〔新店〕東營東二店---招商策略開業(yè)日期：2021.09.15商圈概況及消費者分析Businesscatchments&customeroverview競爭對手分布圖商圈概況城市等級及商圈情況交通狀況及客流分析周邊樓盤及固定客流周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施商圈未來開展前景總體評估：三類城市，商業(yè)區(qū)、未來高端居住區(qū)三類城市東營的主要經(jīng)濟(jì)來源為石化產(chǎn)業(yè)，東營擁有全國第二大油田—勝利油田。新店坐落在東部新城區(qū)的邊緣,其商圈是北部和西部有限的住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)。東城區(qū)僅有15萬人口(東營有60萬的城市人口)，其余人口主要集中在西城區(qū)。因入住率較低、人氣缺乏，新店周邊1公里內(nèi)無大型商場。距離1.5公里外有當(dāng)?shù)刂拿窠〞r尚廣場、百貨大樓及銀座商城。附近公交線路大渡河路上共設(shè)有3條〔5，10，24路〕，東二路上共設(shè)有6條公交線路〔3、118、8、20、102、150路〕白天等車人數(shù)較少，一般在10人以下。在17點到20點的頂峰期，站臺等車顧客近10-20人。周邊樓盤均價約5000-7000元，業(yè)主新邦地產(chǎn)開發(fā)的別墅價格到達(dá)9000元，高層住宅目前末開盤。固定客流以周邊小區(qū)居民為主。商業(yè)設(shè)施：目前商圈不成熟，1公里內(nèi)無大型商場。目前區(qū)域內(nèi)無營業(yè)網(wǎng)點及商業(yè)網(wǎng)點，且周邊居住區(qū)未成。隨著涌金商業(yè)廣場娛樂城、精品商業(yè)街、綜合商業(yè)樓、酒店式公寓及獨棟式會館的建成入住，未來會成為新的購物中心，但是需要經(jīng)歷較長的培育區(qū)。消費者分析消費者構(gòu)成及數(shù)量每月家庭總收入消費者購置力消費習(xí)慣消費能力開展前景總體評估：周圍小區(qū)居民消費能力較強，但當(dāng)?shù)鼐用窳?xí)慣去西城消費，而非東城。目前，主要商圈是在東部和南部的政府機關(guān)周圍，由許多即有的居民區(qū)和正在建設(shè)的住宅區(qū)組成,是來我店消費的主要人群。1公里內(nèi)住戶僅有10427戶，〔山東其他四家店平均住戶為38236戶〕。東營市平均家庭月收入約5000元。由于周邊小區(qū)居民以及政府機關(guān)公務(wù)人員有較強的購置力，故在購物時除了考慮價格外，對商品的質(zhì)量、品牌購物的環(huán)境及效勞態(tài)度都有一定的高要求。家庭主婦、公務(wù)員，都喜歡去當(dāng)?shù)氐你y座商城購置中高檔商品，〔百貨+超市〕，但當(dāng)?shù)鼐用翊蠖喽汲钟忻窠?、勝大及銀座的購物卡，所以持卡消費占據(jù)每日營業(yè)額的50%以上。20歲左右的年輕人，更喜歡去“眾成都市廣場〞及“銀座城市廣場〞購物街購物。由于工程附近有政府機關(guān)宿舍、市直安居小區(qū)及高檔住宅，且均為東營市的主要消費群體，未來預(yù)計會有較好開展?jié)摿?，但需要?jīng)歷較長的培育期。