筍江工程市場調(diào)研及物業(yè)開展建議集團(tuán)營銷中心---籌劃部第二部分筍江項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議第一局部筍江工程市場調(diào)研分析本報(bào)告階段內(nèi)容劃分21江南片區(qū)概況江南片區(qū)項(xiàng)目個(gè)案分析3江南片區(qū)潛在市場分析泉州城市概況區(qū)域定位及規(guī)劃建設(shè)江南區(qū)域概況江南核心區(qū)組團(tuán)分析泉州概況泉州東南沿海歷史悠久文化沉淀

海西經(jīng)濟(jì)圈的重要城市。城市定位：海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈，經(jīng)濟(jì)樞紐城市，東南沿海對外貿(mào)易的主要港口城市，海西經(jīng)濟(jì)圈的劃定為泉州未來的開展帶來了極大的機(jī)遇。海西經(jīng)濟(jì)圈：與長三角、珠三角并肩的、開展中的經(jīng)濟(jì)區(qū)域；泉州目前全省經(jīng)濟(jì)首位城市，擁有大量私營企業(yè)，以鞋帽、服裝、箱包、機(jī)械加工等行業(yè)為主；泉州，中國絲綢之路的起源，泉州灣曾經(jīng)一度為全國第一大港，作為“海西經(jīng)濟(jì)區(qū)中經(jīng)濟(jì)首位城市〞，著力建設(shè)“半小時(shí)城市群〞的區(qū)域一體化大泉州；與臺灣一水之隔，中國著名的“僑鄉(xiāng)〞，依托于“三通〞實(shí)現(xiàn)、兩岸關(guān)系緩和，未來海西經(jīng)濟(jì)開展?jié)摿薮?。泉州概況泉州規(guī)劃戰(zhàn)略：發(fā)揮泉州在對臺交流中的“五緣〞優(yōu)勢，以差異化開展為戰(zhàn)略核心，突出產(chǎn)業(yè)的龍頭作用、港口的支持作用、城市的載體作用和文化的紐帶作用，以“多輪驅(qū)動(dòng)〞全面提升泉州對海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的支撐帶動(dòng)作用。城市戰(zhàn)略定位——建設(shè)全國重要的先進(jìn)制造業(yè)基地和海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市；構(gòu)建具有國際影響力的產(chǎn)業(yè)集群，先進(jìn)制造業(yè)基地；建設(shè)海峽兩岸交流合作的前沿平臺，培育創(chuàng)業(yè)中心、文化中心、旅游名城和宜居城市。城市空間布局——形成“一灣兩翼三帶〞的總體空間布局結(jié)構(gòu)。從沿江時(shí)代走向環(huán)灣時(shí)代，建成海灣型生態(tài)城市?！耙粸敞暎涵h(huán)泉州灣地區(qū)，是城市職能培育的主要地區(qū)、提升區(qū)域地位的戰(zhàn)略核心中心城區(qū)；“兩翼〞分別是北翼環(huán)湄州灣南岸地區(qū)和南翼環(huán)圍頭灣地區(qū)。“三帶〞指戰(zhàn)略提升帶、戰(zhàn)略預(yù)留帶和戰(zhàn)略輻射帶，是支撐帶動(dòng)的紐帶中心城區(qū)規(guī)模——根據(jù)?泉州市城市總體規(guī)劃(2021－2030〕?，到規(guī)劃期末，形成“特大城市1個(gè)、中等城市7個(gè)、中心鎮(zhèn)21個(gè)、一般建制鎮(zhèn)約80個(gè)〞的市域規(guī)模結(jié)構(gòu)。泉州城市規(guī)劃——整體規(guī)劃組團(tuán)名稱規(guī)劃功能中心組團(tuán)行政、文化、金融、生活、商貿(mào)中心城東組團(tuán)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、市級文化體育中心、第三產(chǎn)業(yè)新區(qū)和健康型居住新城東海組團(tuán)行政文化中心區(qū)、商務(wù)辦公及信息交流中心、大型外商投資開發(fā)港口區(qū)北峰組團(tuán)依托清源山風(fēng)景名勝區(qū)的娛樂游覽區(qū)和居住宅區(qū)江南-浮橋組團(tuán)商貿(mào)物流中心區(qū)、電子產(chǎn)業(yè)、高科技輕工業(yè)基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)為主體的工業(yè)商貿(mào)區(qū)清蒙-池店組團(tuán)洛秀組團(tuán)服務(wù)于都市區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地、依托秀涂港發(fā)展的港口工業(yè)區(qū)中心城區(qū)以“一灣四山兩江〞為依托，形成“多中心、多組團(tuán)〞的空間布局模式，組團(tuán)之間以水體、山體間隔，使每個(gè)組團(tuán)具有良好的近山和親水性;同時(shí)，組團(tuán)公共效勞設(shè)施布局的中心逐步向規(guī)劃區(qū)核心地帶泉州灣口位移，打造區(qū)域效勞中心。