報(bào)告結(jié)構(gòu)第一章：地塊分析第三章：地塊開(kāi)發(fā)第二章：地塊環(huán)境及地塊選擇資源選擇方向綜合考慮噪聲和安全控制區(qū)、環(huán)境控制等因素影響，未來(lái)空港生活區(qū)可選取以下五個(gè)區(qū)域345312綜合考慮噪聲和安全控制區(qū)、環(huán)境控制等因素影響，未來(lái)空港生活區(qū)可選取以下五個(gè)區(qū)域：區(qū)域1：榆垡區(qū)域區(qū)域2：魏善莊區(qū)域區(qū)域3：孫村區(qū)域區(qū)域4：安定鎮(zhèn)區(qū)域區(qū)域5：廊坊區(qū)域區(qū)域1屬性區(qū)域1（榆垡區(qū)域）地處大興最南部，交通便利，自然景觀充足；但距北京市區(qū)過(guò)遠(yuǎn)，與機(jī)場(chǎng)過(guò)近，噪音大，周邊配套不完善，地塊狹長(zhǎng)，擴(kuò)張性不足445312區(qū)域1屬性基本情況優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū)域歸屬地處大興最南側(cè)南城規(guī)劃與北京市區(qū)距離感過(guò)強(qiáng)，難以形成機(jī)場(chǎng)-市區(qū)“望京式”發(fā)展模式周邊關(guān)系北與大興物流園區(qū)、生物醫(yī)藥基地相連，南與廊坊第二開(kāi)發(fā)區(qū)相補(bǔ)充與機(jī)場(chǎng)距離過(guò)近，易受噪音影響區(qū)域形狀呈三角形

地塊規(guī)模狹長(zhǎng)，未來(lái)擴(kuò)張性不足區(qū)域現(xiàn)狀工業(yè)用地419公頃，旅游度假區(qū)850公頃，550公頃土地待開(kāi)發(fā)區(qū)自然景觀充足，居住舒適區(qū)域建設(shè)不完善交通通過(guò)地鐵大興線(xiàn)南延連接機(jī)場(chǎng)及市區(qū)，緊鄰京開(kāi)高速，向南臨大廠高速，多條公交線(xiàn)路緊鄰京開(kāi)高速地鐵大興線(xiàn)僅到天宮院站，未來(lái)南延存在不定性配套北京野生動(dòng)物園、萬(wàn)國(guó)競(jìng)技場(chǎng)、呆呆熊五星級(jí)娛樂(lè)城、富百禾假日酒店

以度假休閑為主，沒(méi)有完善的居住配套資源2133.3公頃果林、5866.6公頃農(nóng)田保護(hù)地以及866.7公頃永定河河套灘涂草場(chǎng)，自然景觀充足基本生活配套不足區(qū)域2屬性區(qū)域2（魏善莊區(qū)域）地處大興中部，交通便利；但離市區(qū)較遠(yuǎn)，工業(yè)設(shè)施較多，配套不夠完善，不宜居住，且地塊被切零碎，規(guī)劃復(fù)雜，開(kāi)發(fā)成本過(guò)高545312區(qū)域2屬性基本情況優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū)域歸屬地處大興中部

離市區(qū)較遠(yuǎn)周邊關(guān)系距大興區(qū)黃村衛(wèi)星城南8公里，距市區(qū)25公里，距南六環(huán)10公里區(qū)域位置較好

地塊形狀呈長(zhǎng)方形形狀

大量的公路，軌道等交通基礎(chǔ)設(shè)施，地塊被分割的較為瑣碎區(qū)域現(xiàn)狀工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積2000畝，目前已取得建設(shè)用地1086畝

工業(yè)設(shè)施較多，不宜居住交通緊鄰南中軸路，機(jī)場(chǎng)快軌、機(jī)場(chǎng)高速，多條公交線(xiàn)路，交通便利交通便利

配套基礎(chǔ)配套

配套檔次低資源星明湖度假村

位置較偏僻區(qū)域3屬性區(qū)域3（孫村區(qū)域）地處大興中部，南六環(huán)，距大興核心區(qū)近，交通便利，配套完善，地塊規(guī)整，擴(kuò)容潛力大；缺點(diǎn)輕工業(yè)較多645312區(qū)域3屬性基本情況優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū)域歸屬地處大興中部，南六環(huán)區(qū)域位置較好

周邊關(guān)系距市區(qū)15公里離市區(qū)

