物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范本公司/組織的物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司/組織實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織所管理的[具體物業(yè)管理區(qū)域名稱]內(nèi)的物業(yè)管理活動，包括物業(yè)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)等相關(guān)事宜。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法開展物業(yè)管理活動。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：在物業(yè)管理活動中，堅持公平、公正的原則，維護(hù)各方合法權(quán)益。4.專業(yè)規(guī)范原則：運用專業(yè)知識和技能，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)水平。二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)（一）公司/組織架構(gòu)本公司/組織設(shè)立物業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)具體的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理部門下設(shè)綜合管理組、工程維修組、安保服務(wù)組、環(huán)境衛(wèi)生組等職能小組，各小組職責(zé)明確，相互協(xié)作，共同完成物業(yè)管理任務(wù)。（二）人員職責(zé)1.物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理部門的日常管理工作，制定工作計劃和目標(biāo)，并組織實施。協(xié)調(diào)與業(yè)主、使用人及相關(guān)部門的關(guān)系，及時處理各類投訴和糾紛。負(fù)責(zé)物業(yè)管理部門的人員管理、培訓(xùn)和考核工作，提高團(tuán)隊整體素質(zhì)。2.綜合管理組負(fù)責(zé)物業(yè)管理文件資料的收集、整理、歸檔和保管工作。辦理業(yè)主入住、裝修手續(xù)，負(fù)責(zé)業(yè)主信息的登記和管理。負(fù)責(zé)物業(yè)管理費用的收繳和統(tǒng)計工作，定期公布費用收支情況。組織開展社區(qū)文化活動，營造和諧的居住氛圍。3.工程維修組負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作。制定設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，并組織實施，確保設(shè)備設(shè)施正常運行。及時處理業(yè)主和使用人提出的維修申請，做到維修及時、質(zhì)量可靠。負(fù)責(zé)工程維修材料的采購、驗收和保管工作，嚴(yán)格控制維修成本。4.安保服務(wù)組負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案。安排人員24小時值班巡邏，做好出入人員、車輛的登記和檢查工作。協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好治安防范工作，預(yù)防和制止各類違法犯罪行為。負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常檢查和維護(hù)工作，組織開展消防安全宣傳和培訓(xùn)活動，確保消防安全。5.環(huán)境衛(wèi)生組負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。定期對公共區(qū)域進(jìn)行消毒、滅蟲工作，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。負(fù)責(zé)垃圾的收集、運輸和處理工作，做到日產(chǎn)日清。加強(qiáng)對綠化植物的養(yǎng)護(hù)和管理工作，定期修剪、澆水、施肥，保持綠化景觀效果。三、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的用途。如需改變物業(yè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，并告知本公司/組織。2.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項規(guī)章制度，不得損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得妨礙他人正常使用物業(yè)。3.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納物業(yè)管理費用，逾期未繳納的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.本公司/組織負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作。業(yè)主和使用人專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)由其自行負(fù)責(zé)，本公司/組織提供必要的協(xié)助。2.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，確保維修質(zhì)量和安全。維修養(yǎng)護(hù)工作應(yīng)當(dāng)制定計劃，并提前通知業(yè)主和使用人。3.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)所需費用，按照以下規(guī)定承擔(dān)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，從專項維修資金中列支；專項維修資金不足的，由業(yè)主按照規(guī)定分?jǐn)?。業(yè)主專有部分的維修費用，由業(yè)主自行承擔(dān)。（三）專項維修資金管理1.本公司/組織按照國家相關(guān)規(guī)定，建立專項維修資金管理制度，設(shè)立專項維修資金賬戶，?？顚Ｓ谩?.專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循公開、透明、合理的原則，由本公司/組織提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會審核通過后實施。3.專項維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護(hù)、保養(yǎng)和管理。3.環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔及垃圾收集、運輸和處理。4.綠化養(yǎng)護(hù)和管理。5.安全保衛(wèi)服務(wù)，包括值班巡邏、出入登記、治安防范等。6.車輛停放管理。7.物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息的公示和告知。8.協(xié)助社區(qū)開展各類活動。（二）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.房屋及共用部位房屋外觀整潔，無明顯破損、脫落。共用部位墻面、地面、天花板等無裂縫、滲漏等問題。樓梯扶手、欄桿等保持完好，無松動、損壞。2.共用設(shè)施設(shè)備設(shè)備設(shè)施運行正常，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，記錄完整。電梯運行平穩(wěn)，安全裝置齊全有效，定期進(jìn)行年檢和維護(hù)。給排水系統(tǒng)暢通，無堵塞、滲漏現(xiàn)象。供電系統(tǒng)正常，無停電事故，定期進(jìn)行線路檢查和維護(hù)。3.環(huán)境衛(wèi)生公共區(qū)域每日清掃，保持整潔衛(wèi)生，無雜物、垃圾堆積。樓道、電梯轎廂等定期消毒，無異味。垃圾收集容器定期清理，周邊環(huán)境干凈整潔。4.綠化養(yǎng)護(hù)綠化植物生長良好，無病蟲害，定期進(jìn)行修剪、澆水、施肥。綠化景觀布局合理，美觀整潔。5.安全保衛(wèi)24小時值班巡邏，做好記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。出入人員、車輛登記嚴(yán)格，無閑雜人員和車輛隨意進(jìn)入。消防設(shè)施設(shè)備完好有效，定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保消防安全。6.車輛停放管理車輛停放有序，交通標(biāo)志清晰。對違規(guī)停車行為及時進(jìn)行勸阻和處理。7.信息公示定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)費用收支情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息。及時向業(yè)主和使用人傳達(dá)各類通知和信息。五、物業(yè)服務(wù)費用（一）費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用由以下部分構(gòu)成：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用。6.辦公費用。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（二）費用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，結(jié)合市場行情，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。（三）費用收繳1.本公司/組織按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式向業(yè)主和使用人收取物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。2.業(yè)主或使用人逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費用的，本公司/組織有權(quán)按照合同約定收取違約金，并采取必要的催繳措施。3.對于長期拖欠物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主或使用人，本公司/組織可以通過法律途徑追討欠費。六、物業(yè)的承接查驗與交接（一）承接查驗1.在承接物業(yè)時，本公司/組織應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)規(guī)定和合同約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。2.承接查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄，雙方簽字確認(rèn)。查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改，整改合格后再進(jìn)行交接。3.承接查驗合格后，本公司/組織應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（二）交接1.物業(yè)交接時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向本公司/組織移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。物業(yè)管理所必需的其他資料。2.本公司/組織應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立物業(yè)檔案，并妥善保管承接查驗和交接過程中形成的各類資料。七、違約責(zé)任（一）業(yè)主、使用人的違約責(zé)任1.業(yè)主和使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。2.業(yè)主和使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)用途、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等責(zé)任。給其他業(yè)主和使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。（二）本公司/組織的違約責(zé)任1.本公司/組織違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，采取補(bǔ)救措施，并退還相應(yīng)的物