瑞升新都工程溝通稿2021.09目錄第一局部：工程初步認(rèn)識第二局部：市場情況解讀第三局部：典型案例分析此次，能夠有時機接觸到貴公司的這個工程，世家機構(gòu)倍感榮幸。我們希望與貴司開展合作，并在今后有更多更廣泛的合作時機。鑒于接觸工程時間較短，獲取資料有限，本次溝通主要就對工程的初步理解及工程開發(fā)過程中可能遇到的局部問題進(jìn)行討論。寫在前面工程初步認(rèn)識——區(qū)位偏遠(yuǎn)

工程地處白鶴島板塊為成都遠(yuǎn)郊新都與青白江交界區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯本案位于新都區(qū)與青白江區(qū)交界處〔2400畝白鶴島旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)〕，屬新都區(qū)范圍，地處成金青快速通道重要節(jié)點位置(是連接成都、新都、青白江的重要交通樞紐)，自然環(huán)境優(yōu)越新都城區(qū)距新都城區(qū)約6KM距青白江城區(qū)約12KM距成都市區(qū)約15KM198板塊本案工程初步認(rèn)識——交通不便

工程地處成金青快速通道，路網(wǎng)暢通，但公共交通欠興旺公交：成都市區(qū)乘坐20路、86路、112路到北湖客運站，再轉(zhuǎn)乘601、602泰興路口下即可到達(dá)。自駕：出三環(huán)龍?zhí)读⒔唬爻山鹎嗫焖偻ǖ?，前?2公里即可直達(dá)本案新都成都市區(qū)青白江成金青快速通道成金青快速通道工程初步認(rèn)識——配套缺失

工程附近配套缺失，臨近農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套，離區(qū)、市級配套較遠(yuǎn)教育：泰興中心小學(xué)、泰興鎮(zhèn)第二小學(xué)、泰興中學(xué)、石室中學(xué)北湖校區(qū)、38中

銀行：農(nóng)行泰興分理處、郵政儲蓄泰興郵政支局、成都農(nóng)商行泰興分行

購物：紅旗連鎖泰興店

休閑：白鶴島風(fēng)景區(qū)、北湖風(fēng)景區(qū)、熊貓基地、桂湖公園、寶光寺

醫(yī)療：新都區(qū)婦幼保健院、市級綜合醫(yī)院、張庵社區(qū)美泉衛(wèi)生站、泰興公立衛(wèi)生院工程初步認(rèn)識——工程整體特征

千畝大盤，臨河、臨公園、臨風(fēng)景區(qū)，自然條件優(yōu)越總規(guī)劃用地1500畝白鶴島風(fēng)景區(qū)公園用地30米寬大河近5KM河岸線城際快速通道工程初步認(rèn)識——首期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程規(guī)劃用地約1500畝，一期開發(fā)用地290畝項目一期地塊信息一期地塊住宅用地269.7887畝1.0≤容積率≤1.2建筑密度≤35%商業(yè)用地19.9930畝容積率≤1.5建筑密度≤40%注：住宅用地可兼容10%的商業(yè)建筑一期290畝交通便利〔成都、新都、青白江之間的交通樞紐〕自然環(huán)境優(yōu)越〔2400畝白鶴島風(fēng)景區(qū)內(nèi)〕，旅游資源豐富工程初步認(rèn)識——小結(jié)工程關(guān)鍵詞：陌生區(qū)域臨大河遠(yuǎn)郊大盤低密度自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)優(yōu)勢：劣勢：遠(yuǎn)離城區(qū)，地塊僻遠(yuǎn)，板塊尚未形成地處兩區(qū)交界處，規(guī)劃、開發(fā)缺乏整體性，區(qū)域大盤開發(fā)難度大工程初步認(rèn)識——工程思考工程整體定位：首期產(chǎn)品定位：思考二——如何確定住宅的物業(yè)物業(yè)組合，從而實現(xiàn)量高價優(yōu)的開發(fā)目標(biāo)？如何確定臨河商業(yè)的整體定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營及銷售模式，實現(xiàn)商業(yè)價值的同時，如何更好的為整個項目增值？思考一——如何確立項目的核心競爭力，塑造項目價值體系？住宅與配套的開發(fā)怎么組合，開發(fā)次序如何？市場情況解讀第二局部：新都整體市場整體價格水平不高，但量價均呈上升趨勢，開展態(tài)勢良好新都區(qū)市場工程整體供銷走勢圖2021年至今成交面積與成交均價均呈上升趨勢，開展態(tài)勢較好；新都區(qū)成交價格相對較低，目前整體均價尚未突破6000元/㎡。大豐板塊保利198板塊本案新都板塊劃分

