農林大廈整體營銷策略整合方案廣東中原地產代理有限公司項目一部營銷策劃組

Guangzhou2012.032一、市場背景廣州寫字樓市場分析廣州在售重點公寓項目分析市場總結１、廣州寫字樓市場分析寫字樓市場分析：廣州寫字樓租售價2011年全國樓市遇冷，但寫字樓不受限購的影響，租金不受政府管制，吸引了眾多投資的目光。2011年廣州寫字樓無論是在銷售和出租上都持續(xù)走旺，售價、租金大幅上揚。與北京、上海等一線城市相比，廣州寫字樓價格一直偏低，甚至出現(xiàn)寫字樓價格大大低于同區(qū)住宅價格的"商住倒掛"現(xiàn)象，寫字樓租金更曾一直處于一線城市中的低位。2011年，隨著大批甲級寫字樓的入市，加上在住宅限購令的刺激下，商用物業(yè)投資大熱，廣州寫字樓價格終于擺脫長年"商住倒掛"的陰影。目前廣州甲級寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到2011年底，甲級寫字樓市場總量達到342萬平方米。寫字樓市場分析：廣州新建寫字樓供應量2010-2011年廣州市十區(qū)新建辦公物業(yè)面積2010-2011年廣州市新建甲級寫字樓供應面積項目區(qū)域新增供應面積（平方米）越秀壬豐商務大廈越秀區(qū)16809.72保利中匯廣場天河區(qū)42967.8圣豐廣場天河區(qū)45331保利中盈大廈天河區(qū)45527.55邦華環(huán)球廣場天河區(qū)63376富力盈凱廣場天河區(qū)105787廣晟國際大廈天河區(qū)110632利通廣場天河區(qū)159500太古匯天河區(qū)160000珠江城天河區(qū)2100002011年整體寫字樓供應市場表現(xiàn)較2010年要活躍，全年新增供應量123.5萬㎡，同比上升18%。根據(jù)數(shù)據(jù)的分析，第三季度末至第四季度，新增供應迅速攀升，供應市場的表現(xiàn)亦印證辦公市場明年初會有一個良好的成交表現(xiàn)。另外根據(jù)中原監(jiān)測所得，2011-2012年度的新增甲級寫字樓的供應預計為115萬左右，其中珠江新城占據(jù)大比例。寫字樓市場分析：廣州新建寫字樓成交量2010-2011年廣州市十區(qū)兩市成交活躍商圈前十名成交情況（辦公）外圍區(qū)商圈成交占比攀升

公寓成交占比增大按照行業(yè)約定的商圈統(tǒng)計中，相比2010，中大、華南板塊、南沙等三個商圈上升幅度較大，值得注意的是，公寓成交宗數(shù)足足是其余兩個性質的近一倍之多，考慮到辦公性質的公寓物業(yè)相對來說，戶型面積較小，公寓物業(yè)市場熱度可見一斑。各類型辦公物業(yè)成交情況類型宗數(shù)面積（萬m2）均價（元/m2）公寓414736.1925,361非甲級寫字樓226832.3314,695甲級寫字樓219228.6328,784寫字樓市場分析：廣州新建寫字樓成交量2010-2011年廣州市十區(qū)新建辦公物業(yè)成交面積與均價辦公物業(yè)持續(xù)受熱捧量價齊升局面現(xiàn)新高2011年成交量大幅攀升，同比上升31%之多。其中2011的12月份成交量甚至同比上升86%并創(chuàng)下兩年最高紀錄。成交價格方面，本年度波幅較大，其中價格大部分徘徊在18000-22000元/㎡之間，偶有升至30000元拉高價格/㎡是因為部分高端項目導致。寫字樓市場分析：廣州存量寫字樓成交廣州寫字樓市場租金整體變化不大

空置率全年上升33%依據(jù)中原對市場的跟蹤監(jiān)測，廣州2011年寫字樓全年租金平均為129元/㎡，大約升幅在5%左右，但由于2012年會持續(xù)有新增項目入市（特別是珠江新城），所以租金依然受到龐大的新增量壓力而難有大幅度的上升。至于空置率方面，廣州全年空置率是13%。本年廣州存量寫字樓的空置率有所攀升，即使吸納量在亞運后得到攀升，但整個廣州本年有高達50多萬的甲級寫字樓新增面積供應，最終在本年度測得空置率升幅高達33%。2012年，鑒于新增供應檔次偏高，市場吸納度還不足以應對眾多新增寫字樓，空置率依然會有上升的趨勢。2012年廣州寫字樓市場預測：第一，供應量大幅增長，預計2012年落成的甲級寫字樓高達100萬平方米，主要集中在珠江新城；第二，預計2012年甲級寫字樓整體租金升幅有限，部分空置率較高的項目租金有下調壓力;第三，受經濟不明朗因素、銀根仍然偏緊影響，相對于2011年積極的擴充態(tài)勢，企業(yè)多轉向保守的發(fā)展戰(zhàn)略，在整體售價保持上升趨勢的同時，部分急于回籠資金的項目售價有下調壓力。２、廣州在售重點公寓項目分析廣州重點在售公寓項目概況一覽所在區(qū)域樓盤名稱價格（元/㎡）戶型面積物業(yè)管理費（元/月/㎡）裝修標準（元/㎡）備注越秀區(qū)東方文德廣場30000-3500060-114㎡一房至三房3.55000住宅/商業(yè)性質正佳·東方國際32000-3500060-222㎡一房至四房6.8/4.8豪裝商業(yè)性質金潤·鉑宮3300063-103㎡一房至四房66500商業(yè)性質，復式財富世紀廣場3300068-127㎡一房至兩房56000商業(yè)性質天河區(qū)佳潤·臨江上品2800044-124㎡單間至三房4.8毛坯/精裝商業(yè)性質，復式中鐵盛德國際公寓2300065-145㎡一房至三房1.95精裝住宅性質瑞安·創(chuàng)逸30000-3200045-200㎡單間至四房4-5精裝住宅/商業(yè)性質保利中匯廣場2800055-120㎡單間至三房166000商業(yè)性質正佳·萬豪金殿4800060-140㎡一房至三房76500商業(yè)性質，復式海珠區(qū)縱橫國際公寓20000-2500050-80㎡單間至兩房3毛坯/精裝住宅性質合生廣場2600043-103㎡單間至兩房4.8帶裝修商業(yè)性質番禺區(qū)敏捷上城國際11000-1300046-91㎡一房至四房4毛坯商業(yè)性質，復式奧園廣場15000-1700060-80㎡一房至四房3.8帶裝修商業(yè)性質，復式所在區(qū)域樓盤名稱動態(tài)詳情天河區(qū)佳潤·臨江上品目前在售平層和LOFT單位，平層戶型包括43-124m2，精裝均價28000元/m2。LOFT戶型包括40-180m2，毛坯均價38000元/m2，買一層可當兩層實用。購房可享受98折優(yōu)惠。瑞安·創(chuàng)逸目前在售T2、T3、T4棟79-200m2的2-4房住宅單位和T-one棟40-140m2不限購公寓產品，整體均價33000元/m2，帶精裝修。購房可享受全款、按揭98折優(yōu)惠。正佳·萬豪金殿目前在售58-150㎡的Loft式酒店公寓，以一房和三房為主，主推60-70m2單間，帶6500元/㎡的豪華裝修，均價50000元/m2，購房附送全屋名牌家電。海珠區(qū)縱橫國際公寓在售14-22層的單位，在售62m2的毛坯單間，均價18000-20000元/m2，北向單位價格較低。目前一次性付款享97折，按揭享98折。合生廣場主推E棟單位，43~103平米，有一房一廳和兩房兩廳兩種戶型，共315套房源，帶5000元/平的裝修，目前均價26000-27000元/平，配備空調、微波爐、冰箱、電磁爐等7件套家電。全款享受95折，按揭享受97折。番禺區(qū)敏捷上城國際在售46-93㎡層高4.5米的LOFT復式商務公寓，毛坯均價12000元/㎡，只剩小量尾貨，目前沒有折扣。奧園廣場在售60-80多㎡的小戶型，主要分布在6、8層，其中80平復式單元較多，折后均價15000元/㎡，毛坯發(fā)售，現(xiàn)場全為一口價優(yōu)惠清貨，購房9折優(yōu)惠，7天按時簽約再98折。重點監(jiān)測公寓項目動態(tài)項目基本資料地址天河區(qū)天河北路478號物業(yè)類別住宅、商業(yè)公寓戶型產品40㎡---140㎡公寓產品均價均價33000元/㎡（28000元/㎡起）交樓標準帶精裝修管理費4.0元/㎡·月

