房屋買賣協(xié)議范文

賣方：身份證號:聯(lián)系電話:通訊地址：

買方:身份證號:

聯(lián)系電話:通訊地址：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)

管理法》及有關(guān)法律、

法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就

本合同所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條【轉(zhuǎn)讓標(biāo)的】

賣方所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（下稱該房產(chǎn)）坐落于:C

土地使用權(quán)證號：，房產(chǎn)權(quán)證號：,

登記建筑面積為:一平方米。套內(nèi)建筑面積為:一平方米。

該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自一年一月一日至一年一月

日止。

該房地產(chǎn)約定交付的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品等在簽

訂本協(xié)議前，已經(jīng)雙

方現(xiàn)場確認(rèn)，均無異議。

第二條【房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀】

該房地產(chǎn)沒有設(shè)定抵押也未被查封，賣方對該房地產(chǎn)享有完全的處

分權(quán)。

第三條【房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀】

該房地產(chǎn)所附租約現(xiàn)狀為第項(xiàng)：

1.該房地產(chǎn)沒有租約；

2、該房地產(chǎn)之上存有租約，賣方須于本合同簽訂時(shí)將承租人放棄

優(yōu)先購買權(quán)的書面文

件及租賃合同交予買方。

第四條【附著于該房地產(chǎn)之上的戶口】

如該房地產(chǎn)所附著有賣方戶口，基于保證買方辦理房產(chǎn)過戶登記后,

應(yīng)享有完全的處

分權(quán)，賣方保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款之日起日內(nèi)遷出，逾

期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

總價(jià)款為基數(shù)按日萬分之五向買方支付違約金。

第五條【轉(zhuǎn)讓價(jià)款】

該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣：（小寫：元）。

第七條【稅費(fèi)承擔(dān)】

雙方約定，由買方承擔(dān)辦理相關(guān)過戶手續(xù)雙方按規(guī)定應(yīng)繳納的一切

可能產(chǎn)生的稅、費(fèi)。買方不按約定繳納相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)

行的，買方不得因此解除合同，本合同應(yīng)繼續(xù)履行，但違約方應(yīng)承擔(dān)違約

責(zé)任,賠償給守約方造成的損失。

第八條【付款方式】

買方于月日前一次性付清全部房款

第九條【買方逾期付款的違約責(zé)任】

買方逾期付款的，賣方有權(quán)要求買方要求買方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，

按日萬分之五

支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第十條【房地產(chǎn)交付】

賣方應(yīng)當(dāng)于一年一月一日將該房地產(chǎn)交付買方，并履行下列

手續(xù)：

1、買賣雙方共同對該房地產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物

品等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并辦理交接手續(xù)；

2.交付該房地產(chǎn)鑰匙；

第十一條【延遲交房的違約責(zé)任】

除本合同另有約定外，賣方未按合同約定的期限將該房地產(chǎn)交付買

方，自約定的交付期限屆滿次日起至實(shí)際交付日止，賣方以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬分之五向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第十二條【附隨債務(wù)的處理】

賣方在交付該房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將附隨的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話

費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，單據(jù)交買

方確認(rèn)，否則買方有權(quán)從交房保證金中抵扣上述欠費(fèi)。

第十三條【產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記】

買賣雙方須在簽訂本合同—日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請

辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，賣方應(yīng)按照行政機(jī)關(guān)的登記手續(xù)要求積極協(xié)助。

2.向房產(chǎn)所在地人民法院起訴。

第十九條【合同數(shù)量及持有】

本合同一式4份，賣方1份，買方1份，其他交有關(guān)部門，均具同等

法律效力。

第二十條【合同生效】

本合同自買賣雙方簽署后立即生效。

賣方（簽字）：買方（簽字）：

年月日年月E

房屋買賣協(xié)議范文（二）

房屋座落位置:O

建筑面積：o

買、賣雙方本著友好協(xié)商的原則簽訂本協(xié)議：

賣方在交房之日把物業(yè)公司的所有費(fèi)用結(jié)清。

買方方在選定房屋時(shí)，須繳納—Y元房屋買賣定金。

所購買房款總額為一￥元（包含公共維修基金及固定裝

修）付款方式為一次性付款

賣方須在一年月一日前辦好免稅證明，賣方在收到全

款后將本房屋交付買方。

費(fèi)用分擔(dān)：賣方負(fù)責(zé)中介方的費(fèi)用一Y元（過戶時(shí)付清），印

花稅。

買方負(fù)責(zé)契稅,過戶費(fèi)，印花稅。

違約責(zé)任：

1.如因賣方原因造成無法完成房屋買賣的，則買方有權(quán)收回定金并

獲得定金的____%作為賠償,定金的______%歸中介方所有。

2.如因買方原因造成無法完成房屋買賣的，賣方有權(quán)沒收乙方定金,

并獲得定金的____%作為賠償,定金的______%歸中介方所有。

買方簽字：賣方簽字：

中介方簽字：

年月日

房屋買賣協(xié)議范文（三）

甲方（出售方）：

乙方（購買方）：

甲乙雙方及中介方在自愿平等，互惠互利的原則下簽訂經(jīng)濟(jì)實(shí)用房

買賣合同樣本如下：

第一條甲方自愿將其座落于_____,建筑面積一平方米,結(jié)構(gòu)房屋

及其附屬設(shè)施、設(shè)備出售給乙方。該房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益隨該房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)