近距機(jī)場(chǎng)較遠(yuǎn)地塊形狀呈長(zhǎng)方形形狀地塊規(guī)整，擴(kuò)容潛力大

區(qū)域現(xiàn)狀以印刷產(chǎn)業(yè)，孵化器產(chǎn)業(yè)類(lèi)、電子產(chǎn)業(yè)類(lèi)為主

輕工業(yè)設(shè)施較多交通緊鄰南中軸路、機(jī)場(chǎng)快軌、機(jī)場(chǎng)高速，多條公交線(xiàn)路，交通便利交通便利

配套孫村小、中學(xué)，首都大興附中，農(nóng)商銀行，興合骨傷醫(yī)院，萬(wàn)隆超市配套基

本完善

區(qū)域4屬性區(qū)域4（安定鎮(zhèn)區(qū)域）地處河北香河，離市區(qū)機(jī)場(chǎng)較近，區(qū)域環(huán)境較好，城市間交通便利；但區(qū)域較偏僻，市區(qū)內(nèi)交通不便，配套不完善，不利于群居745312區(qū)域4屬性基本情況優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū)域歸屬地處河北香河安定鎮(zhèn)

區(qū)域較偏僻周邊關(guān)系距京城30公里，西到黃村衛(wèi)星城18公里，東距河北廊坊20公里離市區(qū)、機(jī)場(chǎng)較近

地塊形狀呈長(zhǎng)方形形狀地塊規(guī)整，擴(kuò)容潛力大

區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域以花卉、養(yǎng)殖、水果、桑園等農(nóng)業(yè)為主區(qū)域環(huán)境較好

交通與京沈高速、104國(guó)道和京津塘高速路連通，少量交通線(xiàn)路城市間交通便利市區(qū)內(nèi)交通欠缺配套配套欠缺

配套不完善，不利于群居區(qū)域5屬性區(qū)域5（廊坊區(qū)域）地處河北廊坊區(qū)域，距離機(jī)場(chǎng)較近，開(kāi)發(fā)成本較低，城市間交通便利；但未來(lái)升值空間有限，初期開(kāi)發(fā)成本較高845312區(qū)域5屬性基本情況優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū)域歸屬地處河北廊坊

位置不在北京周邊關(guān)系西北側(cè)為北京區(qū)域離機(jī)場(chǎng)較近距北京市區(qū)遠(yuǎn)交通京津塘高速路連通，京津高速，京滬高鐵城市間交通便利

區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域居民收入較低環(huán)境相對(duì)較好配套滿(mǎn)足廊坊當(dāng)?shù)鼐用窕旧钆涮撞荒軡M(mǎn)足機(jī)場(chǎng)區(qū)人多的配套需求資源選擇方向區(qū)域從距北京距離，距機(jī)場(chǎng)距離，市區(qū)內(nèi)交通，地塊狀況，區(qū)域現(xiàn)狀，配套，環(huán)境等七個(gè)方面進(jìn)行綜合比較9

區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3區(qū)域4區(qū)域5距北京市區(qū)距離較遠(yuǎn)較近近較遠(yuǎn)遠(yuǎn)距機(jī)場(chǎng)距離近較近遠(yuǎn)近較近市區(qū)內(nèi)交通較方便較方便方便較方便不方便地塊狀況狹長(zhǎng)，擴(kuò)

張不足分割零碎，規(guī)劃復(fù)雜呈長(zhǎng)方形，方便規(guī)劃呈長(zhǎng)方形，方便規(guī)劃成本低區(qū)域現(xiàn)狀景觀充足，居住舒適工業(yè)設(shè)施較多，不宜居住輕工業(yè)為主農(nóng)業(yè)為主本地人為主配套無(wú)完善

居住配套配套檔

次較低配套基

本成熟無(wú)完善

居住配套配套滿(mǎn)

足當(dāng)?shù)丨h(huán)境噪音大工業(yè)污

染嚴(yán)重環(huán)境優(yōu)雅自然資

源充足自然資

源充足45312報(bào)告結(jié)構(gòu)第一章：地塊分析第二章：地塊環(huán)境及地塊選擇第三章：地塊開(kāi)發(fā)地塊環(huán)境——區(qū)域111根據(jù)地塊1的價(jià)值屬性打分，整體得分較低，地塊劣勢(shì)較大價(jià)值屬性?xún)?yōu)劣勢(shì)分析區(qū)域打分企業(yè)職工住宿優(yōu)勢(shì)緊鄰京開(kāi)高速