物業(yè)管理公司CBRE世邦魏理仕物業(yè)顧問公司世邦魏理仕（CBRE）物業(yè)服務總戶數(shù)803戶目前優(yōu)惠新春期間推出20套一口價住宅單位，目前購房可享受全款、按揭98折優(yōu)惠近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：瑞安·創(chuàng)逸項目簡介瑞安創(chuàng)逸位于天河北，地處天河北路和龍口東路的交界處，占地面積約1.5萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，包括1棟31層服務式公寓和3棟35層純居住宅，3.3米層高、7米挑空大堂、以“UrbanResort”的國際理念打造天河北唯一純居園林社區(qū)。項目基本資料地址北京路238號天河城百貨南門物業(yè)類別超高層商業(yè)性質公寓（復式）戶型產品60㎡---103㎡的1---3房層高4.9m（附送第二層面積）均價均價33000元/㎡交樓標準帶6500元/㎡豪華裝修管理費6元/㎡·月

物業(yè)管理公司尊尚物業(yè)物業(yè)顧問公司第一太平戴維斯總戶數(shù)532戶目前優(yōu)惠目前購房可享98折優(yōu)惠，更有部分特價單位，折后低至190萬/套起近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：金潤·鉑宮項目簡介金潤鉑宮總占地面積為16403平方米，總建筑面積約14萬平方米。地上31層，樓高186米，地下4層，其中負二至負四層為大型地下停車場，負一至八層為天河城百貨，九層為辦公區(qū)，十層為公建配套層，十一至三十層為可售物業(yè)。金潤·鉑宮——裝修標準清單及樣板房效果圖近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：建材裝修——室內部份裝修標準及設備

房門：采用精美木飾面門帶門套，配高級門鎖；

墻身：廳房鋪貼高級墻布，廚房鋪貼高級瓷磚，衛(wèi)生間鋪進口大理石；

天花：廳房局部設天花造型吊頂，高級乳膠漆；廚房衛(wèi)生間設天花吊頂；

地面：廳廚房衛(wèi)生間均鋪名牌大理石及名牌瓷磚；臥房鋪高級原木復合地板；

窗戶：采用優(yōu)質鋁合金框，加雙層中空LOW—E隔音玻璃；

廚房設備：配科勒櫥柜和科勒不銹鋼洗菜盆以及科勒水龍頭，西門子抽油煙機、伊萊克斯電磁爐（無管道煤氣戶型）、松下微波爐、西門子消毒碗柜、松下全自動洗衣機（帶干衣功能）、德爾樂施即熱式電熱水器及液晶小電視。

衛(wèi)浴設備：配科勒潔具、水龍頭、滑桿手持式花灑、雨林花灑、toto座便器，高級淋浴屏風、毛巾架、手紙盒、化妝鏡；

空調：美的分體獨立入戶中央空調

通信：有中國電信提供電話、ADSL寬帶業(yè)務（開通等費用由買受人承擔），每戶預留電話線、電話插座；

智能化裝備

閉路電視監(jiān)控：大堂、電梯、停車場均設有先進的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及周邊防范系統(tǒng)，24小時保安服務。

有線電視：提供視頻信號，可提供收費數(shù)字加密頻道等服務。

EPON光纖網絡系統(tǒng)及ADSL，供客戶自由選擇。金潤·鉑宮——2011年6月至今網簽數(shù)據(jù)分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：備注：數(shù)據(jù)來源于網易網簽成交數(shù)據(jù)工程款或是內部認購導致價格較低金潤·鉑宮——銷售模式、現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：銷售模式：項目對客戶定位主要針對投資客戶，銷客時大部分僅對其進行投資回報分析，以打動客戶。銷售現(xiàn)狀：項目開盤推出200余套貨源，但認籌僅100臺客戶左右，開盤登記95折，再加開盤99折，最低總價170萬起，開盤當天僅售出兩成左右，大部分客戶放棄的原因有：1.臨北京路步行街，過于吵鬧，居住人群雜亂，車位緊張，不適合自住；2.商業(yè)用，貸款利息貴、出租要交稅貴、自用水電貴、出售打稅貴、使用年限短，還要等兩年才交樓。而且這種小戶型，租客較不穩(wěn)定，發(fā)展大了就會搬，管理麻煩。3.樓價有松動的跡象，過幾個月可能有更好價位。天河有些盤也是兩萬多，可以再比較下。4.客戶擔心項目再度爛尾。目前在廣告及各種優(yōu)惠（送全屋家電）的配合下，總貨量售出將近一半。宣傳策略：曾一度對外宣傳均價23800元/方，但是現(xiàn)場僅有部分特價單位為25000元/方以下，總價190萬起，集中在14樓，目前除折扣及裝修外，贈送全屋家電；在北京路、天河北（天河城、正佳、中信）、中華廣場等地大肆派發(fā)宣傳單張。項目基本資料地址越秀環(huán)市東路370--372號（花園酒店東側）物業(yè)類別超高層商業(yè)性質公寓戶型產品66㎡---220㎡的1---4房層高4.9m均價均價30000元/㎡交樓標準帶3500元/㎡豪裝或者毛坯（小戶型毛坯25000元/㎡起）管理費5元/㎡·月