讓。

第二條甲乙雙方商定該房產(chǎn)的成交價(jià)格為人民幣元整大寫，

人民幣萬元整。本協(xié)議簽訂當(dāng)日，乙方一次性支付甲方元整,

付款方式為銀行轉(zhuǎn)帳。

第三條甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清晰，無爭議;未被判決、裁定限

制出售，也未設(shè)置抵押,不在建設(shè)拆遷范圍內(nèi)并已取得其他共有人同

意。

第四條所有購房款付清后本協(xié)議自動生效，房屋買賣即成事實(shí)。乙

方隨即享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，并承擔(dān)該房產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。甲方及

繼承人不再享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，不得再次轉(zhuǎn)賣他人或用作抵押或用作

財(cái)產(chǎn)繼承或用作財(cái)產(chǎn)分割等任何權(quán)利，如甲方與其他第三方發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾

紛或債權(quán)債務(wù)關(guān)系使得乙方無法如本協(xié)議約定獲取該房產(chǎn)所有權(quán),即甲

方違約。

第五條在政策和法律允許范圍內(nèi)，乙方要求甲方過戶，甲方或甲方

繼承人應(yīng)無條件積極協(xié)助乙方到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理過戶。過戶時(shí)

產(chǎn)生的所有稅費(fèi)全部由乙方負(fù)責(zé)繳納。

第六條物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、電話等相關(guān)雜費(fèi)，按

下列約定處理：

1.甲方負(fù)責(zé)將以上雜費(fèi)繳納至協(xié)議簽定之日（或一年一月

止）。

2.協(xié)議簽定之日后（或一年月起）由乙方負(fù)責(zé)。

第七條協(xié)議生效當(dāng)日，甲方應(yīng)將購買該房產(chǎn)過程中的相關(guān)費(fèi)用票

據(jù)、房屋產(chǎn)權(quán)證書和購房協(xié)議等全部資料原件乙交乙方保存。

第八條甲、乙雙方從簽訂協(xié)議之日起,均需遵守本協(xié)議約定，無論

今后房價(jià)如何變動，甲、乙雙方不得違約。

甲方:_____

—年—月—0

乙方:_____

一年一月—日

甲方:_____

乙方:_____

1.雙方業(yè)已對所售房產(chǎn)的全部信息作充分溝通和交流；

2.在乙方支付完畢全部房產(chǎn)款項(xiàng)后，雙方依照本合同簽訂正式的

《商品房買賣合同》并按照該合同辦理房產(chǎn)權(quán)證。

為此,雙方達(dá)成以下協(xié)議：

第一條房屋的基本狀況

甲方將位于房，面積為一平方米商品房轉(zhuǎn)讓給乙方。

第二條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

L雙方同意按建筑面積計(jì)算房屋價(jià)款，該房屋單價(jià)為每平方米

元（大寫）,總金額（大寫）o

第三條付款方式及期限

1.協(xié)議簽定后一日內(nèi)乙方支付（大寫），剩余款項(xiàng)于一年

一月一日前一次性付清。

第四條房屋交付

甲方收到乙方付款五日內(nèi)，將符合本協(xié)議約定的房屋交付乙方使

用。

第五條違約責(zé)任

乙方如未按本協(xié)議規(guī)定的時(shí)間付款,應(yīng)當(dāng)按照逾期金額每日支付千

分之五的違約金，逾期一日以上的甲方有權(quán)解除本協(xié)議。

第六條協(xié)議解除協(xié)議時(shí)相關(guān)事項(xiàng)的處理

L因乙方逾期付款而導(dǎo)致甲方解除本協(xié)議，甲方只需書面通知乙方

即可將本協(xié)議解除,而無需再經(jīng)法律程序解決。

3、本協(xié)議解除后，乙方應(yīng)將房屋立即交付甲方。若乙方已對房屋

進(jìn)行了裝修,在不損毀房屋的情況下能夠拆除的，由乙方自行拆除，與房

屋附著一體不宜拆除的歸甲方無償所有。

第七條其他約定

1.因履行本協(xié)議發(fā)生爭議,由雙方協(xié)商解決,協(xié)商不成的，由房產(chǎn)所

在地人民法院處理。

2.本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

年月_日年月E

賣方（以下簡稱甲方）：

買方（以下簡稱乙方）：

第一條房屋的基本情況

甲方房屋坐落于；位于第層戶，房屋結(jié)構(gòu)為

房產(chǎn)證登記面積一平方米，地下室一間，面積一平方，房屋權(quán)屬證書

號為.

第二條價(jià)格

以房產(chǎn)證登記面積為依據(jù)，每平米元,該房屋售價(jià)總金額為

萬元整，大寫:.

第三條付款方式

乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金____元整，大寫:,

—日內(nèi)交付萬元（大寫），余款元（大寫）在

房屋過戶手續(xù)辦理完畢之日支付。

第四條房屋交付期限

甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起—日內(nèi)，將該房屋交付乙方。

第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任

乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付

款有權(quán)追究違約責(zé)任。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際

付款之日止，每逾期一天，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的____%向甲方支付違約

金。逾期超過一日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解

第六條其他

L因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的稅費(fèi)均按國家的有關(guān)規(guī)定由甲乙

雙方交納。

2.本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成

時(shí)，甲、乙雙方同意由一方所在地人民法院起訴。

4.本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，甲、乙雙方簽字之日起生

效。均具有同等效力。

甲方:_____

乙方:_____

年月0

出賣方（甲方）：身份證號碼:

買受方（乙方）：身份證號碼:

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等、真實(shí)、自愿、協(xié)商一致前提

下訂立本合同，以昭信守。

一、甲方自愿將其對證房位于一的房屋（建筑面積一平方

米）以人民幣萬元整（￥元）的價(jià)款出售給乙方。（含地

下室一號一平方米）

二、乙方于該合同簽訂之日起—日內(nèi)一次性將房款支付給甲

方。

三、本合同簽定時(shí)，甲、乙雙方都不具備過戶條件，甲方提供建造

本房屋的相關(guān)證明資料，作為交易依據(jù)。乙方如果交易該房屋，若有需

要，甲方無條件配合。等具備過戶條件時(shí)，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理

房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，界時(shí)發(fā)生的契稅、土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)

按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用、收益、出租、擔(dān)保、抵

押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方不得就該房屋再與他人

訂立協(xié)議、合同或其它任何方式的處分。

五、該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、點(diǎn)、燃?xì)狻⒂芯€電視、通

訊等相關(guān)雜費(fèi)，甲方結(jié)清已發(fā)生的費(fèi)用，甲方已經(jīng)預(yù)繳的費(fèi)用，其權(quán)益由

乙方享有,雙方不再另行結(jié)算。

六、違約責(zé)任

1.甲方應(yīng)當(dāng)于乙方付清房款同時(shí)交付乙方該房屋。甲方未按時(shí)交

付房屋,應(yīng)支付按日計(jì)算的房價(jià)千分之一的違約金給乙方。逾期超過兩

個(gè)月，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方需將已收的房款即時(shí)全額退

還、支付萬元違約金作為乙方損失賠償。

2.乙方未按本合同規(guī)定的付款日期及方式付款的。其逾期部分應(yīng)

加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過兩個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)

解除合同。解約時(shí)，甲方將已收房款即時(shí)全額退還乙方，扣除萬元

作為甲方損失賠償。

3.甲方保證本房屋無查封、交易、抵押、通知拆除等現(xiàn)象、保證

無隱瞞房屋歷史或其它非善意行為。若有所列情形之一，影響到乙方權(quán)

利的行使，甲方則放棄先訴抗辯權(quán)，并按所收款項(xiàng)雙倍返還給乙方，以為

違約處罰，若有其它損害仍得賠償。

4.本合同簽訂、房款付清后,任何一方不得擅自變更或解除合同，否

則提出變更或解除方需按本房屋屆時(shí)市場評估價(jià)的雙倍支付給對方。

如因重大或不可抗力的客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按本房屋屆

時(shí)市場評估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5.如因政府規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课莶鸪蚴褂霉δ?/p>

變更的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方。如有本房屋的補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)即時(shí)全

額支付給乙方。否見應(yīng)支付按日計(jì)算的補(bǔ)償款千分之一的違約金給乙

方,直至全額支付給乙方日止。

七、甲方應(yīng)及時(shí)將可能影響本合同或該房屋價(jià)值的任何事件（包

括但不限于公司、法人、通訊方式發(fā)生改變，該房屋的查封、扣押、訴

訟、仲裁或其它爭議事件）通知乙方，由于甲方的過錯(cuò)造成房屋價(jià)值減

少的，甲方應(yīng)立即采取措施防止損失擴(kuò)大,并賠償乙方損失。

八、本合同自各方簽字或蓋章之日起生效，并對雙方都具有約束力,

應(yīng)嚴(yán)格履行。本房屋屬企業(yè)用房，國家政策限制，乙方是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人和

實(shí)際所有人,而非合法產(chǎn)權(quán)人,故本房屋不滅失,該合同永久有效。

九、合同履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成

的依法向合同簽署地人民法院起訴。

十、附件：甲乙雙方身份證復(fù)印件、該房屋平面設(shè)計(jì)圖。

甲方:乙方:

聯(lián)系地址:聯(lián)系地址:

聯(lián)系電話:聯(lián)系電話:

年月日年月E

賣方（以下簡稱甲方）：

買方（以下簡稱乙方）：

依據(jù)《》及相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿

的原則，就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)房屋宅基地所有權(quán)人同意，

達(dá)成如下協(xié)議：

第一條房屋的基本情況

現(xiàn)甲方自愿將甲方合法擁有的坐落在—的房屋賣給乙方，并將與

所出賣房屋的使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方也充分相識該房屋具體狀

況,并自愿購買該房屋,該房屋始建于一年,房屋結(jié)構(gòu)為結(jié)構(gòu):層

高為層，建筑層數(shù)地上____層，建筑面積一平方米（其中實(shí)際

建筑面積平方米）。

第二條價(jià)格

第三條付款方式及期限

1.乙方應(yīng)在本合同生效之日起日內(nèi)，向甲方一次性支付購房款（人

民幣元），由銀行直接劃撥給甲方指定賬號。因甲方提供指定賬

號錯(cuò)誤等原因造成甲方購房款無法到賬的責(zé)任由甲方全部承擔(dān)。乙方

出具銀行劃撥憑證，甲方應(yīng)開具收款收據(jù)或收款證明。

2、其他付款方式:o

第四條交付期限

甲方應(yīng)于購房款到賬之日起—日內(nèi)，洛該房屋交付給乙方。如遇

房屋正在出租，自交房之日起，租賃關(guān)系自動轉(zhuǎn)為乙方，由乙方負(fù)責(zé)收

租。

第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任

乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額

的一％。支付違約金，逾期達(dá)一個(gè)月以上的，即視為乙方不履行本合同，

甲方有權(quán)解除合同，屆時(shí)將由乙方承擔(dān)此次交易中雙方的全部費(fèi)用，并

向甲方支付購房款%違約金。

第六條甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四

條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)總款向

甲方索賠倍處罰賠償違約金，合同繼續(xù)履行。

第七條關(guān)于合法、權(quán)屬的約定

甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚，并已經(jīng)取得全部共有人的一致同

意。合同生效后，如遇政府征地拆遷，房屋的拆迂利益（包括拆遷補(bǔ)償

款、回遷房等）全部歸乙方所有。甲方房產(chǎn)合法繼承者，不得向乙方收

回乙方所購買的房屋及所有權(quán)。

第九條本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定,并簽訂補(bǔ)充協(xié)

