2025房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之房地產(chǎn)交易制度政策押題練習(xí)試題A卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20題）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列情形中，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記的是（）。A.房屋所有權(quán)人姓名由“張三”變更為“張四”B.房屋因擴(kuò)建導(dǎo)致建筑面積增加10㎡C.李某將自有房屋贈(zèng)與女兒小李D.某企業(yè)將工業(yè)用地用途變更為商業(yè)用地答案：C解析：轉(zhuǎn)移登記是因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體發(fā)生變化而進(jìn)行的登記，如買賣、贈(zèng)與、繼承等（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十六條）。選項(xiàng)A為權(quán)利人姓名變更（變更登記），選項(xiàng)B為不動(dòng)產(chǎn)面積變化（變更登記），選項(xiàng)D為用途變更（變更登記）。2.王某購買一套80㎡的二手住宅，該房為出賣人家庭唯一住房且房產(chǎn)證滿5年。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，王某需繳納的稅費(fèi)中，免征的是（）。A.契稅B.增值稅C.個(gè)人所得稅D.印花稅答案：C解析：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅（《財(cái)政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）。增值稅方面，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅（北上廣深除外，非普通住房差額征收）；契稅不免征（首套90㎡以下1%）；印花稅對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)），但本題問“免征”的稅費(fèi)，C為正確選項(xiàng)。3.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，其投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的（）以上。A.15%B.20%C.25%D.30%答案：C解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售需滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”。4.張某將名下商鋪出租給李某，租賃期限5年。雙方未簽訂書面合同，但已實(shí)際履行。根據(jù)《民法典》，該租賃合同的效力為（）。A.無效B.有效，視為不定期租賃C.有效，視為定期租賃D.效力待定答案：B解析：《民法典》第七百零七條規(guī)定，租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式；當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。本題中租賃期限5年但未簽書面合同，視為不定期租賃。5.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的是（）。A.已出租的房屋抵押時(shí)，原租賃合同自動(dòng)終止B.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押C.抵押期間，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)D.最高額抵押的主合同債權(quán)可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓答案：B解析：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，需與地上建筑物一并抵押，不得單獨(dú)抵押（《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條）。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，抵押不破租賃；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)（《民法典》第四百零六條）；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓（《民法典》第四百二十一條）。6.李某購買新房，開發(fā)商要求其必須購買車位才能簽訂購房合同。該行為違反了（）。A.《反不正當(dāng)競爭法》B.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》C.《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》D.《商品房銷售管理辦法》答案：D解析：《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，不得分割拆零銷售商品住宅，不得在未解除商品房買賣合同前將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人，不得捆綁銷售或者附加不合理?xiàng)l件。7.某住宅項(xiàng)目規(guī)劃為70年產(chǎn)權(quán)，王某購買后發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上登記的土地使用年限為65年。原因可能是（）。A.開發(fā)商未足額繳納土地出讓金B(yǎng).土地出讓前已閑置5年C.