魯商·國(guó)奧城3#寫字樓營(yíng)銷策略方案市場(chǎng)現(xiàn)狀2目標(biāo)梳理1營(yíng)銷策略3事項(xiàng)協(xié)調(diào)4報(bào)告提綱2#寫字樓熱銷因素回憶客戶需求旺盛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少2021-2021年2#寫字樓產(chǎn)品熱銷主要有以下四個(gè)層面的因素：銷售期內(nèi)，主要競(jìng)爭(zhēng)為中潤(rùn)世紀(jì)城尾盤，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及中鐵會(huì)展國(guó)際等，無(wú)論是工程地段和產(chǎn)品品質(zhì)以及開(kāi)發(fā)商實(shí)力，國(guó)奧城均占優(yōu)勢(shì)；注重關(guān)系營(yíng)銷銷售上注重關(guān)系營(yíng)銷，有30%的客戶直接由公司資源引進(jìn)，20%的客戶間接由關(guān)系帶動(dòng)成交，更有魯商品牌及各方面資源調(diào)配達(dá)成成交；2#樓熱銷因素客戶需求深受打壓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈與2#寫字樓相比，3#寫字樓銷售面臨以下四個(gè)方面的變化：品質(zhì)無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)相比各競(jìng)爭(zhēng)工程，國(guó)奧城3#樓在產(chǎn)品品質(zhì)方面無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，無(wú)法拉開(kāi)絕對(duì)距離，更應(yīng)注重地段價(jià)值解讀及起跑時(shí)間優(yōu)勢(shì)，與競(jìng)爭(zhēng)工程搶占市場(chǎng)；3#樓銷售現(xiàn)狀3#寫字樓銷售現(xiàn)狀分析2021年工程重點(diǎn)要解決的三大問(wèn)題客戶積蓄問(wèn)題成交回款問(wèn)題工程進(jìn)度問(wèn)題A.以“開(kāi)拓渠道〞方式，有效滲透終端市場(chǎng)客戶群；B.以“產(chǎn)品自由組合〞方式，更大范圍內(nèi)圈定意向客戶群體；C.注重關(guān)系營(yíng)銷、直銷等客戶積累方式，采取全員營(yíng)銷；D.如何圈定意向客戶？認(rèn)籌方式的選擇？A.加快各種手續(xù)辦理速度，搶占時(shí)間節(jié)點(diǎn)，搶抓工程速度；B.加快工程后期交房標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、物業(yè)費(fèi)等決策，為銷售提供保障；C.通過(guò)非常規(guī)手段積極運(yùn)作，保證正常施工建設(shè)；2021年工程重點(diǎn)需解決的問(wèn)題目標(biāo)梳理2011年魯商國(guó)奧城銷售任務(wù)及完成情況月份123456789101112合計(jì)計(jì)劃完成300010003000400070002000300035004000400030003081160000實(shí)際完成8872025935597284120067635304291200//22535實(shí)際回款15365萬(wàn)【回款率70%】250（計(jì)劃）500（計(jì)劃）250（計(jì)劃）17365魯商國(guó)奧城2011下半年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)任務(wù)分解全年任務(wù)（萬(wàn)元）60000月份1-89101112月度分解（萬(wàn)元）182444291200035465備注已完成完成公寓產(chǎn)品3#寫字樓營(yíng)銷策略3事項(xiàng)協(xié)調(diào)4報(bào)告提綱市場(chǎng)現(xiàn)狀2目標(biāo)梳理1市場(chǎng)供給2010-2011在售寫字樓供應(yīng)情況項(xiàng)目名稱總建筑面積（地上辦公）可售總建筑面積（存量）魯商國(guó)奧城244800銀座中心7625043000萬(wàn)達(dá)廣鐵匯展國(guó)際9831025000天業(yè)國(guó)際202284700華強(qiáng)廣場(chǎng)5467754677齊源大廈202182200潤(rùn)揚(yáng)大廈259725600合計(jì)470095（㎡）150721（㎡）以上大都2021年以來(lái)對(duì)外銷售的，經(jīng)過(guò)一年多的銷售周期，市場(chǎng)整體去化率近70%，大局部工程進(jìn)入尾盤階段，市場(chǎng)存量相對(duì)較少。