2025年土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)試題及答案一、綜合應(yīng)用題（共40分）某城市規(guī)劃局委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)位于該市XX區(qū)的一宗國(guó)有出讓住宅用地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，用于辦理抵押貸款。估價(jià)對(duì)象基本情況如下：土地位置：XX區(qū)XX路與XX街交叉口西北角，東至XX路（城市主干道，車流量大），南至XX街（次干道），西至某居民小區(qū)（已建成10年，配套成熟），北至規(guī)劃中的城市綠地（預(yù)計(jì)2027年建成）。土地面積：5600平方米，形狀規(guī)則（矩形），地勢(shì)平坦，地質(zhì)條件良好，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。權(quán)利狀況：國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)，用途為住宅用地，剩余使用年限68年（原出讓年限70年，已使用2年），無(wú)抵押、查封等他項(xiàng)權(quán)利限制。開(kāi)發(fā)程度：宗地外“六通”（通路、通電、通水、排水、通訊、燃?xì)猓?，宗地?nèi)“場(chǎng)地平整”（“六通一平”）。區(qū)域因素：所在區(qū)域?yàn)槌鞘写沃行?，距最近地鐵站1.2公里（步行約15分鐘），周邊3公里范圍內(nèi)有3所小學(xué)、1所中學(xué)、2所綜合性醫(yī)院，商業(yè)配套以社區(qū)便利店為主，大型商場(chǎng)需驅(qū)車10分鐘到達(dá)（約3.5公里）。個(gè)別因素：容積率2.5（該區(qū)域住宅用地容積率上限3.0），建筑密度28%（區(qū)域平均30%），土地使用年限剩余68年（區(qū)域類似宗地平均剩余年限65年）。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2025年6月30日。請(qǐng)根據(jù)以上信息，采用市場(chǎng)比較法和收益還原法評(píng)估該宗地總價(jià)及單價(jià)（單位：萬(wàn)元、元/平方米），要求列出詳細(xì)計(jì)算過(guò)程，關(guān)鍵參數(shù)需說(shuō)明確定依據(jù)。（一）市場(chǎng)比較法評(píng)估過(guò)程1.可比案例選擇通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選取3個(gè)近期（2025年1-5月）成交的類似住宅用地作為可比案例，具體信息如下：案例A：位于XX區(qū)XX路南側(cè)（與估價(jià)對(duì)象同屬次中心區(qū)域），2025年3月成交，面積6000平方米，容積率2.4，剩余使用年限66年，開(kāi)發(fā)程度“六通一平”，成交價(jià)格18000萬(wàn)元（地面價(jià)）。案例B：位于XX區(qū)XX街東側(cè)（相鄰街道，區(qū)域配套基本一致），2025年5月成交，面積5000平方米，容積率2.6，剩余使用年限67年，開(kāi)發(fā)程度“六通一平”，成交價(jià)格15500萬(wàn)元（地面價(jià)）。案例C：位于XX區(qū)XX公園北側(cè)（區(qū)域成熟度略高，距地鐵站0.8公里），2025年4月成交，面積5800平方米，容積率2.5，剩余使用年限69年，開(kāi)發(fā)程度“六通一平”，成交價(jià)格17800萬(wàn)元（地面價(jià)）。2.因素修正系數(shù)確定（1）交易情況修正：案例A為正常市場(chǎng)交易（修正系數(shù)100/100）；案例B為法院拍賣（需修正，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)數(shù)據(jù)，拍賣價(jià)格較正常交易低5%，修正系數(shù)100/95）；案例C為企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地交易（無(wú)額外稅費(fèi)，視為正常交易，修正系數(shù)100/100）。（2）交易日期修正：2025年1-6月該區(qū)域住宅用地價(jià)格月環(huán)比上漲0.3%。案例A交易時(shí)間為3月（距估價(jià)時(shí)點(diǎn)3個(gè)月），修正系數(shù)=（1+0.3%）3≈1.009；案例B交易時(shí)間為5月（距估價(jià)時(shí)點(diǎn)1個(gè)月），修正系數(shù)=（1+0.3%）1≈1.003；案例C交易時(shí)間為4月（距估價(jià)時(shí)點(diǎn)2個(gè)月），修正系數(shù)=（1+0.3%）2≈1.006。（3）區(qū)域因素修正：以估價(jià)對(duì)象為100，案例A區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象一致（100/100）；案例B所在街道交通略差（車流量較小），區(qū)域因素分值98（修正系數(shù)100/98）；案例C距地鐵站更近（區(qū)域因素更優(yōu)），分值102（修正系數(shù)100/102）。（4）個(gè)別因素修正：-容積率修正：根據(jù)當(dāng)?shù)刈≌玫厝莘e率修正系數(shù)表（基準(zhǔn)容積率2.5），容積率每增減0.1，修正系數(shù)增減1%。案例A容積率2.4（較基準(zhǔn)低0.1），修正系數(shù)100/99；案例B容積率2.6（較基準(zhǔn)高0.1），修正系數(shù)100/101；案例C容積率2.5（修正系數(shù)100/100）。-土地使用年限修正：采用土地還原率r=5%計(jì)算年限修正系數(shù)，公式為[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^m]，其中n為估價(jià)對(duì)象剩余年限68年，m為案例剩余年限。