龍子湖高校園區(qū)工程物業(yè)開展初判目錄工程本體分析開發(fā)商問題解析市場格局城市產(chǎn)業(yè)背景及政府主導下的整體市場時機寫字樓競爭市場下的工程時機客戶需求帶來的時機CBD開展模式研究板塊開展成熟度龍子湖區(qū)工程位于鄭東新區(qū)——龍子湖高校園區(qū)湖心島位置，通達性好，是政府繼CBD、龍湖地區(qū)之后即將重點開發(fā)的區(qū)域處于政府強勢推動的城市新區(qū)域工程區(qū)位板塊分析龍湖區(qū)根本情況6號線1號線龍子湖中心站便捷的交通：京廣、徐蘭兩大客運專線形成的鄭州綜合交通樞紐距此缺乏2公里，鄭汴城際鐵路自南側(cè)通過，地鐵1號線和6號線通達園區(qū)并在湖心島交匯；完善的根底設施：以4條快速道路和多條主干道為主形成了完善的城市道路體系，電力、通訊、供水、供熱、供氣等根底設施比較完善。旺盛的消費需求：高校園區(qū)是建設以大學新校區(qū)為核心的城市新區(qū)，位于龍子湖區(qū)北中部，人口近23萬，帶來強勁的消費需求。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)體系已經(jīng)形成，交通路線正在逐步完善，目前已有2路公交車路過；大學園區(qū)，周邊大中專院校資源豐富；目前已經(jīng)有8所院校入駐龍子湖大學城，共有師生共有20萬余人龍子湖高校園區(qū)現(xiàn)狀目前處在開展初期，主干道路已建成，大局部高校已經(jīng)入住，陌生區(qū)域認知逐步化解，正步入初步開展期。游泳中心步行商業(yè)街停車場濱水景觀平臺噴泉廣場產(chǎn)業(yè)園孵化基地綜合商場生態(tài)景觀島3萬人廣場規(guī)劃指標與限制條件用地10.5畝〔7000㎡〕建筑面積：46900㎡容積率6.7B44號地塊限高120米560萬/畝工程屬性界定：位于中原自主創(chuàng)新示范區(qū)，具備強勢生態(tài)資源和市政資源，打造文明高科技企業(yè)新名片

地塊屬性對本項目的價值點界定城市層級位于政府重點發(fā)展的區(qū)域中定位為高校園區(qū)的寫字樓集中用地區(qū)域?qū)蛹壐咝＜?，商業(yè)配套尚未形成地塊層級經(jīng)濟指標容積率6.7，總建筑面積6.7萬平米用地性質(zhì)屬于人文科技新區(qū)綜合商業(yè)用地交通狀況臨城市干道，地鐵1、6號線，進入性好景觀資源人工湖環(huán)繞，景觀資源優(yōu)越地形地貌地塊基本平整政府強勢主導的以創(chuàng)新和生態(tài)環(huán)保為主題的龍子湖高校園區(qū)內(nèi)的純商務寫字樓工程自主創(chuàng)新型企業(yè)寫字樓區(qū)城市產(chǎn)業(yè)背景及政府主導下的整體市場時機第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，未來需求走勢看好表11980年—2021年河南省三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)狀況單位：%年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)198040．741．218．1199034．935．529．6200023．045．431．6200914．356．629．1從奉獻率變化看，工業(yè)主導地位明顯、帶動作用不斷增強。第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的奉獻率由1981年的61．5%演變?yōu)?021年的5．1%；第二產(chǎn)業(yè)對全省生產(chǎn)總值增長的奉獻率由1981年的6．9%上升到2021年的64．8%，其中工業(yè)奉獻率由10．2%提高到55．1%；第三產(chǎn)業(yè)奉獻率由31．6%下降到30．0%。河南第三產(chǎn)業(yè)增長仍緩慢，遠期對寫字樓市場拉動有限〔一〕河南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次低河南三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。2021年，河南三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為14．3：56．6：29．1，與全國平均水平相比，第一產(chǎn)業(yè)比重過高、第三產(chǎn)業(yè)比重過低，其中，第一產(chǎn)業(yè)高出全國3．7個百分點。第三產(chǎn)業(yè)低于全國13．5個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重在全國居各省市區(qū)最后一位。第三產(chǎn)業(yè)開展緩慢，現(xiàn)代效勞業(yè)滯后。2021年，全省交通運輸、批發(fā)零售、住宿餐飲等三大傳統(tǒng)效勞行業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)增加值的47%，高于全國平均水平9．4個百分點。但金融、信息效勞、科技效勞、商務與租賃效勞等現(xiàn)代效勞業(yè)僅占15．7%，低于全國平均水平7．6個百分點。河南雖有開展物流產(chǎn)業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢，但尚無一家5A級物流企業(yè)。