大悅城

悅府1#樓營銷策略方案（0925）1本體分析13價格策略推售策略2競品分析4營銷推廣策略本體分析明確可售資源，解析存在的問題，針對性提出解決策略第一部分房號面積狀態(tài)房號面積狀態(tài)房號面積狀態(tài)房號面積狀態(tài)1-190189未售1-190289.14未售1-190489.5簽約1-1905144.14未售1-180189未售1-180289.14未售1-180489.5未售1-1805144.14未售1-170189認購1-170289.14未售1-170489.5認購1-1705144.14認購1-160189簽約1-160289.14未售1-160489.5簽約1-1605144.14未售1-150189銷控12.4.26工程抵款）1-150289.14未售1-150489.5認購1-1505144.14未售1-140189未售1-140289.14簽約1-140489.5未售1-1405144.14未售1-130189未售1-130289.14未售1-130489.5未售1-1305144.14未售1-120189未售1-120289.14簽約1-120489.5簽約1-1205144.14認購1-110189未售1-110289.14未售1-110489.5未售1-1105144.14未售1-100189認購1-100289.14認購1-100489.5未售1-1005144.14未售1-90189簽約1-90289.14簽約1-90489.5簽約1-905144.14未售1-80189未售1-80289.14認購1-80489.5未售1-805144.14未售1-70189未售1-70289.14簽約1-70489.5未售1-705144.14未售1-60189未售1-60289.14未售1-60489.5未售1-605144.14未售1-50189未售1-50289.14簽約1-50489.5未售1-505144.14未售1-40189未售1-40289.14簽約1-40489.5未售1-405144.14未售1-30189未售1-30289.14未售1-30489.5未售1-305144.14未售1-20189未售1-20289.14未售1-20489.5未售1-205144.14未售

1-103144.14未售住宅1#樓剩余房源梳理目前可售房源61套，面積6485.34平米01戶型89m202戶型89m204戶型89m205戶型144m2鐵角戶型，目前二室戶型中剩余量最大，市場客戶接受度較低，因此該戶型價格適當下調(diào)，提升產(chǎn)品性價比。銀角戶型，目前二室戶型中剩余量最小，市場客戶接受度較高，因此該戶型作為價格標桿，提升1#整體均價。中戶戶型，目前二室戶型中剩余量最小，市場客戶接受度較高，保證均好性價格進行銷售金角戶型，目前該戶型剩余最多，主要原因在于戶型面積過大，總房款較高，且有遮擋，因此適當調(diào)整該戶型價格住宅1#樓剩余房源分析結(jié)論目前1#一室戶型已銷售完畢，主要由于戶型差價較小，未能有效進行價格杠桿擠壓，導致戶型去化不均勻，因此本次價格調(diào)整應(yīng)有效利用差價進行戶型擠壓，做到戶型均勻去化。住宅2#樓銷售分析2#號樓裝戶情況房號房號房號房號房號90m257m271m2131m288m22601260226032604260525012502250325042505240124022403240424052301230223032304230522012202220322042205210121022103210421052001200220032004200519011902190319041905180118021803180418051701170217031704170516011602160316041605150115021503150415051401140214031404140513011302130313041305120112021203120412051101110211031104110510011002100310041005901902903904905801802803804805701702703704705601602603604605501502503504505401402403404405301302303304305201202203204205101102103104105開盤當日銷售狀況分析02戶型71m2最先去化完畢，總房款較低；04戶型131m2再次去化完畢，單價起到?jīng)Q定性作用；02戶型57m2有剩余，主要由于單價較高，且居住性較低；鑒于2#的產(chǎn)品去化速度考慮，客戶對居住性要求較高，且對總房款的敏感性較高。