成都工投·典范工程裙樓商業(yè)物業(yè)開展研判

上海同鴻·成都同策匯房產(chǎn)咨詢公司2021年9月一、工程概況及解讀工程概況商業(yè)樓層：地面1-3F建筑面積：約2500㎡，扣除公共配套設施占用，實際可售商業(yè)物業(yè)建筑面積約為2300平方米。建筑層高：均為4.5m，凈高3.9m商業(yè)劃分：以獨立商鋪形式，二、三層商鋪均以外廊進行連接。項目位于成都市成華區(qū)沙板橋路，緊臨沙河，距離二環(huán)路約600米。項目占地面積8246平方米，總建筑面積:24000平方米，

總戶數(shù):208戶。建筑類型為2幢21層高層建筑組成。其中1-3層為商業(yè)用房，建筑面積約2500平方米。項目由成都工投園區(qū)建設投資有限公司開發(fā)建設，目前項目住宅已全部銷售完畢，剩余商業(yè)物業(yè)尚未銷售。項目解讀大量物業(yè)配套設施布局在一層，使一層商業(yè)可售面積降低，大大減少了銷售總產(chǎn)值。建筑面積約930平方米，實際可售商業(yè)面積僅約580平方米。內(nèi)部柱距較短，進深短，最大進深約16米，適合中小型鋪面劃分。內(nèi)部柱點布局較多，且存在較多的異形承重墻體，使得商業(yè)內(nèi)部空間存在較多的拐點，商業(yè)使用率受到一定影響；商業(yè)專用電梯和步行樓梯分處設置，且設置在項目商業(yè)最佳口岸，一方面增加了銷售單元的公攤，另一方面降低了可售物業(yè)總產(chǎn)值；物業(yè)用房、業(yè)委辦公室均設置在一層臨沙河公園處，使得一層可售商業(yè)面積減少，降低了項目總產(chǎn)值。項目解讀超大平臺設計，增強了二層商業(yè)的經(jīng)營價值。內(nèi)部動線組織不強，物業(yè)價值差異增大。平臺建筑面積約890平方米，實際可售商業(yè)面積僅約800平方米。內(nèi)部柱距較短，進深短，最大進深約14米，適合中小型鋪面劃分。部分商鋪外側(cè)設置超大露臺，擴大了使用空間，提高商業(yè)經(jīng)營價值。兩處公共衛(wèi)生間設置，有利于后期多家商家共同經(jīng)營需求。內(nèi)部存在較多的異形承重墻體，使得商業(yè)內(nèi)部空間使用率受到一定影響；商業(yè)專用電梯和步行樓梯分處設置以及公共連廊配置，商業(yè)公攤大；南側(cè)衛(wèi)生間處雜物間西側(cè)商鋪面積小且相對孤立，銷售價值降低，如作為公共通道則又使空間浪費增大?？臻g浪費價值孤立項目解讀超大平臺設計，增強了三層商業(yè)的經(jīng)營價值。內(nèi)部動線組織不強，物業(yè)價值差異增大。平臺設雜物間使空間浪費。作商鋪又面臨價值孤立。建筑面積約890平方米，實際可售商業(yè)面積僅約835平方米。內(nèi)部柱距較短，進深短，最大進深約14米，適合中小型鋪面劃分。部分商鋪外側(cè)設置超大露臺，擴大了使用空間，提高商業(yè)經(jīng)營價值。兩處公共衛(wèi)生間設置，有利于后期多家商家共同經(jīng)營需求。內(nèi)部存在較多的異形承重墻體，使得商業(yè)內(nèi)部空間使用率受到一定影響；商業(yè)專用電梯和步行樓梯分處設置以及公共連廊配置，商業(yè)公攤大；南側(cè)衛(wèi)生間處雜物間如作為商鋪銷售，由于其地段相對孤立，銷售價值降低。區(qū)域分析區(qū)域高端商業(yè)、高端住宅密集，將成為城東商業(yè)中心區(qū)和“富人區(qū)”。但項目仍處于區(qū)域商業(yè)影響邊緣地段。根據(jù)成華區(qū)政府規(guī)劃，建設路-萬年場-成仁路將打造成為城東二環(huán)線商貿(mào)經(jīng)濟帶，使區(qū)域成為城東經(jīng)濟中心。區(qū)域大量的品牌商業(yè)和大型商業(yè)MALL聚集，伊藤洋華堂、SM廣場以及首創(chuàng)商業(yè)街和龍湖三千集商業(yè)街已紛紛入駐營業(yè)。同時王府井百貨城東店也將入駐招商地產(chǎn)工程。東區(qū)音樂公園的開門營業(yè)，使區(qū)域成為最具人氣的休閑娛樂中心區(qū)。保利康橋、九龍倉御園高端豪宅工程的入市，使區(qū)域成為名符其實的城東富人區(qū)。