2021包頭房地產市場綜述及保利香檳國際年終總結2021年全年營銷思路包頭潤舟房地產營銷籌劃PART1.2021年包頭房地產市場綜述

包頭市住宅市場土地出讓41宗，土地出讓金額約61億元，昆區(qū)占比53%；昆區(qū)宗地成交18宗，出讓金額35億元；13年保利重點工程銷售區(qū)域東河區(qū)成交8宗，出讓金額約12億元。土地市場包頭市住宅市場各區(qū)域土地出讓情況包頭市住宅市場土地出讓15宗，土地出讓金額約21億元，昆區(qū)占比59%；昆區(qū)宗地成交8宗，出讓金額約7.2億元；13年保利重點工程銷售區(qū)域東河區(qū)成交1宗，出讓金額約1.6億元。土地市場包頭市商業(yè)市場各區(qū)域土地出讓情況住宅市場土地出讓41宗，出讓金額約61億元，占比75%；商業(yè)市場土地出讓15宗，出讓金額約21億元，占比25%土地市場包頭市商業(yè)市場各區(qū)域土地出讓情況包頭市2021年土地市場出讓宗地面積3454789萬平米，總金額8116868133億元。土地性質地塊數宗地面積金額住宅用地412470166.046066322693商業(yè)用地15984623.812050545441土地市場包頭市2021年土地出讓情況2021年土地出讓金額超80億元，以昆區(qū)土地成交為主占比超55%商品房供給市場2021年包頭市房地產商品房供給情況2021年包頭市商品房供給面積3067837平米。預售套數29079套，其中住宅供給17310套，公寓供給7732套，商業(yè)底店供給4037套。商品房供給市場2021年包頭市房地產商品房供給情況2021年包頭市商品房供給面積3067837平米，環(huán)比下降23%，預售套數29079套，環(huán)比下降10%，其中住宅供給17310套環(huán)比下降29%，公寓供給7732套環(huán)比上升84%，商業(yè)底店供給4037套，環(huán)比上升14%。商品房成交分析包頭市房地產市場2007-2021年商品房成交走勢09-13年包市場成交金額根本居于150億元上下，12年市場成交金額到達峰值185億元主要原因為已、12年包頭市舉辦大型房交會成交量直線上升；二、市場供給量緊縮；13年成交金額環(huán)比下20%。13年商品房市場成交量跌環(huán)比12年下降30%；成交均價穩(wěn)步上升，環(huán)比12年漲幅15%。商品房成交分析包頭市房地產市場2007-2021年商品房成交走勢除07、08年外，09-12年市場成交套數均居于3萬套以上，13年成交量迅速下滑，環(huán)比下降33%，分析原因一、市場供給量緊縮；二、東河區(qū)13年成交工程根本不能網簽約5200套13年成交合計近3萬套；成交套均面積環(huán)比下降19%，分析原因一、價格上升客戶購置面積減小保證總價持平；二、12年房交會銷售前置，客戶提前購置。商品房成交分析包頭市2021年各區(qū)域商品房成交走勢13年度昆區(qū)仍是所有區(qū)域中成交主力，成交金額約62億元，占比全市成交額42%，其次青山區(qū)成交37億元占比25%，第三高新區(qū)成交32億元占比22%；東河區(qū)成交約11億元占比7%成交金額根本穩(wěn)定，本年度高新區(qū)成交金額下降分析原因主要為供給量緊縮，市場主力工程凡爾賽等本年度處于蓄客階段，14年開盤銷售，同時青山工程貨量增加。13年市場成交均價冠軍為青山區(qū)分析原因主要為一、青山區(qū)內幾個典型工程拉升市場均價如青賓5號院、斐麗灣等。商品房成交分析包頭市2021年各月商品房成交走勢13除一季度1、2月份外，市場成交面積根本平穩(wěn)處于25-30萬方區(qū)間，同比12年8-12月成交面積下降約50%以上。主要為房交會期間。成交套數同樣在此區(qū)間下降，為13年成交量下降主要原因。13年市場成交均價上半年除2、5月外破5000大關，其余月份根本在4700-5000元之間，6月份成交均價4573元為13年成交最低值，下半年成交均價均超過5000元，在13年9月份市場成交到達峰值5771元。公司套數面積（平）金額（億）備注東亞信華地產184219858211.06東亞世紀城五期（1049套，面積123486，金額7.18億）東亞香緹麗舍（793套，面積75096，金額3.88億）保利地產244123120310.86維多利新天地已經交首付，但未網簽維多利地產1217878747.99維多利新天地已經交首付，但未網簽遠大昭遠大昭華華地產1134595645.06TOUCH悅城（2012年補簽440套，共計1.96億，2013年實際簽約3.1億）龍源地產65371816.512614.14翡麗灣二期成交前5名13年包頭市場成交前5名開發(fā)商成交面積分析13年東亞信華以2大住宅工程東亞世紀城和東亞香堤麗舍銷售為主均為昆區(qū)和高新區(qū)本年度主力工程；維多利以2大綜合體工程其中商業(yè)本年度銷售金額4.56億元〔含內鋪1.5億、內街1.5億、門店1.56億〕住宅成交3.43億元；遠大昭華本年度實際簽約3.1億元；青山區(qū)主力工程斐麗灣本年度成交4.14億元。14年市場判研包頭市2021年市場判研PART2.包頭市重點工程市場監(jiān)控