目前市場(chǎng)供給主要來(lái)自銀座中心、中鐵匯展國(guó)際、華強(qiáng)廣場(chǎng)三個(gè)工程，其中銀座中心和華強(qiáng)廣場(chǎng)屬于新增供給。供給量市場(chǎng)供給供給區(qū)域華強(qiáng)廣場(chǎng)齊源大廈潤(rùn)揚(yáng)大廈二環(huán)東路板塊山大路板塊奧體板塊城央板塊西部板塊從在售寫字樓的片區(qū)分布看，由于在售數(shù)量較少，區(qū)域相比照較分散，濟(jì)南市主要商務(wù)區(qū)板塊都有分布，但是老城區(qū)樓盤居多，新城區(qū)主要是奧體板塊和高新板塊，共有工程在內(nèi)的2個(gè)樓盤；另外從區(qū)位方向上看，東部城區(qū)寫字樓樓盤數(shù)量較多，有沿著經(jīng)十路的齊源大廈、潤(rùn)揚(yáng)大廈、工程自身及高新區(qū)的中鐵匯展國(guó)際，反映了東部寫字樓市場(chǎng)的供給的活潑。市場(chǎng)供給銷售定位項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位銷售模式標(biāo)準(zhǔn)層面積分割面積區(qū)間客戶定位魯商國(guó)奧城高端甲級(jí)寫字樓整層銷售1500㎡——大型企業(yè)客戶為主銀座中心中高端甲級(jí)寫字樓分割銷售為主1400㎡127-350㎡中小型企業(yè)、投資客萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中高端甲級(jí)寫字樓分割銷售為主1200㎡70-300㎡大型企業(yè)、中型企業(yè)、投資客中鐵匯展國(guó)際中端寫字樓分割銷售為主800㎡60-200㎡中小型企業(yè)天業(yè)國(guó)際中高端甲級(jí)寫字樓分割銷售為主1450㎡45-400㎡中小型企業(yè)、投資客華強(qiáng)廣場(chǎng)中高端甲級(jí)寫字樓分割銷售為主1600㎡160-660㎡中小型企業(yè)、投資客齊源大廈中低端寫字樓分割銷售1500㎡120-300㎡中小型企業(yè)潤(rùn)揚(yáng)大廈中低端寫字樓分割銷售1054㎡100-300㎡中小型企業(yè)面積〔平方米〕緯二路板塊濼源大街板塊經(jīng)十路板塊高新區(qū)板塊奧體文博板塊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)財(cái)富自由港天業(yè)國(guó)際魯商廣場(chǎng)中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)齊源大廈潤(rùn)陽(yáng)大廈中鐵匯展國(guó)際丁豪廣場(chǎng)魯商國(guó)奧城圣凱財(cái)富廣場(chǎng)市場(chǎng)上的寫字樓主力面積集中在60-300㎡的面積劃分和1000㎡以上的標(biāo)準(zhǔn)層的一層或多層產(chǎn)品。40601001503002001000500301500以上4008001200市場(chǎng)供給市場(chǎng)供給潛在供給區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模體量產(chǎn)品定位預(yù)計(jì)入市時(shí)間東部區(qū)域丁豪廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡SOHO辦公2011年下半年黃金時(shí)代廣場(chǎng)15萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓群2011年10月總部基地綜合體50萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓群2012年玉蘭廣場(chǎng)12萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2011年11月天業(yè)奧體項(xiàng)目6.5萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2012年上半年中潤(rùn)世紀(jì)城三期6萬(wàn)㎡SOHO辦公2011年11月煙草局項(xiàng)目4萬(wàn)㎡中端寫字樓2012年啟德國(guó)際金融中心23萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2012年上半年三慶財(cái)富中心2期8.3萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2012年上半