物業(yè)服務收費管理辦法及示范文本1.總則1.1制定背景隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)服務收費糾紛日益增多，主要表現(xiàn)為收費標準不透明、質價不符、調整程序不規(guī)范等問題。為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國價格法》等法律法規(guī)，結合行業(yè)實際，制定本辦法。1.2適用范圍本辦法適用于中華人民共和國境內物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理活動。物業(yè)服務人提供物業(yè)服務并收取費用的，應當遵守本辦法。1.3基本原則（1）公平公開原則：收費標準應與服務內容、質量相匹配，收費信息應向業(yè)主全面公示；（2）質價相符原則：物業(yè)服務人應按照合同約定提供相應質量的服務，不得變相提高收費標準或降低服務質量；（3）分類管理原則：根據(jù)物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、辦公等）、服務等級實行差異化收費；（4）業(yè)主自治原則：業(yè)主大會或業(yè)主委員會有權參與收費標準的協(xié)商、調整及監(jiān)督。2.物業(yè)服務收費類型與范圍物業(yè)服務收費分為物業(yè)服務費、專項維修資金、特約服務費、停車服務費及其他費用五大類，具體定義及范圍如下：2.1物業(yè)服務費物業(yè)服務費是物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等基本服務所收取的費用。包含范圍：管理服務人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)服務人固定資產折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業(yè)主大會同意的其他費用。不包含范圍：物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用（由專項維修資金承擔）；業(yè)主專有部分的維修費用；停車服務費、特約服務費等另行約定的費用。2.2專項維修資金專項維修資金是專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后大修、中修和更新、改造的資金，由業(yè)主按照規(guī)定繳納，歸業(yè)主所有。收取方式：商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%；出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。2.3特約服務費特約服務費是物業(yè)服務人接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供超出物業(yè)服務合同約定的服務所收取的費用，如家政服務、房屋租賃代理、家電維修等。定價方式：由雙方自愿協(xié)商確定，不得強制收取。2.4停車服務費停車服務費是物業(yè)服務人對物業(yè)管理區(qū)域內機動車停放提供秩序維護、場地清潔等服務所收取的費用。注意事項：停車服務費與車位租金分離，車位租金歸車位所有權人所有；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其收益歸業(yè)主所有，可用于補充專項維修資金或由業(yè)主大會決定使用。2.5其他費用其他費用包括裝修垃圾清運費、出入證工本費等，應按照“必要、合理”原則收取，具體標準由物業(yè)服務人與業(yè)主協(xié)商確定。3.定價與計費方式3.1定價方式物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價分類管理：政府指導價：適用于普通住宅物業(yè)服務收費，由設區(qū)的市級人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務等級和服務成本等因素制定基準價及浮動幅度，報本級人民政府批準后公布執(zhí)行；市場調節(jié)價：適用于非普通住宅（如別墅、商業(yè)綜合體）和特約服務收費，由物業(yè)服務人與業(yè)主或業(yè)主大會協(xié)商確定。3.2計費方式物業(yè)服務收費可采取包干制或酬金制兩種計費方式：包干制：物業(yè)服務人收取固定物業(yè)服務費，盈余或虧損由物業(yè)服務人享有或承擔（適用于服務內容明確、成本穩(wěn)定的項目）；酬金制：物業(yè)服務人按照約定比例或金額從物業(yè)服務費中提取酬金，其余部分用于物業(yè)服務成本，結余或不足由業(yè)主享有或承擔（適用于業(yè)主希望參與成本監(jiān)督的項目）。3.3計費單位住宅物業(yè)：通常按建筑面積計費（包含套內建筑面積和公攤面積），每平方米每月收?。环亲≌飿I(yè)：可按建筑面積、使用面積或套數(shù)計費，具體由雙方協(xié)商確定；停車服務：按車位數(shù)量計費，每車位每月收取。4.收費調整機制4.1調整條件物業(yè)服務費調整應符合以下條件之一：（1）物業(yè)服務成本發(fā)生顯著變化（如人工成本上漲超過一定比例、共用設施設備運行費用增加）；（2）服務內容或服務等級調整（如增加新的服務項目、提高服務標準）；（3）業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出調整要求。4.2調整程序（1）協(xié)商啟動：物業(yè)服務人應向業(yè)主委員會提出調整方案，說明調整理由及依據(jù)（如成本核算報告、服務標準變更說明）；（2）業(yè)主表決：調整方案需經專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；（3）備案公示：調整后的收費標準應報當?shù)貎r格主管部門和房地產行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示30日以上；（4）合同變更：雙方應簽訂補充協(xié)議，變更物業(yè)服務合同中的收費條款。