開發(fā)策略中心項目考察報告2014年7月23日-2014年7月26日考察時間：2014年7月23日-2014年7月26日

考察人員：陳偉良、劉方波、朱文娟、徐澄

考察項目：綠地21城孝賢坊、上海新天地、親和源老年公寓、保利西塘悅、合悅江南、西溪悅榕莊綠地孝賢坊1.1綠地21城孝賢坊-概況介紹項目位置上海周邊昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號，距上海中心人民廣場35公里開發(fā)商上海綠地集團（昆山）置業(yè)有限公司占地面積4000余畝（包括孝賢坊、別墅社區(qū)、綠地國際家園等樓盤）銷售均價二手房均價11000左右2005年開盤均價5000元左右主力戶型78-88平米周邊配套綠地東方醫(yī)院（可使用上海醫(yī)?？ǎ?、綠地幼兒園、新鮮果蔬供應(yīng)中心、老年活動中心、老年大學(xué)等。1.2綠地21城孝賢坊-功能分區(qū)綠地東方醫(yī)院綠地幼兒園孝賢坊樓盤1.3綠地21城孝賢坊-開發(fā)時序配套后期開發(fā)銷售型物業(yè)先期開發(fā)1.4綠地21城孝賢坊-優(yōu)勢分析交通區(qū)域優(yōu)勢分析AB發(fā)展前景D產(chǎn)品與規(guī)劃C項目處于昆山花橋核心地段，昆山連續(xù)多年名列全國縣級市第一名，2013年財政收入達(dá)250多億；花橋國際商務(wù)城是江蘇省唯一以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體定位的省級開發(fā)區(qū)，上海城市發(fā)展戰(zhàn)略與蘇州城市發(fā)展空間為花橋的發(fā)展提供了難得的歷史機遇根據(jù)日前公布的《蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃》，蘇州市將建設(shè)地鐵S2號線，從工業(yè)園區(qū)引出，穿過昆山城區(qū)，在花橋與上海11號線接駁，屆時，花橋地區(qū)將成為滬蘇同城的樞紐，地處上海與昆山交界，緊鄰312國道，距離上海地鐵11號線花橋站1公里左右交通在環(huán)上海周邊中獨具優(yōu)勢。在建筑單體內(nèi)部空間內(nèi)，考慮了老人使用習(xí)慣等，比如電梯進(jìn)深，方便輪椅出入；電梯間24小時亮燈；樓梯扶手處理等等小區(qū)規(guī)劃富有江南園林情調(diào)，水系處理、林木栽植都看得出用心良多；小區(qū)內(nèi)提供多處公共空間，方便老人聚會活動。1.5綠地21城孝賢坊-劣勢分析劣勢分析服務(wù)運營水平較低房產(chǎn)增值空間較小配套層次較低從考察與住戶訪談結(jié)果來看，目前孝賢坊的主要盈利模式還是以出售產(chǎn)品為主，服務(wù)內(nèi)容單一且不足。小區(qū)雖然有指紋識別等安保措施，但基本棄置不用；小區(qū)內(nèi)也很難見到運營服務(wù)人員；整體與普通住宅小區(qū)的差異不是很大。小區(qū)中沒有跟老年人相關(guān)的如保潔、醫(yī)療等上門服務(wù)，老年活動中心也基本處于閑置狀態(tài)，使用率較低。受區(qū)位條件及配套所限，房產(chǎn)增值緩慢；從05年開盤5000年到14年均價達(dá)到11000元，房價增長僅達(dá)到200%，而上海地區(qū)房價從05至14年，房價上漲至少在500%左右，即使以蘇州地區(qū)為例，蘇州市區(qū)房價自05年至14年房價增值也達(dá)到360%。如果項目主打吸引上海客戶或蘇州客戶，相對較低的房產(chǎn)增值對后期開發(fā)顯然有不利影響。小區(qū)內(nèi)雖然有綠地東方醫(yī)院，但該醫(yī)院為民營醫(yī)院，雖與上海三甲醫(yī)院合作，但醫(yī)療水平差距較大；查閱東方醫(yī)院相關(guān)坐診專家名單，以昆山本地醫(yī)院為主，甚至蘇州市區(qū)的專家也較少，醫(yī)療水平處于較低的層面。小區(qū)內(nèi)有一些商業(yè)店鋪，但幾乎無一家為品牌店鋪，主要為外地打工者經(jīng)營的小型雜貨店鋪。

