房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

（一）宏觀因素分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要就影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析。投資者首先要考慮國(guó)家

和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個(gè)過

程中，要采集和分析的數(shù)據(jù)包括：國(guó)家和地方的國(guó)民生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)

總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收人、就業(yè)狀況、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和

連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益

率、通貨膨脹率和國(guó)家金融政策（信貸規(guī)模與利率水平）等。

投資者還要分析研究其所選擇的特定開辟地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況。例如某城市的鐵路、

公路、機(jī)場(chǎng)、港口等對(duì)內(nèi)對(duì)外交通設(shè)施情況，水、電、燃?xì)狻崃?、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施完

善程度及供給能力，勞動(dòng)力、原材料市場(chǎng)狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。這方

面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個(gè)城市的不同地區(qū)之間也會(huì)有很大差別。例如

上海市的浦東新區(qū)和浦西老市區(qū)，其政策翱牛、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等就有很大的差別。

地區(qū)的經(jīng)濟(jì)特征確定后，還必須對(duì)項(xiàng)目所在地域的情況進(jìn)行分析，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就

業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、子女就學(xué)條件、地域內(nèi)的重點(diǎn)開辟區(qū)域、地方政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)擬

開辟項(xiàng)目的態(tài)度等。

（二）市場(chǎng)狀況分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場(chǎng)狀況分析普通要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行:

1.供給分析（重要考點(diǎn)）

（1）調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關(guān)層地產(chǎn)

建的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、期規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)篇口拆除量等；短

期新增供給數(shù)量的估計(jì)。

(2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。

(3)分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開辟項(xiàng)目。規(guī)劃中的項(xiàng)目需分析其用途、投資者、所

在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建造面積和項(xiàng)目當(dāng)前狀態(tài)等；正在開辟建設(shè)中的房

地產(chǎn)項(xiàng)目需分析其用途、項(xiàng)目名稱、位置、估計(jì)完工日期、建造面積、售價(jià)和開辟商名稱等。

(4)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求

之間的數(shù)量差異。

例題4.下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供求分析內(nèi)容的是()。

A.就業(yè)分析

B.投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例分析

C.市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)的分析

D.已獲規(guī)劃許可數(shù)量

答案：D

2.需求分析(重要考點(diǎn))

(1)需求影響因素分析。需求影響因素分析是需求分析的第一步。影響需求的因素隨物業(yè)

類型不同而不同。例如，影響住宅市場(chǎng)需求的因素有新住戶的生成、收入水平、貸款的可獲

得性、替代品的價(jià)格、擁有成本和對(duì)未來的預(yù)期，影響商業(yè)物業(yè)需求的因素有人口或者就業(yè)

增長(zhǎng)、家庭和家庭規(guī)模、平均家庭收入和可支配收入、貿(mào)易區(qū)域可支配收入，影響寫字樓

物業(yè)需求的因素是使寫字樓的行業(yè)如金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、代理咨詢和服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)

和銷售業(yè)等的發(fā)展?fàn)顩r和就業(yè)人口，影響工業(yè)物業(yè)需求的因素是國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況

及在創(chuàng)造業(yè)、批發(fā)、商業(yè)、運(yùn)輸、交通和公共設(shè)施行業(yè)的就業(yè)人口。

(2)需求預(yù)測(cè)。詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)影響需求的因素，并根據(jù)這些因素如就業(yè)、

人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等的未來發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)擬開辟房地產(chǎn)類型市場(chǎng)需求的

預(yù)測(cè)。具體分析過程是：決定影響特定物業(yè)類型需求的主要市場(chǎng)因素、確定物業(yè)類型的需求

參數(shù)、獲取特定市場(chǎng)研究區(qū)域的歷史和計(jì)劃的需求數(shù)據(jù)或者區(qū)域增長(zhǎng)數(shù)據(jù)、估算市場(chǎng)需求、

進(jìn)行市場(chǎng)份額進(jìn)行分析、宏觀因素對(duì)總需求的影響及相應(yīng)調(diào)整。

(3)吸納率分析。就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和質(zhì)量。

具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃或者相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求。

(4)市場(chǎng)購(gòu)買者的產(chǎn)品功能需求。包括：購(gòu)買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或者

工作地點(diǎn)的區(qū)位分布，投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例。

3.競(jìng)爭(zhēng)分析(重要考點(diǎn))

(1)列出與競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)

具體內(nèi)容包括；描述已建成或者正在建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目(價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、

競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn))，描述計(jì)劃建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)(表4-6)。

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)表表4-6

建成競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)市市

在建競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)

因素目場(chǎng)場(chǎng)

具體因素物業(yè)

分類項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目標(biāo)空

特點(diǎn)

