房屋買賣協議范文

賣方：身份證號:聯系電話:通訊地址：

買方:身份證號:

聯系電話:通訊地址：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產

管理法》及有關法律、

法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就

本合同所涉房地產轉讓

事宜，達成如下協議：

第一條【轉讓標的】

賣方所轉讓房地產（下稱該房產）坐落于:C

土地使用權證號：，房產權證號：,

登記建筑面積為:一平方米。套內建筑面積為:一平方米。

該房地產土地使用權年限自一年一月一日至一年一月

日止。

該房地產約定交付的附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品等在簽

訂本協議前，已經雙

方現場確認，均無異議。

第二條【房地產產權現狀】

該房地產沒有設定抵押也未被查封，賣方對該房地產享有完全的處

分權。

第三條【房地產租約現狀】

該房地產所附租約現狀為第項：

1.該房地產沒有租約；

2、該房地產之上存有租約，賣方須于本合同簽訂時將承租人放棄

優(yōu)先購買權的書面文

件及租賃合同交予買方。

第四條【附著于該房地產之上的戶口】

如該房地產所附著有賣方戶口，基于保證買方辦理房產過戶登記后,

應享有完全的處

分權，賣方保證于收到房地產轉讓總價款之日起日內遷出，逾

期則以該房地產轉讓

總價款為基數按日萬分之五向買方支付違約金。

第五條【轉讓價款】

該房地產轉讓總價款為人民幣：（小寫：元）。

第七條【稅費承擔】

雙方約定，由買方承擔辦理相關過戶手續(xù)雙方按規(guī)定應繳納的一切

可能產生的稅、費。買方不按約定繳納相關稅費，導致交易不能繼續(xù)進

行的，買方不得因此解除合同，本合同應繼續(xù)履行，但違約方應承擔違約

責任,賠償給守約方造成的損失。

第八條【付款方式】

買方于月日前一次性付清全部房款

第九條【買方逾期付款的違約責任】

買方逾期付款的，賣方有權要求買方要求買方以未付款項為基數，

按日萬分之五

支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第十條【房地產交付】

賣方應當于一年一月一日將該房地產交付買方，并履行下列

手續(xù)：

1、買賣雙方共同對該房地產及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物

品等事項進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并辦理交接手續(xù)；

2.交付該房地產鑰匙；

第十一條【延遲交房的違約責任】

除本合同另有約定外，賣方未按合同約定的期限將該房地產交付買

方，自約定的交付期限屆滿次日起至實際交付日止，賣方以該房地產轉

讓總價款為基數按日萬分之五向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第十二條【附隨債務的處理】

賣方在交付該房地產時，應將附隨的水費、電費、煤氣費、電話

費、有線電視費、物業(yè)管理服務費、垃圾清運費等費用結清，單據交買

方確認，否則買方有權從交房保證金中抵扣上述欠費。

第十三條【產權轉移登記】

買賣雙方須在簽訂本合同—日內，共同向房地產權登記機關申請

辦理轉移登記手續(xù)，賣方應按照行政機關的登記手續(xù)要求積極協助。

2.向房產所在地人民法院起訴。

第十九條【合同數量及持有】

本合同一式4份，賣方1份，買方1份，其他交有關部門，均具同等

法律效力。

第二十條【合同生效】

本合同自買賣雙方簽署后立即生效。

賣方（簽字）：買方（簽字）：

年月日年月E

房屋買賣協議范文（二）

房屋座落位置:O

建筑面積：o

買、賣雙方本著友好協商的原則簽訂本協議：

賣方在交房之日把物業(yè)公司的所有費用結清。

買方方在選定房屋時，須繳納—Y元房屋買賣定金。

所購買房款總額為一￥元（包含公共維修基金及固定裝

修）付款方式為一次性付款

賣方須在一年月一日前辦好免稅證明，賣方在收到全

款后將本房屋交付買方。

費用分擔：賣方負責中介方的費用一Y元（過戶時付清），印

花稅。

買方負責契稅,過戶費，印花稅。

違約責任：

1.如因賣方原因造成無法完成房屋買賣的，則買方有權收回定金并

獲得定金的____%作為賠償,定金的______%歸中介方所有。

2.如因買方原因造成無法完成房屋買賣的，賣方有權沒收乙方定金,

并獲得定金的____%作為賠償,定金的______%歸中介方所有。

買方簽字：賣方簽字：

中介方簽字：

年月日

房屋買賣協議范文（三）

甲方（出售方）：

乙方（購買方）：

甲乙雙方及中介方在自愿平等，互惠互利的原則下簽訂經濟實用房

買賣合同樣本如下：

第一條甲方自愿將其座落于_____,建筑面積一平方米,結構房屋

及其附屬設施、設備出售給乙方。該房產的相關權益隨該房產一并轉

讓。

第二條甲乙雙方商定該房產的成交價格為人民幣元整大寫，

人民幣萬元整。本協議簽訂當日，乙方一次性支付甲方元整,

付款方式為銀行轉帳。

第三條甲方保證上述房地產權屬清晰，無爭議;未被判決、裁定限

制出售，也未設置抵押,不在建設拆遷范圍內并已取得其他共有人同

意。

第四條所有購房款付清后本協議自動生效，房屋買賣即成事實。乙

方隨即享有該房產的所有權，并承擔該房產毀損、滅失的風險。甲方及

繼承人不再享有該房產的所有權，不得再次轉賣他人或用作抵押或用作

財產繼承或用作財產分割等任何權利，如甲方與其他第三方發(fā)生產權糾

紛或債權債務關系使得乙方無法如本協議約定獲取該房產所有權,即甲

方違約。

第五條在政策和法律允許范圍內，乙方要求甲方過戶，甲方或甲方

繼承人應無條件積極協助乙方到房屋權屬登記機關辦理過戶。過戶時

產生的所有稅費全部由乙方負責繳納。

第六條物業(yè)管理、水、電、燃氣、有線電視、電話等相關雜費，按

下列約定處理：

1.甲方負責將以上雜費繳納至協議簽定之日（或一年一月

止）。

2.協議簽定之日后（或一年月起）由乙方負責。

第七條協議生效當日，甲方應將購買該房產過程中的相關費用票

據、房屋產權證書和購房協議等全部資料原件乙交乙方保存。

第八條甲、乙雙方從簽訂協議之日起,均需遵守本協議約定，無論

今后房價如何變動，甲、乙雙方不得違約。

甲方:_____

—年—月—0

乙方:_____