保利西塘越2.1保利西塘越——項目概況項目位置嘉興市嘉善縣西塘鎮(zhèn)宏福路開發(fā)商上海保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積99671平方米（包括小高層、高層、類獨棟及聯(lián)排等多種戶型）銷售均價小高層均價6000元/平米，聯(lián)排別墅10000元/平米，類獨棟（四棟合院）12000元/平米。主力戶型公寓120-130平米；聯(lián)排150-220平米；類獨棟（合院）300平左右。周邊配套西塘古鎮(zhèn)旅游景區(qū)、古鎮(zhèn)旅游區(qū)的相關(guān)商業(yè)店鋪、康復(fù)理療中心客群構(gòu)成上?？腿赫急仍诎俜种迨笥遥憬K客群大約30%,還有其他區(qū)域的投資客2.2保利西塘越——功能分區(qū)護理中心別墅區(qū)小高層2.3保利西塘越——開發(fā)時序小高層與聯(lián)排先期開發(fā)護理中心尚在建設(shè)過程中2.4項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢1234區(qū)位距離申嘉湖高速較近，距離江南古鎮(zhèn)西塘僅十五分鐘步行路程。享有較好的旅游度假資源。

產(chǎn)品設(shè)計采用海派風(fēng)格，立面采用青磚紅瓦等具有老上海記憶的石庫門風(fēng)格，有利于吸引上海顧客。低總價

小高層均價6000元/平米，聯(lián)排均價10000元/平米，更有特色戶型，150平的聯(lián)排別墅，如此總價才150萬元，品牌保利在住宅開發(fā)中屬于一線品牌，又具有央企身份2.5項目劣勢周邊配套交通區(qū)域能級較低周邊配套極不完善，道路修葺工期拖延，且周邊的商業(yè)配套僅僅是古鎮(zhèn)的旅游配套，缺乏相關(guān)的中高端配套；樓盤內(nèi)部配套也不足，目前能看到的就是康復(fù)理療中心，尚未開始運營?！c嘉善南站相距較遠(yuǎn)，將近20公里，且遠(yuǎn)離城區(qū)，距嘉興城區(qū)26公里左右，相對偏僻。去往上海方向除高速公路外無更便捷交通。桐鄉(xiāng)屬嘉興，為縣級市，嘉興經(jīng)濟發(fā)展水平在長三角各城市中本屬低下。經(jīng)濟總量、區(qū)域能級以及人口數(shù)量都制約了本地的消費能力，也減弱了對外來投資者的吸引力。2.6項目借鑒定位基準(zhǔn)考慮到項目的位置、周邊配套以及其他樓盤的銷售情況，進(jìn)行較合理的定價，有助于加強去化速度。……通過考察來看，保利西塘越準(zhǔn)確的定位應(yīng)當(dāng)是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，保利官網(wǎng)對西塘越的定位是“長三角首席人文養(yǎng)生社區(qū)?！睆目蛻羧后w來看，既有老年人也有中青年作為旅游休閑度假養(yǎng)生產(chǎn)品購買。本身項目就坐擁江南一流古鎮(zhèn)西塘無限風(fēng)光，作為旅游度假產(chǎn)品的核心來打造也有利于實現(xiàn)資源最大化。定價策略建筑設(shè)計150平米通過精心設(shè)計，構(gòu)建成聯(lián)排別墅的效果，這對經(jīng)濟能力一般的購買群體能夠產(chǎn)生一定的吸引力。雖然室內(nèi)空間略顯狹仄，但總體而言整體環(huán)境比較舒適，有許多亮點。桐鄉(xiāng)合悅江南3.1項目概況項目位置桐鄉(xiāng)市高橋新區(qū)高鐵站正對面開發(fā)商桐鄉(xiāng)市安欣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司建筑面積132632平方米（銷售型物業(yè)）銷售均價均價11500元/平米左右（精裝修交付）主力戶型90平、115平和127平三房、以及145平四房，電梯住宅、適老型設(shè)計；另有140-221平左右別墅周邊配套耀華國際學(xué)校（洽談中）、瑞金醫(yī)院（洽談中）、站前商業(yè)廣場（建設(shè)中）、生態(tài)農(nóng)莊（已簽約）、南日中心小學(xué)、高橋鎮(zhèn)中心小學(xué)、好又好購物廣場、南日郵政儲蓄所客群構(gòu)成目前來自上海的客戶占到百分之八十以上，其余主要為杭州及浙江其他地區(qū)3.2合悅江南——功能分區(qū)合悅坊生態(tài)農(nóng)莊站前商業(yè)廣場銷售型物業(yè)3.2合悅江南——功能分區(qū)（合悅坊）3.3合悅江南——開發(fā)時序配套第三期開發(fā)生態(tài)農(nóng)莊商業(yè)廣場第二期開發(fā)銷售型物業(yè)第一期開發(fā)3.4合悅江南——項目優(yōu)勢交通處于桐鄉(xiāng)高鐵站正對面，距離上海高鐵車程僅半小時。且臨近滬杭高速，交通便捷。規(guī)劃整體產(chǎn)品的規(guī)劃比較完善，充分考慮了老年群體除居住之外的其他需求，盡可能地放大了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，以合悅坊為例，包含了老年大學(xué)、圖書館、生態(tài)農(nóng)莊、醫(yī)院、學(xué)校等多種功能業(yè)態(tài)運營目前運營服務(wù)都還處在規(guī)劃階段，但從介紹來看，充分考慮了老年人一天二十四個小時的所有活動內(nèi)容，并且積極引入智能化手段，這些都是很有創(chuàng)意的。3.5合悅江南——項目劣勢目前看來，雖然以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交付，但11500的單價依然偏高，桐鄉(xiāng)高鐵站屬于桐鄉(xiāng)郊區(qū)，周邊配套極不完善，目前桐鄉(xiāng)市區(qū)的均價僅7000左右；包括醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施中，目前真正簽約的僅僅是生態(tài)農(nóng)莊，已經(jīng)與百歲山農(nóng)莊簽約，其他如瑞金醫(yī)院、耀華國際等僅僅處于洽談階段，后期這些設(shè)施能不能落實，還存在疑問。