泉州城市規(guī)劃——中心城區(qū)開展規(guī)劃中心城區(qū)以“多中心、組團(tuán)式〞的空間布局模式，形成“一灣四區(qū)、多組團(tuán)〞的空間布局結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)沿江開展、跨江開展，走向面海環(huán)灣。泉州城市規(guī)劃——中心城區(qū)開展規(guī)劃以打造全國重要的先進(jìn)制造業(yè)基地為目標(biāo)，以信息化帶開工業(yè)化，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提高自主創(chuàng)新能力，構(gòu)建現(xiàn)代化工業(yè)體系，根本建成全省乃至全國重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、物流中心、億噸大港。泉州城市規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，其中紡織服裝、鞋材、建筑建材、機(jī)械制造、食品飲料、工藝制品等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)提升，石油化工、汽車及配件、船舶修造、電子信息、生物醫(yī)藥及裝備制造、光伏電子等新興產(chǎn)業(yè)加快開展，輕重工業(yè)比重日趨合理，重工業(yè)比重2021年達(dá)42%、2030年達(dá)55%以上；建設(shè)全國最重要的先進(jìn)制造業(yè)基地方面，規(guī)劃期內(nèi)要建成全國重要的石化工業(yè)基地、紡織服裝基地、鞋業(yè)基地和建材基地，建成省級裝備制造、船舶修造、汽車及配件、光電信息、食品飲料、生物醫(yī)藥基地。以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向整合城市，以經(jīng)濟(jì)聯(lián)系打破行政壁壘，以快速交通通道加強(qiáng)泉州灣城市群內(nèi)各城市之間的聯(lián)系，最終形成一體化現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市。民航：近期適度擴(kuò)建泉州晉江機(jī)場，盡快開展海西區(qū)域性樞紐機(jī)場專項(xiàng)規(guī)劃選址工作；高速公路：規(guī)劃形成“一環(huán)、兩縱、三橫、五聯(lián)〞的市域高速公路骨架鐵路：形成“沿海環(huán)灣放射、內(nèi)陸網(wǎng)狀縱橫〞為根本骨架的市域快速通道網(wǎng)絡(luò)〔福廈高鐵〕港口建設(shè)：規(guī)劃形成肖厝、斗尾、泉州灣、深滬灣、圍頭灣五大港區(qū)。另將完善由軌道交通、快速公交〔BRT〕、常規(guī)公交干線、支線等共同構(gòu)成中心城區(qū)公交系統(tǒng)通過以港口為重點(diǎn)的現(xiàn)代化輸運(yùn)體系建設(shè)，打造海西“西進(jìn)東出〞的重要通道，同時(shí)構(gòu)建以鐵路、高速公路、?？崭蹫楣羌艿氖杏蚪煌ňW(wǎng)絡(luò)，建立現(xiàn)代化、可持續(xù)的綠色交通系統(tǒng)。泉州城市規(guī)劃——根底建設(shè)規(guī)劃江南區(qū)域概況江南組團(tuán)位于環(huán)泉州灣中心增長區(qū)，是泉州市“南擴(kuò)〞戰(zhàn)略的重要組成局部，城市規(guī)劃對江南組團(tuán)有巨大的推動(dòng)作用。將江南新區(qū)功能定位為：以產(chǎn)業(yè)開展為龍頭，以交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、就業(yè)充足、配套完善的綜合功能為方向的城市次中心。用地規(guī)模為52.4平方公里，規(guī)劃區(qū)人口控制規(guī)模約30萬人。鯉城區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，6宗商住、商業(yè)、酒店用地已全部“招、拍、掛〞出讓，目前已完成建筑設(shè)計(jì)方案，待方案審批，爭取9月份開工。據(jù)悉：鯉城區(qū)近期將啟動(dòng)筍江路沿線469畝地塊建設(shè)，主要包括高山社區(qū)危房改造，該區(qū)域還將加大教育設(shè)施建設(shè)，泉州七中江南校區(qū)、鯉城第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鯉城第二實(shí)驗(yàn)幼兒園等將充實(shí)該地校園隊(duì)伍，此外，鯉城公共衛(wèi)生效勞中心也納入規(guī)劃。配套：目前江南新區(qū)配套還比較薄弱，未來政府將大力投入根底設(shè)施配套建設(shè)，將快速催熟區(qū)域，“城熟〞時(shí)代即將來臨。