贏商網(wǎng)8月福利活動：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載VIP資料?；顒訒r間：2021年8月11日—9月10日://down.winshang/zt/fouryears/#注：本活動每月各不同，請?zhí)砑観Q：2104223640了解當(dāng)月活動〔添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實時推送〕城中區(qū)域市場報告2021.3Catalog目錄part1區(qū)域宏觀環(huán)境part2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析part3產(chǎn)品分析part1區(qū)域宏觀環(huán)境區(qū)域概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)域交通及配套城北上海城中城東花橋陸家城西張浦千燈南部水鄉(xiāng)蘇州區(qū)域概況市政府太倉塘青陽港葉荷河鐵路軌道城中區(qū)域區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃功能分區(qū)：“三心〞：昆山市行政中心、商業(yè)中心、傳統(tǒng)文化中心“三區(qū)〞：中心功能首位集聚區(qū)、現(xiàn)代城市經(jīng)濟集中區(qū)、低碳生態(tài)宜居示范區(qū)婁江休閑景觀帶人民路綜合開展軸用地規(guī)劃圖用地布局結(jié)構(gòu)：“一軸〞：沿人民路的南北向綜合開展軸；“一帶〞：沿婁江的東西向休閑景觀帶：從區(qū)域規(guī)劃中看，主要形成“一商業(yè)軸，一景觀帶〞為中心的開展趨勢；城中區(qū)域用地規(guī)劃主要以商業(yè)、住宅和市政用地為主，住宅多為老居住小區(qū)，在開發(fā)或待開發(fā)住宅工程較少規(guī)劃CBD區(qū)域交通及配套亭林路商業(yè)街人民路商業(yè)圈前進路金融商圈市政府前進路朝陽路震川路柏廬路長江路市民文化廣場昆山城市公園大潤發(fā)及金鷹商業(yè)亭林公園歐尚商圈人民醫(yī)院中醫(yī)院城中區(qū)域為昆山市核心區(qū)域，生活配套成熟且齊全；商業(yè)配套現(xiàn)已形成了人民路老城區(qū)商業(yè)板塊，未來的東新街金鷹商業(yè)板塊；交通便利，通達性高，但交通堵塞現(xiàn)象比較嚴重。根據(jù)城市的規(guī)劃，長江路東、青陽港西、前進路南、朝陽路北區(qū)域?qū)⒊蔀槔ド降腃BD區(qū)域規(guī)劃CBD 小結(jié)城市核心區(qū)域區(qū)域內(nèi)老住宅小區(qū)較多生活配套齊全part2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析樓盤分布圖區(qū)域土地市場區(qū)域供求存數(shù)據(jù)價格走勢區(qū)域銷售TOP10未來供給量區(qū)域戶型面積特征樓盤分布圖金鷹國際公館綠中海置地廣場弘輝首璽榮記玖瓏灣永泰花苑裕花園朗峰中大長江路金瑞家園翡翠名都金茂云庭景秀麗都在售工程待售工程柏盛園動遷房區(qū)域土地市場長江路柏廬路人民路震川路朝陽路合興路慶豐路衡山路中華園路昆地（2013）掛字第20-4號：商辦2308元/㎡昆地（2013）掛字第15-12號：商辦1531元/㎡昆地（2012）掛字第46-4號：住宅3663元/㎡昆地（2012）掛字第2號：商住2860元/㎡昆地（2011）掛字第26號：商辦3173元/㎡昆地(2010)掛字第23號：商住3174元/㎡kunshan10-100：商住1395元/㎡昆地(2010)掛字第22號：商辦2402元/㎡地（2010）掛字第9號：商住2336元/㎡kunshan10-237：商住1140元/㎡kunshan10-238：商住1140元/㎡kunshan10-406：商住2589元/㎡城中成交土地分布（樓板價）住宅商辦商住在售工程較少近幾年土地成交少，多為商業(yè)用地小結(jié)贏商網(wǎng)8月福利活動：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載VIP資料?