1998-2011年中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的剖析與防控策略一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景1998-2011年期間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融支持下經(jīng)歷了飛速發(fā)展的階段。1998年，我國取消了福利分房制度，全面推行住房商品化改革，這一舉措為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力。此后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，大量人口涌入城市，對(duì)住房的需求急劇增加，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。在這一過程中，金融支持起到了不可或缺的作用。銀行信貸、債券融資、信托融資等多種金融工具為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)提供了充足的資金，同時(shí)住房抵押貸款等金融產(chǎn)品也降低了居民購房的門檻，刺激了住房消費(fèi)。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的背后，金融風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、投資周期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)等特點(diǎn)，與金融體系緊密相連。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的資金依賴程度較高，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，企業(yè)的資金鏈容易斷裂，進(jìn)而引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)也對(duì)金融體系產(chǎn)生了重要影響。在2003-2007年期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，形成了一定的泡沫。雖然政府在此期間出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)依然居高不下。2008年，受全球金融危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，部分城市房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金困境，金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。盡管政府隨后出臺(tái)了一系列救市政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，但金融風(fēng)險(xiǎn)并未得到根本解決。在此期間，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式多樣，包括信貸風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。信貸風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)貸款違約率上升，個(gè)人住房貸款不良率增加；流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量的影響；政策風(fēng)險(xiǎn)則源于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的頻繁變化。1.1.2研究意義從理論意義來看，研究1998-2011年中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)控制，有助于豐富和完善房地產(chǎn)金融理論體系。通過對(duì)這一時(shí)期房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制、傳導(dǎo)路徑以及風(fēng)險(xiǎn)控制措施的深入分析，可以進(jìn)一步揭示房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，為后續(xù)的理論研究提供實(shí)證支持和參考依據(jù)。同時(shí)，也能夠?yàn)槠渌嚓P(guān)領(lǐng)域的研究，如宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系、金融監(jiān)管政策的有效性等，提供有益的借鑒。從實(shí)踐意義而言，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究并提出有效的控制措施，對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融體系的緊密聯(lián)系使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)具有較強(qiáng)的傳染性和擴(kuò)散性，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系造成嚴(yán)重沖擊。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)控制，可以降低金融機(jī)構(gòu)的不良貸款率，提高金融體系的穩(wěn)定性。合理的風(fēng)險(xiǎn)控制措施有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性投資，規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。有效的風(fēng)險(xiǎn)控制還能夠保障購房者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的研究起步較早，形成了較為豐富的研究成果。在理論研究方面，國外學(xué)者從多個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了剖析。在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制上，一些學(xué)者強(qiáng)調(diào)信息不對(duì)稱理論，認(rèn)為在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中，金融機(jī)構(gòu)與借款人之間存在信息不對(duì)稱，借款人可能隱瞞自身真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和信用風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。如斯蒂格利茨（Stiglitz）和韋斯（Weiss）的研究表明，信息不對(duì)稱會(huì)引發(fā)逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)中，金融機(jī)構(gòu)難以準(zhǔn)確評(píng)估借款人的信用狀況，可能會(huì)將貸款發(fā)放給風(fēng)險(xiǎn)較高的借款人，增加信貸風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系上，部分學(xué)者運(yùn)用資產(chǎn)定價(jià)理論和金融加速器理論進(jìn)行分析。資產(chǎn)定價(jià)理論認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)影響金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性；金融加速器理論則指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)通過信貸渠道對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生放大效應(yīng)，加劇經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。在實(shí)證研究方面，國外學(xué)者運(yùn)用多種計(jì)量模型和方法對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析。例如，通過建立向量自回歸模型（VAR）來研究房地產(chǎn)價(jià)格、利率、信貸規(guī)模等因素之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，分析這些因素對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響。一些學(xué)者利用面板數(shù)據(jù)模型，對(duì)不同國家或地區(qū)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行比較研究，找出影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的共性因素和個(gè)性因素。在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估方面，國外學(xué)者提出了多種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)和模型，如風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值模型（VaR）、信用風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)模型（如KMV模型）等，這些模型和指標(biāo)為金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門評(píng)估房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供了有力的工具。國內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的研究也取得了豐碩的成果。在理論研究方面，國內(nèi)學(xué)者結(jié)合我國國情，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因、表現(xiàn)形式和影響進(jìn)行了深入探討。有學(xué)者指出，我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因主要包括房地產(chǎn)融資渠道單一、銀行信貸管理風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人信貸違約風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、國家政策性風(fēng)險(xiǎn)以及法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)等。在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式上，國內(nèi)學(xué)者認(rèn)為主要包括信貸風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。在影響方面，學(xué)者們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)產(chǎn)生沖擊，還可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展造成不利影響。在實(shí)證研究方面，國內(nèi)學(xué)者運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法對(duì)我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證分析。例如，選取相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售價(jià)格等，建立回歸模型，分析這些指標(biāo)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。一些學(xué)者通過構(gòu)建房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，運(yùn)用主成分分析、層次分析法等方法，對(duì)我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和預(yù)警。然而，現(xiàn)有國內(nèi)研究對(duì)1998-2011年這一特定時(shí)期房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)控制的深入分析相對(duì)不足。這一時(shí)期我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了重大變革和快速發(fā)展，金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式和形成機(jī)制具有獨(dú)特性，現(xiàn)有研究未能充分針對(duì)這一時(shí)期的特點(diǎn)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究。因此，本文對(duì)1998-2011年中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行研究，具有重要的理論和實(shí)踐意義，能夠彌補(bǔ)現(xiàn)有研究的不足，為我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供有益的參考。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)1.3.1研究方法本文將綜合運(yùn)用多種研究方法，力求全面、深入地剖析1998-2011年中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)控制問題。文獻(xiàn)研究法：廣泛搜集國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)、政策文件、行業(yè)報(bào)告等資料。通過對(duì)這些文獻(xiàn)的梳理和分析，了解國內(nèi)外在該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，總結(jié)已有的研究成果和不足之處，為本文的研究提供理論基礎(chǔ)和參考依據(jù)。在研究房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制時(shí)，參考國內(nèi)外學(xué)者運(yùn)用信息不對(duì)稱理論、資產(chǎn)定價(jià)理論等對(duì)風(fēng)險(xiǎn)成因的分析文獻(xiàn)，從而深入理解我國這一時(shí)期房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的理論根源。案例分析法：選取1998-2011年期間具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)案例進(jìn)行深入分析。通過研究這些案例，了解房地產(chǎn)企業(yè)在融資、投資、經(jīng)營過程中面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，以及金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題。例如，分析某些房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)期資金鏈斷裂的案例，探討其背后的風(fēng)險(xiǎn)因素和應(yīng)對(duì)策略；研究金融機(jī)構(gòu)因房地產(chǎn)信貸違約而遭受損失的案例，分析風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)路徑和影響。通過案例分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為提出有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施提供實(shí)踐依據(jù)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析法：收集1998-2011年期間我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售價(jià)格、房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模、個(gè)人住房貸款余額、不良貸款率等。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法，對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、分析和建模，量化房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的程度和變化趨勢(shì)，找出影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素。通過建立回歸模型，分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系；運(yùn)用時(shí)間序列分析方法，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制提供數(shù)據(jù)支持。