)中心如何通過準(zhǔn)確的運(yùn)作模式實(shí)現(xiàn)“高價值〞的新生活主張？華南MALL這幾年名聲在外，在造勢方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了營銷的大忌，為什么要更名呢？【東莞華南MALL的轉(zhuǎn)折之路】前車之鑒曾被福布斯網(wǎng)站評為全球最大購物中心、被美國?新聞周刊?評為

“世界新七大奇觀〞2007年9月19日，正式更名為“新華南MALL·生活城〞現(xiàn)狀華南MALL的餐飲娛樂板塊加上購物僅實(shí)現(xiàn)之前業(yè)態(tài)設(shè)置的55％。文化展示、健康休閑類的商家那么完全沒有實(shí)施。各類主力店也比預(yù)期的少了50％，同類商業(yè)替換率也超過30％。根源華南MALL照搬了歐美郊區(qū)MALL的模式。購物中心體量太大，住宅尚未開發(fā)致使人氣缺乏。本身不在一線城市核心商圈，業(yè)態(tài)選擇過于高端?！緰|莞華南MALL現(xiàn)狀及根源】前車之鑒商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃與市場的需求情況產(chǎn)生偏差更名是對目前現(xiàn)狀的反思和調(diào)整!新華南MALL·生活城不僅完成名稱、標(biāo)識等外在形象的更新，項(xiàng)目的理念創(chuàng)新、市場定位等方面也作出了重大調(diào)整，新華南MALL·生活城已由原來的“主題購物公園”升級為“新都市主義國際生活街區(qū)”。業(yè)態(tài)調(diào)整方面，增加更多娛樂、休閑、商務(wù)、臨江高檔住宅以及極具特色的歌劇院等等吸引人氣的項(xiàng)目比例，相應(yīng)減少一些購物中心、百貨業(yè)態(tài)的比例。購物將只是“國際生活街區(qū)”里的一個功能而已，不再是唯一的核心功能，它與其他業(yè)態(tài)如娛樂、餐飲、酒店、寫字樓、住宅、休閑、旅游等功能組合成超級復(fù)合業(yè)態(tài)群，以滿足人們“一站式”的“生活需求”，而非僅僅滿足“一站式”的“消費(fèi)需求”。主題功能業(yè)態(tài)前車之鑒【東莞華南MALL的調(diào)整方向】前瞻性：在工程開展的不同階段，應(yīng)該前瞻性的預(yù)判市場和區(qū)域開展，在業(yè)種業(yè)態(tài)引入時，預(yù)留未來的調(diào)整空間。合理性：對于都市綜合體的市場定位，我們要找到準(zhǔn)確市場空白點(diǎn)和訴求點(diǎn)，各物業(yè)應(yīng)依據(jù)市場消費(fèi)能力和未來規(guī)劃方向合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證各物業(yè)的高效使用。綜合性：對于超大型的綜合體而言，單一物業(yè)功能只是工程的不同支撐點(diǎn)，平衡休閑/娛樂/購物/居住/辦公功能的綜合價值，統(tǒng)一定義整體工程的主題。東莞華南MALL的借鑒意義城市副中心規(guī)劃現(xiàn)有人氣缺乏區(qū)域性核心商業(yè)稀缺本案是周邊工程重要營銷賣點(diǎn)市區(qū)一居民：開發(fā)區(qū)那個地方，太偏遠(yuǎn)，公交車很少，打車要等半天，又沒有什么好學(xué)校，干嗎跑那么老遠(yuǎn)，不考慮，只會在市中心考慮買房。出租車司機(jī)：往開發(fā)區(qū)這邊的人越來越多了，買房子都要托關(guān)系的。現(xiàn)在這邊君廷湖畔是賣得最貴的，主要是靠近金龍湖，而且物業(yè)效勞好，我買在金山福地，當(dāng)時主要考慮廉價，以后月星開了，肯定更方便了。城置花園業(yè)主：這邊要啥沒啥，而且宗申的污染太嚴(yán)重，現(xiàn)在肯定不會過來住，等月星開張了再搬過來！金山福地業(yè)務(wù)員：我們是本地開發(fā)商，不會騙你們的，開發(fā)區(qū)這邊有大的高鐵商務(wù)規(guī)劃，而且北面就是月星，買在這不會錯的。徐州月星環(huán)球商業(yè)中心之整盤運(yùn)作的必要性！他山之石【萬達(dá)廣場開發(fā)的三個時代】一代產(chǎn)品二代產(chǎn)品三代產(chǎn)品時間跨度2002-2003年2004年2006年至今產(chǎn)品模式純商業(yè)盒子式純商業(yè)組合式多產(chǎn)品綜合體模式布局選址省會或中心城市核心商圈省會或中心城市核心商圈省會或中心城市副中心或新區(qū)的中心項(xiàng)目規(guī)模4-6萬方15-20萬方40-80萬方其中商業(yè)15-20萬方租售模式單體商業(yè)—一層散售只租不售住宅、寫字樓、商鋪銷售（部分持有）財(cái)務(wù)運(yùn)作資金鏈條偏緊資金鏈最緊資金鏈良好優(yōu)勢缺陷【萬達(dá)廣場第一、二代產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析】他山之石建筑構(gòu)成商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃特色建筑面積一般地上面積14萬平方米以上，地下7萬平方米以上城市綜合體〔HOPSCA〕一般包括Hotel酒店、Office寫字樓、Pubulicspace公共空間、Shoppingmall購物中心，ulture&recretion文化娛樂休閑設(shè)施、Apartment公寓以及停車場等產(chǎn)品，廣場中心為商業(yè)步行街，主力店均圍繞步行街布局，形成良好動線和公共空間商業(yè)中零售和非零售的比例各占50%，零售娛樂和餐飲比例控制在4：3：3，在豎向上，不同的業(yè)態(tài)在不同樓棟進(jìn)行縱向業(yè)態(tài)組合，例如家具、家飾、家紡和建材在一起，娛樂、網(wǎng)吧、電玩城在一起，形成客流搭配和時間的連續(xù)性效應(yīng)。