江南區(qū)域概況——配套已有配套規(guī)劃配套教育泉州十五中（省級達(dá)標(biāo)）、經(jīng)貿(mào)學(xué)院、惠群小學(xué)、培新小學(xué)泉州七中分校、鯉城第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、第二實(shí)驗(yàn)幼兒園、醫(yī)療浮橋醫(yī)院、江南醫(yī)院鯉城公共衛(wèi)生服務(wù)中心商業(yè)新華都、永輝超市新宇城市綜合體其他農(nóng)村信用社、建設(shè)銀行、中國銀行企業(yè)總部、五星級酒店南方醫(yī)院十五中浮橋醫(yī)院江南醫(yī)院新華都永輝超市信用社培新小學(xué)惠群小學(xué)南方醫(yī)院新宇城市綜合體企業(yè)總部七中分校、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園已有配套規(guī)劃配套江南區(qū)域概況——產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入泉州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)233家，176家企業(yè)創(chuàng)稅。世界500強(qiáng)艾默生入駐，強(qiáng)生、寶潔也即將入駐清濛經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)特步、九牧、亞泰制藥、輝盛防火、紅孩兒光電信息產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃用地面積7.5平方公里，至2020年將成為全國最具影響力的新能源產(chǎn)業(yè)基地之一，實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值1000億元。國家電子科技園、南安三晶硅品精制有限公司濱江汽配基地建成后將是福建省最大、最具專業(yè)水平的汽車配件，工程機(jī)械、機(jī)械裝備產(chǎn)業(yè)園區(qū)。首期引進(jìn)42家企業(yè)，年產(chǎn)值超50億江南區(qū)域概況——交通完善江南板塊對外交通興旺，已經(jīng)形成現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展硬性條件已根本成熟。田中大橋、延陵大橋和站前大橋，三座大橋已經(jīng)納入該片區(qū)的規(guī)劃藍(lán)圖，據(jù)悉，站前大橋已于2021年3月份開工，將與2021年3月交付使用。站前大橋正在施工規(guī)劃交通性主干道：是規(guī)劃區(qū)通過田中大橋與北峰組團(tuán)聯(lián)系的重要通道。在?泉州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃方案二?中輕軌交通3號線與之平行。道路紅線寬50米。城市主干道：規(guī)劃區(qū)內(nèi)繁榮大道和江濱路等，道路紅線寬40-60米?？杀ＷC規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路交通的通暢。江南區(qū)域定位及規(guī)劃建設(shè)區(qū)域?qū)傩裕杭虡I(yè)效勞、商務(wù)辦公、文化娛樂與大型居住區(qū)于一體的新城市次中心，助推區(qū)域房地產(chǎn)的開展。根據(jù)?泉州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局?，泉州分為八大城市組圖，本案隸屬江南組團(tuán)，是一個(gè)正在全新規(guī)劃的新組團(tuán)，是“東進(jìn)、南下、西拓〞的重點(diǎn)建設(shè)城市新區(qū)，具有泉州“新浦東〞的美譽(yù)。大力開展商貿(mào)和物流效勞業(yè)，形成以產(chǎn)業(yè)重構(gòu)為主導(dǎo)的新區(qū)建設(shè)模式。新區(qū)設(shè)計(jì)的總體思路“整體規(guī)劃、成片開發(fā)〞，把江南新區(qū)建設(shè)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、空間形態(tài)豐富、建筑造型典雅的現(xiàn)代化新城區(qū)。江濱片區(qū)中心公園——烏石山片區(qū)高新園區(qū)江南新區(qū)三大片區(qū)江南新區(qū)功能開展方向江南新區(qū)前期定位——城市次中心，開發(fā)模式是：居住區(qū)為主，旅游結(jié)合地產(chǎn)的模式區(qū)域?qū)傩裕何磥黼S著交通的完善和學(xué)校企業(yè)的導(dǎo)入，區(qū)域面臨快速開展契機(jī)。