南充下中壩項目市場及客戶研究報告四川嘉聯(lián)2012年9月【謹呈：雍錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司】1宏觀市場歐債危機持續(xù)、美國經(jīng)濟復蘇緩慢，拖累中國經(jīng)濟增長下降4全球需求不振，波羅的海綜合運價指數(shù)維持在低位，中國出口受挫；匯豐PMI持續(xù)低于50，中小企業(yè)面臨著更大的困境6月匯豐中國PMI終值持續(xù)回落至7個月新低的48.2%，連續(xù)8個月處于榮枯分水嶺下方，顯示制造業(yè)活動進一步放緩，實體經(jīng)濟或將進一步下滑。鑒于通脹已明顯放緩，分析人士預計，政策存在進一步放松的空間，7月份存款準備金率或再度下調。人民幣升值預期轉弱，中國資產(chǎn)價格處于高位，疊加歐債導致的避險心理重現(xiàn)，國內(nèi)資本外流的風險仍在持續(xù)6整體經(jīng)濟增長速度下降，經(jīng)濟疲軟宏觀經(jīng)濟增速持續(xù)下滑，整體經(jīng)濟疲軟，穩(wěn)增長、積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大政策預調微調力度，成為目前宏觀政策重中之重。72012年5月我國先行指數(shù)止跌趨穩(wěn)：先行指數(shù)與上月持平；一致指數(shù)連續(xù)11個月回落：一致指數(shù)較上月下降0.3點；滯后指數(shù)繼續(xù)回落：滯后指數(shù)較上月下降0.5點；預警指數(shù)回落態(tài)勢趨穩(wěn)，目前為87.3點。幾個指標均表明中國經(jīng)濟趨冷，下滑較為嚴重，這也是近期中央連續(xù)降息和降低存款準備金率的重要原因。PPI和CPI增速呈現(xiàn)雙降態(tài)勢，經(jīng)濟增長放緩態(tài)勢明顯宏觀經(jīng)濟調控政策見成效，CPI連續(xù)下降，6月降至2.3%。受國際國內(nèi)因素影響，PPI增速跟隨下降，3月份起，增幅降為負值；6月份PPI指數(shù)為97.9，同比下降2.1%，國內(nèi)實體經(jīng)濟明顯受創(chuàng)。8放松貨幣政策，增加市場流動性，促進自住剛需購房，緩解開發(fā)商資金壓力6月21日央行采用不對稱降息，縮小銀行利潤空，控制銀行貸款的優(yōu)惠幅度。經(jīng)濟不景氣背景下，“穩(wěn)增長”成為首要任務。雖然中央堅持調控不動搖，但支持自住剛需的方向并未改變限購限貸下，中央地方博弈加劇，各地樓市微調政策頻現(xiàn)，少數(shù)觸及限購紅線的政策均被叫?；虺蜂N，超八成地方政府微調政策被默許序號政策城市備注1重啟販房入戶政策從化、長春

2補貼首置或精裝修房青島、重慶、杭州、蕪湖

3放松限販限價標準佛山、成都、蕪湖、上海、中山、河南觸及底線，先后被叫?；虺蜂N4土地出讓松綁北京、廣州、杭州、成都、昆明主要是放寬拿地門檻及降低付款條件5改變普通住宅價格標準北京、杭州、重慶、天津、成都、武漢、南京、合肥、常州、上海、廈門

6提高公積金貸款額度常州、南京、吉林、合肥、沈陽、廈門、濱州、蚌埠、兊拉瑪依、濟南、信陽、呼和浩特、南昌、鄭州、武漢幅度為30%－50%7首套房貸利率優(yōu)惠北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、昆明、濟南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州、河南由基準利率的1.2倍回歸至基準的0.95-0.85倍8稅貺優(yōu)惠以及販房補貼杭州、重慶、營口、馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚州

11消費者觀望情緒轉變2012年2季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為55.2，較上季度提升2.6，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較年初明顯改善。盡管本季度購房者信心提升幅度較大，但與去年一季度基本持平，顯示出政策對購買力的抑制作用猶存。2012年2季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)12全國房地產(chǎn)市場銷售回暖商品房歷月成交面積（萬平米）除上海外，其它幾個城市連續(xù)三月成交量均超過了去年平均的成交平均水平。全國市場形勢明顯轉暖。13受到整體經(jīng)濟下滑的影響，穩(wěn)增長成為經(jīng)濟工作的重心，下半年將繼續(xù)延續(xù)這一經(jīng)濟調控方向。同時由于去年的“防通脹”措施效果明顯，使得CPI連續(xù)下滑，為降低存款準備金率、降息等貨幣金融政策奠定了基礎。從而使得房地產(chǎn)行業(yè)從中受益，間接促進了房地產(chǎn)的銷售。房地產(chǎn)方面維持目前調控繼續(xù)從緊。政府換屆后的房地產(chǎn)政策走向，其大方向也將是繼續(xù)堅持從緊的調控，中央政府非常清楚放松限購限貸，將會帶來何種嚴峻的市場局面。出于經(jīng)濟目標與利益訴求的差異，中央與地方政府之間的博弈將繼續(xù)下去。未來地方政府將繼續(xù)采取多種或明或暗的手段去觸碰中央的調控政策。小結2、土地市場將更趨活躍、拍賣底價成交趨于減少隨著銷售市場的回暖，價格小幅上揚，開發(fā)商資金鏈逐步放松，對市場的信心開始恢復，對土地的需求開始加大，使得土地市場將日趨活躍。土地市場的競爭加大，拍賣底價成交的現(xiàn)象將區(qū)域減少1、中央調控政策仍將保持保持目前較高的調控壓力壓力，對于限購和限貸的底線不會放松

中央房地產(chǎn)宏觀調控繼續(xù)從緊。在政府換屆后其大方向也將是繼續(xù)堅持從緊的調控，中央政府非常清楚放松限購限貸，將會帶來何種嚴峻的市場局面。

地方政府出于緩解財政壓力和經(jīng)濟發(fā)展的需要，將繼續(xù)采用隱蔽、間接的手段，化解中央的調控政策，地方政府小動作仍將不時出現(xiàn)。

貨幣金融政策的寬松，主要是基于宏觀經(jīng)濟的變化。后期房地產(chǎn)將繼續(xù)受惠于金融政策的調整。

市場展望4、價格將小幅回升

隨著成交量的回暖，供求關系得到明顯改善，成交價格將繼續(xù)小幅上揚，并更多地以優(yōu)惠幅度減少等方式呈現(xiàn)。7月7日溫家寶表態(tài)，有針對性地及時制止糾正地方出臺或變相放松房地產(chǎn)市場調控政策。在限購及限貸的制約下，房價不會出現(xiàn)報復性的反彈。3、成交量繼續(xù)回暖，但爆發(fā)式上升很難出現(xiàn)

據(jù)專業(yè)人士判斷，下半年貨幣政策還將放松，加之地方政府微調，消費者觀望情緒轉變等多方面的作用，成交量將繼續(xù)回暖。由于中央明確表態(tài)繼續(xù)從緊，堅持限貸、限購的房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)爆發(fā)式的上升很難出現(xiàn)。5、剛需產(chǎn)品仍將是市場的主流

2城市發(fā)展位于四川盆地中北部和嘉陵江中游；地處川中交通要沖之地，居于“西通蜀都、東向鄂楚、北引三秦，南聯(lián)重慶”的特殊地理位置，并與成渝三城鼎立了解南充南充具有五千多年的蠶業(yè)歷史。中國四大蠶繭、絲綢生產(chǎn)出口基地之一，四川最大的絲綢工業(yè)中心。西漢，南充絲綢成為朝廷貢品；唐宋，南充“順慶大綢”飲譽京城，暢銷絲綢之路；果州之綾，被日本皇室珍為國寶；1915年，南充絲綢在巴拿馬國際博覽會上蓋群芳而獲金獎。南充絲綢暢銷30多個國家和地區(qū)，其出口絲和綢曾分別占四川省出口絲、綢的50%、80%，被外商譽為“萬能絲”、“萬能綢”。南充絲綢具有“享天寶物華之譽，勝蘇杭品質之優(yōu)”的美名。絲綢之都，水果之州南充在中國的位置：位于四川省東北部了解南充南充行政區(qū)劃：三區(qū)五縣南充市主城建成區(qū)面積（截至2011年12月31日）約91平方公里，下轄：順慶區(qū)、高坪區(qū)、嘉陵區(qū)、南部縣、儀隴縣、西充縣、蓬安縣、營山縣，代管閬中市。三區(qū)：順慶區(qū)、高坪區(qū)、嘉陵區(qū)