1.3.2創(chuàng)新點(diǎn)在研究視角方面，本文聚焦于1998-2011年這一特定時(shí)期，這一時(shí)期我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從住房商品化改革到市場(chǎng)快速發(fā)展再到面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)的重要階段，現(xiàn)有研究對(duì)這一時(shí)期的針對(duì)性、系統(tǒng)性分析相對(duì)不足。本文從多維度深入剖析該時(shí)期房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制、傳導(dǎo)路徑以及風(fēng)險(xiǎn)控制的成效與問題，彌補(bǔ)了現(xiàn)有研究在時(shí)間維度和研究深度上的不足。在研究?jī)?nèi)容上，通過對(duì)大量一手?jǐn)?shù)據(jù)和案例的分析，結(jié)合我國當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)政策、金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，提出了具有針對(duì)性的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控策略。這些策略不僅考慮了宏觀層面的政策調(diào)控，還涵蓋了微觀層面的金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理和房地產(chǎn)企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，為我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供了更為全面和實(shí)用的參考。二、1998-2011年中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展歷程2.1制度變革與政策演進(jìn)1998年，我國住房制度迎來重大變革，國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式宣布停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。這一舉措標(biāo)志著福利分房時(shí)代的結(jié)束，住宅市場(chǎng)化時(shí)代的開啟，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。為配合住房制度改革，央行于同年出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，規(guī)定個(gè)人購房的首期付款不低于住房總價(jià)的30%且貸款期限最長(zhǎng)不超過20年。次年，央行又頒布《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見》和《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款期限和利率的通知》，將個(gè)人購房的首期付款比例從30%下調(diào)至20%，并將住房貸款的最長(zhǎng)期限由20年延長(zhǎng)到30年，同時(shí)降低了個(gè)人住房貸款利率水平。這些金融政策的出臺(tái)，極大地刺激了居民的購房需求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)大的資金動(dòng)力，推動(dòng)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的初步發(fā)展。居民購房的積極性被充分調(diào)動(dòng)起來，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了快速發(fā)展的機(jī)遇，紛紛加大開發(fā)力度，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的規(guī)模迅速擴(kuò)張。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，2002-2003年期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱跡象，房?jī)r(jià)上漲過快，投資投機(jī)性需求旺盛。為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，2003年6月，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號(hào)）。該通知提出了一系列嚴(yán)格的措施，包括加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例不低于30%，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，規(guī)定土地儲(chǔ)備貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年；規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；首次提出要適當(dāng)提高二套房首付款比例，并要求“借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年”等。這些政策的實(shí)施，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資門檻提高，融資難度加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度得到一定程度的抑制，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展速度也有所放緩。然而，2003年8月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號(hào)），明確了房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)作用。這一通知的發(fā)布，再次穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易重新活躍起來。房地產(chǎn)企業(yè)在政策的支持下，加快了項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，市場(chǎng)上的房源供應(yīng)逐漸增加，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也隨之再次升溫。2005-2007年，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國家持續(xù)發(fā)布新政。2005年3月，發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號(hào)）；5月，發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005〕26號(hào)），提出“國八條”，從加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面采取措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2006年5月，發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)），即“國六條”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。2006年7月，發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號(hào)），加強(qiáng)對(duì)二手房交易的稅收管理，抑制投機(jī)性購房。2007年9月，發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)），對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調(diào)整，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率水平，嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。央行在此期間也連續(xù)加息，僅2007年就加息5次，通過提高貸款利率來增加購房成本，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。這些政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)產(chǎn)生了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，購房者的購房成本增加，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)性需求得到有效抑制，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)得到一定程度的控制。2008年，受全球金融危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)受到巨大沖擊，市場(chǎng)需求萎縮，房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金困境。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府出臺(tái)了一系列救市政策。央行多次下調(diào)存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，增加市場(chǎng)流動(dòng)性；降低首付比例和貸款利率，鼓勵(lì)居民購房；加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度，緩解企業(yè)資金壓力。這些政策的實(shí)施，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也逐步恢復(fù)活力。購房者的購房成本降低，購房意愿增強(qiáng)，市場(chǎng)上的交易量逐漸增加，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況得到改善，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)得到緩解。2010-2011年，為了遏制房?jī)r(jià)過快上漲，政府再次加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。2010年1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號(hào)），提出“國十一條”，要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。2010年4月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號(hào)），即“新國十條”，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。2011年1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號(hào)），即“新國八條”，要求進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，合理引導(dǎo)住房需求，落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。這些政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的調(diào)控更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度進(jìn)一步加大，購房者的購房門檻提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度得到有效控制，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也得到進(jìn)一步防范。2.2市場(chǎng)規(guī)模與結(jié)構(gòu)變化1998-2011年期間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，1998年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為3614.23億元，此后持續(xù)攀升，到2011年達(dá)到61740億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)24.4%。這一時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長(zhǎng)，一方面得益于住房制度改革后市場(chǎng)需求的釋放，另一方面也受到城市化進(jìn)程加速、居民收入水平提高以及金融支持等因素的推動(dòng)。大量的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給不斷增加，新的樓盤和住宅小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)。在銷售規(guī)模方面，1998年全國商品房銷售面積為12185.3萬平方米，銷售額為2513.3億元；到2011年，商品房銷售面積增長(zhǎng)至10.99億平方米，銷售額達(dá)到59119億元。銷售規(guī)模的大幅增長(zhǎng)，反映出市場(chǎng)需求的旺盛。隨著居民生活水平的提高，對(duì)住房的品質(zhì)和面積有了更高的要求，改善性住房需求不斷增加；投資投機(jī)性需求也在一定程度上推動(dòng)了銷售規(guī)模的擴(kuò)大。在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面，不同物業(yè)類型呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)。住宅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分，一直占據(jù)著主導(dǎo)地位。1998-2011年期間，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重始終保持在較高水平，2011年住宅投資占比達(dá)到71.8%。住宅銷售面積和銷售額在商品房銷售中也占據(jù)較大份額，2011年住宅銷售面積占比為88.25%，銷售額占比為82.24%。隨著人們生活水平的提高和生活方式的改變，對(duì)住宅的品質(zhì)和配套設(shè)施的要求也越來越高，高端住宅、改善型住宅等細(xì)分市場(chǎng)逐漸興起。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房等非住宅物業(yè)類型也取得了一定的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所的需求不斷增加，推動(dòng)了辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展。2011年，辦公樓投資同比增長(zhǎng)40.7%，辦公樓銷售面積和銷售額分別增長(zhǎng)6.2%和16.1%。商業(yè)營業(yè)用房方面，隨著消費(fèi)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷創(chuàng)新，商業(yè)營業(yè)用房的需求也呈現(xiàn)出增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2011年，商業(yè)營業(yè)用房投資增長(zhǎng)30.5%，銷售面積和銷售額分別增長(zhǎng)12.6%和23.7%。但與住宅市場(chǎng)相比，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房市場(chǎng)的規(guī)模相對(duì)較小，且受經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)需求變化的影響較大，市場(chǎng)波動(dòng)較為明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著明顯的區(qū)域差異。東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口密集，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，市場(chǎng)規(guī)模較大。2011年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資35607億元，占全國的比重為57.7%；商品房銷售面積5.11億平方米，銷售額34628億元，分別占全國的46.5%和58.6%。中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，但增長(zhǎng)速度較快。2011年，中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資13197億元，增長(zhǎng)25.5%；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資12936億元，增長(zhǎng)32.8%。