江南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)呼之欲出，目前已經(jīng)有15家商會(huì)報(bào)名入住新天城市廣場江南區(qū)域定位及規(guī)劃建設(shè)新天城市廣場江南核心區(qū)組團(tuán)分析建設(shè)規(guī)劃開展如下：興賢路和筍江路交叉口西南角安排大型商業(yè)建筑，筍江路沿街以商貿(mào)和效勞業(yè)為主〔為目前的“福隆星城〞、待開發(fā)的“新天城市廣場“〕；池峰路兩側(cè)以高層公共建筑為主，用地考慮電力、煙草、海關(guān)、稅務(wù)、交警、法院等部門辦公用地及局部配套工程；新步社區(qū)安排體育、教育及文化設(shè)施；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃筍江公園和江南中央公園；筍江路和池峰路沿街將考慮設(shè)置2-3個(gè)星級酒店；其他用地建設(shè)內(nèi)容原那么上以?江南組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃?和?江南浮橋組團(tuán)北區(qū)控規(guī)?為依據(jù)，允許做局部調(diào)整。其中區(qū)域內(nèi)已批五宗用地〔筍江路安置小區(qū)、石崎安置小區(qū)、福隆星城、蔬菜批發(fā)市場和80畝仙景工業(yè)區(qū)〕，用地范圍和用地性質(zhì)不再調(diào)整。北至池峰路，南至南環(huán)路、大官路，西至江濱路，總計(jì)5800畝。整個(gè)規(guī)劃片區(qū)東部通過筍江大橋與古城相連。片區(qū)的功能定位是：集商貿(mào)、高尚居住、公建中心等為一體的江南組團(tuán)核心。江南片區(qū)概況開展結(jié)論土地大量出讓，知名開發(fā)商開始介入，未來將成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域關(guān)注度將迅速提升。政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通完善房地產(chǎn)市場發(fā)展未來政府將大力投入基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，將快速催熟區(qū)域，“城熟”時(shí)代即將來臨。規(guī)劃已經(jīng)完成，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入迅速。江南產(chǎn)業(yè)園、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、光電信息產(chǎn)業(yè)基地、濱江汽配基地。江南板塊對外交通發(fā)達(dá)，已經(jīng)形成現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展硬性條件已經(jīng)基本成熟。江南新區(qū)將在工程開發(fā)周期內(nèi)逐步成熟，城市次中心即將形成。21江南片區(qū)概況江南片區(qū)個(gè)案分析3江南片區(qū)潛在市場分析江南片區(qū)房地產(chǎn)市場江南板塊個(gè)案分析“東進(jìn)、南下、西拓〞的城市開展戰(zhàn)略中，江南片區(qū)成為泉州城市“西拓〞的重頭戲，豐富水景和高密度的人口居住是最大優(yōu)勢，大盤工程集中區(qū)域。板塊分析——江南板塊大盤領(lǐng)航，小盤林立，18層以上小高層、高層穿插布置，局部工程均價(jià)突破7000。板塊分析——江南板塊按目前在售工程來看，“中央公園〞和“輝映江山〞是區(qū)域兩個(gè)矚目的大盤，其他工程規(guī)模都只能望其項(xiàng)背。18層以上小高層與高層穿插布置是區(qū)域工程的共性。幾個(gè)大盤社區(qū)無論是社區(qū)綠化還是社區(qū)配套相對來看都擁有規(guī)模優(yōu)勢，目前社區(qū)配套以“中央公園〞最為完善。江南板塊目前新盤的均價(jià)最高到達(dá)7000元/平方米左右，待后期南益鯉景灣、新天城市廣場面市后將成為江南板塊的新一亮點(diǎn)。新天城市廣場位于泉州市鯉城區(qū)筍江路南側(cè)，該廣場建設(shè)用地面積約13萬m2，總建筑面積約50萬m2，規(guī)劃建設(shè)多層、高層、超高層（約150m）建筑，其中商住樓約40萬m2和大型購物中心約10萬m2。

