土地登記代理實(shí)務(wù)過(guò)關(guān)必做習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題1.某企業(yè)因擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，需將原工業(yè)用地的部分區(qū)域用途變更為倉(cāng)儲(chǔ)用地。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，該企業(yè)申請(qǐng)土地用途變更登記時(shí)，應(yīng)提交的核心材料是（）。A.原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書B.土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議C.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的用途變更文件D.企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本答案：C解析：土地用途變更登記的關(guān)鍵是需經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，因此核心材料是規(guī)劃部門出具的用途變更批準(zhǔn)文件。原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是所有登記類型均需提交的基礎(chǔ)材料；土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議可能涉及，但非核心；企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本是主體資格證明，非變更登記的核心要件。2.甲因繼承取得其父名下的宅基地使用權(quán)，擬申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)核查的內(nèi)容是（）。A.甲是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員B.宅基地上房屋是否存在倒塌風(fēng)險(xiǎn)C.被繼承人死亡證明的真實(shí)性D.甲是否已有其他宅基地答案：C解析：繼承轉(zhuǎn)移登記的核心是確認(rèn)繼承關(guān)系的合法性，因此需重點(diǎn)核查被繼承人死亡證明、遺囑或法定繼承材料的真實(shí)性。根據(jù)“房地一體”原則，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承可取得宅基地使用權(quán)（但不得翻建），故A錯(cuò)誤；房屋狀態(tài)是登記時(shí)需記載的信息，但非重點(diǎn)核查內(nèi)容；“一戶一宅”限制的是首次申請(qǐng)，繼承取得不受此限，故D錯(cuò)誤。3.某銀行申請(qǐng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該土地已存在查封登記。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.受理抵押登記并備注查封信息B.不予受理并書面告知理由C.要求銀行出具知曉查封的書面承諾后登記D.先辦理解封登記再辦理抵押登記答案：B解析：已查封的不動(dòng)產(chǎn)不得辦理抵押登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予受理，并書面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。查封期間的處分行為（包括抵押）違反法律規(guī)定，故A、C錯(cuò)誤；解封需由查封機(jī)關(guān)依法辦理，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)直接解封，故D錯(cuò)誤。4.乙公司通過(guò)招拍掛取得一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，擬申請(qǐng)首次登記。其申請(qǐng)材料中，不屬于必備材料的是（）。A.土地出讓合同B.完稅憑證C.宗地圖D.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告答案：D解析：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記需提交的材料包括：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、土地權(quán)屬來(lái)源材料（如出讓合同）、權(quán)籍調(diào)查表（含宗地圖）、完稅或減免稅憑證等。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是土地出讓前的審批材料，非登記必備。二、多項(xiàng)選擇題1.下列情形中，需要辦理土地使用權(quán)注銷登記的有（）。A.因自然災(zāi)害導(dǎo)致土地滅失B.土地使用權(quán)期限屆滿未續(xù)期C.法院判決撤銷原土地登記D.企業(yè)因破產(chǎn)清算轉(zhuǎn)讓土地答案：ABC解析：注銷登記適用于權(quán)利消滅的情形。A為自然滅失導(dǎo)致權(quán)利消滅；B為期限屆滿未續(xù)期，權(quán)利終止；C為登記被撤銷，原權(quán)利失效；D為轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致權(quán)利轉(zhuǎn)移，應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記而非注銷登記。2.土地登記代理機(jī)構(gòu)在代理申請(qǐng)更正登記時(shí)，需重點(diǎn)核查的內(nèi)容包括（）。A.申請(qǐng)人是否為權(quán)利人或利害關(guān)系人B.申請(qǐng)更正的事項(xiàng)是否有證據(jù)證明登記錯(cuò)誤C.是否已通知登記簿記載的權(quán)利人提出異議D.