隨著國家對(duì)中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度不斷加大，以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的推進(jìn)，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿χ饾u顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面，融資渠道在這一時(shí)期也發(fā)生了一些變化。雖然銀行貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，但隨著金融市場(chǎng)的發(fā)展和政策的調(diào)整，其他融資渠道逐漸興起。在2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)后，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求多元化的融資渠道。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)逐漸發(fā)展起來，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的融資途徑。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行信托產(chǎn)品，吸引投資者的資金，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。2007-2008年，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資補(bǔ)充。股權(quán)融資、債券融資等方式也在一定程度上得到了應(yīng)用。一些實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資，籌集了大量資金，增強(qiáng)了企業(yè)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；部分企業(yè)還通過發(fā)行債券來滿足資金需求。但總體而言，在1998-2011年期間，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道仍相對(duì)單一，對(duì)銀行貸款的依賴程度較高，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的融資風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，一旦銀行信貸政策收緊，企業(yè)的資金鏈容易受到影響。2.3典型案例分析：以XX城市為例以深圳這座在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中極具代表性的城市為例，其在1998-2011年期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，生動(dòng)地展現(xiàn)了政策推動(dòng)、市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張、結(jié)構(gòu)變化等方面的情況，以及對(duì)金融市場(chǎng)產(chǎn)生的深刻影響。1998年住房制度改革后，深圳憑借其快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和大量涌入的人口，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了重大發(fā)展機(jī)遇。在政策推動(dòng)方面，深圳積極響應(yīng)國家政策，出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策措施。深圳加大了保障性住房的建設(shè)力度，制定了相關(guān)的土地供應(yīng)和資金支持政策，以滿足中低收入群體的住房需求；積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化和市場(chǎng)化進(jìn)程，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范了市場(chǎng)秩序。這些政策的實(shí)施，為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。從市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張來看，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)快速增長(zhǎng)，1998-2011年期間，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額從1998年的195.88億元增長(zhǎng)到2011年的1188.17億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到16.5%。大量的投資使得深圳的城市面貌煥然一新，高樓大廈拔地而起，新的住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)。商品房銷售面積和銷售額也大幅增長(zhǎng)，1998年深圳商品房銷售面積為278.63萬平方米，銷售額為87.42億元；到2011年，銷售面積增長(zhǎng)至1182.07萬平方米，銷售額達(dá)到1858.32億元。這一時(shí)期，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮不僅滿足了居民的住房需求，也推動(dòng)了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)。住宅市場(chǎng)一直占據(jù)主導(dǎo)地位，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房等非住宅物業(yè)市場(chǎng)也取得了顯著發(fā)展。在住宅市場(chǎng)中，由于深圳人口結(jié)構(gòu)的年輕化和對(duì)高品質(zhì)生活的追求，中小戶型住宅和改善型住宅受到市場(chǎng)的青睞。一些知名房地產(chǎn)企業(yè)在深圳開發(fā)了多個(gè)高品質(zhì)的住宅小區(qū)，滿足了不同層次消費(fèi)者的需求。辦公樓市場(chǎng)方面，隨著深圳金融、科技等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)高品質(zhì)辦公樓的需求不斷增加。深圳的福田中心區(qū)、南山科技園等區(qū)域，成為了辦公樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，吸引了眾多企業(yè)入駐。商業(yè)營業(yè)用房市場(chǎng)也隨著城市商業(yè)的繁榮而不斷發(fā)展，大型購物中心、商業(yè)街等商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)，提升了城市的商業(yè)氛圍和消費(fèi)體驗(yàn)。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在明顯的區(qū)域差異，關(guān)內(nèi)地區(qū)由于配套設(shè)施完善、交通便利，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高；關(guān)外地區(qū)隨著城市的拓展和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，價(jià)格相對(duì)較低，但增長(zhǎng)潛力較大。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)金融市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。在融資渠道上，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款，但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，其他融資渠道也逐漸興起。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)通過在資本市場(chǎng)發(fā)行債券、股票等方式籌集資金，拓寬了融資渠道。萬科、招商蛇口等企業(yè)在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍，通過發(fā)行債券和股票獲得了大量的資金支持，為企業(yè)的發(fā)展提供了有力保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也帶動(dòng)了銀行信貸業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款成為銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分。深圳居民購房需求的旺盛，使得銀行個(gè)人住房貸款余額不斷增加，為銀行帶來了穩(wěn)定的收益。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)也給金融市場(chǎng)帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅下跌，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，銀行不良貸款增加，從而影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)狀況分析3.1風(fēng)險(xiǎn)類型在1998-2011年期間，中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出多樣化的類型，主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)相互交織，對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行構(gòu)成了潛在威脅。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式。在這一時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了多輪起伏。1998年住房制度改革后，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求迅速釋放，房?jī)r(jià)開始穩(wěn)步上漲。特別是在2003-2007年期間，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)持續(xù)快速攀升。以上海為例，2003-2007年期間，上海商品住宅均價(jià)從5118元/平方米上漲到13000元/平方米，漲幅高達(dá)154%。房?jī)r(jià)的快速上漲吸引了大量投資投機(jī)性資金涌入市場(chǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，形成了一定的價(jià)格泡沫。然而，2008年受全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的回調(diào)，部分城市的房?jī)r(jià)跌幅較大。如深圳，2008年房?jī)r(jià)從高峰期的17350元/平方米下跌至11000元/平方米左右，跌幅超過36%。房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)和購房者帶來了巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房?jī)r(jià)下跌可能導(dǎo)致項(xiàng)目銷售收入減少，利潤空間壓縮，甚至出現(xiàn)虧損。對(duì)于購房者來說，如果在房?jī)r(jià)高峰期購房，而房?jī)r(jià)隨后下跌，可能會(huì)面臨資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)，甚至出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡也加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在這一時(shí)期，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著結(jié)構(gòu)性供需矛盾。一方面，高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩，出現(xiàn)了大量的空置現(xiàn)象。一些城市的商業(yè)中心建設(shè)過多，導(dǎo)致商業(yè)營業(yè)用房空置率居高不下。另一方面，中低收入群體所需的保障性住房和普通商品住房供應(yīng)不足，無法滿足市場(chǎng)需求。這種供需失衡不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如果保障性住房供應(yīng)不足，會(huì)導(dǎo)致中低收入群體住房困難，進(jìn)而引發(fā)社會(huì)問題；而高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)的過剩則會(huì)造成資源浪費(fèi)，增加房地產(chǎn)企業(yè)的庫存壓力，一旦市場(chǎng)需求進(jìn)一步下降，企業(yè)可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)在這一時(shí)期較為突出。由于房地產(chǎn)行業(yè)資金密集，企業(yè)對(duì)外部融資依賴程度較高，一旦企業(yè)經(jīng)營不善或市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，就容易出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在過度擴(kuò)張的問題，盲目追求規(guī)模和速度，大量舉債進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。在市場(chǎng)形勢(shì)較好時(shí)，企業(yè)能夠通過銷售回款償還債務(wù)，但當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，銷售受阻時(shí)，企業(yè)的資金鏈就會(huì)緊張，導(dǎo)致債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增加。2008年金融危機(jī)期間，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金實(shí)力較弱，市場(chǎng)銷售不暢，無法按時(shí)償還銀行貸款和債券本息，出現(xiàn)了信用違約事件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年全國房地產(chǎn)企業(yè)貸款違約率較上一年度有所上升，部分地區(qū)的違約率甚至達(dá)到了歷史高位。個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。隨著居民購房需求的增加，個(gè)人住房貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大。在1998-2011年期間，個(gè)人住房貸款余額從426.16億元增長(zhǎng)到64778.3億元。然而，部分購房者由于收入不穩(wěn)定、還款能力下降等原因，出現(xiàn)了貸款違約的情況。一些購房者在購房時(shí)，為了獲得更多的貸款，可能會(huì)隱瞞真實(shí)的收入情況或提供虛假的證明材料，這也增加了個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，失業(yè)率上升，居民收入減少，個(gè)人住房貸款的違約率可能會(huì)進(jìn)一步提高，給金融機(jī)構(gòu)帶來損失。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為資金回籠困難。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，從土地購置、項(xiàng)目建設(shè)到銷售回款，需要較長(zhǎng)的時(shí)間。在這一過程中，如果市場(chǎng)銷售不暢，或者房地產(chǎn)企業(yè)的銷售策略不當(dāng)，就會(huì)導(dǎo)致資金回籠緩慢，企業(yè)資金鏈緊張。在2008年金融危機(jī)期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷，許多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售停滯，資金回籠困難，不得不通過降價(jià)促銷等方式來加快銷售，但這也進(jìn)一步壓縮了企業(yè)的利潤空間。一些企業(yè)為了維持項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不得不尋求高成本的融資渠道，如民間借貸等，這又進(jìn)一步加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，增加了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中也面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)貸款期限較長(zhǎng)，而金融機(jī)構(gòu)的資金來源主要是短期存款，這就導(dǎo)致了金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，存款人集中取款，或者金融機(jī)構(gòu)的資金來源受到限制，就可能出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。