南益鯉景灣位于鯉城南濱江板塊，總建筑面積28萬平米，其中配套占6萬平米，建筑密度僅20%。內(nèi)攬30000平米私家休閑公園，95平米2+1、138-139平米3+1經(jīng)典戶型。新加坡城坐落于橋南核心片區(qū)，占地面積56016平米，建筑面積219176平米，容積率為2.8，建筑密度30%以下，綠地率35%以上。摩卡小鎮(zhèn)位于鯉城區(qū)政府旁，總用地24598.7平米，建筑面積61370平米。規(guī)劃一座2000平米的超市，戶型規(guī)劃豐富，38-138平米的精品戶型輝映江山二期位于江濱板塊，占地23畝，總建筑面積45793.80㎡，由三棟28～31層現(xiàn)代簡約風(fēng)格的高層建筑，呈品字形布局而成，每戶皆可270度觀景。76平米二房、95平米三房、137平米四房等不同產(chǎn)品類型。片區(qū)供給工程板塊分析——江南板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（畝）總戶數(shù)（戶）戶型配比概況輝映江山2期約23約75076㎡二房、95㎡三房、137㎡四房，以二房、三房居多摩卡小鎮(zhèn)約36約61538㎡-138㎡一、二、三房皆有，小戶型居多中央領(lǐng)地約30約56471㎡-87㎡兩房、三房戶型（最大贈(zèng)送面積可達(dá)30㎡）新加坡城2期約35約80045㎡-106㎡戶型產(chǎn)品（最大贈(zèng)送面積可達(dá)32㎡），64㎡一房獲贈(zèng)8㎡，77㎡兩房獲贈(zèng)8㎡，115㎡三房獲贈(zèng)16㎡新天城市廣場約194待定據(jù)了解，新天城市廣場除開商住樓及別墅外，商品房規(guī)劃為2-5房戶型、面積最大達(dá)到180平米，大戶型產(chǎn)品數(shù)量居多。南益--鯉景灣約19.5約36091㎡為“2+1”戶型，數(shù)量170套左右；138㎡為”3+1“戶型，數(shù)量160套左右；復(fù)式戶型約30套從目前市場供給產(chǎn)品情況來看，中小戶型產(chǎn)品居多，在戶型設(shè)計(jì)方面，絕大多數(shù)的戶型含有“凸窗、結(jié)構(gòu)板〞等方面的贈(zèng)送面積。D棟C棟摩卡小鎮(zhèn)：利用隸屬鯉城區(qū)的轄區(qū)優(yōu)勢，依靠便利的交通網(wǎng)絡(luò)，尋求產(chǎn)品差異化突破，主推低總價(jià)緊湊小戶型，在新政下成功突圍。占地面積：24598.7㎡總建筑面積：61370㎡容積率：2.49綠化率：30%總套數(shù)〔C、D棟〕：244套車位：369個(gè)價(jià)格：起價(jià)5100元/㎡，均價(jià)5450元/㎡戶型面積范圍套數(shù)套數(shù)比未售套數(shù)占比一房42~56㎡8714.16%33.7%兩房60~77㎡16727.15%67.4%小三房87~110㎡13421.78%22.4%三房115~136㎡22736.91%7086.5%合計(jì)615100%81100%摩卡小鎮(zhèn)綜合分析從目前剩余在售的戶型上看，以三房120㎡以上的余屋量最多，在以往該面積是市場的主力銷售面積。但在政府多方調(diào)控措施和規(guī)劃限制，在2021.11月后泉州出現(xiàn)了多個(gè)高贈(zèng)送面積的樓盤如〔三盛四季公園〕、〔冠亞凱旋門〕等。主流媒體對江南片區(qū)未有大規(guī)模的關(guān)注，摩卡小鎮(zhèn)所附贈(zèng)面積不夠吸引無發(fā)引起購房者的關(guān)注。在調(diào)控新政的影響下大局部自住的客層都選擇觀望，摩卡小鎮(zhèn)在銷售價(jià)格沒有太大優(yōu)勢，剩余戶型面積偏大和配套不占優(yōu)勢形成目前的銷售停頓。新加坡城：坐落于橋南核心片區(qū)，占地面積56016平米，建筑面積219176平米，容積率為2.8，建筑密度30%以下，綠地率35%以上。樓號單元號面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送面積比例套數(shù)（套）套數(shù)比例1#01單元97————247%02、03、05單元47——

——7219%06單元77————247%07單元80————247%08單元1061817%247%09、10單元861214%4812%11單元45613%247%12單元681015%247%5#01、02、05單元871821%7520%03單元871821%257%總計(jì)

364100%備注：該數(shù)據(jù)通過屢次詳細(xì)跟進(jìn)后，誤差根本可忽略，但后續(xù)還需繼續(xù)完善局部內(nèi)容。1#、5#樓注：該色塊為贈(zèng)送空間當(dāng)期產(chǎn)品規(guī)劃為26-28層高層住宅，其中1#樓1-3層規(guī)劃商業(yè)、4層為架空層以空中花園形式出現(xiàn)，5層起為住宅產(chǎn)品，5#樓底層為架空層泛會(huì)所配套；5#樓共有3小棟住宅，均為2梯4戶設(shè)計(jì)，本次僅推出1小棟26層住宅，約100套左右，剩余2小棟28-30層，約224套預(yù)計(jì)將于5月份過后再考慮是否推售。在標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)劃上1#樓屬于〔L形〕連廊式格局，產(chǎn)品根本以小戶型為主，單身公寓及2房產(chǎn)品占絕大多數(shù)。當(dāng)期最大戶型面積為106㎡，該戶型可由“11單元+12單元〞以“2+1〞形式組合而成。