一年一月—日

甲方:_____

乙方:_____

1.雙方業(yè)已對所售房產的全部信息作充分溝通和交流；

2.在乙方支付完畢全部房產款項后，雙方依照本合同簽訂正式的

《商品房買賣合同》并按照該合同辦理房產權證。

為此,雙方達成以下協議：

第一條房屋的基本狀況

甲方將位于房，面積為一平方米商品房轉讓給乙方。

第二條計價方式與價款

L雙方同意按建筑面積計算房屋價款，該房屋單價為每平方米

元（大寫）,總金額（大寫）o

第三條付款方式及期限

1.協議簽定后一日內乙方支付（大寫），剩余款項于一年

一月一日前一次性付清。

第四條房屋交付

甲方收到乙方付款五日內，將符合本協議約定的房屋交付乙方使

用。

第五條違約責任

乙方如未按本協議規(guī)定的時間付款,應當按照逾期金額每日支付千

分之五的違約金，逾期一日以上的甲方有權解除本協議。

第六條協議解除協議時相關事項的處理

L因乙方逾期付款而導致甲方解除本協議，甲方只需書面通知乙方

即可將本協議解除,而無需再經法律程序解決。

3、本協議解除后，乙方應將房屋立即交付甲方。若乙方已對房屋

進行了裝修,在不損毀房屋的情況下能夠拆除的，由乙方自行拆除，與房

屋附著一體不宜拆除的歸甲方無償所有。

第七條其他約定

1.因履行本協議發(fā)生爭議,由雙方協商解決,協商不成的，由房產所

在地人民法院處理。

2.本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

年月_日年月E

賣方（以下簡稱甲方）：

買方（以下簡稱乙方）：

第一條房屋的基本情況

甲方房屋坐落于；位于第層戶，房屋結構為

房產證登記面積一平方米，地下室一間，面積一平方，房屋權屬證書

號為.

第二條價格

以房產證登記面積為依據，每平米元,該房屋售價總金額為

萬元整，大寫:.

第三條付款方式

乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金____元整，大寫:,

—日內交付萬元（大寫），余款元（大寫）在

房屋過戶手續(xù)辦理完畢之日支付。

第四條房屋交付期限

甲方應于本合同簽訂之日起—日內，將該房屋交付乙方。

第五條乙方逾期付款的違約責任

乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付

款有權追究違約責任。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際

付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的____%向甲方支付違約

金。逾期超過一日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解

第六條其他

L因本房屋所有權轉移所發(fā)生的稅費均按國家的有關規(guī)定由甲乙

雙方交納。

2.本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。

3、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成

時，甲、乙雙方同意由一方所在地人民法院起訴。

4.本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，甲、乙雙方簽字之日起生

效。均具有同等效力。

甲方:_____

乙方:_____

年月0

出賣方（甲方）：身份證號碼:

買受方（乙方）：身份證號碼:

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等、真實、自愿、協商一致前提

下訂立本合同，以昭信守。

一、甲方自愿將其對證房位于一的房屋（建筑面積一平方

米）以人民幣萬元整（￥元）的價款出售給乙方。（含地

下室一號一平方米）

二、乙方于該合同簽訂之日起—日內一次性將房款支付給甲

方。

三、本合同簽定時，甲、乙雙方都不具備過戶條件，甲方提供建造

本房屋的相關證明資料，作為交易依據。乙方如果交易該房屋，若有需

要，甲方無條件配合。等具備過戶條件時，甲方應無條件協助乙方辦理

房屋產權手續(xù)，界時發(fā)生的契稅、土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費

按有關法律規(guī)定負擔。

四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用、收益、出租、擔保、抵

押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。甲方不得就該房屋再與他人

訂立協議、合同或其它任何方式的處分。

五、該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、點、燃氣、有線電視、通

訊等相關雜費，甲方結清已發(fā)生的費用，甲方已經預繳的費用，其權益由

乙方享有,雙方不再另行結算。

六、違約責任

1.甲方應當于乙方付清房款同時交付乙方該房屋。甲方未按時交

付房屋,應支付按日計算的房價千分之一的違約金給乙方。逾期超過兩

個月，乙方有權解除本合同。解約時，甲方需將已收的房款即時全額退

還、支付萬元違約金作為乙方損失賠償。

2.乙方未按本合同規(guī)定的付款日期及方式付款的。其逾期部分應

加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過兩個月時，甲方有權

解除合同。解約時，甲方將已收房款即時全額退還乙方，扣除萬元

作為甲方損失賠償。

3.甲方保證本房屋無查封、交易、抵押、通知拆除等現象、保證

無隱瞞房屋歷史或其它非善意行為。若有所列情形之一，影響到乙方權

利的行使，甲方則放棄先訴抗辯權，并按所收款項雙倍返還給乙方，以為

違約處罰，若有其它損害仍得賠償。

4.本合同簽訂、房款付清后,任何一方不得擅自變更或解除合同，否

則提出變更或解除方需按本房屋屆時市場評估價的雙倍支付給對方。

如因重大或不可抗力的客觀原因導致本合同的解除，甲方應按本房屋屆

時市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5.如因政府規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋拆除或使用功能