在2011年，由于貨幣政策收緊，銀行存款準(zhǔn)備金率不斷提高，銀行可用于放貸的資金減少，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求仍然旺盛，這就加劇了銀行在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。一些銀行不得不減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款投放，或者提高貸款利率，這又進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本。操作風(fēng)險(xiǎn)：金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)操作過程中存在著風(fēng)險(xiǎn)。部分金融機(jī)構(gòu)在貸款審批環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的資質(zhì)審查不夠嚴(yán)格，存在違規(guī)操作的情況。一些銀行在發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)貸款時(shí)，沒有充分評(píng)估企業(yè)的還款能力和項(xiàng)目的可行性，甚至為了追求業(yè)務(wù)規(guī)模，放松了貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，向不符合條件的企業(yè)發(fā)放貸款。在個(gè)人住房貸款審批中，一些銀行對(duì)購房者的收入證明、信用記錄等審核不嚴(yán)格，導(dǎo)致一些信用風(fēng)險(xiǎn)較高的購房者獲得了貸款。這些違規(guī)操作行為增加了金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦貸款出現(xiàn)違約，金融機(jī)構(gòu)將遭受損失。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)也可能存在操作風(fēng)險(xiǎn)。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)為了迎合客戶的需求，高估房地產(chǎn)價(jià)值，金融機(jī)構(gòu)以高估后的價(jià)值為依據(jù)發(fā)放貸款，就會(huì)導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加。在一些房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能會(huì)受到房地產(chǎn)企業(yè)或購房者的影響，出具不實(shí)的評(píng)估報(bào)告，使金融機(jī)構(gòu)在不知情的情況下承擔(dān)了過高的風(fēng)險(xiǎn)。這種操作風(fēng)險(xiǎn)不僅損害了金融機(jī)構(gòu)的利益，也破壞了市場(chǎng)的公平和穩(wěn)定。政策風(fēng)險(xiǎn)：政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策頻繁變化，給房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)帶來了政策風(fēng)險(xiǎn)。在1998-2011年期間，政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。這些政策的目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但也給市場(chǎng)參與者帶來了不確定性。當(dāng)政府出臺(tái)緊縮性的調(diào)控政策時(shí)，如提高貸款利率、收緊信貸規(guī)模、加強(qiáng)限購限貸等，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本會(huì)增加，市場(chǎng)需求會(huì)受到抑制，企業(yè)的經(jīng)營壓力增大。2007年央行連續(xù)加息，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和購房者的購房成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，許多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)受到影響。而當(dāng)政府出臺(tái)寬松的調(diào)控政策時(shí)，如降低貸款利率、放寬信貸條件等，雖然會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但也可能導(dǎo)致市場(chǎng)過熱，房?jī)r(jià)過快上漲，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2008年金融危機(jī)后，政府出臺(tái)了一系列救市政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，但也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)再次過快上漲的擔(dān)憂。稅收政策的調(diào)整也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，帶來政策風(fēng)險(xiǎn)。政府對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策進(jìn)行調(diào)整，如提高二手房交易稅、征收房產(chǎn)稅等，會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本和市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而影響市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格走勢(shì)。如果稅收政策調(diào)整不當(dāng)，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，給房地產(chǎn)企業(yè)和購房者帶來損失。3.2風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度指標(biāo)體系構(gòu)建為了準(zhǔn)確測(cè)度1998-2011年中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，本研究選取了一系列具有代表性的指標(biāo)，構(gòu)建了全面且具有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度指標(biāo)體系。這些指標(biāo)涵蓋了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)方面，能夠較為全面地反映房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)狀況。房?jī)r(jià)收入比是衡量居民購房能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的重要指標(biāo)，其計(jì)算公式為：房?jī)r(jià)收入比=商品住宅平均銷售價(jià)格×城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積/城鎮(zhèn)人均可支配收入。從微觀角度來看，它反映了居民在當(dāng)前收入水平下對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的承受能力；從宏觀角度，通過對(duì)不同時(shí)期房?jī)r(jià)收入比數(shù)值的縱向比較，可以判斷居民收入對(duì)房?jī)r(jià)承受能力的變化情況。一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間被視為合理區(qū)間，若高于6倍，則房?jī)r(jià)可能偏高，存在房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。在1998-2011年期間，中國房?jī)r(jià)收入比整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。1998年，全國房?jī)r(jià)收入比約為4.98，處于相對(duì)合理區(qū)間。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，而居民收入增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比逐漸攀升。到2007年，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到7.44，超出了合理區(qū)間上限，表明房?jī)r(jià)上漲速度過快，居民購房壓力增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。2008年受金融危機(jī)影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度下跌，房?jī)r(jià)收入比略有下降至7.08，但仍處于高位。隨后在政府救市政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)收入比又開始上升，2011年達(dá)到7.53，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)依然存在。以北京、上海等一線城市為例，房?jī)r(jià)收入比更是遠(yuǎn)高于全國平均水平。2011年，北京房?jī)r(jià)收入比達(dá)到14.7，上海達(dá)到12.8，這些城市的居民購房壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)較為突出。房地產(chǎn)貸款占比反映了房地產(chǎn)行業(yè)在金融體系中的資金占用情況，體現(xiàn)了金融體系對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度。其計(jì)算公式為：房地產(chǎn)貸款占比=房地產(chǎn)貸款余額/金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額。當(dāng)房地產(chǎn)貸款占比過高時(shí)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)將顯著增加，可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。1998-2011年，房地產(chǎn)貸款占比呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。1998年，房地產(chǎn)貸款占比僅為3.9%，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展以及金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的支持，這一比例不斷提高。2003年達(dá)到10.3%，首次突破10%。2008年金融危機(jī)期間，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊，但由于政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度，房地產(chǎn)貸款占比仍保持在17.2%。到2011年，房地產(chǎn)貸款占比進(jìn)一步上升至19.2%。房地產(chǎn)貸款占比的持續(xù)上升，表明金融體系對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度不斷加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)金融體系的影響也日益增大。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅下滑，房地產(chǎn)企業(yè)貸款違約和個(gè)人住房貸款違約的可能性增加，金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量將受到嚴(yán)重影響，可能引發(fā)金融體系的不穩(wěn)定。不良貸款率是衡量信用風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵指標(biāo)，它反映了貸款資產(chǎn)中出現(xiàn)違約的比例。對(duì)于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，不良貸款率=房地產(chǎn)不良貸款余額/房地產(chǎn)貸款余額。不良貸款率的上升意味著房地產(chǎn)企業(yè)或個(gè)人購房者的還款能力下降，信用風(fēng)險(xiǎn)增加，可能導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)損失。在1998-2011年期間，房地產(chǎn)不良貸款率呈現(xiàn)出先上升后下降再波動(dòng)的趨勢(shì)。1998年住房制度改革后，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不善，加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)不良貸款率較高，約為5.5%。隨著金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，不良貸款率在2003年下降至3.8%。然而，2008年金融危機(jī)的爆發(fā)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了巨大沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)銷售困難，資金鏈緊張，個(gè)人購房者收入不穩(wěn)定，還款能力下降，使得房地產(chǎn)不良貸款率迅速上升至5.2%。在政府救市政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，不良貸款率在2011年下降至4.1%，但仍處于相對(duì)較高的水平。部分地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金實(shí)力較弱，在市場(chǎng)波動(dòng)中更容易出現(xiàn)違約情況，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)不良貸款率偏高。一些三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年面臨著庫存積壓、銷售不暢的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的不良貸款率有所上升，增加了當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度和發(fā)展速度。計(jì)算公式為：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率=（本期房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額-上期房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額）/上期房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額×100%。當(dāng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率過高時(shí)，可能預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過度投資的情況，容易引發(fā)市場(chǎng)供需失衡和價(jià)格泡沫，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。1998-2011年，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率波動(dòng)較大。1998-2003年，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率持續(xù)較高，1999年達(dá)到13.5%，2003年更是高達(dá)30.3%。這一時(shí)期，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量急劇增加，市場(chǎng)呈現(xiàn)出過熱的態(tài)勢(shì)。2004-2007年，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率有所回落，但仍保持在較高水平，2007年為30.2%。2008年受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率大幅下降至20.9%。2009-2011年，在政府救市政策和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率再次回升，2010年達(dá)到33.2%，2011年為27.9%。