4劣勢(shì)位于榆垡區(qū)域，與市區(qū)距離感過(guò)強(qiáng)，距機(jī)場(chǎng)近，易受噪音影響服務(wù)機(jī)場(chǎng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)地鐵大興線(xiàn)南延連接機(jī)場(chǎng)及市區(qū)，緊鄰京開(kāi)高速

5劣勢(shì)地塊規(guī)模狹長(zhǎng)，未來(lái)擴(kuò)張性不足，地鐵大興線(xiàn)僅到天宮院站，未來(lái)南延存在不定性

社會(huì)需求優(yōu)勢(shì)既可以通過(guò)地鐵大興線(xiàn)南延連接機(jī)場(chǎng)及市區(qū)，又緊鄰京開(kāi)高速6劣勢(shì)地鐵大興線(xiàn)僅到天宮院站，未來(lái)南延存在不定性

溢價(jià)成本優(yōu)勢(shì)未來(lái)規(guī)劃地鐵大興線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)，緊鄰京開(kāi)高速

6劣勢(shì)與北京市區(qū)距離感過(guò)強(qiáng)，難以形成機(jī)場(chǎng)-市區(qū)“望京式”發(fā)展模式

周邊關(guān)系優(yōu)勢(shì)未來(lái)規(guī)劃地鐵大興線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)，緊鄰京開(kāi)高速

5劣勢(shì)

目前較為空曠，配套設(shè)計(jì)薄弱45312地塊環(huán)境——區(qū)域212地塊2情況較地塊1稍好，交通優(yōu)勢(shì)明顯，但區(qū)域內(nèi)部規(guī)劃大量工業(yè)設(shè)施價(jià)值屬性?xún)?yōu)劣勢(shì)分析區(qū)域打分企業(yè)職工住宿優(yōu)勢(shì)交通便利，通過(guò)機(jī)場(chǎng)快軌連接機(jī)場(chǎng)及市區(qū)，又緊機(jī)場(chǎng)高速6劣勢(shì)魏善莊的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中工業(yè)設(shè)施較多，住宅區(qū)不宜過(guò)于靠近工業(yè)設(shè)施服務(wù)機(jī)場(chǎng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)地塊形狀較好，方便規(guī)劃，交通便利，通過(guò)機(jī)場(chǎng)快軌連接機(jī)場(chǎng)及市區(qū)，又緊機(jī)場(chǎng)高速8劣勢(shì)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中工業(yè)設(shè)施較多，配套較差社會(huì)需求優(yōu)勢(shì)交通便利，通過(guò)機(jī)場(chǎng)快軌連接機(jī)場(chǎng)及市區(qū)7劣勢(shì)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中工業(yè)設(shè)施較多

溢價(jià)成本優(yōu)勢(shì)交通便利，通過(guò)機(jī)場(chǎng)快軌連接機(jī)場(chǎng)及市區(qū)，又緊機(jī)場(chǎng)高速6劣勢(shì)大量的公路，軌道等交通基礎(chǔ)設(shè)施，地塊被分割的較為瑣碎，溢價(jià)率不高周邊關(guān)系優(yōu)勢(shì)未來(lái)規(guī)劃地鐵大興線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)，緊鄰京開(kāi)高速

7劣勢(shì)目前工業(yè)廠房等設(shè)施較多45312地塊環(huán)境——區(qū)域313地塊3價(jià)值屬性較高，其位屬大興孫村，交通、配套資源優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域成熟度高，土地溢價(jià)率高價(jià)值屬性?xún)?yōu)劣勢(shì)分析區(qū)域打分企業(yè)職工住宿優(yōu)勢(shì)位屬大興孫村，距離大興核心區(qū)較近，可以共享基礎(chǔ)設(shè)施，交通優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域成熟度最高

10劣勢(shì)未來(lái)周邊規(guī)劃較多工業(yè)設(shè)施，但以食品加工、印刷為主服務(wù)機(jī)場(chǎng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)區(qū)域地塊規(guī)整，擴(kuò)容潛力大，交通便利，區(qū)域成熟度高，目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)7劣勢(shì)相對(duì)其他四個(gè)區(qū)域，距離新機(jī)場(chǎng)較遠(yuǎn)（19公里）社會(huì)需求優(yōu)勢(shì)距離大興核心區(qū)較近，可以共享基礎(chǔ)設(shè)施，交通優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域成熟度最高