桐鄉(xiāng)為一縣級市，且本案區(qū)位并不在桐鄉(xiāng)市區(qū)，高鐵站周邊開發(fā)比較落后，周邊僅有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)級商業(yè)配套。定價偏高服務(wù)落實周邊配套上海親和源4.1項目概況項目位置上海浦東康橋秀沿路3101號建筑面積100000平方米物業(yè)構(gòu)成12幢多層電梯住宅樓公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人享用；居室分為小套、中套、大套三種類型，實用面積由四十五到九十平方米不等周邊配套護理醫(yī)院和頤養(yǎng)院、健康會所、配餐中心、老年大學(xué)、圖書館、文體活動室、茶憩棧、咖啡廳、門球場、迷你高爾夫客群構(gòu)成百分之八十以上以上海本地老人為主4.2項目功能分區(qū)4.3項目評價項目評價成功的運營及服務(wù)親和源是眾多項目中運營服務(wù)最好的一個，社區(qū)內(nèi)隨處可見運營服務(wù)人員，給老人的生活提供保障；動線設(shè)計合理，且轉(zhuǎn)折點都有路標(biāo)指示；安保措施完善；為老人提供包括清洗衣物、護理、康復(fù)理療多全方位服務(wù)。完善的配套硬件方面。無障礙化設(shè)計，老人需要的配套設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)全配置，護理醫(yī)院和頤養(yǎng)院、健康會所、配餐中心、老年大學(xué)、圖書館、文體活動室、茶憩棧、咖啡廳、門球場、迷你高爾夫一應(yīng)俱全；專業(yè)軟件方面，則有專業(yè)對口、訓(xùn)練有素的管家“代子女盡孝”商業(yè)模式設(shè)計親和源是地產(chǎn)+服務(wù)+生產(chǎn)的模式。親和源的收入主要來自兩塊，一塊是每年的會費和各種服務(wù)費用，即養(yǎng)老服務(wù)；另一塊則是房屋的循環(huán)銷售，持續(xù)增值，即養(yǎng)老地產(chǎn)。法律風(fēng)險親和源為了降低拿地成本，與政府合作，所拿地塊為不可分割銷售的地塊，這樣就決定了親和源無法出售產(chǎn)權(quán)，因此親和源采用了變通的手法，出售使用權(quán)的方式。實際上，這就相當(dāng)于長租50年。但是實際上，從法律來看，超過20年的租約并不受到法律保護，一旦親和源倒閉，房屋使用權(quán)如何保證？4.4對親和源商業(yè)模式的疑問許多專業(yè)投資機構(gòu)對親和源是否產(chǎn)生盈利表示懷疑實際上，在2009年之前，親和源的運營一直處于虧損狀態(tài)，一直到2008年，親和源統(tǒng)共銷售出去年卡僅十幾張。直到09年，國務(wù)院批準(zhǔn)南匯區(qū)與浦東新區(qū)合并，南匯區(qū)的房價飆升，親和源周邊房價從1萬元飆升至2萬元，因此，親和源提供的較便宜的房屋價格才產(chǎn)生了優(yōu)勢，而從09-14年以來，浦東房價一直以15%左右的速度增加，而親和源的價格優(yōu)勢一直得以體現(xiàn)，一旦浦東房價出現(xiàn)下行，對親和源的銷售可能產(chǎn)生極大的不確定性影響從我們考察來看，親和源日常的運營，主要是靠源源不斷的發(fā)展會員以及房產(chǎn)循環(huán)銷售收益產(chǎn)生，所以就出現(xiàn)了先買卡的人所交年費較少，而后買卡的交年費較多，實際上是后來者變相補貼之前的入駐者，但是這些都是以浦東康橋地區(qū)的房價在上海市整體房價升值的背景下帶動的。一旦房價下行，后續(xù)會員發(fā)展乏力，親和源的現(xiàn)金流很可能出現(xiàn)嚴(yán)重問題、杭州西溪悅榕莊5.1項目概況項目位置西溪濕地內(nèi)，距離杭州城站：20公里、距離杭州蕭山國際機場：30公里，距離西湖：5公里建筑面積15萬平方米占地面積22公頃客房單價套房2000元左右，別墅3000元客房情況36間套房，36間別墅，皆大于120平米星級：超五星建筑風(fēng)格江南園林酒店配套宴會廳、酒店內(nèi)餐廳、會議室、美容美發(fā)、送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)、叫醒服務(wù)、禮賓司服務(wù)、旅游服務(wù)、擦鞋服務(wù)、外幣兌換、提供泊車位、大巴或轎車租賃服務(wù)、室內(nèi)泳池、SPA、洗浴桑拿中心5.2項目評價1234區(qū)位優(yōu)勢明顯處于國家級濕地保護區(qū)內(nèi)，且距離西湖景區(qū)僅5公里之遙。設(shè)計匠心獨運將江南傳統(tǒng)造園技法融入酒店整個的設(shè)計之中，小橋流水、粉墻黛瓦，讓人能夠領(lǐng)略江南風(fēng)情，為之心醉。獨院的設(shè)計，既保護高端客戶隱私，又原汁原味的還原了江南古代建筑的風(fēng)格。另外作為酒店的大堂，設(shè)計依然延續(xù)江南風(fēng)，裝修材料都是木制，也顯得與整個酒店相得益彰。出售物業(yè)配比在悅榕莊內(nèi)部，還有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)用于出售，這大大緩釋了悅榕莊經(jīng)營集團的現(xiàn)金流壓力服務(wù)創(chuàng)新不足雖然內(nèi)部的服務(wù)比較完善，但一些相關(guān)性服務(wù)，比如與周邊旅游資源的結(jié)合方面仍然不足，這方面安縵做的比較好。項目評價上海新天地6.1項目區(qū)位