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的大幅波動(dòng)，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，過度的投資增長(zhǎng)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，房?jī)r(jià)下跌，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。房屋空置率反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡狀況。計(jì)算公式為：房屋空置率=空置房屋面積/房屋總面積。房屋空置率過高，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在供過于求的情況，大量房屋閑置，不僅造成資源浪費(fèi)，還可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，增加房地產(chǎn)企業(yè)的庫存壓力和金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。在1998-2011年期間，部分城市的房屋空置率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。一些大城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度開發(fā)和投資投機(jī)性需求的存在，房屋空置率較高。以北京為例，2005-2011年期間，房屋空置率從10%左右上升至15%左右。部分城市的商業(yè)營業(yè)用房空置率也較高，2011年一些城市的商業(yè)營業(yè)用房空置率超過20%。房屋空置率的上升，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累。如果空置房屋不能及時(shí)消化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠將受到影響，可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率衡量了房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)程度。計(jì)算公式為：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。資產(chǎn)負(fù)債率越高，表明企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)越重，償債能力相對(duì)較弱，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。一旦市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生不利變化，企業(yè)可能面臨資金鏈斷裂和破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量。1998-2011年，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率總體呈上升趨勢(shì)。1998年，房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率約為72%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，企業(yè)為了擴(kuò)大規(guī)模，不斷增加債務(wù)融資，資產(chǎn)負(fù)債率逐漸升高。2007年達(dá)到75%。2008年金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，企業(yè)為了維持運(yùn)營，進(jìn)一步加大了債務(wù)融資力度，資產(chǎn)負(fù)債率上升至77%。2009-2011年，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，但企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率依然保持在較高水平，2011年達(dá)到79%。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率甚至超過85%，這些企業(yè)面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場(chǎng)銷售不暢或融資渠道受阻，企業(yè)將難以償還債務(wù)，可能引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款安全構(gòu)成威脅。3.3風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)警為了對(duì)1998-2011年中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的評(píng)估，本研究運(yùn)用層次分析法（AHP）構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型。層次分析法是一種定性與定量相結(jié)合的系統(tǒng)分析方法，它能夠?qū)?fù)雜的問題分解為多個(gè)層次，通過對(duì)各層次因素的兩兩比較，確定其相對(duì)重要性權(quán)重，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)復(fù)雜問題的綜合評(píng)價(jià)。在構(gòu)建房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的層次結(jié)構(gòu)模型時(shí)，將目標(biāo)層設(shè)定為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)估。準(zhǔn)則層包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)這五個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)類型，它們從不同角度反映了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的來源和特征。在指標(biāo)層，選取房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)貸款占比、不良貸款率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、房屋空置率、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率等多個(gè)具體指標(biāo)，這些指標(biāo)能夠較為全面地衡量各準(zhǔn)則層的風(fēng)險(xiǎn)程度。在確定各指標(biāo)權(quán)重時(shí)，采用專家打分法，邀請(qǐng)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的專家對(duì)各層次因素的相對(duì)重要性進(jìn)行打分。通過對(duì)專家打分結(jié)果的整理和分析，構(gòu)建判斷矩陣。以市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)則層下的房?jī)r(jià)收入比和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率兩個(gè)指標(biāo)為例，假設(shè)專家認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響相對(duì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率更為重要，在1-9標(biāo)度法下，給予房?jī)r(jià)收入比相對(duì)于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的重要性賦值為5（即房?jī)r(jià)收入比：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率=5:1），以此類推，構(gòu)建完整的判斷矩陣。通過計(jì)算判斷矩陣的特征向量和最大特征值，得出各指標(biāo)相對(duì)于上一層準(zhǔn)則的權(quán)重。在1998-2011年期間，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中占據(jù)較為重要的地位，其權(quán)重經(jīng)計(jì)算約為0.35。這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、供需失衡等市場(chǎng)因素對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響較大。在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)則層下，房?jī)r(jià)收入比的權(quán)重相對(duì)較高，達(dá)到0.2。這說明房?jī)r(jià)收入比在衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面具有關(guān)鍵作用，房?jī)r(jià)收入比的過高或過低都可能預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。信用風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重約為0.25，反映出房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人購房者的信用狀況對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要影響。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重約為0.2，操作風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重分別約為0.1和0.1。通過對(duì)各指標(biāo)的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，使其具有可比性。將標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的權(quán)重相乘并累加，得到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)估值。1998-1999年，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)估值相對(duì)較低，處于較低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間。這一時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)規(guī)模較小，金融風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。2003-2007年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)估值逐漸上升，處于中度風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間。房?jī)r(jià)的快速上漲、房地產(chǎn)投資的過度增長(zhǎng)以及房地產(chǎn)貸款占比的提高，都增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。2008年受金融危機(jī)影響，風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)估值急劇上升，達(dá)到高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌，企業(yè)銷售困難，信用風(fēng)險(xiǎn)加劇，金融機(jī)構(gòu)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。2009-2011年，在政府救市政策的作用下，風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)估值有所下降，但仍處于中度風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性依然存在。為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢(shì)，構(gòu)建房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。采用多元線性回歸模型作為基礎(chǔ)，該模型能夠分析多個(gè)自變量（風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)）與因變量（房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)程度）之間的線性關(guān)系。將房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)貸款占比、不良貸款率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、房屋空置率、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)作為自變量，以房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)估值作為因變量，運(yùn)用最小二乘法進(jìn)行回歸分析，確定各自變量的系數(shù)，從而建立起風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。在確定預(yù)警區(qū)間時(shí)，參考國際經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分為低風(fēng)險(xiǎn)、中度風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)區(qū)間。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型計(jì)算得出的風(fēng)險(xiǎn)值低于0.3時(shí)，判定為低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間，表明房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行較為平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)較?。划?dāng)風(fēng)險(xiǎn)值在0.3-0.7之間時(shí)，為中度風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間，此時(shí)市場(chǎng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，需要密切關(guān)注；當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)值高于0.7時(shí)，進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間，意味著房地產(chǎn)金融市場(chǎng)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用1998-2011年的歷史數(shù)據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型進(jìn)行驗(yàn)證。通過將歷史數(shù)據(jù)代入模型進(jìn)行計(jì)算，將模型預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)值與實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行對(duì)比分析。結(jié)果顯示，模型能夠較好地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢(shì)。在2008年金融危機(jī)期間，模型準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)到了風(fēng)險(xiǎn)值的大幅上升，提前發(fā)出了高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)。在2009-2011年期間，模型也能夠較為準(zhǔn)確地反映風(fēng)險(xiǎn)值的波動(dòng)情況。這表明構(gòu)建的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型具有較高的準(zhǔn)確性和可靠性，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警提供有效的支持，為政府部門、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)制定風(fēng)險(xiǎn)控制策略提供科學(xué)依據(jù)。四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成因分析4.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素1998-2011年期間，中國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于持續(xù)的發(fā)展與變化之中，這一時(shí)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、通貨膨脹、利率以及匯率等因素的波動(dòng)，均對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了顯著影響。