物業(yè)管理公司第一太平戴維斯總戶數(shù)1048戶目前優(yōu)惠目前購房可享97折優(yōu)惠近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：項目簡介項目總占地面積5870㎡，項目總建筑面積為121894㎡。項目共54層，地下3層，1至6層為商場；7至51層為國際公寓。商圈公寓第一高樓（51層）；國際公寓定位；意大利設計師室內設計；高級裝修交樓標準。正佳·東方國際正佳·東方國際——裝修標準清單及樣板房效果圖近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：正佳·東方國際——2011年6月至今網簽數(shù)據(jù)分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：備注：數(shù)據(jù)來源于網易網簽成交數(shù)據(jù)此成交包括部分商鋪的成交，所以導致單價偏高正佳·東方國際——銷售模式、現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：銷售模式：本頂目座落于交通繁華的環(huán)市東路，是世界國際化商業(yè)貿易企業(yè)的重要聚集之地，針對比較高端的客戶，所以在銷售中心的打造、銷售人員的選拔上做到了一定的高度，體現(xiàn)出了項目的品質。銷售現(xiàn)狀：前期受樓市政策影響，出現(xiàn)大幅度降價（曾推出特價單位均價24000元/方）。客戶分析：周邊高檔商業(yè)項目及甲級寫字樓云集，數(shù)十家外國領事館，國內外精英及商務人士集聚，且項目主力戶型為小戶型，因此主要面對的使用客戶群體將以短期租客為主而非自住，而消費群體則以投資買家為主，其中投資買家與自用買家的比例大約為7：3，由第一太平戴維斯物業(yè)管理（北京）有限公司進行高品質專業(yè)性的國際化服務管理，為項目品牌價值增加閃光點。瑞安·創(chuàng)逸——不限購公寓戶型圖及樣板房實景近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：40㎡瑞安·創(chuàng)逸——2011年6月至今網簽數(shù)據(jù)分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：推出一口價特價單位備注：數(shù)據(jù)來源于網易網簽成交數(shù)據(jù)瑞安·創(chuàng)逸——銷售現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：銷售現(xiàn)狀：項目位于天河北路622號，憑借優(yōu)越的地理位置，在11月舉辦“瑞安﹒創(chuàng)逸T-one產品發(fā)布會”，開放了45-140㎡不限購商住兩用小戶型樣板房后，每天接待過千人參觀，門庭若市，憑借其多樣戶型和現(xiàn)代豪華的裝修標準、低總價、不限購不限貸等利好因素，成為日前廣州樓市的一大亮點，也成為天河區(qū)投資新寵?？蛻舴治觯喝鸢博q創(chuàng)逸T-one有31層，為4梯9戶舒適性公寓設計。9種戶型，從單間至三房，產品選擇非常豐富。其主力戶型為45㎡的Studio和68㎡的一房一廳。因戶型面積小，總價低，首付60萬就可購買45㎡的Studio，是極具投資價值的產品。目前天河北這種小戶型產品非常稀缺，在租賃市場十分搶手，天河北高檔服務式公寓的租值非常堅挺，每平方一直保持在百元以上，是目前整個廣州租值最高的區(qū)域；估計此地段40多平米的一房租賃價格將高達4000-6000元/月，投資回報率非常理想，因此深受投資客戶的親睞。項目基本資料地址廣州大道南與疊景路交匯處(海珠區(qū)政府對面）物業(yè)類別商業(yè)公寓（酒店式公寓寫字樓）戶型產品43㎡---103㎡的1---2房均價均價26000元/㎡交樓標準帶5000元/㎡的精裝修及7件套電器管理費4.8元/㎡·月

物業(yè)管理公司廣東珠江商業(yè)地產物業(yè)服務有限公司物業(yè)顧問公司珠江物業(yè)公司總戶數(shù)1660戶目前優(yōu)惠全款享受95折，按揭享受97折。近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：合生廣場項目簡介合生廣場分南、北區(qū)兩區(qū)，1-5層為10萬平米購物廣場，地下三層停車場（2000多個車位），6-26層為酒店式公寓與酒店式office。南塔規(guī)劃：五層商業(yè)裙樓,包含時尚精品店、休閑咖啡、電影院，動漫兒童娛樂、餐飲等；6-27層為公寓式寫字樓。北塔規(guī)劃：五層商業(yè)裙樓，主要功能為圖書中心。6-27層為公寓式寫字樓。合生廣場——裝修標準清單及樣板房效果圖近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：建材裝修電梯：每棟配HITACHI電梯三部。

外墻：鑲貼高級外墻磚，裙樓部分石材與玻璃幕墻。

大堂：大理石地面，大理石裝飾墻面，造型天花。

衛(wèi)生間：配座廁、洗手盆、淋浴間，鏡、毛巾架、廁紙架、水龍頭、排氣扇。

供水：室內水管暗裝鋪設，并配獨立水表。

廚房：廚柜一套：配洗滌盆、水龍頭、抽油煙機、電磁爐、洗衣機、電冰箱（不明確）。

供電：室內線路暗裝鋪設，配開關插座，燈位根據(jù)天花吊頂配筒燈或射燈或預留燈位，每戶配獨立電表。

內墻：A/E戶型為大戶型套房，客廳墻面為高級膠漆（電視墻與餐廳墻面局部木作裝飾與玻璃裝飾），臥室墻面貼墻紙（主臥室局部墻面軟包裝飾，主臥室衣帽間配衣柜），廚房墻身為高級瓷磚、衛(wèi)生間內墻身為石材。B/C/D戶型為小戶型，房間墻面貼墻紙（配多功能家具柜，含書桌），衛(wèi)生間內墻身為高級瓷磚。

門窗：入戶門為防火門；廚房、房門、衛(wèi)生間門為成品門整套安裝。所有門扇均配門鎖、地吸。窗為鋁合金窗。合生廣場——2011年6月至今網簽數(shù)據(jù)分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：推出一口價特價單位備注：數(shù)據(jù)來源于網易網簽成交數(shù)據(jù)合生廣場——銷售現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：銷售現(xiàn)狀：合生廣場10月開始發(fā)售，首推產品D、E兩棟單位，首推產品D棟目前已基本售罄，現(xiàn)已推出E棟。目前購買除帶5000元/方的裝修外還配備空調、微波爐、冰箱、電磁爐等7件套家電?？蛻舴治觯喉椖渴芾糜绊懨黠@，一是區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢明顯（項目位于廣州市“十二五”規(guī)劃期間將要重點發(fā)展的廣州新C

