首創(chuàng)龍灣項(xiàng)目二號(hào)地塊酒店式公寓建議目錄一、酒店公寓規(guī)劃建議二、酒店規(guī)劃建議酒店式公寓規(guī)劃建議2025/8/6服務(wù)式公寓設(shè)計(jì)、配套特點(diǎn)每單元均設(shè)置精裝修大堂，具備待客等功能配套設(shè)施完善，注重居家需求，同時(shí)考慮部分商務(wù)需要。通常包括：主題會(huì)所、便利店、餐廳等服務(wù)式公寓戶型設(shè)計(jì)與住宅相仿，功能分區(qū)完善配有設(shè)備齊全的廚房套內(nèi)精裝修，視經(jīng)營(yíng)方式不同可選擇配置家具2025/8/6服務(wù)式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)大堂及公共區(qū)域的裝修要求：服務(wù)式公寓在大堂的面積和挑高（空）方面沒有酒店大堂要求嚴(yán)格，但服務(wù)式公寓對(duì)于大堂裝修的檔次及品位特別看重；對(duì)于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料對(duì)外立面的裝修要求：服務(wù)式公寓的外立面一般是玻璃幕墻、高檔石材、瓷磚對(duì)衛(wèi)生間的裝修要求：對(duì)服務(wù)式公寓衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為“寬敞、明亮、實(shí)用”，在功能劃分上需要考慮“浴缸、獨(dú)立淋浴房、高檔衛(wèi)浴”對(duì)廚房的裝修要求：廚房基本上需要配置全套廚房電器，同時(shí)基本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房2025/8/6

服務(wù)式公寓家電家具配置

服務(wù)式公寓的家具配置：床（或加長(zhǎng)床）、沙發(fā)、書桌、餐桌；根據(jù)入住客群的具體情況可以考慮配置：書柜、酒柜、兒童床等服務(wù)式公寓家電的配置：電視、洗衣機(jī)、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機(jī)；根據(jù)入住客人的情況備選的家電包括：飲水機(jī)、電飯煲、烘干機(jī)、烤箱、音響等2025/8/6酒店式公寓內(nèi)部配套設(shè)施

重點(diǎn)服務(wù)于生活，適當(dāng)考慮商務(wù)配套健身中心、游泳池、餐飲、（小型）超市一個(gè)不能少兒童娛樂中心受到客戶好評(píng)KTV、酒吧、歌舞廳絕對(duì)不要咖啡、茶館、商務(wù)中心、會(huì)議中心適當(dāng)縮小體量2025/8/6

服務(wù)式公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目家政服務(wù)：日常的房間清潔、干濕洗衣服務(wù)等；安全服務(wù)：24小時(shí)保安、24小時(shí)客房服務(wù)交通服務(wù)：機(jī)場(chǎng)接送、出租車預(yù)定、停車設(shè)計(jì)及管理其他服務(wù)：社區(qū)聚會(huì)、幼兒看護(hù)等物業(yè)服務(wù)人員人員接受專業(yè)、雙語(yǔ)培訓(xùn)，并擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。在軟件服務(wù)上進(jìn)行以“客戶需求”為中心的管家式服務(wù)，會(huì)針對(duì)目標(biāo)客戶提供個(gè)性化服務(wù)。市場(chǎng)中主流項(xiàng)目均選用知名物業(yè)服務(wù)公司甚至知名酒店管理公司為項(xiàng)目提供優(yōu)秀的服務(wù)。主要有：第一太平洋戴維斯、國(guó)貿(mào)酒店管理公司、高力國(guó)際、錦江酒店管理公司、雅詩(shī)閣等2025/8/6案例分析——北京雅詩(shī)閣地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)乙108號(hào)酒店管理公司：新加坡雅詩(shī)閣集團(tuán)雅詩(shī)閣集團(tuán)旗下頂級(jí)品牌，另外兩個(gè)品牌為高檔品牌盛捷、中檔品牌馨樂庭客源：專為外企公司高層商務(wù)人員服務(wù)，如CEO及MD，客群年齡段在40-50之間戶型配比面積區(qū)間（平米）間數(shù)

價(jià)格（月）一居105-144138面積105，價(jià)格31000（門市）；24000（折后）二居178-205128面積178，價(jià)格46000（門市）；35500（折后）三居2493252000（折后）復(fù)式353-38012約72000（折后）合計(jì)310平均門市價(jià)9元（每天每平米）平均折后價(jià)7元（每天每平米）2025/8/6案例分析——北京雅詩(shī)閣硬件設(shè)施：公寓寬敞舒適，裝修豪華；頂級(jí)的設(shè)施，一流裝修，頂級(jí)家電；完善的配套：商務(wù)中心、會(huì)議室、閱覽室、室內(nèi)游泳池、健身房、桑拿室、餐廳、停車場(chǎng)、美發(fā)沙龍等一應(yīng)俱全。服務(wù)：每周六次打掃房間；