河南尚無一家跨省經(jīng)營的區(qū)域性商業(yè)銀行，省會鄭州目前僅有一家外資銀行，而武漢已有5家。文化和旅游領(lǐng)域至今沒有一家上市企業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐漸上升，說明工業(yè)是鄭州市的主導產(chǎn)業(yè)；近年來第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降；第一產(chǎn)業(yè)比重較低；第一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，近年來變化較??；自2003年以來，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時第二產(chǎn)業(yè)的比率波動上升。三產(chǎn)分布比例一第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長比例穩(wěn)定，變化較小

第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）200342.00360.00330.00200443.70401.90376.50200546.20453.60427.00200648.80573.70479.60200760.00738.00576.00200872.00873.00705.00200977.101070.50853.90宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描自2003年以來，鄭州城鎮(zhèn)人均可支配收入逐年穩(wěn)步增加，與此同時人均消費支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加。社會消費品零售總額和人均可支配收入雙雙大增長，鄭州房地產(chǎn)開展?jié)摿^大市場化成熟期經(jīng)濟背景城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導地位供應供應主體專業(yè)開發(fā)商為主；需求客戶特征自用一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務業(yè)、金融保險業(yè)等；產(chǎn)品高端產(chǎn)品：建筑形象地標化、設備設施尖端化、物業(yè)管理品牌化、辦公功能純粹化；國際品牌與團隊；板塊認知已經(jīng)深入人心，各板塊客戶、產(chǎn)品平臺標準建立；項目開發(fā)方向主要由地段主導；投資投資機構(gòu)整購；財富階層；成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用商務成熟度與聚集度、企業(yè)所依賴的資源聚集度；產(chǎn)品：客戶素質(zhì)、物業(yè)形象、硬件配置、物業(yè)管理；盈利模式大部分持有出租，部分項目對外銷售；投資對固定資產(chǎn)升值保值、租金實現(xiàn)的信心；對實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的信心階段標志板塊（及板塊的標志物業(yè)）形成、產(chǎn)品標準建立、客戶充分細分寫字樓競爭市場下的工程時機寫字樓市場板塊從目前的銷售價格看，CBD市場最具優(yōu)勢，均價最高，龍子湖尚未形成寫字樓氣氛，片區(qū)內(nèi)市場沒有參考物業(yè)目前寫字樓主要集中在CBD、龍湖南區(qū)、省府行政區(qū)、綜合交通樞紐區(qū)四個板塊，現(xiàn)有總量約？萬m2隨著城市的向東開展，2-3年后，CBD、龍湖南區(qū)、省府行政區(qū)、綜合交通樞紐區(qū)將幾乎沒有寫字樓供給，寫字樓供給將集中在龍湖中心區(qū)和龍子湖板塊東區(qū)寫字樓的開發(fā)梯次：CBD—龍湖南區(qū)—行政區(qū)—綜合交通樞紐區(qū)下一個政府強勢推進的區(qū)域：龍湖中心區(qū)域龍子湖中心區(qū)按照物業(yè)檔次、目前售價/租金將板塊分級物業(yè)檔次平均租金區(qū)間平均售價區(qū)間〔元/天/㎡〕〔元/㎡〕高端純寫字樓供給的熱點區(qū)域依托省機關(guān)、區(qū)域配套成熟；依托綜合交通優(yōu)勢CBD龍子湖區(qū)龍湖中心區(qū)省府行政區(qū)綜合交通樞紐區(qū)依托高校聚合優(yōu)勢商務氛尚未成型東區(qū)第一層級鄭東CBD板塊——鄭州已經(jīng)開展成熟的商務圈，主要由會展業(yè)帶動區(qū)域開展，代表鄭州未來寫字樓最高水平的區(qū)域政府導向、會展業(yè)帶動成熟公建配套高檔住宅區(qū)核心驅(qū)動力：租金/售價：租金：售價：物業(yè)管理費：租售狀況：未來開展趨勢：未來五年內(nèi)，將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位供給稀缺，后續(xù)供給有限國際、國內(nèi)，知名企業(yè)進駐機構(gòu)，以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主客戶特征：2002年2007年2021年低中高低高低產(chǎn