順義石門尚項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

2010/09思源商業(yè)公司項(xiàng)目定位2項(xiàng)目背景1摘要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)3基礎(chǔ)結(jié)論4京郊地鐵物業(yè)、商業(yè)立項(xiàng)、獨(dú)棟小盤項(xiàng)目背景項(xiàng)目定位財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)結(jié)論摘要本項(xiàng)目位于順義老城區(qū)邊緣地段，石門街與順西路交匯處西南角，與建設(shè)中的15號(hào)線順西路站相結(jié)合。用地性質(zhì)：商業(yè)立項(xiàng)40年產(chǎn)權(quán)；物業(yè)結(jié)構(gòu)：計(jì)劃地下二層/地上五層（地下一層至地上五層暫規(guī)劃為商業(yè)。）項(xiàng)目概況規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積7183.24m2容積率1.62建筑覆蓋率36.26%建筑高度36.9米綠化率13.7%商業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)商業(yè)總面積14298平方米經(jīng)營(yíng)樓層地下一層,地上五層單層面積1837~2670平方米地塊進(jìn)深30米地塊開間80米項(xiàng)目用地現(xiàn)狀南：南側(cè)為萬(wàn)科四季花城小區(qū)及臨街底商商業(yè)。內(nèi)部：地塊現(xiàn)狀較為規(guī)則平整，東側(cè)地鐵現(xiàn)正施工。北：石門街以北為紅菜坊餐飲,為順義本地品牌連鎖餐廳（知名度高）。西：社區(qū)內(nèi)部路以西為順義職業(yè)學(xué)校。東：順西路以東為專業(yè)市場(chǎng)（家居/五金/建材等）。地塊現(xiàn)狀規(guī)則、內(nèi)部平整，東、北兩面毗鄰市政交通要道。南鄰四季花城小區(qū)

北鄰石門街東鄰順西路西鄰順義職業(yè)學(xué)校地塊內(nèi)部項(xiàng)目背景項(xiàng)目定位財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)結(jié)論摘要開發(fā)商簡(jiǎn)介項(xiàng)目背景項(xiàng)目定位財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)結(jié)論摘要北京誠(chéng)智曙光房地產(chǎn)開發(fā)司成立于2005年11月，是經(jīng)北京市建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具備房地產(chǎn)四級(jí)開發(fā)資質(zhì)，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元。公司自成立之日起，就建立了精干高效的管理和開發(fā)隊(duì)伍，公司下設(shè)經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、開發(fā)部、銷售部、預(yù)算部等部門，技術(shù)力量雄厚，管理人員和專業(yè)人員具備豐富的組織和管理經(jīng)驗(yàn)，具有從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷到物業(yè)管理等綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，能獨(dú)立開發(fā)建設(shè)各類型房地產(chǎn)項(xiàng)目。公司理念：

◆經(jīng)營(yíng)理念：客戶滿意，公司成功

◆開發(fā)理念：開發(fā)精品項(xiàng)目，建立企業(yè)美譽(yù)

◆建筑理念：環(huán)保、適用、協(xié)調(diào)、自然

◆企業(yè)精神：誠(chéng)心務(wù)實(shí)、團(tuán)結(jié)協(xié)作、高效廉潔、發(fā)展創(chuàng)新

◆質(zhì)量方針：科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、追求卓越、優(yōu)質(zhì)優(yōu)材、打造品牌項(xiàng)目定位——項(xiàng)目背景項(xiàng)目定位財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)結(jié)論摘要

市場(chǎng)定位——VIVA

POWER

BLOCK

新生活方式動(dòng)力街區(qū)

產(chǎn)品定位——VIVA動(dòng)力街區(qū)崇尚新興客群家庭休閑生活方式的體驗(yàn)，以配合區(qū)域居住人群及地鐵流動(dòng)客流需求的ModernLife需求，涵括餐飲、歡聚、休閑、服務(wù)、購(gòu)物、5種現(xiàn)代都市生活方式載體。