9劣勢(shì)未來(lái)周邊規(guī)劃較多工業(yè)設(shè)施，但以食品加工、印刷為主溢價(jià)成本優(yōu)勢(shì)位屬孫村，距離大興核心區(qū)較近，可以共享基礎(chǔ)設(shè)施，交通優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域成熟度最高9劣勢(shì)相對(duì)其他四個(gè)區(qū)域，距離新機(jī)場(chǎng)較遠(yuǎn)周邊關(guān)系優(yōu)勢(shì)區(qū)域成熟，配套完善，交通方便

8劣勢(shì)目前工業(yè)廠房等設(shè)施較多但以食品加工、印刷為主45312地塊環(huán)境——區(qū)域414地塊4價(jià)值屬性較低，位屬于河北香河，毗鄰104國(guó)道，交通方便，但基礎(chǔ)設(shè)施較差，未來(lái)與市區(qū)公共交通不緊密價(jià)值屬性?xún)?yōu)劣勢(shì)分析區(qū)域打分企業(yè)職工住宿優(yōu)勢(shì)毗鄰104國(guó)道，與橫向聯(lián)絡(luò)通道相連，交通方便6劣勢(shì)區(qū)域內(nèi)暫無(wú)規(guī)劃軌道交通，未來(lái)與市區(qū)的公共交通不緊密服務(wù)機(jī)場(chǎng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)地塊方正，易于規(guī)劃，毗鄰104國(guó)道，與橫向聯(lián)絡(luò)通道相連，交通方便7劣勢(shì)基礎(chǔ)設(shè)施較差，未來(lái)與市區(qū)的公共交通不緊密社會(huì)需求優(yōu)勢(shì)毗鄰104國(guó)道，與橫向聯(lián)絡(luò)通道相連，交通方便

6劣勢(shì)基礎(chǔ)設(shè)施較差，配套資源薄弱溢價(jià)成本優(yōu)勢(shì)毗鄰104國(guó)道，與橫向聯(lián)絡(luò)通道相連，交通方便5劣勢(shì)基礎(chǔ)設(shè)施較差，配套資源薄弱周邊關(guān)系優(yōu)勢(shì)毗鄰104國(guó)道，交通方便6劣勢(shì)基礎(chǔ)設(shè)施較差，配套資源薄弱45312地塊環(huán)境——區(qū)域515地塊5價(jià)值屬性低，位屬河北，去機(jī)場(chǎng)交通方便，土地成本較低，配套設(shè)施較差，且機(jī)場(chǎng)及大興空港配套距區(qū)域較遠(yuǎn)，享受度低價(jià)值屬性?xún)?yōu)劣勢(shì)分析區(qū)域打分企業(yè)職工住宿優(yōu)勢(shì)與機(jī)場(chǎng)通過(guò)橫向聯(lián)絡(luò)通道相連，去往機(jī)場(chǎng)很方便5劣勢(shì)距離北京較遠(yuǎn)，且配套設(shè)施較小服務(wù)機(jī)場(chǎng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)與機(jī)場(chǎng)通過(guò)橫向聯(lián)絡(luò)通道相連，去往機(jī)場(chǎng)方便5劣勢(shì)距離北京較遠(yuǎn)而且目前沒(méi)有規(guī)劃軌道交通，機(jī)場(chǎng)及大興空港集中在北側(cè)，區(qū)域享受度低，初期開(kāi)發(fā)的投入較高社會(huì)需求優(yōu)勢(shì)與機(jī)場(chǎng)通過(guò)橫向聯(lián)絡(luò)通道相連，去往機(jī)場(chǎng)很方便