步行街的零售商鋪形成主力店的補(bǔ)充，為消費(fèi)提供延續(xù)性消費(fèi)同時提供租金收入采用萬達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化模式設(shè)計(jì)，同時結(jié)合工程做適應(yīng)性調(diào)整，采用街坊式布局，購物中心做到主題化和休閑化，人流動線盡量防止盲點(diǎn)，形成閉合的內(nèi)部回路。建筑設(shè)計(jì)突出表達(dá)城市意向和地標(biāo)式建筑。步行街為綜合體的靈魂和紐帶萬達(dá)綜合體集中表達(dá)了“聚合規(guī)模效應(yīng)〞，即城市中心點(diǎn)建設(shè)將帶動商鋪在短期之內(nèi)的價值至少有10%的提升。在經(jīng)營兩年之后，它整體商鋪?zhàn)饨鹩?0%，與萬達(dá)類似的北京國貿(mào)、上海新天地，都對周邊的物業(yè)價值生活品質(zhì)有明顯提升，開發(fā)商也從中獲得增值收益?！救f達(dá)廣場第三代產(chǎn)品——城市綜合體開發(fā)模式特征】他山之石以商業(yè)地產(chǎn)為核心，出租為主，開業(yè)后三年內(nèi)不斷調(diào)整經(jīng)營思路，逐步完善商業(yè)業(yè)態(tài)，帶動區(qū)域開展將招商提前，一般有七、八家不同業(yè)態(tài)組合的主力店，提高比較效益，減少無效出租面積，防止主力店排他性協(xié)議主力業(yè)態(tài)包括百貨、超市、影院、餐飲街、精品店、電子游戲房等，實(shí)現(xiàn)“購物、休閑、運(yùn)動、交際〞四大功能，滿足一站式購物的需求，增加人群滯留時間萬達(dá)廣場在開業(yè)的時候，以適合周邊人群消費(fèi)能力來確定招商業(yè)態(tài)，前期不會引入高檔商品，而是在等高檔人群出現(xiàn)以后再調(diào)整商品開拓電影院線、高星級酒店市場，完善商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)化商業(yè)與其他物業(yè)類型的傳遞確定六個關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)：只租不售、準(zhǔn)確定位、招商在前、規(guī)劃設(shè)計(jì)、本錢控制、物業(yè)管理萬達(dá)模式現(xiàn)金流時間自有資金商家保證金銷售回款三年培育期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整商業(yè)管理收益期，成本回收期長萬達(dá)商業(yè)廣場財(cái)務(wù)線圖示【萬達(dá)廣場第三代產(chǎn)品——城市綜合體財(cái)務(wù)特征】他山之石萬達(dá)廣場的借鑒意義徐州月星環(huán)球商業(yè)中心之財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)的可控性！本案運(yùn)營模式建議以星級酒店品牌提升工程檔次，以主題商業(yè)積聚工程人氣，塑造“月星環(huán)球〞商業(yè)模式的工程定位，節(jié)約招商時間，快速形成品牌效應(yīng)，提升區(qū)域價值，在工程前期即實(shí)現(xiàn)資金回籠的目的。寫字樓中后期銷售提升品質(zhì)整盤運(yùn)作住宅先期銷售資金滾動酒店萬豪酒店價值先行酒店式公寓先期銷售效勞價值高價值體系的構(gòu)建俯視城市的新生活主義實(shí)現(xiàn)高鐵商務(wù)區(qū)CBD商務(wù)生活引領(lǐng)都市生活新概念營造區(qū)域中心的商業(yè)形象萬豪品牌對工程品質(zhì)的提升價值月星集團(tuán)??全國化戰(zhàn)略布局信息化專業(yè)平臺多業(yè)態(tài)操盤經(jīng)驗(yàn)全方位戰(zhàn)略效勞模式同策有了品牌和高價值，還需要高標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行力上海40余個，全國100余個工程操盤經(jīng)驗(yàn)120000余同策匯會員累積5級10類客戶精細(xì)化管理10余年操盤100%成功率1同策全國化戰(zhàn)略：城市豪宅遍布全國2大型綜合性項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目市區(qū)豪宅項(xiàng)目博覽匯廣場中福城商業(yè)