房屋租賃合同法律文本及注意事項一、引言房屋租賃合同是出租人與承租人之間確立租賃關系、明確權利義務的核心法律文件。根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）合同編及相關司法解釋，租賃合同的效力、履行及糾紛解決均需以書面合同為依據(jù)。實踐中，口頭約定或條款模糊的合同易引發(fā)租金、維修、轉(zhuǎn)租等糾紛，因此，制定專業(yè)嚴謹?shù)姆晌谋静⒆⒁怅P鍵事項，是防范風險的關鍵。二、房屋租賃合同法律文本的核心條款解析一份有效的房屋租賃合同應包含以下核心條款，確保權利義務清晰、可執(zhí)行。（一）當事人基本信息條款要求：需明確出租人與承租人的身份信息，確保主體適格。出租人：應填寫姓名（或法人名稱）、身份證號（或統(tǒng)一社會信用代碼）、聯(lián)系方式、住址（或注冊地址）；若為共有房屋，需所有共有人簽字確認；若為代理人，需提供授權委托書。承租人：應填寫姓名、身份證號、聯(lián)系方式、住址；若為法人，需填寫法定代表人及注冊地址。風險提示：未核實出租人產(chǎn)權身份（如無房產(chǎn)證或共有人未同意），可能導致合同無效；承租人身份不實（如無民事行為能力），可能影響合同履行。（二）房屋基本情況條款要求：需明確房屋的具體信息，避免歧義。位置：填寫詳細地址（如XX市XX區(qū)XX路XX號XX小區(qū)XX棟XX單元XX室）；面積：以房產(chǎn)證登記面積為準（如“建筑面積80平方米”）；戶型：如“兩室一廳一廚一衛(wèi)”；產(chǎn)權情況：填寫房產(chǎn)證編號（無需具體數(shù)字）、產(chǎn)權人姓名、是否有抵押或查封（需注明“無抵押/查封”或“已抵押，抵押權人同意出租”）。風險提示：未明確房屋位置或產(chǎn)權情況，可能導致承租人無法確認租賃標的，或因房屋被查封、抵押而無法使用。（三）租賃期限條款要求：需明確起止日期，遵守法定最長期限。格式：“租賃期限自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止，共計XX個月?！狈上拗疲骸睹穹ǖ洹返谄甙倭阄鍡l規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效。不定期租賃：租賃期限六個月以上未采用書面形式的，視為不定期租賃，雙方可隨時解除合同，但需提前通知（一般為三十日）。風險提示：未明確期限或超過二十年，可能導致合同部分無效或履行爭議。（四）租金及支付方式條款要求：需明確租金金額、支付周期、支付方式及押金規(guī)則。租金：“每月租金為人民幣XXXX元（大寫：XXXX），不含稅費?！敝Ц吨芷冢骸鞍碭X支付，每周期開始前XX日支付（如“按月支付，每月1日支付下月租金”）?！敝Ц斗绞剑骸巴ㄟ^銀行轉(zhuǎn)賬至出租人指定賬戶（賬戶名：XXX，賬號：XXX，開戶行：XXX）?！毖航穑骸把航馂槿嗣駧臱XXX元（大寫：XXXX），不超過兩個月租金。租賃期滿，承租人無拖欠租金、無損壞房屋及設施的，出租人應在7日內(nèi)退還押金?！憋L險提示：押金過高（超過兩個月租金）可能被認定為“變相租金”，承租人可請求調(diào)整；未明確押金退還條件，可能導致出租人無故克扣。（五）房屋用途條款要求：需明確房屋使用性質(zhì)，禁止擅自改變。示例：“本房屋僅用于居?。ɑ蜣k公），承租人不得擅自改變用途，如改為民宿、餐飲等?！狈梢罁?jù)：《民法典》第七百一十一條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。風險提示：未明確用途，可能導致承租人擅自改變用途（如住宅改商用），引發(fā)鄰里糾紛或行政責任（如違反物業(yè)規(guī)定）。（六）房屋維修責任條款要求：需明確雙方維修義務，避免推諉。出租人責任：“出租人應保證房屋及附屬設施（如水管、電路、門窗）正常使用，負責非承租人原因?qū)е碌木S修（如老化漏水、電路故障）?！