本工程位于新都城區(qū)邊緣，游離于區(qū)域主要板塊之外新都城區(qū)新都主要板塊成交量

新都城區(qū)及198板塊開展較為穩(wěn)定，相對成熟，大豐近年來開展迅速，成交量逐年上升新都區(qū)主要板塊成交面積（萬㎡）板塊2009年2010年2011年2012年2013年198板塊43.7632.526.7937.1724.87大豐板塊42.3556.675.2186.1878.96新都城區(qū)100.77104.67107.87106.51106.92新都城區(qū)市場較為穩(wěn)定，年成交面積均在100萬㎡以上；198板塊開展較為穩(wěn)定，年成交面積在30-40萬㎡；大豐板塊近兩年開展迅速，成交面積逐年上升；鳳凰山板塊開展緩慢，成交量較低。新都區(qū)各板塊2013年成交均價（元/㎡，數(shù)據(jù)截止9月10日）保利198板塊6506大豐板塊5699新都城區(qū)4967新都主要板塊成交價格

相對198板塊和大豐板塊，新都城區(qū)價格相對較低198板塊受品牌開發(fā)商大盤帶動，價格水平較高；大豐板塊由于距離成都市較近，價格同樣高于新都城區(qū)。工程周邊重點板塊分析

新都新城區(qū)漢嘉國際社區(qū)東駿湖景灣川音嘉苑北歐印象新都新城本工程距離新都新城區(qū)較近，新城目前有33個工程在售，供給量大，競爭劇烈。新城規(guī)劃更加科學(xué)、便捷，同時可享受老城區(qū)完善配，生活非常方便。工程周邊重點板塊分析

新都新城區(qū)項目漢嘉國際社區(qū)東駿湖景灣川音嘉苑北歐印象物業(yè)形態(tài)多層、小高層、高層別墅、多層、小高層、高層小高層、高層高層占地340畝500畝186畝45畝建筑面積80萬平16.7萬平27萬平23.5萬平月均去化多層2、中高層45、別墅3多層3、中高層40高層3高層40成交均價高層5800元/㎡，別墅7500元/㎡高層6500元/㎡，多層9500元/㎡5600元/㎡5800元/㎡配套周邊集合了小學(xué)、中學(xué)及各大醫(yī)院、商場等配套，目前已趨于成熟新都新城區(qū)物業(yè)形態(tài)多以小高層及高層為主，局部工程有低密度產(chǎn)品供給，物業(yè)形態(tài)根本全涵蓋；區(qū)域開展趨于成熟，局部工程規(guī)模較大，品質(zhì)較好，但目前價格水平仍然不高。工程周邊重點板塊分析

新都老城區(qū)錦繡香城海倫國際博海城桂湖名城新都老城新都老城區(qū)目前有20個在售工程左右。工程周邊重點板塊分析

新都老城區(qū)項目桂湖名城海倫國際博海城錦繡香城物業(yè)形態(tài)高層多層、超高層多層、高層高層占地103.8畝138畝108畝29畝建筑面積14萬平40萬平25萬方13萬方月均去化45普通住宅50，別墅3高層505成交均價4200元/㎡普通住宅5100元/㎡，別墅5200元/㎡5100元/㎡4800元/㎡配套周邊集合了小學(xué)、中學(xué)及各大醫(yī)院、商場等配套，屬城區(qū)成熟板塊新都老城區(qū)物業(yè)形態(tài)多高層為主，物業(yè)形態(tài)相對單一；工程區(qū)域?qū)俪墒靺^(qū)，配套較齊全，但成交價格較低。保利198萬科五龍山重點個案掃描本案東駿湖景灣成都一鎮(zhèn)外城泰興里區(qū)域內(nèi)直接競品——成都一鎮(zhèn)工程名稱：成都一鎮(zhèn)開發(fā)商：成都漢邦置業(yè)有限責(zé)任公司