變更的，甲方應當通知乙方。如有本房屋的補償款發(fā)放，甲方應即時全

額支付給乙方。否見應支付按日計算的補償款千分之一的違約金給乙

方,直至全額支付給乙方日止。

七、甲方應及時將可能影響本合同或該房屋價值的任何事件（包

括但不限于公司、法人、通訊方式發(fā)生改變，該房屋的查封、扣押、訴

訟、仲裁或其它爭議事件）通知乙方，由于甲方的過錯造成房屋價值減

少的，甲方應立即采取措施防止損失擴大,并賠償乙方損失。

八、本合同自各方簽字或蓋章之日起生效，并對雙方都具有約束力,

應嚴格履行。本房屋屬企業(yè)用房，國家政策限制，乙方是實際產權人和

實際所有人,而非合法產權人,故本房屋不滅失,該合同永久有效。

九、合同履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成

的依法向合同簽署地人民法院起訴。

十、附件：甲乙雙方身份證復印件、該房屋平面設計圖。

甲方:乙方:

聯系地址:聯系地址:

聯系電話:聯系電話:

年月日年月E

賣方（以下簡稱甲方）：

買方（以下簡稱乙方）：

依據《》及相關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿

的原則，就房屋買賣事項，經協商一致，并經房屋宅基地所有權人同意，

達成如下協議：

第一條房屋的基本情況

現甲方自愿將甲方合法擁有的坐落在—的房屋賣給乙方，并將與

所出賣房屋的使用權同時轉讓給乙方。乙方也充分相識該房屋具體狀

況,并自愿購買該房屋,該房屋始建于一年,房屋結構為結構:層

高為層，建筑層數地上____層，建筑面積一平方米（其中實際

建筑面積平方米）。

第二條價格

第三條付款方式及期限

1.乙方應在本合同生效之日起日內，向甲方一次性支付購房款（人

民幣元），由銀行直接劃撥給甲方指定賬號。因甲方提供指定賬

號錯誤等原因造成甲方購房款無法到賬的責任由甲方全部承擔。乙方

出具銀行劃撥憑證，甲方應開具收款收據或收款證明。

2、其他付款方式:o

第四條交付期限

甲方應于購房款到賬之日起—日內，洛該房屋交付給乙方。如遇

房屋正在出租，自交房之日起，租賃關系自動轉為乙方，由乙方負責收

租。

第五條乙方逾期付款的違約責任

乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額

的一％。支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，

甲方有權解除合同，屆時將由乙方承擔此次交易中雙方的全部費用，并

向甲方支付購房款%違約金。

第六條甲方逾期交付房屋的違約責任

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四

條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價總款向

甲方索賠倍處罰賠償違約金，合同繼續(xù)履行。

第七條關于合法、權屬的約定

甲方保證該房產合法、權屬清楚，并已經取得全部共有人的一致同

意。合同生效后，如遇政府征地拆遷，房屋的拆迂利益（包括拆遷補償

款、回遷房等）全部歸乙方所有。甲方房產合法繼承者，不得向乙方收

回乙方所購買的房屋及所有權。

第九條本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定,并簽訂補充協

議。

第十條本合同之附件均為本合同不可分割部分，具有同等效力。附

件包括甲乙雙方身份證復印件、甲方擁有房屋合法所有權證明、甲方

和宅基地所有者簽署的賠償協議復印件

第十一條本合同經甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十二條本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份，均具有同

等效力。

第十三條合同爭議的解決

本合同履行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應協商解決，協商解決不

成時,可向有關有管轄權的人民法院起訴

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

年月0年月

_____0

出賣方（以下簡稱甲方）：

買受方（以下簡稱乙方）：

甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列事項訂立本《購房

協議書》，甲、乙雙方共同遵守：

一、乙方認購甲方的位于大同路大同小區(qū)20棟3單元一號的住

宅，建筑面積。

二、合計人民幣:元（大寫:貳拾萬零叁仟元整），乙方

愿意以上述價格向甲方認購該房。（甲方保證此房的水、電、氣、閉

路全部完善）。

三、乙方應于簽訂本協議書的同時向甲方交付簽約金人民幣

元整（大寫：_____壹拾玖萬元整），剩余在辦理產權過戶拿到房產證

當日付清。甲方另開《收款收據》

四、甲方承諾:

1.向乙方提供符合要求的房屋資料以備查核。

2.保證對出售的房屋擁有獨立產權。

3.保證該出售房屋未予出租。

4.自簽訂本協議起,保證將該房屋按約定價格售給乙方,期間不得反

悔或將房屋出售給第三人。

5、按照前述業(yè)務的需要，及時簽訂各項合同文件和辦理各種手

續(xù)。

6、在辦理產權過戶時,應依要求將房屋產權資料交付貸款銀行或

貸款銀行認可的機構持有。

7、此房以后升值利益與甲方無關。

8、房屋交付后的責任由乙方承擔，房屋過戶的所有費用由乙方自

行承擔。

五、乙方承諾：

1.保證按要求付清房費。

2、按照前述業(yè)務需要,及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續(xù)。

3.甲方已向乙方說明房屋系拆遷安置房，產權尚在辦理中，乙方系自

愿購買。

六、違約責任：

1.甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應向乙方賠償因此受到的損失

費為購房款的1倍。

2.乙方違約，沒有按時向甲方支付購房款,應向甲方賠償因此受到的

損失費為購房款的1倍。

七、待房屋產權辦理后，甲方及時通知乙方辦理過戶手續(xù)，由于乙

方無法聯系的責任由乙方承擔。

八、協議自雙方簽字或蓋章之日起生效，雙方未盡事宜協商解決，

協商不成,雙方均可向廣漢市人民法院起訴。

九、甲乙雙方所留電話，若有所改變，應及時通知對方。

十、協議自雙方簽字或蓋章之日起生效，雙方未盡事宜協商解決。

甲方簽字:乙方簽字:

電話:電話:

年月日年月E

賣方:姓名

現住縣鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）街（村）號（組）以下稱甲方

聯系電話:

買方:姓名

現住縣鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）街（村）號（組）以下稱乙方

聯系電話:

經甲、乙雙方共同平等協商，于—年—月—日達成如下協議:

甲方自愿將位于縣鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）街（村）號（組）結構層房屋建設面

積平方米出售給乙方所有。原房屋產權證號:____國有土地使用證號：

一、房屋售價為元/m2,計成交額元（人民幣）。

二、乙方于本協議簽訂之日付購房款元，雙方共同到房地產交易中

心申請辦理產權過戶手續(xù),產權證過戶登記完成后乙方付清余款元。

三、在辦理產權過戶登記中，甲方有義務及時、準確提供辦理相關

手續(xù)所需各項證件，且需保證出售房屋的完整無損。如因甲方責任造成

房屋過戶登記不能及時辦理，經雙方協商按成交價％，計元付乙方

違約金。

四、乙方在辦理房產過戶手續(xù)中應積極配合甲方，并按房產交易時

限及時如實向管理部門申請。如因乙方責任造成產權不能及時過戶，由

乙方按成交額%,計元付甲方違約金。

五、本出售房屋四界：

前:后:左:右:

六、對以上協議內容若有未盡事宜，雙方補充如下：

（略）

七、本協議一式四份，甲乙雙方各一份，房、地產管理機構各一

份。

甲方戶主:乙方戶主:

證明人:

一年一月一0

賣受方（以下簡稱甲方）：

買受方（以下簡稱乙方）：

甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列事項訂立本《購房

協議書》，甲、乙雙方共同遵守：

一、乙方認購甲方的位于住宅，建筑面積O

二、合計人民幣:元（大寫:萬仟元整），乙方愿意以上

述價格向甲方認購該房。（甲方保證此房的水、電、氣、閉路全部完

善）。

三、乙方應于簽訂本協議書的同時向甲方交付簽約金人民幣

元整（大寫:____壹拾玖萬元整），剩余

在辦理產權過戶拿到房產證當日付清。甲方另開《收款收據》。

四、甲方承諾：

1.向乙方提供符合要求的房屋資料以備查核。

2.保證對出售的房屋擁有獨立產權。

3.保證該出售房屋未予出租。

4.自簽訂本協議起，保證將該房屋按約定價格售給乙方，期間不得反

悔或將房屋出售給第三人。

5.按照前述業(yè)務的需要,及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續(xù)。

6.在辦理產權過戶時，應依要求將房屋產權資料交付貸款銀行或貸

款銀行認可的機構持有。

7、此房以后升值利益與甲方無關。

8、房屋交付后的責任由乙方承擔，房屋過戶的所有費用由乙方自

行承擔。

五、乙方承諾：

1.保證按要求付清房費。

2、按照前述業(yè)務需要,及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續(xù)。

3.甲方已向乙方說明房屋系拆遷安置房，產權尚在辦理中，乙方系自

愿購買。

六、違約責任：

1.甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應向乙方賠償因此受到的損失

費為購房款的1倍。

2.乙方違約，沒有按時向甲方支付購房款，應向甲方賠償因此受到的

損失費為購房款的1倍。

七、待房屋產權辦理后，甲方及時通知乙方辦理過戶手續(xù)，由于乙

方無法聯系的責任由乙方承擔。

八、協議自雙方簽字或蓋章之日起生效，雙方未盡事宜協商解決，

協商不成,雙方均可向廣漢市人民法院起訴。

九、甲乙雙方所留電話，若有所改變，應及時通知對方。

十、協議自雙方簽字或蓋章之日起生效，雙方未盡事宜協商解決。

甲方簽字:乙方簽字:

電話:電話:

年月一日年月E

認購方（甲方）：地址:

身份證號碼:電話:

代理方（乙方）：

地址:電話:

傳真:分行電話:

經甲乙雙方協商，自愿達成如下協議：

第一條甲方經過對一市（建筑面積%其中附屬面積

%以確權面積為準）的詳細考察，確定購買該房屋，并全權委托

乙方代理購房事宜。

第二條乙方代理甲方購買該房屋的單價為元/%總價（小

寫）元（大寫）一佰一拾萬一仟一佰一拾

元。乙方負責辦理甲方認購房屋的轉讓登記事宜，甲方向乙方支付傭金

為成交金額的____%，即:一￥元（大寫）人民幣一佰一拾

萬一仟一佰一拾元。

第三條該房地產轉讓稅費按政府標準計征,繳納方式為：

A.買方全包

B.賣方全包

C.按政策和法律規(guī)定雙方各付

第四條付款方式選擇

A.一次性付款:本合同簽訂的同時，甲方向乙方支付認購金人民幣

元，并于—年一月—日乙方協助甲方辦理更名過戶前向乙

方付總房款的%,即元，待有關房屋產權或購房合同手續(xù)完備

之日前，甲方付清房屋余款及傭金給乙方。

B.按揭付款:本合同簽訂的同時，甲方向乙方支付認購金人民幣

元，并于—年一月—日乙方協助甲方辦理按揭過戶更名前

向甲方付清首期購房款人民幣元，乙方代甲方向銀行申請一年

即人民幣元按揭貸款,所需律師費、保險費、評估費、資料保管

費等費用全部由甲方支付。若銀行審批的按揭款數額達不到申請貸款

額，甲方應在接到乙方通知起一日內，向乙方補齊申請貸款數額與銀

行實際審批貸款數額的差額。

第五條甲方逾期繳付購房款超過____天和不按時前來辦理更名過

戶、按揭手續(xù)，按甲方棄權處理，乙方有權將甲方認購的房地產出售給

第三方，已收認購金不予退還。

第六條甲方所認購的該房屋以現狀為交樓標準，但乙方需負責督促

原產權人結清該房屋交付給甲方使用之前的水電費、物業(yè)管理費、電

話費、有線電視費等。乙方應在辦理完房地產權證時或一年一月

一日將該房地產交給甲方使用。

第七條乙方及委托乙方出售房地產的原產權人協助甲方辦理房地

產權轉讓登記手續(xù)后，本合同即告終止，甲方須向乙方交回本合同及有

關單據原件。若在辦理房地產權更名過戶手續(xù)期間，因第三方及原產權

人原因導致該房地產權無法轉讓，乙方不負違約責任,但必須天內

退還所交的款項。

第八條本合同一式兩份，甲乙雙方各一份,具有同等法律效力。本

合同經雙方簽名或蓋章后即時生效。

第九條其他補充事項

甲方（簽章）：

代理人:

乙方（簽章）：

經辦人:

年月日

甲方（售房人）：

乙方（買房人）：

見證人：

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具

體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

（一）座落于，建筑面積為平方米（此面積不含地下室面積）；

（二）出售房屋的所有權證證號為；

（三）房屋平面圖及其四至見房產證；

該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并轉讓。

該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓。

第二條

第三條

乙方在前付給甲方定金（人民幣），（大寫）元，（小寫）元。

第四條

該房屋協議價格為（人民幣）（大寫）元，（小寫）元。

房價款的支付方式和支付時間為：

第五條

1.甲、乙雙方定于時正式交付該房屋;甲方應在正式交付房屋前騰

空該房屋。

2.雙方定于前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更

名手續(xù)。

4、甲方未按規(guī)定履行以上義務的，則按下列約定承擔違約責任：

第六條

甲、乙雙方確認，雖然房屋所有權證未作記載，但依法對該房屋享

有共有權的權利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。

第七條

甲、乙雙方同意,在本契約生效后日內，共同向房屋權屬登記機關

申請辦理房屋所有權轉移登記;并在乙方領取《房屋所有權證》后，按有

關規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權變更手續(xù)。

該房屋土地使用權的變更手續(xù)按下列約定辦理：

a、該房屋土地使用權為出讓取得，其土地使用權證證載權利和相

關出讓合同的權利、義務一并轉讓給乙方。

b、該房屋土地使用權為劃撥取得,根據有關規(guī)定，其轉讓需交納土

地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費用由口甲方承擔口乙方承擔。

（自行選擇）

C、除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應當繳納的稅費，由口

甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔口甲方承擔口乙方承擔。（自行選

擇）

第八條

甲、乙雙方向房屋權屬登記機關申請所有權轉移登記，登記機關準

予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋權利轉移時間。

第九條

該房屋毀損、滅失的風險自

a、房屋正式交付之日b、權利轉移之日起轉移給乙方。（自行選

擇）

第十條

該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、電、燃氣、有線電視、通訊等

相關雜費，按下列約定處理：

（可雙方自行約定）

第十一條

本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。補

充條款或補充協議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十二條

本契約

a、自甲乙雙方簽訂之日

&自之日起生效。（空白處可自行約定）

第十五條

甲、乙雙方約定補充條款如下：

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

地址:地址:

現住址:現住址:

聯系電話:聯系電話:

簽約日期:簽約日期:

房屋買賣協議范文（四）

效力。

房屋屬于不動產，其于不動產的特殊性，買賣房屋所有權應從產權

過戶手續(xù)辦理完畢之時起轉移給買受人。依據物權變動原理，不動產所

有權轉移的時間界限只適用法律規(guī)定，而不允許當事人另行約定。然而,

我們應當知道，不動產權利轉移的時間界限，又因權利取得原因不同而

有差異。各國民事法律將不動產權利取得原因區(qū)分為兩種：以法律行為

方式取得和以法律行為之外其他方式取得。以法律行為取得不動產權

利的，須將移轉權利的意思登記公示，否則不能產生取得不動產權利變

動的效力。之所以規(guī)定以法律行為方式變動不動產物權需要經過登記

公示才產生物權變動的效力，是為了保護交易第三人利益，維護交易安

全并鼓勵交易之實施。

近年來，隨著我國房地產業(yè)的不斷發(fā)展，現行居民住房由福利分房

政策變?yōu)樨泿呕⑸唐坊淖》空?，公民間買賣私房的現象也將日益

增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買賣當事人的行為，確保房屋

買賣的公平、公正、合法的進行，已成為民事法律研究的重要課題之

一。在此,依現行有關法律和法規(guī)就房屋買賣協議效力談談認識。

一、房屋買賣合同效力認定的法律根捱

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質為民事法律行為，認

定效力的目的在于解決是否受法律保護的

的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前，房屋買賣合

同效力認定的根據主要是國務院發(fā)布的《城市私房管理條例》和我國

立法機關頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題,

亦即買賣房屋協議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據

《條例》第6條第（二）項規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時，須提交房

屋所有權證、買賣合同和契證。顯然，買賣房屋協議是以書面合同為其

成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成

性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合

同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這

一規(guī)定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了

有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題,

亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。

根據《民法通則》第50條之規(guī)定為：

第一、行為人具有相應的民事行為能力；第二、意思表示真實；

第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合

同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了不可

撤銷的特定權利和義務關系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產

生

法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強制履行處理）。

二、淺談房屋買賣存在的幾種類型

1.關于農村房屋買賣協議效力

近年,農村的房地產市場逐漸活躍，農民往往將其在宅基地上所建

房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的

是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中

產生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同

是否有效。一種意見認為，如果購房者能取得宅基地使用權，買賣合同

不存在其他違法行為，則應認定合同有效。另一種意見認為，村民對宅

基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上已處分

了宅基地使用權,故合同應認定無效。更為嚴格。如果將這些規(guī)定適用

于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是

嚴格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批

手續(xù)建造房屋，但關系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認定?？创@

一問題，究其實質是如何認定宅基地的權利性質，以及宅基地上的權利

與地上建筑物的權利關系。

我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權屬農

村集體經濟組織所

有，其使用權由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使

用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利,

可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉

讓宅基地,但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的

完整權能屬于宅基地使用權人。此時，房屋的所有權與土地的所有權分

屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地

緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者房隨地走或者地隨房

走。

如果只能允許房隨地走,那么村民因不享有土地的所有權將影響其

房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使

用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地使用權

人欲走出農村、到處面的世界開創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只

能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果

允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存

在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經濟組織對土地享有的所有權呢？

筆者認為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其

所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時,僅僅是

宅基地的使用

權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地

的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟組織的經濟

利益并不存在侵犯的問題。且允許農村房屋自由轉讓，將使農村的房屋

發(fā)揮最大的效用。

物權法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權，從草案規(guī)定可看出，草

案允許農村房屋出售。該草案第272條:建造在宅基地上的住房所有

權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。第273條:建造在宅基地上的住

房所有權抵押的，在實現該抵押權時，宅基地使用權同時轉讓。由此可

見,草案對房屋所有權與宅基地使用權的關系采地隨房走。

應該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城

市居民的房屋所有權與農村村民的房屋所有權。城市居民出售擁有所

有權的住房,法律并未設置特別的規(guī)定。城市的房改房與農村的房屋有

一定的相似之處，房改房的售價中不含土地收益，因此建設部規(guī)定已售

公房上市應當向國家或產權單位補交一部分土地收益。國家對城市房

地產二級市場持積極的開放政策。農村村民享有的住房所有權與城市

居民的住房在所有權的權屬方面并無二致，如果對村民售房采限制性政

策，對村民來說是不公平的。為此，筆者建議,國家對村民售房也可考慮

參照城市房改

房上市的有關做法，由集體土地所有權人收取一定的土地收益。作

為村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過購房取得他

人宅基地使用權的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有

權人交納一定的費用取得宅基地使用權。如果是具有社員身份的人，可

分為兩種情況：其已有宅基地且達到國家規(guī)定的標準，可以購買他人的

住房，但必須繳納一定的土地費用。如果是沒有宅基地或達不到規(guī)定的

標準，可以經過報批后，無須繳納一定的土地費用。如此考慮與國家的

土地政策并不矛盾，國家對耕地的保護是采取嚴格的政策，而宅基地與

耕地性質不同，經過合法報批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，一般

不會再恢復到耕地性質，允許農村利民出售房屋與國家對耕地的保護政

策并無抵觸。因此，對宅基地上住房的出售應當采用放開的政策。關于

宅基地的控制應當在宅基地的申請上從嚴把關。一戶只能擁有一處宅

基地建議改為一戶只能申請一處宅基地。

