從上圖可以看出，鞍山寫字樓主要分布于鐵東區(qū)，且集中分布于市級中心商圈——鐵東站前商圈，此地位于鞍山市中心最繁華地區(qū)，周邊配套完善，交通方便。鞍山寫字樓物業(yè)很少，主要分布于鐵東區(qū)和鐵西區(qū)，千山區(qū)和立山區(qū)目前幾乎沒有寫字樓。站前商圈鞍山房地產(chǎn)行業(yè)——寫字樓分布寫字樓名稱地址萬科東源大廈鐵東區(qū)勝利路21號鞍山市物資貿(mào)易大廈鐵東區(qū)二道街90號?金融大廈?鐵東區(qū)勝利路①號地段天河大廈?

鐵東區(qū)南二道街58-1號金龍大廈?鐵東區(qū)勝利廣場西側(cè)勝利南路40號銀杏園寫字樓?鐵東區(qū)站前二道街興華寫字樓鐵東區(qū)文化街附近?民族大廈?鐵西區(qū)人民路75號鞍山市目前寫字樓物業(yè)僅8幢，其中7幢位于鐵東，1幢位于鐵西，且寫字樓都并非正軌純寫字樓物業(yè)，基本都是商住混用，鞍山寫字樓多集中于配套成熟的站前商圈。寰球大酒店五環(huán)大酒店四海假日酒店國際大酒店四星級酒店五星級酒店鞍山市房地產(chǎn)市場分析——旅游地產(chǎn)鞍山旅游資源十分豐富，有"東北明珠"之稱的千山國家風(fēng)景名勝區(qū)，有中國最大的溫泉康復(fù)中心湯崗子溫泉，有堪稱"世界之最"的七彩玉佛，還有東山城市森林公園、岫巖藥山風(fēng)景區(qū)、海城白云山風(fēng)景區(qū)等；以鞍山國際大酒店為代表的一大批高中檔酒店可以為游客提供舒適的休閑環(huán)境；海城西柳服裝市場、南臺箱包市場、岫巖玉器市場及遍布鞍山城區(qū)的各大商場，也將為來鞍游人提供理想的購物場所。千山—AAAA景區(qū)玉佛苑—AAAA景區(qū)湯崗子溫泉—AAA景區(qū)鞍山房地產(chǎn)行業(yè)旅游區(qū)分布項目所在地塊解讀產(chǎn)品核心競爭力提煉基本情況認(rèn)知SWOT分析產(chǎn)品分析項目地塊人民路鐵西區(qū)解放西路項目區(qū)位概述——1：項目位于鞍山市鐵西區(qū)西段，主干道人民路與解放西路交匯處（原鋼材市場地址）。是城市西部發(fā)展的重要板塊。距市中心6公里、距達(dá)道灣產(chǎn)業(yè)園區(qū)3公里、距奧體中心3公里、距職教城3公里、距高鐵站3公里，距高速路入口4公里、距鞍鋼5公里周邊城市配套較弱，為鐵西區(qū)低收入人群居住集中區(qū)域A：基本情況認(rèn)知項目區(qū)位概述——2：東俯視-鞍山市居民生活集中區(qū)西俯視-騰鰲新興經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，未來機場南俯視-物流、倉促集散地北俯視-東北最大建材市場，鞍山交通門戶A：基本情況認(rèn)知物流中心鐵西集中生活區(qū)至騰鰲達(dá)道灣產(chǎn)業(yè)區(qū)本案項目所在地塊解讀產(chǎn)品核心競爭力提煉基本情況認(rèn)知SWOT分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析項目經(jīng)濟指標(biāo)核準(zhǔn)住宅：提升鐵西區(qū)居住品質(zhì)，打造地標(biāo)性項目（依托商業(yè)未來愿景和住宅園區(qū)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃愿景）商業(yè)：大型商業(yè)，規(guī)?；?jīng)營多元化商業(yè)產(chǎn)品，適合各類需求寫字樓：未來鐵西核心區(qū)域酒店：強強聯(lián)合產(chǎn)品分析項目產(chǎn)品愿景項目所在地塊解讀產(chǎn)品核心競爭力提煉基本情況認(rèn)知SWOT分析產(chǎn)品分析SWOT分析SWOT分析S：交通便利市場空白W：地段價值低市場認(rèn)知度低0：精準(zhǔn)、成功的市場導(dǎo)入先行一步，跑快對手政府規(guī)劃建設(shè)T：市場競爭商業(yè)發(fā)展受限項目所在地塊解讀產(chǎn)品核心競爭力提煉基本情況認(rèn)知SWOT分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品核心競爭力提煉產(chǎn)品核心競爭力商業(yè)：市場專業(yè)運營、品牌聯(lián)合經(jīng)營住宅：打造未來全新生活MALL模式寫字樓：戶型精巧，多元化投資酒店：強強聯(lián)合鞍山市未來的門戶，鏈接城市與外界的聚焦點項目所在地塊解讀住宅定位地塊價值商業(yè)定位項目整體定位【地理位置】位于鞍山市西段，鐵西區(qū)重要位置。鏈接鐵西區(qū)老城區(qū)、達(dá)道灣新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)及騰鰲鎮(zhèn)，占據(jù)交通樞紐。A：地塊價值鐵西城區(qū)達(dá)道灣騰鰲【地塊四至】南側(cè)地塊東至華程路地塊共分三個部分，北側(cè)地塊、南側(cè)地塊、東側(cè)地塊，主要地塊為南側(cè)地塊，西至峪明路，東至華程路，南至上海大街北側(cè)，北側(cè)為另一塊地現(xiàn)狀。西至峪明路南至上海大街北側(cè)北側(cè)地塊現(xiàn)狀北側(cè)地塊東側(cè)地塊項目價值——地塊位置A：地塊價值