五縣：南部縣、儀隴縣、西充縣、蓬安縣、營山縣代管閬中市發(fā)展基礎南充市國民經(jīng)濟快速增長經(jīng)濟規(guī)?？偭垦杆贁U張

“十一五”期間，南充地區(qū)生產(chǎn)總值增長率保持在年均15%以上的水平。2011年南充5縣3區(qū)一市共實現(xiàn)全年生產(chǎn)總值1026.57億元，總量居全省第五，也是四川首批跨入千億俱樂部的二級城市。南充市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展基礎南充市資源經(jīng)濟百花齊放“十一五”期間，初步形成了以石油化工、汽車汽配、絲紡服裝、輕工食品四大產(chǎn)業(yè)為主導的工業(yè)發(fā)展格局水能嘉陵江流經(jīng)全市，水能蘊藏量達200多萬千瓦，已建沙溪、金銀臺、紅巖、青居等九個小規(guī)模電站；石油化工四川省三大石油化工基地之一，有中石油南充煉油廠、四川晟達化學新材料有限責任公司、臺灣聯(lián)成化工等多家大型石化企業(yè)；絲綢南充絲綢發(fā)達，是四川絲綢業(yè)的重要組成部分和蜀繡代表之一，初步形成了從蠶桑養(yǎng)殖、絲綢加工、紡織深加工的產(chǎn)業(yè)鏈；汽車汽配汽車汽配是南充近年來優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一，主要結合成渝二地的汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，形成“成渝南”汽車黃金三角。目前駐市東風南汽公司、暢豐車轎公司已形成一定規(guī)模，寶馬、奔馳等多家4S店布局南充。發(fā)展基礎南充市交通基礎設施日趨完善：已經(jīng)形成公路、鐵路、航空、航運四位一體交通網(wǎng)絡航運優(yōu)勢：嘉陵江渠化工程，全國首條“水上高速路”千里嘉陵江第一港南充港為中國西北和川東北地區(qū)出入長江的重要門戶，千噸級船隊可從南充北上廣元，南下重慶，直達上海。規(guī)劃建設嘉順港區(qū)、儀隴港區(qū)、閬中港區(qū)、南部港區(qū)和蓬安港區(qū)等5個港區(qū)，共11個作業(yè)區(qū)航空優(yōu)勢：南充高坪機場、閬中旅游機場保證出行出游的便捷性1）南充高坪機場屬4D級機場，2012年底南充機場擴建完成后，將擁有長2800米，寬60米的標準跑道一條；2）閬中旅游機場由中國民航飛行學院在原閬中機場舊址建立的4D標準4C級民用機場，作為飛院教學訓練基地并開通國際國內(nèi)多條旅游航線南充是四川盆地（信封盆地）中北部中心城市，是四川內(nèi)陸交通、通訊樞紐，川中北最大商品集散地，三峽經(jīng)濟區(qū)重要組成部分，對外開放重要口岸發(fā)展基礎農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟快速增長固定資產(chǎn)投資高位運行對外貿(mào)易規(guī)模不斷擴大交通建設保持良好的發(fā)展勢頭年末實有耕地面積30.07萬公頃，比上年增長0.2%。全年農(nóng)作物總播種面積91.31萬公頃，比上年增長0.5%。年銷售收入500萬元以上的工業(yè)企業(yè)共590戶，比上年增加61戶。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1182.93億元，比上年增長46.2%；工業(yè)增加值比上年增長28.6%。全年全社會完成固定資產(chǎn)投資656.66億元，比上年增長30.6%。其中，城鎮(zhèn)投資577.55億元，比上年增長43.9%；有直接出口實績的企業(yè)30個，外貿(mào)出口總值6.35億美元，比上年增長24.8%。其中直接出口2.82億美元，比上年增長35.4%；間接出口3.53億美元，比上年增長17.4%

全市公路通車里程達19595公里，比上年增加59公里。其中，高速公路115公里，一級公路149公里，二級公路699公里。全年累計完成地方公路建設投資26.05億元，比上年增長82.8%。農(nóng)村公路建設速度加快，全年共改造縣通鄉(xiāng)公路958公里，當年開工建成鄉(xiāng)通村公路1676公里。“十一五”末，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）827.8億元，年均增長14.6%；人均GDP1.32萬元；財政一般預算收入32.3億元，年均增長28.8%；全社會固定資產(chǎn)投資656.7億元，年均增長36.2%。發(fā)展基礎南充市社會事業(yè)全面進步?！捌站拧比丝诟采w率87.5%。年末全市小學在校生51.32萬人，比上年減少2.9%；招生7.87萬人，比上年增加2.5%；畢業(yè)生9.26萬人，比上年減少10.8%教育事業(yè)健康發(fā)展，教育資源進一步優(yōu)化全年實施重點科技計劃項目236項，其中承擔國省科技計劃項目92項。取得自然科學研究成果156項?？蒲袆?chuàng)新再創(chuàng)佳績?nèi)泄灿兴囆g表演團體6個，文化館10個，公共圖書館10個，文物保護管理機構10個，博物館5個。全年創(chuàng)新?。ü?jié)）目47個，共獲國、省藝術比賽大獎14項，專業(yè)藝術院團演出1720場，開展大型群眾文化活動60次。文化藝術事業(yè)全面發(fā)展全年全市舉辦各類正規(guī)運動會56場，參加運動會人數(shù)1.70萬人。我市運動員參加世界級比賽獲獎牌數(shù)6枚。參加國家級比賽獲獎牌數(shù)5枚。參加省級比賽獲獎牌數(shù)98枚體育事業(yè)蓬勃發(fā)展，競技體育取得新進步發(fā)展基礎南充市文化建設成效顯著：基礎設施全、品牌亮點多、群眾參與廣全力打造了三國源頭、三總故鄉(xiāng)、中國綢都、忠義之邦等一系列文化品牌南充市博物館將設置歷史文物陳列館，嘉陵江文化陳列館、絲綢文化陳列館、民俗文物陳列館、紅色歷史文物陳列館，以展示南充以及整個嘉陵江的歷史文化變遷，并對本地歷史文化名人作統(tǒng)一詳盡的介紹，以方便游客了解“2009中外旅游投資高峰論壇暨新中國成立60周年旅游業(yè)成果頒獎盛典”在北京人民大會堂召開，南充凌云山風景區(qū)榮獲“新中國成立六十周年中國最佳風水旅游景區(qū)”稱號南充市順慶區(qū)、高坪區(qū)、嘉陵區(qū)、儀隴縣被四川省委辦公廳、四川省人民政府辦公廳命名“四川省文明城市”。2010年7月5日，南部縣被國家體育總局正式命名為“全國釣魚城市”，升鐘湖水庫享譽海內(nèi)外，每年都有數(shù)以萬計的釣魚愛好者慕名前來發(fā)展基礎南充市市人民生活水平進一步提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12638元，比上年增長14.0%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出9634元，比上年增長11.9%。其中，食品支出4378元，比上年增長7.8%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)45.4%；城市“低?！辟Y金支出41664萬元，比上年增加6028萬元。農(nóng)村“低?！奔彝?4.38萬戶，比上年增加1.62萬戶；“低?！比藛T48.09萬人，比上年減少0.24萬人農(nóng)民人均純收入4814元，比上年增收633元，增長15.1%。城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險（含離退休人員）參保人數(shù)47.00萬人，參加醫(yī)療保險職工人數(shù)46.73萬人，參加失業(yè)保險人數(shù)18.60萬人；制約因素南充市目前主要經(jīng)濟制約因素經(jīng)濟結構不夠合理：經(jīng)濟發(fā)展結構性矛盾仍然突出,第一產(chǎn)業(yè)占比遠高于全國、全省水平；工業(yè)支撐體系尚不健全，特色優(yōu)勢和規(guī)模效益不明顯；第三產(chǎn)業(yè)尤其是生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展嚴重滯后，占比不合理，嚴重低于全國、全省水平產(chǎn)業(yè)競爭力不強：我市產(chǎn)業(yè)層次較低，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度不高，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶動作用不強，汽車汽配、絲紡服裝、輕工食品三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不大、產(chǎn)品質量不優(yōu)、競爭力較弱城市承載能力較弱我市特大城市的框架基本形成，但基礎設施不配套，功能不完善，檔次仍不高，產(chǎn)業(yè)集聚、就業(yè)吸納和區(qū)域輻射能力較弱改善民生任務較重社會發(fā)展滯后于經(jīng)濟發(fā)展，教育、衛(wèi)生、文化等社會事業(yè)投入不足，欠帳較多，基本公共服務水平較低，資源配置不夠合理。社會保障體系不完善，就業(yè)、收入分配、住房、環(huán)境保護和公共安全等方面存在一些較為突出的矛盾。發(fā)展機遇南充市目前面臨的主要機遇大力推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變的機遇深入推進西部大開發(fā)的機遇加快成渝經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的機遇“十二五”時期，國家將以產(chǎn)業(yè)結構調整、轉變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，高新技術產(chǎn)業(yè)、新材料新能源產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境保護和低碳經(jīng)濟將是國家扶持發(fā)展的重點。這對我市承接產(chǎn)業(yè)轉移、促進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級創(chuàng)造了良好條件國家把推進重點區(qū)域加快發(fā)展作為全面建設小康社會的重大戰(zhàn)略舉措，成渝經(jīng)濟區(qū)將成為西部率先發(fā)展的重點區(qū)域，我市是成渝經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分，處于“成—南（遂）—渝”經(jīng)濟走廊的重要節(jié)點，被規(guī)劃為成渝經(jīng)濟區(qū)北部中心城市和重要港口城市，這為加快建設川東北區(qū)域中心城市注入了強勁動力國家把深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略作為全面建設小康社會的重要任務，中央對西部大開發(fā)的定位更高，支持力度更大。西部地區(qū)已迎來進一步加快發(fā)展的黃金時期發(fā)展目標南充市目前發(fā)展目標“十二五”期間確保完成四大目標：經(jīng)濟實力明顯提升經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化社會事業(yè)持續(xù)進步人民生活水平大幅提高到2015年，全市GDP總量突破1900億元，比2010年增長1.3倍，年均增長15%以上；人均GDP預計達到2.7萬元；財政一般預算收入達到80.4億元，年均增長20%左右；固定資產(chǎn)投資1200億元，年均增長16%以上；社會消費品零售總額700億元，年均增長16%以上到2015年，三次產(chǎn)業(yè)結構為：一產(chǎn)15%以下，二產(chǎn)50%以上，三產(chǎn)30%以上。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入2600億元以上，年均增長20%。農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值400億元以上，年均增長3%以上。城鎮(zhèn)化率達到45%，年均提高1.6個百分點。加快發(fā)展學前教育，鞏固提高九年義務教育水平，基本普及高中階段教育。到2015年，高中階段毛入學率達到80%，大力發(fā)展職業(yè)教育，支持駐市高校發(fā)展。健全覆蓋城鄉(xiāng)居民的基本醫(yī)療衛(wèi)生制度，城鎮(zhèn)醫(yī)療保險在全市的參保率達到90%以上，農(nóng)村新型合作醫(yī)療保險的參保率力爭達到100%。分析南充南充——五大優(yōu)勢