議。

第十條本合同之附件均為本合同不可分割部分，具有同等效力。附

件包括甲乙雙方身份證復(fù)印件、甲方擁有房屋合法所有權(quán)證明、甲方

和宅基地所有者簽署的賠償協(xié)議復(fù)印件

第十一條本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十二條本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份，均具有同

等效力。

第十三條合同爭議的解決

本合同履行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商解決不

成時(shí),可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院起訴

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

年月0年月

_____0

出賣方（以下簡稱甲方）：

買受方（以下簡稱乙方）：

甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列事項(xiàng)訂立本《購房

協(xié)議書》，甲、乙雙方共同遵守：

一、乙方認(rèn)購甲方的位于大同路大同小區(qū)20棟3單元一號的住

宅，建筑面積。

二、合計(jì)人民幣:元（大寫:貳拾萬零叁仟元整），乙方

愿意以上述價(jià)格向甲方認(rèn)購該房。（甲方保證此房的水、電、氣、閉

路全部完善）。

三、乙方應(yīng)于簽訂本協(xié)議書的同時(shí)向甲方交付簽約金人民幣

元整（大寫：_____壹拾玖萬元整），剩余在辦理產(chǎn)權(quán)過戶拿到房產(chǎn)證

當(dāng)日付清。甲方另開《收款收據(jù)》

四、甲方承諾:

1.向乙方提供符合要求的房屋資料以備查核。

2.保證對出售的房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

3.保證該出售房屋未予出租。

4.自簽訂本協(xié)議起,保證將該房屋按約定價(jià)格售給乙方,期間不得反

悔或?qū)⒎课莩鍪劢o第三人。

5、按照前述業(yè)務(wù)的需要，及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手

續(xù)。

6、在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí),應(yīng)依要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付貸款銀行或

貸款銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)持有。

7、此房以后升值利益與甲方無關(guān)。

8、房屋交付后的責(zé)任由乙方承擔(dān)，房屋過戶的所有費(fèi)用由乙方自

行承擔(dān)。

五、乙方承諾：

1.保證按要求付清房費(fèi)。

2、按照前述業(yè)務(wù)需要,及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù)。

3.甲方已向乙方說明房屋系拆遷安置房，產(chǎn)權(quán)尚在辦理中，乙方系自

愿購買。

六、違約責(zé)任：

1.甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應(yīng)向乙方賠償因此受到的損失

費(fèi)為購房款的1倍。

2.乙方違約，沒有按時(shí)向甲方支付購房款,應(yīng)向甲方賠償因此受到的

損失費(fèi)為購房款的1倍。

七、待房屋產(chǎn)權(quán)辦理后，甲方及時(shí)通知乙方辦理過戶手續(xù)，由于乙

方無法聯(lián)系的責(zé)任由乙方承擔(dān)。

八、協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效，雙方未盡事宜協(xié)商解決，

協(xié)商不成,雙方均可向廣漢市人民法院起訴。

九、甲乙雙方所留電話，若有所改變，應(yīng)及時(shí)通知對方。

十、協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效，雙方未盡事宜協(xié)商解決。

甲方簽字:乙方簽字:

電話:電話:

年月日年月E

賣方:姓名

現(xiàn)住縣鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）街（村）號（組）以下稱甲方

聯(lián)系電話:

買方:姓名

現(xiàn)住縣鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）街（村）號（組）以下稱乙方

聯(lián)系電話:

經(jīng)甲、乙雙方共同平等協(xié)商，于—年—月—日達(dá)成如下協(xié)議:

甲方自愿將位于縣鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）街（村）號（組）結(jié)構(gòu)層房屋建設(shè)面

積平方米出售給乙方所有。原房屋產(chǎn)權(quán)證號:____國有土地使用證號：

一、房屋售價(jià)為元/m2,計(jì)成交額元（人民幣）。

二、乙方于本協(xié)議簽訂之日付購房款元，雙方共同到房地產(chǎn)交易中

心申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),產(chǎn)權(quán)證過戶登記完成后乙方付清余款元。

三、在辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記中，甲方有義務(wù)及時(shí)、準(zhǔn)確提供辦理相關(guān)

手續(xù)所需各項(xiàng)證件，且需保證出售房屋的完整無損。如因甲方責(zé)任造成

房屋過戶登記不能及時(shí)辦理，經(jīng)雙方協(xié)商按成交價(jià)％，計(jì)元付乙方

違約金。

四、乙方在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)中應(yīng)積極配合甲方，并按房產(chǎn)交易時(shí)

限及時(shí)如實(shí)向管理部門申請。如因乙方責(zé)任造成產(chǎn)權(quán)不能及時(shí)過戶，由

乙方按成交額%,計(jì)元付甲方違約金。

五、本出售房屋四界：

前:后:左:右:

六、對以上協(xié)議內(nèi)容若有未盡事宜，雙方補(bǔ)充如下：

（略）

七、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各一份，房、地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)各一

份。

甲方戶主:乙方戶主:

證明人:

一年一月一0

賣受方（以下簡稱甲方）：

買受方（以下簡稱乙方）：

甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列事項(xiàng)訂立本《購房

協(xié)議書》，甲、乙雙方共同遵守：

一、乙方認(rèn)購甲方的位于住宅，建筑面積O

二、合計(jì)人民幣:元（大寫:萬仟元整），乙方愿意以上

述價(jià)格向甲方認(rèn)購該房。（甲方保證此房的水、電、氣、閉路全部完

善）。

三、乙方應(yīng)于簽訂本協(xié)議書的同時(shí)向甲方交付簽約金人民幣

元整（大寫:____壹拾玖萬元整），剩余

在辦理產(chǎn)權(quán)過戶拿到房產(chǎn)證當(dāng)日付清。甲方另開《收款收據(jù)》。

四、甲方承諾：

1.向乙方提供符合要求的房屋資料以備查核。

2.保證對出售的房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

3.保證該出售房屋未予出租。

4.自簽訂本協(xié)議起，保證將該房屋按約定價(jià)格售給乙方，期間不得反

悔或?qū)⒎课莩鍪劢o第三人。

5.按照前述業(yè)務(wù)的需要,及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù)。

6.在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，應(yīng)依要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付貸款銀行或貸

款銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)持有。

7、此房以后升值利益與甲方無關(guān)。

8、房屋交付后的責(zé)任由乙方承擔(dān)，房屋過戶的所有費(fèi)用由乙方自

行承擔(dān)。

五、乙方承諾：

1.保證按要求付清房費(fèi)。

2、按照前述業(yè)務(wù)需要,及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù)。

3.甲方已向乙方說明房屋系拆遷安置房，產(chǎn)權(quán)尚在辦理中，乙方系自

愿購買。

六、違約責(zé)任：

1.甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應(yīng)向乙方賠償因此受到的損失

費(fèi)為購房款的1倍。

2.乙方違約，沒有按時(shí)向甲方支付購房款，應(yīng)向甲方賠償因此受到的

損失費(fèi)為購房款的1倍。

七、待房屋產(chǎn)權(quán)辦理后，甲方及時(shí)通知乙方辦理過戶手續(xù)，由于乙

方無法聯(lián)系的責(zé)任由乙方承擔(dān)。

八、協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效，雙方未盡事宜協(xié)商解決，

協(xié)商不成,雙方均可向廣漢市人民法院起訴。

九、甲乙雙方所留電話，若有所改變，應(yīng)及時(shí)通知對方。

十、協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效，雙方未盡事宜協(xié)商解決。

甲方簽字:乙方簽字:

電話:電話:

年月一日年月E

認(rèn)購方（甲方）：地址:

身份證號碼:電話:

代理方（乙方）：

地址:電話:

傳真:分行電話:

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，自愿達(dá)成如下協(xié)議：

第一條甲方經(jīng)過對一市（建筑面積%其中附屬面積

%以確權(quán)面積為準(zhǔn)）的詳細(xì)考察，確定購買該房屋，并全權(quán)委托

乙方代理購房事宜。

第二條乙方代理甲方購買該房屋的單價(jià)為元/%總價(jià)（小

寫）元（大寫）一佰一拾萬一仟一佰一拾

元。乙方負(fù)責(zé)辦理甲方認(rèn)購房屋的轉(zhuǎn)讓登記事宜，甲方向乙方支付傭金

為成交金額的____%，即:一￥元（大寫）人民幣一佰一拾

萬一仟一佰一拾元。

第三條該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)按政府標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征,繳納方式為：

A.買方全包

B.賣方全包

C.按政策和法律規(guī)定雙方各付

第四條付款方式選擇

A.一次性付款:本合同簽訂的同時(shí)，甲方向乙方支付認(rèn)購金人民幣

元，并于—年一月—日乙方協(xié)助甲方辦理更名過戶前向乙

方付總房款的%,即元，待有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)或購房合同手續(xù)完備

之日前，甲方付清房屋余款及傭金給乙方。

B.按揭付款:本合同簽訂的同時(shí)，甲方向乙方支付認(rèn)購金人民幣

元，并于—年一月—日乙方協(xié)助甲方辦理按揭過戶更名前

向甲方付清首期購房款人民幣元，乙方代甲方向銀行申請一年

即人民幣元按揭貸款,所需律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評估費(fèi)、資料保管

費(fèi)等費(fèi)用全部由甲方支付。若銀行審批的按揭款數(shù)額達(dá)不到申請貸款

額，甲方應(yīng)在接到乙方通知起一日內(nèi)，向乙方補(bǔ)齊申請貸款數(shù)額與銀

行實(shí)際審批貸款數(shù)額的差額。

第五條甲方逾期繳付購房款超過____天和不按時(shí)前來辦理更名過

戶、按揭手續(xù)，按甲方棄權(quán)處理，乙方有權(quán)將甲方認(rèn)購的房地產(chǎn)出售給

第三方，已收認(rèn)購金不予退還。

第六條甲方所認(rèn)購的該房屋以現(xiàn)狀為交樓標(biāo)準(zhǔn)，但乙方需負(fù)責(zé)督促

原產(chǎn)權(quán)人結(jié)清該房屋交付給甲方使用之前的水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、電

話費(fèi)、有線電視費(fèi)等。乙方應(yīng)在辦理完房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)或一年一月

