城市宏觀背景解讀2024蘇州GDP預(yù)計增長6%，進出口總額增長6.7%，跨境電商增長56%2024年全市經(jīng)濟運行穩(wěn)定，1～11月全市社會消費品零售總額同比增長4.9%；固定資產(chǎn)投資同比增長1.4%；實現(xiàn)進出口總額同比增長6.7%，進出口總額超2.3萬億元，其中跨境電商進出口總額增長56%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，發(fā)展勢頭強勁。2024年蘇州預(yù)計全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2.67萬億元，增長6%左右，增速居全國GDP萬億級城市前列。2024年蘇州1-11月實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資超5700億元，辦公樓投資增長54.7%，新簽約億元以上項目超2000個，經(jīng)濟發(fā)展動能持續(xù)增強。40%蘇州2022年至2024年11月“三駕馬車”累計全社會固定資產(chǎn)投資總額進出口總額社會消費品零售總額)5726.78)23856.8954.7%.社會消費品零售總額（億元）9188.238.6%高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）23034.6342024年蘇州IPO數(shù)量穩(wěn)居全國前列，營商環(huán)境優(yōu)越經(jīng)濟活躍2024年全國經(jīng)濟面臨較大壓力，蘇州全年累計拿下境內(nèi)外10個IPO，雖較前幾年有所減少，但橫向看仍穩(wěn)居國內(nèi)城市前4，位于國內(nèi)重點城市前列，充分體現(xiàn)出蘇州充沛的經(jīng)濟活力、優(yōu)越的營商環(huán)境與較強的發(fā)展動能。2024年末，蘇州全市存續(xù)上市公司達267家。園區(qū)以68家保持領(lǐng)先；昆山40家企業(yè)次之；新區(qū)和張家港皆在30家以上，吳江也接近30家。截至24年末，蘇州共儲備市縣兩級上市后備企業(yè)近300家，上市后備梯隊數(shù)量充足。502024年城市新增上市公司TOP92024年城市新增上市公司TOP92017年以來蘇州新增上市公司分布 4004006443815534201920202021202220232024上海北京深圳蘇州廣州201920202021202220232024校區(qū)域技術(shù)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化中心，吸引全國高校優(yōu)或參與各類重大科研任務(wù)，對參與國家科技度培育機制。對蘇州市獨角獸培育企業(yè)給予2024蘇州國際科創(chuàng)大會上，《關(guān)于深化科技體制改革促進新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的若干意見》發(fā)布，共六個部分，18條舉措?！度舾梢庖姟诽岢鋈嫔罨萍俭w制改革，堅持科技與產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)與資本深度對接，教育科技人才一體推進，著力推動創(chuàng)新鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資金鏈、人才鏈深度融合，加快培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。并提出支持科技創(chuàng)新載體明確主攻產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，對于創(chuàng)新載體建設(shè)與產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新提供資金支持與人才支持。外資及港澳臺企業(yè)加大創(chuàng)新力度，支持其建政策提升發(fā)展機遇，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級近期省市政府出臺了多項政策，加快布局智能制造、跨境電商以及人工智能等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，推動新興產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的深度融合；同時加大人才培育力度與小微企業(yè)的金融扶持，營造良好的科技創(chuàng)新環(huán)境與營商環(huán)境。