因此對于1#應(yīng)有效利用價格杠桿擠壓各個戶型的均勻去化；戶型思源尚達信合計一室（60-70平米）404兩室（90平米左右）171734三室（130—144平米））549合計262147住宅2#樓排卡客戶戶型意向梳理住宅2#樓排卡未退客戶和退卡但可等待的客戶戶型意向以兩室需求為主，三室需求量較少，將成為下一步銷售難點。競品分析競品分布，競品成交量價走勢分析第三部分競品地圖項目周邊區(qū)域為傳統(tǒng)居住區(qū)，競品項目較多，主要包括九州國際、新匯華庭、大都會、都會軒、保利香檳國際。中糧大悅城九州國際都會軒大都會新匯華庭南開和平九州國際競品成交分析3月推售6號樓樓王成交均價18700元/㎡，折合贈送面積后成交均價17000元/㎡8月4日加推住宅170套，當天成交80套，成交均價18200元/㎡現(xiàn)房優(yōu)勢，主打藍印、學區(qū)牌，每戶均有贈送面積，近期借力電商渠道加推，與本案形成直接競爭。新匯華庭競品成交分析新匯華庭7月21日加推1#，2梯4戶，33層到頂，共132套房源，當日去化120套，去化率91%自6月以后隨著市場的積淀，項目均價不斷上漲并趨于平穩(wěn)。大都會競品成交分析近期電商渠道合作主推120-260㎡精裝產(chǎn)品，成交量有所下滑該項目已成為天津市中心標桿項目，已樹立良好的市場口碑，價格基本平穩(wěn)。都會軒競品成交分析都會軒6月份小戶型售罄，7月起全面出售大戶型產(chǎn)品，成交均價開始下降競品分析結(jié)論：1、目前項目周邊競品較多，但是除九州國際8月份加推銷售量增加以外，各個競品項目的成交量均呈下降趨勢！2、9月17日-9月23日第三周，成交量持續(xù)下降，環(huán)比下降8.12%，優(yōu)惠促銷及優(yōu)質(zhì)房源的推出成為市場主旋律！3、預(yù)計2012年第四季度市場情況平穩(wěn)發(fā)展，不會出現(xiàn)反彈，因此項目應(yīng)抓住機會以穩(wěn)健的價格推售新貨！金九銀十已不再！價格策略定價原則，戶型差價、樓層差價第四部分住宅1#樓樓層調(diào)整策略未售房源：包括認購未簽約+未認購的房源樓層差價樓層差價累積樓層-700-25019-40450184049017404501640410154037014403301340290124025011302101030180930150830120730906306053030400350502-350-3001基準層首層，但僅144平米有房，其他戶型首層無房整體趨勢越高越貴，到次頂層和頂層時開始下降10層以上層差價40元/平米10層以下層差價30元/平米頂層銷售難度較大，需大幅下調(diào)價格。建議頂層和次頂層的總款差價：兩室保持在6萬元左右，三室保持在10萬元左右樓層策略：以3層為基準樓層；各樓層差價不建議過大，保持在30-50元/平米，特殊樓層除外；二層具有景觀優(yōu)勢，因此價格略高；首層僅144平米有房源，面積偏大，且受干擾較大，因此下調(diào)價格350元/平米，使得首層總款比二層低5萬元左右。住宅1#樓戶型價格調(diào)整方案策略核心方向：下調(diào)三室戶型價格，由其他所有未售戶型分攤調(diào)整策略：下調(diào)144平米三室戶型差，與基準戶型形成300元/平米差價，即比基準戶型89平米同樓層單價低300元/平米。調(diào)整原因：144平米面積大、總款高，遮擋嚴重，意向客戶較少，因此下調(diào)單價以降低總款，同時可為銷售員擠壓該戶型銷售提供說辭口徑，即該戶型面積大，但單價低。144.14平米（三室）17478元/平米—30089平米兩室17794元/平米089.14平米（兩室）19019元/平米+120067.64平米（一室）20468已售罄89.5平米（兩室）18515元/平米+700調(diào)整前調(diào)整后總款差價10.7萬元總款差價4.5萬元總款差價6.3萬元住宅1#樓價格調(diào)整策略住宅1#樓價格調(diào)整結(jié)果戶型指標01020405合計面積8989.1489.5144.14未售面積（含認購未簽約）面積14241069.6812532738.666485.34簽約均價均價1779419019185151747818002總款（萬元）2533.832034.442319.934786.6011674.80簽約總款最高價（萬元）160.65171.95167.81256.43_簽約總款最低價（萬元）154.42165.35163.79245_營銷推廣策略明確營銷目標，清晰行動戰(zhàn)略，做好詳細計劃，沖擊年終目標。第六部分10月11月9