杭州下沙工程可研報(bào)告城市概況2009年杭州下沙主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)常住人口28.7萬其中戶籍人口11.4萬國民生產(chǎn)總值312.2億城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.4萬城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)力支出1.67萬社會(huì)消費(fèi)品零售總額37.5億城市三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)0.45：79.42：20.13項(xiàng)目所在區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)第2產(chǎn)業(yè)1083.81億工業(yè)產(chǎn)值項(xiàng)目所在區(qū)在區(qū)位的級(jí)別二級(jí)結(jié)論：城市等級(jí)、區(qū)域選址符合工程選址標(biāo)準(zhǔn)，人口不符合選址標(biāo)準(zhǔn)。城市交通規(guī)劃城市地圖地圖上應(yīng)標(biāo)注以下內(nèi)容：工程所在位置城市各軌道交通線路規(guī)劃圖城市現(xiàn)有各主要干道城市路網(wǎng)交通：省級(jí)路網(wǎng)：繞城高速：接駁杭甬高速的下沙高速路，已通車。滬杭高速：杭州至上海下沙路段。市級(jí)路網(wǎng)：地鐵1號(hào)線：杭州市中心至下沙；2021通車。BRT1:下沙至武林門廣場，已開通。德勝路高速：下沙至杭州市區(qū)快速路：2021年開通；沿江高速：下沙至杭州六和塔區(qū)域，2021年內(nèi)通車。區(qū)級(jí)路網(wǎng)：市政大道：下沙路，九沙大道等，現(xiàn)已通車。下沙區(qū)域內(nèi)網(wǎng)路興旺，現(xiàn)在內(nèi)有多級(jí)道路設(shè)施，BRT至杭州市區(qū)約35分鐘；2021年后，至杭州市區(qū)車程約20分鐘。繞城高速規(guī)劃通往杭州市區(qū)快速路地鐵1號(hào)線BRT1意向地塊結(jié)論：選址工程位于城市主干道交匯口，符合工程選址標(biāo)準(zhǔn)。新區(qū)管委會(huì)下沙西站下沙站下沙東站城市商業(yè)概況城市地圖地圖上應(yīng)標(biāo)注以下內(nèi)容：工程所在位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各城市綜合體位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各類百貨的位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各大型超市的位置現(xiàn)有和意向工程請(qǐng)用不同顏色標(biāo)注未來商業(yè)體量估算：主商圈商業(yè)體量：30萬㎡；4號(hào)大街次級(jí)商圈體量：40萬㎡，濱江商圈商業(yè)體量：50萬㎡。各主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)概況序號(hào)綜合體規(guī)模萬㎡開業(yè)與否主力業(yè)態(tài)1世茂濱江20否超市、高端百貨2保利東灣30否超市百貨、五星酒店3金隅觀瀾15否超市百貨4萬亞廣場10否百貨超市酒店公寓5龍湖項(xiàng)目>5否商業(yè)街，超市小百貨6深國投項(xiàng)目13否超市、商業(yè)街、酒店公寓百貨規(guī)模開業(yè)與否7尚都2是8新美商城3是9弗雷德3否11商貿(mào)城1是超市規(guī)模開業(yè)與否10物美3是數(shù)據(jù)來源：87113215649區(qū)主商圈區(qū)次主商圈結(jié)論：目前下沙商業(yè)處于剛起步階段，商業(yè)設(shè)施無法滿足消費(fèi)者需求；區(qū)域三級(jí)商圈建設(shè)開始啟動(dòng)，工程地塊作為城市綜合體的開展時(shí)機(jī)巨大。