各區(qū)政府積極推動特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)煥新升級與綠色轉(zhuǎn)型，構(gòu)建具有一流競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，提速打造具有全球領(lǐng)先地位的“智造之城”。2024年四季度蘇州市及各區(qū)域產(chǎn)業(yè)扶持政策2024年四季度蘇州市及各區(qū)域產(chǎn)業(yè)扶持政策《關(guān)于加快培育壯大現(xiàn)代高科技服務(wù)業(yè)的若干政《關(guān)于加快首臺（套）裝備首批次新材料和首版次軟件研發(fā)應(yīng)用《蘇州市加快推動軟件產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干政《關(guān)于加快培育壯大現(xiàn)代高科技服務(wù)業(yè)的若干政《關(guān)于加快首臺（套）裝備首批次新材料和首版次軟件研發(fā)應(yīng)用《蘇州市加快推動軟件產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干政《蘇州工業(yè)園區(qū)關(guān)于深入實施“金雞湖人才計劃”推進建設(shè)開放創(chuàng)新的世界一流高科技園區(qū)《蘇州高新區(qū)關(guān)于促進醫(yī)療器械及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展7各區(qū)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展提速，多個重點項目落地個“人工智能+”重大項目簽約落地蘇州工業(yè)園區(qū)，這際數(shù)據(jù)港構(gòu)建以數(shù)據(jù)金庫為核心的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)推動國內(nèi)首個基于中醫(yī)藥典籍?dāng)?shù)據(jù)元件的跨將打造集跨境電商貿(mào)易全模式、全生態(tài)于一體合服務(wù)平臺。近日華貿(mào)物流與蘇州交通投資集地，為區(qū)域跨境電商產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展賦能增將進一步推動“機器人+人工智能”產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，加8城市宏觀背景|小結(jié)蘇州經(jīng)濟穩(wěn)中向好發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展動能持續(xù)增強上市企業(yè)數(shù)量全國前列，營商環(huán)境優(yōu)越經(jīng)濟活躍政策提供更多發(fā)展機遇，推動科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)融合◆各區(qū)出臺產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，助力產(chǎn)業(yè)優(yōu)化轉(zhuǎn)型升級2024年蘇州在營企業(yè)數(shù)量穩(wěn)定增長，較2023年增速有所下降2024年蘇州在營企業(yè)穩(wěn)定增長，截至2024年12月31日，蘇州市注冊在營企業(yè)總數(shù)973,829家，對比2024年1月初增長3.36%，相較2023年的企業(yè)數(shù)量增長速度有所放緩，增速下降1.76%；2024年市內(nèi)新增企業(yè)96,609家，遷入企業(yè)1,569家，注銷企業(yè)65,296家，遷出企業(yè)1,228家。2024年蘇州新增企業(yè)數(shù)量下降，注銷企業(yè)數(shù)量有所增加2024年蘇州新增企業(yè)數(shù)量較往年有所下降，四季度新注冊企業(yè)數(shù)量雖有所回升，但仍低于近三年平均水平；從注銷企業(yè)看，2024年注銷企業(yè)數(shù)量有所增加，四季度起注銷企業(yè)數(shù)量持續(xù)上升，較2023年注銷企業(yè)數(shù)量增加了6.6%。0011月11月2023年1月3月5月7月9月11月2024年1月3月5月7月9月2022年1月3月5月7月9月企業(yè)遷入數(shù)量有所增加，遷出企業(yè)數(shù)量達近年新高從企業(yè)遷入數(shù)據(jù)看，2024年從周邊城市遷入蘇州企業(yè)數(shù)量為1,569家，雖相比去年增速有所上升，但仍然未到達近年平均水平；從企業(yè)遷出數(shù)據(jù)看，2024年蘇州遷出企業(yè)數(shù)量為1,228家，遷出企業(yè)數(shù)量達近6年新高?！?1228-1155-636-769-732-616→-1228-1155-636-769-732-61615691569→1361→136125%→1815→181527622762↑1972141219721412遷入企業(yè)主要為省內(nèi)企業(yè)，新增的分支機構(gòu)多為企業(yè)子公司從遷入企業(yè)來源看，2024年遷入蘇州的企業(yè)仍然以省內(nèi)及周邊城市為主，遷入蘇州企業(yè)最多的城市為南京和上海；2024年蘇州分支機構(gòu)新增7119家，其中58%為新注冊子公司，新增的分支機構(gòu)更傾向于選擇昆山、高新區(qū)和吳中區(qū)。