從戶型贈(zèng)送面積表現(xiàn)形式來看，主要以“花池及凸窗〞形式表達(dá)，贈(zèng)送面積較小。該工程就目前預(yù)定情況來看，5#樓87㎡預(yù)約情況較為理想，其原由為贈(zèng)送面積較多，且朝向及景觀面較佳。新加坡城綜合分析樓號單元號面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送面積比例套數(shù)（套）套數(shù)比例1#01、05單元872933%5810%02、03單元711623%5810%2#01、09單元892022%5410%02、08單元861517%5410%03、05、06、07單元861517%11620%3#01、09單元892022%5410%02、08單元861517%5410%03、05、06、07單元861517%11620%總計(jì)

564100%備注：該數(shù)據(jù)通過屢次詳細(xì)跟進(jìn)后，誤差根本可忽略，但后續(xù)還需繼續(xù)完善局部內(nèi)容。百捷-中央領(lǐng)地：位處橋南3000畝規(guī)劃片區(qū)，占地面積約30畝，建筑面積約80000平米，容積率為3.0，綠地率40%左右，起價(jià)：約6500元/m2,均價(jià)：約7450元/m2。備注：該套戶型建筑面積87平方，實(shí)得116平方，贈(zèng)送面積為29平方，贈(zèng)送面積采用結(jié)構(gòu)板形式。小區(qū)規(guī)劃3棟30-32層高層住宅，1-3層規(guī)劃底商、4層起為住宅產(chǎn)品；雖在樓棟標(biāo)準(zhǔn)層布局設(shè)計(jì)為2梯4戶，但通過連廊的方式做到戶戶均有通透的布局；規(guī)劃產(chǎn)品面積根本以90㎡以下為主；在戶型設(shè)計(jì)方面均以贈(zèng)送的面積為主要宣傳點(diǎn)，最高贈(zèng)送面積近30㎡〔1#01、05單元“2房變4房〞〕；戶型套內(nèi)空間布局還算合理，但局部戶型客廳面寬相對較小。面積贈(zèng)送的空間根本圍繞整改“結(jié)構(gòu)板〞的方式表現(xiàn)；后期交房“結(jié)構(gòu)板〞的做法將以約80CM高的砌墻形式交付，砌墻與倒板費(fèi)用不計(jì)，業(yè)主如想更改為居住房間，建議可由業(yè)主自行采用玻璃墻體封閉墻體。百捷-中央領(lǐng)地綜合分析從各個(gè)工程整體規(guī)劃分析來看，在商業(yè)配置方面，根本以底商、夾層連廊式商業(yè)或集中商業(yè)表達(dá)，在住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)方面，根本以2梯4戶的形式出現(xiàn)，底層采取架空形式做泛會(huì)所配套，或者在底商與住宅過度樓層采取架空做空中花園形式出現(xiàn)；由于該區(qū)域?qū)儆谌莩鞘心蠑U(kuò)開發(fā)片區(qū)，從本區(qū)域的居民群體特征來看屬于中層階級的代表群體較多，從本區(qū)域在售樓盤分析，置業(yè)的客戶大多數(shù)是本區(qū)域輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市的剛性需求群體較多，因此在本區(qū)域銷量最好的戶型90平米以內(nèi)的戶型；該區(qū)域工程的戶型面積配置根本較為平均，90平米與100平米以上的戶型比例相差不大，但中小戶型有一個(gè)較為明顯的共性為贈(zèng)送面積居多，按贈(zèng)送面積與銷售面積分析占比來看，贈(zèng)送面積范圍根本有在銷售面積的13%-33%〔如一套80平米的戶型，贈(zèng)送空間在11平米-27平米之間〕；工程個(gè)案分析總結(jié)如下21江南片區(qū)概況江南片區(qū)個(gè)案分析3江南片區(qū)潛在市場分析中心市區(qū)土地消耗殆盡，江南成為近幾年土地成交的重點(diǎn)區(qū)域之一。知名開發(fā)商已經(jīng)開始試探性介入，江南板塊將成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。江南板塊地塊出讓情況2005-2010年泉州江南片區(qū)出讓用地信息匯總年份序號編號空間范圍土地面積（平方米）總建筑面積土地性質(zhì)容積率成交人2005年12005-08號江南街道辦事處赤土社區(qū)11303.628259商住用地2.5

22005-09號江南街道辦事處赤土社區(qū)12059.230148商住用地2.5中升房地產(chǎn)32005-10號江南街道辦事處赤土社區(qū)21719.865159.4商住用地3中升房地產(chǎn)42005-11號江南街道辦事處赤土社區(qū)3585.88964.5商業(yè)2.5