規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致土地用途變更D.王某購買的是二手房答案：B解析：土地使用年限自出讓合同簽訂之日起計(jì)算，若土地出讓前存在閑置（如開發(fā)商延遲開發(fā)），則剩余年限減少。例如，出讓年限70年，若出讓后閑置5年才開發(fā)，購房人取得的土地剩余年限為65年。8.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.利害關(guān)系人可以查詢不動(dòng)產(chǎn)自然狀況B.權(quán)利人查詢需提供身份證明C.律師持法院調(diào)查令可查詢他人不動(dòng)產(chǎn)信息D.不動(dòng)產(chǎn)登記資料可公開查詢答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料；有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。不動(dòng)產(chǎn)登記資料并非完全公開，需符合法定條件。9.張某將一套住房贈(zèng)與兒子小張，該住房為張某2018年以80萬元購入，現(xiàn)評(píng)估價(jià)150萬元。小張需繳納的契稅為（）萬元（當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%）。A.0B.2.4C.4.5D.7.5答案：C解析：房屋贈(zèng)與需繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為評(píng)估價(jià)或市場價(jià)格。受贈(zèng)方小張需繳納契稅=150萬×3%=4.5萬元（《契稅法》第四條）。10.某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成交易，隱瞞房屋曾發(fā)生非正常死亡事件的事實(shí)。該行為違反了（）。A.《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中的如實(shí)報(bào)告義務(wù)B.《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的安全保障義務(wù)C.《民法典》中的格式條款規(guī)定D.《城市房地產(chǎn)管理法》中的中介服務(wù)規(guī)范答案：A解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得隱瞞真實(shí)情況，不得采取欺騙手段誘騙消費(fèi)者交易。11.李某通過貸款購買商品房，銀行要求其辦理抵押登記。抵押登記的性質(zhì)是（）。A.首次登記B.轉(zhuǎn)移登記C.變更登記D.他項(xiàng)權(quán)利登記答案：D解析：抵押登記屬于他項(xiàng)權(quán)利登記，是為設(shè)立抵押權(quán)而進(jìn)行的登記（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條）。12.某小區(qū)業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房，未征求利害關(guān)系業(yè)主同意。根據(jù)《民法典》，利害關(guān)系業(yè)主可以（）。A.要求業(yè)主恢復(fù)原狀B.向物業(yè)部門投訴C.向居委會(huì)申請(qǐng)調(diào)解D.提起民事訴訟答案：D解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意；未經(jīng)同意的，有利害關(guān)系業(yè)主可向法院提起訴訟。13.下列關(guān)于房屋租賃備案的表述中，正確的是（）。A.備案是租賃合同生效的要件B.備案需在合同簽訂后15日內(nèi)辦理C.未備案的租賃合同無效D.備案由出租方或承租方單方辦理答案：D解析：房屋租賃合同備案屬于行政登記，并非合同生效要件（《民法典》第七百零六條）；備案需在合同簽訂后30日內(nèi)辦理（《商品房屋租賃管理辦法》第十四條）；未備案不影響合同效力；備案可由出租方或承租方單方辦理（實(shí)踐中多由出租方申請(qǐng)）。14.王某購買二手房，合同約定“若因政策變化導(dǎo)致無法貸款，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任”。該條款屬于（）。A.格式條款B.免責(zé)條款C.附條件條款D.無效條款答案：C解析：附條件條款是指合同效力取決于未來不確定事實(shí)的條款。本題中“政策變化導(dǎo)致無法貸款”是未來可能發(fā)生的事實(shí)，屬于附條件條款。15.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證即開始預(yù)售商品房，被主管部門查處。其可能面臨的處罰是（）。A.警告并罰款B.沒收違法所得并處罰款C.吊銷營業(yè)執(zhí)照D.責(zé)令停業(yè)整頓答案：B解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。16.李某繼承父母的房產(chǎn)，需辦理（）。A.轉(zhuǎn)移登記B.變更登記C.更正登記D.異議登記答案：A解析：繼承導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，需辦理轉(zhuǎn)移登記（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十七條）。17.某住宅項(xiàng)目規(guī)劃容積率為2.0，實(shí)際建設(shè)中容積率為2.5。該行為屬于（）。A.合法調(diào)整規(guī)劃B.違規(guī)超建C.正常施工誤差D.規(guī)劃變更已備案答案：B解析：容積率是規(guī)劃控制指標(biāo)，未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)不得擅自提高，超建屬于違規(guī)行為（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條）。