引領(lǐng)者地位一個城市夢想與榮耀的決定了該項目區(qū)位&城市發(fā)展沈陽-大連經(jīng)濟發(fā)展軸鞍山-海城經(jīng)濟發(fā)展軸A：地塊價值高級商務(wù)中心新生地：城市新都心板塊區(qū)域說明：城市發(fā)展的“新都心”——新興高檔商務(wù)中心的發(fā)源地。輻射區(qū)域：沈大經(jīng)濟帶、達(dá)道灣產(chǎn)業(yè)園區(qū)、騰鰲鎮(zhèn)區(qū)。發(fā)展特點：新興高檔商務(wù)區(qū)，以城市發(fā)展規(guī)劃為原點結(jié)合鞍山市未來沈大發(fā)展軸的帶狀規(guī)劃，整體形成了一個鞍山西部區(qū)域價值集中和文化、習(xí)性回歸的特殊地域。A：地塊價值沈大產(chǎn)業(yè)大道樞紐：商業(yè)集約地帶區(qū)域說明：城市發(fā)展樞紐——以沈大高速承接產(chǎn)業(yè)發(fā)展動脈。輻射區(qū)域：以鞍山為核心，促進(jìn)各城市間的友好往來、經(jīng)濟協(xié)作與人才交流。發(fā)展特點：依托沈大產(chǎn)業(yè)大道的發(fā)展，發(fā)展商業(yè)及工業(yè) 通行后的鞍山新的交通網(wǎng)絡(luò)（快鐵、鞍山火車西站、沈大高速）將承載加快鋼城經(jīng)濟發(fā)展與市核心區(qū)域西移的戰(zhàn)略使命A：地塊價值鞍山西大門，城市會客廳區(qū)域說明：鞍山西部——未來城市發(fā)展的會客廳。包括區(qū)域：已經(jīng)形成的鞍山西部拓展發(fā)展態(tài)勢發(fā)展特點：政府行為影響大，區(qū)域開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)速度快 周邊區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)新型建筑集群的現(xiàn)代化格局區(qū)域新項目眾多，項目檔次較高。A：地塊價值項目所在地塊解讀住宅定位地塊價值商業(yè)定位項目整體定位項目總體定位：以住宅開發(fā)為龍頭、主題商業(yè)為支撐的城市綜合建筑群——就是以住宅部分為開發(fā)主體和主要盈利點，同時通過主題商業(yè)、特色公務(wù)部分元素的營造提升其附加值，實現(xiàn)整體價值的提升與收益。B:項目整體定位依托城市建設(shè)市場環(huán)境適宜經(jīng)營差異化多元化商住互動共生依托區(qū)位優(yōu)勢高質(zhì)服務(wù)外勢內(nèi)質(zhì)企業(yè)品牌專業(yè)項目定位——形象演繹B:項目整體定位產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)主題新物業(yè)寫字樓休閑高檔住宅商業(yè)百貨休閑時尚購物項目定位——定位功能演繹B:項目整體定位港龍國際中心B:項目整體定位新生活新娛樂新地標(biāo)新領(lǐng)域新方式新景象新概念新主題新體驗新中心項目所在地塊解讀住宅定位地塊價值商業(yè)定位項目整體定位商業(yè)部分物業(yè)發(fā)展定位引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展，大型集中式商業(yè)MALL——引領(lǐng)地位，集中式，大型，商業(yè)mallC：商業(yè)定位留住客戶是商業(yè)成功的關(guān)鍵，如何在項目多入口的前提下，使得客戶能夠長期停留。從經(jīng)過對項目周邊現(xiàn)狀的考察，沈丹高速路易形成單向人流，對人流的留駐并無益處。根據(jù)商業(yè)模式，街鋪價值＞綜合體商業(yè)價值＞圍合式社區(qū)底商商業(yè)價值。結(jié)合偉業(yè)顧問多年操盤經(jīng)驗，項目自身人口數(shù)量特點難以滿足街鋪商業(yè)價值，但是根據(jù)偉業(yè)集團的自身資源來看，有豐富的大型商業(yè)資源，同時考慮到項目周邊現(xiàn)狀，本地塊適宜的商業(yè)形式為大型shoppingmall。項目商業(yè)定位——商業(yè)價值依據(jù)C：商業(yè)定位車流車流客流客流客流高檔中式酒樓夜總會＆KTV桑拿＆水療會美容院、美體健身會游樂設(shè)施、兒童教育機構(gòu)特色連鎖餐飲、麥當(dāng)勞、肯德基等小型配套店（如理發(fā)店、洗衣店，牙所等）小型餐飲（如中西快餐、冷飲店等）小型娛樂休閑（如酒吧、咖啡廳等）大型主題百貨（奧特萊斯等）大型超市（如沃爾瑪、樂購等）商業(yè)業(yè)態(tài)主力店次主力店商鋪輔助商業(yè)形態(tài)核心商業(yè)形態(tài)C：商業(yè)定位C：商業(yè)定位商業(yè)定位模擬：大型商業(yè)街模塊（奧特萊斯）“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”案例——上海奧特萊斯