年魯信廣場(chǎng)10萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2012年下半年天泰奧體廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2013年濟(jì)南其它區(qū)域綠地普利中心11萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2011年下半年中海九曲寫字樓3萬(wàn)㎡中端寫字樓2012年連城國(guó)際寫字樓4萬(wàn)㎡中端寫字樓2011年下半年魯信東郊飯店4.3萬(wàn)㎡中端寫字樓2012年傳媒大廈8.2萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2012年合計(jì)168.5萬(wàn)㎡根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南在1-2年內(nèi)將會(huì)新增至少16個(gè)寫字樓工程約168.5萬(wàn)㎡潛在供給量，由此可以判斷未來(lái)1-2年將是濟(jì)南寫字樓開(kāi)發(fā)的頂峰期。從表中的寫字樓工程的區(qū)域分布看，東部區(qū)域的寫字樓潛在供給最集中，大約11個(gè)工程約138萬(wàn)㎡的巨大體量，占所有潛在供給量的80%以上，而且大局部東部寫字樓工程位于奧體文博片區(qū)，東部特別是奧體板塊未來(lái)寫字樓的供給將是驚人的。市場(chǎng)供給小結(jié)市場(chǎng)需求成交量項(xiàng)目名稱銷售面積銷售率魯商國(guó)奧城2293694%銀座中心3325044%萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)13596091%中鐵匯展國(guó)際7331075%天業(yè)國(guó)際1552877%華強(qiáng)廣場(chǎng)未售未售齊源大廈1801889%潤(rùn)揚(yáng)大廈2037278%合計(jì)31937568%統(tǒng)計(jì)2021年以來(lái)在售寫字樓工程的成交面積，得出成交面積約為32萬(wàn)㎡，大局部工程的銷售率都到達(dá)75%以上，這說(shuō)明過(guò)去一年半的時(shí)間濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)的成交情況良好，市場(chǎng)需求表現(xiàn)較為強(qiáng)勁。對(duì)2021年主要在售寫字樓工程的銷售情況進(jìn)行總結(jié)，共成交面積約122550㎡，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和銀座中心由于加推和新推成交量最大。按照2021年以來(lái)的成交水平，將上面得出的32萬(wàn)㎡、12萬(wàn)㎡的成交量進(jìn)行年度和月度平均測(cè)算，那么估算出濟(jì)南當(dāng)前寫字樓的成交速度約為：22萬(wàn)㎡/年和1.8萬(wàn)㎡/月。市場(chǎng)需求成交客戶項(xiàng)目自用客戶比例投資客戶比例投資買點(diǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)50%50%成熟地段、綜合體、金融商務(wù)圈天業(yè)國(guó)際40%60%泉城路商圈銀座中心55%45%西部新中心、地段、綜合體中鐵匯展國(guó)際66%34%面積小、單價(jià)低、門檻低市場(chǎng)需求小結(jié)價(jià)格水平成交均價(jià)項(xiàng)目名稱開(kāi)盤均價(jià)當(dāng)前均價(jià)魯商國(guó)奧城1150015000銀座中心1150012100萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1160012150中鐵匯展國(guó)際85009100天業(yè)國(guó)際1200012900華強(qiáng)廣場(chǎng)暫無(wú)暫無(wú)齊源大廈88009600潤(rùn)揚(yáng)大廈90009800合計(jì)1041411521在售工程大局部是2021年第一次開(kāi)盤，中高端寫字樓的開(kāi)盤價(jià)格在11000-12000元/㎡之間，普通寫字樓的開(kāi)盤價(jià)格低于10000元/㎡；相比開(kāi)盤價(jià)格，各個(gè)樓盤當(dāng)前的在售價(jià)格普遍出現(xiàn)了較為明顯的上揚(yáng)，特別是中高端寫字樓，漲幅大多接近1000元/㎡左右。