廣州小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強廣州小區(qū)的規(guī)范化管理，維護小區(qū)的正常秩序，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，依據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本市實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于廣州市行政區(qū)域內各類住宅小區(qū)（含商住混合小區(qū)）的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足小區(qū)居民的生活需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質、高效、便捷的服務。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責，確保管理活動合法合規(guī)。3.民主自治原則：鼓勵小區(qū)居民參與小區(qū)管理，充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，實現(xiàn)民主決策、民主管理。4.服務與管理并重原則：在加強小區(qū)管理的同時，注重為居民提供多樣化的服務，不斷提升居民的滿意度。二、小區(qū)管理機構及職責（一）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料；已交付的專有部分面積未達到建筑物總面積50%，但首次業(yè)主大會會議所需的文件資料已報送的，建設單位應當在三十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。2.職責：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生方式：由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）物業(yè)服務企業(yè)1.資質要求：從事物業(yè)服務活動的企業(yè)，應當依法取得相應等級的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事經(jīng)營活動。2.職責：按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理；維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序；做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作；向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)管理實施情況；接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定的其他職責。（四）社區(qū)居民委員會1.職責：指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及運作；協(xié)調業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系；協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好小區(qū)的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等工作；組織開展社區(qū)文化活動，促進小區(qū)居民之間的交流與和諧。三、小區(qū)規(guī)劃與建設管理（一）規(guī)劃設計要求1.小區(qū)的規(guī)劃設計應當符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃及相關專項規(guī)劃的要求，合理布局，配套完善。2.小區(qū)內的公共服務設施、綠化、道路、停車位等應當按照規(guī)劃設計要求建設，確保滿足居民的使用需求。（二）建設質量監(jiān)管1.建設單位應當嚴格按照國家有關工程建設標準和規(guī)范進行施工，確保工程質量。2.建設工程竣工后，建設單位應當依法組織竣工驗收，并自竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。3.建設單位應當按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。（三）配套設施建設1.小區(qū)應當配套建設物業(yè)管理用房、社區(qū)服務用房、停車場（庫）、垃圾收集點、公共綠地等公共服務設施。2.物業(yè)管理用房的建筑面積按照不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二且不少于100平方米的標準配置，其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積按照不低于20平方米的標準配置。3.社區(qū)服務用房的建筑面積按照不低于每百戶30平方米的標準配置，且最低不少于60平方米。4.停車場（庫）的建設應當符合國家和地方有關標準和規(guī)范，滿足小區(qū)居民的停車需求。四、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標準和規(guī)范，定期對小區(qū)內的道路、綠地、樓道、電梯、垃圾收集點等區(qū)域進行清掃保潔，確保環(huán)境衛(wèi)生整潔。2.小區(qū)內應當設置足夠數(shù)量的垃圾桶，并定期進行清理和更換，保持垃圾桶外觀整潔。3.禁止在小區(qū)內隨意丟棄垃圾、雜物，禁止焚燒各類廢棄物。（二）垃圾分類管理1.小區(qū)應當按照廣州市垃圾分類管理的相關規(guī)定，實施垃圾分類投放、收集、運輸和處理。2.物業(yè)服務企業(yè)應當在小區(qū)內設置垃圾分類投放點，并配備相應的垃圾分類收集容器，引導居民正確分類投放垃圾。3.鼓勵小區(qū)居民參與垃圾分類宣傳活動，提高垃圾分類意識。（三）環(huán)境衛(wèi)生設施維護1.物業(yè)服務企業(yè)應當定期對小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生設施進行檢查和維護，確保設施完好、正常使用。2.對損壞的環(huán)境衛(wèi)生設施，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行維修或更換。五、小區(qū)綠化管理（一）綠化規(guī)劃與建設1.小區(qū)的綠化規(guī)劃應當符合城市綠化規(guī)劃的要求，合理布局，注重生態(tài)效益和景觀效果。2.建設單位應當按照規(guī)劃設計要求，配套建設小區(qū)綠化工程，并確保綠化工程質量。（二）綠化養(yǎng)護管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照綠化養(yǎng)護技術標準和規(guī)范，定期對小區(qū)內的綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護管理工作，確保綠化植物生長良好。2.禁止擅自砍伐、移植、損壞小區(qū)內的綠化植物。因建設或者其他特殊需要砍伐、移植城市樹木的，應當按照規(guī)定辦理審批手續(xù)。（三）綠化設施維護1.物業(yè)服務企業(yè)應當定期對小區(qū)內的綠化設施進行檢查和維護，確保設施完好、正常使用。2.對損壞的綠化設施，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行維修或更換。六、小區(qū)安全管理（一）安全防范措施1.物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全小區(qū)安全防范制度，制定安全防范應急預案，加強對小區(qū)內的安全巡邏和監(jiān)控，確保小區(qū)居民的人身和財產(chǎn)安全。2.小區(qū)應當設置門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)等安全防范設施，并確保設施正常運行。3.物業(yè)服務企業(yè)應當加強對小區(qū)內的車輛管理，設置車輛停放標識，引導車輛有序停放，確保小區(qū)道路暢通。（二）消防安全管理1.小區(qū)應當按照國家有關消防安全規(guī)定，配備必要的消防設施和器材，并確保設施完好、有效。2.物業(yè)服務企業(yè)應當加強對小區(qū)內的消防安全檢查和巡查，及時消除火災隱患。3.禁止在小區(qū)內私拉亂接電線、違規(guī)停放電動車、占用消防通道等行為。（三）電梯安全管理1.電梯使用單位應當按照國家有關規(guī)定，定期對電梯進行維護保養(yǎng)和安全檢查，確保電梯安全運行。2.物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助電梯使用單位做好電梯的日常管理工作，及時處理電梯故障和突發(fā)事件。3.電梯轎廂內應當張貼有效的安全檢驗合格標志、警示標志和應急救援電話。（四）應急管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定各類突發(fā)事件的應急預案，并定期組織演練，提高應對突發(fā)事件的能力。2.發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即啟動應急預案，采取應急措施，并及時向有關部門報告。七、小區(qū)物業(yè)服務管理（一）物業(yè)服務合同1.業(yè)主大會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同。2.物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、合同期限、違約責任等事項進行約定。（二）物業(yè)服務費用1.物業(yè)服務費用由業(yè)主按照物業(yè)服務合同的約定交納。2.物業(yè)服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。3.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供相應的服務，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）物業(yè)服務質量監(jiān)督1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行評估。2.物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同的履行情況，接受業(yè)主的監(jiān)督和評價。八、小區(qū)專項維修資金管理（一）專項維修資金的繳存1.業(yè)主應當按照國家和地方有關規(guī)定，按時足額繳存專項維修資金。2.專項維修資金應當存入專項維修資金專戶，專款專用。（二）專項維修資金的使用1.專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。2.專項維修資金的使用應當按照以下程序辦理：物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出使用建議；業(yè)主委員會組織實施使用方案；物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金；業(yè)主委員會審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位。（三）專項維修資金的監(jiān)督管理1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.財政部門、房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對專項維修資金的監(jiān)督管理，確保專項維修資金的安全使用。九、小區(qū)文明建設與社區(qū)文化管理（一）文明行為規(guī)范1.小區(qū)居民應當遵守社會公德、職業(yè)道德和家庭美德，自覺維護小區(qū)的文明