；顒訒r間：2021年8月11日—9月10日://down.winshang/zt/fouryears/#注：本活動每月各不同，請?zhí)砑観Q：2104223640了解當(dāng)月活動〔添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實時推送〕城中區(qū)域供給情況2021年全年城中區(qū)域新增供給量1814套，其中3、4和11月新增量較多，在昆山整體市場中處于末位，占比2.62%，2021年第一季度無新增供給量，區(qū)域內(nèi)月度供給量不穩(wěn)定2021年城中區(qū)域新增量占比情況金鷹、金瑞柏盛園城中區(qū)域成交情況2021年城中區(qū)域成交1355套，2021年前兩個月成交149套，同比2021年下降24.75%；從數(shù)據(jù)來看2021年成交量出現(xiàn)了7月和12月的兩個頂峰，主要原因是個別工程開盤或加推導(dǎo)致的，其他月份成交平平，低于百套。在昆山整體市場中，城中區(qū)域成交量也排在末位，占比僅2.10%2021年城中區(qū)域新增量占比情況翡翠名都柏盛園整體看來，區(qū)域庫存量波動上升態(tài)勢，2021年11月份庫存量增至最高4383套，截止2021年3月底庫存量4048套，當(dāng)月存銷比約79.37，在沒有新增量的情況下，按3月去化量計算，現(xiàn)有庫存需6.6年去化完，庫存去化壓力大！城中區(qū)域庫存量情況城中區(qū)域與昆山整體市場成交比照2021年昆山整體市場成交64195套，近十五個月月均區(qū)域5017套，城中區(qū)域全年成交1355套，近十五個月月均去化102套，從圖表中可以看出，城中區(qū)域每個月的成交與整體市場相距甚遠，成交情況不理想。價格走勢從圖表中可以看出，2021年1月至2021年3月城中區(qū)域各樓盤均價呈下降趨勢，工程價格梯次比較明顯，2021年3月均價為10957元/㎡，同比去年3月下降7.01%，其中下降最大的樓盤為玖瓏灣。注：此價格為表價區(qū)域成交TOP102021年全年銷售套數(shù)TOP102021年1-2月銷售套數(shù)TOP10城中區(qū)域在售工程較少，在售工程都能進銷售TOP10,2021年排名第一的為翡翠名都，成交288套，金鷹天地廣場和金瑞家園在2021年均有加推或開盤，排名第二、三名，為第二梯隊；2021年前兩個月，成交量慘淡，動遷房工程柏盛園成交34套，排名第一，金鷹和玖瓏灣成交14、11套，排名第二、三套。預(yù)計未來住宅上市量區(qū)域房型面積配比五個工程共用2492套房源，房型以170㎡以上的大戶型為主，占比32.26%，其次是140-150㎡，占比21.23%；五個工程現(xiàn)已去化1278套，整體去化率為51.28%，其中170㎡以上房型去化占比最高，占比30.59%，其次為140-150㎡，去化占比20.03%區(qū)域住宅成交結(jié)構(gòu)贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院“，海量專業(yè)資料每日更新中！區(qū)域住宅成交結(jié)構(gòu)選取了區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在在售而且有一定成交量的工程進行分析比照，這個五個工程整體面積段分布比較廣泛，其中130-160平米每個工程都有，110-120㎡是市場空白點；去化率最高的面積段為160-170㎡，但此面積段房源套數(shù)最少，僅有48套。金鷹天地廣場弘輝首璽榮記玖瓏灣金瑞家園80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-150㎡150-160㎡160-170㎡61.60%永泰花苑170以上㎡44.53%41.94%38.27%58.33%63.00%63.54%64.00%91.67%78.77%59.09%60.61%40.79%74.07%40.00%57.41%50.00%16.38%32.17%此面積段去化率區(qū)域住宅產(chǎn)品面積段具體數(shù)據(jù)供求量較低，處于市場末位庫存量及未來上市量去化壓力大區(qū)域內(nèi)多為中高端工程，價格梯次明顯，呈下降趨勢產(chǎn)品多為大面積戶型，去化率高，但周期長小結(jié)part3產(chǎn)品分析區(qū)域建筑特征戶型分析贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院“，海量專業(yè)資料每日更新中！