單價(jià)（元/平方米）40005000600070008000130001000011000120009000150001400016000萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)財(cái)富自由港天業(yè)國(guó)際魯商廣場(chǎng)中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)圣凱財(cái)富廣場(chǎng)潤(rùn)陽(yáng)大廈齊源大廈中鐵匯展丁豪廣場(chǎng)魯商國(guó)奧城緯二路板塊濼源大街板塊經(jīng)十路板塊高新區(qū)板塊奧體文博板塊市場(chǎng)上的寫字樓單價(jià)以11000元/㎡為分水嶺，平均單價(jià)主要集中在8000-10000元和12000—15000元之間。經(jīng)十路沿線單價(jià)12000－15000元/平米，寫字樓通過(guò)地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品品質(zhì)、以及中高端整購(gòu)客戶帶動(dòng)實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。價(jià)格水平價(jià)格水平價(jià)格漲幅2007年以來(lái)，濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)價(jià)格呈逐年直線上升態(tài)勢(shì)，價(jià)格水平不斷攀高，由2007年的7800元/㎡漲至當(dāng)前的11500元/㎡，每年平均漲幅在1000元/㎡左右，特別是2021年以來(lái)濟(jì)南寫字樓價(jià)格根本接近萬(wàn)元。從近年濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的漲幅看，5年間的漲幅在7.2%—12.8%之間，平均漲幅在10%左右，其中漲幅最大的年份是2021年。價(jià)格水平小結(jié)當(dāng)前濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)整體均價(jià)約為11500元/㎡，是歷史最高水平；近年濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)價(jià)格呈直線上漲態(tài)勢(shì)，年平均漲幅約為1000元/㎡；2021年是濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)具有歷史性突破的一年，濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入萬(wàn)元房時(shí)代；濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)價(jià)格年增漲幅度約為10%/年。東部區(qū)域規(guī)劃2021年3月17日，濟(jì)南市審議通過(guò)了?濟(jì)南東部新城CBD城市設(shè)計(jì)?方案，確定建設(shè)以?shī)W體文博片區(qū)為中心CBD，并上升到國(guó)家CBD格局中的動(dòng)脈節(jié)點(diǎn)，以國(guó)家級(jí)特色商務(wù)中心區(qū)為戰(zhàn)略目標(biāo)東部是濟(jì)南城市開(kāi)展的高地，在東部加速提升的過(guò)程中，如今新城建設(shè)已具備六大中心特質(zhì)，以CBD總部形成的商務(wù)總部中心、以?shī)W體中心為核心的運(yùn)動(dòng)中心、以龍奧大廈為中心的政務(wù)中心、以會(huì)展中心為核心的會(huì)展經(jīng)濟(jì)中心、以產(chǎn)業(yè)園為中心的高新產(chǎn)業(yè)中心、以文博為中心的文博文化中心，這六大中心共同推動(dòng)濟(jì)南東部CBD國(guó)際新城的開(kāi)展。東部CBD的規(guī)劃將大大提升東部寫字樓市場(chǎng)的地位，將加快推動(dòng)?xùn)|部商務(wù)區(qū)的開(kāi)展，也將進(jìn)一步提高東部區(qū)域?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)的熱度。