溫馨花園管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)溫馨花園的管理，營(yíng)造安全、舒適、整潔、和諧的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于溫馨花園內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、周到的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對(duì)待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平處理各類事務(wù)。4.共同參與原則：鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)管理，形成共建共享的良好氛圍。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由溫馨花園內(nèi)的全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)管理服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)包括：房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；綠化養(yǎng)護(hù)管理；公共秩序維護(hù)；車輛停放管理；裝飾裝修管理；物業(yè)檔案資料管理等。三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、用途或進(jìn)行違章搭建。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知業(yè)主、使用人進(jìn)行整改，并做好記錄。3.業(yè)主、使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，并提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理申報(bào)登記手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，制止違規(guī)行為。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃，并按照計(jì)劃組織實(shí)施。2.共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢測(cè)，確保其正常運(yùn)行。對(duì)存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修或更新。3.業(yè)主、使用人不得擅自占用、損壞共用設(shè)施設(shè)備，不得改變其使用功能。因特殊情況需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯、垃圾收集點(diǎn)等區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，保持環(huán)境整潔。2.垃圾應(yīng)當(dāng)日產(chǎn)日清，運(yùn)至指定的垃圾處理場(chǎng)所進(jìn)行處理。嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)焚燒垃圾。3.加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域的衛(wèi)生消毒工作，預(yù)防疾病傳播。（二）垃圾分類管理1.按照國(guó)家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，并引導(dǎo)業(yè)主、使用人進(jìn)行垃圾分類投放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與有資質(zhì)的垃圾處理企業(yè)簽訂合同，對(duì)分類后的垃圾進(jìn)行分類運(yùn)輸和處理。五、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。2.保護(hù)綠化設(shè)施，不得擅自占用、損壞綠化用地和綠化設(shè)施。（二）綠化景觀維護(hù)1.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化景觀的巡查，及時(shí)修復(fù)損壞的景觀設(shè)施，保持綠化景觀的美觀。2.根據(jù)季節(jié)和小區(qū)特點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整綠化布局，營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。六、公共秩序維護(hù)（一）人員出入管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)出入口設(shè)置崗?fù)?，安排專人?fù)責(zé)人員和車輛出入登記。2.業(yè)主、使用人憑有效證件出入小區(qū)，外來人員和車輛應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入。（二）巡邏防范1.制定巡邏制度，安排專人定時(shí)對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏，重點(diǎn)巡查小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、要害部位和安全防范設(shè)施。2.發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。（三）車輛停放管理1.合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識(shí)。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位置停放車輛，不得亂停亂放。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)車輛停放進(jìn)行管理，確保小區(qū)內(nèi)交通秩序暢通。3.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，收取停車費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并出具合法票據(jù)。七、消防安全管理（一）消防設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其完好有效。2.消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)，不得擅自挪用、損壞或停用。（二）消防安全宣傳教育1.定期組織業(yè)主、使用人進(jìn)行消防安全宣傳教育，提高業(yè)主的消防安全意識(shí)和自防自救能力。2.制定消防安全應(yīng)急預(yù)案，并定期組織演練。（三）火災(zāi)隱患排查整治1.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)的消防安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。2.對(duì)存在火災(zāi)隱患的部位，應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主、使用人限期整改；對(duì)拒不整改的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。八、裝飾裝修管理（一）申報(bào)登記業(yè)主、使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交裝飾裝修方案，并辦理申報(bào)登記手續(xù)。申報(bào)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提供以下資料：1.房屋所有權(quán)證或其他合法證明文件；2.裝飾裝修方案；3.施工單位資質(zhì)證書；4.施工人員身份證明。（二）裝修管理規(guī)定1.裝修時(shí)間應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，一般不得在節(jié)假日和休息時(shí)間進(jìn)行有噪聲的裝修作業(yè)。2.裝修過程中應(yīng)當(dāng)采取有效的防塵、降噪、防污等措施，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。3.不得破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變房屋外觀。4.裝修垃圾應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理，運(yùn)至指定的垃圾堆放點(diǎn)。（三）監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止，并要求業(yè)主、使用人限期整改。對(duì)拒不整改的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。九、費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）專項(xiàng)維修資金1.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，用于小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。（三）其他費(fèi)用1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等其他費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳水電費(fèi)等費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)準(zhǔn)確地進(jìn)行結(jié)算，并公布收支情況。十、投訴處理（一）投訴渠道1.設(shè)立專門的投訴電話、郵箱或意見箱，方便業(yè)主、使用人進(jìn)行投訴。2.在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布投訴渠道和處理流程。（二）投訴處理流程1.接到投訴后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)記錄投訴內(nèi)容，并安排專人進(jìn)行調(diào)查處理。2.對(duì)投訴事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，查明原因，分清責(zé)任。3.根據(jù)核實(shí)情況，提出處理