背凶馊素熑危骸俺凶馊藨侠硎褂梅课?，因故意或重大過失導致?lián)p壞的（如拆改墻體、損壞家電），需恢復原狀或賠償損失?！本S修流程：“承租人發(fā)現(xiàn)需維修的，應及時通知出租人（書面或微信）；出租人未在7日內(nèi)維修的，承租人可自行維修，費用由出租人承擔（需保留維修發(fā)票）?！狈梢罁?jù)：《民法典》第七百一十二條、第七百一十三條。風險提示：未明確維修責任，可能導致“出租人拒不維修”或“承租人故意損壞”的糾紛。（七）轉(zhuǎn)租條款要求：需明確是否允許轉(zhuǎn)租，及轉(zhuǎn)租條件。禁止轉(zhuǎn)租：“未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。否則，出租人有權解除合同，要求承租人承擔違約責任（如支付一個月租金作為違約金）?！痹试S轉(zhuǎn)租：“經(jīng)出租人書面同意后，承租人可轉(zhuǎn)租，但轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同期限；承租人應對轉(zhuǎn)租人的行為負責（如轉(zhuǎn)租人損壞房屋，承租人需賠償）?！狈梢罁?jù)：《民法典》第七百一十六條。風險提示：未明確轉(zhuǎn)租規(guī)則，可能導致承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人無法控制房屋使用。（八）合同解除條款要求：需明確法定及約定解除情形，確保解除權行使合法。法定解除：承租人未支付租金超過30日，出租人可解除合同；出租人未履行維修義務，致使承租人無法居住，承租人可解除合同；房屋被查封、扣押，致使無法使用，雙方可解除合同。約定解除：雙方協(xié)商一致，可解除合同；承租人提前30日通知出租人，可解除合同，但需承擔違約責任（如支付一個月租金）；出租人需提前30日通知承租人解除合同（如出賣房屋），但需退還押金并賠償損失（如裝修費）。法律依據(jù)：《民法典》第五百六十二條、第五百六十三條。風險提示：未明確解除條件，可能導致解除權行使無效，引發(fā)糾紛。（九）違約責任條款要求：需明確雙方違約的具體責任，確保可執(zhí)行。承租人違約：逾期支付租金：“每逾期一日，按未支付金額的萬分之五支付違約金；逾期超過30日，出租人可解除合同并要求賠償損失?！鄙米愿淖冇猛荆骸靶杌謴驮瓲?，賠償出租人損失（如物業(yè)罰款、房屋貶值）?！背鲎馊诉`約：逾期交付房屋：“每逾期一日，按租金的萬分之五支付違約金；逾期超過15日，承租人可解除合同并要求退還押金?！鄙米越獬贤骸靶柰诉€押金，并賠償承租人損失（如裝修費、搬家費）?！狈梢罁?jù)：《民法典》第五百七十七條。風險提示：違約金過高（超過實際損失的30%）可能被法院調(diào)整，需合理約定。（十）爭議解決條款要求：需明確爭議解決方式，避免管轄爭議。訴訟：“本合同爭議由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向房屋所在地有管轄權的人民法院起訴。”（推薦，因訴訟具有強制執(zhí)行力）仲裁：“本合同爭議由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交XX仲裁委員會（需明確名稱，如“北京仲裁委員會”）仲裁，仲裁裁決為終局性?！憋L險提示：仲裁條款需明確、具體，否則可能無效（如“提交仲裁委員會仲裁”未指定名稱）。（十一）其他輔助條款房屋交付清單：“雙方應在交付時簽署《房屋交付清單》，列明家具、家電（如冰箱、空調(diào)）、水電表讀數(shù)等，確認房屋現(xiàn)狀?！辟M用承擔：“租賃期間，物業(yè)費、水電費、燃氣費由承租人承擔；房產(chǎn)稅、土地使用稅由出租人承擔。”續(xù)租：“租賃期滿，承租人有意續(xù)租的，應提前30日通知出租人，雙方協(xié)商租金后簽訂新合同。”三、房屋租賃合同簽訂與履行的注意事項（一）簽訂前的核查要點1.