東部區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模體量產(chǎn)品定位預(yù)計(jì)推出時(shí)間奧體板塊魯商國(guó)奧城20萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓群在售黃金時(shí)代廣場(chǎng)BD15萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓群2011年10月玉蘭廣場(chǎng)12萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2011年11月天業(yè)奧體項(xiàng)目6.5萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2012年上半年中潤(rùn)世紀(jì)城三期6萬(wàn)㎡SOHO辦公2011年11月煙草局項(xiàng)目4萬(wàn)㎡中端寫字樓2012年啟德國(guó)際金融中心23萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2012年上半年魯信廣場(chǎng)10萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2012年下半年天泰奧體廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2013年高新板塊中鐵匯展國(guó)際9.8萬(wàn)㎡中端寫字樓在售丁豪廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡SOHO辦公2011年下半年總部基地綜合體50萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓群2012年后三慶財(cái)富中心2期8.3萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓2012年上半年?yáng)|部區(qū)域各商業(yè)工程加快進(jìn)度，2021下半年、2021上半年?yáng)|部區(qū)域市場(chǎng)尤其是奧體片區(qū)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熾化階段；項(xiàng)目名稱黃金時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置歷下經(jīng)十路9999號(hào)總建筑面積51萬(wàn)㎡工程進(jìn)度封頂推出房源B、D座寫字樓去化情況無(wú)開(kāi)發(fā)商山東黃金地產(chǎn)旅游集團(tuán)容積率5.11規(guī)劃狀況8棟樓，6棟寫字樓，2棟公寓，C座已交付使用，山東省國(guó)資委、山東企業(yè)聯(lián)合會(huì)、山東重工集團(tuán)等入住產(chǎn)品信息樓宇結(jié)構(gòu)框筒結(jié)構(gòu)樓層數(shù)24層標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9m標(biāo)準(zhǔn)層面積1100-1500㎡分割情況、面積一層分四戶，280-1300㎡大堂面積、高度10.9m，面積400㎡電梯品牌、數(shù)量6部，芬蘭、通立空調(diào)系統(tǒng)約克牌中央空調(diào)社區(qū)配套裙樓商業(yè)底商情況自持車位數(shù)量、價(jià)格3069個(gè)土地年限40年物業(yè)管理公司深圳卓越物業(yè)物管費(fèi)用未定戶型分割優(yōu)缺點(diǎn)分割面積適中，適合市場(chǎng)上中小型公司辦公；

分割銷售，不利于提升項(xiàng)目的整體形象裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面：1ow-e雙層中空玻璃加石材內(nèi)墻及地面：大理石廚衛(wèi)：無(wú)智能化：5A智能化，電子門禁、煙感系統(tǒng)內(nèi)外窗：low-e雙層中空玻璃煤氣、暖氣：無(wú)，中央空調(diào)電話、寬帶：安裝會(huì)所及其他：無(wú)營(yíng)銷情況二、開(kāi)盤表現(xiàn)開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)11月月中旬價(jià)格13000-20000元/㎡推廣賣點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建筑風(fēng)格，高新技術(shù)銷售方式B棟整層出售，D棟分割280-330㎡銷售進(jìn)度無(wú)促銷活動(dòng)及優(yōu)惠無(wú)三、開(kāi)盤分析客戶分析資金實(shí)力強(qiáng)的大型企業(yè)或是國(guó)營(yíng)單位戶型分析無(wú)廣告分析臨近開(kāi)盤紙媒宣傳較多，同時(shí)短信、LED等及時(shí)性強(qiáng)的媒體開(kāi)發(fā)企業(yè)特點(diǎn)分析國(guó)企資金實(shí)力強(qiáng)項