一日將該房地產(chǎn)交給甲方使用。

第七條乙方及委托乙方出售房地產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)人協(xié)助甲方辦理房地

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)后，本合同即告終止，甲方須向乙方交回本合同及有

關(guān)單據(jù)原件。若在辦理房地產(chǎn)權(quán)更名過戶手續(xù)期間，因第三方及原產(chǎn)權(quán)

人原因?qū)е略摲康禺a(chǎn)權(quán)無法轉(zhuǎn)讓，乙方不負(fù)違約責(zé)任,但必須天內(nèi)

退還所交的款項(xiàng)。

第八條本合同一式兩份，甲乙雙方各一份,具有同等法律效力。本

合同經(jīng)雙方簽名或蓋章后即時(shí)生效。

第九條其他補(bǔ)充事項(xiàng)

甲方（簽章）：

代理人:

乙方（簽章）：

經(jīng)辦人:

年月日

甲方（售房人）：

乙方（買房人）：

見證人：

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具

體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

（一）座落于，建筑面積為平方米（此面積不含地下室面積）；

（二）出售房屋的所有權(quán)證證號為；

（三）房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證；

該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

第二條

第三條

乙方在前付給甲方定金（人民幣），（大寫）元，（小寫）元。

第四條

該房屋協(xié)議價(jià)格為（人民幣）（大寫）元，（小寫）元。

房價(jià)款的支付方式和支付時(shí)間為：

第五條

1.甲、乙雙方定于時(shí)正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰

空該房屋。

2.雙方定于前向有關(guān)部門申請辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更

名手續(xù)。

4、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：

第六條

甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對該房屋享

有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。

第七條

甲、乙雙方同意,在本契約生效后日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)

申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記;并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有

關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。

該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：

a、該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相

關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

b、該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得,根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土

地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費(fèi)用由口甲方承擔(dān)口乙方承擔(dān)。

（自行選擇）

C、除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由口

甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)口甲方承擔(dān)口乙方承擔(dān)。（自行選

擇）

第八條

甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)

予登記的，則雙方提出申請的時(shí)間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間。

第九條

該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自

a、房屋正式交付之日b、權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方。（自行選

擇）

第十條

該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等

相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：

（可雙方自行約定）

第十一條

本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)

充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十二條

本契約

a、自甲乙雙方簽訂之日

&自之日起生效。（空白處可自行約定）

第十五條

甲、乙雙方約定補(bǔ)充條款如下：

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

地址:地址:

現(xiàn)住址:現(xiàn)住址:

聯(lián)系電話:聯(lián)系電話:

簽約日期:簽約日期:

房屋買賣協(xié)議范文（四）

效力。

房屋屬于不動產(chǎn)，其于不動產(chǎn)的特殊性，買賣房屋所有權(quán)應(yīng)從產(chǎn)權(quán)

過戶手續(xù)辦理完畢之時(shí)起轉(zhuǎn)移給買受人。依據(jù)物權(quán)變動原理，不動產(chǎn)所

有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間界限只適用法律規(guī)定，而不允許當(dāng)事人另行約定。然而,

我們應(yīng)當(dāng)知道，不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)間界限，又因權(quán)利取得原因不同而

有差異。各國民事法律將不動產(chǎn)權(quán)利取得原因區(qū)分為兩種：以法律行為

方式取得和以法律行為之外其他方式取得。以法律行為取得不動產(chǎn)權(quán)

利的，須將移轉(zhuǎn)權(quán)利的意思登記公示，否則不能產(chǎn)生取得不動產(chǎn)權(quán)利變

動的效力。之所以規(guī)定以法律行為方式變動不動產(chǎn)物權(quán)需要經(jīng)過登記

公示才產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，是為了保護(hù)交易第三人利益，維護(hù)交易安

全并鼓勵(lì)交易之實(shí)施。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行居民住房由福利分房

政策變?yōu)樨泿呕?、商品化的住房政策，公民間買賣私房的現(xiàn)象也將日益

增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買賣當(dāng)事人的行為，確保房屋

買賣的公平、公正、合法的進(jìn)行，已成為民事法律研究的重要課題之

一。在此,依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買賣協(xié)議效力談?wù)務(wù)J識。

一、房屋買賣合同效力認(rèn)定的法律根捱

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)

定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的

的問題，其社會效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買賣合

同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國務(wù)院發(fā)布的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國

立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題,

亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)

《條例》第6條第（二）項(xiàng)規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時(shí)，須提交房

屋所有權(quán)證、買賣合同和契證。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其

成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成

性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合

同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這

一規(guī)定為當(dāng)事人因房價(jià)過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了

有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問題,

亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。

根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：

第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；

第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項(xiàng)具體的房屋買賣合

同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可

撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產(chǎn)

生

法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。

二、淺談房屋買賣存在的幾種類型

1.關(guān)于農(nóng)村房屋買賣協(xié)議效力

近年,農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建

房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的

是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中

產(chǎn)生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同

是否有效。一種意見認(rèn)為，如果購房者能取得宅基地使用權(quán)，買賣合同

不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種意見認(rèn)為，村民對宅

基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上已處分

了宅基地使用權(quán),故合同應(yīng)認(rèn)定無效。更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用

于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是

嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批

手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認(rèn)定?？创@

一問題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利

與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)

村集體經(jīng)濟(jì)組織所

有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使

用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利,

可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)

讓宅基地,但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的

完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分

屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地

緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房

走。

如果只能允許房隨地走,那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其

房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使

用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地使用權(quán)