（1）上海青浦奧特萊斯由上海百聯(lián)集團于2006年創(chuàng)辦，位于青浦區(qū)，采用別墅式建筑，目前有品牌商家130多家，amani\杰尼亞等國際頂級品牌都有入駐可行條件：完善的規(guī)劃體系強勢的品牌合作充足的城市消費力C：商業(yè)定位商業(yè)定位模擬：大型主題商場模塊（利生體育商廈）案例——北京天元利生體育商廈位于王府井大街201號,是一家體育用品主題商場,建筑面積3.4萬平方米,營業(yè)面積1.2平方米,經(jīng)營十五個大類的2萬余種商品?？尚袟l件：龐大的經(jīng)營規(guī)模強勢的品牌合作廣泛的區(qū)域覆蓋以某個題材為概念，專業(yè)進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營某一類別產(chǎn)品；經(jīng)營模式可分為自主經(jīng)營或品牌合作聯(lián)營等方式，提供某類別產(chǎn)品經(jīng)營的一站式服務(wù)商業(yè)定位模擬：大型主題商場模塊（利生體育商廈）案例——北京天元利生體育商廈位于王府井大街201號,是一家體育用品主題商場,建筑面積3.4萬平方米,營業(yè)面積1.2平方米,經(jīng)營十五個大類的2萬余種商品。可行條件：龐大的經(jīng)營規(guī)模強勢的品牌合作廣泛的區(qū)域覆蓋以某個題材為概念，專業(yè)進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營某一類別產(chǎn)品；經(jīng)營模式可分為自主經(jīng)營或品牌合作聯(lián)營等方式，提供某類別產(chǎn)品經(jīng)營的一站式服務(wù)商務(wù)酒店根據(jù)自身客觀情況做好定位，根據(jù)不同的商務(wù)人群層次提供的有針對性的服務(wù)，是在經(jīng)濟型酒店基礎(chǔ)上提高了一個檔次的業(yè)態(tài)，具備了品位、舒適、時尚，含有許多資訊等元素商業(yè)定位模擬：酒店模塊（萬豪酒店）案例——萬豪酒店客房578間；最低門市價350美元。24小時為商人服務(wù)，商務(wù)中心、客房送餐、健身房、游泳池、網(wǎng)球場都24小時開放。25%的客人來自北美，20%的客人來自歐洲，其他大部分來自亞洲，客人的回頭率高達(dá)65%可行條件：城市未來經(jīng)濟樞紐綜合體支撐同質(zhì)品牌定位鞍山五星級酒店分布情況：五環(huán)酒店（五星）國際酒店（四星）環(huán)球酒店（四星）國際酒店（四星）鞍山市五星級酒店一所，市場需求得不到滿足；項目城市樞紐位置決定未來星級酒店的需求項目所在地塊解讀住宅定位地塊價值商業(yè)定位項目整體定位住宅部分物業(yè)發(fā)展定位以商業(yè)地產(chǎn)帶動的、以現(xiàn)代前衛(wèi)為特色的大型城市中高密度住宅集群——商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)代簡約，高密度建筑D：住宅定位城市綜合體建筑，與商業(yè)一起打造極具特色的“鞍山西部形象大門