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D———番禺新城萬博中央商務區(qū)內），坐享番禺新城利好；二是周邊匯聚各大型社區(qū)，配套成熟，該板塊聚集的中高端強大消費群體為未來項目區(qū)域提供了足夠的人氣；三是項目產品設計較好，LOFT設計買一層送一層，層高4.5m不顯壓抑，性價比高。大部分客戶受此三大利好影響而購買，自住及投資客戶均占較大比例。唯一令客戶不能接受（流失客戶）的是項目的土地使用權僅剩下30年左右，不過這也是項目定價較低的一大因素。項目基本資料地址廣州市天河區(qū)珠江新城海安路13號物業(yè)類別住宅、商業(yè)公寓戶型產品68-127㎡一房至兩房均價均價33000元/㎡交樓標準帶6000元/㎡精裝修（配送家電）管理費4.0元/㎡·月

物業(yè)管理公司越秀仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司物業(yè)顧問公司越秀仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)518戶目前優(yōu)惠針對特定戶型推出特價單位，購房可享受全款95折、按揭96折優(yōu)惠。近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：財富世紀廣場項目簡介財富世紀廣場（D3-7地塊）位于珠江新城東區(qū)，東臨20米寬的南安路，南臨20米寬的海業(yè)路，緊臨紅線女歌劇院、五星級酒店、多個甲級寫字樓及高檔住宅項目，商圈商業(yè)氛圍非常成熟。項目為149米的高層建筑，由A1、A2兩棟分別為35層、28層的寫字樓及公寓構成。公寓戶型有68-138平方米的1-2房單位，方正實用。公寓層高為3.1米，6層以上單位帶有陽臺。財富世紀廣場——裝修標準清單及樣板房效果圖近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：建材裝修項目為35層、28層設計商務辦公樓各1幢，配有CBD甲級寫字樓精裝修。

電梯：25臺日立高速電梯

外墻：LOW-E落地玻璃

大堂：11米層高大堂

寫字樓帶天花及網格地板交標，配備5A智能化系統(tǒng)；

公寓：配家私家電，包括西門子冰箱、電磁爐、干洗衣機、松下空調、品牌電視等、索菲亞整體衣柜等營造舒適生活感受，拎包即可入住。財富世紀廣場——銷售現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：銷售現(xiàn)狀：9月4日，越秀·財富世紀廣場盛大開盤。該項目是珠江新城全新商務綜合體，由A1棟35層國際甲級寫字樓和A2棟28層奢華SOHO空間星匯LIFE組成。項目當日同時推出市場，開盤現(xiàn)場火爆異常，一天下來銷售中心的人流量相當驚人。據(jù)開發(fā)商透露，當日共有500多位客戶前來購房或進行咨詢，所推出星匯LIFE套間式寫字樓及甲級寫字樓約300多套，成交逾7成，銷售額超7億。宣傳策略：項目主要通過網絡及短信進行宣傳，并未舉辦大型活動?？蛻舴治觯嘿徺I客戶大部分為投資客，部分客戶為公司型，為辦公用途使用。項目基本資料地址番禺大道北以東、漢溪大道以南(海印又一城旁)物業(yè)類別商業(yè)公寓戶型產品46㎡---93㎡的1---3房（復式）層高4.5m均價均價11000元/㎡交樓標準毛坯管理費3.8元/㎡·月

物業(yè)管理公司廣州敏捷投資有限公司總戶數(shù)1470戶目前優(yōu)惠開盤7折，目前無其他優(yōu)惠。近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：敏捷上城國際項目簡介項目一期總占地面積約41000㎡，建筑面積超150000㎡。項目整體采用現(xiàn)代風格設計，主要由3幢22層的商務公館和13套獨棟生態(tài)辦公寫字樓組成。敏捷·上城國際的商務公寓采用復式Loft設計，層高約4.5米，為每位業(yè)主開創(chuàng)了全新的城市中心自由多變靈動空間。敏捷·上城國際——小戶型戶型圖及樣板房實景近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：46㎡（復式）敏捷·上城國際——2011年6月至今網簽數(shù)據(jù)分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：備注：數(shù)據(jù)來源于網易網簽成交數(shù)據(jù)敏捷·上城國際——銷售現(xiàn)狀及客戶分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：銷售現(xiàn)狀：敏捷·上城國際12月18日正式發(fā)售，首推產品A、B兩棟980套LO

FT單位，買家可在原價16000元/平方米的基礎上享受7折優(yōu)惠，折后均價僅為11000元/平方米（最低9000元/平方米起）。由于產品性價比極高，在開盤當日便售出推貨的9成，逆市熱銷，后緊接著繼續(xù)推出500套，也已基本售罄，目前僅剩余尾貨，均價升至12000元/平方米?？蛻舴治觯喉椖渴芾糜绊懨黠@，一是區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢明顯（項目位于廣州市“十二五”規(guī)劃期間將要重點發(fā)展的廣州新C