--------------浙江其他區(qū)域城市遷入企業(yè)占比19%.2024年企業(yè)遷址數(shù)量減少，市場活躍度有所降低2024年蘇州市發(fā)生遷址事件約5.7萬余起，較2023年企業(yè)遷址數(shù)量下降約10.4%，市場活躍度有所下降；從遷址走勢看，下半年蘇州企業(yè)遷址數(shù)量整體呈現(xiàn)下降趨勢，年末更是降至冰點，12月僅有2000余起遷址事件發(fā)生。02024年各區(qū)在營企業(yè)數(shù)量多有所增長,高新區(qū)企業(yè)增速超10%w增長數(shù)量●增長率 昆山市吳中區(qū)工業(yè)園區(qū)2024年蘇州大多區(qū)域在營企業(yè)數(shù)量較2023年底有所增長,在營企業(yè)增加數(shù)量前三的區(qū)域分別為高新區(qū),吳中區(qū)和昆山市,其中高新區(qū)的企業(yè)增長率為全市最高,年內(nèi)增長速度超過10%。工業(yè)園區(qū)企業(yè)數(shù)量仍呈負增長狀態(tài),企業(yè)外溢問題突出。企業(yè)運行表現(xiàn)|小結(jié)全市企業(yè)數(shù)量穩(wěn)定增長，增長速度有所下降遷入企業(yè)數(shù)量有所增加，遷出數(shù)量再創(chuàng)新高◆遷入企業(yè)省內(nèi)城市為主，遷址數(shù)量有所減少各區(qū)企業(yè)數(shù)量多有增長，新區(qū)表現(xiàn)最為突出310.4萬㎡40.3萬㎡310.4萬㎡40.3萬㎡74.5元/㎡/月2024年市場新增供應(yīng)約40.3萬㎡，市場存量達到310.4萬㎡；年內(nèi)錄得凈吸納量約12.87萬㎡，同比下降37%。2024年蘇州市租金均價持續(xù)下降，全年整體租金均價為74.5元/㎡/月；整體空置率錄得33.6%，較23年末上升9%。33.6% 四季度多個項目入市推動市場成交 四季度多個板塊均有新增供應(yīng)項目入市推動市場成交，其中星塘大廈以及啟航時代大廈項目出租率已超過40%。新型辦公方面啟航時代大廈以新能源產(chǎn)業(yè)作為主要賽道，而騰飛元創(chuàng)項目則聚焦科技型總部企業(yè)，兩個項目成交表現(xiàn)良好，成交面積在2024年凈吸納量中占比項目名稱星塘大廈蘇州華貿(mào)中心1#啟航時代大廈騰飛蘇州獅山元創(chuàng)公園3#，4#地址工業(yè)園區(qū)蘇州大道東136號姑蘇區(qū)廣濟南路369號蘇相合作區(qū)觀塘路南虎丘區(qū)向陽路125號板塊湖東石路蘇相獅山業(yè)態(tài)傳統(tǒng)樓宇傳統(tǒng)樓宇新型辦公新型辦公開發(fā)商恒泰華貿(mào)蘇相開發(fā)蘇州凱菱產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司物業(yè)機關(guān)事務(wù)中心華貿(mào)物業(yè)自有物業(yè)凱德物業(yè)寫字樓辦公面積（萬方）3.7萬（可租面積）5.8萬（部分入市）5.4萬6.2萬（部分入市）租金（元/㎡/月）75-95元/㎡/月80-100元/㎡/月45-60元/㎡/月60-75元/㎡/月層數(shù)37F（7-37F辦公）30F（6-30F辦公）南樓17F，北樓21F3#樓16F,4樓#14F層高（米）凈高3m凈高3m凈高2.8m3-10F4.2m11-14F5.9m交付標(biāo)準標(biāo)準交付標(biāo)準交付標(biāo)準交付無頂、地多個項目入市供應(yīng)體量巨大，市場冷淡凈吸納量達多年新低廈五個項目入市，各區(qū)均有新項目入市，供應(yīng)體量達累計供應(yīng)（萬方）新增供應(yīng)（萬方）增長率05040%40%成本導(dǎo)向疊加新增供應(yīng)加劇競爭租金下降，空置率持續(xù)上升2024年寫字樓市場平均租金為74.5元/㎡/元，全年租金呈持續(xù)下降趨勢，四季度整體市場租金均價僅有68.8元/㎡/月，相較年初下降了15%；一方面年內(nèi)部分企業(yè)因成本問題選擇遷離核心區(qū)域樓宇，另一方面，大量新增供應(yīng)項目入市加劇了競爭的同時，新項目整體均價較低的情況下也帶動了核心區(qū)域樓宇的租金策略調(diào)整，各樓宇的租金均價都有所下降年內(nèi)大量新增供應(yīng)批量入市，每個季度均有新項目入市的情況下整體空置持續(xù)上升，四季度錄得空置率為33.6%。