”項目住宅定位依據(jù)城市線——老城翻新，鞍山作為老型的鋼鐵工業(yè)基地需要先進(jìn)時尚的地產(chǎn)理念改變城市面貌市場線——宏觀市場為房地產(chǎn)商業(yè)市場提供機遇，以商代住成為一種發(fā)展趨勢，區(qū)域市場需要高端項目引領(lǐng)開發(fā)商線——開發(fā)商具備雄厚的經(jīng)濟實力和社會經(jīng)驗，有助于大型項目開發(fā)產(chǎn)品線——鞍山當(dāng)?shù)厥袌鲂枰叨水a(chǎn)品出現(xiàn)引領(lǐng)市場發(fā)展D：住宅定位效果示意——城市地標(biāo)建筑、現(xiàn)代前沿地產(chǎn)項目營銷策略項目招商策略項目營銷推廣策略平衡風(fēng)險與機會，在保證商業(yè)街成功經(jīng)營、開發(fā)利潤最大化的前提下：一、商業(yè)發(fā)展模式建議：（1）招商先行，銷售為主模式。確保資金迅速回籠，實現(xiàn)預(yù)期利潤，減少財務(wù)、市場、商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。（2）持有高價值、核心部分商業(yè)，并招商促銷售。第一階段引進(jìn)品牌主力店用于聚集商氣、人氣，提升整體物業(yè)形象、商業(yè)價值、知名度，以使銷售部分商鋪的高價格出售。（3）項目定向開發(fā)為基礎(chǔ)兼招商導(dǎo)向型開發(fā)。提升物業(yè)投資價值，提高商鋪銷售單價，使項目利潤最大化。項目招商策略二、銷售方案使項目樹立高端商業(yè)的市場形象，一舉奠定項目在鞍的投資地位。（一）推盤前提：找尋品牌商家。找尋有影響力的超市入駐找尋定位高端的市場：如卓展百貨、新世界百貨、西武百貨等項目招商策略招商提升，低開平走（二）價格策略——商業(yè)氛圍為先，培育市場先行項目招商策略（三）銷售促進(jìn)1、以租促售：開發(fā)商先期招租，在招商成功后再將物業(yè)分割給出售給投資業(yè)主。（1）招商成功提升了物業(yè)銷售價值、有利于項目銷售（2）招商成功可坐享其成促進(jìn)了物業(yè)銷售，已租賃的商鋪由于能為購買者帶來伸手可及的利潤，滿足了以投資獲取回報為目的的目標(biāo)客戶的需求，更容易銷售。項目招商策略平衡風(fēng)險與機會，在保證商業(yè)街成功經(jīng)營、開發(fā)利潤最大化的前提下：一、商鋪運作模式建議：（1）招商先行，銷售為主模式。確保資金迅速回籠，實現(xiàn)預(yù)期利潤，減少財務(wù)、市場、商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。（2）持有高價值、核心部分商業(yè)，并招商促銷售。第一階段引進(jìn)品牌主力店用于聚集商氣、人氣，提升整體物業(yè)形象、商業(yè)價值、知名度，以使銷售部分商鋪的高價格出售。（3）餐飲定向開發(fā)為基礎(chǔ)兼招商導(dǎo)向型開發(fā)。提升物業(yè)投資價值，提高商鋪銷售單價，使項目利潤最大化。項目招商策略二、銷售方案使項目樹立鞍山第一時尚高端商業(yè)市場形象，一舉奠定項目在鞍山的首選投資霸主地位。（一）推盤前提：洽談全國知名高端百貨店，并完成二~三家意向招商。項目招商策略招商提升，低開高走（二）價格策略——本案商鋪建筑配置較好，適用業(yè)態(tài)范圍廣，投資客戶較喜歡，銷售價格不予過高。項目招商策略（三）銷售促進(jìn)1、以租促售：開發(fā)商先期招租，在招商成功后再將物業(yè)分割給出售給投資業(yè)主。（1）招商成功提升了物業(yè)銷售價值、開發(fā)商獲得最大的利潤；（2）招商成功可坐享其成促進(jìn)了物業(yè)銷售，已租賃的商鋪由于能為購買者帶來伸手可及的利潤，滿足了以投資獲取回報為目的的目標(biāo)客戶的需求，更容易銷售。（3）由開發(fā)商定向招商保證了各商業(yè)街業(yè)態(tài)的統(tǒng)一、保證商業(yè)在后期成功運營。理由：（1）考慮到項目的增值空間大，暫時緩和等待最佳銷售時機；（2）現(xiàn)在鞍山商業(yè)項目眾多，競爭激烈，為了引進(jìn)大量的人氣，以出租的方式巧妙的做活市場，到時機成熟再進(jìn)行銷售；（3）發(fā)展商如果持有部分物業(yè)，可穩(wěn)獲租金收益，還可以用物業(yè)進(jìn)行投資貸款等用途。項目招商策略三、招商方案“先”品牌商家引進(jìn)——形成蓄水養(yǎng)魚：關(guān)鍵位置引進(jìn)一、二家品牌/連鎖商家或當(dāng)?shù)刈钣衅放朴绊懥?、?guī)模較大?？梢栽谡猩逃媱潟r犧牲部分租金，并通過一些有力的招商策略，吸引這一“最好”的主力店，它的品牌知名度以及聚客力對項目穩(wěn)定長久的支持，推進(jìn)招商工作順利開展。“后”一般商戶引進(jìn)——利用羊群效應(yīng)：利用引進(jìn)的品牌商家在業(yè)界的影響力，擴大宣傳，小幅度提高租金及出租條件，向當(dāng)?shù)馗黝惿碳艺猩獭＃ㄒ唬┱猩滩呗裕褐鞔畏置?，把握?jié)奏項目招商策略品牌免租，一般低租一鋪一租，具體制定（二）租金策略及制定1、租金策略：項目招商策略3、簽約年限大中型商家與商業(yè)項目簽訂的租約一般在5年以上，如果租期在5年以下，部分商家一般收不回成本。4、租金優(yōu)惠根據(jù)裝修期和養(yǎng)店期，免租三~六個月。一般商業(yè)正常的生命周期是：裝修期三個月，養(yǎng)店期三個月到半年，此后才能進(jìn)入正常運轉(zhuǎn)。項目招商策略1、定向招商：對目標(biāo)品牌商家實行定向招商，并安排具體人員重點落實主要大客戶。2、以商引商：利用品牌在其行業(yè)的影響力，擴大宣傳，充分實施“羊群效應(yīng)”，以吸引更多餐飲商家。3、廣告招商：通過各種媒體宣傳和推廣活動，制造題材，擴大項目在本地乃至濰坊市場的影響，吸引商家的注意力，促進(jìn)招商。（三）招商渠道項目招商策略商業(yè)招商原則原則一：要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂50：20：30的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。原則二：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。原則三：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。原則四：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。招非主力零售商盡量以聯(lián)營扣點為主、租賃為輔，可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。原則五：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。原則六：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時也便于從主力店向其它區(qū)域回旋。原則七：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。原則八：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)將整個購物中心做熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。原則九：統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。原則十：具備完善ERP信息系統(tǒng)。大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運營公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營管理，對業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的互補促進(jìn)作用。主力店主力店周邊的商鋪經(jīng)營往往處于“寄生”狀態(tài)，他們本身并沒有聚客能力，但大型主力店的入駐會產(chǎn)生大量的人流，使得商鋪得以存活。以低租金換取大主力店的入駐不僅可以帶動小商鋪的招租，更能提高小商鋪的銷售價格次主力店品牌專賣店中小散鋪招商順序：招商理念：低租金獲得強大品牌主力店入駐，通過設(shè)立免租期吸引中小商鋪入駐商業(yè)招商理念項目營銷策略項目招商策略項目營銷推廣策略事件造勢主力店和知名商家簽約招商新聞發(fā)布會（本地和外地）知名經(jīng)營管理公司簽約國際模特表演賽投資論壇舉行聘請明星效應(yīng)本項目營銷推廣策略項目營銷推廣策略活動目的：通過產(chǎn)品推介活動，放大項目的商業(yè)前景，使商家充滿信心，更好地促進(jìn)本地商家的招商．活動主題：產(chǎn)品推介會活動形式：發(fā)展商贊助，由相關(guān)媒體協(xié)助主辦活動時間：具體時間待定活動營銷項目營銷推廣策略——系列大型活動活動目的：通過新聞發(fā)布會，提高項目商業(yè)的受關(guān)注程度，為商業(yè)的招商開盤和銷售開盤造勢．活動主題：主力店、大品牌、經(jīng)營管理公司簽約暨新聞發(fā)布會活動形式：發(fā)展商主辦，由相關(guān)媒體協(xié)助舉辦活動時間：認(rèn)籌期活動營銷項目營銷推廣策略——系列大型活動活動目的：通過時尚活動，塑造高端商業(yè)形象，配合商業(yè)銷售。活動主題：遼寧模特精英賽活動形式：發(fā)展商贊助，由相關(guān)媒體與主辦單位共同舉辦活動時間：銷售期活動營銷項目營銷推廣策略——系列大型活動活動目的：重點推廣商業(yè)，傳遞商業(yè)投資價值，引爆投資狂潮活動主題：“鞍山商業(yè)發(fā)展論壇”推廣主題：攜手商業(yè)巨頭，共享財富盛宴活動形式：發(fā)展商贊助，由行業(yè)協(xié)會、媒體協(xié)助主辦，邀請知名商業(yè)專家作演講嘉賓活動時間：銷售期活動營銷項目營銷推廣策略借勢營銷主力店及知名經(jīng)營管理公司簽約儀式暨新聞發(fā)布會，以及各大外地商戶團購事件通過簽約新聞發(fā)布會，提高項目商業(yè)的受關(guān)注程度，為商業(yè)的招商開盤和銷售開盤造勢項目營銷推廣策略體驗營銷開啟體驗式生活新時代商業(yè)開盤前后，每周在廣場進(jìn)型街頭文化表演（模特兒選拔、街舞、極限運動、明星見面會、新秀演唱會、特色餐會），讓客戶感受全新的商業(yè)理念，勾畫未來美好的商業(yè)前景。項目營銷推廣策略10月11月12月2012.1月2月3月4月5月6月7月8月9月1011月視覺準(zhǔn)備期logo、圍墻、宣傳品及包裝開盤熱銷1、事件造勢，放大品牌與項目形象2、活動營銷，開盤熱銷3、銷售同時跟近持續(xù)熱銷1、報紙廣告的力量建立，形成系列攻擊市場；2、借勢營銷，借助主力店迅速銷售3、現(xiàn)場的力量建立，宣傳包裝的個性，售樓處營造獨特吸引力；4、開辦各類展銷會，形成最炫的風(fēng)景。5、持續(xù)的新聞力，告訴市場熱銷力。強銷+品牌建設(shè)1、對于余下的商鋪，優(yōu)惠舉措：免租開店,送廣告牌2、項目文化深入。營銷排期項目營銷推廣策略第