18.張某與中介簽訂《獨(dú)家代理合同》，約定3個(gè)月內(nèi)中介需以不低于300萬元出售其房屋。若中介在約定期限內(nèi)未完成，張某能否解除合同？（）A.不能，需支付違約金B(yǎng).可以，因中介未履行義務(wù)C.不能，合同期限未屆滿D.可以，需與中介協(xié)商一致答案：B解析：《民法典》第九百六十一條規(guī)定，中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。若中介未在約定期限內(nèi)促成交易，委托人可解除合同（需看合同是否有特別約定，無約定則委托人可隨時(shí)解除）。19.下列關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述中，正確的是（）。A.個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅B.土地增值稅實(shí)行比例稅率C.城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算、一次性繳納D.耕地占用稅的納稅人是土地使用權(quán)人答案：A解析：《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率；城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納；耕地占用稅的納稅人是占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。20.某房屋登記簿記載的所有權(quán)人為甲，乙提出異議并申請(qǐng)異議登記。異議登記后（）日內(nèi)，乙未起訴，異議登記失效。A.10B.15C.30D.60答案：B解析：《民法典》第二百二十條規(guī)定，異議登記后，申請(qǐng)人自異議登記之日起15日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.下列情形中，需辦理不動(dòng)產(chǎn)注銷登記的有（）。A.房屋因地震倒塌B.抵押權(quán)因債務(wù)清償消滅C.房屋被依法征收D.產(chǎn)權(quán)人將房屋贈(zèng)與他人E.土地使用年限屆滿未續(xù)期答案：ABCE解析：注銷登記適用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的情形，如不動(dòng)產(chǎn)滅失（A）、權(quán)利終止（B、E）、被依法征收（C）等。贈(zèng)與他人需辦理轉(zhuǎn)移登記（D錯(cuò)誤）。2.下列房地產(chǎn)中，不得出租的有（）。A.未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的房屋B.權(quán)屬有爭議的房屋C.被司法機(jī)關(guān)查封的房屋D.已抵押但未告知抵押權(quán)人的房屋E.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋答案：BCE解析：《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的（E）；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形（如權(quán)屬有爭議（B）、被查封（C））。未取得產(chǎn)權(quán)證不必然不得出租（A錯(cuò)誤）；已抵押的房屋可以出租（D錯(cuò)誤）。3.下列關(guān)于商品房買賣合同的表述中，正確的有（）。A.合同必須采用書面形式B.開發(fā)商未取得預(yù)售許可簽訂的合同無效C.面積誤差比絕對(duì)值超過3%，買受人可解除合同D.出賣人遲延交房，經(jīng)催告后3個(gè)月仍未履行，買受人可解除合同E.合同中“不退房”的格式條款無效答案：ACD解析：《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買賣合同必須采用書面形式（A正確）?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效（B錯(cuò)誤）。面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人可請(qǐng)求解除合同（C正確）。出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人可解除合同（D正確）。格式條款若未排除對(duì)方主要權(quán)利或加重對(duì)方責(zé)任，不一定無效（E錯(cuò)誤）。4.下列稅費(fèi)中，由賣方承擔(dān)的有（）。A.增值稅B.契稅C.個(gè)人所得稅D.印花稅（非住宅）E.土地增值稅（非住宅）答案：ACDE解析：契稅由買方承擔(dān)（B錯(cuò)誤）；增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅（非住宅）、非住宅印花稅通常由賣方承擔(dān)（具體可協(xié)商）。5.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有（）。A.抵押人可以是債務(wù)人或第三人B.以集體土地使用權(quán)抵押的，需經(jīng)村民會(huì)議同意C.同一房地產(chǎn)可設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)D.抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)需經(jīng)抵押權(quán)人同意E.抵押權(quán)自抵押合同簽訂時(shí)設(shè)立答案：AC解析：抵押人可以是債務(wù)人或第三人（A正確）。集體土地使用權(quán)抵押需符合法律規(guī)定（如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房抵押可連同土地使用權(quán)抵押，《民法典》第三百九十八條），但無需村民會(huì)議同意（B錯(cuò)誤）。