物業(yè)類型：高層、中高層住宅、商業(yè)裝修類型：清水總占地面積：55畝總建筑面積：17.2萬方〔1.5萬方商業(yè)〕綠化率：30%容積率：3.37物業(yè)費：1.2元/平方米/月車位比：1:1.5戶型區(qū)間：45~106㎡工程由8棟18\26層的高層住宅和一棟16層樓的酒店，以及一條商業(yè)街步行街組成；工程自2021年3月31日開盤推出1號樓，月均去化量57套，目前均價為4100元/㎡，價格較低；工程目前存量422套，后期將以去化存量為主。工程名稱：外城泰興里開發(fā)商：成都斯邁康房地產(chǎn)開發(fā)

物業(yè)類型：高層裝修類型：清水、公共局部精裝總占地面積：34畝總建筑面積：8.7萬方綠化率：30%容積率：2.98物業(yè)費：1.5元/平方米/月車位比：1:1戶型區(qū)間：44-103㎡工程由由7幢高層建筑構(gòu)成，共674戶，其中3號樓達(dá)31層是區(qū)域地標(biāo)性的建筑；工程自2021年9月15日開盤，月均去化量48套，目前均價為3800元/㎡，價格較低；工程目前存量98套，余貨不多。區(qū)域內(nèi)直接競品——外城泰興里區(qū)域外競爭——保利198

工程業(yè)態(tài)豐富，包容性極強，極具參考價值保利198板塊重點項目各業(yè)態(tài)走量情況月份09年10年11年12年13年項目物業(yè)業(yè)態(tài)成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）存量保利198獨棟別墅896719284103619313//////392雙拼別墅1606212978327412950////919165270聯(lián)排別墅64467862713185/4333/13288108746834112211疊拼別墅//////////66花園洋房4353974473789/982/////1小高層71974452913905/2912/357760013876954中高層998704458122191/8779/62222632814426675925高層9364946751206525429154348/755016218702906461295品牌開發(fā)商，低密度優(yōu)質(zhì)大盤，物業(yè)形態(tài)豐富；目前雙拼別墅價格在16500左右，聯(lián)排11000左右，高層6500左右；走量較快，年成交面積都在10萬㎡以上，最高達(dá)30萬㎡。新都板塊重點項目業(yè)態(tài)走量情況（08年至今）月份09年10年11年12年13年項目物業(yè)業(yè)態(tài)成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）存量東駿湖景灣