獨特的區(qū)位優(yōu)勢便捷的交通優(yōu)勢優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢濃郁的文化優(yōu)勢地處川中交通要沖之地，居于“西通蜀都、東向鄂楚、北引三秦，南聯(lián)重慶”的特殊地理位置，并與成渝三城鼎立南充是四川盆地（信封盆地）中北部中心城市，是四川內(nèi)陸交通、通訊樞紐，川中北最大商品集散地，三峽經(jīng)濟區(qū)重要組成部分，對外開放重要口岸。已經(jīng)形成公路、鐵路、航空、航運四位一體交通網(wǎng)絡南充市已開通兩條國際旅游線路：一條是“將帥故里游”，一條是“三國遺跡尋蹤游”。南部以歷史人文旅游資源為特色，北部山區(qū)以自然山水旅游資源為主。全力打造了三國源頭、三總故鄉(xiāng)、中國綢都、忠義之邦等一系列文化品牌豐富的資源優(yōu)勢嘉陵江水能、石油及天然氣資源豐富南充——與成都和重慶主城構成四川盆地內(nèi)部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，也是成南"一小時經(jīng)濟圈”的重要節(jié)點。進入南充南充位于四川盆地腹心，略偏東北，地處川中交通要沖之地，居于"西通蜀都，東向鄂楚，北引三秦，南聯(lián)重慶"的特殊地理位置，并與成都和重慶主城構成四川盆地內(nèi)部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，也是成南"一小時經(jīng)濟圈”的重要節(jié)點。便捷的交通網(wǎng)絡使南充成為成南1小時經(jīng)濟圈的重要節(jié)點南充歷史南充歷史悠久，公元前202年漢高祖劉邦設安漢伊始，是一座擁有2200多年建城歷史的歷史文化名城，歷代均為郡、州、府、路、道、署治所1950年設南充專區(qū)，屬川北行署區(qū)。南充專署駐岳池縣，轄岳池、南充（駐龍門場）、蓬安、營山、武勝、西充、南部、儀隴等8縣。1952年南充專區(qū)屬四川省領導。原由川北行署直轄的南充市劃歸南充專署領導。轄1市、8縣。1953年南充市改為省轄市，委托南充專署代管。南充歷史悠久，，是一座擁有2200多年建城歷史的歷史文化名城。南充是一個被文化浸潤的地方。三國文化、絲綢文化、春節(jié)文化之鄉(xiāng)……南充文化歷史文化遺跡：有青居淳祐故城遺址，閬中桓侯廟和華光樓、川北道貢院、五龍廟，蓬溪單筒小井，達縣龍爪塔，南充奎閣、紫云坪植茗靈園記巖刻，達縣真佛山廟群，蓬安云山故城等多種歷史名勝景觀宗教名勝：閬中有："大像山"“云臺觀”“大佛寺”“永安寺”“天宮院”“巴巴寺”“清真寺”“福音堂”“天主堂”涵蓋了道教、佛教、伊斯蘭教、基督教和天主教五大宗教；南充白塔、營山白塔、南部禹跡山、南部李封觀和神壩磚塔等塔寺公元前316年即為巴國轄區(qū)，秦設巴郡，漢置安漢縣，自隋唐以來均為郡、州、道、府、路、署、縣所南充歷史名人(5張)在地，以文化發(fā)達，人才輩出著稱。漢初大將紀信將軍，風流才子司馬相如、蜀將張飛、王平、宋將張憲都是歷史上的名將，宋代陳氏兄弟狀元、宰相（陳堯叟、陳堯佐、陳堯咨）、明朝禮部尚書馬廷用等都是南充歷史上的杰出人物石油天然氣——一個支點，支起一個產(chǎn)業(yè)自然資源1）龍崗氣田該氣田即位于四川省儀隴縣、營山縣和平昌縣三縣交界處的龍崗氣田。2）元壩氣田元壩氣田位于四川省廣元、南充、巴中境內(nèi)，第一期探明天然氣地質儲量1592.53億立方米，是迄今為止國內(nèi)埋藏最深的海相大氣田。元壩氣田于2011年8月底正式開建，到年底日產(chǎn)可達1000萬立方米以上。在“十二五”期間，該氣田有望形成34億立方米以上的年生產(chǎn)能力3）石油化工四川省三大石油化工基地之一，有中石油南充煉油廠、四川晟達化學新材料有限責任公司、臺灣聯(lián)成化工等多家大型石化企業(yè)以市政府為中心，南充主要政務辦公地點主要集中在萬年西路政務辦公市法院市航務管理局市質監(jiān)局市審計局市規(guī)劃和建設局市地方海市局市信訪局市環(huán)境保護局市國土局市財政局市畜牧局市房管局市法院市公安局市民政局市地稅局市教育局市國稅局南充市有:西華師范大學、川北醫(yī)學院、西南交通大學希望學院、南充職業(yè)技術學院、西南石油大學等6所部省市屬大學，有博士點17個、博士后流動點3個、碩士點130個；有中等專業(yè)學校22所，國家級重點中學3所——南充高級中學（南充高中）、閬中中學、西充中學，省級重點中學龍門中學、白塔中學、儀隴中學等4所，學校分布美亞中學石油路小學三元實驗學校城北小學舞鳳中學西華師范大學一中和平路小學十二中西南石油大學舞鳳二小延安路小學六中西華附小西河路小學九中西山外國語學校順慶實驗小學醫(yī)院酒店宇豪酒店濱江大酒店明宇大酒店錦繡萬泰酒店市中醫(yī)院天來酒店天龍大酒店奔馳賓館鶴鳴賓館萬泰大酒店市中心醫(yī)院川北醫(yī)學院附屬醫(yī)院-南充市第三人民醫(yī)院第二人民醫(yī)院眾康和醫(yī)院西華醫(yī)院城市媒體渠道較為單一，由于項目較多，廣告空置率基本為零，房地產(chǎn)業(yè)為各大廣告主要投放對象。城市媒體3下中壩規(guī)劃39規(guī)劃范圍城市設計范圍圖規(guī)劃設計范圍315.98公頃規(guī)劃研究范圍573.15公頃規(guī)劃范圍：嘉陵江以東、朱鳳寺山以北、鶴鳴路以西，高坪中心區(qū)西南角，規(guī)劃設計范圍總面積315.98公頃。另規(guī)劃研究范圍總面積573.15公頃40南充作為區(qū)域中心城市可以承擔的功能細分物流管理產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化管理物流組織區(qū)域特色消費中心區(qū)域文化傳媒中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈統(tǒng)籌區(qū)域金融中心區(qū)域信息服務中心區(qū)域對外貿(mào)易中心區(qū)域旅游服務中心區(qū)域生活服務中心銀行保險辦公零售業(yè)娛樂業(yè)休閑業(yè)主題消費旅游服務特色度假旅游管理旅游產(chǎn)品醫(yī)院學校生活配套商貿(mào)貿(mào)易咨詢貿(mào)易管理貿(mào)易組織信息匯集信息發(fā)布媒體傳播會議會展文化傳媒研發(fā)創(chuàng)新大型活動廣義的CBD廣義的RBD南充功能南充有哪些地區(qū)具備承載區(qū)域功能的潛質？下中壩應當承擔什么？未來支撐“擁江發(fā)展”的功能結構是什么?有哪些能夠支撐城市發(fā)展的重要功能板塊?下中壩承擔什么樣的功能定位?42城市發(fā)展——從單心生長、沿江發(fā)展、目前進入擁江發(fā)展的時代43城市發(fā)展——從單心生長、沿江發(fā)展、目前進入擁江發(fā)展的時代44適合擁江發(fā)展城市的城市功能結構優(yōu)化后的土地價值老城中心區(qū)碼頭產(chǎn)業(yè)區(qū)濱水公園區(qū)現(xiàn)代服務區(qū)案例研究：德國科隆Cologne擁江發(fā)展的城市功能結構要點1：依托濱水核心價值空間，形成自身的核心功能中心體系，帶動周邊組團拓展。擁江發(fā)展的城市功能結構要點2：每個公共功能核心位于最具價值的濱水空間，承擔不同的特色功能。擁江發(fā)展的理想格局擁江發(fā)展下中壩清泉壩行政辦公五星花園鳳椏山景區(qū)凌云山景區(qū)機場倉儲周邊組團性質重大基礎設施方向居住密集程度對內(nèi)對外交通條件城市發(fā)展腹地方向周邊自然要素現(xiàn)有城市公共功能布局核心功能布局對城市發(fā)展的影響分析下中壩片區(qū)的發(fā)展?jié)撡|與趨勢判斷1.未來南充將形成以下中壩、清泉壩、五星花園、行政中心共同構成的中心功能體系，支撐擁江發(fā)展的格局。通過城市功能結構對于土地價值的促進程度，可以判斷下中壩片區(qū)更加適合承擔文化傳媒類功能、區(qū)域旅游服務類功能、區(qū)域特色消費類功能、區(qū)域生活服務類功能。下中壩作為跨江拓展的中心，脫離成熟的老城區(qū)，必須采用特殊的多元化功能協(xié)同效應才更有利于新片區(qū)的啟動。潛質趨勢46未來下中壩片區(qū)的功能趨向——廣義的RBD功能物流管理產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化管理物流組織區(qū)域特色消費中心區(qū)域文化傳媒中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈統(tǒng)籌區(qū)域金融中心區(qū)域信息服務中心區(qū)域對外貿(mào)易中心區(qū)域旅游服務中心區(qū)域生活服務中心銀行保險辦公零售業(yè)娛樂業(yè)休閑業(yè)主題消費旅游服務特色度假旅游管理旅游產(chǎn)品醫(yī)院學校生活配套商貿(mào)貿(mào)易咨詢貿(mào)易管理貿(mào)易組織會議會展文化傳媒研發(fā)創(chuàng)新大型活動廣義的RBD功能趨向設施規(guī)劃總規(guī)對下中壩片區(qū)的描述——未來城市主要商業(yè)金融、文化、居住用地發(fā)展的區(qū)域；在承載新的居住功能同時，需兼容金融、文化等各方面功能的合理搭配文化類設施——下中壩作為未來市級副中心，承載1/4的文化設施，到2030年達到20萬㎡左右。醫(yī)療類設施——根據(jù)高坪區(qū)現(xiàn)狀醫(yī)院分布及相關行業(yè)規(guī)范，規(guī)劃新建醫(yī)院一座，規(guī)模在6萬㎡左右。公園、廣場——在2010年至2015年規(guī)劃新建下中壩公園，片區(qū)級公園，面積為11.9公頃，以水景觀為主，為本區(qū)域市民提供休憩、娛樂的公園。同時，考慮到片區(qū)整體的生態(tài)主題，適當增加人均綠地面積，規(guī)劃公共綠地面積總量達到110萬㎡左右。公益性設施收益性設施商業(yè)設施——根據(jù)總規(guī)劃目標，預計2030年下中壩片區(qū)商業(yè)設施面積應在60萬平米左右，以專業(yè)商店為主商務辦公——根據(jù)經(jīng)濟密度負載法推算，規(guī)劃下中壩片區(qū)商務辦公面積應為10萬㎡住宅——綜合考慮城市總體規(guī)劃和片區(qū)自身的發(fā)展要求，同時為了保證片區(qū)整體的城市活力的體現(xiàn)，必須保證一定比例的住宅面積，住宅面積占總建筑面積70%左右比較適宜，約280萬平米。同時，住宅建設應強調開放式城市公寓住宅和低密度高檔住宅的建設。整體定位以RBD功能為主線；以特色文化為靈魂；多元協(xié)同功能為支撐；既能完善南充自身功能發(fā)展；又是能支撐成渝北線經(jīng)濟結構調整和經(jīng)濟發(fā)展方式轉型的戰(zhàn)略支點；核心功能構成：會展會議展示：會議中心、會展中心、大型活動空間。目的地式服務：多元組合服務功能、零售消費、城市觀光、娛樂休閑、酒店會議。信息傳媒服務：信息匯集、傳媒傳播、信息發(fā)布。文化展示創(chuàng)意：博物展覽、文化創(chuàng)意、文化體驗、城市紀念。生態(tài)居住社區(qū)：生態(tài)低碳社區(qū)的示范區(qū)域。成渝北線區(qū)域中心城市的“后臺服務支撐核心”。規(guī)劃局深訪問題：1、下中壩區(qū)域整體規(guī)劃、定位是怎樣的區(qū)域？下中壩將朝五星花園商業(yè)核心區(qū)方向發(fā)展，預計10年后形成另一商圈。2、下中壩區(qū)域交通、配套如何？何時呈現(xiàn)？四橋明年之內(nèi)通車，公交車交通規(guī)劃方案將在今年年底出來，通車時間要視下中壩人氣而定，配套有學校、醫(yī)院等，目前已確定的是市中心醫(yī)院，目前正在進行方案設計，將分期修建，營業(yè)時間未定。3、建筑規(guī)劃設計目前如何？未來是否會有大的調整？新的規(guī)劃設計要求已確定實施（見南充市規(guī)劃管理技術規(guī)定），暫時不會有大的調整。下中壩規(guī)劃落實進度4南充宏觀市場南充市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)供大于求狀況，2012年1-5月供銷比達到1.58：1；供銷情況2009年之前，南充市基本呈現(xiàn)供不應求狀態(tài)，供銷比保持在1以下；截止2012年5月，供銷比已達到1.5:1;2010年起，供應量猛增，突破300萬平米，供銷比逐步拉大，2011年受新政影響以來，供大于求尤為顯著。從去化量來看，近幾年南充市年均消化量較為穩(wěn)定，保持在250-260萬平米。2006-2012年南充市供銷面積（萬m2）2011-2012整體市場供銷走勢就整體市場看，2011年新增供應量月均約2558套；而月均銷售約1654套。去年整體市場處理供大于求的態(tài)勢。今年1-2月份南充樓市銷售情況繼續(xù)回歸低位，這主要原因在于：目前市場供應已經(jīng)處于高位，而市場去化率仍處于較低狀態(tài)。而在3月份，整個房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)了回暖的跡象。隨著6月份央行連續(xù)兩次降息，信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風向標。市場有相對小幅的銷售回暖跡象。2012年3月開始，逐漸出現(xiàn)供應量減少，但5月后市場有小幅回暖現(xiàn)象南充住宅商品備案價格徘徊在4000元/平米，且一直較為穩(wěn)定；（數(shù)據(jù)來源：南充市房管局，以上數(shù)據(jù)反映南充市區(qū)走勢）成交價格南充房地產(chǎn)住宅銷售均價2010年突破4000元/平米大關，但主要在4100元/平米以下徘徊；受新政影響，2011年底、2012年年初，市場價格出現(xiàn)一定的下跌，普遍下跌200元/平米左右；目前價格有所降低的樓盤銷量有所突破，部門樓盤已進行另一輪漲價。2011-2012整體市場價格走勢就整體成交價格看，南充樓市整體成交均價在4100-4300元之間波動，排除低檔價格樓盤影響，南充市中高端產(chǎn)品成交均價在4200-4400元/平米左右。2012年5月后，受到信貸松動信息影響，以及剛需客戶觀望情緒的減少，南充樓市成交均價出現(xiàn)0.6%-2%的小幅度增加。2012年5月后價格開始小幅上漲此次旺季的提前爆發(fā)，是由于不少樓盤根據(jù)現(xiàn)在持續(xù)回暖的趨勢，選擇在“金九銀十”前錯峰開盤，力圖在集體起跑中搶占先機所致。

