東渡國(guó)際長(zhǎng)風(fēng)3A地塊商業(yè)工程企劃報(bào)告2021.05第一局部工程市場(chǎng)概況工程分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié)工程區(qū)位價(jià)值4.5公里工程緊靠大虹橋樞紐，已經(jīng)融進(jìn)大虹橋經(jīng)濟(jì)體；位置處于上海中心難得一求的蘇州河景觀帶上；長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)屬于上海首批重點(diǎn)開展的現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)，擁有不可多得的企業(yè)總部聚集地。項(xiàng)目單位數(shù)值規(guī)劃總用地面積平方米25720規(guī)劃總建筑面積平方米132626其中辦公建筑面積平方米53016其中公寓辦公平方米46074多層辦公平方米6943商業(yè)建筑面積平方米22956其中商業(yè)（地上）平方米8997商業(yè)（地下）平方米9872酒店平方米4087公建配套建筑面積平方米56654建筑基底面積平方米5658容積率

2.50建筑密度%22綠地率%25機(jī)動(dòng)車停車輛710其中辦公停車（可售）輛266商業(yè)及其他停車輛444工程綜合經(jīng)濟(jì)參數(shù)指標(biāo)賓館以大堂和會(huì)所為主，建25米地下泳池，套房?jī)H有29間，配以水景景觀廣場(chǎng)。5套企業(yè)會(huì)館單套面積約1300平米，采光景觀俱佳，進(jìn)出獨(dú)立。工程規(guī)劃方案15F辦公，124間戶均130平米和6間490平米的整層辦公，其中頂層3間帶泳池。下層式商業(yè)廣場(chǎng)19F辦公，208間戶均120平米和6間420平米的整層辦公，其中頂層3間帶泳池。。帶歌劇院文化廣場(chǎng)工程規(guī)劃以法式建筑為模板，以國(guó)際商務(wù)為標(biāo)桿，有很強(qiáng)的特征和優(yōu)質(zhì)：商務(wù)居住化，配套高端化，定位國(guó)際化，環(huán)境人文化。從銷售和規(guī)劃角度看，北樓打造成SOHO宜商宜居，南樓只適合辦公，和酒店安靜環(huán)境契合。酒店和游泳館作為高端商務(wù)配套，在上海屬于具有開創(chuàng)性高端商務(wù)配置。工程分析與酒店在同一物業(yè)業(yè)內(nèi)，人群和環(huán)境相對(duì)安靜，同時(shí)房型制約，適合做中小企業(yè)辦公。下層式商業(yè)廣場(chǎng)，有時(shí)機(jī)打造類比新天地模式高端和特定消費(fèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)。塔樓體量大，戶型和所處位置可化解為做SOHO，宜商宜居，下面有商業(yè)配套。帶歌劇院文化廣場(chǎng)，作為商務(wù)配套，屬于全市首創(chuàng)。工程建議分解為商業(yè)、SOHO、寫字樓、企業(yè)會(huì)所、酒店俱樂(lè)部等產(chǎn)品，工程性質(zhì)為高端商務(wù)廣場(chǎng)。

權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良一般較差差土地級(jí)別★自然景觀★環(huán)境保護(hù)★交通情況★生活配套★社會(huì)人文★地理位置★發(fā)展前景★工程地塊板塊優(yōu)勢(shì)明顯，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)和開展前景來(lái)看具備了開發(fā)高端商務(wù)區(qū)的諸多條件，利用工程的區(qū)位條件和市場(chǎng)時(shí)機(jī)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃布局，打造上海高端商務(wù)產(chǎn)品的新標(biāo)桿。工程基地綜合評(píng)價(jià)·項(xiàng)目分析·上海商辦市場(chǎng)總體概況·市場(chǎng)分析·區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)·市場(chǎng)分析·競(jìng)品多同質(zhì)化且銷售乏力·市場(chǎng)分析·150M整體來(lái)看長(zhǎng)風(fēng)板塊，個(gè)案平均月銷售1300平米，其中車位暢銷。未來(lái)最大競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案蘇寧天御國(guó)際廣場(chǎng)與本案相距僅700米，建筑體量高于本案，基地緊貼河道，建筑類型風(fēng)格接近，區(qū)位更加接近虹橋樞紐，同時(shí)有著一定品牌效應(yīng)。蘇寧天御旭輝廣場(chǎng)750M匯銀金融贏華國(guó)際項(xiàng)目名稱體量銷售時(shí)間階段均價(jià)主力戶型去化面積贏華國(guó)際廣場(chǎng)740676個(gè)月現(xiàn)房辦公33000（精裝）1307374