2006年52006-02號鯉城區(qū)江南街道火炬社區(qū)2457561437.5商住用地2.5莊雙全62006-06號鯉城區(qū)江南新區(qū)筍江路南側(cè)18762.256286.6商住用地3福建聯(lián)昌投資72006-07號鯉城區(qū)江南新區(qū)筍江路南側(cè)15427.669424.2酒店4.5吳志強(qiáng)8676.630368.1商住混合3.582006-12號省道307以南、舊泉永公路以東21127.352818.25住宅2.5泉州豐澤清源房地產(chǎn)92006-15號江南新區(qū)筍江路南側(cè)18407.551541商住混合2.8泉州市金利來房地產(chǎn)102006-17號展覽城北側(cè)42137.4117984.72商住混合2.8

2006-17號展覽城西南側(cè)42137.4117984.72商住混合2.8

2006-17號展覽城西南側(cè)41335.9115740.52商住混合2.8

2009年112009-3號江南商貿(mào)（物流）中心項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)44587.2133761.6商業(yè)、住宅3陳成志122009-4號江南街道錦美社區(qū)35718.5107155.5商業(yè)、住宅3132009-5號江南街道錦美社區(qū)29363.173420.25商業(yè)2.5142009-10號鯉城區(qū)常泰街道新塘社區(qū)8619.125857.3商貿(mào)辦公3泉州江南高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司152009-11號江南高新技術(shù)電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)5370.921483.6商貿(mào)辦公4

162009-15號鯉城金龍街道古店社區(qū)223317.8401972.04商業(yè)1.8佰誠（泉州）實(shí)業(yè)投資2010年172010-1號鯉城區(qū)江南新區(qū)筍江路南側(cè)18762.256286.6商住混合3陳成志182010-2-（1）號鯉城區(qū)浮橋街道新步社區(qū)13019.641662.72商住混合3.2泉州南海建設(shè)開發(fā)有限公司2010-2-（2）號鯉城區(qū)浮橋街道新步社區(qū)25891.762140.08商業(yè)旅游業(yè)2.42010-2-（3）號鯉城區(qū)浮橋街道新步社區(qū)72638.9174333.36商住混合2.4192010-3號鯉城區(qū)浮橋街道新步社區(qū)81407.7260504.64商住混合3.2吳志榕注：信息來源泉州國土局從以上表格分析來看，商住混合產(chǎn)品建筑面積的體量大致在1448613平米左右，純商業(yè)、寫字樓、酒店等產(chǎn)品建筑面積的體量大致在663261平米左右，目前按市場情況放量預(yù)估已投放40%左右，因此在后期市場供給量有可能會(huì)在短期內(nèi)造成井噴的局面。接上表供給情況：土地集中放量，后續(xù)房源供給量大。工程高層住宅將面臨密集競爭，擇機(jī)入市是關(guān)鍵。預(yù)估市場未來供給時(shí)間200920102011201220132014南益地塊卓輝地塊新宇地塊福隆二期百捷中央公園2010-2地塊，計(jì)容積率總建28萬平米2010-3地塊，計(jì)容積率總建26萬平米住宅總建筑面積30萬平米，規(guī)劃已做從新調(diào)整。占地200畝，規(guī)劃2000戶，約20萬平米120萬平米城市綜合體，后續(xù)住宅供應(yīng)量約70萬平米左右橋南城市中心新加坡城22萬平米，后續(xù)約有18萬平米的體量海絲錦城、南天裕景、錦州瑞苑共1000套現(xiàn)房，約15萬平米市場未來供給量至少200萬平米第二部分筍江項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議第一局部筍江工程市場調(diào)研分析本報(bào)告階段內(nèi)容劃分工程自身屬性----四至1234567812345678本案目前本案缺少現(xiàn)有的生活配套，即使是1公里以外的“興賢路〞，也只是一些雜亂無序的低層次根本生活配套，但從交通方面來看，現(xiàn)有的路網(wǎng)規(guī)劃相比照較完善，在路通的前提下，自然奠定了區(qū)域未來開展的前景，從地塊周邊規(guī)劃配置來看，江南中央公園的自然景觀資源，新天城市廣場的大型商貿(mào)購物中心等，也將為后期片區(qū)成型展現(xiàn)標(biāo)志性的建筑形態(tài)。區(qū)域?qū)傩裕耗壳皡^(qū)域形象較差，配套薄弱，生活不方便，片區(qū)較為陌生。周邊低矮民房和工廠，較為嘈雜，影響區(qū)域形象。目前生活配套少，生活不便。交通出行不便，公交線路少。近距離生活配套少，新華都、永輝超市都距離本案較遠(yuǎn)。金融網(wǎng)點(diǎn)少；缺乏大型餐飲娛樂休閑場所；市政配套有待進(jìn)一步完善。