君匯上品在南充一直保持著良好的口碑，由于本月新推四期，銷量升至本期榜首。此外，慢城八島、舒巢一品、泰和尚渡、香江國際等也取得不錯成績，分列本次榜單二至五位。

值得注意的是，8月南充樓市出現(xiàn)了久違的“量價齊升”態(tài)勢，最突出的例證為慢城八島，不僅成交量增幅超過160%，均價更是大漲近1800元。當然，由于其是包含多種物業(yè)類型的復合型項目，并不排除此種情況受到了成交結構變化的影響。2012年8月南充樓市再創(chuàng)新高，商品住房成交共計2870套，成交金額超過12億元，成績斐然。保障房市場南充市住房保障制度不斷完善，積極推進廉租住房、公共租賃住房建設，規(guī)范廉租住房租賃補貼發(fā)放，全市住房保障工作取得了明顯成效全市落實保障性住房建設用地198．31畝，共籌集解決低收入家庭住房困難房源12370套(其中新建廉租住房4332套)，建成并分配安置廉租住房2436套；發(fā)放廉租住房租賃補貼22914戶；建設經(jīng)濟適用房820套、限價商品房200套，開工建設的200套公共租賃住房正按計劃進行施工建設。實施城市棚戶區(qū)改造16772戶2010年全市保障性住房以及棚戶區(qū)改造安置住房已竣工17123套，已完成年度全年竣工保障性住房的51.58%。今年我市將新建保障性住房13333套，其中廉租住房680套、公共租賃住房7500套、限價商品房1151套、改造棚戶區(qū)4002戶2012年1-5月