價(jià)格定位——根據(jù)綜合評(píng)分法及項(xiàng)目入市時(shí)間等因素，最終按16657元/平方米均價(jià)進(jìn)行投資測(cè)算。亟待解決問(wèn)題2開發(fā)背景1第一章項(xiàng)目總論立地條件研究31、石門尚項(xiàng)目乃誠(chéng)智集團(tuán)開發(fā)的第四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（望京西路K7、回龍觀F01、回龍觀港龍中心）2、本項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)期為1年（2010.11-2011.11），總投資1.2億元，力爭(zhēng)完成全部銷售。3、借勢(shì)城市外擴(kuò)及順義新城發(fā)展的契機(jī)，地鐵上蓋物業(yè)的特征為項(xiàng)目銷售去化和商業(yè)經(jīng)營(yíng)奠定一定基礎(chǔ)。開發(fā)背景開發(fā)背景亟待解決問(wèn)題立地條件研究項(xiàng)目總論1、物業(yè)組成方向——針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀與實(shí)現(xiàn)利益最大化同時(shí)快進(jìn)快出的目標(biāo)，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)劃分——研究適應(yīng)現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)結(jié)構(gòu)特征，使本項(xiàng)目能夠適應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)的需求，加快項(xiàng)目的去化。3、物業(yè)租售價(jià)格——研究現(xiàn)有區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)的租售價(jià)格與去化程度，進(jìn)行本項(xiàng)目投資敏感性分析。亟待解決問(wèn)題4、商業(yè)發(fā)展定位——本項(xiàng)目為京郊新區(qū)地鐵上蓋物業(yè)，研究此類型物業(yè)商業(yè)配比尤其是高層物業(yè)的產(chǎn)品定位。5、項(xiàng)目開發(fā)資金的解決和投資利潤(rùn)的預(yù)測(cè)開發(fā)背景亟待解決問(wèn)題立地條件研究項(xiàng)目總論項(xiàng)目區(qū)位分析本項(xiàng)目位于順義主城區(qū)西南部邊緣，距離現(xiàn)有順義核心商圈約800米，距離機(jī)場(chǎng)約9公里，距離市區(qū)/三元橋約30余公里。中心區(qū)空港新區(qū)河?xùn)|新區(qū)本項(xiàng)目牛欄山組團(tuán)馬坡組團(tuán)主城區(qū)組團(tuán)空港工業(yè)區(qū)后沙峪鎮(zhèn)物流園區(qū)現(xiàn)有周邊商業(yè)以配套商業(yè)為主，東側(cè)順西路乃規(guī)劃餐飲街，規(guī)模性餐飲、洗浴、專業(yè)市場(chǎng)。本項(xiàng)目紅菜坊底商建材建材建材餐飲洗浴KTV核心商圈底商餐飲開發(fā)背景亟待解決問(wèn)題立地條件研究項(xiàng)目總論區(qū)域交通分析地面交通概況：順西路和府前街均為雙向四車道；且均為順義內(nèi)部重要交通要道之一。公交線路概況：項(xiàng)目地塊緊鄰兩公交車站，線路主要到達(dá)順義核心商圈、空港物流區(qū)、后沙峪以及市區(qū)三元橋。地鐵交通：M15號(hào)線預(yù)計(jì)一期望京至后沙峪段今年底開通，本項(xiàng)目石門站將在二期（后沙峪至俸伯段）2011年底開通。地鐵15號(hào)線二期于2011年底的開通，將大大提升項(xiàng)目地段價(jià)值。（利好）外域交通通達(dá)的同時(shí)易造成今后商業(yè)客流的分流。（項(xiàng)目地處過(guò)渡點(diǎn)）開發(fā)背景亟待解決問(wèn)題立地條件研究項(xiàng)目總論●零售●餐飲●休閑娛樂(lè)●底商、配套●在待建項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)——區(qū)域周邊商業(yè)呈現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展新區(qū)特征，以生活類基礎(chǔ)配套商業(yè)為主體。