東營東二路〔東二〕店－CQT對商店街的需求及應(yīng)對策略Customervoice:競爭對手分析Competitorsanalysis競爭對手照片勝大店〔曹州路〕銀座商城店〔東三路〕百大店〔東三路〕競爭對手根本情況比照競爭者距離本案商圈狀況凈面積及樓層設(shè)施及裝修停車位勝大超市3公里非同一商圈百貨商場，共三層。一樓超市面積約有2500平米；二樓為男裝、皮具、鞋、內(nèi)衣等區(qū)域；三樓為女裝、運動休閑、中老年服裝、童裝、兒童娛樂區(qū)。布局較明確，裝修普通。門前廣場約80個百貨大樓超市1.5公里同一個商圈百貨商場，共三層。一樓為家電區(qū)域；二樓超市，面積約3250平米；三樓為男裝、少淑、童裝、鞋區(qū)。布局較亂，裝修較簡單。門前廣場20個，主要停放在東面眾成廣場門前銀座商城超市1.8公里同一個商圈百貨商場，位于地上一層、二、三層，總面積約30000平米。超市位于一樓北側(cè)約4900平米。超市外有全長約0.5公里的商業(yè)步行街。裝修精致，業(yè)主有步行街及電影院配套。門前及左右廣場停車位約200個本案信息：凈面積22000平方〔其中商店街面積約1983平米〕停車位300個共享停車位競爭對手經(jīng)營情況比照競爭者經(jīng)營狀況商店街定位顧客來源主要客層勝大超市較好，來客數(shù)為約5000人每天,無空鋪中檔附近居民本地居民百貨大樓超市較好，來客數(shù)約5000人每天，無空鋪中檔附近居民及至眾成廣場購物的顧客附近居民及至眾成廣場購物的顧客銀座商城超市較好，來客數(shù)約7000每天，無空鋪中高檔附近居民、政府機關(guān)職員及高校學(xué)生本地居民和機關(guān)職員本工程SWOT分析及總體策略Strength優(yōu)勢Weakness劣勢項目規(guī)模，商店街品牌檔次及裝修形象要強于競爭對手百大店和勝大店；商場地處商務(wù)區(qū)和居民區(qū)，業(yè)主開發(fā)的高檔住宅也是我們的優(yōu)勢。且本項目兩面沿街，交通便利。超市獨有的班車接送也是其它超市不具備的。一公里之外的銀座商城店有各業(yè)態(tài)的中高品牌專柜，并有電影院、步行街、美食街等配套設(shè)施，能滿足一般顧客的吃喝玩樂需求。勝大超市是勝利油田下屬企業(yè)，當(dāng)?shù)氐膲艛嗖豢杀苊?，我們的一站式購物，需要時間的積淀才能形成；TESCO的認(rèn)知度在東營偏低。Opportunity機會Threat威脅新邦商業(yè)廣場的精品商業(yè)街、娛樂城、酒店式公寓等完全開幕后，會取代旁邊的眾成都市廣場及銀座商城，成為這里的一站式購物中心。同時居民較多，有較強的消費能力。距東三路商圈僅一站之遙，僅東三路上便有四家百貨商場，特別是銀座商城的一站式購物環(huán)境、品牌優(yōu)勢。整體招商策略策略：1、商店街的整體品牌檔次要高于競爭對手。2、店鋪形象要強于競爭對手。3、有針對性招商。特別是提高生活配套類業(yè)態(tài)的占比，顧客有需求，而對手經(jīng)營較弱的，我們要做好做強，吸引更好于對手的品牌廠商進(jìn)駐；對手經(jīng)營較好的業(yè)態(tài)，也要盡力將對手的廠商吸引過來，從而盡力做到對手弱而我強，對手強我亦強。招商策略Leasingstrategy業(yè)種配置策略“IcangetwhatIwant〞TescoMall標(biāo)準(zhǔn)業(yè)種配置〔22000平米〕競爭對手優(yōu)勢業(yè)種配置當(dāng)?shù)厥姓{(diào)業(yè)種偏好