63頁關(guān)于偉業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)-專業(yè)塑造品牌、服務(wù)創(chuàng)造價值偉業(yè)優(yōu)勢-業(yè)精于久、源遠(yuǎn)于博服務(wù)體系-中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)全程服務(wù)商發(fā)展歷程-歷經(jīng)時間打磨的品牌偉業(yè)業(yè)績-偉業(yè)操作案例與個案分析第

64頁歷程——17年的發(fā)展足跡與成就年17品牌價值

11.92億2010年

榮獲“2010年中國房地產(chǎn)策劃代理百強TOP10”稱號，連續(xù)六年蟬聯(lián)華北區(qū)第一；偉業(yè)顧問與我愛我家強強聯(lián)手“偉業(yè)我愛我家集團”2009年

全年代理額達(dá)280億元；偉業(yè)國際度假地產(chǎn)營銷中心在京成立，開辟了異地地產(chǎn)項目代理銷售的新模式2008年

全年代理額達(dá)150億元，相繼成立貴陽、紹興、海南分公司，全國布局開始2007年

相繼成立沈陽、大連、武漢、濟南、青島分公司，華北區(qū)域布局形成2006年

天津公司成立，由城市型公司向區(qū)域型公司的戰(zhàn)略起步2004年

商業(yè)公司成立，形成五大業(yè)務(wù)體系，確立了房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的定位2000年

我愛我家成立，正式進(jìn)軍二手房市場1998年

成立投資顧問公司，為綜合服務(wù)體系的建立邁出了關(guān)鍵的一步1996年

各類型物業(yè)銷售代理的全面開展，首度榮登京城房地產(chǎn)銷售代理額榜首1994年

于北京注冊成立偉業(yè)北京公司第

65頁60個城市14家分公司歷程——17年的發(fā)展足跡與成就北京天津沈陽大連上海武漢貴陽成都蘇州青島長沙杭州全國發(fā)展立足華北三亞烏魯木齊吉林包頭鄂爾多斯昆明重慶鄭州石家莊哈爾濱北海南昌呼和浩特太原西安紹興濟南煙臺唐山第

66頁歷程——17年的發(fā)展足跡與成就十七年，我們經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的不斷波動，不論是瘋狂的2007年，低迷的2008年，還是波動的2009年,至2010年仍保持了穩(wěn)定的業(yè)績增長率，并連續(xù)多年華北排名第一。累計銷售額達(dá)1300億單位：億元第

67頁關(guān)于偉業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)-專業(yè)塑造品牌、服務(wù)創(chuàng)造價值偉業(yè)優(yōu)勢-業(yè)精于久、源遠(yuǎn)于博服務(wù)體系-中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)全程服務(wù)商發(fā)展歷程-歷經(jīng)時間打磨的品牌偉業(yè)業(yè)績-偉業(yè)操作案例與個案分析第

68頁企業(yè)愿景致力于打造完善的

專業(yè)綜合服務(wù)體系以

多元化服務(wù)

項目為基礎(chǔ)靈活采用

全方位聯(lián)動

服務(wù)模式全力為客戶提升項目核心價值及市場競爭力偉業(yè)我愛我家業(yè)務(wù)范疇第

69頁政府或機構(gòu)客戶城市/區(qū)域城市

戰(zhàn)略定位與規(guī)劃城市/區(qū)域城市

品牌顧問與運營城市/區(qū)域城市

土地招商

城市形象與城市品牌營建前期顧問與市場研究項目整體定位與開發(fā)策略營銷策略與品牌傳播策劃全盤營銷代理區(qū)域市場獨家代理跨地區(qū)分銷個人客戶高端住宅、投資、度假、教育、養(yǎng)老、移民等