（家居建材專業(yè)市場(chǎng)、大型洗浴及餐飲業(yè)態(tài)、底商服務(wù)配套）物業(yè)形式——專業(yè)市場(chǎng)及餐飲休閑業(yè)態(tài)以規(guī)模性商業(yè)單體為主；基礎(chǔ)服務(wù)配套業(yè)態(tài)以80-100平方米底商為主體。經(jīng)營(yíng)狀況——熟地-有利于縮減市場(chǎng)培育時(shí)間區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，沿街店鋪空置率較低。區(qū)域商業(yè)分析開發(fā)背景亟待解決問(wèn)題立地條件研究項(xiàng)目總論核心消費(fèi)群分布——東至鐵路沿線，北到臥龍環(huán)島周邊；西鄰西環(huán)路，南達(dá)順平路附近。核心消費(fèi)群構(gòu)成——周邊住宅小區(qū)業(yè)主/初步統(tǒng)計(jì)約3萬(wàn)人周邊建材市場(chǎng)/京順醫(yī)院/職教學(xué)校/二中客流核心消費(fèi)群特征——區(qū)域消費(fèi)處于順義中檔消費(fèi)力水平人員構(gòu)成：原有區(qū)域居民+城市外溢型客群區(qū)域商業(yè)分析周邊消費(fèi)群體開發(fā)背景亟待解決問(wèn)題立地條件研究項(xiàng)目總論機(jī)會(huì)消費(fèi)群界定——新建開發(fā)區(qū)-馬坡區(qū)域消費(fèi)客流地鐵沿線客流（南法信周邊-核心區(qū)客流）機(jī)會(huì)消費(fèi)群特征——交通通達(dá)性輻射彈性商業(yè)需求及定向性消費(fèi)馬坡核心區(qū)南法信本案區(qū)域商業(yè)分析周邊消費(fèi)群體開發(fā)背景亟待解決問(wèn)題立地條件研究項(xiàng)目總論立地條件結(jié)論——1、區(qū)域消費(fèi)群體聚集力及消費(fèi)能力日益提升2、現(xiàn)狀商業(yè)以配套為主，餐飲及休閑聚集趨勢(shì)明顯3、200平米以下底商及中型規(guī)模獨(dú)棟餐飲/休閑商鋪為市場(chǎng)去化點(diǎn)1、生活配套的提升及地鐵帶動(dòng)的新商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)的汲取2、餐飲、休閑、娛樂(lè)帶動(dòng)的主題營(yíng)銷3、銷售型店鋪的去化落位及“以大帶下”營(yíng)銷方式的引用定位及去化方向研究立地條件發(fā)展分析開發(fā)背景亟待解決問(wèn)題立地條件研究項(xiàng)目總論第二章市場(chǎng)研究順義商業(yè)市場(chǎng)研究2順義區(qū)域市場(chǎng)宏觀研究1結(jié)論3順義區(qū)位于北京市東北郊，城區(qū)距北京市區(qū)30公里。發(fā)展基礎(chǔ)及資源：全國(guó)最大、設(shè)備最先進(jìn)的航空港––首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)京承鐵路、大秦鐵路，京平公路、京密公路縱橫穿越全境，發(fā)達(dá)暢捷的公路、鐵路網(wǎng)將順義與周邊市、區(qū)（縣）緊密相連。區(qū)域發(fā)展方向：依據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）》，順義是“東部發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn)，北京重點(diǎn)發(fā)展的3個(gè)新城之一”，主要承擔(dān)引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)以及空港物流、會(huì)展、國(guó)際交往、體育休閑等功能。發(fā)展空間布局：構(gòu)建“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”的區(qū)域空間總體布局，形成新城——重點(diǎn)鎮(zhèn)——一般鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。