6劣勢(shì)基礎(chǔ)設(shè)施較差，配套資源薄弱溢價(jià)成本優(yōu)勢(shì)地處河北境內(nèi)，未來(lái)征地成本相對(duì)較低7劣勢(shì)距離北京較遠(yuǎn)而且目前沒(méi)有規(guī)劃軌道交通，機(jī)場(chǎng)及大興空港集中在北側(cè)，區(qū)域享受度低周邊關(guān)系優(yōu)勢(shì)與機(jī)場(chǎng)通過(guò)橫向聯(lián)絡(luò)通道相連，去往機(jī)場(chǎng)很方便6劣勢(shì)基礎(chǔ)設(shè)施較差，配套資源薄弱45312地塊環(huán)境——區(qū)域評(píng)分16通過(guò)土地綜合價(jià)值屬性打分得知，三號(hào)地塊分?jǐn)?shù)最高，故建議三號(hào)地做住宅產(chǎn)品價(jià)值屬性區(qū)域評(píng)分區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3區(qū)域4區(qū)域5分?jǐn)?shù)比較企業(yè)職工住宿4610653>2=4>5>1服務(wù)機(jī)場(chǎng)企業(yè)587752>3=4>5=1社會(huì)需求679663>2>1=4=5溢價(jià)成本669573>5>2=1=1周邊關(guān)系578663>2>4=5>1合計(jì)26344330293>2>4>5>1通過(guò)項(xiàng)目綜合屬性打分地塊3價(jià)值屬性最高，其次為地塊2號(hào)，3>2>4>5>1；三號(hào)地塊最適合做住宅產(chǎn)品，其位屬大興孫村區(qū)域，交通、配套資源優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域成熟度高，土地溢價(jià)率高。報(bào)告結(jié)構(gòu)第一章：地塊分析第二章：地塊環(huán)境及地塊選擇第三章：地塊開(kāi)發(fā)地塊開(kāi)發(fā)——區(qū)域318地塊位屬于大興孫村，配套資源完善，交通優(yōu)勢(shì)明顯19資源控制障礙土地指標(biāo)問(wèn)題備選方案用地均非建設(shè)用地性質(zhì)，需要變更土地性質(zhì)、獲取額外的建設(shè)用地指標(biāo)。土地征用問(wèn)題前期土地的征用到后期返遷安置，均需要與當(dāng)?shù)卣o密配合。土地招拍掛競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題空港生活城內(nèi)物業(yè)如需獲得完全商業(yè)產(chǎn)權(quán)，在土地出讓階段須經(jīng)過(guò)“招拍掛”形式獲得，因此在土地市場(chǎng)中將面臨其他房企的競(jìng)爭(zhēng)。地塊開(kāi)發(fā)——區(qū)域320資源控制途徑政治層面：保障新機(jī)場(chǎng)建設(shè)，解決職工后顧之憂(yōu)，獲取建設(shè)用地指標(biāo)依據(jù)2020年新機(jī)場(chǎng)設(shè)定的客流、物流目標(biāo)推算，為保證機(jī)場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)屆時(shí)機(jī)場(chǎng)雇傭職工將達(dá)到5萬(wàn)名。職工居住區(qū)距離機(jī)場(chǎng)的距離，必須滿(mǎn)足機(jī)場(chǎng)快速反應(yīng)的要求，而目前新機(jī)場(chǎng)周邊并無(wú)如此大規(guī)模成片居住區(qū)，因此建設(shè)空港生活區(qū)成為必然。經(jīng)濟(jì)層面：發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，形成利益共同體空港生活區(qū)的落地，為地方政府帶來(lái)穩(wěn)定的稅收、創(chuàng)造大量服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位，同時(shí)高水平居住區(qū)的開(kāi)發(fā)和管理，將穩(wěn)定提升周邊地價(jià)。競(jìng)爭(zhēng)層面：參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，設(shè)置進(jìn)入壁壘，控制土地資源與當(dāng)?shù)卣M成區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)共同體，以此在土地“招拍掛”階段有能力設(shè)置競(jìng)爭(zhēng)壁壘、降低土地獲取成本。比如土地入市階段，與當(dāng)?shù)卣_(dá)成出讓金返還協(xié)議，一次推出巨幅體量地塊，設(shè)置資金壁壘；土地招拍掛階段，依據(jù)我們自身需求，將無(wú)償建設(shè)公共配套設(shè)施與地塊掛鉤，設(shè)置建設(shè)壁壘；土地拍賣(mài)階段，附加定向成本價(jià)回購(gòu)要求，設(shè)置銷(xiāo)售壁壘。地塊開(kāi)發(fā)——區(qū)域321土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)合作模式雙方共同成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)土地整理，并通過(guò)招拍掛程序獲得地塊二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，進(jìn)一步建設(shè)二級(jí)物業(yè)產(chǎn)品并出售。項(xiàng)目完成后雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益。