上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點，原法租界1914年第三次擴建的舊式里弄住宅。北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至黃陂南路。6.2項目概況占地面積52萬平米主要業(yè)態(tài)零售、餐飲及休閑娛樂，業(yè)態(tài)比例38%、42%及20%。建筑風(fēng)格海派，舊上海石庫門風(fēng)格周邊配套日本料理、法國餐廳、中餐館等中外美食，美容會館、健身會所等休閑場所，畫廊、花藝等藝術(shù)門面6.3上海新天地——總體規(guī)劃新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分。太平橋項目總占地：52公頃總建筑面積：116.3萬平方米總體規(guī)劃顧問：Skidmore,OwingsandMerrill,LLP(SOM)開發(fā)商：香港瑞安集團前期投資：前期總投資14億元，動遷費6億元人民幣人口數(shù)量：原自然街坊23個，原居住人口7萬人6.4上海新天地——功能結(jié)構(gòu)分析圖6.5上海新天地——功能分區(qū)A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑D企業(yè)天地，甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬C翠湖天地，高級住宅小區(qū)，總建面68萬6.6上海新天地——開發(fā)理念地段改造采用了“存表去里”的方式，即對保留建筑進(jìn)行必要的維護、修繕，保留建筑外觀和外部環(huán)境，對內(nèi)部進(jìn)行全面更新，以適應(yīng)新的使用功能。把原來的居住功能變成了經(jīng)營功能，把整片居住區(qū)變成了商業(yè)、文化、娛樂、購物的場所。拆除一部分老房子，開辟綠地和水塘，美化環(huán)境。為了配合外表“整舊如舊”、內(nèi)部“翻新創(chuàng)新”的特色建筑，設(shè)計及工程以保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬帶互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費場所。6.7上海新天地——商業(yè)業(yè)態(tài)組合餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4萬1.2－1.4萬0.7－0.88萬平米北里業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬平。南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂37％45％18％0.82萬平1萬平0.4萬平6.8上海新天地——盈利模式

上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項目的一部分，對瑞安而言，改造石庫門只不過是一樁生意。投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊區(qū)域價值的提升：地價提升：從1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。房價攀升：上海新天地未建之前，周邊房價只有7000元；新天地在建之際，房價升至15000元；新天地建成，周邊房價已升至20000元；而到新天地商圈成熟之后，周邊房價已經(jīng)攀升至40000元。短短幾年，從建設(shè)初期到最終商圈成熟，上海新天地的房價盡升5倍以上。

以翠湖天地為例：

2002年翠湖天地一期雅苑推向市場時，售價僅16000元/平方米左右。

2006年二期御苑推出時，售價已達(dá)60000元/平方米左右，其中有三幢樓房以40000元/平方米左右的價格被整體收購。