區(qū)域以交通、商業(yè)配套、地段優(yōu)勢立足于未來城東商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)域。建設北路建設南支路沙板橋路成洛路雙慶路萬年場商業(yè)圈建設路商業(yè)圈二環(huán)路商業(yè)帶沙河商業(yè)帶錦繡東方社區(qū)配套區(qū)音樂公園休閑商業(yè)區(qū)項目處于繁華成熟的建設路商業(yè)圈和萬年場商業(yè)圈的交叉區(qū)域，即左可建設路、右可萬年場。由于項目區(qū)域離建設路、萬年場均只不足2公里，因此本項目商業(yè)發(fā)展的品牌吸引力降低。項目位于沙板橋社區(qū)人口居住密集區(qū)的外緣，錦繡東方臨街商鋪以其地處人口聚集中心和項目本身龐大的入住群體優(yōu)勢，已成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)配套密集區(qū)。項目與10月1號開園的成都音樂公園僅一橋之隔。隨著音樂公園二期和沙河音樂綠地公園的呈現(xiàn)，本項目將有機會融入到音樂公園商業(yè)區(qū)。項目位于沙河景觀帶，目前綠地公園雛形已成，但與之相適應的商業(yè)嚴重缺乏，這無疑將給項目發(fā)展帶來一定的利好。區(qū)域商圈在建設路商業(yè)區(qū)和萬年場商業(yè)區(qū)的夾擊下，項目品牌吸引力降低。但沙河商業(yè)帶及音樂公園商業(yè)區(qū)將是項目的機會。區(qū)域交通區(qū)域交通道路體系比較完備，道路通暢，但城市公共交通體系尚需完善。159路61路342路412路51、52、2路541路工程區(qū)域交通道路良好。沙板橋路為新建的雙向八車道景觀大道，道路通暢。且工程臨二環(huán)路僅600米左右，城市交通道路體系完善，通行便捷。目前工程僅有541路、61路和159路公交車會經(jīng)過工程，其余如51路、52路、2路等公交車均?？慷h(huán)路站點。工程的城市公共交通體系尚待完善。目前工程雖具備成熟完善的道路系統(tǒng)，但由于缺乏城市公共交通支撐，使得工程商業(yè)的通達性目前仍然偏低，工程未來經(jīng)營方向?qū)⑹艿揭欢ǖ南拗?。區(qū)域資源項目緊臨生態(tài)良好的沙河及沙河公園，也緊臨試營業(yè)中的成都東區(qū)創(chuàng)意公園，資源環(huán)境優(yōu)越。自然資源城市資源已呈現(xiàn)的翠綠環(huán)繞的沙河公園生態(tài)環(huán)境良好的沙河水景路況良好的新建道路成都的798創(chuàng)意公園-東區(qū)音樂公園工程擁有良好的自然資源和城市資源工程屬性界定：未來城東商業(yè)經(jīng)濟中心區(qū)自然資源優(yōu)越小型城市集中商業(yè)體商業(yè)區(qū)邊緣，氣氛營造中城東商業(yè)經(jīng)濟中心區(qū)邊緣的自然資源優(yōu)越的小型集中商業(yè)體二、成都商業(yè)市場環(huán)境分析市場分析國家持續(xù)施行穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加化宏觀調(diào)控，經(jīng)濟運行繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預期方向發(fā)展。2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1-2季度2005年—2011年上半年我國GDP同比增幅走勢2011年上半年我國GDP同比增長9.6%，比上年同期回落1.5個百分點，經(jīng)濟運行總體良好。其中一季度增長9.7%，二季度增長9.5%。從一、二季度GDP增長情況來看，2011年全年經(jīng)濟增長8%的整體目標應可以保障。2010-12010-22010-32010-42010-52010-62010-72010-82010-92010-102010-112010-122011-12011-22010-32010-42010-52010-62021年—2021年上半年我國CPI、PPI走勢CPI走勢PPI走勢近兩年CPI一路走高，穩(wěn)定物價仍然是目前宏觀調(diào)控的重中之重。截止今年6月CPI到達近18個月的最高點。