商鋪未售

匯銀金融商務(wù)中心14224442個(gè)月準(zhǔn)現(xiàn)房酒店公寓40000（精裝）94-14783121辦公25000500-700商鋪未售

旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)6983尾盤現(xiàn)房辦公388001000基本售罄競(jìng)品探索·市場(chǎng)分析·工程名稱：蘇寧天御國(guó)際廣場(chǎng)〔長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)5B地塊〕建設(shè)單位：上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)工程地點(diǎn)：東至丹巴路、西至木瀆港、南至規(guī)劃光復(fù)西路、北至云嶺東路。工程內(nèi)容：總用地面積39507.30平方米，總建筑面積168832.10平方米，其中地上可建面積為98768.00平方米，地下面積為69126.50平方米，其他配套用房937.60平方米。工程地塊范圍內(nèi)將建設(shè)有8棟5層獨(dú)棟辦公樓，3棟13―14層B區(qū)辦公樓，2棟9層樓的甲級(jí)寫字樓，1棟10層樓的蘇寧總部辦公樓。建設(shè)單位：上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)蘇寧環(huán)球長(zhǎng)風(fēng)5B工程整體定位為一站式泛商務(wù)企業(yè)總部公館。產(chǎn)品規(guī)劃為生態(tài)商務(wù)“企業(yè)總部〞大樓的獨(dú)棟別墅、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店，是上海內(nèi)中環(huán)商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一的古典主義建筑風(fēng)格的總部公館，尤其是西側(cè)沿木瀆港八幢2500-4150㎡商務(wù)獨(dú)棟別墅，具有稀缺性。企業(yè)總部公館是企業(yè)不僅是企業(yè)辦公、接待的基地，也是展示自身實(shí)力和形象“一站式企業(yè)會(huì)所〞。區(qū)域競(jìng)勢(shì)總結(jié)長(zhǎng)風(fēng)板塊共規(guī)劃150萬(wàn)方的商、辦體量，尚有50多萬(wàn)方的辦公體量未面市。區(qū)域內(nèi)常規(guī)類產(chǎn)品整體去化速度平緩，整盤長(zhǎng)期看每月銷售1300平米/月。未來(lái)辦公主要集中在旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)、國(guó)盛中心、國(guó)采中心、東渡國(guó)際、贏華國(guó)際、匯銀銘尊、蘇寧天御工程中，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化。國(guó)盛中心在建一座五星級(jí)酒店〔國(guó)豐酒店〕及一幢公寓式酒店。北岸長(zhǎng)風(fēng)工程在建一幢五星級(jí)萬(wàn)豪酒店和米高梅世界，并已引進(jìn)米高梅影院、樂(lè)購(gòu)超市、威爾仕健身等商業(yè)娛樂(lè)運(yùn)營(yíng)商。匯銀銘尊工程目前酒店公寓封盤待售，區(qū)域內(nèi)酒店娛樂(lè)產(chǎn)品供給巨大。國(guó)盛中心沿大渡河路已建好一個(gè)10萬(wàn)平米的大型SHOPPINGMALL，未來(lái)將引進(jìn)大量國(guó)際著名品牌，輻射整個(gè)長(zhǎng)風(fēng)板塊及周邊區(qū)域。區(qū)域工程容積率相同，同質(zhì)化程度較高，均以企業(yè)總部、獨(dú)棟、大面積辦公為主產(chǎn)品，走高端辦公形象路線?！な袌?chǎng)分析·地塊出讓情況長(zhǎng)風(fēng)板塊商辦綜合用地已經(jīng)出讓完畢，未來(lái)土地供給根本為住宅用地。本工程地價(jià)較高，無(wú)法利用本錢優(yōu)勢(shì)進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，假設(shè)以常規(guī)產(chǎn)品入市，附加值較低，那么工程盈利能力弱，因此不宜采取低端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方式?！な袌?chǎng)分析·區(qū)域常規(guī)辦公產(chǎn)品體量巨大，長(zhǎng)風(fēng)板塊共規(guī)劃150萬(wàn)方的商、辦體量，未來(lái)辦公主要集中在旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)、國(guó)盛中心、跨采中心、贏華工程、匯銀銘尊、蘇寧環(huán)球工程中，未來(lái)辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化。區(qū)域酒店娛樂(lè)產(chǎn)品豐富，國(guó)盛中心在建一座五星級(jí)酒店〔國(guó)豐酒店〕及一幢公寓式酒店，北岸長(zhǎng)風(fēng)工程在建一幢五星級(jí)萬(wàn)豪酒店和米高梅世界娛樂(lè)中心，并已引進(jìn)米高梅影院、威爾仕健身等商業(yè)娛樂(lè)運(yùn)營(yíng)商。區(qū)域內(nèi)酒店娛樂(lè)產(chǎn)品供給巨大。區(qū)域商業(yè)體量供給充足，國(guó)盛中心沿大渡河路已建好一個(gè)10萬(wàn)平米的大型SHOPPINGMALL，未來(lái)將引進(jìn)大量國(guó)際著名品牌，輻射整個(gè)長(zhǎng)風(fēng)板塊及周邊區(qū)域。并且米高梅國(guó)際娛樂(lè)中心已經(jīng)引進(jìn)樂(lè)購(gòu)超市等商業(yè)。區(qū)域常規(guī)產(chǎn)品去化平緩，區(qū)域內(nèi)常規(guī)辦公產(chǎn)品整體去化速度平緩，2021年區(qū)域內(nèi)純辦公的銷售速度為：4590平米/月，SOHO辦公的銷售速度：約3000平米/月。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)劇烈?！な袌?chǎng)總結(jié)·市場(chǎng)總結(jié)第二局部工程SWOT分析SWOT分析工程賣點(diǎn)分析核心價(jià)值提煉