總之，筆者認為，村民出售住房的合同，如果沒有其他違法行為，以

認定有效為宜。

2?關于城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同效力

這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題,私有房

屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因，然而房屋是重要

的不動產，房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求：

1.房屋買賣合同為要件合同，根據《中華人民共和國城市房地產管

理法》第四十條規(guī)定房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同由此可以看出

房屋買賣合同應以書面形式，從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。

2、對房屋買賣合同主體的限制。根據《城市私有房屋管理條例》

規(guī)定機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私

有房屋，如因特殊需要必須購買,須經縣以上人民政府批準。此條規(guī)定

明確了機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一

定的程序。私有房屋分為農村和城鎮(zhèn)兩方面,其中農村私有房屋的買賣,

國家并未明確規(guī)定需經有關部門批準和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基

地的轉讓是有規(guī)定的，例如：—年國務院《關于制止農村建房侵占耕

地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即

不準出租、買賣和擅自轉讓，也不準在承包地、自留地上建房。一年

一月一日國務院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于

買賣房屋轉讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續(xù),更換

證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權和使用權的，

必需辦理土地權屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面

不再多述。

3.房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產權登記手續(xù)是否

為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同

是否就無效呢？有兩種不同的觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續(xù)的

應認定為無效，因為這違反了有關法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點：

《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定:依法成立的合同，自成立

時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效的，依照其

規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形:一是須辦理批準、登記等

手續(xù)才生效，這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后，將合同在

規(guī)定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經簽訂,合同即具有法

律效力，合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題,屬于第

二種情形，他調整的是當事人之間的一種債權債務關系，買賣后的產權

登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物

權變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權

是否依法轉移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房

屋管理條例》第六條房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在

地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續(xù)的規(guī)定中也可以

看出，

所有權登記手續(xù)僅是房屋產權轉移的必經程序，而不是買賣合同的

有效條件，當事人未辦理登記手續(xù)不能認定房屋所有權發(fā)生轉移，但不

能以此來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權登記的

必須證件之一，而無效合同是不能作為產權登記證件的。所以最高人民

法院在有關的文件中所指的買賣無效應當理解為不發(fā)生所有權轉移的

效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況,則不利于保

護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產秩序。

3.如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之

后又重復將該房賣給另一方，法律應當支持哪一方購房戶，這類糾紛在

現實生活中也并不少見,這里要具體情況具體分析：

1、如果先購房一方已進行了產權登記，后購房方未予登記，則可依

法支持前者,認定后者的購房合同有效，由賣方承擔違約責任。

2.如前、后兩方都進行產權登記,則應根據雙方產權登記的合法性

進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。

3、如果前、后兩方均未辦理產權登記，前方的購房合同意思表示

真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記,但根據現實中分房、買賣

房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產權證

書等，即購方就可對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止

性的法律規(guī)定，就應當認定為已經交付，所有權已經轉移。后者的購房

合同也應認定為有效，但由于賣方已經將合同約定的標的物轉移給他人,

從而導致合同無法履行，賣方對其違約行為應承擔違約責任。

4.如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù),那么就要看后

者是否具有侵害前者債權的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或

故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意

取得。如具有這些因素,也應認定后者的房屋買賣合同和產權登記有效,

由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素，則后者的產權變更登記的效

力應當受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權,

也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利，否則的話，產權登記的

公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋

的所有權時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝修、修繕，這樣

當后者要求交付房款時,前者即使已交付,也不能恢復原狀,或恢復原狀

在經濟利益上是極不合理的，如不恢復原狀，則前者對房屋所作的裝修

不一定符合后者的需要，但在現實生活中往往是后者一定要求前者必須

搬出，這里我

們應當考慮到，前者也是有責任的，因為前者應當知道在自己辦理

房屋產權登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在此情況

下，他冒然對房屋進行裝修，則應承擔這種不利的風險后果，但又要考慮

到在前者的購房合同未被確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無

法律依據，筆者認為，除各方當事人依法請求返還財產或支付各種損失

及各種費用外，裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償，在必

要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。

四、如何解決未經權屬登記的房屋轉讓糾紛的問題

在現實生活中，如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b,

并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉移登記,b在使用一段時間后，

又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給c,并交付給c。上述交易活動中,

對a與b之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但be之間的房屋

買賣合同效力存在如下兩種觀點：

第一種觀點認為be之間的房屋買賣合同應是無效合同，因為根據

《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產法》）第