(xiàng)目特點(diǎn)分析定位高端開(kāi)盤前宣傳廣告分析紙媒、短信、LED屏等及時(shí)性較強(qiáng)媒體為主項(xiàng)目名稱華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置山大路與解放路交匯處總建筑面積2.37萬(wàn)㎡工程進(jìn)度主體已經(jīng)封頂推出房源A座（華強(qiáng)國(guó)際中心）去化情況無(wú)開(kāi)發(fā)商深圳華強(qiáng)容積率5.5規(guī)劃狀況共5棟，A為寫字樓，BCDE為公寓產(chǎn)品信息樓宇結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)樓層數(shù)33F標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9m標(biāo)準(zhǔn)層面積1900㎡分割情況、面積每層8-10個(gè)，116-280㎡不等大堂面積、高度17.5m電梯品牌、數(shù)量6空調(diào)系統(tǒng)有社區(qū)配套中心醫(yī)院，賽博廣場(chǎng)底商情況地上3層為電子科技市場(chǎng)車位數(shù)量、價(jià)格地下兩層共1700個(gè)土地年限40年物業(yè)管理公司華強(qiáng)物業(yè)物管費(fèi)用未定營(yíng)銷情況一、認(rèn)籌表現(xiàn)認(rèn)籌時(shí)間無(wú)認(rèn)籌方式無(wú)認(rèn)籌情況無(wú)客戶情況無(wú)二、開(kāi)盤表現(xiàn)開(kāi)盤時(shí)間未定價(jià)格起價(jià)20000元/㎡，均價(jià)23000元/㎡推廣賣點(diǎn)地段區(qū)位，區(qū)域配套銷售方式直接銷售，先整層銷售或拼層銷售，并做散售客戶積累銷售進(jìn)度無(wú)促銷活動(dòng)及優(yōu)惠無(wú)三、開(kāi)盤分析客戶分析以大型公司或國(guó)企為目標(biāo)客戶戶型分析無(wú)廣告分析紙媒宣傳較少，以戶外，圍擋，短信為主開(kāi)發(fā)企業(yè)特點(diǎn)分析電子科技企業(yè)背景，具備較強(qiáng)的資源整合能力項(xiàng)目特點(diǎn)分析項(xiàng)目地段優(yōu)越，工程進(jìn)度快，將有十分有利于銷售開(kāi)盤前宣傳廣告分析無(wú)項(xiàng)目名稱啟德國(guó)際金融中心項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置經(jīng)十東路北側(cè)，博物館東總建筑面積50萬(wàn)㎡工程進(jìn)度10月底開(kāi)工，平整場(chǎng)地推出房源未定（共3棟，24F)去化情況無(wú)開(kāi)發(fā)商山東啟德置業(yè)有限公司容積率未定規(guī)劃狀況

3棟寫字樓，其中一棟為公寓式辦公，總體量為16.87萬(wàn)平；其他兩棟寫字樓為24層，高132米，另一棟24層，高168米，面積1300-1500平米。

超高層樓的8-47層為寫字樓。產(chǎn)品信息樓宇結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)樓層數(shù)60層（第一高層）標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9，4.2m標(biāo)準(zhǔn)層面積1580-2400㎡分割情況、面積130-1580㎡大堂面積、高度未定電梯品牌、數(shù)量通力或迅達(dá)空調(diào)系統(tǒng)未定社區(qū)配套

底商情況全部自持車位數(shù)量、價(jià)格4000個(gè)土地年限40年物業(yè)管理公司第一太平戴維斯物管費(fèi)用未定裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面：玻璃幕墻營(yíng)銷情況一、認(rèn)籌表現(xiàn)認(rèn)籌時(shí)間2012年4-5月認(rèn)籌方式認(rèn)籌情況每繳納1萬(wàn)元，開(kāi)盤時(shí)房屋面積中2㎡享受10500元/㎡單價(jià)，繳納金額上不封頂；每1萬(wàn)元每隔3個(gè)月贈(zèng)送1克黃金；客戶情況金融業(yè)客戶為主二、開(kāi)盤表現(xiàn)開(kāi)盤時(shí)間未定價(jià)格未定推廣賣點(diǎn)東部新城CBD地段銷售方式未定銷售進(jìn)度無(wú)促銷活動(dòng)及優(yōu)惠10月23日到25日，北京藝融2011秋季藝術(shù)品拍賣會(huì)精品山東巡展將在濟(jì)南新地標(biāo)啟德國(guó)際金融中心體驗(yàn)館。