核查出租人資質(zhì)：查看房產(chǎn)證，確認出租人是房屋所有權人；如有共有人，需共有人簽字同意；如有抵押，需抵押權人出具“同意出租”的書面證明；避免向“二房東”租賃（需查看原合同及出租人同意轉(zhuǎn)租證明）。2.核查房屋狀況：實地查看房屋，確認是否符合約定用途（如居住需有廚房、衛(wèi)生間）；檢查房屋及設施是否完好（如水管是否漏水、電路是否正常）；查詢房屋是否被查封（可通過“不動產(chǎn)登記中心”官網(wǎng)或APP查詢）。3.核查承租人資質(zhì)：查看身份證，確認具備完全民事行為能力；要求提供工作證明或收入證明（如勞動合同、工資流水），確保有支付能力。（二）簽訂時的條款審查要點1.避免空白合同：所有條款需填寫完整，不得留空（如“租金”“期限”）。2.明確模糊表述：如“裝修”需約定“承租人可自行裝修，但不得改變房屋結(jié)構，租賃期滿后裝修歸出租人所有（或承租人拆除恢復原狀）”；“家具”需列清單（如“冰箱1臺、空調(diào)2臺”）。3.關注關鍵條款：重點審查租金、押金、維修責任、解除條件、違約責任等條款，確保符合自身利益。4.保留合同原件：雙方各執(zhí)一份，如需修改，需在修改處簽字蓋章。（三）履行中的權利義務履行要點1.承租人義務：按時支付租金：通過銀行轉(zhuǎn)賬或微信支付，保留支付憑證（如轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)）；合理使用房屋：不得擅自改變結(jié)構（如打墻、拆地板），不得從事違法活動（如賭博、傳銷）；通知義務：發(fā)現(xiàn)房屋需要維修或第三人主張權利（如房東賣房），應及時通知出租人；返還房屋：租賃期滿，應將房屋恢復原狀（如拆除自行安裝的空調(diào)），交還鑰匙。2.出租人義務：交付房屋：按約定時間交付房屋，確保房屋及設施正常使用；維修義務：收到承租人維修通知后，及時安排維修；通知義務：出賣房屋時，應提前30日通知承租人（優(yōu)先購買權）；退還押金：租賃期滿，承租人無違約行為的，應在7日內(nèi)退還押金（如逾期，需支付利息）。四、常見糾紛類型及解決建議（一）租金糾紛情形：承租人逾期支付租金，出租人要求支付租金及違約金。解決建議：出租人可發(fā)《催款函》（書面或微信），要求承租人在合理期限內(nèi)支付；協(xié)商不成的，可向法院起訴，要求支付租金、違約金及利息；若承租人長期拖欠，出租人可解除合同，收回房屋。（二）房屋維修糾紛情形：出租人未履行維修義務，承租人自行維修后要求承擔費用。解決建議：承租人需保留維修通知記錄（如微信聊天記錄、電話錄音）、維修發(fā)票；協(xié)商不成的，可向法院起訴，要求出租人承擔維修費用；若維修費用過高，可申請司法鑒定（如房屋漏水維修費用）。（三）轉(zhuǎn)租糾紛情形：承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，出租人要求解除合同。解決建議：出租人可發(fā)《解除合同通知書》（書面），要求承租人騰退房屋；協(xié)商不成的，可向法院起訴，要求解除合同、支付違約金及賠償損失；若轉(zhuǎn)租人拒絕騰退，出租人可要求承租人承擔連帶責任。（四）優(yōu)先購買權糾紛情形：出租人出賣房屋未通知承租人，承租人要求確認買賣合同無效。解決建議：承租人可向法院起訴，要求確認買賣合同無效（需證明出租人未通知）；若買賣合同已履行（房屋已過戶），承租人可要求出租人賠償損失（如房屋差價）；優(yōu)先購買權的行使期限為15日（自出租人通知之日起），逾期未行使的，視為放棄。（五）押金糾紛情形：租賃期滿，承租人無違約行為，出租人拒不退還押金。解決建議：承租人需保留《房屋交付清單》、支付押金憑證、租賃期滿通知記錄；協(xié)商不成的，可向法院起訴，要求退還押金及利息（按LPR計算）；若出租人以“房屋有損壞”為由克扣押金，需提供證據(jù)（如照片、維修發(fā)票），否則法院不予支持