一港：首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，是新城發(fā)展的樞紐核心。兩河：潮白河風(fēng)景區(qū)和溫榆河綠色生態(tài)走廊，是新城發(fā)展的生態(tài)屏障。

三區(qū)：中心區(qū)、空港區(qū)、河?xùn)|新區(qū)三城區(qū)，是新城發(fā)展的城市載體。

四鎮(zhèn)：楊鎮(zhèn)、高麗營(yíng)、李遂、趙全營(yíng)四個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的城鎮(zhèn)，是新城發(fā)展的統(tǒng)籌橋梁。順義區(qū)域發(fā)展概況順義區(qū)域市場(chǎng)宏觀研究順義商業(yè)市場(chǎng)研究結(jié)論市場(chǎng)研究順義新城規(guī)劃分析本項(xiàng)目處于順義新城發(fā)展規(guī)劃中新城中心邊緣地區(qū)順義新城主要新建居住拓展區(qū)為北部及東部區(qū)域/商務(wù)商業(yè)聚集區(qū)域乃現(xiàn)有核心區(qū)域的外擴(kuò)及加強(qiáng)→地處城市拓展的過(guò)渡點(diǎn)區(qū)位本項(xiàng)目順義區(qū)域市場(chǎng)宏觀研究順義商業(yè)市場(chǎng)研究結(jié)論市場(chǎng)研究順義商業(yè)規(guī)劃分析順義商業(yè)發(fā)展判斷——一元核心論的逐步加強(qiáng)，難以撼動(dòng)。城市商業(yè)中心區(qū)位于順義城區(qū)，西起順西路、東至光明街、南起建新街、北至幸福街。屬于綜合型商業(yè)中心區(qū)，服務(wù)于順義全區(qū)乃至北京市東北部地區(qū)。項(xiàng)目應(yīng)采取規(guī)避大型商業(yè)中心的競(jìng)爭(zhēng)，借勢(shì)現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)，延續(xù)提升方式開發(fā)。挖掘點(diǎn)：順西路原有餐飲街規(guī)劃+府前街現(xiàn)有政府辦公聚集+區(qū)域配套商業(yè)基礎(chǔ)→餐飲為主體商務(wù)休閑帶動(dòng)城市商業(yè)中心區(qū)和居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心區(qū)構(gòu)成示意圖●城市商業(yè)中心●居住配套商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目所在區(qū)域特色商業(yè)街構(gòu)成示意圖本項(xiàng)目順義區(qū)域市場(chǎng)宏觀研究順義商業(yè)市場(chǎng)研究結(jié)論市場(chǎng)研究整體商業(yè)環(huán)境特征——以生活消費(fèi)為主要方向，中檔及中低檔次基礎(chǔ)配套業(yè)態(tài)占據(jù)主體。商業(yè)一元核心區(qū)位日益鞏固，并呈向南側(cè)拓展趨勢(shì)。順義核心商圈位于新順大街與府前街交匯區(qū)域，以大型零售店鋪聚集為主要特征。國(guó)泰大廈、國(guó)泰珠寶城、順義西單商場(chǎng)、順義西單電器、大中電器、隆華購(gòu)物中心順鑫溝通中心（在建）、金街（新世界百貨）（在建）本項(xiàng)目紅菜坊底商建材建材建材餐飲洗浴KTV核心商圈底商餐飲專業(yè)市場(chǎng)以建材、家具類為主體，居于區(qū)域主要交通要道，區(qū)域類生活配套商業(yè)以住宅底商為市場(chǎng)主體，單店規(guī)模較?。?0-100平方米），以區(qū)域性品牌為主。