雙拼別墅6069632303/303無/////

聯(lián)排別墅120380014212/602無/////

花園洋房697855557278/////30359172

多層123764319//175/102191061461950127

小高層1565152399314/5087/4046293///

中高層33373424436769/41627/483765964393515999236

高層36965376711182/300/148520017154528區(qū)域內(nèi)競爭——東駿湖景灣

地處新都新城區(qū)，距離工程較近，后期將形成直接競爭該工程占據(jù)良好的自然環(huán)境與地理位置，屬于低密度優(yōu)質(zhì)大盤，物業(yè)形態(tài)豐富；目前高層價格在6500左右，洋房在9500左右。年成交面積在5-10萬㎡之間。市場小結(jié)新都區(qū)房地產(chǎn)市場整體開展態(tài)勢較好，但目前價格水平依然不高；主要幾個板塊工程眾多，供給量大，客群主要以地緣性及成都北門片區(qū)客戶為主，競爭十分劇烈；區(qū)域內(nèi)的工程品質(zhì)不高，價格水平較低，地緣客戶量少且支付能力有限；區(qū)域外品牌開發(fā)商大盤眾多，產(chǎn)品線豐富且開發(fā)較早，區(qū)域配套相對完善。思考一：在地緣客戶無法支撐工程的情況下，如何準(zhǔn)確定位工程的目標(biāo)客戶？思考二：如何確定與周邊品牌開發(fā)商大盤工程競爭策略？工程思考典型案例分析第三局部：保利198萬科五龍山保利石象湖保利公園198典型案例1：保利公園198——工程介紹〔規(guī)模〕超級大盤，6500畝公園社區(qū)工程位于成都北三環(huán)外蜀龍大道，距成都市中心約15公里，距成都中心天府廣場車行時間約30分鐘，距新都新城區(qū)約6公里，交通便捷。保利公園198工程總占地約6500畝，工程總建筑面積在200萬平米以上。一期舒伯特莊園典型案例1：保利公園198——根本情況根本信息：成都首個超大規(guī)模頂級高爾夫生態(tài)復(fù)合工程產(chǎn)品面全系覆蓋保利公園198總平圖保利公園198占地面積6500畝總建面200萬建筑類別高層、小高層、疊拼聯(lián)排、雙拼、獨棟開盤時間2008年3月入住時間2009年10月（首期）戶數(shù)總戶數(shù)：1.5萬戶物管費電梯2元/平方米物業(yè)地址三環(huán)蜀龍路198號（熊貓基地旁）社區(qū)配套洲際皇冠酒店、國際錦標(biāo)級高爾夫球場、郁金香公園、金蘋果幼兒園、重點中學(xué)；百合郡2008.10玫瑰郡2009.10丁香郡2010.08薔薇郡2011.10海棠郡2012.07紫荊花語2013.012008年2009年2010年2011年2012年2013年典型案例1：保利公園198——整體規(guī)劃〔配套〕自然資源豐富，高端配套聚集蝴蝶谷高爾夫會所198音樂公園國際體育運動公園保利皇冠酒店金蘋果幼兒園3月郁金香花節(jié)亞洲最大的2200畝郁金香公園核心價值典型案例1：保利公園198——產(chǎn)品分析獨棟、聯(lián)排、洋房、高層，產(chǎn)品線豐富典型案例1：保利公園198——產(chǎn)品及客戶演變客群范圍擴(kuò)大以首改、再改客群為主，首置客群為輔產(chǎn)品主力面積段趨小客群演變：自08年開盤至今，隨道路體系、生活配套及“北改〞后專業(yè)市場的遷移，保利公園198客戶群體出現(xiàn)了以城北客群為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿潜奔皩I(yè)市場的省外客群為主，周邊二級城市及城東客群為輔的轉(zhuǎn)變過程，客群范圍逐步擴(kuò)大，客群由再改客群為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐允赘摹⒃俑目腿簽橹?，首置客群為輔的局面；2009年2010年2011年2012年2013年110-130㎡130-150㎡150-170㎡170㎡以上90-110㎡70-90㎡產(chǎn)品面積開盤時間客群來源主力面積段趨小典型案例1：保利公園198——小結(jié)整體規(guī)劃：超大規(guī)模工程，整體規(guī)劃開發(fā)，帶開工程整體價值配套先行：先期打造公園等配套，加強工程呈現(xiàn)力，增強客戶信心全產(chǎn)品線覆蓋：產(chǎn)品線豐富，客戶覆蓋面廣產(chǎn)品及客戶演變：主力產(chǎn)品面積逐漸減小，客群不斷向下覆蓋萬科五龍山典型案例2：萬科五龍山——工程介紹〔區(qū)位〕地處城北遠(yuǎn)郊，北部新城核心區(qū)目前蜀龍大道可以直達(dá)工程，距離建設(shè)路直線距離13公里，距市中心約17KM距成都市中心約15KM萬科五龍山成都市中心典型案例2：萬科五龍山——工程介紹〔規(guī)?！城М€大盤，公園地產(chǎn)五龍山公園位于成都東北198區(qū)域，占地6100余畝，海拔約80米。2021年，作為首家千億級房產(chǎn)公司萬科此打造萬科史上規(guī)模最大、西南首個TOP系工程——萬科五龍山，該工程規(guī)劃二6100畝的五龍山公園內(nèi)，整個社區(qū)依山而建，最大高差到達(dá)80米，擁有12萬㎡的湖匙，依山面水，風(fēng)景絕佳，且最大程度的保存了五龍山的原生森林，是距離城市最近的能獨享山、水、森林的山居別墅。典型案例2：萬科五龍山——整體規(guī)劃〔配套〕自然資源豐富，高端配套聚集“一山兩湖三界四公園〞一山：五龍山兩湖：龍山湖、點睛湖〔10萬㎡的自然湖泊〕三界：三重景觀綠化帶四公園：山頂、森林、濕地、生態(tài)，四大主題公園五龍山工程是萬科27年來最大手筆，加之其TOP系產(chǎn)品的光環(huán)，因此在工程規(guī)劃的各個環(huán)節(jié)均有世界大師的參與，在工程規(guī)劃中，“原山規(guī)劃〞、“植被保存〞、“循環(huán)水系〞是其中最主要的亮點.工程規(guī)劃的近30萬㎡兩大商業(yè)組團(tuán)，分別為采用別具特色莊園集約式手法打造的“山語長廊〞以及覆蓋半徑約10公里的“Power-Center〞商業(yè)中心；此外萬科還將把“成都實驗外國語學(xué)校〞引入五龍山公園區(qū)。典型案例2：萬科五龍山——一期根本信息：萬科在成都打造的首個以生態(tài)山居、精裝修“終極居所〞TOP系產(chǎn)品攬山（高層）聯(lián)排獨棟萬科五龍山占地面積517畝（一期）總建面62萬㎡建筑類別高層、小高層、洋房聯(lián)排、獨棟開盤時間2011年8月入住時間2013年12月（首期）戶數(shù)1716戶物管費高層：2.4元/㎡、洋房：3元/㎡物業(yè)地址新都三河街道疊秀路(蜀龍大道熊貓基地旁)社區(qū)配套北湖風(fēng)景區(qū)、熊貓小鎮(zhèn)商業(yè)群、二臺子商業(yè)廣場、郁金香公園、五星級假日酒店、高爾夫球場、陸軍總醫(yī)院；典型案例2：萬科五龍山——產(chǎn)品分析萬科TOP系產(chǎn)品典型案例2：萬科五龍山——營銷分析〔客戶〕別墅以成都客戶為主，高層以城北客戶為主別墅客戶來源：工程的聯(lián)排別墅房源起價為380萬元，獨棟別墅起價為700余萬，門檻高企導(dǎo)致本地區(qū)內(nèi)大量需求被排除在外，所以工程有較大局部為萬科〞TOP〞產(chǎn)品的忠實追隨者，因此成交客戶中有較多來自深圳和上海這兩個萬科曾經(jīng)開發(fā)過“TOP〞產(chǎn)品的地區(qū)。根據(jù)售樓人員講解，在客戶方面，其實成都外鄉(xiāng)和川內(nèi)客戶仍舊是主力。