4.3禁止性規(guī)定物業(yè)服務人不得單方面強制調整收費標準，不得通過減少服務內容、降低服務質量等方式變相提高收費標準。5.公示與信息披露5.1公示內容物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置（如小區(qū)入口、電梯間、公告欄）公示以下信息：（1）物業(yè)服務收費項目、標準及計費方式；（2）服務內容、服務標準及投訴電話；（3）專項維修資金的交存、使用情況；（4）停車服務費的收取標準及車位使用情況；（5）其他應當公示的費用信息。5.2公示要求（1）公示內容應真實、準確、完整，不得隱瞞或虛假宣傳；（2）公示方式應便于業(yè)主查看，如采用電子屏、紙質公告、業(yè)主微信群等多種方式；（3）公示期限：長期公示，如有變更應及時更新。5.3定期報告實行酬金制的物業(yè)服務人，應當每年向業(yè)主大會或業(yè)主委員會報告物業(yè)服務費的收支情況，包括：（1）物業(yè)服務成本明細（如人員工資、設備維護費、清潔費等）；（2）酬金提取比例及金額；（3）物業(yè)服務費結余或不足情況。6.糾紛處理與法律責任6.1糾紛處理途徑業(yè)主與物業(yè)服務人之間的收費糾紛，可通過以下途徑解決：（1）協(xié)商解決：雙方自行協(xié)商，達成一致意見；（2）調解解決：請求業(yè)主委員會、社區(qū)居委會或物業(yè)管理協(xié)會調解；（3）仲裁或訴訟：協(xié)商、調解不成的，可向仲裁機構申請仲裁或向人民法院提起訴訟。6.2法律責任（1）物業(yè)服務人違規(guī)行為：未公示收費信息的，由價格主管部門責令改正，逾期不改正的，處5000元以上1萬元以下罰款；變相提高收費標準或降低服務質量的，由房地產行政主管部門責令整改，并處1萬元以上3萬元以下罰款；挪用專項維修資金的，由房地產行政主管部門追回挪用資金，給予警告，并處挪用資金20%以上50%以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（2）業(yè)主違規(guī)行為：業(yè)主未按照約定繳納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內繳納；合理期限屆滿仍不繳納的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或申請仲裁；業(yè)主以未接受或無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕繳納物業(yè)服務費的，人民法院不予支持（除非物業(yè)服務人未提供約定服務）。7.物業(yè)服務收費示范文本7.1物業(yè)服務合同收費條款模板示例：>第六條物業(yè)服務費>1.收費標準：住宅物業(yè)按建筑面積每月每平方米1.8元收取（含公攤能耗費）；商業(yè)物業(yè)按建筑面積每月每平方米3.5元收取。>2.計費方式：實行包干制，物業(yè)服務人承擔服務成本及盈虧。>3.支付時間：業(yè)主應在每月10日前繳納當月物業(yè)服務費，逾期未繳的，按日加收萬分之五的違約金。>4.調整機制：若物業(yè)服務成本上漲超過10%，物業(yè)服務人可提出調整方案，經業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。>第七條專項維修資金>1.交存標準：業(yè)主按建筑面積每平方米80元交存首期專項維修資金，存入當?shù)貙ｍ椌S修資金專戶。>2.使用程序：專項維修資金的使用需經業(yè)主大會同意，由物業(yè)服務人提出申請，報房地產行政主管部門審核后列支。>第八條特約服務費>1.服務內容：家政服務（保潔、保姆）、房屋租賃代理、家電維修等。>2.收費標準：由雙方協(xié)商確定，具體價格以《特約服務協(xié)議》為準。7.2收費公示模板XX小區(qū)物業(yè)服務收費公示牌收費項目收費標準服務內容定價方式投訴電話住宅物業(yè)服務費1.8元/㎡·月（建筑面積）共用部位維護、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護等政府指導價____（物價局）商業(yè)物業(yè)服務費3.5元/㎡·月（建筑面積）共用部位維護、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護、公共設施運行等市場調節(jié)價____（物價局）停車服務費300元/個·月（地面車位）車位秩序維護、場地清潔、監(jiān)控管理等市場調節(jié)價____（物價局）裝修垃圾清運費200元/戶裝修垃圾收集、運輸至指定地點協(xié)商定價____（物價局）備注：本公示內容自2024年1月1日起執(zhí)行，如有變更將及時更新。公示單位：XX物業(yè)服務有限公司公示日期：2023年12月1日7.3物業(yè)服務費清單模板XX小區(qū)2023年第四季度物業(yè)服務費清單（業(yè)主姓名：張三房號：____建筑面積：100㎡）項目金額（元）說明物業(yè)服務費180100㎡×1.8元/㎡·月×1個月公攤能耗費0已包含在物業(yè)服務費中違約金0按時繳納，無逾期**合計****180**請于2023年11月10日前繳納備注：本清單為電子版本，如需紙質版請聯(lián)系物業(yè)服務中心。8.實施建議8.1物業(yè)服務人（1）建立健全收費管理制度，明確收費流程、公示要求及投訴處理機制；（2）加強成本核算，定期向業(yè)主公布收支情況，提高收費透明度；（3）提升服務質量，確保服務內容與收費標準相符，避免質價不符糾紛；（4）主動與業(yè)主溝通，聽取業(yè)主對收費標準的意見和建議，及時解決問題。8.2業(yè)主（1）積極參與業(yè)主大會，行使對收費標準的表決權和監(jiān)督權；（2）按時繳納物業(yè)服務費，支持物業(yè)服務人的正常運營；（3）關注收費公示信息，如有疑問及時向物業(yè)服務人或業(yè)主委員會咨詢；（4）通過合法途徑解決糾紛，避免采取拒繳物業(yè)費等極端方式。8.3主管部門（1）加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，定期開展專項整治行動，查處違規(guī)收費行為；（2）完善政府指導價制定機制，根據(jù)市場變化及時調整基準價及浮動幅度；（3）建立物業(yè)服務