24小時(shí)保安服務(wù)；

24小時(shí)來(lái)訪接待。管理：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用控制在收入的37%左右；每房大約一名工作人員。

2025/8/6案例分析——北京盛捷福景苑服務(wù)公寓地址：北京朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路46號(hào)酒店管理公司：新加坡雅詩(shī)閣集團(tuán)品牌：雅詩(shī)閣集團(tuán)旗下高檔品牌，相比頂級(jí)品牌雅詩(shī)閣，盛捷公寓更重視家庭氛圍而非商務(wù)氛圍客源：周邊外企中高檔商務(wù)客源，使館長(zhǎng)駐工作人員，攜家眷者居多，客群年齡段在３０－４０之間戶型配比面積區(qū)間（平米）間數(shù)

價(jià)格（月）一居88-12562二居156-170107面積156，價(jià)格28500面積170，價(jià)格34000三居199-23843面積199，價(jià)格41500四居3255復(fù)式3404合計(jì)221平均6-7（每天，每平米）2025/8/6案例分析——北京盛捷福景苑服務(wù)公寓硬件設(shè)施：公寓裝修更注重舒適，充滿家庭氛圍，而非力求豪華；完善的配套：商務(wù)中心、休息室、小型超市、銀行、會(huì)議室、閱覽室、兒童游戲室、棋牌室、室內(nèi)游泳池、健身房、桑拿室、餐廳、停車場(chǎng)、美發(fā)沙龍等一應(yīng)俱全；與北京雅詩(shī)閣相比，福景苑的客戶攜家眷比重更大，其中不乏兒童，這里的生活配套更加完善。服務(wù)：每周二次打掃房間；

24小時(shí)保安服務(wù)；

24小時(shí)來(lái)訪接待；牙科。管理：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用控制在收入的左右；每房大約一名工作人員。

2025/8/6案例分析——麗舍公寓地址：朝陽(yáng)區(qū)建華南路17號(hào)酒店管理公司：新加坡雅詩(shī)閣集團(tuán)品牌：非雅詩(shī)閣集團(tuán)旗下品牌，雅詩(shī)閣僅負(fù)責(zé)管理客源：亞洲地區(qū)商務(wù)人士，多為日韓客源，客群相對(duì)年輕，35歲左右戶型配比面積區(qū)間（平米）間數(shù)

價(jià)格（月）一居796014500二居1052318500三居18517合計(jì)100大約6元（每天，每平米）2025/8/6案例分析——麗舍公寓硬件設(shè)施：公寓房間面積較雅詩(shī)閣及福景苑的同等房型要??；裝修簡(jiǎn)約；配套相對(duì)簡(jiǎn)單：擁有商務(wù)中心、小型超市、閱覽室、室內(nèi)游泳池、健身房、桑拿室、餐廳、停車場(chǎng)。服務(wù)：每周二次打掃房間；

24小時(shí)保安服務(wù)；

24小時(shí)來(lái)訪接待。管理：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用控制在收入的左右；共50名管理人員。

2025/8/6雅詩(shī)閣集團(tuán)簡(jiǎn)介

總部設(shè)在新加坡的雅詩(shī)閣集團(tuán)ASCOTT是亞太和歐洲地區(qū)最大的服務(wù)公寓連鎖公司，成立于1984年，是整個(gè)亞太地區(qū)豪華品牌服務(wù)公寓的先驅(qū)。迄今為止，雅詩(shī)閣集團(tuán)在全球擁有19000套服務(wù)公寓，覆蓋亞太地區(qū)、歐洲及海灣地區(qū)的主要城市。雅詩(shī)閣旗下現(xiàn)有３大系列品牌——頂級(jí)品牌雅詩(shī)閣公寓、高檔品牌盛捷、中檔品牌馨樂庭。雅詩(shī)閣集團(tuán)于1998年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，隨著中國(guó)一線及二線城市日益增大的服務(wù)式公寓的需求，雅詩(shī)閣集團(tuán)針對(duì)中國(guó)的策略將著重在主要城市覆蓋發(fā)展，同時(shí)將進(jìn)駐到蘇州、西安、深圳和成都等二線城市。最終目標(biāo)是爭(zhēng)取在2010年時(shí)，集團(tuán)旗下的服務(wù)公寓總數(shù)從目前的4000多套增加到10000套。