2011年全市保障性住房及棚戶區(qū)改造安置住房已竣工15581套，發(fā)放廉租住房租賃補貼17986戶2011年二手房市場2012年1-6月二手房價格出現(xiàn)明顯松動，價格的下降直接帶動著剛需的釋放，交易量和去年下半年相比有所上升，房產(chǎn)中介行業(yè)也迎來了“小陽春”。A、二手房價格松動今年1-6月，南充二手住宅價格低于去年同期。90平米以下的二手房，今年4月和5月價格和去年同期相比下降1%，6月份價格比去年同期下降0.9%。90-144平方米的二手房，4月價格比去年同期下降1.1%，5月比去年同期下降0.9%，6月比去年下降0.9%B、交易回升中介公司業(yè)績復蘇根據(jù)目前的情況來看，二手房價格松動還將持續(xù)一段時間，剛性需求依舊是主要購房動因，投機性購房進一步壓縮C、競爭加劇行業(yè)洗牌還將持續(xù)整個中介行業(yè)洗牌還將持續(xù)，讓房地產(chǎn)中介行業(yè)進一步朝著規(guī)范化、規(guī)?；姆较虬l(fā)展物業(yè)供銷情況南充市高層產(chǎn)品為市場供銷主力軍，多層產(chǎn)品供不應求，但由于多層產(chǎn)品大多為區(qū)位較遠、檔次相對不高的樓盤，多層價格基礎較低；（數(shù)據(jù)來源：南充市房管局，以上數(shù)據(jù)反映南充市區(qū)走勢）從2011年南充市各物業(yè)供銷情況來看：高層產(chǎn)品為市場上的絕對主力產(chǎn)品；供銷兩旺；小高層產(chǎn)品十分稀少；多層產(chǎn)品供應量主要集中在遠離主城區(qū)的市政新區(qū)板塊、嘉陵區(qū)板塊和高坪板塊的少量樓盤；從供應產(chǎn)品來看，檔次差、樓盤規(guī)模小，多數(shù)項目為磚混結構的多層產(chǎn)品；但從多層產(chǎn)品的供銷關系來看，出現(xiàn)供不應求局面；從各物業(yè)的銷售價格來看，高層產(chǎn)品價格在4089元/平米，多層產(chǎn)品價格較低，主要是供應產(chǎn)品區(qū)位和檔次較低；多層物業(yè)情況多層物業(yè)集中供應在市政新區(qū)，其次為嘉陵區(qū)和高坪的安漢廣場區(qū)域，多層成交價格市政新區(qū)最高，價格在4100元/平米，高坪區(qū)價格最低僅在3700元/平米左右。小高層物業(yè)情況小高層物業(yè)整體供應量小，主要集中在市政新區(qū)，由于春風玫瑰園等相對高端的項目的拉升，小高層成交均價在4400元/平米；高層物業(yè)情況高層物業(yè)是南充的最主要的銷售物業(yè)，順慶區(qū)呈現(xiàn)供銷兩旺局面；市政新區(qū)由于恒大綠洲的集中供應，該區(qū)域存量壓力巨大；房管局深訪問題：1、取得預售許可證有哪些條件？建筑工程要求到什么程度？有地下室的多層建筑要求地上三層，無地下室的多層建筑要求主體封頂，高層要求正負零以上。2、對于備案價格是否有特殊要求？規(guī)范要求：首次在房管局報預售時登記的價格不得比實際成交價格高出25%以上，否則不允許備案。實際操作：實際成交價格不高于首次登記價格即可，未按照25%規(guī)定詳細審核執(zhí)行。3、是否需要監(jiān)管資金？金額大約是多少？需要，房屋備案前，客戶需提前繳納維修基金（可由開發(fā)商代繳），按揭客戶的首付款應打入房管局監(jiān)管賬戶，維修基金和按揭首付款共同構成監(jiān)管資金，開發(fā)商若要動用監(jiān)管資金，須提前到房管局申請辦理相應程序方可使用。南充市預售房屋須注意問題土地市場2010年為南充土地市場“量價齊飛”的一年，整體供應量接近過去三年總供應量，平均成交價格突破250萬/畝。2011年熱度有減，土地市場回歸理性（數(shù)據(jù)來源：南充市國土局，以上數(shù)據(jù)反映南充市區(qū)走勢）土地供銷發(fā)展趨勢來看，2010年是南充土地供應的集中爆發(fā)年，整體供應量1342萬方，突破20000畝；2010年整體土地成交也最為活躍，共成交11500畝；受調控影響，2011年南充土地市場迅速退熱，整個土地供應傳6年來最低；從成交價格來看，2010年也是整體價格迅速上漲；城區(qū)土地成交價格突破200萬，2011年由于土地成交也有所降低。編號競得人地塊名稱面積用途出讓方式成交總價款拍賣時間1南充市天賜實業(yè)有限公司順慶區(qū)花市街北側（原南充日報社）6.948居住兼容商業(yè)拍賣3140.4962009.1.222四川省南充市萬事興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達成鐵路南側8.86居住兼容商業(yè)拍賣620.22009.1.223南充市紅星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川新基教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、賈芳蘭高坪區(qū)江東新區(qū)擬拍賣D-1號150.91居住兼容商業(yè)拍賣9960.062009.2.244馮光亮、馮光明、王凌英、王志強高坪區(qū)江東新區(qū)擬拍賣D-2號38.89居住兼容商業(yè)拍賣3227.872009.2.245四川宏凌實業(yè)有限公司嘉陵區(qū)火花機場5號A地塊64.9395居住兼容商業(yè)拍賣5195.162009.3.246南充市佳鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司政府新區(qū)規(guī)劃3路側31.332居住兼容商業(yè)拍賣2976.542009.3.247詹永森林志強政府新區(qū)10號地塊60.008居住兼容商業(yè)拍賣5400.722009.3.248南充市桃鑫開發(fā)有限公司濱江大道與煉油廠之間A地塊13.251居住兼容商業(yè)拍賣1126.3352009.3.249四川省南充市惠豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司高坪區(qū)沁園路（檢查院技偵大樓側）4.275居住拍賣427.52009.3.2410重慶華諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南充分公司高坪區(qū)江東大道南側A地塊182.311綜合拍賣18231.12009.3.2411四川國鑫房地產(chǎn)有限公司火花糧站拍賣地塊14.985居住兼容商業(yè)拍賣1828.172009.5.612胡良榮、蒙和清、馮莉瀠華工業(yè)集中區(qū)FE-171.29居住兼容商業(yè)拍賣4067.09452009.5.613胡良榮、蒙和清、馮莉瀠華工業(yè)集中區(qū)FF-181.04居住兼容商業(yè)拍賣4153.32009.5.614四川宏凌實業(yè)有限公司東西干道北側79.281居住兼容商業(yè)拍賣7135.292009.7.1515南充市鴻升建設有限責任公司高坪區(qū)江東大道南側川中油氣公司北側（CB-3）42.924居住兼容商業(yè)拍賣5537.1962009.7.1516四川新苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司嘉陵區(qū)民營經(jīng)濟實驗區(qū)2號地塊9.6075居住兼容商業(yè)拍賣816.63752009.7.1517胡良榮、蒙和清、馮莉瀠華工業(yè)集中區(qū)FD-383.89居住兼容商業(yè)拍賣5117.292009.7.1518南充市紅星房地產(chǎn)發(fā)展有限公司順慶區(qū)白土壩還房用地9.399居住兼容商業(yè)掛牌516.9452009.7.919四川恒河實業(yè)有限公司環(huán)都大道南側、煉油廠新宿舍北側地塊69.2535居住兼容商業(yè)拍賣9903.25052009.9.1220南充市新禹房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司政府新區(qū)19-b號地塊32.0505居住兼容商業(yè)拍賣4358.8682009.9.122009土地數(shù)據(jù)21四川省太成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任家溝七號地塊72.7635居住兼容商業(yè)拍賣7058.05952009.9.1222四川省南充金鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司任家溝九號地塊88.794居住兼容商業(yè)拍賣7991.462009.9.1223魏嚴高坪區(qū)江東新區(qū)拍賣D—369.1居住兼容商業(yè)拍賣10572.32009.10.1524四川美輪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司高坪區(qū)建設路南側41.9115居住兼容商業(yè)拍賣4694.0882009.10.1525南充市綠緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司嘉陵區(qū)長城路西側（原同心塑料廠）18.231居住兼容商業(yè)拍賣2625.2642009.10.1526四川南充明洲實業(yè)有限公司嘉陵區(qū)陳壽路（繭絲綢公司嘉陵分公司）2.26居住拍賣404