案例A剩余66年，修正系數(shù)=[1-1/(1+5%)^68]/[1-1/(1+5%)^66]≈(1-0.0395)/(1-0.0436)≈0.9605/0.9564≈1.0043；案例B剩余67年，修正系數(shù)=[1-1/(1+5%)^68]/[1-1/(1+5%)^67]≈0.9605/0.9584≈1.0022；案例C剩余69年，修正系數(shù)=[1-1/(1+5%)^68]/[1-1/(1+5%)^69]≈0.9605/0.9625≈0.9979。-其他個(gè)別因素（形狀、地勢(shì)等）：均與估價(jià)對(duì)象一致，修正系數(shù)100/100。3.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算（1）案例A修正后價(jià)格=18000×(100/100)×1.009×(100/100)×(100/99)×1.0043≈18000×1.009×1.0101×1.0043≈18000×1.0236≈18424.8萬(wàn)元（2）案例B修正后價(jià)格=15500×(100/95)×1.003×(100/98)×(100/101)×1.0022≈15500×1.0526×1.003×1.0204×0.9901×1.0022≈15500×1.078≈16709萬(wàn)元（3）案例C修正后價(jià)格=17800×(100/100)×1.006×(100/102)×(100/100)×0.9979≈17800×1.006×0.9804×0.9979≈17800×0.984≈17515.2萬(wàn)元市場(chǎng)比較法最終結(jié)果：取三個(gè)案例修正后價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)，即(18424.8+16709+17515.2)/3≈17549.7萬(wàn)元，單價(jià)≈17549.7×10000/5600≈31339元/平方米。（二）收益還原法評(píng)估過(guò)程1.確定總收益根據(jù)周邊類似住宅用地建成后出租案例，估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后（假設(shè)1年內(nèi)建成）的住宅租金水平為3.5元/平方米·天（建筑面積），空置率5%，租金損失率（拖欠、維修等）3%?？偨ㄖ娣e=5600×2.5=14000平方米。年有效毛收入=3.5×14000×365×(1-5%)×(1-3%)≈3.5×14000×365×0.9215≈3.5×14000×336.3475≈3.5×4708865≈16481027.5元≈1648.1萬(wàn)元。2.確定總費(fèi)用（1）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：包括管理費(fèi)（租金收入的2%）、維修費(fèi)（房屋重置成本的1.5%，房屋重置成本4000元/平方米，總重置成本=14000×4000=5600萬(wàn)元）、保險(xiǎn)費(fèi)（重置成本的0.1%）、稅費(fèi)（租金收入的12%，含房產(chǎn)稅、增值稅及附加等）。管理費(fèi)=1648.1×2%≈32.96萬(wàn)元；維修費(fèi)=5600×1.5%≈84萬(wàn)元；保險(xiǎn)費(fèi)=5600×0.1%≈5.6萬(wàn)元；稅費(fèi)=1648.1×12%≈197.77萬(wàn)元；總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=32.96+84+5.6+197.77≈320.33萬(wàn)元。（2）房屋折舊費(fèi)：房屋經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率2%，年折舊費(fèi)=5600×(1-2%)/50≈5600×0.98/50≈109.76萬(wàn)元?？傎M(fèi)用=運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+房屋折舊費(fèi)=320.33+109.76≈430.09萬(wàn)元。3.計(jì)算土地純收益年土地純收益=年有效毛收入-總費(fèi)用=1648.1-430.09≈1218.01萬(wàn)元。4.確定土地還原率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，安全利率取1年期國(guó)債利率2.5%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取2%（住宅用地風(fēng)險(xiǎn)中等），土地還原率=2.5%+2%=4.5%。5.計(jì)算土地價(jià)格土地剩余使用年限68年，土地價(jià)格=土地純收益/還原率×[1-1/(1+還原率)^n]=1218.01/4.5%×[1-1/(1+4.5%)^68]≈27066.89×(1-1/19.48)≈27066.89×0.9487≈25690萬(wàn)元。（三）最終估價(jià)結(jié)果確定市場(chǎng)比較法結(jié)果為17549.7萬(wàn)元（單價(jià)31339元/平方米），收益還原法結(jié)果為25690萬(wàn)元（單價(jià)45875元/平方米）?？紤]到估價(jià)對(duì)象為住宅用地，市場(chǎng)比較法更直接反映市場(chǎng)交易價(jià)格，收益還原法受租金水平和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用預(yù)測(cè)影響較大，故采用加權(quán)平均，權(quán)重分別為0.6和0.4。最終總價(jià)=17549.7×0.6+25690×0.4≈10529.8+10276≈20805.8萬(wàn)元；單價(jià)=20805.8×10000/5600≈37153元/平方米。二、計(jì)算題（共30分）某企業(yè)擬將一宗劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓，需評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格和應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金。已知該宗地為國(guó)有建設(shè)用地，面積8000平方米，用途工業(yè)，開(kāi)發(fā)程度“五通一平”（通路、通電、通水、排水、通訊，場(chǎng)地平整），剩余使用年限無(wú)限制（劃撥用地?zé)o固定年限），估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2025年6月30日。