B

D———番禺新城萬博中央商務區(qū)內），坐享番禺新城利好；二是周邊匯聚各大型社區(qū)，配套成熟，該板塊聚集的中高端強大消費群體為未來項目區(qū)域提供了足夠的人氣；三是項目產品設計較好，LOFT設計買一層送一層，層高4.5m不顯壓抑，性價比高。大部分客戶受此三大利好影響而購買，自住及投資客戶均占較大比例。唯一令客戶不能接受（流失客戶）的是項目的土地使用權僅剩下30年左右，不過這也是項目定價較低的一大因素。佳潤臨江上品項目基本資料地址廣州市臨江大道681-683號物業(yè)類別高層商業(yè)公寓戶型產品42-124㎡單間至三房均價平層精裝28000元/㎡LOFT毛坯38000元/㎡交樓標準毛坯或6000元/㎡豪裝管理費4.8元/㎡/月物業(yè)管理公司戴德梁行物業(yè)管理公司總戶數(shù)455戶目前優(yōu)惠購房可享受98折優(yōu)惠項目簡介佳潤臨江上品占地10992㎡，共有400多套房源，包括42-124㎡的單間、兩房、三房單位，75%單位可享受一線南向江景，項目以小戶型為主打。該盤主樓高27層，東面附樓高23層，5-23層每層19戶，23層以上14戶。1樓為臨街商鋪，2-3層為裙樓，4樓是空中花園，帶標準泳池。雖然是單體樓，卻設地下三層車庫，有400多個車位，與住宅比例為1:1。近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：佳潤·臨江上品——樣板房效果圖近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：佳潤·臨江上品——2011年6月至今網簽數(shù)據(jù)分析近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：備注：數(shù)據(jù)來源于網易網簽成交數(shù)據(jù)工程款及內部認購導致價格較低佳潤·臨江上品——銷售現(xiàn)狀及客戶分析銷售現(xiàn)狀：目前在售平層和LOFT單位，平層戶型包括43-124㎡，精裝均價28000元/㎡。LOFT戶型包括40-180㎡，毛坯均價38000元/㎡，買一層可當兩層實用。購房可享受98折優(yōu)惠。客戶分析：該項目有稀缺的江景資源，加上其不限購不限貸的性質更是吸引了不少投資客戶的關注。該項目毗鄰琶洲，廣交會近500萬的參展客流，令展館周邊公寓供不應求，佳潤·臨江上品距琶洲國際會展中心3分鐘，出入會展方便，有豪華裝修、五星級酒店服務，吸引了部分會展客商投資選擇。近期商業(yè)性質公寓重點案例分析：所在區(qū)域樓盤名稱價格（元/㎡）職業(yè)置業(yè)目的置業(yè)訴求越秀區(qū)正佳·東方國際32000-35000企業(yè)主、外企高管、投資客投資、先自住后投資身份地位、投資回報金潤·鉑宮33000私營企業(yè)主、投資客投資、辦公、自住生活便利、投資回報財富世紀廣場33000企業(yè)主、高管、投資客投資、辦公投資回報天河區(qū)佳潤·臨江上品28000企業(yè)主、高管、投資客投資、先自住后投資環(huán)境好且成熟、投資回報中鐵盛德國際公寓23000數(shù)碼城的老板、醫(yī)生、公務員投資、自住位置優(yōu)越、投資回報瑞安·創(chuàng)逸30000-32000周邊企事業(yè)高層、港澳臺客戶、企業(yè)主、投資客投資、自住位置優(yōu)越、生活配套成熟、投資回報保利中匯廣場28000周邊企業(yè)高層、港澳臺客戶與企業(yè)主、投資客投資、辦公、自住位置優(yōu)越、投資回報正佳·萬豪金殿48000企業(yè)主、高管、公務員投資、辦公、自住位置優(yōu)越、生活便利、投資回報海珠區(qū)合生廣場26000婚紗街周邊企業(yè)主、高管、投資客投資、辦公位置優(yōu)越、投資回報番禺區(qū)敏捷上城國際11000-13000企業(yè)主、企事業(yè)中高管、投資客投資、自住性價比高，有發(fā)展?jié)摿?、投的資回報奧園廣場15000-17000周邊客戶及投資客投資、辦公性價比高，有發(fā)展?jié)摿?、投資回報重點監(jiān)測公寓成交客戶分析：目前在售公寓產品購買主要力量來自企業(yè)主還有區(qū)域外企的高管，部分為周邊的私企老板和專業(yè)人士。置業(yè)目的多為投資或者先自住后投資，關注點主要是投資回報和未來升值潛力，部分自住型客戶考慮社區(qū)成熟程度和交通因素。4、市場總結2011年全國樓市遇冷，但寫字樓不受限購的影響，租金不受政府管制，吸引了眾多投資的目光。2011年廣州寫字樓無論是在銷售和出租上都持續(xù)走旺，售價、租金大幅上揚。

值得注意的是，2011年商住性質公寓成交宗數(shù)幾乎是辦公物業(yè)的一倍（客戶考慮到辦公性質的公寓物業(yè)相對來說戶型面積較小，總價低，投資門檻低，回報率更高）公寓物業(yè)市場熱度可見一斑。

由此不難發(fā)現(xiàn)，商住性質的公寓近年來更受各類客戶（投資及自住）的追捧。廣州寫字樓及公寓市場總結：二、項目分析項目SWOT分析項目現(xiàn)狀分析項目開發(fā)思考S優(yōu)勢W劣勢O機會T威脅位置優(yōu)越：位于廣州的真正核心區(qū)域（中山一路與農林下路交匯處）交通便利：東山口電車總站+地鐵地鐵上蓋：項目直接連接地鐵D出口商業(yè)環(huán)境：周邊商業(yè)發(fā)達天河北與珠江新城公寓產品較多，分流部分客戶公寓產品日益成熟，間隔及使用空間越來越高，市場競爭激烈項目曾爛尾，形象重塑存在阻力外立面及產品均不符合現(xiàn)在公寓產品的形象現(xiàn)時周邊商務氛圍較淡車位等配套嚴重不足周邊無公寓型產品及小面積單位，均為2房以上，購買總價高周邊商業(yè)發(fā)達，匯聚各類型商場，目前廣百等大型商場也在周邊進駐交通的便捷產生更大的商業(yè)、商務效益S.W.O.T.分析項目四至環(huán)境分析本案東山口地鐵出口東山口公交站場東山錦軒大廈電信大廈越秀區(qū)人民醫(yī)院廣州藥學院附屬第一醫(yī)院項目位于東山口地鐵上蓋，周邊各類生活、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全；附近小區(qū)居民大部分來自省委及軍區(qū)。項目周邊商業(yè)及住宅環(huán)境解析地鐵商業(yè)區(qū)新商業(yè)區(qū)東山成熟商業(yè)區(qū)項目周邊商業(yè)沿農林下路自西向東分布，主要分為三部分商業(yè)區(qū)：

地鐵商業(yè)區(qū)：位于東山口地鐵D出口上蓋，涵蓋精品、服飾等常規(guī)業(yè)態(tài)。

新商業(yè)區(qū)：位于地鐵商業(yè)區(qū)與成熟商業(yè)區(qū)中段位置，目前廣百系列商城正在招商，東山時尚購物新天地正在建設當中。

東山成熟商業(yè)區(qū)：商業(yè)以美東百貨、王府井百貨為典型代表，主要經營中高檔的國際知名品牌及國內品牌服飾、男女鞋為主。東山商圈目前大型商業(yè)網點少，大多仍以零散商鋪為主，但商品檔次參差不齊；農林下路商圈因道路改造、街鋪拆遷，但商鋪價格和租金仍在高位運行；東山區(qū)有多年的商業(yè)積累，附近居民消費層次比較高。廣百系列商城東山時尚購物新天地農林下路商圈好又多漢庭全季酒店廣東藥學院附屬第一醫(yī)院美東百貨王府井百貨育才幼兒園東園新村東山口地鐵站項目周邊配套實景樓盤名稱面積（㎡）月租金（元/月）二手售價（萬元）東山錦軒81-1205500-7000200-360東園新村48-942800-3000100-235東山公館66-904000-5500170-230東雅軒40-1123000-4000130-278百好居82-1184000205-295項目周邊樓盤租金基本在3000-5000元/月之間，二手售價多數(shù)在200萬以上；整個市場基本無單間及一房一廳供應。寫字樓名稱面積（㎡）月租金（元/㎡/月）售價（萬元）匯隆大廈122-40060-70——新裕大廈560-110060-78——冠怡大廈42080——鴻瑞大廈26067——項目周邊樓盤、寫字樓租金售價水平東山口寫字樓項目相對較少，目前大致租金水平在60-80元/㎡/月，租金水平偏低。啟示目前東山口無可售一手樓盤項目，二手樓均價約在25000-30000元/㎡，總價在200萬以上/套。客戶需求東山口物業(yè)主要由于對學位的迫切需求，以及原住民對東山的居住情結。