包頭房地產市場公寓分布圖包百商圈娜琳商圈時代廣場HELLO廣場神華—萬達商圈總部經濟園燕趙錦河灣Touch悅城恒源銀座凱旋銀河線昆侖國際天福廣場正翔國際九星e世界金融文化中心寶鑫廣場禧瑞都禧福廣場京奧港帝玖商業(yè)中心世貿酒店公寓TOUCH悅城TOUCH悅城二期共計646套客戶區(qū)域（居住地）包頭市青昆區(qū)年齡階層25-45客戶群體（職業(yè)）個體、企事業(yè)單位、公務員客戶需求過渡性住房及投資性客戶產品配比單層面積56-63平568套，占比88%單層面積68平39套，占比6%單層面積76平39套，占比6%不同產品去化速度去化速度最快產品是68平米和76平米戶型，主要是由于這兩個戶型占比較少，還有這兩個戶型采光面較好剩余產品剩余產品528套，其中中戶產品為面積為56-63剩余420套，占比85%；68平剩余18套，占比4%，面積76平米剩余27，占比11%。銷售價格均價8800元/平米中冶時代廣場中冶時代廣場客戶區(qū)域（居住地）包頭市及周邊盟市為主年齡階層35-50客戶群體（職業(yè)）個體、企事業(yè)單位、公務員、私營企業(yè)主客戶需求投資、自用產品配比68㎡、74㎡、78㎡、84㎡、140㎡、180㎡其中小復式產品以面積小、單價低、總價低為主推對象不同產品去化速度小面積公寓及寫字樓去化較快，LOFT產品去化較慢，由于精裝修總價較高，剩余產品現階段主要剩余產品是84㎡、140㎡、180㎡為主銷售價格錯層：7500-8000元/㎡平層：9000元/㎡復式：單層折合6800元/㎡禧瑞都-禧福廣場禧瑞都-禧福廣場客戶區(qū)域（居住地）包頭市昆區(qū)客戶為主年齡階層35-50客戶群體（職業(yè)）個體、企事業(yè)單位、公務員、小投資客客戶需求投資、自用產品配比35平米戶型占比42%，48平米占比48%，72占比4%，107平米占比6%。不同產品去化速度35平米、48平米由于總價低去化速度較快，72平米、107平米去化熟讀較慢。剩余產品項目共620多套，剩余410套，35-48平米剩余360占比87%，72-107平米占比13%，剩余50套。銷售價格均價5288元/平米帝玖商業(yè)中心帝玖商業(yè)中心客戶區(qū)域（居住地）包頭市昆區(qū)為主年齡階層35-50客戶群體（職業(yè)）個體、企事業(yè)單位、公務員、教師客戶需求投資、自用、自住產品配比41㎡、59㎡、69㎡、75㎡、96㎡、，41平米為主力戶型公司408套，50平米以上共計240套，69平米以上共計164套不同產品去化速度共銷售272套，50平米以下產品去化230套，去化35%；60平米以上的共銷售42套，去化25%。剩余產品剩余產品540套，其中50平米以下產品剩余418套，占比77%；60平米以上剩余122套，占比23%銷售價格售價5200元，世貿大酒店世貿大酒店客戶區(qū)域（居住地）包頭市城區(qū)客戶為主年齡階層35-50客戶群體（職業(yè)）個體、企事業(yè)單位、公務員、私營企業(yè)主客戶需求投資產品配比50㎡、56㎡、78㎡、不同產品去化速度由于價格較貴所有產品銷售較差剩余產品共計492套，剩余455套，銷售價格均價9800元/平，裝修1500元-2000元需要另付Hello-廣場HELLO廣場客戶區(qū)域（居住地）包頭市及周邊盟市為主年齡階層35-50客戶群體（職業(yè)）個體、企事業(yè)單位、公務員、私營企業(yè)主客戶需求投資、自用產品配比49㎡、68㎡、83㎡、96㎡、112㎡、不同產品去化速度去化速度較快的是49㎡、68㎡、83㎡這幾個戶型去化速度較快，96和112平米去化較慢剩余產品項目共342套，剩余產品114套，其中49平米剩余67套，占比58%，剩余戶型占比42%。銷售價格7850元/平米東亞香緹麗舍底商東亞香緹麗舍底商客戶區(qū)域（居住地）包頭市城區(qū)為主年齡階層35-50客戶群體（職業(yè)）個體、企事業(yè)單位、公務員、私營企業(yè)主客戶需求投資產品配比單層底店7個，雙層底店23個，三層2-3個，總面積11417平米不同產品去化速度單層全部銷售完畢，雙層去化7個，三層底店未出售剩余產品項目共33套底商，剩余產品19套，其中120平米剩余19套，占比58%.銷售價格單層16000雙層均價15000三層商鋪7000PART3.保利香檳國際2021年營銷總結2021年保利地產總銷售任務10億元潤舟累計簽約5.5億元，保代累計簽約3.7億元開發(fā)商大商業(yè)簽約6000萬實際累計完成10.86億元2021年我公司保利香檳灣工程認購191.5套11864萬。2021年我公司保利香檳國際工程認購135套5491萬，香檳國際總簽約126套，5014萬，我公司完成比例56.7%。2021年成交情況2013年成交統(tǒng)計1、東塔去化情況東塔戶型ABCDE合計總貨量48481684824336去化量30573213