三、開(kāi)盤分析廣告分析主要集中在常規(guī)媒體報(bào)紙、短信、雜志，活動(dòng)營(yíng)銷宣傳較多開(kāi)發(fā)企業(yè)特點(diǎn)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商資金缺乏，但與政府關(guān)系較深。項(xiàng)目特點(diǎn)分析由于項(xiàng)目證件不齊，工程未開(kāi)工，但項(xiàng)目的知名度在潛移默化中得到很大的提升，同時(shí)通過(guò)積極參加濟(jì)南大型的營(yíng)銷宣傳活動(dòng)，，如房展會(huì)，大大增加了市場(chǎng)的關(guān)注度。開(kāi)盤前宣傳廣告分析無(wú)項(xiàng)目名稱中鐵匯展國(guó)際項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置濟(jì)南市高新區(qū)工業(yè)南路59號(hào)（高新區(qū)匯展中心西側(cè)）總建筑面積192008㎡，地上面積15萬(wàn)㎡，商業(yè)面積4萬(wàn)㎡工程進(jìn)度現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，交房時(shí)間2011.12.31推出房源3#精裝，9#毛坯去化情況9#尚未開(kāi)盤即銷售，去化率35%開(kāi)發(fā)商中鐵十局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率3.3規(guī)劃狀況商業(yè)和商務(wù)辦公、酒店產(chǎn)品信息樓宇結(jié)構(gòu)框架和框架剪力墻樓層數(shù)18，24層標(biāo)準(zhǔn)層層高3m,3.5m,1#3.6m標(biāo)準(zhǔn)層面積800㎡分割情況、面積60-100㎡，9#70-700㎡大堂面積、高度9.6m電梯品牌、數(shù)量三菱、愛(ài)登堡，每棟樓3部空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)和分戶空調(diào)社區(qū)配套銀座購(gòu)物廣場(chǎng)、奧體中心、國(guó)際匯展中心、龍奧大廈底商情況四面沿街，1-2層，共40000㎡車位數(shù)量、價(jià)格1003個(gè)，只租不售土地年限40年物業(yè)管理公司中鐵十局物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)用3元/㎡·月?tīng)I(yíng)銷情況一、認(rèn)籌表現(xiàn)認(rèn)籌時(shí)間9#，9月17日認(rèn)籌方式最高94折二、開(kāi)盤表現(xiàn)開(kāi)盤時(shí)間11月中旬價(jià)格9000元/㎡起，均價(jià)9500元/㎡推廣賣點(diǎn)超高性價(jià)比，小戶型宜投資銷售方式整層，半層，分割散售銷售進(jìn)度無(wú)促銷活動(dòng)及優(yōu)惠無(wú)三、開(kāi)盤分析客戶分析客戶以中小企事業(yè)單位為主戶型分析戶型分割較小，適合較小企業(yè)辦公廣告分析紙媒宣傳力度低，主要以短信、圍擋、戶外為主開(kāi)發(fā)企業(yè)特點(diǎn)分析國(guó)有大型企業(yè)，雄厚資金實(shí)力項(xiàng)目特點(diǎn)分析項(xiàng)目體量小，綜合物業(yè)種類少開(kāi)盤前宣傳廣告分析項(xiàng)目名稱玉蘭廣場(chǎng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置經(jīng)十東路以南，奧體中心南側(cè)（龍奧大廈南側(cè)）總建筑面積12萬(wàn)㎡工程進(jìn)度地上一層推出房源共3棟，預(yù)計(jì)先推出1#，靠近路南去化情況無(wú)開(kāi)發(fā)商海爾綠城置業(yè)有限公司容積率5.23規(guī)劃狀況

產(chǎn)品信息樓宇結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)樓層數(shù)25層標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6m標(biāo)準(zhǔn)層面積1800㎡分割情況、面積先推售，后期分割大堂面積、高度未定，一層分割好，2樓以上分割電梯品牌、數(shù)量三菱，6部=4客+2消防空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)社區(qū)配套酒店，商鋪底商情況有車位數(shù)量、價(jià)格未定土地年限40年物業(yè)管理公司綠城物業(yè)物管費(fèi)用8元（待定）平面布局格式大平