S·SWOT分析·W1、市場(chǎng)倒掛：目前上海住宅與辦公樓之間的價(jià)格“倒掛〞現(xiàn)象依舊呈現(xiàn)。目前本區(qū)商、辦物業(yè)的銷售放緩，未來(lái)總供給量規(guī)劃將達(dá)150.5萬(wàn)㎡。2、體量規(guī)模：工程本身體量相對(duì)較小、限高、退界等缺乏，塔樓戶型形態(tài)多變，也相對(duì)較小，不適合大型企業(yè)辦公，相對(duì)中小企業(yè)更加適合。3、商業(yè)商務(wù)氣氛：本區(qū)整體商業(yè)、商務(wù)氣氛欠缺，配套規(guī)劃形成尚需時(shí)日。4、地理位置：本工程地塊位于規(guī)劃區(qū)辦公、商業(yè)用地的最西南腹地深處，周邊公建配套、交通導(dǎo)入及工程的可視性相對(duì)最差?！WOT分析·

O·SWOT分析·

T·SWOT分析·通過(guò)SWOT分析，可以看出，本工程優(yōu)劣勢(shì)明顯，如何躲避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)和區(qū)內(nèi)人氣的暫時(shí)缺乏，發(fā)揮工程優(yōu)勢(shì)，凸顯產(chǎn)品核心價(jià)值，是我們值得思考的問(wèn)題，而且我們有理由相信，可以在這里建設(shè)一個(gè)上海商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)從未有且不可復(fù)制的——國(guó)際頂級(jí)企業(yè)會(huì)館，這就要求我們做更多的思考和解讀。長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)所在的長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)位于規(guī)劃上海西北城市副中心“真如副中心〞和市級(jí)商務(wù)中心“虹橋涉外貿(mào)易中心〞之間，隨著虹橋樞紐的建設(shè)，將使板塊內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生重大的“置換〞，共同受益于虹橋交通樞紐，價(jià)值上升空間昭然可見。以辦公工程為核心的區(qū)域開展戰(zhàn)略，已成為普陀區(qū)新的開展戰(zhàn)略，長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域必將成為上海又一個(gè)商務(wù)中心。區(qū)位：坐擁“真如/虹橋/蘇河〞雙核一河，板塊升值指日可待長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)根本功能布局是以促進(jìn)土地功能升級(jí)為主導(dǎo)，集多種城市活動(dòng)功能為一體的現(xiàn)代效勞業(yè)和新型公共活動(dòng)區(qū)、時(shí)尚生態(tài)居住區(qū)為主要目標(biāo)；突出生態(tài)、景觀、公共活動(dòng)、產(chǎn)業(yè)、居住、文化六大功能，形成三片六區(qū)多軸的結(jié)構(gòu)體系。長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)高端定位已初見雛形?！すこ藤u點(diǎn)分析·配套：游艇碼頭/娛樂(lè)中心/五星級(jí)酒店等配套日趨完善，人氣亟待提升長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域目前配套缺乏，根本沒有配套，但區(qū)域規(guī)劃的配套完善且檔次較高。目前已在建兩座五星級(jí)酒店、一個(gè)大型SHOPPINGMALL、一個(gè)米高梅國(guó)際娛樂(lè)商業(yè)中心、游艇碼頭及游艇游船展覽館、新媒體中心及中環(huán)商務(wù)交通樞紐及地下綜合體，并且板塊內(nèi)規(guī)劃了一個(gè)園林式教衛(wèi)園區(qū)。目前，隨著長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)商務(wù)、交通、綠化、文化博覽等配套的日趨完善，其自身價(jià)值也逐漸表達(dá)?！すこ藤u點(diǎn)分析·交通：瀘定路/二號(hào)線，直通大虹橋最大交通樞紐該工程工程西臨木瀆港和木瀆港公園，南臨蘇州河和80－130米寬的沿蘇州河景觀帶，與游艇碼頭和長(zhǎng)風(fēng)公園景觀遙相照應(yīng)，同時(shí)緊鄰工業(yè)遺址公園和長(zhǎng)風(fēng)公園，而且區(qū)域內(nèi)將自建2000多畝綠地。形成了一體化的綠色辦公空間。長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域人文環(huán)境優(yōu)越，蘇州河是中國(guó)近現(xiàn)代民族工業(yè)的發(fā)祥地之一，具有鮮明的歷史文化特色，而長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域規(guī)劃承續(xù)蘇州河民族工業(yè)的歷史文脈?！すこ藤u點(diǎn)分析··工程賣點(diǎn)分析·產(chǎn)品：上海首創(chuàng)“私人室內(nèi)空中泳池〞，讓交往更坦誠(chéng)·工程賣點(diǎn)分析··工程賣點(diǎn)分析·蘇州河濱第一排法式宮館企業(yè)會(huì)所高端商務(wù)配套長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)CBD會(huì)所式生態(tài)辦公·核心價(jià)值提煉·第三局部工程定位推廣關(guān)鍵產(chǎn)品定位工程定位誰(shuí)都知道，本案的成功推廣在于，贏得絕對(duì)的推崇!