更正是否涉及第三人利益且第三人書面同意答案：ABD解析：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，更正登記需滿足：申請(qǐng)人為權(quán)利人或利害關(guān)系人（A正確）；有證據(jù)證明登記錯(cuò)誤（B正確）；涉及第三人利益的需第三人書面同意（D正確）。通知原權(quán)利人提出異議是異議登記的程序（C錯(cuò)誤）。3.集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的申請(qǐng)主體可能包括（）。A.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)B.村集體經(jīng)濟(jì)組織C.宅基地使用權(quán)人D.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府答案：AB解析：集體建設(shè)用地使用權(quán)主要用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)，因此申請(qǐng)主體通常是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（使用企業(yè)）或村集體經(jīng)濟(jì)組織（所有權(quán)人）。宅基地使用權(quán)人申請(qǐng)的是宅基地使用權(quán)登記（C錯(cuò)誤）；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府非集體土地所有權(quán)主體（D錯(cuò)誤）。三、案例分析題案例：2023年5月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“甲公司”）通過(guò)出讓方式取得某市XX區(qū)100畝國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（用途為住宅），并與自然資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定2023年12月31日前開工建設(shè)。2024年3月，甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，擬將該宗地的50畝土地分割轉(zhuǎn)讓給乙公司（同為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。甲公司委托某土地登記代理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“丙機(jī)構(gòu)”）辦理相關(guān)登記手續(xù)。問(wèn)題1：甲公司轉(zhuǎn)讓50畝土地前，需完成哪些前置程序？問(wèn)題2：丙機(jī)構(gòu)在代理轉(zhuǎn)讓登記時(shí)，需核查哪些關(guān)鍵材料？問(wèn)題3：若登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該宗地存在未繳清的土地出讓金，應(yīng)如何處理？答案及解析：?jiǎn)栴}1：甲公司需完成以下前置程序：（1）核查土地出讓合同約定：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)需已支付全部土地出讓金，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（2）滿足開發(fā)投資條件：住宅用地轉(zhuǎn)讓需完成開發(fā)投資總額的25%以上（需提供工程進(jìn)度證明、造價(jià)咨詢報(bào)告等）；（3）分割登記審批：土地分割需經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)，符合規(guī)劃要求（如地塊界線、容積率等指標(biāo)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃）；（4）稅務(wù)申報(bào)：需繳納增值稅、土地增值稅、契稅等相關(guān)稅費(fèi)（乙公司繳納契稅）。問(wèn)題2：丙機(jī)構(gòu)需核查的關(guān)鍵材料包括：（1）權(quán)屬來(lái)源材料：甲公司的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（證明其為合法權(quán)利人）；（2）轉(zhuǎn)讓合同：甲乙雙方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（需明確分割范圍、價(jià)格、權(quán)利義務(wù)等）；（3）批準(zhǔn)文件：自然資源部門出具的土地分割批準(zhǔn)文件（確認(rèn)分割符合規(guī)劃和出讓合同約定）；（4）投資證明：由第三方機(jī)構(gòu)出具的開發(fā)投資完成25%以上的證明材料（如審計(jì)報(bào)告、工程監(jiān)理記錄）；（5）稅費(fèi)憑證：已繳納土地出讓金的憑證（原件）、完稅證明（增值稅、土地增值稅等）；（6）雙方身份證明：甲公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明；乙公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明及授權(quán)委托書（若委托辦理）；（7）權(quán)籍調(diào)查成果：分割后的宗地圖、地籍調(diào)查表（需經(jīng)有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具，且與原登記信息一致）。問(wèn)題3：若存在未繳清的土地出讓金，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予辦理轉(zhuǎn)移登記，并書面告知申請(qǐng)人需繳清土地出讓金后再申請(qǐng)。同時(shí)，丙機(jī)構(gòu)應(yīng)提示甲公司：未履行出讓合同義務(wù)（未繳清出讓金）屬于違約行為，可能面臨自然資源部門的違約金追繳或解除出讓合同的風(fēng)險(xiǎn)。甲公司需先與自然資源部門協(xié)商，補(bǔ)繳剩余出讓金及違約金（如有），取得出讓金全額繳納憑證后，方可繼續(xù)辦理轉(zhuǎn)讓登記。