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況是影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵宏觀經(jīng)濟(jì)因素之一。在這一時(shí)期，中國經(jīng)濟(jì)保持了較高的增長(zhǎng)速度，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）從1998年的8.52萬億元增長(zhǎng)到2011年的47.16萬億元，年均增長(zhǎng)率超過9%。經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)推動(dòng)了城市化進(jìn)程的加速，大量人口涌入城市，對(duì)住房的需求急劇增加。城市化率從1998年的33.35%提高到2011年的51.27%，城市人口的增加帶來了旺盛的住房需求，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足市場(chǎng)需求，加大了開發(fā)投資力度，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。1998-2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額從3614.23億元增長(zhǎng)到61740億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)24.4%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也帶來了居民收入水平的提高，增強(qiáng)了居民的購房能力。1998-2011年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從5425.1元增長(zhǎng)到21809.8元，居民收入的增加使得更多人有能力購買住房，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。然而，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的波動(dòng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營效益可能下降，失業(yè)率上升，居民收入減少，購房能力和購房意愿也會(huì)隨之降低。2008年受全球金融危機(jī)的影響，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求急劇萎縮，房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售困境，資金鏈緊張，金融風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金實(shí)力較弱，無法承受市場(chǎng)的沖擊，出現(xiàn)了資金鏈斷裂、破產(chǎn)倒閉的情況，給金融機(jī)構(gòu)帶來了大量的不良貸款。通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也有著重要影響。在1998-2011年期間，中國經(jīng)歷了不同程度的通貨膨脹。通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)加劇。當(dāng)通貨膨脹率上升時(shí)，房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)，具有一定的保值增值功能，投資者會(huì)將資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。2003-2007年期間，中國通貨膨脹率有所上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)了快速上漲的趨勢(shì)。然而，當(dāng)通貨膨脹得到控制，通貨膨脹率下降時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情可能會(huì)減退，房?jī)r(jià)可能會(huì)面臨下行壓力。2008年金融危機(jī)后，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，通貨膨脹率有所下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)了調(diào)整。通貨膨脹還會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本和收益。通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致原材料價(jià)格、勞動(dòng)力成本等上升，增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。如果房?jī)r(jià)不能相應(yīng)上漲，企業(yè)的利潤空間將被壓縮，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。當(dāng)通貨膨脹率較高時(shí)，消費(fèi)者的購買力下降，對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)受到抑制，影響企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)。通貨膨脹還會(huì)影響金融機(jī)構(gòu)的貸款決策。為了應(yīng)對(duì)通貨膨脹，央行可能會(huì)采取緊縮的貨幣政策，提高利率，這將增加房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的融資成本，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。利率作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響也十分顯著。1998-2011年期間，央行多次調(diào)整利率水平，以應(yīng)對(duì)不同的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。利率的變化會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和購房者的購房成本。當(dāng)利率下降時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本降低，企業(yè)可以更容易地獲得貸款，加大開發(fā)投資力度。購房者的購房成本也會(huì)降低，購房需求會(huì)增加，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。1998-1999年，央行多次下調(diào)利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售規(guī)模都有明顯增長(zhǎng)。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增加，企業(yè)的資金壓力增大。購房者的購房成本也會(huì)大幅提高，購房需求會(huì)受到抑制。2007年央行連續(xù)加息，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本顯著增加，購房者的還款壓力增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，房?jī)r(jià)上漲速度放緩，部分地區(qū)房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)下跌。利率的波動(dòng)還會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為。較低的利率會(huì)吸引更多的投資投機(jī)性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，增加市場(chǎng)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)；而較高的利率則會(huì)抑制投資投機(jī)性需求，促使房?jī)r(jià)回歸理性，但也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過度調(diào)整，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。匯率因素在1998-2011年期間對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響也逐漸凸顯。隨著中國經(jīng)濟(jì)的對(duì)外開放程度不斷提高，匯率的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響日益增大。人民幣匯率的變化會(huì)影響外資對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。當(dāng)人民幣升值時(shí)，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本降低，會(huì)吸引更多的外資流入，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。2005年人民幣匯率形成機(jī)制改革后，人民幣持續(xù)升值，大量外資涌入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一線城市的高端房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。外資的流入也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性和金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦人民幣匯率出現(xiàn)反向波動(dòng)，外資可能迅速撤離，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。匯率波動(dòng)還會(huì)影響國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資成本和外債風(fēng)險(xiǎn)。如果人民幣貶值，以美元等外幣計(jì)價(jià)的外債還款成本會(huì)增加，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，信用風(fēng)險(xiǎn)上升。部分房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)行債券進(jìn)行融資，當(dāng)人民幣貶值時(shí)，企業(yè)需要支付更多的人民幣來償還外債，這對(duì)企業(yè)的資金流造成了較大壓力，增加了企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。4.2政策因素在1998-2011年期間，土地政策、稅收政策、貨幣政策以及房地產(chǎn)調(diào)控政策等多方面政策的調(diào)整與變動(dòng)，深刻影響著房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展，其背后蘊(yùn)含著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)邏輯和市場(chǎng)反應(yīng)機(jī)制。土地政策對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著關(guān)鍵影響。在土地供應(yīng)方面，土地出讓方式和供應(yīng)規(guī)模的變化直接作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。2002年7月國土資源部頒發(fā)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，叫停土地協(xié)議出讓方式，規(guī)定各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開交易。這一變革旨在提高土地出讓的透明度和公平性，但在實(shí)際運(yùn)行中，也帶來了一些問題。招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式使得土地價(jià)格在競(jìng)爭(zhēng)中不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的成本大幅增加。以2003-2007年為例，全國主要城市的土地出讓價(jià)格平均漲幅超過50%，部分一線城市的土地價(jià)格甚至翻倍上漲。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取土地，不得不投入大量資金，這使得企業(yè)的資金壓力驟增，負(fù)債率上升。為了彌補(bǔ)高額的土地成本，企業(yè)往往會(huì)提高房?jī)r(jià)，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦市場(chǎng)需求出現(xiàn)波動(dòng)，房?jī)r(jià)下跌，企業(yè)可能面臨資金回籠困難，無法償還貸款，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的不良貸款增加。土地供應(yīng)規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡有著重要影響。當(dāng)土地供應(yīng)不足時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給受限，房?jī)r(jià)往往會(huì)上漲。2005-2007年期間，一些城市由于土地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行不力，實(shí)際土地供應(yīng)量低于計(jì)劃供應(yīng)量，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)快速上漲。房?jī)r(jià)的過快上漲吸引了大量投資投機(jī)性資金進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，形成房地產(chǎn)泡沫，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。相反，若土地供應(yīng)過量，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，房屋空置率上升。部分城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)期，為了獲取更多土地出讓收入，過度供應(yīng)土地，導(dǎo)致后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目大量開工，市場(chǎng)上房屋庫存積壓。2011年，一些三四線城市的房屋空置率超過20%，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的銷售壓力，資金鏈緊張，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策的調(diào)整也對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了重要作用。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，稅收政策的變化直接影響著市場(chǎng)參與者的成本和收益。2006年7月發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，加強(qiáng)了對(duì)二手房交易的稅收管理。這一政策旨在抑制投機(jī)性購房，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。然而，在實(shí)際執(zhí)行中，部分地區(qū)的二手房交易市場(chǎng)受到較大沖擊。由于賣方將增加的稅收成本轉(zhuǎn)嫁給買方，導(dǎo)致二手房交易價(jià)格上漲，交易量下降。2006-2007年，一些城市的二手房交易量同比下降30%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性減弱。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，二手房市場(chǎng)的低迷也會(huì)影響新房市場(chǎng)的銷售，因?yàn)椴糠仲彿空邥?huì)因二手房交易成本增加而選擇觀望，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，雖然在1998-2011年期間我國尚未全面開征房產(chǎn)稅，但部分城市進(jìn)行了試點(diǎn)探索。房產(chǎn)稅的征收預(yù)期會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。從理論上講，房產(chǎn)稅的征收會(huì)增加房屋持有者的成本，促使部分投資者出售多余房產(chǎn)，增加市場(chǎng)供給，抑制房?jī)r(jià)上漲。但在試點(diǎn)過程中發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不明顯。這是因?yàn)橥顿Y者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期仍然較為樂觀，且房產(chǎn)稅的征收范圍和稅率相對(duì)較低。