目1目2目3目4AB準(zhǔn)缺

月租金水平463554

經(jīng)濟(jì)

停車場(chǎng)租金334243

因素

設(shè)施分配及使用435535

建建造年代237683

筑建造狀況337564

因單元面積456341

素房間數(shù)量132443

房間功能種類624152

層數(shù)225324

電梯數(shù)量264353

陽(yáng)臺(tái)177321

建造特征和設(shè)計(jì)形式235343

游泳池036541

場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)124784

地健身房104663

特俱樂部433453

征景觀質(zhì)量456874

停車場(chǎng)情況586341

與就業(yè)中心的接近程

873236

度

與商業(yè)中心的接近程

周754436

度

圍

與娛樂、文化設(shè)施的接

環(huán)635546

近程度

境

公共交通類型與沿途

432575

環(huán)境

與停車場(chǎng)的接近程度235783

續(xù)表

競(jìng)市

在建競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建成競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

因市爭(zhēng)場(chǎng)

素場(chǎng)物

具體因素

分項(xiàng)目標(biāo)業(yè)空

項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目B

類A準(zhǔn)特缺

點(diǎn)

與主要干道的

453675

接近程度

與學(xué)校的接近

周

程度及學(xué)校質(zhì)452224

圍

量

環(huán)

與醫(yī)院、消防、

境

警察局的接近453467

程度

環(huán)境質(zhì)量327981

得分合計(jì)9010512212013695

市場(chǎng)占有率（％）13.615.718.217.920.314.2

（2）市場(chǎng)細(xì)分，明確擬建項(xiàng)目的目標(biāo)使用者

具體內(nèi)容包括：目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、預(yù)期、

消費(fèi)模式）、地理分布（需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性），每一細(xì)分市場(chǎng)下使用者的愿望和需要，

按各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)果，分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出擬建項(xiàng)目應(yīng)具備的特色。

4.市場(chǎng)占有率分析（重要考點(diǎn)）

（1）基于競(jìng)爭(zhēng)分析的結(jié)果,按各細(xì)分市場(chǎng)，估算市場(chǎng)供給總吸納量、吸納速度和擬開辟項(xiàng)

目的市場(chǎng)份額，明確擬開辟項(xiàng)目吸引顧客或者使用者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。具體內(nèi)容包括：估計(jì)項(xiàng)目

的市場(chǎng)占有率，在充分考慮擬開辟項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的條件下進(jìn)一步確認(rèn)其市場(chǎng)占有率，簡(jiǎn)述主要

的市場(chǎng)特征；估算項(xiàng)目吸納量，項(xiàng)目吸納量等于市場(chǎng)供求缺口（未滿足需求量）和擬升辟

項(xiàng)目市場(chǎng)占有率的乘積。

（2）市場(chǎng)占有率分析結(jié)果，要求計(jì)算出項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率、擬建項(xiàng)目銷售或者出租進(jìn)度、

價(jià)格和銷售期，并提出有利于增加市場(chǎng)占有率的建議。

（三）相關(guān)因素分析（重要考點(diǎn)）

當(dāng)把握了總體背景情況后，投資者就可以針對(duì)某一具體開辟投資類型和地點(diǎn)進(jìn)行更為詳盡的

分析。從房地產(chǎn)開辟的角度來看，市場(chǎng)分析最終要落實(shí)到對(duì)某一具體的物業(yè)類型和開辟項(xiàng)目

所處地區(qū)之房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的分析。應(yīng)該注意的是，由于不同類型和規(guī)模的房地產(chǎn)開辟項(xiàng)目

所面對(duì)之市場(chǎng)范圍的差異，導(dǎo)致市場(chǎng)分析的方式和內(nèi)容也有很大的差別。不同類型項(xiàng)目需要

重點(diǎn)分析的內(nèi)容包括：

1.住宅項(xiàng)目

市場(chǎng)分析將包括與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人員，特殊是住戶的溝通，以了解開辟項(xiàng)目周

圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅滿意的程度和對(duì)未來住房的希冀,以確定所

開辟項(xiàng)目的平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)設(shè)備的配置。

2.寫字樓項(xiàng)目

首先要研究項(xiàng)目所處地段的交通通達(dá)程度，擬建地點(diǎn)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。

還要考慮內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足

未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

3.商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目

要充分考慮項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量、購(gòu)買力水平以及該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的

特殊需求，還要考慮購(gòu)物口心的服務(wù)挈空及附近其他購(gòu)物中心、中小型商鋪的分布情況。最

后才干確定項(xiàng)目的規(guī)模、檔次以及日后的經(jīng)營(yíng)構(gòu)想。

4.域者倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目

首先要考察開辟所必須具備的條件，諸如勞動(dòng)力、交通逅鼠原材料和專業(yè)人員的來源問題。

同時(shí)還要考慮未來人住者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)用房的比例，大型運(yùn)輸車輛通道和生