四、綜合應(yīng)用題某村村民張某（非獨(dú)生子女）2010年因結(jié)婚遷出戶口，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍。其父母（均為本村村民）在村內(nèi)有一處宅基地，地上建有2層房屋（建筑面積120㎡）。2024年，張某父母先后去世，未留遺囑。張某擬繼承該宅基地及房屋，并申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。問(wèn)題1：張某是否有權(quán)繼承宅基地使用權(quán)？說(shuō)明法律依據(jù)。問(wèn)題2：若張某申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何記載權(quán)利類型及期限？問(wèn)題3：若張某擬將房屋轉(zhuǎn)讓給同村村民李某（無(wú)宅基地），需滿足哪些條件？答案及解析：?jiǎn)栴}1：張某有權(quán)繼承宅基地上的房屋所有權(quán)，并基于“房地一體”原則取得宅基地使用權(quán)，但宅基地使用權(quán)的取得具有限制性。法律依據(jù)：根據(jù)《民法典》第1122條，遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，房屋屬于遺產(chǎn)可繼承；《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》明確，非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)戶籍）因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因繼承房屋占用宅基地”。問(wèn)題2：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)記載：（1）權(quán)利類型：宅基地使用權(quán)/房屋所有權(quán)（房地一體）；（2）權(quán)利性質(zhì)：宅基地（集體建設(shè)用地）；（3）權(quán)利期限：宅基地使用權(quán)無(wú)固定期限（但需注記“非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承取得”）；（4）附記欄：注明“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因繼承房屋占用宅基地，不得翻建、改建、擴(kuò)建”。問(wèn)題3：轉(zhuǎn)讓需滿足以下條件：（1）受讓方資格：李某需為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合“一戶一宅”要求（無(wú)宅基地或宅基地面積未達(dá)標(biāo)）；（2）轉(zhuǎn)讓方條件：張某需已將戶口遷出且在村內(nèi)無(wú)其他宅基地（因繼承取得的宅基地轉(zhuǎn)讓后，不得再申請(qǐng)宅基地）；（3）程序要求：轉(zhuǎn)讓需經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意（村民會(huì)議或村民代表會(huì)議表決通過(guò)）；（4）登記要求：轉(zhuǎn)讓雙方需共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，提交轉(zhuǎn)讓合同、村集體同意證明、雙方身份證明等材料；（5）限制條件：房屋需為合法建造（有規(guī)劃許可或確權(quán)證明），且轉(zhuǎn)讓后宅基地使用權(quán)隨房屋一并轉(zhuǎn)移，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地。五、操作流程題簡(jiǎn)述土地登記代理機(jī)構(gòu)代理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記的全流程（從接受委托到領(lǐng)證）。答案：1.接受委托：與委托人（抵押人/抵押權(quán)人）簽訂代理合同，明確代理事項(xiàng)（抵押登記）、權(quán)限、費(fèi)用及責(zé)任。2.材料收集：（1）抵押人材料：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、身份證明（企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證）、公司章程（需股東會(huì)同意抵押的決議）；（2）抵押權(quán)人材料：金融許可證（銀行）、身份證明、抵押合同（主債權(quán)合同及抵押合同）；（3）其他材料：評(píng)估報(bào)告（如需）、土地是否存在查封/重復(fù)抵押的查詢結(jié)果（可通過(guò)登記機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)查詢）。3.材料初審：核查權(quán)屬證書是否有效（無(wú)注銷、查封信息），抵押合同是否符合《民法典》規(guī)定（主債權(quán)明確、抵押財(cái)產(chǎn)范圍清晰），主體是否適格（抵押人需為產(chǎn)權(quán)人，抵押權(quán)人需為合法金融機(jī)構(gòu)）。4.申請(qǐng)?zhí)峤唬海?）網(wǎng)上預(yù)審（如有）：通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)提交電子材料，獲取預(yù)審反饋；（2）現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)：攜帶紙質(zhì)材料到登記機(jī)構(gòu)窗口提交，填寫《不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書》（抵押登記類型），雙方簽字蓋章。5.配合審核：（1）權(quán)籍核驗(yàn)：登記機(jī)構(gòu)核查抵押土地的界址、面積是否與登記簿一致；（2）要件審查：重點(diǎn)審查抵押是否存在禁止情形（如土地閑置、規(guī)劃限制），抵押價(jià)值是否合理（結(jié)合評(píng)估報(bào)告）；