人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只

能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果

允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存

在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對土地享有的所有權(quán)呢？

筆者認(rèn)為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對其

所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí),僅僅是

宅基地的使用

權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地

的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)

利益并不存在侵犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋

發(fā)揮最大的效用。

物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草

案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第272條:建造在宅基地上的住房所有

權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第273條:建造在宅基地上的住

房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可

見,草案對房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采地隨房走。

應(yīng)該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城

市居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。城市居民出售擁有所

有權(quán)的住房,法律并未設(shè)置特別的規(guī)定。城市的房改房與農(nóng)村的房屋有

一定的相似之處，房改房的售價(jià)中不含土地收益，因此建設(shè)部規(guī)定已售

公房上市應(yīng)當(dāng)向國家或產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)交一部分土地收益。國家對城市房

地產(chǎn)二級市場持積極的開放政策。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市

居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無二致，如果對村民售房采限制性政

策，對村民來說是不公平的。為此，筆者建議,國家對村民售房也可考慮

參照城市房改

房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。作

為村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過購房取得他

人宅基地使用權(quán)的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有

權(quán)人交納一定的費(fèi)用取得宅基地使用權(quán)。如果是具有社員身份的人，可

分為兩種情況：其已有宅基地且達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以購買他人的

住房，但必須繳納一定的土地費(fèi)用。如果是沒有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的

標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過報(bào)批后，無須繳納一定的土地費(fèi)用。如此考慮與國家的

土地政策并不矛盾，國家對耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與

耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過合法報(bào)批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，一般

不會再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村利民出售房屋與國家對耕地的保護(hù)政

策并無抵觸。因此，對宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開的政策。關(guān)于

宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請上從嚴(yán)把關(guān)。一戶只能擁有一處宅

基地建議改為一戶只能申請一處宅基地。

總之，筆者認(rèn)為，村民出售住房的合同，如果沒有其他違法行為，以

認(rèn)定有效為宜。

2?關(guān)于城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同效力

這個(gè)問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題,私有房

屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要

的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求：

1.房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管

理法》第四十條規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同由此可以看出

房屋買賣合同應(yīng)以書面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買賣合同。

2、對房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》

規(guī)定機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私

有房屋，如因特殊需要必須購買,須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。此條規(guī)定

明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一

定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面,其中農(nóng)村私有房屋的買賣,

國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基

地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：—年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕

地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即

不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。一年

一月一日國務(wù)院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于

買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù),更換

證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，

必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面

不再多述。

3.房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否

為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同

是否就無效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的

應(yīng)認(rèn)定為無效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：

《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定:依法成立的合同，自成立

時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其

規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形:一是須辦理批準(zhǔn)、登記等

手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在

規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂,合同即具有法

律效力，合同本身無需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問題,屬于第

二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)

登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物

權(quán)變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)

是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房

屋管理?xiàng)l例》第六條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在

地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)的規(guī)定中也可以

看出，

所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的

有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不

能以此來認(rèn)定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的

必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民

法院在有關(guān)的文件中所指的買賣無效應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的

效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況,則不利于保

護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

3.如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

某商品房銷售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷售給了一方，之

后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購房戶，這類糾紛在

現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見,這里要具體情況具體分析：

1、如果先購房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購房方未予登記，則可依

法支持前者,認(rèn)定后者的購房合同有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

2.如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記,則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性

進(jìn)行審查或登記先后順序來認(rèn)定各自的效力問題。

3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購房合同意思表示

真實(shí)，買賣合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記,但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買賣

房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證

書等，即購方就可對住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止

性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房

合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人,

從而導(dǎo)致合同無法履行，賣方對其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

4.如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù),那么就要看后

者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或

故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意

取得。如具有這些因素,也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記有效,

由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效

力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過登記對房屋所享有的所有權(quán),

也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的

公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問題就是在保護(hù)后者對房屋

的所有權(quán)時(shí)，會遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣

當(dāng)后者要求交付房款時(shí),前者即使已交付,也不能恢復(fù)原狀,或恢復(fù)原狀

在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對房屋所作的裝修

不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須

搬出，這里我

們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理

房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權(quán)，在此情況

下，他冒然對房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮

到在前者的購房合同未被確認(rèn)無效前，不能不說前者對房屋的占有是無

法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失

及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必

要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。

四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題

在現(xiàn)實(shí)生活中，如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b,

并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記,b在使用一段時(shí)間后，

又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給c,并交付給c。上述交易活動中,

對a與b之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但be之間的房屋

買賣合同效力存在如下兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為be之間的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同，因?yàn)楦鶕?jù)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)法》）第

37條第（六）項(xiàng)規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。雖

然b與a簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，a仍然是該房屋的

真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條無

處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)以及第五十二條第（五）項(xiàng)違反法律、行

政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效,b與c簽訂的房屋買賣合同違反了上

述規(guī)定，故b與c之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，b與c之間簽訂的合同應(yīng)是有效合同，根據(jù)最高人

民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第56條的規(guī)定：買

賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋,

又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但

應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。由此從a公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時(shí)

起,b事實(shí)上已對該房屋享有物權(quán)的職能即占有、使用、收益和處分的

權(quán)利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶的形式要件。b與c之間簽訂的

合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表

示，雙方的買賣行為應(yīng)受法律的保護(hù)，雙方所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)

認(rèn)定為合法、有效。

筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：在房屋買賣案件中，常常認(rèn)為未

到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買賣合同無效，這種

看法是錯(cuò)誤的。如前所述，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而

是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求，所以，是否辦理

房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所

有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán),標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對合