)業(yè)類型第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司、市場部、研發(fā)部、銷售部或辦事處第三產(chǎn)業(yè)：效勞于第二產(chǎn)業(yè)——咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行工業(yè)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等咨詢參謀公司、設計單位、會計事物所、律師事物所、物業(yè)公司、進出口貿(mào)易公司等企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司項目名稱總建（萬㎡）寫字（萬㎡）福昇大廈7.85.1樂地國際金融中心5.84.8匯智大廈6.25國泰財富中心64.8千璽廣場189綠地之窗36.518升龍廣場5418美盛中心1610建業(yè)總部港109合計160.383.7確定潛在供給量鄭東新區(qū)在售寫字樓存量約20萬㎡左右，其中CBD寫字樓存量約8萬㎡。鄭東新區(qū)潛在寫字樓供給量約83萬㎡左右，其中CBD潛在市場供給量約30萬，但通過調(diào)研，匯智、樂地、國泰工程采取整售策略，目前CBD寫字樓散售供給量約16萬，約占鄭東新區(qū)寫字樓市場二成。鄭州東區(qū)潛在供給客戶特征關(guān)注點外地企業(yè)辦事處及分支機構(gòu)資金雄厚，對租金不敏感；只租不買；要求形象；對鄭州現(xiàn)狀寫字樓不滿意；形象高端；市中心繁華地段、交通便利；配套完善；成長型及高知服務型中小企業(yè)規(guī)模不大，對辦公面積要求不高；有一定實力；對使用成本和租金較敏感；對改善環(huán)境較急迫；高性價比；形象貼近寫字樓、商務配套齊全；戶型空間可變，能自由組合；可24小時辦公；草創(chuàng)型企業(yè)處在發(fā)展階段，實力不強；對租金和物管費很敏感；可換可不換，不急迫；總價；實用率高；辦公和居住一體；投資客鄭州轄區(qū)內(nèi)中小企業(yè)、政府官員；大型企業(yè)的高管；地段；總價；升值潛力；區(qū)域發(fā)展前景與規(guī)劃；易于出租；租金回報；按揭方式；產(chǎn)權(quán)年限各類型客戶特征及對辦公物業(yè)的關(guān)注點1、鄭東新區(qū)是完全獨立于老鄭州的新區(qū)，是集中全市資源、乃至全省力量建設的一個新城。2、鄭東新區(qū)經(jīng)歷了8個年頭的開展已經(jīng)進入了新城快速開展期。進入快速開展期后，商務及商業(yè)地產(chǎn)將進入蓬勃開展期。目前區(qū)域內(nèi)主要出現(xiàn)了以資源、產(chǎn)品和綜合體為核心競爭力的三種競爭主題典型樓盤行署國際典型樓盤……千禧大廈典型樓盤綠地原盛國際美盛中心競爭主題資源競爭:以絕對資源產(chǎn)品競爭：通過高品質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新來贏的客戶綜合體定位競爭：商貿(mào)綜合體開發(fā)，寫字樓作為商業(yè)配套東區(qū)競爭狀況市場上的寫字樓創(chuàng)新空白：生態(tài)環(huán)保型寫字樓及辦公空間內(nèi)部的豐富化辦公人性化、舒適化方向開展，提出符合時代開展潮流的概念如生態(tài)型寫字樓、環(huán)保節(jié)能型寫字樓、智能化寫字樓等隨著寫字樓產(chǎn)品的演變，下一階段這將是創(chuàng)新的新時機，能吸引本地大局部主流以上客戶辦公功能的提升目前市場空白的寫字樓創(chuàng)新時機市場時機總結(jié)寫字樓市場長期看是上升中的市場“高校園區(qū)〞規(guī)劃催熟新寫字樓市場，使其從本錢型市場向產(chǎn)品型市場轉(zhuǎn)變，高價值產(chǎn)品溢價區(qū)間將不斷提高，為本案創(chuàng)新及品質(zhì)溢價帶來時機整體市場時機競爭時機客戶時機時機直面趨勢化的大時機積極利用市場供給空白的時機，形成核心競爭力提前運作，搶占市場時機提供更專業(yè)的商務環(huán)境、更彈性的空間隨著近幾年寫字樓市場的放量和自有寫字樓開發(fā)工程增加，這局部客戶大局部已經(jīng)被消化，且增量有限置業(yè)關(guān)注點：昭示性、高形象、高檔次的商務配套、良好的物管效勞創(chuàng)新偏好：個性化的風格，表達檔次和品味設計的追求，如生態(tài)化辦公、內(nèi)庭院等；核心客戶重要客戶偶得客戶置業(yè)關(guān)注點：昭示性、形象提升，商務感創(chuàng)新偏好：效勞升級，商務配套的提升重要客戶——實力雄厚的泛行業(yè)企業(yè)，被其它板塊分流核心客戶——成長型和創(chuàng)業(yè)型自住公司置業(yè)關(guān)注點：低總價、精裝修、易于出租和轉(zhuǎn)手創(chuàng)新偏好：提升物業(yè)附加值相關(guān)的創(chuàng)新客戶定位——以市場主流的成長型和創(chuàng)業(yè)型客戶為核心，抓住創(chuàng)新產(chǎn)品的客戶時機，積極把握標桿型客戶偶得客戶——標桿型大企業(yè)客戶潛在客戶特征本工程的開展戰(zhàn)略以產(chǎn)品創(chuàng)新為載體，全面超越市場現(xiàn)有產(chǎn)品水平；以商務效勞為增值點，建立龍子湖區(qū)寫字樓評價新體系緊跟區(qū)域強勢引導打造另一極