以價換量競爭激烈，外來客戶有所減少從整體需求來看，2024年成交戶型相較去年均有所上升，但是成交于存量項目的企業(yè)較少，且多為中小型客戶；據(jù)調(diào)研了解，成交于近一年內(nèi)入市項目的企業(yè)數(shù)量占整體企業(yè)成交數(shù)量的32%，500㎡以上客戶新項目成交占比達到40%。從租金面來看，2024年各戶型成交價格均有所下降，以價換量特征明顯，一方面新入市項目多位于非核心區(qū)成交價格偏低，另一方面當(dāng)前市場冷淡情況下各樓宇也給出了更多的談判空間，以應(yīng)對激烈的市場競爭。2024年增量客戶及擴租客戶較去年均有所下降，外來客戶明顯減少，樓宇置換客戶占比達到70%，其中降級置換客戶的比例較去年增有所增加。2023VS2024寫字樓成交客戶來源對比（按成交套數(shù)）40040040040000專業(yè)服務(wù)和TMT行業(yè)推動市場成交，傳統(tǒng)主要成交行業(yè)成交面積租金齊降2024年專業(yè)服務(wù)、TMT、零售貿(mào)易和金融行業(yè)成為推動市場成交的主力，傳統(tǒng)主要成交行業(yè)的成交面積除金融行業(yè)較去年有所上升，其余均有所下降；零售貿(mào)易行業(yè)由于部分新項目的大宗交易成交面積較去年有所提升，教育行業(yè)則因部分機構(gòu)從商業(yè)部分搬入寫字樓成交面積有所增加。2024年除文化教育行業(yè)租金有所上升外，其余主要成交行業(yè)租金較去年均有所下降。一方面新入市項目租金價格較低、另一方面市場遇冷疊加多個項目采取以價換量的措施，競爭激烈情況下客戶議價能力得到增強。0金融退租企業(yè)面積近年新高，退租行業(yè)以專業(yè)服務(wù)和金融為主2024年退租企業(yè)行業(yè)以專業(yè)服務(wù)和金融行業(yè)為主，其中金融企業(yè)退租面積占整體企業(yè)退租面積的30%，退租金融2021-2024蘇州甲級寫字樓市場退租情況分析2021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q42021Q1Q2Q3Q42022Q1Q2Q3Q42023Q1Q2Q3Q42024Q1Q2Q3Q4（按退租案例個數(shù)）核心區(qū)退租企業(yè)數(shù)量處于高位，降級置換企業(yè)數(shù)量增加從成交表現(xiàn)看，2024年受新入市項目推動多個板塊成交表現(xiàn)良好，湖西、獅山和戶戶86420400凈吸納量（萬方）成交面積（萬方）退租面積（萬方）凈吸納量（萬方）成交面積（萬方）退租面積（萬方）平均租金（元/㎡/月）新增供應(yīng)批量入市需求不及預(yù)期，供應(yīng)量巨大空置率租金承壓2024年共有40.3萬㎡新增供應(yīng)項目批量入市，供應(yīng)量再創(chuàng)歷史新高，盡管新入市項目在有部分面積預(yù)招商去化的情況下推動了市場成交，但是全年市場冷淡情況下需求恢復(fù)緩慢，成交量不及預(yù)期；2024年部分新增供應(yīng)項目因市場遇冷競爭激烈或施工進度等問題推遲入市，2025年優(yōu)質(zhì)辦公供應(yīng)量預(yù)計將超過285萬㎡，短期將推高整體市場空置率，租金去化將持續(xù)承壓。來累計供應(yīng)（萬方）新增供應(yīng)（萬方）來累計供應(yīng)（萬方）新增供應(yīng)（萬方）增長率400040%銷售市場成交有所減少，大宗交易影響價格下降四季度銷售市場新增供應(yīng)約2.5萬㎡，為相城區(qū)的龍湖項目；四季度銷售市場成交面積回落至3.8萬㎡，主要成交項目為相城區(qū)的龍湖項目和高新區(qū)的綠寶廣場項目，兩個項目成交面積占整體面積的78%；年末錄得成交均價約1.31萬/㎡，核心區(qū)項目成交面積較少情況下成交價格有所下降。供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）成交均價0大宗交易推動市場成交，可售存量仍處于高位2024年銷售市場成交集中于高新區(qū)、吳中區(qū)和相城區(qū)，多筆大宗交易下銷售表現(xiàn)良好，高新區(qū)銷售面積超過27萬㎡；成交價格來看園區(qū)及高新區(qū)優(yōu)質(zhì)項目帶動下成交價格較去年有所上升。從各區(qū)可售存量來看，各區(qū)域可售存量依舊于高位，除高新區(qū)有所增長外其余各區(qū)存量都有所下降，新區(qū)的可售存量占比達到30%。