中央花園管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)中央花園的管理，營(yíng)造安全、舒適、整潔、美觀的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于中央花園內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及進(jìn)入園區(qū)的其他人員和車(chē)輛。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法進(jìn)行園區(qū)管理。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對(duì)待所有業(yè)主和物業(yè)使用人一視同仁，公平公正地處理各類(lèi)事務(wù)。4.共同參與原則：鼓勵(lì)業(yè)主積極參與園區(qū)管理，共同維護(hù)良好的居住環(huán)境。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是中央花園的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)依法履行以下職責(zé)：1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約。2.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。3.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。4.籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。5.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。6.決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)依法履行以下職責(zé)：1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議。2.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。3.與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。6.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)中央花園進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理和服務(wù)。其主要職責(zé)包括：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。2.制定并執(zhí)行園區(qū)管理制度，維護(hù)園區(qū)秩序。3.負(fù)責(zé)園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等工作。4.協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)使用人之間的關(guān)系，及時(shí)解決各類(lèi)糾紛。5.定期向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)情況，接受業(yè)主監(jiān)督。三、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用1.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變房屋用途。如需改變，應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。3.禁止在園區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，如賭博、傳銷(xiāo)、非法集會(huì)等。4.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按照規(guī)定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專(zhuān)項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用。（二）物業(yè)維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)園區(qū)的房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用。2.業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維護(hù)工作，不得妨礙或阻撓正常的維護(hù)作業(yè)。3.對(duì)于園區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)合理使用，如因使用不當(dāng)造成損壞的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)或賠償責(zé)任。4.專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，用于園區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定詳細(xì)的清掃保潔制度，安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的日常清掃保潔工作。2.清掃范圍包括道路、廣場(chǎng)、綠地、樓道、電梯、垃圾桶等公共區(qū)域，確保無(wú)雜物、無(wú)垃圾、無(wú)污漬。3.垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清，垃圾桶應(yīng)定期清洗消毒，保持外觀整潔。（二）垃圾分類(lèi)1.按照國(guó)家和地方有關(guān)垃圾分類(lèi)的規(guī)定，在園區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類(lèi)投放點(diǎn)，并配備相應(yīng)的垃圾分類(lèi)設(shè)施。2.引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)使用人正確進(jìn)行垃圾分類(lèi)投放，對(duì)分類(lèi)投放情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與有資質(zhì)的垃圾處理單位簽訂合同，確保垃圾分類(lèi)后的垃圾得到妥善處理。五、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)園區(qū)內(nèi)的花草樹(shù)木進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.保持綠化植物生長(zhǎng)良好，無(wú)明顯病蟲(chóng)害，無(wú)枯枝敗葉，綠化景觀美觀整潔。3.合理修剪綠化植物，確保其形態(tài)美觀，不影響業(yè)主的正常生活和通行。（二）綠化保護(hù)1.加強(qiáng)對(duì)園區(qū)綠化的宣傳教育，提高業(yè)主和物業(yè)使用人的綠化保護(hù)意識(shí)，禁止踐踏草坪、攀折花木等破壞綠化的行為。2.對(duì)于因建設(shè)或其他特殊原因需要臨時(shí)占用綠化用地的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并在規(guī)定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。六、安全管理（一）人員出入管理1.在園區(qū)主要出入口設(shè)置崗?fù)?，安排?zhuān)人負(fù)責(zé)人員和車(chē)輛出入登記。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)憑有效證件出入園區(qū)，外來(lái)人員和車(chē)輛應(yīng)進(jìn)行登記并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入。3.加強(qiáng)對(duì)夜間出入人員的管理，嚴(yán)格核實(shí)身份，確保園區(qū)安全。（二）巡邏防控1.制定巡邏制度，安排保安人員定時(shí)對(duì)園區(qū)進(jìn)行巡邏，重點(diǎn)巡查公共區(qū)域、停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備房等部位。2.巡邏人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)識(shí)，保持通訊暢通，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類(lèi)安全隱患和突發(fā)事件。3.對(duì)巡邏情況進(jìn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告并采取相應(yīng)措施。（三）消防安全管理1.按照國(guó)家消防安全規(guī)定，在園區(qū)內(nèi)配備必要的消防設(shè)施和器材，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其完好有效。2.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的消防安全宣傳教育，提高消防安全意識(shí)，禁止在園區(qū)內(nèi)違規(guī)停放電動(dòng)車(chē)、私拉亂接電線(xiàn)充電等行為。3.保持消防通道暢通，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。4.制定火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防演練，提高應(yīng)對(duì)火災(zāi)的能力。七、車(chē)輛管理（一）車(chē)輛停放1.合理規(guī)劃園區(qū)內(nèi)的停車(chē)位，包括地下停車(chē)場(chǎng)、地面停車(chē)位等，確保車(chē)輛有序停放。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按照規(guī)定的停車(chē)位置停放車(chē)輛，不得隨意占用消防通道、綠化用地等公共區(qū)域。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)置明顯的停車(chē)標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)車(chē)輛規(guī)范停放。（二）車(chē)輛出入管理1.對(duì)進(jìn)入園區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行登記，核實(shí)車(chē)主身份和車(chē)輛信息。2.實(shí)行門(mén)禁管理，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)憑停車(chē)卡或藍(lán)牙識(shí)別等方式出入園區(qū)停車(chē)場(chǎng)。3.加強(qiáng)對(duì)臨時(shí)停車(chē)的管理，按照規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)用。八、設(shè)施設(shè)備管理（一）共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、維修保養(yǎng)情況等信息。2.制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)園區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)和檢修，確保其正常運(yùn)行。3.對(duì)于設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的故障和損壞，應(yīng)及時(shí)組織維修，維修人員應(yīng)具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技能和資質(zhì)。（二）設(shè)施設(shè)備使用管理1.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按照操作規(guī)程正確使用共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途或進(jìn)行違規(guī)操作。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備使用的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止并要求整改。3.對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況并采取相應(yīng)措施。九、費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或物業(yè)使用人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）專(zhuān)項(xiàng)維修資金1.專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，用于園區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行申請(qǐng)、審核和公示，確保資金使用合理、透明。3.業(yè)主有權(quán)查詢(xún)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存、使用情況。十、投訴處理（一）投訴受理1.設(shè)立投訴受理渠道，如投訴電話(huà)、郵箱、意見(jiàn)箱等，方便業(yè)主和物業(yè)使用人反映問(wèn)題。2.對(duì)業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)受理，并做好記錄，記錄內(nèi)容包括投訴時(shí)間、投訴人、投訴事項(xiàng)等。（二）投訴處理1.接到投訴后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，分析問(wèn)題原因，制定解決方案。2.對(duì)于一般性投訴，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)和處理；對(duì)于復(fù)雜問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主反饋處理進(jìn)度，并盡快解決。3.處理結(jié)果應(yīng)及時(shí)告知投訴人，并征求其意見(jiàn)，確保投訴得到妥善解決。十一、違約責(zé)任（一）業(yè)主和物業(yè)使用人違約責(zé)任1.業(yè)主和物業(yè)使用人違反本管理辦法或物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.如未按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)按照合同約定支付違約金，并補(bǔ)繳欠費(fèi)。3.因業(yè)主或物業(yè)使用人的原因造成園區(qū)設(shè)施設(shè)備損壞或其他損失的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反