多元房產(chǎn)品貫穿售前—售中—售后的全程一對一服務(wù)定期提供房地產(chǎn)實時資訊VIP俱樂部、會員活動與專屬客戶經(jīng)理根據(jù)各類客戶的不同需求提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)3大客戶第

70頁業(yè)務(wù)范圍——偉業(yè)提供的服務(wù)范圍第

71頁公司架構(gòu)——房地產(chǎn)綜合服務(wù)商營銷策劃部財務(wù)管理部市場發(fā)展部大客戶服務(wù)部人力資源部運營管理部一手事業(yè)集團二手事業(yè)集團綜合管理部財務(wù)管理部門店管理部高端住宅部門店

1門店

2門店

N……投資顧問公司商業(yè)管理公司營銷代理公司資產(chǎn)管理公司北京公司天津公司沈陽公司大連公司青島公司武漢公司紹興公司貴陽公司上海公司條龍服務(wù)體系1偉業(yè)我愛我家控股集團B5置業(yè)廣場綜合管理部綜合管理部財務(wù)管理部北京公司置業(yè)廣場CBD店置業(yè)廣場廣安門店置業(yè)廣場鄂爾多斯店置業(yè)廣場三亞迎賓路店置業(yè)廣場三亞機場店鄭州公司長沙公司成都公司海南公司嘉興公司第

72頁關(guān)于偉業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)-專業(yè)塑造品牌、服務(wù)創(chuàng)造價值偉業(yè)優(yōu)勢-業(yè)精于久、源遠(yuǎn)于博服務(wù)體系-中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)全程服務(wù)商發(fā)展歷程-歷經(jīng)時間打磨的品牌偉業(yè)業(yè)績-偉業(yè)操作案例與個案分析

為500

余家知名房地產(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)服務(wù)第

73頁投資顧問第

74頁第

75頁投資顧問——專業(yè)價值產(chǎn)品保障在房地產(chǎn)領(lǐng)域，為政府、開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)提供基于市場、創(chuàng)造客戶價值、降低成本、客觀獨立的咨詢服務(wù)。行業(yè)專家最具銷售力的顧問【建筑策劃中心】為行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的建筑顧問團隊。參與項目各個方案階段的工作。聘請眾多在政府、開發(fā)商及建筑領(lǐng)域服務(wù)幾十年的專家顧問，為項目提供技術(shù)支持。服務(wù)于企業(yè)層面以客戶目標(biāo)為核心從市場角度出發(fā)解決商業(yè)問題為客戶挖掘整體價值投資顧問——產(chǎn)品保障第

76頁第

77頁投資顧問——服務(wù)流程3第一步:工作目標(biāo)與服務(wù)內(nèi)容溝通第三步:核心思路研究工作第五步:方案跟進(jìn)第四步:完成方案第二步:基礎(chǔ)市調(diào)研究工作11245第

78頁營銷代理營銷代理——銷售保障體系第

79頁營銷代理——銷售保障體系第

80頁營銷代理——銷售保障體系第

81頁營銷代理——銷售層面管理第

82頁偉業(yè)我愛我家地產(chǎn)投資顧問——B5置業(yè)跨界營銷:中國地產(chǎn)的“家樂福模式”

突破一手房與二手房銷售界限，創(chuàng)造更多推廣及銷售契機第

83頁房地產(chǎn)跨界營銷平臺量販?zhǔn)椒康禺a(chǎn)終端網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)定制服務(wù)一二手聯(lián)動4S服務(wù)4S終端服務(wù)：地產(chǎn)品牌整合營銷跨界盈科旗艦店西壩河店廣安門店東鐵營店樂成店B5置業(yè)廣場置業(yè)廣場（盈科旗艦店）盈科中心旗艦店是由偉業(yè)顧問與我愛我家兩大中國地產(chǎn)服務(wù)商巨頭攜手共同出品的一大力作。位于北京市朝陽區(qū)工人體育場北路甲2號。坐落于北京朝陽區(qū)盈科中心二層，地處CBD、三里屯國際文化廣場以及使館區(qū)交匯處，商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，高端客群密集。

置業(yè)廣場第

87頁偉業(yè)我愛我家廣安門店位于西二環(huán)廣安門橋西南，高新大廈一層。交通便利、地理位置優(yōu)越。匯集金融街商圈、馬連道商圈的巨大車流、客流。周邊遍布高檔成熟社區(qū)，消費能力強，具有大量潛在投資客戶。店內(nèi)配套設(shè)施齊全，裝修風(fēng)格清新、環(huán)境優(yōu)雅?？膳e行一定規(guī)模的項目宣傳推廣活動。鄂爾多斯偉業(yè)我愛我家置業(yè)廣場鄂爾多斯店位于東勝區(qū)的核心商務(wù)區(qū)域，杭錦北路與鄂托克街交口；鼎晟VIP商務(wù)大酒店一層。緊臨杭錦北路客流主動線，交通發(fā)達(dá)，位置優(yōu)越。周邊遍布新建商業(yè)及高端住宅項目，為客源提供充足保障。偉業(yè)我愛我家三亞機場店位于三亞市鳳凰國際機場到達(dá)大廳出口處，第一時間截留到達(dá)三亞的客人。由于三亞對外交通以飛機為主，絕大多數(shù)進(jìn)入三亞的人群是通過航空運輸，客流量大，為客源提供充足保障。成功案例:海南博鰲·金色港灣天津皇冠國際海南東和福灣香江國際三亞克拉碼頭……“一站式”營銷成功案例第