2023&2024蘇州各區(qū)域辦公銷售市場成交情況2023成交面積（萬方）2023成交面積（萬方）2024成交面積（50工業(yè)園區(qū)姑蘇區(qū)高新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)蘇州商辦銷售市場在新一線城市中成交量處于較低水平，銷售水平提升困難2024年蘇州辦公銷售市場受大宗交易影響成交面積較前幾年有所提升，年內(nèi)成交超過40萬㎡，但在新一線城市中成交量仍處于較低水平；從成交均價來看，2024年蘇州市樓宇銷售成交均價僅高于天津、武漢，仍低于1.5萬元/㎡，均價提升困難。400武漢天津0市場展望l供應(yīng)：24年各區(qū)域均有大量新增供應(yīng)入市，總供應(yīng)體量達到40.3萬㎡，25年仍有超過280萬㎡的項目陸續(xù)入市，高供應(yīng)下租金去化將持續(xù)承壓，按當(dāng)前去化速度，預(yù)計明年整體市場空置率將再創(chuàng)新高。l需求：當(dāng)前充滿挑戰(zhàn)的大環(huán)境下，政府推出了多項財政、貨幣及產(chǎn)業(yè)扶持政策，多個新興產(chǎn)業(yè)及行業(yè)仍展現(xiàn)出需求增長潛力，疊加多個區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公的入市，部分老樓和產(chǎn)業(yè)園內(nèi)企業(yè)升級置換的需要將得到釋放。l招商：大量新增供應(yīng)入市使樓宇市場進入買方市場階段，疊加年末部分樓宇沖刺出租率，以價換量現(xiàn)象普遍，少數(shù)核心區(qū)樓宇價格甚至低于新入市的產(chǎn)業(yè)樓宇，新入市項目的也期望以自身優(yōu)質(zhì)的條件和租金優(yōu)勢推動去化。l產(chǎn)業(yè)：符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的載體將獲得更加堅實的招商基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)項目在依托政策的扶持下將大大降低企業(yè)的運營成本，并著眼于企業(yè)的長期發(fā)展，為企業(yè)搭建產(chǎn)、學(xué)、研一體化的產(chǎn)業(yè)體系，與企業(yè)共同發(fā)展。整體市場表現(xiàn)|小結(jié)◆新項目推動市場成交，租金凈吸納量齊降空置率回升增量客戶數(shù)量有減少，存量樓宇競爭激烈成交量較低◆傳統(tǒng)客戶為去化主力，主要行業(yè)成交租金面積齊降低◆企業(yè)退租面積創(chuàng)新高，經(jīng)營壓力下成本問題更受關(guān)注銷售端去化周期滿長，在新一線城市中處于較低水平““蘇州產(chǎn)業(yè)樓宇分布2024年四季度產(chǎn)業(yè)樓宇市場啟航時代大廈及騰飛蘇州獅山元創(chuàng)公園項目入市，入市體量約為11.6萬㎡，2024年產(chǎn)業(yè)樓宇新增供應(yīng)達到23.2萬㎡，整體市場存量達到117.8萬㎡；年內(nèi)錄得凈吸納量約9.16萬㎡，較去年下降44%。2024年產(chǎn)業(yè)樓宇租金均價有所下降，錄得61.3元/㎡/月；整體空置率上升至36.1%，較2023年末上升了4.6%。dl23.2萬㎡9.16萬㎡61.3元/㎡/月36.1%dl23.2萬㎡9.16萬㎡61.3元/㎡/月36.1% 環(huán)普.蘇桐112國際科創(chuàng)園項目批量入市推動成交，傳統(tǒng)商務(wù)樓宇凈吸納量持續(xù)低位2024年傳統(tǒng)商務(wù)樓宇新增供應(yīng)17.1萬㎡，產(chǎn)業(yè)樓宇新增供應(yīng)23.2萬㎡，為市場帶來了大量可租面積；年內(nèi)產(chǎn)業(yè)樓宇項目凈吸納量約9.16萬㎡，雖較去年有較大下滑，但仍然為傳統(tǒng)商務(wù)樓宇凈吸納量的2.6倍；市場冷淡疊加企業(yè)運行壓力較大情況下傳統(tǒng)商務(wù)樓宇雖有新入市項目推動成交，但存量項目成交較少且退租量處于高位，傳統(tǒng)商務(wù)樓宇全年凈吸納量僅有3.55萬㎡。如排除掉近一年內(nèi)入市的樓宇成交量，實際的存量傳統(tǒng)商務(wù)樓宇凈吸納量為-0.68萬㎡。7575311傳統(tǒng)商務(wù)樓宇累計供應(yīng)傳統(tǒng)商務(wù)樓宇累計供應(yīng)產(chǎn)業(yè)樓宇及傳統(tǒng)商務(wù)樓宇租金下降，空置率持續(xù)回升2024年產(chǎn)業(yè)樓宇和傳統(tǒng)商務(wù)樓宇租金均有所下降，一方面年內(nèi)新入市項目多處于非核心區(qū)域價格較低，且部分需求大的客戶議價能力較強；另一方面部分樓宇對于符合自身定位的企業(yè)具有更多招商方案，如租金折扣或免租期政策等。從空置率來看，在多個季度都有新增供應(yīng)入市項目的沖擊下，整體空置率持續(xù)上升，2024年末錄得產(chǎn)業(yè)樓宇空置率為36.1%，傳統(tǒng)商務(wù)樓宇空置率上升至24%。4040%產(chǎn)業(yè)樓宇