九墅客戶來源：萬科五龍山普通住宅價格在130-300萬之間，針對對象是以中高收入家庭，典型的為私營業(yè)主，周邊學(xué)校大學(xué)教授、以及從事高收入職業(yè)的社會精英人士。在區(qū)域分布上，普通住宅的客戶分布明顯以城北區(qū)域為主。購置客戶年齡段來看，以中年人較多，年齡在30-45歲之間。典型案例2：萬科五龍山——小結(jié)作為成都郊縣代表性樓盤，給我們以下幾點啟示：保利石象湖鄉(xiāng)村俱樂部典型案例3：保利石象湖——工程介紹〔區(qū)位〕遠(yuǎn)離成都，地處郊縣成都距成都約86KM保利石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部保利石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部工程位于成都蒲江縣，距離成都市中心86km，距成都雙流國際機場77km，具有獨立的成雅高速公路出入口，驅(qū)車到達(dá)成都市約40分鐘。典型案例3：保利石象湖——工程介紹〔規(guī)模〕超級大盤，萬畝高端養(yǎng)老、度假生活區(qū)保利石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部工程景區(qū)總占地1.8萬畝，擁有超過2000畝的石象湖與妙音湖兩大湖面資源，植被覆蓋率達(dá)95%以上。目前已經(jīng)