同一房地產(chǎn)可重復(fù)抵押（C正確）。抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，無需抵押權(quán)人同意，但需通知抵押權(quán)人（《民法典》第四百零六條）（D錯(cuò)誤）。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立（E錯(cuò)誤）。6.下列行為中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)禁止行為的有（）。A.收取看房費(fèi)B.為不符合交易條件的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)C.承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋D.強(qiáng)制代辦貸款E.泄露委托人個(gè)人信息答案：BDE解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)（B）；不得強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、捆綁收費(fèi)（D）；不得泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息（E）。收取看房費(fèi)若在合同中約定則允許（A錯(cuò)誤）；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可承購、承租自己服務(wù)的房屋，但需如實(shí)告知（C錯(cuò)誤）。7.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的表述中，正確的有（）。A.不動(dòng)產(chǎn)登記遵循屬地原則B.共有不動(dòng)產(chǎn)需全體共有人共同申請(qǐng)登記C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力D.異議登記期間，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)暫停辦理處分登記E.登記機(jī)構(gòu)可要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估答案：ABCD解析：不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)構(gòu)辦理（屬地原則，A正確）。共有不動(dòng)產(chǎn)登記需全體共有人申請(qǐng)（B正確）。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力（C正確）。異議登記期間，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)暫停辦理處分登記（D正確）。登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估（E錯(cuò)誤，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條）。8.下列關(guān)于房屋租賃的表述中，正確的有（）。A.租賃期限不得超過20年，超過部分無效B.承租人經(jīng)出租人同意可轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃期限C.出租人出賣租賃房屋的，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)D.租賃期間房屋所有權(quán)變動(dòng)的，原租賃合同繼續(xù)有效E.承租人未按約定支付租金，出租人可立即解除合同答案：ABCD解析：租賃期限超過20年的，超過部分無效（A正確）。轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃期限（B正確）。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)（C正確）。買賣不破租賃（D正確）。承租人未支付租金，需經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付，出租人才可解除合同（E錯(cuò)誤）。9.下列關(guān)于房地產(chǎn)稅收的表述中，正確的有（）。A.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年的住房，需繳納增值稅（北上廣深非普通住房除外）B.契稅的計(jì)稅依據(jù)包括裝修費(fèi)用C.土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額D.城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際占用的土地面積E.耕地占用稅一次性征收答案：ACDE解析：個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，需繳納增值稅（北上廣深非普通住房差額征收，普通住房全額征收）（A正確）。契稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的成交價(jià)格，裝修費(fèi)用若包含在房價(jià)中則計(jì)入（B錯(cuò)誤）。土地增值稅扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、開發(fā)成本等（C正確）。城鎮(zhèn)土地使用稅以實(shí)際占用土地面積為計(jì)稅依據(jù)（D正確）。耕地占用稅一次性征收（E正確）。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)交易管理的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需簽訂書面合同B.房地產(chǎn)抵押合同自登記時(shí)生效C.