132南向房源去化21

6419

104北向房源去化9

92

20東向房源去化

5

3

8西向房源去化

合計30573213132占比65%10%43%44%12.5%39.2%認購東塔去化情況2、西塔去化情況西塔戶型ABCDEF合計總貨量4847132482518318去化量321

4018615112南向房源去化24

3817

1594北向房源去化8

2

1

11東向房源去化

5

5西向房源去化

1

1

2合計3214018615112占比67%2%30%37.5%24%83%35.2%認購分析西塔去化情況認購分析樓層分析西塔合計東塔145

5

14136

171113128201212118

201211109211210971811981327148714321876142915651529145410177433523

認購分析認購分析認購客戶獲知途徑渠道廣播戶外工程圍擋朋友介紹路過短信老帶新網絡報紙外拓分眾電梯廣告社區(qū)廣告其他搜房其他包鋼日報包鋼生活周刊（發(fā)單、電開、外展）本年合計722128529011752012

0從認購客戶獲知途徑來看，短信、路過、老帶新和朋介是我們工程最為主要的宣傳手段，也是客戶獲知我們工程最主要的渠道。認購分析認購分析認購客戶選擇戶型及樓棟意向樓棟東塔西塔合計本年合計132112244比例54.43%45.57%100.00%去戶型來看去化最好的F戶型和A戶型，所剩套數較少。去化最差的是B戶型。從東西塔上來看，東塔去化較好一些，說明客戶偏好東塔的產品。戶型類型ABCDEF合計總套數9695300964718652累計認購62611339915244剩余套數348918757383408認購分析認購分析置業(yè)目的自住投資合計認購124120244占比50.8%49.2%100%認購客戶置業(yè)目的及居住區(qū)域居住區(qū)域昆區(qū)青山區(qū)九原區(qū)東河區(qū)高新區(qū)周邊地區(qū)外省市合計本年合計17236613295244比例70.04%15.19%2.53%5.49%0.84%3.80%2.11%100.00%保利香檳項目剩余貨量梳理商鋪劃分已售未售剩余貨值總價S32