首地集團(tuán)大興一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同組建項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)土地整理以招拍掛方式獲取土地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益二級(jí)物業(yè)出售方式一：地塊開(kāi)發(fā)——區(qū)域3地塊開(kāi)發(fā)——區(qū)域322開(kāi)發(fā)企業(yè)成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)土地整理以招拍掛方式獲取土地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)成本+（大興）固定收益+利潤(rùn)分成二級(jí)物業(yè)出售方式二：開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)之后，確定擬開(kāi)發(fā)區(qū)合作地塊的土地開(kāi)發(fā)成本A萬(wàn)/畝，加上固定收益B萬(wàn)/畝，得到出讓底價(jià)C萬(wàn)/畝。這樣就保證出讓每畝地至少能夠獲得B萬(wàn)元的收益。以C萬(wàn)/畝掛牌出讓?zhuān)瘓F(tuán)將參與市場(chǎng)拿地，提振市場(chǎng)信心。為補(bǔ)償開(kāi)發(fā)企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的投入，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)最終拿到地，則超過(guò)C萬(wàn)/畝以上的溢價(jià)部分，開(kāi)發(fā)企業(yè)支付50%。如果別的開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到地，則超過(guò)C萬(wàn)/畝以上的溢價(jià)部分，按比例與其分成。土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)合作模式一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)拿地排他性手段在拿地順序上：最先整理、出讓位置最佳、具有最大價(jià)值的地塊因?yàn)檎麄€(gè)片區(qū)剛開(kāi)始進(jìn)行整理，整個(gè)片區(qū)的整體形象尚未出來(lái)，其配套尚無(wú)完善、人氣尚未開(kāi)始聚攏；此時(shí)出讓的土地的價(jià)值尚未被其他開(kāi)發(fā)商所關(guān)注；因此地價(jià)也最低；便于一級(jí)開(kāi)發(fā)商拿到最低價(jià)格，最優(yōu)價(jià)值的土地；而隨著一級(jí)開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，配套逐漸完善；規(guī)劃目標(biāo)逐漸成形，則地價(jià)逐漸提升，但最優(yōu)價(jià)值的地塊已被一級(jí)開(kāi)發(fā)商拿下，則其他地塊在其他開(kāi)發(fā)商眼中就變成了雞肋，棄之可惜，食之無(wú)味。在土地拆遷交付上：留下一些尾巴工程，設(shè)置拿地障礙由于一級(jí)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)整個(gè)片區(qū)的土地拆遷、整理、公建配套等工作，可以在相應(yīng)工作尚未完成，或者正在操作中時(shí)，即進(jìn)入出讓程序，此時(shí)土地半生不熟，同樣對(duì)其他開(kāi)發(fā)商拿地構(gòu)成實(shí)質(zhì)障礙。例如已與居民達(dá)成拆遷協(xié)議，但未開(kāi)始拆遷；或動(dòng)遷安置房尚未建成，居民未搬遷；也可以是地塊內(nèi)的一些附著物尚未拆除等狀況，或者是部分道路、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施尚未完成、到位等。由于開(kāi)發(fā)商不能自行處置，必須委托一級(jí)開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行操作，因此很多其他的開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)就會(huì)猶豫。地塊開(kāi)發(fā)——區(qū)域3地塊開(kāi)發(fā)——區(qū)域3一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)拿地模式在擬拿地上：設(shè)置部分可能對(duì)該地塊項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)形成重大制約的公共服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施塊在出讓居住用地中里面或者附近，要求建設(shè)變電站、大型菜市場(chǎng)、垃圾處理場(chǎng)、政府機(jī)構(gòu)、甚至是傳染病院、醫(yī)療垃圾處理中心、燒煤供熱站等；則也可以減少其他開(kāi)發(fā)商拿地決心。而一級(jí)開(kāi)發(fā)商自己拿地后，則可對(duì)規(guī)劃要求做必要修改。在地塊配建設(shè)施上：在地塊內(nèi)預(yù)先建設(shè)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)條件所要求的輔助設(shè)施、配套設(shè)施等，在出讓條件中要求競(jìng)得者與一級(jí)開(kāi)發(fā)商協(xié)商補(bǔ)償提前做需要做帶征的道路、河流整治、學(xué)?；蛘咂渌蠼ㄔO(shè)的配套設(shè)施如醫(yī)院等，或其他必須同步建成的設(shè)施如水文站、水閘之類(lèi)的設(shè)施。這些設(shè)施可由一級(jí)開(kāi)發(fā)商預(yù)先建設(shè)，而地塊的競(jìng)得者必須與一級(jí)開(kāi)發(fā)商協(xié)商補(bǔ)償或者繼續(xù)建設(shè)等。這樣就對(duì)其他開(kāi)發(fā)商拿地形成成本不確定性，因?yàn)樗恢莱杀镜降资嵌嗌?。而理由是很好做的。地塊開(kāi)發(fā)