88頁第

89頁關(guān)于偉業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)-專業(yè)塑造品牌、服務(wù)創(chuàng)造價值偉業(yè)優(yōu)勢-業(yè)精于久、源遠(yuǎn)于博服務(wù)體系-中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)全程服務(wù)商發(fā)展歷程-歷經(jīng)時間打磨的品牌偉業(yè)業(yè)績-偉業(yè)操作案例與個案分析偉業(yè)優(yōu)勢全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)突破了一、二手房的界線，提供全程化、專業(yè)化、集成化的綜合服務(wù)全界面營銷擁有100多個以新房項目為核心的售樓處，600多家遍布成熟商圈和社區(qū)的連鎖門店，5個位于城市核心區(qū)域的大型展示銷售中心全中國落地業(yè)務(wù)覆蓋范圍達(dá)到了全國大多個直轄市，并正在進(jìn)一步向二、三線城市和新興區(qū)域擴展。三大特色優(yōu)勢——強大的營銷渠道以客戶數(shù)據(jù)庫為核心突破一、二手房銷售的傳統(tǒng)界線適應(yīng)不同消費者的行為模式和消費習(xí)慣提供全天候，24小時，零距離的抵近式銷售100個售樓處600多家連鎖門店5大展銷服務(wù)中心房地產(chǎn)交易熱門網(wǎng)站全國房屋租售一線通創(chuàng)新中的新銳渠道開創(chuàng)傳統(tǒng)營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷與移動營銷相結(jié)合的全新營銷模式優(yōu)勢——豐富的客戶資源產(chǎn)品服務(wù)鏈的豐富，營業(yè)規(guī)模的龐大，豐富的客戶數(shù)據(jù)，項目RIS系統(tǒng)客戶積累，通過CRM的精準(zhǔn)梳理和有效管理，形成了海量的優(yōu)質(zhì)客戶資源。

17年的一手客戶資源11年的二手客戶資源金融理財?shù)妊苌?wù)的客戶數(shù)據(jù)龐大客戶資源優(yōu)勢——卓越的人才團隊團隊經(jīng)驗豐富，訓(xùn)練有素，勤奮敬業(yè)中國首創(chuàng)的房地產(chǎn)“全能經(jīng)紀(jì)人”通曉投資、金融、理財知識，為客戶提供全面、專業(yè)、周到的房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)。優(yōu)秀的管理團隊，不乏從基層一路成長而起的業(yè)務(wù)及管理精英，更有來自世界500強企業(yè)的青年才俊。優(yōu)秀的管理團隊7000多名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1000多名一手置業(yè)顧問優(yōu)勢——完善的信息系統(tǒng)ERPERP企業(yè)管理系統(tǒng)，對整個集團的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和流程數(shù)據(jù)加以時時監(jiān)控和遠(yuǎn)程管理，為集團實現(xiàn)全國信息共享，開展新型業(yè)務(wù)提供了無限的可能性。CRM客戶資源管理系統(tǒng)CRM，包含數(shù)百萬份動態(tài)客戶資料和客戶房產(chǎn)消費與投資趨勢分析數(shù)學(xué)模型的客戶管理系統(tǒng)，時時支持相關(guān)研究和房地產(chǎn)投資顧問及銷售。。知識庫知識庫，包含城市地理基礎(chǔ)信息和樓盤詳情資料，國內(nèi)房地產(chǎn)及相關(guān)政策法規(guī)，市場研究數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)其他相關(guān)知識。優(yōu)勢——操盤經(jīng)驗第

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96頁關(guān)于偉業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)-專業(yè)塑造品牌、服務(wù)創(chuàng)造價值偉業(yè)優(yōu)勢-業(yè)精于久、源遠(yuǎn)于博服務(wù)體系-中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)全程服務(wù)商發(fā)展歷程-歷經(jīng)時間打磨的品牌偉業(yè)業(yè)績-偉業(yè)操作案例與個案分析偉業(yè)控股公司偉業(yè)沈陽公司組織發(fā)展第98

頁2005年4月2007年6月2008年4月2009年8月2011年8月90人70人30人20人50人偉業(yè)沈陽公司組織發(fā)展偉業(yè)2005年進(jìn)入沈陽市場，2007年正式注冊成立偉業(yè)沈陽分公司萬科地產(chǎn)保利地產(chǎn)中糧地產(chǎn)華潤地產(chǎn)新加坡吉寶置業(yè)龍湖地產(chǎn)沿海地產(chǎn)城建地產(chǎn)撫礦集團韓國樂天集團裕景地產(chǎn)五礦地產(chǎn)偉業(yè)沈陽公司服務(wù)企業(yè)一覽歐美亞集團厚德地產(chǎn)第100

頁偉業(yè)沈陽公司服務(wù)項目——河畔公館開盤時間：

2010年7月17日入住時間：

2010年7月交通狀況：

291,朗月街,河畔新城,富民南街,南堤中路項目介紹：

河畔公館是由“豪宅專家”聯(lián)美地產(chǎn)經(jīng)三年籌備，兩年精琢，兩百余位國際專家精心打造的2008年最具知名度的國際化頂級精裝都市豪宅項目。坐享城市發(fā)展繁華活力，多重、立體、全覆蓋式交通網(wǎng)絡(luò)，聯(lián)通城市繁華。偉業(yè)顧問：市場前期定位分析