2058941883

合計22058941883

剩余貨量戶型類型ABCDEF合計總套數9695300964718652累計認購62611336913239剩余套數348918760385413公寓剩余貨量1.64億，S3商業(yè)剩余底店20間，剩余貨量58941883〔其中1700大商業(yè)18173373萬〕，香檳工程剩余總貨量2.37億。面臨挑戰(zhàn)保利香檳項目2014年面臨的問題六大核心挑戰(zhàn)因素集團銷售指標壓力剩余公寓產品朝向較差剩余產品單一樓間三層商業(yè)滯銷投資客戶不足包頭市投資型產品滯銷PART4.保利香檳國際2021年營銷思路保利香檳2021保利香檳項目2014年面臨的問題典型客戶行為得知上門談判決策旺市環(huán)境淡市環(huán)境主動尋找哪有新工程好工程常規(guī)推廣難以提起興趣有工程就趕緊去看看不著急看，如果能撈個廉價，或有吸引人的禮品和折扣，就可以考慮趕緊買，不然就沒了，又要貴了！再等等吧！也許還有更適宜的工程；這時候還漲價！肯定賣不出去，再等等。除了有問題要維權，要賠錢，絕不退房能不買就先別著急。四大困境

常規(guī)推廣效果削弱

上門量減少價格進退兩難客戶決策周期加長2021營銷目標客戶購買邏輯變化導致項目成交遇到阻力保利香檳2021保利香檳灣核心價值香檳灣LOFT公寓鋼鐵大街包百地段5.6米層高買一送一精裝修30-50平低總價保利品牌2021營銷目標實現全年保利香檳項目清盤目標185套175套66套2014.052014.062014.072014.082014.092014.102014.04185套14套14套14套總銷：1500萬總銷：2000萬總銷：2000總銷：2500萬元總銷：2500萬元總銷：2500萬元總銷：2500萬元2021年保利香檳國際工程月均銷售35套，要在2021年完成95%以上的去化率，必須保證在十個月的有效銷售期內保證月均35套的不下降，并有所提高。保利香檳工程的全年銷售節(jié)點快現狀：月均銷售35套月均銷售額1500萬目標：10個月實現2億銷售月均銷售額2000萬不擔憂賣不掉，關鍵是淡市下要賣的快??！2021營銷目標實現全年保利香檳項目清盤目標2021營銷目標解決辦法快轉變形象工程價值體系梳理——收益高，風險低，呼包鄂榆城市群優(yōu)質不動產。線上廣告五大線上廣告手段，增大來電來訪量2021年度線上廣告投放建議：1、DM單直投：加大周邊市場單頁直投量，版面風格多變化，可以有效加大來電量。建議制作一些扇子、面巾紙等形式。2、短信：短信數據庫篩選新客戶資源，集中青山昆區(qū)定點投放力度，東河區(qū)間接投放。建議每周五、周六投遞，每次投放50000條短信。3、網絡：搜房網、新浪樂居、搜狐焦點、活動信息統(tǒng)一發(fā)布工程信息。4、工地廣告：保利香檳國際周邊建議將工程南部工地廣告換成S3商業(yè)廣告。推廣渠道保利香檳國際2014推廣渠道的變化保持現階段媒體投入，增加新媒體保持常規(guī)媒體投入〔短信、播送、戶外〕，保持工程持續(xù)曝光率。有效增加營銷活動帶動現場人氣活動策略保利香檳國際活動策略通過2021年舉行營銷活動來看，常規(guī)的抽獎活動缺乏以吸引新老客戶的參與，而且抽獎活動不利于客戶長時間在案場逗留，不利于襯托人氣。2021年下班年舉行幾次DIY制作活動，有效地吸引了客戶參與，客戶可以長時間在場逗留，有效促進現場人氣，而且費用較低1、由于保利香檳灣商業(yè)局部使我們在包頭第一個商業(yè)工程，我們的活動安排要和我們的目標客戶產生共鳴和互動?！?〕保利地產杯“我是球王〞民間羽毛球爭霸賽羽毛球在包頭地區(qū)喜愛者眾多，在本地區(qū)有著良好的群眾根底，我們可以與體育局、地方宣傳部共同舉行此次活動，整合媒體資源共同推出活動?；顒悠陂g，我們可以很好地將我們所有工程進行集中展示，有利于我們進一步擴大品牌影響力，增強美譽度。營銷活動安排保利香檳灣營銷活