——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——贏得推崇的方式有兩種：一種是絕對(duì)權(quán)威的高端形象；一種是引領(lǐng)潮流的觀念與產(chǎn)品。——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——很顯然，前一種，更符合本案在競(jìng)爭(zhēng)中的位置?！獤|渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——因此，本案，贏得絕對(duì)的推崇方式可以歸納為：闡述產(chǎn)品之高端，描繪企業(yè)之未來(lái)——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——何為絕對(duì)權(quán)威的高端形象？——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——組詞匯組矛盾的對(duì)立與統(tǒng)一關(guān)于產(chǎn)品126——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——很古典，很現(xiàn)代很繁華，很寧?kù)o很國(guó)際，很傳統(tǒng)很純粹，很包容很超前，很主流很輕盈，很厚重——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——“權(quán)威力〞與“親和力〞的對(duì)立統(tǒng)一——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——關(guān)于理念假設(shè)無(wú)權(quán)威，時(shí)代一片混沌?！皑暋獤|渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——關(guān)于理念專業(yè)化的革新勝過(guò)毫無(wú)章法的模仿“〞——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——關(guān)于理念無(wú)論潮流如何變化權(quán)威永恒無(wú)法改變“〞——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——關(guān)于理念這個(gè)世界太多雷同我們需要筑起文化的圍墻“〞——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——關(guān)于理念積極參與競(jìng)爭(zhēng)不如躲避競(jìng)爭(zhēng)，重塑標(biāo)準(zhǔn)——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——我們的客戶：他們有著濃厚的企業(yè)文化，歷經(jīng)多年風(fēng)雨歷程，懂得辨識(shí)權(quán)威，更需要文化的認(rèn)同。——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——他們深受歐洲文化的熏陶，認(rèn)同蘇州河百年文明年的積累，同時(shí)，在全球經(jīng)濟(jì)化的今天，企業(yè)更需要國(guó)際化視野和平臺(tái)。——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——蘇州河，東渡君領(lǐng)國(guó)際傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美交融頂級(jí)的國(guó)際化商務(wù)形象是他們不二的選擇——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——東渡君領(lǐng)國(guó)際，伴隨企業(yè)的成長(zhǎng)壯大，注定將成為一部不同凡響、恢宏壯闊的、民族企業(yè)的交響史詩(shī)與經(jīng)典傳奇！——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——東渡君領(lǐng)國(guó)際帶給上海的將是超越百年之上的榮耀！——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——顛覆傳統(tǒng)辦公觀念和傳統(tǒng)國(guó)際高端的形象。超越形象——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——已經(jīng)脫離當(dāng)下品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的新標(biāo)準(zhǔn)，絕對(duì)市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，沒有看過(guò)東渡君領(lǐng)國(guó)際，就沒有談?wù)摳叨松虅?wù)的權(quán)利。超越品質(zhì)——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有——東渡國(guó)際的品牌，即將隨之進(jìn)入一個(gè)全新時(shí)代，一個(gè)精品工程代表企業(yè)先進(jìn)的理念和運(yùn)作效力。超越品牌——東渡君領(lǐng)國(guó)際：前所未有，只因超越所有