餐飲休閑業(yè)態(tài)以大型規(guī)模單體店鋪為主，分布于核心商圈邊緣及順西路周邊。順義區(qū)域市場(chǎng)宏觀研究順義商業(yè)市場(chǎng)研究結(jié)論市場(chǎng)研究分業(yè)態(tài)商家分析——零售業(yè)態(tài)：零售業(yè)態(tài)乃區(qū)域商業(yè)主體?，F(xiàn)有商業(yè)以規(guī)模性商業(yè)單體及專業(yè)市場(chǎng)和住宅底商形式出現(xiàn)，購(gòu)物中心模式初現(xiàn)端倪。生活類百貨及配套商業(yè)占據(jù)較大比重。順義區(qū)域市場(chǎng)宏觀研究順義商業(yè)市場(chǎng)研究結(jié)論市場(chǎng)研究整體特征：連鎖商家以滿足區(qū)域機(jī)關(guān)辦公人群需求的大型中餐、商務(wù)餐為主；地方餐飲以滿足家庭聚會(huì)的家常菜、麻辣干鍋等為主；連鎖快餐品牌相對(duì)較少，菜系較為匱乏。布局特征：以主干路沿線布局（順西路、西外街、新順大街、順平路）物業(yè)特征：規(guī)模性商家以獨(dú)棟物業(yè)為主；快餐類多為底商。分業(yè)態(tài)商家分析——餐飲業(yè)態(tài)：順義區(qū)域市場(chǎng)宏觀研究順義商業(yè)市場(chǎng)研究結(jié)論市場(chǎng)研究商業(yè)組成：大型足浴、KTV、洗浴業(yè)態(tài)以獨(dú)棟物業(yè)為主，主要集中于順西路及專業(yè)市場(chǎng)帶動(dòng)的交通要道周邊。底商形式商家以美體、養(yǎng)生、婚紗攝影為主體，現(xiàn)主要聚集于核心商圈邊緣區(qū)域的婚紗攝影商街以及新建社區(qū)主題商街。分業(yè)態(tài)商家分析——休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)：順義區(qū)域市場(chǎng)宏觀研究順義商業(yè)市場(chǎng)研究結(jié)論市場(chǎng)研究商鋪投資市場(chǎng)分析——目前，順義區(qū)域商鋪銷售去化高于辦公產(chǎn)品銷售去化；區(qū)域200平方米以下商鋪開盤2個(gè)月內(nèi)銷罄；300平方米以上商鋪在開發(fā)區(qū)及順義核心區(qū)域已入市銷售，與其他小商鋪同期去化。投資客分布——以順義區(qū)域投資客群為主體，外來(lái)城區(qū)溢出型投資客群為輔投資客投資能力——順義區(qū)域市場(chǎng)宏觀研究順義商業(yè)市場(chǎng)研究結(jié)論市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究結(jié)論——1、本項(xiàng)目地處順義中心邊緣，應(yīng)借勢(shì)現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)，延續(xù)提升方式開發(fā)以餐飲娛樂(lè)為主，生活配套為輔；2、底層商鋪易于銷售去化，重點(diǎn)解決高層商業(yè)的銷售3、區(qū)域投資規(guī)律的遵循：總投資600萬(wàn)以下/200平米以下銷售去化快4、區(qū)域商鋪銷售利好/高于辦公產(chǎn)品開發(fā)5、區(qū)域消費(fèi)力支持社區(qū)商業(yè)的提升順義區(qū)域市場(chǎng)宏觀研究順義商業(yè)市場(chǎng)研究結(jié)論市場(chǎng)研究第三章項(xiàng)目開發(fā)方案項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品建議2