6月PPI同比5月上升0.3個百分點。PPI的價格壓力消退明顯，已連續(xù)3個月低于歷史環(huán)比均值。市場分析上半年國家實行“寬松財政政策、穩(wěn)健貨幣政策”的經(jīng)濟政策（實際是貨幣從緊政策），連續(xù)3次加息。時間措施2011.7.6加息0.25%；上調(diào)個人住房公積金貸款和商業(yè)貸款利率。2011.6.20央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。2011.5.18央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。2011.4.21央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。2011.4.6加息0.25%；上調(diào)個人住房公積金貸款和商業(yè)貸款利率。2011.3.25央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。2011.2.24央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。2011.2.9加息0.25%；上調(diào)個人住房公積金貸款和商業(yè)貸款利率。2011.1.20央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。適度從緊的貨幣政策穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策適度寬松的貨幣政策積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策一保一控保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生、保增長，調(diào)結(jié)構(gòu)兩防政策導向宏觀基調(diào)次貸危機爆發(fā)從金融危機演變?yōu)榻?jīng)濟危機5.12地震經(jīng)濟持續(xù)下滑經(jīng)濟復蘇經(jīng)濟總體運行平穩(wěn)穩(wěn)健的貨幣政策2007年2008年2009年2010年經(jīng)濟觸底開始復蘇經(jīng)濟恢復快速，出現(xiàn)過熱勢頭加大調(diào)控力度，經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展2011年經(jīng)濟總體運行良好把物價調(diào)控放宏觀調(diào)控首位寬松的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策穩(wěn)定物價,調(diào)整結(jié)構(gòu)市場分析中央和成都政府陸續(xù)出臺一系列調(diào)控政策，以年初“新國八條”為主，拉開調(diào)控大幕。限購令、加息、一房一價等多政策重調(diào)控。其中以“限購、限價、限貸”調(diào)控效果最為明顯。時間全國性政策措施2011.6.7住建部頒發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》2011.6.1新《規(guī)劃管理建筑面積計算成本辦法》2011.5.26《關于報送年度商品房項目預（銷）售計劃和商品房預售方案有關事項的通知》征求意見稿2011.5.12國土資源部《關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》2011.5.12國家發(fā)改委《關于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知》2011.5.1國家發(fā)改委《關于降低部分建設項目收費標準、規(guī)范收費行為等有關問題的通知》2011.4.1《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理有關辦法》2011.3.22國家發(fā)改委《商品房銷售明碼標價管理規(guī)定》2011.1.28上海、重慶開征房產(chǎn)稅2011.1