銷售代理服務(wù)（蓄客1000組）偉業(yè)沈陽公司服務(wù)項目——萬科金域藍(lán)灣萬科企業(yè)股份有限公司開發(fā)的金域藍(lán)灣是萬科旗下金色系列子品牌，代表著萬科系城市舒居最高級別。沈陽萬科金域藍(lán)灣項目位于沈陽渾南核心區(qū)域，占地面積約22.6萬平方米，總建筑面積約56.5萬平方米，是集水岸，濕地、公園，住宅，商業(yè)街為一體的高舒適度水岸景觀大宅。全程營銷策劃銷售代理服務(wù)08年10月開盤共銷售198套銷售均價:5597元/平面積區(qū)間:140—180平蓄客情況：共來電3550組共來訪2566組本項目由中街延伸的小東路與大什字街自然劃分為A、B、C、D四區(qū)總占地面積約7.2萬m2容積率5.21A區(qū)07年9月1日開盤,開盤2月內(nèi)銷售率達(dá)到90%,銷售額達(dá)到1.8億.A區(qū)均價5200C區(qū)09年9月銷售,開盤當(dāng)日銷售累計3億創(chuàng)造沈陽當(dāng)月銷售冠軍A區(qū)全程營銷策劃代理服務(wù)C區(qū)全程營銷策劃代理服務(wù)偉業(yè)沈陽公司服務(wù)項目——中糧·大悅城項目基本情況：56萬平方米城市建筑綜合體，建設(shè)內(nèi)容包括高檔住宅、高端商業(yè)、5A級寫字樓、高星級酒店、商務(wù)公寓等，其中高檔住宅30萬平。建筑面積：56萬平米項目類型：住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓全程營銷策劃代理服務(wù)戶型面積區(qū)間50-130平銷售價格:均價530009年渾南銷售套數(shù)冠軍偉業(yè)沈陽公司服務(wù)項目——沿?！べ惵宄菆F隊架構(gòu)位于沈陽市和平區(qū)長白新區(qū)，交通便利，屬于和平區(qū)區(qū)政府大力發(fā)展區(qū)域，發(fā)展商品牌、區(qū)域政策等利好因素大力支持本項目。其商業(yè)部分成為住宅部分的有力支撐，也將成為提升區(qū)域價格的有效因素。規(guī)劃中分為商業(yè)、住宅、公寓和寫字樓。一期商業(yè)可售面積0.76萬平米，偉業(yè)通過對市場調(diào)研，依據(jù)項目特質(zhì)，做出準(zhǔn)確的市場定位，并針對項目從營銷的角度提出科學(xué)建議。偉業(yè)提供前期市場研究、市場定位及營銷層面的相關(guān)建議服務(wù)。偉業(yè)沈陽公司服務(wù)項目——萬科城商業(yè)位于沈陽市金山路與鴨綠江北街交匯處，交通優(yōu)越，出行便利。項目占地46萬平米，總建筑面積90萬平米，緊臨二環(huán)路，是一個中高檔住宅項目。偉業(yè)通過對市場調(diào)研，依據(jù)項目特質(zhì)，做出準(zhǔn)確的市場定位，并針對項目從營銷的角度做出科學(xué)的產(chǎn)品建議。偉業(yè)提供前期市場研究、市場定位、營銷顧問和營銷策劃服務(wù)。偉業(yè)沈陽公司服務(wù)項目——城建·北尚沈陽華潤中心是“華潤中心”都市綜合體全國復(fù)制第三站，一期包括購物中心萬象城、國際5A寫字樓華潤大廈；二期為超五星級君悅酒店、高檔住宅悅府，全部工程預(yù)計將于2012年底完成。建筑面積：60萬平方米提供服務(wù)：市場調(diào)研定位報告?zhèn)I(yè)沈陽公司服務(wù)項目——沈陽華潤中心·悅府占地面積:10273平方米

總建筑面積:89386平方米

規(guī)劃戶數(shù):576戶

銷售代理:沈陽偉業(yè)營銷策劃有限公司

投資商:沈陽華泰中都置業(yè)有限公司

車位數(shù):地下400個提供服務(wù)：前期顧問+銷售代理偉業(yè)沈陽公司服務(wù)項目——浙商集團·沈陽國際貿(mào)易中心菲律賓裕景地產(chǎn)集團開發(fā)建設(shè)的裕景中心沈陽項目，在位于沈陽市青年大街東側(cè)的金廊28號該地塊毗鄰著名的沈陽市政府廣場，總占地面積約8.4萬平方米，總建筑面積120萬平方米，規(guī)劃為集超五星級酒店、五A級寫字間、國際商業(yè)中心等多業(yè)態(tài)的大型都市綜合體，總投資將達(dá)到80億元，其中最高建筑規(guī)劃為約90層，高度近400米，將與大連裕景中心項目聯(lián)袂上演中國新北方的雍容風(fēng)采。提供服務(wù)：前期營銷顧問(繼續(xù)提供服務(wù))偉業(yè)沈陽公司服務(wù)項目——沈陽中心裕景沈陽樂天世界位于皇姑區(qū)北站北出口（金廊北段1號地區(qū)），建筑面積120萬平方米，投資總額將在20億美元以上，約合人民幣150億元，是由韓國排名第五的樂天集團投資建設(shè)。該項目為我司與CBRE共同完成提供服務(wù)：前期營銷顧問(繼續(xù)提供服務(wù))偉業(yè)沈陽公司服務(wù)項目——韓國樂天世界新加坡維信集團投資，沈陽夏宮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的沈陽新夏宮項目在夏宮原址奠基。占地面積約3.3萬平方米，規(guī)劃建筑總面積31萬平方米，由國際著名的設(shè)計公司日本TANGE及新加坡SAA負(fù)責(zé)總體設(shè)計方案。提供服務(wù)：前期營銷顧問偉業(yè)沈陽公司服務(wù)項目——新夏宮第111

頁偉業(yè)沈陽公司服務(wù)項目——沈陽華強廣場華強廣場位于三好街南端，處于文體路與三號街交叉口西北側(cè)。是以住宅、寫字樓、商業(yè)為一體的綜合體產(chǎn)品。商業(yè)和寫字樓為公建性質(zhì)，土地使用年限