2025/8/6雅詩(shī)閣旗下各品牌比較品牌名稱檔次風(fēng)格價(jià)格客群定位雅詩(shī)閣（Ascott）頂級(jí)多位于城市的中央商務(wù)區(qū)；公寓寬敞舒適，裝修豪華；頂級(jí)的設(shè)施；完美無(wú)瑕的服務(wù)價(jià)格昂貴，大約每平米每天10元左右公司高層管理者，如CEO,MD；客群年齡多為40-50之間；長(zhǎng)住客居多，租期多為一年左右盛捷（Somerset）高檔多位于市中心；公寓裝修更注重舒適，充滿家庭氛圍，而非力求豪華；生活配套完善租金大約每天每平米6-7元公司中高層管理者，使館的常駐工作人員等；客群年齡多為30-40之間；長(zhǎng)住客居多，租期多為一年左右馨樂庭

（Citadines）中檔公寓以小房型一居室、單間為主；風(fēng)格簡(jiǎn)約、時(shí)尚；服務(wù)完善，便于生活租金大約每天每平米4-5元商務(wù)人士，項(xiàng)目組；客群年齡多為35歲之下；租期多為3-21天2025/8/6建議通過對(duì)北京幾家主要酒店式公寓的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)雅詩(shī)閣旗下的公寓，無(wú)論是管理、價(jià)格、住宿率，都是市場(chǎng)中的佼佼者，尤其是管理方面，要明顯地優(yōu)于其他公司管理的公寓；若考慮同雅詩(shī)閣合作，建議采用雅詩(shī)閣集團(tuán)中的中檔品牌--馨樂庭（Citadines），原因如下：一、從望京的地理位置來(lái)看，雖然望京在快速發(fā)展中，但畢竟與CBD等商業(yè)中心存在不小的差距，消費(fèi)能力同樣要弱于上述地區(qū)，所以不適合頂級(jí)品牌雅詩(shī)閣（Ascott）；二、盛捷（Somerset）在北京已經(jīng)有兩家店，其中一家位于燕莎，而燕莎距望京距離較近且交通便利，如果我們考慮盛捷（Somerset），則可能與燕莎店存在激烈競(jìng)爭(zhēng)；三、北京至今無(wú)馨樂庭這一品牌，若擬建公寓定位為馨樂庭，則會(huì)成為公寓市場(chǎng)中的亮點(diǎn)；四、望京地區(qū)的消費(fèi)力，客群特征，均適合于馨樂庭的定位。通過以上幾點(diǎn)考慮，馨樂庭這一品牌，較適合望京擬建公寓。

2025/8/6投資酒店式公寓注意事項(xiàng)優(yōu)越的地理位置，是否為商務(wù)繁榮區(qū)，周邊商務(wù)氛圍是否濃厚，是否設(shè)有大型的商業(yè)中心；項(xiàng)目品質(zhì)是否足夠高，建筑設(shè)計(jì)和內(nèi)部裝修是否符合客戶需求，配套是否完善；項(xiàng)目的套數(shù)是否適宜，太多或太少都影響管理的整體品質(zhì)專業(yè)的物業(yè)管理，為客戶著想的精神，要有品牌效益，最好有專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入主管理；全面的銷售策略，制定實(shí)施每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃；品牌的市場(chǎng)推廣，持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，不斷推廣提高在公眾中的認(rèn)知度和知名度以及客戶對(duì)于該品牌的信任度和重程度。酒店規(guī)劃建議自持酒店產(chǎn)權(quán)酒店外觀形象酒店的外觀形象是彰顯物業(yè)檔次、品質(zhì)的重要因素，并直接影響客戶決策。它主要體現(xiàn)在建筑風(fēng)格、造型、外立面材質(zhì)等方面；衡量標(biāo)準(zhǔn)是：是否給客戶以優(yōu)越、尊貴的感覺（身份象征）是否有特色，如建筑風(fēng)格、造型等；是否和自身的經(jīng)營(yíng)定位相結(jié)合（商務(wù)型、旅游型、綜合型或其它）。同時(shí)具我們調(diào)查，四、五星級(jí)酒店普遍滿足以上要求：整體觀感較好，材質(zhì)高檔，風(fēng)格獨(dú)特本案在外觀設(shè)計(jì)上采用簡(jiǎn)約、流暢的現(xiàn)代風(fēng)格，大氣、莊重，檔次感較高，色彩以磚紅色與銀色搭配展現(xiàn)本項(xiàng)目獨(dú)特的氣質(zhì)。在局部樓體線條可采用主色調(diào)的復(fù)合色，突出建筑外形的棱角，彰顯項(xiàng)目檔次。自持酒店產(chǎn)權(quán)酒店設(shè)備設(shè)施A、電梯B、空調(diào)