37條第（六）項規(guī)定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。雖

然b與a簽訂了房屋協議，由于雙方未辦理產權過戶，a仍然是該房屋的

真正所有權人，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條無

處分權處分他人的財產以及第五十二條第（五）項違反法律、行

政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效,b與c簽訂的房屋買賣合同違反了上

述規(guī)定，故b與c之間簽訂的房屋買賣合同應是無效合同。

另一種觀點認為，b與c之間簽訂的合同應是有效合同，根據最高人

民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第56條的規(guī)定：買

賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋,

又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但

應著其補辦房屋買賣手續(xù)。由此從a公司與b簽訂協議并交付房屋時

起,b事實上已對該房屋享有物權的職能即占有、使用、收益和處分的

權利，雙方只是欠缺房屋產權轉移過戶的形式要件。b與c之間簽訂的

合同是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方當事人的真實意思表

示，雙方的買賣行為應受法律的保護，雙方所簽訂的房屋買賣合同應當

認定為合法、有效。

筆者贊同第二種觀點，理由如下：在房屋買賣案件中，常常認為未

到房地產管理部門辦理房屋所有權轉移登記的房屋買賣合同無效，這種

看法是錯誤的。如前所述，買賣后的產權登記不是合同生效的要求，而

是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求，所以，是否辦理

房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所

有權是否依法轉移，而買賣合同是一種債權,標的物是否轉移對合

同本身的效力并無影響。當然,C為了標的物的產權有效轉移，使標的物

的產權無瑕疵，尚需辦理產權過戶，但是,C不能通過與b簽訂的房屋買

賣合同辦理產權過戶。在實際操作中，a要通過與b之間簽訂的房屋買

賣合同將標的物過戶給b,b再通過與c的房屋買賣合同將房屋轉移給c,

通過這種程序，也避免了國家稅收的流失。

五、拆遷戶對拆遷安置房屋進行買賣時其合同效力及相關問題法

律分析

拆遷安置房屋買賣時尚未領取權屬證書，此類房屋就普通商品房而

言有著特殊性質，為此從物權理論出發(fā)，結合民法誠實信用原則和不動

產善意取得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關問題進行

分析。

與普通的房屋買賣糾紛不同的是，拆遷安置房在進行交易時尚未領

取權屬證書，土地使用權性質也有特殊性，因此在處理之際觀點紛呈,做

法不一。

實例一,一年—月—日，原告華某與被告應某簽訂《賣房協

議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告,房屋面

積平方米,總價款萬元。協議簽訂后，原告按約支付了定金和預付款，被

告于同年—月一日將房屋交付原告并由后者入住。一年—月

初，被告領取房產證和土地證后卻拒絕履行協議，至今未辦理過戶手

續(xù)。原告要求被告

繼續(xù)履行協議，協助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時，被告以雙方

簽訂協議時,轉讓的房屋尚未交付，也沒有領取任何權屬證書，原、被告

之間這一買賣行為違反了《城市房地產管理法》第三十七條第六項未

依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓這一強制性法律規(guī)定，要求確

認雙方買賣協議無效。

實例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，

被告在雙方簽訂協議并收取原告預付款，原告也入住的情況下,卻拒絕

履行協議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財產，被告未經

共有權人同意擅自處分共有財產的行為無效，要求駁回原告的訴訟請

求。

未領取權屬證書房屋（預購房屋）轉讓的效力問題

要確認兩個案例中房屋買賣協議的效力必須正確理解《城市房地

產管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個問題是，房地產不得

轉讓不等同于房地產不得買賣。該法第三十六條規(guī)定：房地產轉讓,是

指房地產權利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產轉移給

他人的行為。因此，房地產轉讓應包括簽訂合同、付款、房屋交付，過

戶登記等一系列債權行為和物權行為，所謂不得轉讓應理解為上述系列

行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權轉移的合同履行目的，但不得據此

認為法律禁止訂立

預購房（期房）轉讓合同或所簽訂的合同一律無效。

此外，《城市房地產管理法》第四十五條：商品房預售的，商品房預

購入將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。從

此條的立法含義可以看出，預售商品房在取得權屬證書之前再行轉讓是

可行的，否則應當明令禁止。其實，《城市房地產管理法》（草案）中

曾明文規(guī)定禁止預售房再轉讓，但該法正式頒布時，卻又改為上述45條

的規(guī)定，由此也可以看出我國法律對預售房再轉讓予以認可的基本精

神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協議時，被告的拆遷安置房尚未建成，

但這并不影響該轉讓協議的效力，而且，以尚不存在或尚未實際取得的

物作為標的物訂立合同，在現實生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，

典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。

當前理論界對于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問題已趨

于統一，已認識到不動產登記只是物權變動的成立要件，而非買賣合同

的生效要件。最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問

題的解釋》也明確規(guī)定：當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合

同標的物的所有權及其他物權不能轉移。這一做法的轉變有力地制止

了一些借口不動產買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不

誠信行為。而正確認識并區(qū)分預售房再轉讓合同的效力也有與之

相同的社會效果。就上述兩案而言,雙方在簽訂賣房協議時對房屋權屬

證書尚未領取的狀況是明知的，雙方對買賣房屋約定明確，產權亦無其

他爭議,購買的房屋已交付原告入住,并且訴訟發(fā)生前被告已領取權屬

證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產管理法》第三十

七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違背誠信的不良社會風氣，也是對

誠實信用原則的一種踐踏。

誠然，當前造成一些地方房價飛漲有惡炒樓花的原因，目前各地也

都有相應的禁止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不

能作為法院認定合同無效的依據。另一方面，現實生活中預購房買賣的

原因眾多，一味禁止頂購房轉讓的立法意圖也難以得到貫徹實現。在房

地產市場發(fā)展初期，禁止轉讓可能會在一定范圍內達到抑制房價的作用,

但一個成熟的市場經濟秩序可能更需要的是市場因素的自然調節(jié)。

總之，上述案例一的房屋買賣合同中，合同雙方當事人具有民事行

為能力、意思表示真實、標的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在起

訴前已經領取了房屋權屬證書，應當確認買賣合同的效力。

夫妻一方擅自處分共有房產的效力

處理第二類案件時首先要查明被告汪某在出賣他

們共有的房屋時是否屬于擅自處分，現實生活中相當多的情況都是

夫妻雙方共同決定處分共有財產，具體由一人出面與買方商談，當另一

方對約定的價格不滿意,這種情形則不構成無權處分，不影響已簽訂合

同的效力。最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》

若干問題的意見第89條規(guī)定:共同共有人對共有財產享有共同的權利，

承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有

財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得財產的，應當維護第

三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠

償。因此，本案中即使被告汪某出賣房屋沒有經過其他共有人的同意，

屬擅自處分不動產行為，原告也構成善意第三人,其依據合同可獲得的

利益也應予以保護，而房屋共有人之損失可以向無權處分人主張侵權賠

償。理由在于：

L善意取得制度作為各國普遍實行的一項維護交易安全的民事制

度,其適用對象不僅限于動產,也應包括不動產。因為不動產交易也會

因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權處分問題，而第三人也同樣

存在是否知情即