同本身的效力并無影響。當(dāng)然,C為了標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移，使標(biāo)的物

的產(chǎn)權(quán)無瑕疵，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但是,C不能通過與b簽訂的房屋買

賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶。在實(shí)際操作中，a要通過與b之間簽訂的房屋買

賣合同將標(biāo)的物過戶給b,b再通過與c的房屋買賣合同將房屋轉(zhuǎn)移給c,

通過這種程序，也避免了國家稅收的流失。

五、拆遷戶對拆遷安置房屋進(jìn)行買賣時(shí)其合同效力及相關(guān)問題法

律分析

拆遷安置房屋買賣時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，此類房屋就普通商品房而

言有著特殊性質(zhì)，為此從物權(quán)理論出發(fā)，結(jié)合民法誠實(shí)信用原則和不動

產(chǎn)善意取得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關(guān)問題進(jìn)行

分析。

與普通的房屋買賣糾紛不同的是，拆遷安置房在進(jìn)行交易時(shí)尚未領(lǐng)

取權(quán)屬證書，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，因此在處理之際觀點(diǎn)紛呈,做

法不一。

實(shí)例一,一年—月—日，原告華某與被告應(yīng)某簽訂《賣房協(xié)

議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告,房屋面

積平方米,總價(jià)款萬元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預(yù)付款，被

告于同年—月一日將房屋交付原告并由后者入住。一年—月

初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手

續(xù)。原告要求被告

繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時(shí)，被告以雙方

簽訂協(xié)議時(shí),轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書，原、被告

之間這一買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)未

依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓這一強(qiáng)制性法律規(guī)定，要求確

認(rèn)雙方買賣協(xié)議無效。

實(shí)例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，

被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下,卻拒絕

履行協(xié)議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告未經(jīng)

共有權(quán)人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為無效，要求駁回原告的訴訟請

求。

未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋（預(yù)購房屋）轉(zhuǎn)讓的效力問題

要確認(rèn)兩個(gè)案例中房屋買賣協(xié)議的效力必須正確理解《城市房地

產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個(gè)問題是，房地產(chǎn)不得

轉(zhuǎn)讓不等同于房地產(chǎn)不得買賣。該法第三十六條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是

指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給

他人的行為。因此，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付，過

戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂不得轉(zhuǎn)讓應(yīng)理解為上述系列

行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此

認(rèn)為法律禁止訂立

預(yù)購房（期房）轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無效。

此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)

購入將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。從

此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是

可行的，否則應(yīng)當(dāng)明令禁止。其實(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》（草案）中

曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時(shí)，卻又改為上述45條

的規(guī)定，由此也可以看出我國法律對預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精

神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)，被告的拆遷安置房尚未建成，

但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實(shí)際取得的

物作為標(biāo)的物訂立合同，在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，

典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。

當(dāng)前理論界對于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問題已趨

于統(tǒng)一，已認(rèn)識到不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，而非買賣合同

的生效要件。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問

題的解釋》也明確規(guī)定：當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合

同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止

了一些借口不動產(chǎn)買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不

誠信行為。而正確認(rèn)識并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之

相同的社會效果。就上述兩案而言,雙方在簽訂賣房協(xié)議時(shí)對房屋權(quán)屬

證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，雙方對買賣房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無其

他爭議,購買的房屋已交付原告入住,并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬

證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十

七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違背誠信的不良社會風(fēng)氣，也是對

誠實(shí)信用原則的一種踐踏。

誠然，當(dāng)前造成一些地方房價(jià)飛漲有惡炒樓花的原因，目前各地也

都有相應(yīng)的禁止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不

能作為法院認(rèn)定合同無效的依據(jù)。另一方面，現(xiàn)實(shí)生活中預(yù)購房買賣的

原因眾多，一味禁止頂購房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實(shí)現(xiàn)。在房

地產(chǎn)市場發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓可能會在一定范圍內(nèi)達(dá)到抑制房價(jià)的作用,

但一個(gè)成熟的市場經(jīng)濟(jì)秩序可能更需要的是市場因素的自然調(diào)節(jié)。

總之，上述案例一的房屋買賣合同中，合同雙方當(dāng)事人具有民事行

為能力、意思表示真實(shí)、標(biāo)的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在起

訴前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)買賣合同的效力。

夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力

處理第二類案件時(shí)首先要查明被告汪某在出賣他

們共有的房屋時(shí)是否屬于擅自處分，現(xiàn)實(shí)生活中相當(dāng)多的情況都是

夫妻雙方共同決定處分共有財(cái)產(chǎn)，具體由一人出面與買方商談，當(dāng)另一

方對約定的價(jià)格不滿意,這種情形則不構(gòu)成無權(quán)處分，不影響已簽訂合

同的效力。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》

若干問題的意見第89條規(guī)定:共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，

承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有

財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第

三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠

償。因此，本案中即使被告汪某出賣房屋沒有經(jīng)過其他共有人的同意，

屬擅自處分不動產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成善意第三人,其依據(jù)合同可獲得的

利益也應(yīng)予以保護(hù)，而房屋共有人之損失可以向無權(quán)處分人主張侵權(quán)賠

償。理由在于：

L善意取得制度作為各國普遍實(shí)行的一項(xiàng)維護(hù)交易安全的民事制

度,其適用對象不僅限于動產(chǎn),也應(yīng)包括不動產(chǎn)。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)交易也會

因登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，而第三人也同樣

存在是否知情即