4號(hào)大街物美超市項(xiàng)目下沙商貿(mào)城商圈現(xiàn)狀實(shí)景圖4號(hào)大街城市房地產(chǎn)市場概況2007年2008年2009年市區(qū)房地產(chǎn)投資額（億）26.8435.1539.01市區(qū)商品住宅供給量（萬㎡）7786.7110.1市區(qū)商品住宅銷售量（萬㎡）37.844.169.2商品房成交總價(jià)（億）22.342.7107.3市區(qū)商品住宅均價(jià)（元/㎡）6000900015500近年下沙房地產(chǎn)概況表酒店業(yè)概況城市地圖地圖上應(yīng)標(biāo)注以下內(nèi)容：工程所在位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各星級(jí)酒店位置現(xiàn)有和意向酒店請(qǐng)用不同顏色標(biāo)注星級(jí)酒店概況酒店名稱酒店級(jí)別酒店規(guī)模文匯大酒店3星106間凱恩戴斯3星253間甌江大酒店3星196間下沙大酒店3星200間錦江之星-153間如家-93間宜必思-203間速8酒店-102間希爾頓逸林酒店5星（在建）350間數(shù)據(jù)來源：杭州酒店網(wǎng)；備注：希爾頓逸林酒店體量近4萬㎡，估計(jì)其房間數(shù)為350間。結(jié)論：目前下沙酒店入住率較高，平均入住率80%以上，酒店市場潛力巨大。3公里商圈人口城市地圖地圖上應(yīng)標(biāo)注以下內(nèi)容：工程所在位置工程1.5公里商圈范圍工程3.0公里商圈范圍1.5公里商圈人口戶籍人口9萬包含的街道辦數(shù)量/列表下沙，白楊其中：城鎮(zhèn)人口4萬農(nóng)業(yè)人口--學(xué)生11萬3.0公里商圈人口戶籍人口11萬包含的街道辦數(shù)量/列表下沙白楊學(xué)生18萬流動(dòng)人口11萬迎賓大道以北，1號(hào)大街以東為目前下沙主要居住區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用裰饕幼≡?號(hào)大街兩側(cè)。高教園區(qū)主要分布在下沙東面和北面。3km1.5km結(jié)論：選址工程1.5公里、3公里商圈人口缺乏，與選址標(biāo)準(zhǔn)有差距。地塊周邊房價(jià)城市地圖地圖上應(yīng)標(biāo)注以下內(nèi)容：工程所在位置工程5公里范圍在售工程的位置5公里范圍內(nèi)房價(jià)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品及建筑類型市調(diào)時(shí)刻點(diǎn)的均價(jià)德信早城高層，多層，小高層16500元/㎡徳嘉.金沙陽光高層16000元/㎡福雷德廣場酒店公寓13000元/㎡盛泰名都中心高層、社區(qū)商業(yè)高層17000元/㎡，底商35000元/㎡保利東灣大型綜合社區(qū)16000元/㎡金隅觀瀾大型綜合社區(qū)16800元/㎡數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研龍湖工程萬亞廣場IBC國際公寓九陽工程合達(dá)城合達(dá)自由港結(jié)論：工程周邊的住宅價(jià)格，符合選址標(biāo)準(zhǔn)。地塊周邊地價(jià)城市地圖地圖上應(yīng)標(biāo)注以下內(nèi)容：工程所在位置工程5公里范圍成交工程的位置數(shù)據(jù)來源：杭州國土資源網(wǎng)站，搜房網(wǎng)媒體2021年下沙區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析5公里范圍內(nèi)成交地價(jià)名稱成交時(shí)間性質(zhì)面積（畝）容積率單位地價(jià)（元/㎡）1中心城區(qū)綜合體C2-K-109.12.30商業(yè)27.1543812中心城區(qū)綜合體C/R-D-33、C2-D-34住宅商業(yè)104.83.4354233中心城區(qū)綜合體R21-D-19、C/R-D-20住宅40.52.880084中心城區(qū)單元C2-K-509.10.29商業(yè)33.433.25187數(shù)據(jù)來源：2134區(qū)主商圈區(qū)次主商圈目前，下沙中心區(qū)的商業(yè)地價(jià)約3800-4500元/㎡，住宅用地地價(jià)約7000-8000元/㎡。結(jié)論：工程周邊的地價(jià)較高，商業(yè)用地突破4400元/㎡，本工程地價(jià)控制在4000元/㎡。