東山口商業(yè)長久發(fā)展，發(fā)展速度放緩，商業(yè)檔次、經營業(yè)態(tài)參差不齊，仍以傳統(tǒng)臨街商鋪為主，缺少高檔次的商業(yè)體。

東山口寫字樓項目相對較少，且寫字樓相對時間久遠，無較高檔次的寫字樓項目，租金水平在60-80元/㎡/月。綜上所述，本項目可抓住東山人居住情結和當?shù)厍啡鞭k公物業(yè)租售的契機，打造適合此區(qū)域的標志性項目。三、項目定位項目定位前思考項目整體定位項目定位支撐1、項目定位前思考面對項目區(qū)域內的樓市現(xiàn)狀及周邊環(huán)境，我們該選擇如何去打造本案？可供我們選擇的（商業(yè)性質的物業(yè)兩大發(fā)展）：辦公物業(yè)（傳統(tǒng)寫字樓）

公寓物業(yè)（新興SOHO）如何選擇投入最少的成本最快將項目利益最大化…這是本案定位的關鍵考慮點?。。?、項目整體定位鑒于前面對市場的分析（寫字樓供應量大、單價低、消化慢）本案的整體定位為：新CCD時代，城市價值體——集公寓、酒店、商業(yè)于一體化的東山新領袖——價值點一廣州富人核心區(qū)域價值點二交通便利的核心區(qū)位價值點三周邊稀缺物業(yè)類型廣州公寓的發(fā)展大致分兩個階段：第一階段：上世紀90年代為“服務式公寓”的起步階段。多集中在舊交易會（流花路）、環(huán)市路商圈及廣州大橋兩側的領事館區(qū)。代表之一：富城花苑。第二階段：2000年至今“商務＋服務公寓”發(fā)展階段。主要集中在天河北、珠江新城CBD中心區(qū)。代表之一：新大廈。廣州酒店式公寓的發(fā)展始末廣交會——“會展業(yè)”促生了廣州的公寓產業(yè)，隨之而來廣州對外貿易的升級，駐穗跨國公司高級外籍雇員、港澳臺商務人士、本土高級管理人員的增多，再次刺激了廣州服務式公寓的活躍。為什么客戶看好酒店式公寓？

高價值：酒店式公寓的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，大多地處城市商務中心區(qū)，其產品本身擁有的市場升值潛力巨大。其較低的總價、首付以及月還款對購房者有較強的誘惑力，另外，較好的裝修標準和服務也是影響客戶的重要因素。高投資回報率：酒店式公寓的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。對于投資型的客戶來說，最關心的就是投資回報率。由于小戶型可以用相對較低的投入獲得相對較高的投資回報，往往易受投資者的親睞。而自住型客戶看重的就是將其作為一個過渡型的產品，位置優(yōu)越。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小戶型或租或售，也能得到較好的投資回報。高品質：酒店式公寓應具有足夠的品質，最重要的，是其能夠提供持之以恒的個性化服務。個性化服務有兩點：一是滿足使用者個性化需求，因為租住者多為高學歷、高素質，高要求的精英人群，他們對居住服務有著獨特的理解與需求；二是項目本身也是個性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等。這一點是酒店式公寓的生命力所在，是酒店式公寓投資實現(xiàn)回報的核心要素。名稱裝修戶型面積租金管理費馬賽國際公寓精裝修（800元）單間48㎡日租：150元/天2.8元月租：2200元/月標準間63㎡日租：168元/天月租：2500元/月一室一廳73㎡日租：188元/天月租：2800元/月嘉?！ざY頓陽光精裝修（2000元）單身公寓35-47㎡3000-3500元/月3.5元一房一廳55-70㎡3500-4500元/月兩房－三房80-127㎡6000-元/月雙城國際公寓精裝修單間38－46㎡3000元/月2.8元套房65㎡4000元/月鉑林國際公寓精裝修平層單身公寓34㎡2500-3500元/月3.8元小復式30-60㎡4000-5000元/月新大廈精裝修三房168㎡15000－25000元/月3.5元四方183㎡15000－25000元/月廣州盛雅服務公寓精裝修單房38日租：560元/天日租，每房每天加收15％服務費月租：12000元/月一房一廳65日租：800元/天月租：16000元/月兩房一廳95－100日租：1000-1100元/天月租：18000-20000元/月三房一廳138日租：1400元/天月租：28000元/月富力愛丁堡精裝修（2500元）一房一廳89㎡14500元/月5.0元一房一廳95㎡15500元/月兩房一廳124㎡16500元/月兩房一廳126㎡18000元/月三房一廳187㎡29000元/月廣州酒店式公寓的租金調查戶型面積租金裝修配備售價物業(yè)管理費出租率單間48㎡日租：150元/天月租：120元/天家電家私配備齊全1.2－1.3萬元/㎡2.8元/㎡/月70％標準間63㎡日租：168元/天月租：140元/天一房一廳73㎡日租：188元/天月租：160元/天馬賽國際公寓：說明：28層，三梯16戶、分為A、B、C棟。公寓已售完。由陽光酒店式服務管理公司所購部分樓層及部分業(yè)主放盤到該公司進行統(tǒng)一的酒店式管理，租金已包含了所有費用，水電費全包，無需另繳。酒店是服務包含每天有專人打掃房間衛(wèi)生，免費提供所需廚具，免費更換牙具毛巾等日用品。主要客源：管理公司自身連鎖商務客源存在問題：由酒店服務公司購買一部分樓層做為酒店公寓經營，房間數(shù)有限，裝修不統(tǒng)一。廣州酒店式公寓個案調查：戶型面積租金裝修配備售價物業(yè)管理費出租率單身公寓35㎡－47㎡3000元/月－4000元家電家私配備齊全1.8－2.5萬元/㎡3.5元/㎡/月暫無一房一廳55㎡－70㎡3500元/月－5500元兩至三房80㎡－127㎡6000元/月－11000元嘉裕禮頓陽光：說明：23層，三座塔樓。目前該樓已售完，現(xiàn)正處收樓階段，少量業(yè)主放盤到物業(yè)管理處，由管理處代租。除繳納每月租金以外，水電費、物業(yè)管理費自繳，（也可與業(yè)主商談）公寓目前無酒店式服務，若需其它服務均為有償服務。物業(yè)管理：物業(yè)售完，由業(yè)主自行租賃，無統(tǒng)一酒店管理模式。廣州酒店式公寓個案調查：戶型面積租金裝修配備售價物業(yè)管理費出租率單間38㎡－46㎡3000元家電家私配備齊全—2.8元/㎡/月85％套房65㎡4000元雙城國際公寓：說明：大廈有80套公寓拿來做酒店式管理，租金里包含了水費和煤氣費用，不含電費；公寓提供接待查詢等服務。提供有償服務，若需要全部有償服務，則在租金里一次性另加兩千元。主要客源為：國內企業(yè)商務人士。存在問題：戶型選擇單一，房間數(shù)量較少，半年起租的限制導致短租客的流失。廣州酒店式公寓個案調查：廣州酒店式公寓對比其他城市成熟度相對落后，但是這也給我們提供了市場空白的發(fā)展機遇。本案定義為酒店式公寓，投資方面上（不管未來日租、月租、自住甚至辦公）都是較好的選擇。項目前期停工，外在形象欠佳…那么憑借什么打造國際化的酒店式公寓呢？又該賣給誰？如何賣呢？3、項目定位支撐酒店式公寓一、酒店式公寓定位支撐公寓核心價值點：優(yōu)質產品貼心服務獨特銷售631、酒店式公寓目標客戶群定位