.26國務院辦公廳發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控1號文件《新“國八條”》時間全國性政策措施2011.6.1關于經(jīng)濟適用住房上市交易的有關問題的補充通知2011.4.18關于進一步明確申購經(jīng)濟適用住房的家庭收入認定有關事項的通知2011.4.8成都市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)抵押融資擔保評估操作規(guī)則（試行）2011.4.6《成都市限價商品住房銷售規(guī)則》2011.4.6《成都市中心城區(qū)限價商品住房申請審核配售及監(jiān)督管理暫行辦法》2011.4.6關于進一步加強商品住房價格監(jiān)管的通知2011.3.31關于2011年第一次公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知2011.3.31四川省32個城市公布新建住房價格控制目標2011.3.30成都市人民政府辦公廳發(fā)布《關于公布2011年度新建住房價格控制目標的通知》2011.2.15落實“國八條”，成都市出臺房地產(chǎn)調(diào)控細則《關于貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障，做好房地產(chǎn)調(diào)控工作要求的實施意見》市場分析今年是國家調(diào)控最為嚴厲的一年。國家相繼出臺大力度的調(diào)控政策，從限購到限貸，從抑制房價漲幅到一房一價。政策調(diào)控使得市場需求得到壓制，市場成交呈現(xiàn)萎縮。市場需求壓制市場成交萎縮限價房產(chǎn)稅限購限制外地購房提高首付限貸加息保障房監(jiān)管加強市場分析在政策宏觀調(diào)控下，樓市呈現(xiàn)價穩(wěn)量縮局面?！?011年上半年成都房地產(chǎn)市場無論新增還是銷售均持續(xù)萎縮，市場價格在高位盤整。但目前已呈現(xiàn)出小幅下行的趨勢。2011年1-6月成都近郊商品住宅供銷存走勢圖（認購口徑下僅住宅）2011年1-6月成都遠郊商品住宅供銷存走勢圖（認購口徑下僅住宅）認購口徑下：2011年1-6月份新增供應量—主城區(qū)406.58萬方，郊區(qū)975.71萬方；2011年1-6月份銷售備案量—主城區(qū)388.9萬方，郊區(qū)892.17萬方；2011年1-6月份認購口徑下的存量—主城區(qū)457.37萬方，郊區(qū)975.71萬方；供銷比——上半年主城區(qū)1.05左右；今年因銀行按揭放款遲緩問題，備案數(shù)據(jù)相對滯后，認購數(shù)據(jù)相對備案數(shù)據(jù)更能及時的反應市場情況。故從今年的認購情況可以看出，今年上半年成都的房地產(chǎn)市場受政策影響較大，全年供銷比會在較低位保持一個相對平衡。市場分析2011年前6個月房產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，受政策調(diào)控影響成交量一直處于低位徘徊，供銷比達到歷史較高位。對比近五年同期市場的情況可以看出今年上半年的供銷量處于歷史最低值。2011年1-6月成都主城區(qū)商品住宅供銷存走勢圖（認購口徑下僅住宅）備案口徑下：2011年1-6月份新增供應量—主城區(qū)406.58萬方，郊區(qū)975.71萬方；2011年1-6月份銷售備案量—主城區(qū)348.57萬方，郊區(qū)854.68萬方；2011年1-6月份備案口徑下的存量—主城區(qū)579.81萬方，郊區(qū)1310.53萬方；2011年1-6月份備案均價—主城區(qū)8806元/平方米，除開經(jīng)適房因素，實際均價依然已超過9300元/平方米；供銷比—上半年主城區(qū)1.17左右，供銷總面積都較去年同期有所萎縮，但供銷比依然高于1；市場分析2011年上半年，成交商品房的面積段以70-130平為主，占了75%市場份額；成交商品房類型以高層電梯為主。