商圈競爭情況5公里商圈地圖地圖上應(yīng)標(biāo)注以下內(nèi)容：工程所在位置工程5公里范圍現(xiàn)有競爭者位置工程5公里范圍潛在競爭者位置注意現(xiàn)有和潛在競爭者請(qǐng)用不同顏色標(biāo)注競爭者應(yīng)包含綜合體、百貨、超市等數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)研。潛在競爭者關(guān)系序號(hào)項(xiàng)目名稱面積開業(yè)時(shí)間1龍湖5萬㎡預(yù)2015年2萬亞廣場3.2萬㎡預(yù)2014年3深國投項(xiàng)目13萬㎡預(yù)2015年4盛泰中心3萬㎡預(yù)計(jì)2011年5合達(dá)CBD商業(yè)街3萬㎡預(yù)2015年城市地圖地圖上應(yīng)標(biāo)注以下內(nèi)容：工程所在位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各城市綜合體位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各類百貨的位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各大型超市的位置現(xiàn)有和意向工程請(qǐng)用不同顏色標(biāo)注現(xiàn)存超市競爭者主要為物美超市，未來競爭工程為龍湖，萬亞廣場，深國投工程，合達(dá)城商業(yè)工程，盛都中心工程。45132區(qū)主商圈區(qū)次主商圈6結(jié)論：選址工程3公里商圈范圍超市，百貨，以及娛樂類市場潛力較大。地塊交通情況地塊紅線圖或宗地圖地圖上應(yīng)標(biāo)注以下內(nèi)容：工程所在位置地塊周邊公交情況有無公交站點(diǎn)公交線路數(shù)量南BRT11北至杭州市區(qū)、九堡公交3-5數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)研。地塊周邊道路情況有無隔離帶道路級(jí)別/寬度東1號(hào)大街4車道南6號(hào)大街6車道西5號(hào)大街2車道北4號(hào)大街4車道地塊四面臨路，道路通暢，臨近1號(hào)大街，下沙大道等交通主干道，至市區(qū)及開發(fā)區(qū)及其便達(dá)。結(jié)論：工程四面臨路，且其中兩條為主干道，交通條件符合選址標(biāo)準(zhǔn)。地塊概況地塊google地球?qū)嵕皥D地圖上應(yīng)標(biāo)注以下內(nèi)容：地塊四周的各邊邊長地塊四周道路地塊位置東至1號(hào)大街、西至5號(hào)大街、南至6號(hào)大街、北至4號(hào)大街用地性質(zhì)綜合用地用地面積300畝建筑面積70萬商住比例5：5容積率3.5綠化率建筑密度<=50%規(guī)劃內(nèi)容購物中心，酒店式公寓，酒店，高層公寓其他限制條件（限高退線等）超市進(jìn)駐意向意向入駐拆遷情況（拆遷量、補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)等）目前內(nèi)部有兩處廠房待拆遷地塊政府報(bào)價(jià)單位地價(jià)：無樓面地價(jià)：無總地價(jià)：無數(shù)據(jù)來源：預(yù)估地塊google地球?qū)嵕皥D地圖上應(yīng)標(biāo)注以下內(nèi)容：地塊四周的各邊邊長地塊四周道路地塊鳥瞰460米360米350米530米地塊東北側(cè)實(shí)景實(shí)景說明：地塊東北面為大型居住區(qū)，和傳統(tǒng)商業(yè)街。地塊正北側(cè)為尚未拆遷的廠房。東側(cè)-南側(cè)西側(cè)北側(cè)地塊西北側(cè)實(shí)景實(shí)景說明：地塊西、西北面為大型居住區(qū)，地塊北側(cè)為下沙商貿(mào)城。東側(cè)南側(cè)北側(cè)西側(cè)地塊西南側(cè)實(shí)景實(shí)景說明：西側(cè)為大規(guī)模住宅工程；地塊南側(cè)為廠房。南側(cè)西側(cè)東側(cè)北側(cè)地塊東南側(cè)實(shí)景實(shí)景說明：東側(cè)為大規(guī)模住宅工程；地塊南側(cè)為廠房和居住區(qū)。南側(cè)西側(cè)東側(cè)北側(cè)地塊總結(jié)地塊選址條件評(píng)價(jià)：1、目前開發(fā)區(qū)商品房市場啟動(dòng)時(shí)間較短，周邊商圈人口與選址標(biāo)準(zhǔn)有一定差距；2、預(yù)測政府關(guān)于地塊的價(jià)格會(huì)較高，與意向土地價(jià)格有一定的差距；3、其他根本符合標(biāo)準(zhǔn)店選址條件。