電梯的靈敏度、舒適度、速度等是衡量電梯質(zhì)量好壞的重要因素。建議本項(xiàng)目采用國(guó)際名品牌電梯，如三菱、東芝、奧的斯、日立等品牌，電梯內(nèi)設(shè)置雙排按鍵。

采用中央空調(diào)系統(tǒng)，并配有新風(fēng)系統(tǒng)。送排風(fēng)系統(tǒng)根據(jù)各區(qū)域新風(fēng)、室內(nèi)二氧化碳含量來(lái)設(shè)定送排風(fēng)的定時(shí)啟停，以達(dá)到保證新風(fēng)量同時(shí)又節(jié)能的目的。C、安全、消防系統(tǒng)安全系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、出入口控制及門禁系統(tǒng)、安保人員巡查系統(tǒng)、車庫(kù)綜合管理系統(tǒng)、各類重要庫(kù)房防范設(shè)施、安全廣播信息系統(tǒng)。D、通訊及智能化系統(tǒng)消防系統(tǒng)：煙感的各種狀態(tài)（正常、有煙、故障）監(jiān)控，時(shí)時(shí)檢測(cè)每個(gè)區(qū)域的火煙情況，消防一旦報(bào)警聯(lián)動(dòng)門禁系統(tǒng)打開所有的門鎖，讓所有人員盡快離開現(xiàn)場(chǎng)；并監(jiān)控自動(dòng)滅火系統(tǒng)的狀態(tài)（手動(dòng)，自動(dòng)及故障），發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。隨著科技的進(jìn)步，通訊及智能化系統(tǒng)越來(lái)越多的被應(yīng)用于酒店業(yè)，逐漸成為吸引客戶的新賣點(diǎn)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在中高檔酒店中該系統(tǒng)應(yīng)用的較為廣泛，主要包含三部分內(nèi)容：客房?jī)?nèi)部：信號(hào)放大、寬帶、無(wú)線上網(wǎng)、以及提供衛(wèi)星電視和閉路電視節(jié)目等；會(huì)議設(shè)施：同聲傳譯設(shè)施、電話會(huì)議設(shè)施、現(xiàn)場(chǎng)視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)等；酒店管理：提供與酒店星級(jí)相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)等。需要特別指出的是，通訊及智能化系統(tǒng)應(yīng)實(shí)實(shí)在在地溶入工作中，服務(wù)于客戶并配合日常的管理操作，因此應(yīng)從實(shí)用性、安全性去配置，不須過于貪大求全，作無(wú)謂的投入，否則不僅會(huì)增加成本而且會(huì)加大管理費(fèi)用。四、裝飾裝修A、大堂B、公共通道酒店大堂的功能：接待客戶；組織引導(dǎo)人流；臨時(shí)休憩；客戶來(lái)訪時(shí)等待以及交流的臨時(shí)場(chǎng)所；在滿足使用功能的同時(shí)，應(yīng)通過精心設(shè)計(jì)和裝飾裝修使其能充分展現(xiàn)酒店形象以及客戶的尊貴身份。根據(jù)本項(xiàng)目氣質(zhì)建議采用中西合璧的裝修風(fēng)格來(lái)裝飾大堂，更顯尊貴品質(zhì)。在公共通道裝修方面，絕大多數(shù)項(xiàng)目的地面采用地毯，墻面裝修采用壁紙，100%的項(xiàng)目采用吊頂。D、客房C、電梯前室電梯前室的裝修一般介于大堂與公共通道的裝修檔次之間。另外電梯廳作為大堂的延伸，其裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與大堂相呼應(yīng)，同樣也代表了產(chǎn)品的檔次。建議電梯前室同樣采用中式為主西式相俯的風(fēng)格?？头?，酒店的核心，無(wú)論嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳虅?wù)套房還是優(yōu)雅的單人間，完善的配套，精致的裝修均能體現(xiàn)酒店的高貴品質(zhì)。文津國(guó)際酒店(五星級(jí))各類型房間數(shù)量類型數(shù)量分布樓層單人標(biāo)間（60平米）165－12雙人標(biāo)間（60平米）2515－16商務(wù)套間（80平米）455－19豪華套間（120平米）617－19TOTAL318————各類配套設(shè)施所占比例配套設(shè)施數(shù)量比例中餐廳3397.06%會(huì)議廳或多功能廳3294.12%商務(wù)中心3088.24%宴會(huì)廳2985.29%美容美發(fā)中心2676.47%健身房2367.65%西餐廳/咖啡廳2058.82%酒吧1955.88%臺(tái)球室1441.18%游泳池（四星）1029.41%保齡球場(chǎng)1029.41%各類配套設(shè)施所占比例配套設(shè)施數(shù)量比例中餐