當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)成果如下：工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（“五通一平”，容積率1.0，使用年限50年）為800元/平方米；基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中，容積率修正系數(shù)表（基準(zhǔn)容積率1.0）：容積率0.8時(shí)修正系數(shù)0.9，1.0時(shí)1.0，1.2時(shí)1.1；土地使用年限修正系數(shù)公式為[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^m]，其中r=6%（工業(yè)用地還原率），m=50年（基準(zhǔn)年限），n為實(shí)際使用年限；開(kāi)發(fā)程度修正：“五通一平”為基準(zhǔn)，“六通一平”需加50元/平方米，“四通一平”減30元/平方米。該宗地實(shí)際容積率為1.2，開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”（與基準(zhǔn)一致），區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)均為1.0（無(wú)差異）。請(qǐng)計(jì)算：（1）出讓土地使用權(quán)價(jià)格（50年）；（2）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格；（3）應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金。（一）出讓土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算1.基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式：出讓土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×使用年限修正系數(shù)×其他修正系數(shù)。2.容積率修正：宗地容積率1.2，修正系數(shù)1.1（根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正表）。3.使用年限修正：出讓土地使用年限50年（與基準(zhǔn)一致），修正系數(shù)=[1-1/(1+6%)^50]/[1-1/(1+6%)^50]=1.0。4.其他修正：區(qū)域、個(gè)別因素修正系數(shù)1.0，開(kāi)發(fā)程度一致（無(wú)修正）。出讓土地價(jià)格=800×1.1×1.0×1.0=880元/平方米；總價(jià)=880×8000=704萬(wàn)元。（二）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地價(jià)格×（1-出讓金比例）。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，工業(yè)用地劃撥土地使用權(quán)價(jià)格為出讓土地價(jià)格的60%（即出讓金比例40%）。劃撥土地價(jià)格=704×60%=422.4萬(wàn)元；單價(jià)=422.4×10000/8000=528元/平方米。（三）應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金應(yīng)補(bǔ)繳出讓金=出讓土地價(jià)格-劃撥土地價(jià)格=704-422.4=281.6萬(wàn)元；或直接按出讓金比例計(jì)算：704×40%=281.6萬(wàn)元。三、案例分析題（共30分）某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)一宗位于城市邊緣的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（用途為商業(yè)）進(jìn)行入市價(jià)格評(píng)估。該宗地面積12000平方米，現(xiàn)狀為空地，已完成集體土地所有權(quán)登記，符合國(guó)土空間規(guī)劃（允許商業(yè)開(kāi)發(fā)），開(kāi)發(fā)程度“三通一平”（通路、通電、通水，場(chǎng)地平整）。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2025年6月30日。經(jīng)調(diào)查，當(dāng)?shù)丶w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市價(jià)格一般為同區(qū)域國(guó)有商業(yè)用地價(jià)格的85%（考慮權(quán)能差異）；同區(qū)域國(guó)有商業(yè)用地近期成交案例顯示，“五通一平”（比估價(jià)對(duì)象多“排水、通訊”）的土地單價(jià)為20000元/平方米，開(kāi)發(fā)程度修正：“三通一平”比“五通一平”低200元/平方米（根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)數(shù)據(jù)）；該宗地容積率為2.0（區(qū)域國(guó)有商業(yè)用地平均容積率2.0，無(wú)修正）；土地使用年限：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市年限為40年（與國(guó)有商業(yè)用地出讓年限一致）。問(wèn)題：（1）簡(jiǎn)述集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市價(jià)格評(píng)估的技術(shù)思路；（2）計(jì)算該宗地入市總價(jià)。（一）技術(shù)思路集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市價(jià)格評(píng)估需考慮其與國(guó)有建設(shè)用地的權(quán)能差異（如處分權(quán)、抵押權(quán)等