2011年1-6月大成都范圍內(nèi)各面積段供銷存走勢圖（單位：萬平方米）2011年1-6月大成都范圍內(nèi)各建筑形態(tài)供銷存走勢圖（單位：平方米）市場分析在住宅調(diào)控、經(jīng)濟復蘇、通貨膨脹及人民幣升值的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)需求正逐步釋放，商業(yè)投資出現(xiàn)了一波新的熱潮。市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場成交活躍。商業(yè)成交量保持穩(wěn)定。2021年8月成都市商業(yè)總成交面積12.57萬㎡，環(huán)比上漲7.16%，同比增加339%。從區(qū)域上看，主城區(qū)總成交量為3.81萬㎡，較上月增加85.23%，同比小幅上漲10.12%；郊區(qū)成交面積8.76萬㎡，環(huán)比上月小幅上漲5.93%，同比上漲84.81%。

主城區(qū)成交量為3.81萬㎡，成交量以成熟商圈城西為首，成交量為1.76㎡，其次是城南和城東，成交量分別為0.98萬㎡和0.71萬㎡。8月份，商業(yè)工程成交量前三分別是郫縣的西部國際裝飾城、雙流的佳兆業(yè)現(xiàn)代城和城西的中大君悅金沙，成交量分別為1.35萬㎡、0.89萬㎡和0.66萬㎡。市場分析樓市低迷，價格松動的現(xiàn)象已經(jīng)頻頻出現(xiàn)。2021年8月份成都市商業(yè)用房成交均價為10453元/㎡，環(huán)比大幅度下跌5.25%，同比較大幅度下跌14.95%。其中主城區(qū)商業(yè)用房成交均價為16184元/㎡，環(huán)比上月大幅度下跌9.48%，同比大幅度下跌26.46%；郊區(qū)商業(yè)用房成交均價為7959元/㎡，環(huán)比較大幅度下跌2.88%，同比大幅上漲23.76%。8月成都商業(yè)用房主城區(qū)工程成交價前三位分別是城中、城北和城西，成交價分別39111元/㎡、21822元/㎡和17448元/㎡。工程成交價前三位分別為城中的錦城華府、城中的山水琨玉和城北的金牛萬達廣場，成交價分別54000元/㎡、51500元/㎡和47416元/㎡。市場分析住宅投資抑制、通貨膨脹、股市低迷，房產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。2011年商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)良好銷售勢頭。商業(yè)銷售主要集中在市中心商業(yè)和寫字樓、公寓等“類住宅商業(yè)”。純商業(yè)鋪面銷售則保持穩(wěn)定。隨著住宅投資調(diào)控和限購，開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)供應放量。從成交上看，今年商業(yè)地產(chǎn)銷售整體較好，但主要集中在地段好的商業(yè)和投資額低、變現(xiàn)快捷的寫字樓及商務公寓類商業(yè)產(chǎn)品。純商業(yè)產(chǎn)品銷售則保持相對穩(wěn)定的發(fā)展。今年的成都商業(yè)地產(chǎn)維持在一個相對平穩(wěn)的供需關系下，而下半年商業(yè)地產(chǎn)集中供應后，將會出現(xiàn)嚴重的供過于求的現(xiàn)象。2010年-2011年6月成都主城區(qū)各類型商業(yè)供銷走勢圖（備案口徑下不含車位）2007年-2011年6月成都主城區(qū)各類型商業(yè)供銷存走勢圖（備案口徑下不含車位）2011年1-6月成都主城區(qū)各類型商業(yè)銷售占比（備案口徑下）2月15日成都住宅限購令2010年各類型商業(yè)銷售占比2009年各類型商業(yè)銷售占比市場分析城市綜合體商業(yè)風涌而出。據(jù)不完全統(tǒng)計成都市主城區(qū)及近郊2011年上半年在售及未售的城市綜合體達到了42個（總體量在10萬平方米以上的項目）。未來商業(yè)地產(chǎn)市場競爭將十分激烈。