產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對(duì)隔音、抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。

但不管是什么類型的房地產(chǎn)開辟項(xiàng)目，都需要就以下問題進(jìn)行詳細(xì)的分析：項(xiàng)目所處的位置、

周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系；項(xiàng)目用地工程地質(zhì)資料；附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)

劃控制指標(biāo)，城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標(biāo)（如控制高度、容積率、用途、綠地率、建

筑覆蓋率、內(nèi)外交通組織、建造防火、停車場(chǎng)車位數(shù)等）；針對(duì)未來用戶的需求信息；同類

競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目的信息，.政府對(duì)此發(fā)展項(xiàng)目的態(tài)度；項(xiàng)目周圍市政鄲出設(shè)施、配套設(shè)施的

供應(yīng)能力；針對(duì)項(xiàng)目的成本/價(jià)格/租金/空置率/市場(chǎng)吸納能力分析；金融信息，如各類貸款

獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析工作的最終成果，是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告應(yīng)該

結(jié)合市場(chǎng)分析的目的與用途，有針對(duì)性、有重點(diǎn)的撰寫。市場(chǎng)分析報(bào)告通常由以下幾部份內(nèi)

容組成。（重要考點(diǎn)）

（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。該部份主要研究地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，通常分為兩個(gè)部份：一是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的

基本趨勢(shì)分析；二是地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。地區(qū)經(jīng)濟(jì)及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向、增長(zhǎng)

速度，對(duì)整個(gè)地區(qū)所有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有重要影響。任何物業(yè)的價(jià)格起伏及供求變化，其

基礎(chǔ)影響因素都來自物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，所以對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的基本判斷是對(duì)各類物

業(yè)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)。

(2)區(qū)位分析。該部份是開辟地點(diǎn)多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點(diǎn)

的最佳用途分析。這項(xiàng)內(nèi)容是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。嚴(yán)格地說，它是一項(xiàng)非常復(fù)

雜的工作,往往要將項(xiàng)目地塊所在區(qū)位與類似區(qū)位進(jìn)行匕較，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)；在有兩個(gè)或者

兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的區(qū)位分析是

在宏觀層次上的。如果是在宏觀和微觀層次上都作h匕較，它就可稱作是可行性研究的全部，

包含了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的全部?jī)?nèi)容。

(3)市場(chǎng)概況分析。該部份是對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況的分析，預(yù)測(cè)本地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)

總的未來趨勢(shì)，并把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，

分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。在這項(xiàng)分析中，要通過人口、就業(yè)、收

入等資料，推算出各類專業(yè)市場(chǎng)總的供需趨勢(shì)，及項(xiàng)目所在專業(yè)市場(chǎng)的總需求增量。

(4)專業(yè)市場(chǎng)供求分析。專業(yè)市場(chǎng)供求分析需要進(jìn)行兩個(gè)方面的分析，一是分析專業(yè)市場(chǎng)

中各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口；二是將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目

標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供需缺口量(即未滿足的需求量)。該部份要確定市場(chǎng)研究

區(qū)域并進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，通過區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品子市場(chǎng)已建、在建、擬建及空置情況分析預(yù)測(cè)供

給。通過區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品子市場(chǎng)所對(duì)應(yīng)的人口數(shù)量、就業(yè)情況、居民的收入細(xì)分、居住水平

情況，估計(jì)子市場(chǎng)需求，對(duì)照供給與需求，得到子市場(chǎng)的供需缺口。

(5)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析。該部份內(nèi)容主要是將目標(biāo)項(xiàng)目與其競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)照分析，估計(jì)其市

場(chǎng)占有率(市場(chǎng)份額)。具體又分為兩個(gè)方面：一是在項(xiàng)目所在的子市場(chǎng)上，選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，

并指出銷售最好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。集中研究某一項(xiàng)目和單一戶型，分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的位置特征和銷

售率，認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，指出其優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。二是將競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)

分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目一定價(jià)格和特征下的銷售率情況，確定目標(biāo)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，估計(jì)其市場(chǎng)占

(6)營(yíng)銷建議。該部份是在競(jìng)爭(zhēng)分析的基礎(chǔ)上，通過SWOT分析，找出目標(biāo)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

勢(shì)，提出強(qiáng)化目標(biāo)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、弱化其劣勢(shì)的措施，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位。

本部份要分析項(xiàng)目的地段、周圍環(huán)境狀況、戶型、和娛樂狀況，進(jìn)