根據(jù)本案的位置優(yōu)勢（包括交通及配套）、星級酒店的服務優(yōu)勢等因素，初步鎖定本案的客戶群體為下述幾類：

據(jù)調查顯示，現(xiàn)時市場上購買同類公寓物業(yè)的客戶中，投資客成主流消費群體。60㎡左右的單間及一房戶型最為暢銷?？蛻羧烘i定BECDA其他零散投資客戶來穗經商、旅游或投資的港澳臺同胞

企事業(yè)高層、周邊軍區(qū)省委老干部周邊工作的白領、金領及富二代企業(yè)型投資客戶“國際級”酒店式公寓2、酒店式公寓功能定位公寓定位：酒店式管理服務+商務配套

酒店式公寓主力面積在40-80㎡區(qū)間內，走中高檔次精品公寓的路線。提供高標準商務硬件設施和酒店式管理服務，以高舒適度、高性價比、高附加值、高科技含量的產品定位提升項目投資價值?？蛻糁饕嫦蚣兺顿Y類及自住型的高收入商務人群。3、酒店式公寓產品建議產品建議：西塔全部做酒店式公寓，（5-14F）做間隔建議參照下圖（15-17F）將其他樓層產品進行調整。12345678910111213酒店3、酒店式公寓產品建議產品建議：建議21-22F做項目的主題會所，即滿足酒店的需要，也滿足酒店式公寓業(yè)主的需求，提升項目品質（21F未來可暫時做銷售中心使用）。21F做多功能會議室22F做室內恒溫泳池21F做休閑會館22F做商務會所洽談廳多媒體會議室

設置一部分區(qū)域做多功能商務會所，可供商業(yè)精英們在日常辦公之外，與重要客戶談生意、結識寫字樓其他同行等。也可租借給企業(yè)作商業(yè)活動，如辦酒會、新品發(fā)布會等。打造不同風格不同場景的會議室強化項目亮點，更體現(xiàn)發(fā)展商對各種商務活動的人性化考慮。并可作為日后酒店的配套。會所功能建議：３、酒店式公寓產品建議外立面建議：馬賽克墻面顯舊,部分破敗且沒有檔次，建議打掉重新包裝

商業(yè)體的建筑外立面是客戶評價的第一標準。項目曾經爛尾，外在形象深入人心，由于我們的目標客戶一部分為周邊居民及工作的白領，所以改變外在形象是必須的，這樣不僅僅提升項目檔次，也給客戶塑造信心（開發(fā)商有實力，值得購買）。馬賽克立面改為石材立面即沉穩(wěn)大氣又不會過時3、酒店式公寓產品建議入口及外部廣場建議：提升項目外環(huán)境的關鍵是通過與商業(yè)規(guī)劃結合，實現(xiàn)水景與園林綠化的結合使其與大堂內環(huán)境遙相呼應。搭建玻璃雨棚提高檔次3、酒店式公寓產品建議電梯間及電梯建議：項目高端的體現(xiàn)，客戶身份的象征，訪客接觸最多的場所，設置刷卡電梯。建議電梯廳寬度在3米以上，同時配以簡潔時尚的燈具，提升檔次與品味,可以把空間舒適感放大；設刷卡電梯，需持卡才可以到達相應樓層，即保證客戶及業(yè)主的入住安全，也提升項目品質。引入知名服務機構，提升產品價值雅思閣：

全球知名的新加坡酒店管理服務公司，在全球都有管理項目。雅思閣進入中國后，迅速在北京、上海、大連、蘇州等地建立酒店公寓。在廣州，天文苑B棟屬于雅思閣屬下公司盛雅服務公司以第三方形式介入管理。2007年，雅思閣將在廣州建立首個自主經營酒店服務公寓，位于太古匯北側的廣州雅思閣（天河新作）。4、酒店式公寓服務建議

此外，此公寓還提供保姆服務、客房服務、每日早餐等等，并配有會議室、健身房、桑拿等綜合性設施。所有公寓只租不賣，一套單間的月租金大約在1.2萬元左右、一套130㎡三房套間月租金3萬元，兩房月租金2.6~2.8萬元。參考：盛雅服務公寓（天文苑）

盛雅服務公寓由175套的全新單位組成，戶型從建筑面積50多平方米的單間到120多㎡的三房套房不等，所有戶型皆具備客廳、臥室、廚衛(wèi)，并配以冰箱、微波爐、炊具、餐具、電視、電話、寬帶網絡、電吹風等日常家電。4、酒店式公寓服務建議人流動線1：由農林下路進入人流動線2：由中山一路進入一樓接待大堂雙開口銷售中心設在21F（21-22F為會所）有效延長銷售人員接待客戶的時間消除項目負面影響5、酒店式公寓銷售功能建議銷售中心5、酒店式公寓銷售功能建議農林下路入口：項目靠近農林下路（人氣旺盛，小區(qū)多，居民多），建議由農林下路做沿街導視及創(chuàng)意圍墻，吸引客戶由此進入項目并了解項目。中山一路入口：項目緊挨中山一路，此路段車流量較大，建議在接待大廳外做LED顯示屏，輪播項目情況（或做燈光效果）引起潛在客戶關注。5、酒店式公寓銷售功能建議銷售中心設在頂層（21F）：項目位處東山區(qū)（舊區(qū)富人區(qū)），為突顯項目優(yōu)越地理位置，激發(fā)客戶對所處區(qū)域的共鳴，同時不影響開發(fā)商裙樓的招商招租，將銷售中心放置在高層更顯別致。二、酒店功能定位酒店定位：國際品牌酒店（提高項目附加值）