項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向研究1項(xiàng)目地處順西路及府前西街交匯點(diǎn)，具備良好商業(yè)展示及商業(yè)延續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。15號(hào)地鐵上蓋物業(yè)為客流聚集及商業(yè)帶動(dòng)起到一定的促進(jìn)作用。

周邊小區(qū)入住率較高以及培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)的較多，底商及配套商業(yè)市場(chǎng)培育期縮短：前進(jìn)花園、宏成花園、西辛小區(qū)及萬(wàn)科四季花城。

S優(yōu)勢(shì)——W劣勢(shì)——項(xiàng)目現(xiàn)有計(jì)劃體量難以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)

項(xiàng)目地處老城區(qū)及商業(yè)核心區(qū)邊緣，乃過(guò)渡點(diǎn)區(qū)位，今后商業(yè)分流嚴(yán)重

順西路及府前西街長(zhǎng)期的修建施工，影響項(xiàng)目的展示并降低投資客信心

政策影響的制約：酒店式公寓零散劃分/辦公產(chǎn)品零散劃分銷售的規(guī)避O機(jī)會(huì)——北京新城規(guī)劃的落實(shí)，順義逐步成為新興投資熱點(diǎn)區(qū)域15號(hào)的開建及順西路的通達(dá)，進(jìn)一步縮短順義距離市區(qū)的距離（尤其是望京區(qū)域）T威脅——商業(yè)辦公產(chǎn)品的制約因素：現(xiàn)有順義商業(yè)辦公產(chǎn)品以天竺區(qū)域?yàn)橹黧w，核心區(qū)域辦公產(chǎn)品稀少且以商住及租賃模式入市交通的制約因素：立地條件聚客能力有限北側(cè)-15號(hào)線及府前西街通達(dá)順義核心區(qū)域東側(cè)-順西路核心為順平路-臥龍環(huán)島區(qū)域，傾向過(guò)渡，分流天博項(xiàng)目的先期入市帶來(lái)的投資客分流開發(fā)方案方向研究產(chǎn)品建議品質(zhì)生活需求高級(jí)別/高檔次低級(jí)別/低檔次基本生活需求★都市家庭生活商業(yè)街區(qū)周邊社區(qū)底商及沿街店鋪（前進(jìn)花園/宏城花園）新興大型社區(qū)街區(qū)底商（怡馨家園/金漢綠港）專業(yè)店及市場(chǎng)聚集區(qū)域（興德/益麒麟建材家居/集美）順義核心大型店鋪聚集區(qū)（國(guó)泰/西單/隆華）

打造順義首家地鐵上蓋新興都市新消費(fèi)群體消費(fèi)街區(qū)入市基礎(chǔ)及發(fā)展趨向示意1）檔次定位——位于“中高級(jí)別/中高檔次”與“品質(zhì)生活需求”所形成的平面中。2）設(shè)施物業(yè)——區(qū)別現(xiàn)有規(guī)劃自發(fā)形成底商商業(yè)街，樹立統(tǒng)一定位、合理規(guī)劃的商業(yè)街區(qū)（設(shè)施形象/業(yè)態(tài)組合/地鐵帶動(dòng)）3）業(yè)態(tài)組合——兼顧區(qū)域生活配套基礎(chǔ)特征，提升置換客群的彈性消費(fèi)及地鐵客流的機(jī)會(huì)消費(fèi)開發(fā)方案方向研究產(chǎn)品建議SWO都市家庭生活主題街區(qū)FAMILYLIFE-STYLECOMMERCIALBLOCK順義新興都市生活基地

商業(yè)發(fā)展方向——發(fā)展基點(diǎn)：地鐵帶動(dòng)+配套提升區(qū)位及項(xiàng)目占地、控規(guī)指標(biāo)限定本項(xiàng)目為區(qū)域附屬新興商業(yè)中心商業(yè)街區(qū)物業(yè)便于產(chǎn)權(quán)分割，加快銷售去化借鑒順義新興社區(qū)配套商業(yè)，考慮未來(lái)商住客群及地鐵客流加大彈性商業(yè)消費(fèi)供給及餐飲促進(jìn)開發(fā)方案方向研究產(chǎn)品建議SWO

市場(chǎng)方向——VIVA

POWER

BLOCK

新生活方式動(dòng)力街區(qū)

產(chǎn)品方向——VIVA動(dòng)力街區(qū)崇尚新興客群家庭休閑生活方式的體驗(yàn)，以配合區(qū)域居住人群及地鐵流動(dòng)客流需求的ModernLife需求，涵括餐飲、歡聚、休閑、服務(wù)、購(gòu)物、5種現(xiàn)代都市生活方式載體。開發(fā)方案方向研究產(chǎn)品建議O項(xiàng)目初步規(guī)劃布局