CQT需求業(yè)種Newstoreopeningmeeting需求業(yè)種業(yè)種大類業(yè)種細(xì)分生活配套兒童樂園、眼鏡店、ATM、電信服務(wù)、藥房、洗衣店、沖印店百貨鞋、黃金珠寶、飾品、休閑系列、皮具包袋、男裝、女裝、內(nèi)衣、化妝品食品茶葉、休閑食品、水果吧、煙酒餐廳中餐廳、西餐廳、快餐店本工程業(yè)種配置服飾、鞋、化裝品、知名珠寶電信效勞、面包房、中式餐飲、煙酒、兒童樂園、洗車店藥房、洗車店品牌服裝折扣店、面包房、中式餐飲、嬰兒用品店、洗車店

參考數(shù)據(jù)-品牌占比

本工程品牌等級品牌等級本區(qū)Tesco商店街均值百大店勝大銀座商城店國際品牌11%0%0%30%全國品牌86%63%69%67%區(qū)域品牌0%0%0%0%地方品牌3%37%31%3%Total100%100%100%100%品牌等級品牌數(shù)占比國際品牌11%全國品牌86%區(qū)域品牌0%地方品牌3%Total100%策略依據(jù)：配置較高比例的全國品牌，滿足顧客對性價比高的商品的需求。國際品牌和全國品牌合計97%，等于主要競爭對手銀座。品牌等級策略

參考數(shù)據(jù)-面積

本工程Mall總凈面積：1983平米面積配置策略業(yè)種TescoMall理想面積勝大店百貨大樓店銀座商城店生活配套12％36%31%20%百貨46％45%28%24%食品6.5％14%19%11%餐廳35％0%0%45%專柜0.5％5%22%2%Total100%100%100%100%業(yè)種面積占比生活配套12％百貨46％食品6.5％餐廳35％專柜0.5％Total100%凈面積：1983㎡

理想面積配置策略依據(jù)：根據(jù)當(dāng)?shù)爻墒旄偁帉κ謽I(yè)種配置比例，且無餐廳配置，故提高百貨、生活配套店鋪占比。百貨占比遠(yuǎn)高于競爭對手

參考數(shù)據(jù)-坪效

本工程坪效店名TESCO本區(qū)均值圣大店百貨大樓銀座商城坪效5.58聯(lián)營（坪效約3元）聯(lián)營（坪效約3元）聯(lián)營（坪效約4元）店名TESCOa東二店坪效5.55策略依據(jù)：百貨大樓為當(dāng)?shù)乩吓粕虉鲆驯划?dāng)?shù)鼐用袷熘?。銀座商城僅開業(yè)2年，但因商場規(guī)模大、品牌檔次高、配套設(shè)施全面，可以實現(xiàn)一站式購物并大量發(fā)行購物卡，且備受市民喜愛。TESCO在東營知名度不高，店所處地區(qū)尚未形成商圈效應(yīng)。相信經(jīng)過3-5年的培養(yǎng)后，市場占有率應(yīng)有所提升。租金坪效策略坪效單位：元/天/M2總招商面積（㎡）TotalLeasingArea年收益（元/年）YearlyIncome坪效（yuan/㎡/day）DailyRate預(yù)算CIA19833,542,4345.01實際達(dá)成Actual19834,015,6305.55達(dá)成率%100%113.36%110.74%業(yè)績達(dá)成率銀座商城-東營東城店百貨大樓－東營東城店

本工程品牌配置品牌配置策略–生活配套策略依據(jù)：針對競爭對手優(yōu)勢業(yè)種，引進(jìn)更加有競爭力的品牌。銀座-東營店-主要品牌百貨大樓東營東城店-主要品牌

本工程品牌配置品牌配置策略–百貨策略依據(jù)：配置豐富的百貨業(yè)種，滿足顧客品牌。銀座東城店百貨大樓店

本工程品牌配置品牌配置策略–食品策略依據(jù)：根本涵蓋了競爭對手的所有食品業(yè)種。銀座東城店百貨大樓

本工程品牌配置品牌配置策略–餐廳無此業(yè)種動線及功能區(qū)塊–1F食品百貨餐廳生活配套專柜主力店鞋柜快魚達(dá)芙妮KFC味千拉面柯達(dá)水果吧寶島眼鏡NIKE以純瑪索唐獅嬋之云