.542009.10.1527唐文琴嘉陵區(qū)污水處理廠北側地塊4.9995交通設施用地拍賣239.9762009.10.1528四川中虹房產(chǎn)開發(fā)有限公司嘉陵區(qū)南虹路側西部汽車城東側62.1居住兼容商業(yè)拍賣80732009.10.1529四川新鴻升投資有限責任公司30四川恒河實業(yè)有限公司南充市12中南側91.0425居住兼容商業(yè)拍賣10469.88752009.10.1531浙江恒策建設有限公司江東大道南側C-4-A號地塊40.34居住兼容商業(yè)拍賣8189.022009.11.2032四川省營山縣城鄉(xiāng)建設綜合開發(fā)公司環(huán)都大道南側規(guī)劃八路東側21.78居住兼容商業(yè)拍賣4552.022009.11.20欠款1306.02萬元，欠款原因：地塊中第三方棄土未清理，道路及水電氣未通33陳萬林政府新區(qū)10-B擬拍賣地塊48.1935居住兼容商業(yè)拍賣9156.7652009.12.334南充飛龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小龍鎮(zhèn)HA-2-1號地塊15.153居住兼容商業(yè)拍賣984.9452009.12.335雷小平南充市政府新區(qū)三原小學北側擬拍賣地塊61.1535居住兼容商業(yè)拍賣10518.4022009.12.18欠款4318.402萬元，欠款原因：地質因素導致地塊無法使用36四川省南充市申達房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司嘉陵區(qū)維康路西側52.21居住兼容商業(yè)拍賣5064.372009.12.1837四川中南明大置業(yè)投資有限公司順慶區(qū)勝利路口南側糧食倉庫擬拍賣地塊30.693商業(yè)金融業(yè)兼容居住拍賣16973.2292009.12.3038四川南充恒鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順慶區(qū)勝利路口14.657居住兼容商業(yè)拍賣5129.952009.12.302009土地數(shù)據(jù)2009年土地成交合計：1790.827畝2010土地數(shù)據(jù)編號競得人地塊名稱面積用途出讓方式成交總價款拍賣時間1王照元順慶區(qū)西河南路西南側（市建設局宿舍旁）6.0045居住兼容商業(yè)拍賣4563.42二〇一〇年二月三日2四川杰烽偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高坪區(qū)江東大道西側D-449.8525商業(yè)、住宅、娛樂用地拍賣11316.5175二〇一〇年二月三日3四川德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高坪區(qū)江東大道東側E-466.486居住兼容商業(yè)拍賣12898.284二〇一〇年二月三日4南充市明陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小龍鎮(zhèn)孫家坪村2組13.2225居住兼容商業(yè)拍賣899.13二〇一〇年二月三日5段桂蘭小龍鎮(zhèn)寶勝寺村76.0335居住兼容商業(yè)拍賣7223.1825二〇一〇年二月三日6四川南充金鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司任家溝八號地塊42.459居住兼容商業(yè)拍賣4160.928二〇一〇年二月三日7熊小娟高坪區(qū)小龍鎮(zhèn)江東大道鐵十二局北側8.94居住兼容商業(yè)拍賣634.74二〇一〇年二月三日8重慶市光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高坪區(qū)江東初級中學西南側E-1E-2116.775居住兼容商業(yè)拍賣19734.975二〇一〇年七月九日9南充市鼎立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高坪區(qū)鶴鳴賓館24.4215商業(yè)金融業(yè)兼容文化娛樂居住拍賣12503.808二〇一〇年七月九日10南充三鑫酒店管理有限公司11南充三寶商貿(mào)有限公司12四川家居賦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順慶區(qū)任家溝BA-135.37151-6號居住兼容公共設施1-7號商業(yè)兼容居住1-9號服務業(yè)兼容居住拍賣4279.9515二〇一〇年七月九日13王志強嘉陵區(qū)維康路西側46.98居住兼容商業(yè)拍賣5167.8二〇一〇年七月九日14四川興源環(huán)亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司望天壩5號地塊122.406居住、商業(yè)金融業(yè)兼容影劇院、游樂用地拍賣28765.41二〇一〇年九月二十六日15南充鑫成置業(yè)有限公司規(guī)劃七路延長段東側30.9975居住兼容商業(yè)拍賣4773.615二〇一〇年九月二十六日16南充市九州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司嘉陵區(qū)都尉路2號地塊43.4925居住兼容商業(yè)拍賣13091.2425二〇一〇年九月二十六日1718成都華雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司嘉陵區(qū)都尉路3號地塊119.0235居住兼容商業(yè)拍賣28707.969二〇一〇年九月二十六日2010土地數(shù)據(jù)2010年土地成交合計：1467.32畝19四川錦沸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高坪區(qū)小龍鎮(zhèn)HB-4地塊39.2985居住兼容商業(yè)拍賣3497.5665二〇一〇年九月二十六日20南充市永和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順慶區(qū)棟梁路8.6715居住兼容商業(yè)拍賣3954.204二〇一〇年十一月二十六日21陳虎順慶區(qū)長征電影院5.463居住兼容商業(yè)拍賣4643.55二〇一〇年十一月二十六日22南充市駿達房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司瀠華大道南端東側35.8995賓館業(yè)用地兼容居住商業(yè)金融業(yè)拍賣5636.2215二〇一〇年十一月二十六日23四川恒豐建設有限責任公司瀠華工業(yè)園區(qū)B地98.5185居住兼容商業(yè)拍賣19802.2185二〇一〇年十一月二十六日24南充市天呈實業(yè)有限公司25四川省南充市天一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高坪區(qū)小龍鎮(zhèn)江東大道北側13.3785居住兼容商業(yè)拍賣1953.261二〇一〇年十一月二十六日26萬瑞昌投資有限公司望天壩2號地塊282.3675居住兼容商業(yè)、商業(yè)金融業(yè)兼容影劇院、娛樂用地拍賣81886.575二〇一〇年十一月二十六日27四川南充市民和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司瀠華大道南端西側19.833居住拍賣6564.723二〇一一年一月二十六日28四川省南充市天一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南充市特殊教育學校南側9.576居住兼容商業(yè)拍賣2537.64二〇一一年一月二十六日29南充飛龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小龍鎮(zhèn)Bb-260.327225居住兼容商業(yè)拍賣11039.8821二〇一一年一月二十六日30南充長征房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小龍航電橋東側B3-552.7955居住兼容商業(yè)拍賣11245.44二〇一一年一月二十六日31四川錦沸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小龍鎮(zhèn)HD1地塊31.55262居住兼容商業(yè)拍賣4638.23514二〇一一年一月二十六日32王開明瀠華片區(qū)E地塊Ea-1:63.3405居住兼容商業(yè)/商業(yè)娛樂拍賣18927.265二〇一一年一月二十六日33Ea-2:30.82534南充都樂房地產(chǎn)工程建設有限公司高坪區(qū)元寶山7.173居住兼容商業(yè)拍賣803.376二〇一一年一月二十六日2011土地數(shù)據(jù)編號競得人地塊名稱面積用途出讓方式容積率成交總價款拍賣時間1四川南充市民和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司瀠華大道南端西側19.833居住拍賣