然而，從長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅的征收有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性投資，降低市場(chǎng)泡沫，減少金融風(fēng)險(xiǎn)。如果房產(chǎn)稅能夠合理設(shè)計(jì)并全面實(shí)施，將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資預(yù)期，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)的積累。貨幣政策是調(diào)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著顯著影響。在1998-2011年期間，央行多次調(diào)整利率。當(dāng)利率下降時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本降低，購房者的購房成本也下降，這會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和投資。1998-1999年，央行多次下調(diào)利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售規(guī)模都有明顯增長(zhǎng)。然而，低利率環(huán)境也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，房?jī)r(jià)過快上漲，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。2003-2007年期間，利率相對(duì)較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求旺盛，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，形成了一定的泡沫。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本大幅增加，購房者的還款壓力增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降。2007年央行連續(xù)加息，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本顯著增加，購房者的購房意愿降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售受阻，房?jī)r(jià)上漲速度放緩，部分地區(qū)房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)下跌。這使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊張的局面，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)增加。信貸政策對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響也不容忽視。央行通過調(diào)整信貸規(guī)模和信貸條件來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。2003年6月央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例要求，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款和建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途等。這一政策旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。但在實(shí)施過程中，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金實(shí)力較弱，難以滿足信貸條件，融資難度加大，面臨生存困境。一些企業(yè)不得不尋求高成本的融資渠道，如民間借貸等，進(jìn)一步增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。信貸政策的寬松或收緊還會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。寬松的信貸政策會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；而收緊的信貸政策則會(huì)抑制需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。2008年金融危機(jī)后，政府出臺(tái)寬松的信貸政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖；2010-2011年，政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，收緊信貸政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度得到控制，但也給房地產(chǎn)企業(yè)和購房者帶來了一定的壓力，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。房地產(chǎn)調(diào)控政策在1998-2011年期間頻繁出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了多方面的影響。在不同時(shí)期，政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，采取了不同的調(diào)控策略。在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)期，政府出臺(tái)了一系列抑制性政策。2005-2007年期間，政府發(fā)布的“國八條”“國六條”等政策，從加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面采取措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)。這些政策的實(shí)施，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)性需求得到抑制，房?jī)r(jià)上漲速度放緩。然而，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場(chǎng)需求的下降和政策的收緊，使得企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)受到影響，資金回籠困難，部分企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于市場(chǎng)份額較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，在政策調(diào)控下不得不減少開發(fā)項(xiàng)目，甚至退出市場(chǎng)，這也給金融機(jī)構(gòu)帶來了一定的不良貸款損失。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，政府則出臺(tái)了一系列刺激性政策。2008年金融危機(jī)后，政府為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，出臺(tái)了降低首付比例和貸款利率、加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸支持等政策。這些政策使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況得到改善，金融風(fēng)險(xiǎn)得到緩解。但同時(shí)也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)再次過快上漲的擔(dān)憂，因?yàn)榇碳ば哉呖赡軙?huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求過度釋放，房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)非理性上漲，從而增加金融風(fēng)險(xiǎn)。2009-2010年期間，在政府救市政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，部分城市房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)，政府不得不再次加強(qiáng)調(diào)控，以防范金融風(fēng)險(xiǎn)。4.3市場(chǎng)因素房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡在1998-2011年期間是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要市場(chǎng)因素之一。從需求方面來看，隨著城市化進(jìn)程的加速，大量農(nóng)村人口涌入城市，城市人口規(guī)模迅速擴(kuò)張。1998-2011年，我國城市化率從33.35%提高到51.27%，年均增長(zhǎng)約1.38個(gè)百分點(diǎn)。這使得城市住房需求急劇增加，尤其是對(duì)普通商品住房和保障性住房的需求更為迫切。居民生活水平的提高和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，使得改善性住房需求也日益旺盛。許多居民希望從面積較小、條件較差的住房升級(jí)到面積更大、配套設(shè)施更完善的住房，進(jìn)一步推動(dòng)了住房需求的增長(zhǎng)。投資投機(jī)性需求在這一時(shí)期也十分活躍。由于房地產(chǎn)具有保值增值的特性，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期下，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者紛紛購買房產(chǎn)，期望通過房?jī)r(jià)上漲獲取高額利潤。2003-2007年，房?jī)r(jià)快速上漲，投資投機(jī)性需求占比不斷提高，部分城市這一比例甚至超過30%，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)需求的膨脹。從供給方面來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在不合理之處。在1998-2011年期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于開發(fā)高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)。高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)通常具有較高的利潤空間，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來豐厚的回報(bào)。一些城市的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)的比例過高，而普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)相對(duì)不足。這導(dǎo)致了市場(chǎng)供需的結(jié)構(gòu)性失衡，中低收入群體的住房需求難以得到滿足。土地供應(yīng)的限制也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)生了影響。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地供應(yīng)的數(shù)量和節(jié)奏直接決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給規(guī)模。在一些城市，由于土地資源有限，土地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行不力，導(dǎo)致土地供應(yīng)不足，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目難以順利推進(jìn)，市場(chǎng)上房屋供應(yīng)量減少。部分城市在土地出讓過程中，存在著土地閑置、囤積等現(xiàn)象，進(jìn)一步加劇了土地供應(yīng)的緊張局面，限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了多方面的影響。供需失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)加劇。當(dāng)市場(chǎng)需求旺盛而供給不足時(shí)，房?jī)r(jià)往往會(huì)快速上漲，形成房地產(chǎn)泡沫。2003-2007年期間，全國房?jī)r(jià)普遍大幅上漲，部分城市房?jī)r(jià)漲幅超過100%，房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。而當(dāng)市場(chǎng)供過于求時(shí)，房?jī)r(jià)則可能下跌，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值縮水，銷售困難，資金回籠受阻。2008年金融危機(jī)期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮，房?jī)r(jià)下跌，許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的經(jīng)營壓力，資金鏈緊張，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的情況，給金融機(jī)構(gòu)帶來了大量的不良貸款。供需失衡還會(huì)影響金融機(jī)構(gòu)的信貸決策。當(dāng)市場(chǎng)需求旺盛時(shí)，金融機(jī)構(gòu)往往會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的信貸支持，以獲取更高的收益。但這種過度的信貸投放會(huì)增加金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，一旦市場(chǎng)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，信貸風(fēng)險(xiǎn)將迅速上升。由于供需失衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)波動(dòng)，會(huì)使金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押物價(jià)值不穩(wěn)定，增加了金融機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)投機(jī)行為在1998-2011年期間對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響也十分顯著。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投機(jī)者通常利用房?jī)r(jià)的波動(dòng)來獲取利潤。他們通過短期買賣房產(chǎn)，低買高賣，期望在房?jī)r(jià)上漲過程中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。在2003-2007年房?jī)r(jià)快速上漲階段，大量投機(jī)者涌入市場(chǎng)。一些投資者通過借貸等方式籌集資金，購買多套房產(chǎn)，等待房?jī)r(jià)上漲后出售。部分城市出現(xiàn)了“炒房團(tuán)”現(xiàn)象，他們集中資金購買房產(chǎn)，然后哄抬房?jī)r(jià)，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的非理性上漲。這些投機(jī)者的行為往往缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面的深入分析，僅僅依賴于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。一旦市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，房?jī)r(jià)下跌，投機(jī)者可能會(huì)迅速拋售房產(chǎn)，導(dǎo)致市場(chǎng)供過于求，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。2008年金融危機(jī)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，投機(jī)者紛紛拋售房產(chǎn)，使得房?jī)r(jià)加速下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入困境。市場(chǎng)投機(jī)行為增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。投機(jī)者的大量涌入和退出，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量和價(jià)格波動(dòng)加劇，市場(chǎng)秩序受到破壞。在投機(jī)氛圍濃厚的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)價(jià)格往往偏離其實(shí)際價(jià)值，形成價(jià)格泡沫。