地塊基本指標(biāo)——本項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)深較長(zhǎng)、樓層高，劃分成街鋪進(jìn)行銷售會(huì)有一定難度，需要在產(chǎn)品上進(jìn)行規(guī)避解決。商業(yè)總面積14298平方米經(jīng)營(yíng)樓層地下一層,地上五層單層面積1837~2670平方米地塊進(jìn)深30米地塊開間80米開發(fā)方案方向研究產(chǎn)品建議O項(xiàng)目初步規(guī)劃布局進(jìn)深較長(zhǎng)的商鋪規(guī)劃解決——作為銷售型商業(yè)，本項(xiàng)目進(jìn)深較長(zhǎng)，不適宜劃分成街鋪進(jìn)行銷售，因此將項(xiàng)目進(jìn)行雙面分割，中間預(yù)留通道，南北兩側(cè)商鋪均臨街，縮短進(jìn)深、增加臨街展示面。同時(shí)將東西兩側(cè)商業(yè)進(jìn)行一托三作為主力商戶進(jìn)行帶動(dòng)。高于二層的店鋪規(guī)劃解決——三層至五層的高樓層商鋪會(huì)在銷售去化上會(huì)有一定弊端，通過(guò)兩端設(shè)置一托三主力商戶進(jìn)行帶動(dòng)，中間設(shè)置連廊，縮小高樓層商業(yè)面積及縮小單鋪面積、降低商鋪投資總價(jià)，促進(jìn)銷售價(jià)格的提升和保證銷售率。

項(xiàng)目解決重點(diǎn)——開發(fā)方案方向研究產(chǎn)品建議O項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃特征——設(shè)計(jì)指標(biāo)匯總樓層總面積(m2)物業(yè)結(jié)構(gòu)單鋪面積(m2)面寬(m)進(jìn)深(m)層高(m)地下一層2025單層20256332

1層2636單層(11間)29.61-210.743—1116.54.8一托二(3間)296.57-431.21一拖三(3間)625.6-1409.422層2670單層(4間)129.49-157.567.813.54.53層2565單層(9間)127.95-177.436.8-813.5-164.54層2565單層(17間)114.99-186.84813.5-164.55層1837單層(6間)233.25-332.941613.5-164.8開發(fā)方案方向研究產(chǎn)品建議O商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議W新興順義都市客群區(qū)域青年學(xué)生客群地鐵流動(dòng)機(jī)會(huì)客群順義現(xiàn)有配套底商商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊限制及需求順西路/府前街現(xiàn)有餐飲基礎(chǔ)+++

考慮因素——

挖掘要點(diǎn)——→項(xiàng)目周邊配套底商：以一層底商為主體/規(guī)模以80-100平方米左右/業(yè)態(tài)配比公司經(jīng)營(yíng)>便利零售>房產(chǎn)服務(wù)→區(qū)域現(xiàn)有餐飲基礎(chǔ)的借助/休閑客流的錯(cuò)位提升：順西路-福牛、全聚德

順泰來(lái)KTV/順成文洗浴KTV石門街：紅菜坊

金百萬(wàn)、金兆福、權(quán)金城→地鐵商業(yè)特征：餐飲業(yè)態(tài)的引進(jìn)便利服務(wù)的引進(jìn)→項(xiàng)目限制：現(xiàn)有規(guī)劃底座2600平方米左右/四至交通影響→項(xiàng)目實(shí)施需求：快速銷售開發(fā)方案方向研究產(chǎn)品建議商業(yè)業(yè)態(tài)定位組合■單層橫向分割■一托二商鋪■一托三商鋪地下一層業(yè)態(tài)：超市面積：2025m2面寬：63m進(jìn)深：32m總面積：2025m2開發(fā)方案方向研究產(chǎn)品建議商業(yè)業(yè)態(tài)定位組合■單層橫向分割■一托二商鋪■一托三商鋪地上一層單層商鋪——單鋪面積29.61-210.74m2，業(yè)態(tài)為生活便利、西式面點(diǎn)、快餐一托二商鋪——單鋪面積為296.57-431.21m2，業(yè)態(tài)為餐飲、咖啡、美容美發(fā)一拖三商鋪——單鋪面積625.6-1409.42，業(yè)態(tài)為中餐、商務(wù)餐飲、咖啡、茶館總面積：2636m2開發(fā)方案方向研究產(chǎn)品建議商業(yè)業(yè)態(tài)定位組合一托二商鋪——單鋪面積為296.57-431.21m2，業(yè)態(tài)為餐飲、咖啡一拖三商鋪——單鋪面積625.6-1409.42，業(yè)態(tài)為中餐、商務(wù)餐飲、咖啡、茶館單層商鋪——