工程自身屬性----配套正確認(rèn)識工程地塊的資源條件和限制因素，因地制宜，充分利用良好的城市規(guī)劃及有利條件，開展與之相適應(yīng)的物業(yè)。工程自身屬性----資源交通便利遠(yuǎn)景規(guī)劃項(xiàng)目周邊目前已建成、規(guī)劃中的交通系統(tǒng)完善，沿筍江路進(jìn)入泉州主城區(qū)僅需3分鐘，沿興賢路至泉州大橋僅需5分鐘。江南組團(tuán)目前成為“鯉城區(qū)”進(jìn)行版圖擴(kuò)張的唯一出路，因此，除目前在家所了解的其“商貿(mào)”定位之外，還將成為泉州都市感很強(qiáng)的居住社區(qū)。依托大盤項(xiàng)目地塊被另一大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所“包圍”，與其形成統(tǒng)一的大社區(qū)。并且在產(chǎn)品、物業(yè)形態(tài)方面相互依托、相互補(bǔ)缺、共存共榮。工程現(xiàn)狀及新政影響情況不利，但未來開展遠(yuǎn)景相對較為可觀。工程自身屬性----優(yōu)劣勢項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢大盤已將江南房地產(chǎn)市場推向了高潮，嘉龍地產(chǎn)10年運(yùn)營，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、成熟的團(tuán)隊(duì)?？芍^“天時(shí)、地利、人合”。泉州用10年的時(shí)間將“豐澤區(qū)”由郊區(qū)變成了目前城市核心區(qū)域，并在不斷的向東海、洛江發(fā)展。讓市民看到了城市變遷帶來的生活變化。那么鯉城將是泉州未來10年的新焦點(diǎn)。位于城市未來的商務(wù)核心發(fā)展區(qū)，隨著鯉城區(qū)南拓，江南區(qū)域?qū)?dān)負(fù)起泉州繁華的“十里洋場”。江南組團(tuán)，特別是“筍江片區(qū)”，依托晉江沿岸生態(tài)段、紫帽山系，將成為泉州不可多得的生態(tài)與商務(wù)并存的區(qū)域。周邊近期生活配套有待完善，居住氣氛不濃?？蛻魧掀瑓^(qū)的更深層的認(rèn)知有待引導(dǎo)。地塊總面積較小，控規(guī)指標(biāo)要求較高，同時(shí)規(guī)劃物業(yè)類型多樣。是否規(guī)劃超高層建筑，是否做第一個(gè)吃“螃蟹”的人。在經(jīng)濟(jì)收益與投資風(fēng)險(xiǎn)方面如何來權(quán)衡，并找到解決的方法。嘉龍雖然在泉州市場已有較好口埤，但一直已開發(fā)中低端市場產(chǎn)品為主。未建立起較高端的企業(yè)形象，其市場認(rèn)知度及品牌力較弱。用地面積：8674㎡建筑高度：60—80米容積率：3.5以下建筑密度：22%綠化率：35%以上套型建筑面積90㎡以下比重應(yīng)達(dá)商品住房總面積70%以上建筑底層采取架空綠化，不管其層高是否大于2.2米，容積率指標(biāo)核算時(shí)可不計(jì)底層架空綠化面積用地面積：15428.6㎡建筑高度：90--150米容積率：4.5以下建筑密度：22%〔可調(diào)至35%〕綠化率：35%以上標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積宜控制在1500㎡以內(nèi)商住用地酒店商業(yè)用地地塊的特殊性，要盡量發(fā)揮其優(yōu)點(diǎn)。緊鄰建設(shè)中的江南公園，以公園地產(chǎn)為主題對工程進(jìn)行塑造。因此,本案的主軸核心定位建議可為:工程思路五星酒店和商業(yè)中心大樓是我家的會(huì)所酒店商業(yè)規(guī)劃

針對五星酒店設(shè)計(jì)需先聘請專業(yè)的酒店咨詢管理公司提供意見，在請專業(yè)的有五星級酒店設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行規(guī)化設(shè)計(jì)；酒店客房按綜合建筑面積50㎡/間，總套數(shù)200套，〔同多位專業(yè)人士的訪談得出，此類建筑規(guī)模的酒店對于是公司自己持有經(jīng)營、引進(jìn)戰(zhàn)略伙伴共同經(jīng)營或?qū)碚w出售都相宜〕；裙樓建議規(guī)劃5層包含酒店大堂和商業(yè)辦公大堂〔地塊周邊規(guī)劃有一個(gè)80000㎡的大型綜合商場，本工程商業(yè)裙樓以酒店客房為依托，定位經(jīng)營餐飲休閑娛樂業(yè)?！吃O(shè)計(jì)裙樓時(shí)因考慮預(yù)留能滿足酒店配套的場所，其余局部可分割出來獨(dú)立銷售后；規(guī)劃設(shè)計(jì)要以能最大局部銷售消化為主要原那么。商業(yè)價(jià)值最高路段是筍江路和繁榮路，要爭取商業(yè)利益價(jià)值最大化，設(shè)計(jì)上將兩條住路的優(yōu)