6564.723二〇一一年一月二十六日2四川省南充市天一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南充市特殊教育學校南側9.576居住兼容商業(yè)拍賣

2537.64二〇一一年一月二十六日3南充飛龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小龍鎮(zhèn)Bb-260.327225居住兼容商業(yè)拍賣

11039.8821二〇一一年一月二十六日4南充長征房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小龍航電橋東側B3-552.7955居住兼容商業(yè)拍賣

11245.44二〇一一年一月二十六日5四川錦沸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小龍鎮(zhèn)HD1地塊31.55262居住兼容商業(yè)拍賣

4638.23514二〇一一年一月二十六日6王開明瀠華片區(qū)E地塊63.3405居住兼容商業(yè)/商業(yè)娛樂拍賣

18927.265二〇一一年一月二十六日730.8258南充都樂房地產(chǎn)工程建設有限公司高坪區(qū)元寶山7.173居住兼容商業(yè)拍賣

803.376二〇一一年一月二十六日9四川恒河實業(yè)有限公司望天壩4號地塊110.4615居住兼容公共服務設施拍賣≤2.032033.835二〇一一年三月四日10南充市維美投資置業(yè)有限公司嘉陵區(qū)嘉南路東側56.481商業(yè)、金融業(yè)掛牌

18356.3252011.7.192011土地數(shù)據(jù)2011年土地成交合計：948.28畝11四川省南充市鑫達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司望天壩1號地塊27.7725居住兼容商業(yè)拍賣≤2.513386.345二〇一一年八月二十三日12浙江春風集團有限公司下中壩擬拍賣2號地塊127.083居住兼容商業(yè)拍賣≤3.530372.837二〇一一年十月二十一日13雷克下中壩3號地塊68.6535居住、商業(yè)拍賣≤2.516339.533二〇一一年十月二十一日14≤1.515四川美輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下中壩4號地塊66.039居住、商業(yè)拍賣≤2.516179.555二〇一一年十月二十一日16≤1.517四川鑫成農(nóng)業(yè)有限公司高坪區(qū)龍門鎮(zhèn)金龍大道11.9715居住兼容商業(yè)拍賣≤2.51915.44二〇一一年十月二十一日18王志強任家溝BB-268.1居住兼容商業(yè)拍賣≤3.011917.5二〇一一年十月二十一日19四川宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任家溝BB-1-437.8075居住拍賣≤3.06427.275二〇一一年十月二十一日20四川恒河實業(yè)有限公司下中壩擬拍賣1-2號地塊34.362居住兼容商業(yè)用地拍賣≤3.511305.098二〇一一年十二月八日21陳興德高坪區(qū)望鶴路北側擬出讓地塊57.4395居住兼容商業(yè)用地拍賣≤3.012119.7345二〇一一年十二月八日22馮梅嘉陵區(qū)寶光路北側6.6855居住兼容商業(yè)拍賣≤2.51504.2375二〇一一年十二月二十九日2335.56352012土地數(shù)據(jù)2012年土地成交合計：786畝競得人地塊名稱面積用途出讓方式容積率成交總價款拍賣時間四川宏凌實業(yè)有限公司嘉陵區(qū)濱江路西側56.1405居住兼容商業(yè)金融業(yè)用地拍賣≤3.010610.5545二〇一二年二月三日成都萬科房地產(chǎn)有限公司、四川錦上泓投資有限責任公司南充市下中壩9-1號地塊134.169商業(yè)\居住拍賣商業(yè)≤1.5居住≤3.030724.701二〇一二年四月二十五日成都萬科房地產(chǎn)有限公司、四川錦上泓投資有限責任公司南充市下中壩9-2號地塊138.849商業(yè)\居住拍賣商業(yè)≤1.5居住≤3.031657.572二〇一二年四月二十五日四川省南充市宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高坪區(qū)江東新區(qū)原嘉陵制藥廠西側5.658居住兼容商業(yè)拍賣≤1.81148.574二○一二年七月五日羅小容瀠華片區(qū)擬出讓Aa-2地塊166.404居住兼容商業(yè)拍賣≤1.820966.904二○一二年七月五日鄒欣東高坪區(qū)鶴鳴西路東側15.432商業(yè)掛牌≤1.25416.632二○一二年七月十八日四川南充都京港務有限公司下中壩14號地塊73.7055教育\居住\商業(yè)拍賣教育≤0.6商業(yè)≤1.5居住≤3.017652.467二○一二年八月二十二日四川南充都京港務有限公司下中壩15號地塊100.603商業(yè)\居住拍賣商業(yè)≤1.5居住≤3.024798.64二○一二年八月二十二日四川南充都京港務有限公司下中壩16號地塊95.0387居住拍賣≤3.022476.653二○一二年八月二十二日國土局深訪問題：1、南充市近期（近半年）約有多少畝土地將要拍賣？集中在哪些區(qū)域？用地性質、規(guī)劃指標如何？半年內(nèi)約有500畝土地即將拍賣，其中下中壩2塊（60畝/塊）、清泉壩1塊、江東新區(qū)1塊、高坪老城區(qū)1塊、順慶老城區(qū)1塊，用地性質為一類住宅用地，規(guī)劃指標未定。2、未來5年土地供應計劃是什么？大概供應區(qū)域、面積、性質？預計未來南充土地供應集中在下中壩和清泉壩區(qū)域，明年下中壩將有一些商業(yè)金融地塊供應拍賣。3、南充市土地供應規(guī)模分年度的總量？一年1000畝左右，分布在南充各個區(qū)域，容積率指標在2.5-4之間。南充土地市場未來走勢5南充區(qū)域市場高坪區(qū)順慶主城區(qū)嘉聯(lián)主城區(qū)嘉南新區(qū)市政新區(qū)華鳳區(qū)南門壩區(qū)濱江北段區(qū)江東新區(qū)下中壩區(qū)區(qū)位情況：本項目地處下中壩板塊，是南充政府重點規(guī)劃的商業(yè)核心區(qū)，目前成熟度較低項目位于嘉陵江東側，屬區(qū)域成熟度較低的下中壩板塊，與成熟的五星花園商圈直線距離僅隔1公里。區(qū)域板塊劃分及區(qū)域樓市掃描區(qū)域內(nèi)十大板塊（88個項目）：順慶主城（5個）、南門壩（7個）、市政新區(qū)（19個）、華鳳（8個）、濱江北段（8個）、嘉陵主城（4個）、嘉南新區(qū)（19個）、高坪主城（8個）、江東新區(qū)（9個）、下中壩（1個）掃描目的

通過對各板塊樓市、土地市場的分析預估各板塊競爭壓力及價格成長性

通過中觀——板塊競爭分析，對比各板塊屬性、區(qū)域價值、成熟度及發(fā)展前景順慶主城區(qū)樓盤情況：區(qū)域發(fā)展成熟，目前商品房項目較少，改善產(chǎn)品為主力，在售項目物業(yè)形態(tài)均為高層，暫無高層以下產(chǎn)品，整體平均月均走量28套。區(qū)域內(nèi)目前在售項目成交價格在4400-4800元之間。區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模偏小，無百畝以上大盤。區(qū)域大多數(shù)在售項目容積率整體高于其他版塊，集中在5以上。區(qū)域內(nèi)項目物管費1-1.2元/平，車位比低于1:1。目前各項目產(chǎn)品品質一般，大多走性價比路線。順慶主城區(qū)樓盤情況：區(qū)域內(nèi)項目以舒適型產(chǎn)品為主，套二80-96平米，套三101-131平米，戶型不可變，大戶型產(chǎn)品去化相對較慢，后續(xù)余量約14萬平米。后續(xù)存量：

高于14萬平米區(qū)域內(nèi)項目物管費集中在1.1-1.3元/平，個別多層項目低于市場價格。區(qū)域內(nèi)項目銷售價格集中在4200-4800元/平，與其他版塊基本持平。車位配比除順慶1227外，均低于1:1。區(qū)域代表項目為藍光香江國際，走量遠高于版塊內(nèi)其他項目。南門壩板塊樓盤情況：區(qū)域在售項目較少，待售項目偏多，百畝以上大盤集中在大潤發(fā)所在位置，容積率整體偏低，集中在3.5以下，物業(yè)類型多樣化，月均走量38套。南門壩板塊樓盤情況：區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品供應剛需套二為主力，戶型均不可變，套三受總價影響，去化速度相對偏慢，后續(xù)余量約37萬平米。后續(xù)存量：

高于37萬平米區(qū)域內(nèi)項目在售項目較多，后續(xù)待售項目偏少，價格集中在4100-4500元/平。物管費高層1.2元/平左右，多層0.6元/平。車位比除恒大、錦鴻外，均低于1:1。市政新區(qū)板塊樓盤情況：區(qū)域商品房項目較多，集中恒大、恒河、春風等品牌開發(fā)商，規(guī)模百畝以上項目較其他版塊偏多，容積率集中在3左右，復合型項目偏多，月均走量32套。后續(xù)存量：

約52萬平米市政新區(qū)板塊樓盤情況：區(qū)域商品房供應端以套三為主，占比達6.5成以上，但套二去化率相對較高，部分項目可變，贈送率11%-16%，后續(xù)余量約52萬平米。華鳳板塊樓盤情況：區(qū)域內(nèi)百畝以上樓盤較多，物業(yè)類型以多層為主，容積率低于其他版塊，集中在2.7以下，月均走量41套，其中君匯上品月均走量達150套，占據(jù)華鳳版塊整體74%銷量。區(qū)域內(nèi)在售項目偏多，待售項目較少。容積率在2以下的項目偏多，物業(yè)類型多為多層，物管費僅0.6元/平，高層1.2-1.6元/平。區(qū)域內(nèi)項目中君匯上品及英倫城邦車位配比均達到1:1，早期項目配比較低。區(qū)域內(nèi)項目銷售價格集中在4300-4800元/平。后續(xù)存量：

約31.7萬平米華鳳板塊樓盤情況：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品剛需特征明顯，以君匯上品和英倫城邦為代表，套二面積控制在70左右，套三、套四控制在110以內(nèi)，大面積產(chǎn)品去化速度較慢，后續(xù)存量31.7萬平米。濱江北段板塊樓盤情況：區(qū)域商品房項目以高層為主，后續(xù)待售項目較多，高層供應為主，月均走量40套。區(qū)域內(nèi)在售項目偏多，待售項目3個，物業(yè)類型以高層為主。區(qū)域內(nèi)項目容積率集中在3.5以下，個別項目偏高。物管費1.2-1.6元/平，車位配比除佳兆業(yè)廣場外，其他項目偏低。銷售價格4400-5000元/平，略高于其他版塊。濱江北段板塊樓盤情況：區(qū)域內(nèi)項目供應除海潤濱江外，均為剛需產(chǎn)品，80平以內(nèi)套二為主力，后續(xù)存量套。后續(xù)存量：