通過酒店為酒店式公寓提供個性化服務。打造國際品牌酒店，吸引塑造東山區(qū)頂級酒店，以高服務、高性價比、高附加值（廣交會接送）等提升酒店檔次。引入高端國際化酒店，提升項目品質三、商業(yè)部分定位建議

商業(yè)定位：以滿足商務配套為主，通過休閑、餐飲配套提升整體產品價值！

項目業(yè)態(tài)規(guī)劃三大原則：1、符合項目作為高端商業(yè)綜合體的整體定位，提升項目附加值；2、滿足使用群體對商務、休閑等配套需求，體現(xiàn)功能性強的特點；3、滿足商家需求特點及實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。1、商業(yè)部分定位建議L3

休閑配套L2

餐飲配套L1大堂B1停車場品牌時尚店配套健身娛樂中心、SPA會館主力時尚品牌店功能配套業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌快餐、各國度美食商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議注：L1設主力時尚品牌店，沿街（中山一路）面可設部分街鋪，引進連鎖便利店或者汽車麥當勞店，方便來往車輛；L2以滿足商務需要的餐飲為主，引進中高端餐飲品牌，豐富商場的業(yè)態(tài)；L3打造休閑及娛樂配套，即提供給公寓客戶，也滿足酒店使用需求。首層品牌時尚店參考商家：施華洛世奇等選取目前東山區(qū)較少的中高端品牌引進2、商業(yè)部分業(yè)態(tài)參考2層餐飲配套參考商家：稻香

中森明菜2、商業(yè)部分業(yè)態(tài)參考將三樓全層打造為主題休閑娛樂配套

將三樓打造為中高端的舒適休閑娛樂場所，設健身房、閱覽室等品味休閑區(qū)，給酒店式公寓業(yè)主提供尊貴生活品質，同時提升項目商業(yè)品質。健身房室內高爾夫練習場3層業(yè)態(tài)建議：閱覽館/雪茄房/紅酒房2、商業(yè)部分業(yè)態(tài)參考SPA休閑配套參考商家：水玲瓏

水匯2、商業(yè)部分業(yè)態(tài)參考四、銷售策略營銷推廣思路營銷推廣策略現(xiàn)場銷售工作建議項目啟動的前決條件售價建議廣告公司確定樓體燈光廣告的設計、報批及安裝工作工地現(xiàn)場以及圍墻的形象廣告設計包裝銷售宣傳物料的制作（如模型制作，樓書和單張的制作）項目VI的確定物業(yè)管理公司確定人手充足：所有的功能區(qū)域（停車場、樣板房、看樓通道均需要配備保安保潔人員；）形象優(yōu)秀：保安人員1.75以上，身材形象優(yōu)秀；著裝統(tǒng)一：保安以西裝或者特色管家服；保持統(tǒng)一風格；禮貌禮儀：統(tǒng)一的禮貌用語及動作；銷售策劃工作部署銷售策略的制定公開發(fā)售的流程銷售隊伍的建立及培訓主要條件:1.項目啟動的前決條件

如何展現(xiàn)形象與品質，突顯競爭優(yōu)勢？現(xiàn)場展示，以產品打動每一個到訪的客戶必要展示1：銷售中心銷售中心：建議銷售中心設在21樓會所，1樓只作接待前廳使用，以特出項目品位。展示：項目銷售中心樣板房：不同面積的樣板房的對外開放。必要展示2：樣板房開放

建議將17層設為公寓樣板層，針對不同戶型開放不同的樣板房。展示：樣板房及項目形象模型

在合理控制投資成本的前提下，為提升物業(yè)的質素和增加項目賣點，在客戶能真實感受的地方投入實效的智能化設備，如設立一卡通門禁系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫進出管理系統(tǒng)、公寓住戶可視對講系統(tǒng)。一卡通門禁系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)必要展示3：必要的安防智能化展示展示：必要的安防智能化必要展示4：物管及品牌展示：物管及品牌物管內容：提供貼身管家式服務引入知名度較高的物業(yè)管理公司能提高項目的形象定位。塑造形象高端定位積極儲客控貨分流整合資源拓寬渠道

統(tǒng)一項目宣傳形象，從細節(jié)處提升項目檔次，加重產品內在“含金量”，爭取獲得客戶認同。運用活動營銷等手段，提高本案知名度，為銷售儲客。堅持“高開高走”的營銷策略，利用國際品牌酒店的進駐營造本案高端定位。有計劃地利用推貨杠桿吸引市場關注度，調節(jié)售價靈活運用折扣策略，達到快速銷售，提高售價目的運用時間節(jié)點制造銷售熱潮

從不同的媒體渠道著手，展開泛宣傳、區(qū)域宣傳、實體展示等宣傳攻勢。

利用中原網絡平臺，積極開拓外地資源。制造節(jié)點提高售價執(zhí)行關鍵：覆蓋目標客戶各階層，利用產品價值對比，務求“”適銷對路”。2.銷售核心思路的建立項目整體推廣部署接受誠意客戶登記6月6月中旬樣板層正式對外開放7月正式公開發(fā)售12年5月銷售中心開放推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略3.營銷推廣策略新聞事件、活動傳播形象先行，前景誘導在開售前樹立品牌形象，體現(xiàn)項目的產品優(yōu)勢與發(fā)展前景，制造廣泛輿論與社會效應。策略一推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略銷售策略產品新聞發(fā)布會戰(zhàn)略同盟簽字儀式制造新聞事件，樹立品牌形象，以引起社會的廣泛關注推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略策略一產品新聞發(fā)報會

為擴大項目影響力，快速樹立品牌形象與知名度，展示公司的實力。在項目全面推出市場前，以產品新聞發(fā)報會的形式，為項目的面市制造新聞傳播效應及廣泛的社會輿論，并邀請各商業(yè)行會人士、各大報記者、搜房網、銀行高管人員、設計院、建筑合作單位等參與，以發(fā)掘關系買家。推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略戰(zhàn)略同盟簽字儀式為體現(xiàn)項目高檔、高質的國際化形象及突顯項目的管理與服務，加強投資信心。在新聞儀式后，再次制造又一轟動全城的大事件——與國際級星級酒店、知名物管公司的戰(zhàn)略同盟簽字儀式。進一步造成廣泛的社會輿論，使項目從一開始就奠定理想的市場與銷售基礎。推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略整合資源，拓寬渠道在樹立形象的同時，利用雙方優(yōu)勢資源發(fā)掘實力買家，發(fā)展關系戶，做好開售前的儲客準備。中原公司資源整合策略二推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略客戶資源整合、拓寬宣傳渠道二手部研究部項目部物業(yè)部滙瀚按揭中心香港中原利用中原公司內部各部門的資源與渠道，進行廣泛的宣傳與客戶儲備中原公司資源整合策略二推廣途徑整體推廣推貨安排銷售策略積極儲客，銷控分流通過前期的形象宣傳推廣，作更為深入的客戶