關(guān)于地塊下一步應(yīng)重點(diǎn)落實(shí)的問題：地塊總結(jié)1、地塊取得是否為凈地，地塊拆遷進(jìn)度，2、政府方面對(duì)地塊初步規(guī)劃，及商住相應(yīng)的指標(biāo)，需進(jìn)一步落實(shí)；3、明確地塊初步價(jià)格。定位依據(jù)：購物中心：區(qū)域內(nèi)可以做大型商業(yè)配套的地塊較少，市場未來消費(fèi)力較大，此建議規(guī)劃建面為11.88萬㎡的標(biāo)準(zhǔn)店，塑造區(qū)域商業(yè)航母；五星級(jí)酒店：當(dāng)?shù)負(fù)碛休^大商務(wù)客群，且缺少高端酒店，建議規(guī)劃3萬㎡五星級(jí)酒店；住宅：住宅體量較大，建議分組團(tuán)，多風(fēng)格開發(fā)，以適應(yīng)市場不同需求；酒店式公寓：區(qū)域酒店式公寓供給量較大，建議從層高，面積，裝修風(fēng)格等方面多元化去規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品。產(chǎn)品初步定位產(chǎn)品初步定位460米360米350米530米2.5F2F2F2F2F2F產(chǎn)品分布圖產(chǎn)品配比建議：產(chǎn)品類型建筑面積（萬㎡）面積占比備注MALL11.8815%底商2.243%1層帶2層商業(yè)街3.925%1層帶2層五星級(jí)酒店33.7%酒店式公寓9.612%層高3米，3.8米，5.2米等各類產(chǎn)品住宅49.3660%合計(jì)80.0100%產(chǎn)品初步定位城市廣場主力店/次主力店業(yè)態(tài)建議：樓層主力店/次主力店業(yè)態(tài)名稱中庭主力店/次主力店業(yè)態(tài)名稱4F餐飲、電玩影院、KTV3F百貨超市2F百貨超市1F百貨電器-1F地下車庫城市廣場剖面示意主力店/次主力店業(yè)態(tài)名稱預(yù)計(jì)建筑面積百貨25000超市20000影院4000KTV4000電器4000電玩3000餐飲5000合計(jì)65000產(chǎn)品初步定位土地本錢：32.96億元，地價(jià)1066.7萬元/畝建造本錢：營銷管理本錢：3.01億元各項(xiàng)稅費(fèi)〔含營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、契稅〕：29.9億元產(chǎn)品類型建筑面積（萬㎡）建造單價(jià)（元/㎡）建造總價(jià)（億元）MALL11.8824002.85底商2.2418000.86商業(yè)街3.9222000.4五星級(jí)酒店365001.95酒店式公寓9.620001.92住宅49.3620009.87地下室1630004.8合計(jì)80

236022.66工程投入測算財(cái)務(wù)測算總結(jié)：工程總本錢為92.78億.工程收入測算產(chǎn)品類型建筑面積（萬㎡）銷售率銷售單價(jià)（元/㎡）銷售額（億元）城市廣場11.88000商業(yè)步行街3.92100%250009.8底商2.2100%200004.4酒店式公寓9.6100%6,00011.52酒店3000住宅52.12100%6,00078.98合計(jì)80.0013098104.78結(jié)論：工程凈現(xiàn)金流工程總收入-工程總投入=12億財(cái)務(wù)測算工程現(xiàn)金流量表工程總建筑面積80萬平米〔不含地下建筑面積〕，其中銷售面積65.12萬平米，持有面積14.88萬平米；在持有面積中城市廣場11.88萬平米，酒店面積3萬平米，持有物業(yè)估值合計(jì)約為15億元〔不含地下〕。時(shí)間節(jié)點(diǎn)合計(jì)第一年第二年第三年第四年工程款支付情況(226,588)(57,742)(138,721)(30,125)0土地款支付情況(329,610)(329,610)000其他費(fèi)用支付情況(72,771)(36,806)(10,042)(16,922)(9,001)銀行融資情況00000銷售回款情況1,047,7600289,411503,649254,700支付營業(yè)稅及附加(58,3