這種泡沫一旦破裂，將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)帶來巨大沖擊。許多房地產(chǎn)企業(yè)在泡沫時(shí)期過度擴(kuò)張，大量舉債進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。當(dāng)泡沫破裂，房?jī)r(jià)下跌，企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值大幅縮水，銷售困難，無法償還債務(wù)，導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至破產(chǎn)倒閉。金融機(jī)構(gòu)也會(huì)受到嚴(yán)重影響，大量房地產(chǎn)貸款成為不良貸款，資產(chǎn)質(zhì)量下降，可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。投機(jī)行為還會(huì)誤導(dǎo)資源配置。大量資金被投入到房地產(chǎn)投機(jī)領(lǐng)域，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻得不到足夠的資金支持，影響了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。由于投機(jī)行為導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，使得普通居民購房成本大幅增加，購房難度加大，社會(huì)公平性受到影響，也可能引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。信息不對(duì)稱在1998-2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中廣泛存在，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和積累起到了推波助瀾的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)之間，存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目進(jìn)展情況、市場(chǎng)前景等信息掌握得較為全面，而金融機(jī)構(gòu)在獲取這些信息時(shí)存在一定的困難。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取更多的貸款，可能會(huì)隱瞞自身的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，夸大項(xiàng)目的盈利能力和市場(chǎng)前景。提供虛假的財(cái)務(wù)報(bào)表，虛報(bào)項(xiàng)目的預(yù)期收益，使得金融機(jī)構(gòu)難以準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)的還款能力和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)在審批貸款時(shí)，主要依據(jù)企業(yè)提供的資料進(jìn)行評(píng)估，由于信息不對(duì)稱，可能會(huì)做出錯(cuò)誤的決策，將貸款發(fā)放給風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)，增加了信貸風(fēng)險(xiǎn)。在購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)之間也存在信息不對(duì)稱。購房者在購買房產(chǎn)時(shí)，往往難以獲取關(guān)于房屋質(zhì)量、周邊配套設(shè)施、開發(fā)商信譽(yù)等方面的準(zhǔn)確信息。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售，可能會(huì)夸大房屋的優(yōu)點(diǎn)，隱瞞房屋存在的質(zhì)量問題或周邊配套設(shè)施不完善等情況。購房者在不知情的情況下購買了房產(chǎn)，可能會(huì)在入住后發(fā)現(xiàn)各種問題，導(dǎo)致購房糾紛。購房者對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款政策、利率變化等信息了解也不夠充分。在貸款過程中，可能會(huì)因?yàn)椴涣私庀嚓P(guān)政策而簽訂不利于自己的貸款合同，增加了還款風(fēng)險(xiǎn)。信息不對(duì)稱還會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)失真。由于買賣雙方掌握的信息不一致，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不能真實(shí)反映其價(jià)值，容易引發(fā)市場(chǎng)的過度波動(dòng)。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，由于信息不對(duì)稱，購房者可能會(huì)盲目跟風(fēng)購買，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；而在房?jī)r(jià)下跌時(shí)期，購房者可能會(huì)過度恐慌，紛紛拋售房產(chǎn)，加劇房?jī)r(jià)的下跌，從而增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。4.4金融機(jī)構(gòu)因素在1998-2011年期間，金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中扮演著至關(guān)重要的角色，然而，其自身存在的諸多問題也在一定程度上加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)信貸管理不規(guī)范的問題較為突出。在貸款審批環(huán)節(jié)，部分金融機(jī)構(gòu)未能嚴(yán)格執(zhí)行貸款審批標(biāo)準(zhǔn)。一些銀行在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)，對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審核流于形式，未充分考察企業(yè)的資金實(shí)力、項(xiàng)目可行性以及過往開發(fā)業(yè)績(jī)等關(guān)鍵因素。對(duì)于企業(yè)提交的財(cái)務(wù)報(bào)表，未進(jìn)行深入細(xì)致的核實(shí)，使得一些財(cái)務(wù)狀況不佳、償債能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)也能輕易獲得貸款。在2003-2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期，部分銀行過于追求業(yè)務(wù)規(guī)模和利潤增長(zhǎng)，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸投放，對(duì)貸款審批標(biāo)準(zhǔn)把控不嚴(yán)，導(dǎo)致大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了信貸風(fēng)險(xiǎn)。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，自身資金實(shí)力薄弱，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，但由于銀行審批的寬松，獲得了大量貸款用于項(xiàng)目開發(fā)。當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，這些企業(yè)難以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，出現(xiàn)資金鏈斷裂，無法按時(shí)償還貸款，使得銀行的不良貸款率上升。貸后管理也存在漏洞。金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用情況和項(xiàng)目進(jìn)展缺乏有效的跟蹤和監(jiān)督。許多銀行只是在形式上進(jìn)行貸后檢查，未能深入了解企業(yè)資金是否真正用于項(xiàng)目建設(shè)，是否存在挪用貸款資金的情況。一些房地產(chǎn)企業(yè)將貸款資金用于購買土地、進(jìn)行投機(jī)性投資或償還其他債務(wù)，而不是用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度延遲，銷售困難，最終無法按時(shí)償還貸款。部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款的貸后管理也不到位，對(duì)購房者的還款能力變化情況關(guān)注不足。當(dāng)購房者收入減少或出現(xiàn)其他經(jīng)濟(jì)困難時(shí)，金融機(jī)構(gòu)未能及時(shí)采取措施，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款違約率上升。金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制能力不足也是一個(gè)重要問題。在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中，準(zhǔn)確識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)是有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提。然而，部分金融機(jī)構(gòu)缺乏專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人才和科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型。在評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往僅依據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和簡(jiǎn)單的信用記錄，未能綜合考慮市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、企業(yè)管理水平等多方面因素。在評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況、價(jià)格走勢(shì)等分析不夠深入，缺乏前瞻性的判斷。在2008年金融危機(jī)前，許多金融機(jī)構(gòu)未能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行風(fēng)險(xiǎn)，仍然大量發(fā)放房地產(chǎn)貸款，導(dǎo)致在危機(jī)爆發(fā)后，遭受了巨大的損失。一些銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)過高，對(duì)企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，在市場(chǎng)形勢(shì)惡化時(shí)，企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)大幅增加，銀行的資產(chǎn)質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施也相對(duì)滯后。在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，金融機(jī)構(gòu)往往缺乏有效的應(yīng)對(duì)策略，無法及時(shí)采取措施降低損失。一些銀行在房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)還款困難時(shí)，未能及時(shí)與企業(yè)溝通協(xié)商，制定合理的還款計(jì)劃或進(jìn)行債務(wù)重組，而是采取簡(jiǎn)單的催收方式，導(dǎo)致企業(yè)與銀行的關(guān)系惡化，最終企業(yè)破產(chǎn)倒閉，銀行的貸款無法收回。部分金融機(jī)構(gòu)在面對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移機(jī)制，無法將風(fēng)險(xiǎn)分散到其他領(lǐng)域或通過金融工具進(jìn)行轉(zhuǎn)移，使得自身承擔(dān)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新在為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來活力的同時(shí)，也帶來了新的風(fēng)險(xiǎn)。在1998-2011年期間，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，如房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等。然而，一些金融機(jī)構(gòu)在開展這些創(chuàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。以房地產(chǎn)信托為例，部分信托公司在發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的盡職調(diào)查不夠充分，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不準(zhǔn)確。一些信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)存在缺陷，如收益分配不合理、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制不完善等，導(dǎo)致投資者的利益無法得到有效保障。一些信托公司為了追求高收益，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模，忽視了風(fēng)險(xiǎn)控制，使得房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在資產(chǎn)證券化過程中，基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量是關(guān)鍵。然而，部分金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行資產(chǎn)證券化時(shí)，為了追求業(yè)務(wù)規(guī)模，將一些質(zhì)量不高的房地產(chǎn)貸款或其他房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化。這些資產(chǎn)在未來的現(xiàn)金流穩(wěn)定性較差，違約風(fēng)險(xiǎn)較高。資產(chǎn)證券化過程中的信息披露不充分，投資者難以準(zhǔn)確了解基礎(chǔ)資產(chǎn)的真實(shí)情況，增加了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。由于資產(chǎn)證券化涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和多個(gè)參與方，監(jiān)管難度較大，容易出現(xiàn)監(jiān)管漏洞，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)在金融體系中擴(kuò)散。4.5企業(yè)與個(gè)人因素房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式和財(cái)務(wù)狀況對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著重要影響。在1998-2011年期間，許多房地產(chǎn)企業(yè)采用高負(fù)債經(jīng)營模式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要大量的資金投入，從土地購置、項(xiàng)目建設(shè)到市場(chǎng)營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開資金的支持。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金不足，過度依賴外部融資，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998-2011年，房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率從72%左右上升至79%左右。以XX房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)在2005-2007年期間，為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，大規(guī)模舉債進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。其資產(chǎn)負(fù)債率從2005年的75%迅速上升至2007年的85%，大量的債務(wù)使得企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，銷售不暢，企業(yè)就面臨著巨大的還款壓力。2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求急劇萎縮，該企業(yè)的項(xiàng)目銷售