房屋租賃備案是行政確認(rèn)行為D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需在經(jīng)營場所公示營業(yè)執(zhí)照E.商品房現(xiàn)售需取得《商品房現(xiàn)售備案證明》答案：ADE解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需簽訂書面合同（A正確）。房地產(chǎn)抵押合同自成立時(shí)生效，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立（B錯(cuò)誤）。房屋租賃備案是行政登記，非行政確認(rèn)（C錯(cuò)誤）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需公示營業(yè)執(zhí)照、備案證明等（D正確）。商品房現(xiàn)售需取得《商品房現(xiàn)售備案證明》（E正確）。三、綜合分析題（每題2分，共10題，基于2個(gè)案例）案例一：2024年3月，孫某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱“中介”）看中李某名下一套位于XX市的住宅。該房屋為李某2020年購買，建筑面積105㎡，房產(chǎn)證登記日期為2020年5月，系李某家庭唯一住房。中介核實(shí)房產(chǎn)證后，促成孫某與李某簽訂《存量房買賣合同》，約定房價(jià)300萬元，孫某支付定金10萬元，首付款90萬元（含定金），剩余200萬元通過商業(yè)貸款支付。合同約定“若因買方原因?qū)е沦J款未獲批，買方需在15日內(nèi)補(bǔ)足差額，否則賣方有權(quán)解除合同并沒收定金”。交易過程中，中介未告知孫某該房屋所在樓棟曾發(fā)生過火災(zāi)（非結(jié)構(gòu)性損壞，已修復(fù)）。后孫某在辦理貸款時(shí)，因個(gè)人征信問題被銀行拒貸。孫某未在15日內(nèi)補(bǔ)足差額，李某要求解除合同并沒收定金。孫某認(rèn)為中介隱瞞房屋火災(zāi)信息，要求中介賠償損失。問題：1.李某與孫某簽訂的《存量房買賣合同》是否有效？（）A.有效，因雙方自愿簽訂B.無效，因中介隱瞞信息C.效力待定，需李某追認(rèn)D.可撤銷，因存在欺詐答案：A解析：合同效力不受中介行為影響，雙方自愿簽訂且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效（《民法典》第一百四十三條）。2.李某要求沒收定金是否合法？（）A.合法，因?qū)O某未履行合同義務(wù)B.不合法，因中介存在過錯(cuò)C.合法，因合同有明確約定D.不合法，需雙倍返還定金答案：C解析：合同約定“若因買方原因?qū)е沦J款未獲批，買方需在15日內(nèi)補(bǔ)足差額，否則賣方有權(quán)解除合同并沒收定金”，孫某因個(gè)人征信問題未獲批貸款，屬于買方原因，李某可依約沒收定金（《民法典》第五百八十七條）。3.孫某能否以中介隱瞞房屋火災(zāi)信息為由要求賠償？（）A.能，因中介未履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)B.不能，因火災(zāi)已修復(fù)不影響使用C.能，因火災(zāi)屬于重大事實(shí)D.不能，因?qū)O某未主動(dòng)詢問答案：A解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)如實(shí)報(bào)告房屋真實(shí)情況。房屋曾發(fā)生火災(zāi)（即使修復(fù)）屬于影響買受人決策的重大事實(shí)，中介未告知構(gòu)成違約，孫某可要求中介賠償（《民法典》第九百六十二條）。4.若該房屋為李某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李某配偶未簽字，合同效力如何？（）A.無效，因無權(quán)處分B.有效，合同約束李某C.效力待定，需配偶追認(rèn)D.可撤銷，因存在重大誤解答案：B解析：無權(quán)處分不影響合同效力（《民法典》第五百九十七條），合同有效，但可能無法履行。5.假設(shè)孫某最終補(bǔ)足差額完成交易，該房屋需繳納的個(gè)人所得稅為（）萬元（當(dāng)?shù)睾硕ㄕ魇章?%）。A.0B.3C.6D.9答案：A解析：李某轉(zhuǎn)讓自用5年以上（2020年5月至2024年3月不足5年）且家庭唯一住房，是否免征？根據(jù)政策，“滿五唯一”免征個(gè)人所得稅。本題中房產(chǎn)證滿4年，不滿足“滿五”，但李某家庭唯一住房，若按核定征收，個(gè)稅=300萬×1%=3萬元；若按差額征收（300萬-原購價(jià)-合理費(fèi)用）×20%。但題目未說明原購價(jià)，按核定征收率1%計(jì)算，若不滿五年則需繳納。但需注意，“滿五”是指房產(chǎn)證滿5年或契稅票滿5年，本題中2020年5月至2024年3月不足5年，故需繳納。但案例中李某家庭唯一住房，若房產(chǎn)證滿5年則免征，不滿則需繳納。本題中不滿5年，故個(gè)稅=300萬×1%=3萬元（B選項(xiàng)）。但可能題目設(shè)定“滿五”為5年，本題中不足，故答案為B。案例二：2023年10月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“開發(fā)商”）取得位于XX市的國有建設(shè)用地使用權(quán)，規(guī)劃建設(shè)10棟住宅樓（共1000套）。2024年5月，開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》，開始預(yù)售。張某購買了其中一套95㎡的住房，合同約定2025年12月31日前交房。2025年10月，張某發(fā)現(xiàn)開發(fā)商因資金問題停工，預(yù)計(jì)無法按期交房。問題：6.開發(fā)商取得預(yù)售許可需滿足的條件包括（）。A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上D.已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期E.已辦