產(chǎn)品分析-建筑風(fēng)格弘輝首璽金瑞家園金鷹天地廣場榮記玖瓏灣永泰花苑簡歐建筑風(fēng)格簡歐建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格法式建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格產(chǎn)品分析-兩房2R：104㎡2+1R:107㎡2R:92㎡2R：88㎡弘輝首璽優(yōu)點：兩面朝南、通風(fēng)性比較好、主臥帶衛(wèi)生間、空中花園可做成一個房間缺點：公共衛(wèi)生間在進門口私密性不好、生活東線不合理、104平應(yīng)做緊湊房型，卻做成了一室大尺度舒適型房型，不符合市場實際需求。優(yōu)點：兩面朝南、面積利用率高，做到了三房、廚房帶工作陽臺缺點：因為房型太緊湊必然會導(dǎo)致生活動線的不合理性，餐廳的位置影響動線、南北通風(fēng)性差、衛(wèi)生間尺度狹小、廚房雙面工作臺，不方便操作。優(yōu)點：三面朝南且都帶陽臺、公共衛(wèi)生間干濕別離、廚房有工作陽臺。各功能區(qū)尺度相對舒適。缺點：客廳和兩個房間南北通風(fēng)差、衛(wèi)生間的位置導(dǎo)致生活東線紊亂。優(yōu)點：兩面朝南、各功能區(qū)尺度相對舒適、廚房帶超大工作陽臺。缺點：南北通風(fēng)差、生活東線交叉、廚房尺度偏小、客廳陽臺尺度小。金瑞家園金鷹天地廣場榮記玖瓏灣永泰花苑2R：125㎡優(yōu)點：三面朝南，主臥套房式設(shè)計，公共衛(wèi)生間干濕別離廚房有工作陽臺，各功能區(qū)尺度相對舒適。缺點：南北不通透，餐廳面積較小，阻礙動線。區(qū)域內(nèi)兩房戶型方正，多為南北不通透，除金瑞花園，其他戶型比較平庸沒有太多特色。弘輝首璽為大面積舒適兩房。產(chǎn)品分析-三房弘輝首璽金瑞家園金鷹天地廣場榮記玖瓏灣永泰花苑區(qū)域內(nèi)三房主要集中在140㎡左右，金鷹、金瑞和玖瓏灣三個工程有點相似，都三面朝南，動靜分區(qū)；永泰花園和弘輝首璽兩面朝南，其中永泰花苑客廳為東西向。3R:132㎡優(yōu)點：三面朝南、主臥帶衛(wèi)生間、可做N+1房、衛(wèi)生間離次臥比較近、生活動靜別離、南北通透缺點：主臥不帶飄窗或陽臺、次臥凹進里面影響采光和通風(fēng)、公共衛(wèi)生間尺度偏小3R：142㎡優(yōu)點：三面朝南、主臥帶衛(wèi)生間和書房、可做N+1房、衛(wèi)生間離次臥比較近、生活動靜別離、南北通透缺點：除了客廳帶陽臺，其他功能區(qū)都不帶飄窗或陽臺、朝南小房間因主臥書房的面積分割，導(dǎo)致室內(nèi)面積的使用率不高、公共衛(wèi)生間尺度小。3R:143㎡優(yōu)點：三面朝南、主臥帶衛(wèi)生間、可做N+1房、公共衛(wèi)生間離小房間都很方便、生活動靜清楚缺點：客廳陽臺偏小、南北不通透3R:140㎡優(yōu)點：兩個房間朝南、主臥帶衛(wèi)生間、可做N+1房、公共衛(wèi)生間干濕別離缺點：客廳東西向，通風(fēng)采光極差、廚房到餐廳動線不方便、生活動靜區(qū)交叉3R:143㎡優(yōu)點：南北通透、功能區(qū)尺度都偏大，比較舒適缺點：開門對衛(wèi)生間、生活動線交叉廚房狹長型，利用率不高、小房間朝北，尺度偏小產(chǎn)品分析-大戶型〔170㎡以上〕弘輝首璽金瑞家園金鷹天地廣場榮記玖瓏灣永泰花苑區(qū)域內(nèi)大戶型占比較高，跨度也就大，其中弘輝首璽最大的有700多平米的，這里只選取了170多平米的進行分析；金鷹和玖瓏灣均是三面朝南，帶有入戶花園，金鷹動靜分區(qū)，玖瓏灣分區(qū)比較混亂；弘輝首璽173㎡戶型兩面朝南，客廳為東西向，無太大優(yōu)勢。無4R:170㎡優(yōu)點：三面朝南、主臥帶衛(wèi)生間和書房、可做N+1房、衛(wèi)生間離次臥比較近、生活動靜別離、南北通透缺點：除了客廳帶陽臺，其他功能區(qū)都不帶飄窗或陽臺、公共衛(wèi)生間狹小4R:173㎡優(yōu)點：三面朝南，主臥套房式設(shè)計