約19.5萬平米嘉陵主城區(qū)板塊樓盤情況：區(qū)域商品房項目較少、規(guī)模不大，且部分已是尾盤項目，車位配比遠遠低于其他版塊項目，月均走量25套。區(qū)域內(nèi)容積率集中在3以下。區(qū)域內(nèi)項目物管費多層0.5元/平，高層1.3元/平。車位比遠低于其他版塊項目。嘉陵主城區(qū)板塊樓盤情況：區(qū)域內(nèi)項目供應及去化均以套三單衛(wèi)為主，后續(xù)存量4萬平米。后續(xù)存量：

約4萬平米嘉南新區(qū)板塊樓盤情況：區(qū)域內(nèi)在售項目偏多，大多規(guī)模較小，容積率集中在2.5左右，物業(yè)類型高層與多層組合產(chǎn)品為主，月均走量26套。區(qū)域內(nèi)項目物管費多層0.6元/平左右，高層1-1.2元/平。車位配比均在1:1以下。銷售價格跨度較大，區(qū)間在3800-4600元/平。后續(xù)存量：

約60.5萬平米嘉南新區(qū)板塊樓盤情況：區(qū)域內(nèi)項目供應舒適型產(chǎn)品偏多，走量略低于其他版塊，套二去化速度略高于套三，后續(xù)存量60.5萬平米。高坪主城板塊樓盤情況：區(qū)域項目整體容積率較低，多層物業(yè)偏多，銷售價格與其他版塊持平，月均走量27套。區(qū)域在售項目較多，后續(xù)待售項目偏少。物管費多層0.6元/平，高層1.2元/平左右。車位配比基本集中在1:1以下。高坪主城板塊樓盤情況：區(qū)域可變戶型較多，贈送率約6-7%，供應以剛需型套二和套三為主，走量無明顯差距，后續(xù)存量45.3萬平米。后續(xù)存量：

約45.3萬平米江東新區(qū)板塊樓盤情況：區(qū)域在售項目較多，且整體規(guī)模偏大，物業(yè)類型多為高層與多層組合，月均走量33套。區(qū)域內(nèi)項目容積率集中在3以下，多為低密高品質產(chǎn)品。物管費高層區(qū)間1.1-1.3元/平米，車位配比個別項目在1：1以上。區(qū)域內(nèi)低價項目偏多，但銷量仍未得以突破。江東新區(qū)板塊樓盤情況：區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品供應以套二為主力，部分戶型可變，贈送率約6%左右，套二去化速度相對較快，后續(xù)存量約68.1萬平米。后續(xù)存量：

約68.1萬平米項目端未來競爭力：南充十大版塊后續(xù)存量合計332.1萬平米。順慶主城：14萬南門壩：37萬市政新區(qū)：52萬華鳳：31.7萬濱江北段：19.5萬嘉陵主城：4萬嘉南新區(qū)：60.5萬高坪主城：45.3萬江東新區(qū)：68.1萬項目端后續(xù)存量：

約332.1萬平米地塊位置出讓面積（畝）（凈用地）規(guī)劃用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起始價（萬元/畝）保證金（萬元）成交單價樓面地價競得人下中壩擬拍賣1-1號地塊43.8255居住兼容商業(yè)用地居住70年商業(yè)40年≤3.5≤30%≥35%1881700——————下中壩擬拍賣1-2號地塊34.362居住兼容商業(yè)用地居住70年商業(yè)40年≤3.5≤30%≥35%20815003291409四川恒河實業(yè)有限公司下中壩擬拍賣2號地塊127.083居住兼容商業(yè)居住70年商業(yè)40年≤3.5≤30%≥35%19450002391024浙江春風集團有限公司下中壩擬拍賣3號地塊68.65353-1：57.456居住居住70年≤2.5≤30%≥35%18626002381427雷克3-2：11.1975商業(yè)商業(yè)40年≤1.5≤50%≥20%下中壩擬拍賣4號地塊66.0394-1：11.274商業(yè)商業(yè)40年≤1.5≤50%≥20%19426002451469四川美輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4-2：54.765居住居住70年≤2.5≤30%≥35%南充市下中壩9-1號地塊134.16913.0515商業(yè)40年≤1.5≤50%≥20%22561002291203成都萬科房地產(chǎn)有限公司、四川錦上泓投資有限責任公司121.1175居住70年≤3.0≤20%≥35%南充市下中壩9-2號地塊138.84914.9805商業(yè)40年≤1.5≤50%≥20%22362002281204123.8685居住70年≤3.0≤20%≥35%區(qū)域地塊商住用地指標容積率主要集中在3.0-3.5，兼容商業(yè)約10%；商業(yè)容積率1.5建筑密度不大于30%；預計區(qū)域未來規(guī)劃成為以高層電梯為主；據(jù)了解，萬科地塊的初步規(guī)劃以少量洋房+高層為主土地端未來競爭力：區(qū)域內(nèi)已拍賣未啟動地塊約612畝，按照平均容積率3計算，未來土地段約有122.4萬方的存量。商業(yè)調查分析目前南充在售和未來存在大體量的商業(yè)基本集中在順慶主城區(qū)、南門壩和嘉聯(lián)主城區(qū)，預計未來新的商圈將來南門壩形成。商業(yè)形態(tài)基本以大型超商業(yè)形態(tài)基本以大型超市和休閑娛樂市和休閑娛樂為主，受地段商業(yè)形態(tài)基本以大型超市和休閑娛樂為主，受地段影響，價格差異較大。南門壩區(qū)域由于大潤發(fā)的入駐，商業(yè)氣氛逐影響，價格差異較大。南門壩區(qū)域由于大潤發(fā)的入駐，商業(yè)氣氛逐漸濃厚，價格優(yōu)勢也開始體現(xiàn)。商業(yè)形態(tài)規(guī)劃基本以大型品牌超市和休閑娛樂為主，受地段影響，價格差異較大。南門壩區(qū)域由于大潤發(fā)的入駐，商業(yè)氣氛逐漸濃厚，價格相對較高。小戶型調查分析目前南充在售和未來存在大體量的商業(yè)基本集中在順慶主城區(qū)、南門壩和嘉聯(lián)主城區(qū)。藍光?香江國際：今年年初推出30-60平米小戶型產(chǎn)品，總價18萬起，2T16戶，總戶數(shù)300多套，推出后一個月內(nèi)售罄。恒河?外灘1號：規(guī)劃有1棟SOHO產(chǎn)品，2T8戶，樓層規(guī)劃12F，共96戶，面積50平米以下，推出時間未定。中央商務區(qū)：規(guī)劃有1棟SOHO產(chǎn)品，由于該項目目前處于報規(guī)階段，詳細情況待了解。順慶1227：規(guī)劃有1棟小戶型產(chǎn)品，50多平米套一，推出時間未定。個案分析——華鳳版塊君匯上品項目名稱佳兆業(yè)君匯上品開發(fā)商佳兆業(yè)置業(yè)（南充）有限公司整合推廣基石廣告物業(yè)管理佳兆業(yè)物業(yè)物業(yè)地址白土壩路308號占地面積282畝總建筑面積60萬㎡容積率2.7綠化率42%規(guī)劃業(yè)態(tài)全電梯開盤時間2010.9.30項目點評：1、此項目為南充市最大的全電梯樓盤，周邊呈現(xiàn)“一河四公園”景觀形態(tài)，項目配套有5萬平米商業(yè)，其中2萬平米“華潤萬家”大型超市及“蒙特利梭”國際幼兒園。

2、項目最大賣點為：30%超高贈送比，292米超大樓間距。

3、雖為圍合式布局，但由于電梯為2梯4戶設計，采光及通風不受影響。個案分析——華鳳版塊君匯上品分期及推售節(jié)奏一二期1558套，建筑面積約17萬㎡，全部由15棟33層電梯組成，面積區(qū)間72-128㎡。開盤當天成交998套，銷售均價4800元。三期于2012年3月開盤，共計推售6棟樓，約788套，面積區(qū)間為72-108平米。銷售均價4500元。四期于2012年7月26日開盤，目前只推售3棟，約366套，面積區(qū)間72-108平米，銷售均價5100元。一、二期三、四期五、六期集中商業(yè)個案分析——華鳳版塊君匯上品銷售走勢分析走勢分析：1、銷售走勢：自開盤以來，受宏觀調控，均價從4800下跌至4500，但從5月新政后，市場回暖，價格則一路上漲到5100元/㎡。2、月均銷售150套，主力銷售戶型為72平米，108平米。項目戶型贈送方式個案分析——華鳳版塊君匯上品戶型贈送方式贈送面積合計72-8