備注：以上為總體量在10萬平米以上項目分布示意新世紀環(huán)球中心（176萬㎡）金牛萬達廣場（110萬㎡）成都大魔方（105萬㎡）綠地世紀城（83萬㎡）中鐵西城（70萬㎡）華潤萬象城（32萬㎡）來福士廣場（32萬㎡）棕櫚泉國際中心（26萬㎡）復城國際（23萬㎡）北城天街（70萬㎡）時代天街（180萬㎡）世豪廣場（77萬㎡）陽光100米婭中心（30萬㎡）江宇天府城（138萬㎡）布魯明頓廣場（17萬㎡）傳化國際新城（110萬㎡）新熙門（12萬㎡）唐人街（70萬㎡）雄飛中心（14萬㎡）北歐知識城（240萬㎡）中糧大悅城（25萬㎡）環(huán)球貿(mào)易廣場（130萬㎡）美年廣場（100萬㎡）福年廣場（18萬㎡）綠地國際花都（100萬㎡）珠江國際新城（24萬㎡）華置廣場（43萬㎡）摩根中心（13萬㎡）鐵獅門項目（18萬㎡）城北天地（48萬㎡）成都水游城（57萬㎡）富森美家居法國風情長廊（50萬㎡）沙灣現(xiàn)代城（60萬㎡）成都國際商城（32萬㎡）仁恒廣場（20萬㎡）大鼎世紀廣場（20萬㎡）萊蒙置地廣場（14萬㎡）富力天匯（30萬㎡）國際金融中心（44萬㎡）凱德廣場天府（28萬㎡）華潤翡翠廣場（14萬㎡）在售未售龍之夢（163萬㎡）城市綜合體分布圖項目總體量萬平米北歐知識城240龍湖時代天街180新世紀環(huán)球中心176龍之夢163江宇天府城138環(huán)球貿(mào)易廣場130金牛萬達廣場110傳化國際新城110成都大魔方105美年廣場100綠地國際花都100綠地世紀城83世豪廣場77中鐵西城70龍湖北城天街70唐人街70沙灣現(xiàn)代城一期23成都水游城57富森美家居50瑞安城北天地48國際金融中心44華置廣場43華潤萬象城32來福士廣場32成都國際商城32陽光100米婭中心30富力天匯30凱德廣場天府28項目總體量萬平米棕櫚泉國際中心26中糧大悅城25珠江國際新城24復城國際23大鼎世紀廣場20仁恒廣場20福年廣場18鐵獅門項目18布魯明頓廣場17雄飛中心14萊蒙置地廣場14華潤翡翠廣場14摩根中心13新熙門12三、工程商業(yè)占位分析商業(yè)整體環(huán)境區(qū)域商業(yè)經(jīng)營以社區(qū)生活配套為主。經(jīng)營雜亂、檔次不高。由于人流不足，除錦繡東方周邊外，項目區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟。工程周邊以老舊底商為主低檔生活配套、形象差錦繡東方新建社區(qū)商業(yè)群，安置區(qū)、人口多中檔生活配套、形象較好寬闊道路但人流缺乏商業(yè)氣氛缺失商業(yè)整體環(huán)境區(qū)域商業(yè)以臨街小商鋪為主要經(jīng)營形態(tài)，多為老舊多層住宅底層商鋪，經(jīng)營規(guī)模小。新建商業(yè)主要集中在錦繡東方小區(qū)。華川醫(yī)院此街無商業(yè)工程周邊商業(yè)鋪面錦繡東方新建鋪面區(qū)域商業(yè)分布不均衡，商業(yè)主要集中在錦繡東方工程周邊，由于居住人口相對密集，商業(yè)氣氛比較成熟，經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次較高。但工程周邊由于缺乏人流支撐，經(jīng)營商鋪仍以傳統(tǒng)的老舊底商為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)較雜、檔次不高。工程與錦繡東方之間的新擴建跳蹬河北路沿線幾無商業(yè)鋪面，使得工程商業(yè)商氣受到阻隔，商業(yè)人流自然到達率極低，大大降低了商業(yè)氣氛。商業(yè)整體環(huán)境由于商氣不足、業(yè)態(tài)低檔，項目周邊租金水平較低，一般在60-70元/㎡·月之間；而錦繡東方商業(yè)租金則可達到100元/㎡·月左右。華川醫(yī)院形態(tài)：老舊多層底商面積：開間2-3m，進深6-8m，面積以12-20平米為主業(yè)態(tài)：建材五金店、低端小餐飲、日雜、小型便利店、理發(fā)店租金：60-70元/平方米·月形態(tài)：新建小區(qū)底商（1F）面積：開間4m，進深8-15m面積以20-50平米為主，可組合。業(yè)態(tài)：連鎖超市、藥房、美發(fā)美容、餐飲、蔬菜瓜果、通信通訊、文具、、糕點鋪、五金百貨、干洗店、按摩、小型診所、書店、音像店、網(wǎng)吧、茶坊、藥房等租金：相對較高，100元/㎡·月左右商業(yè)斷檔，商氣無法擴展到項目。項目在大區(qū)域商業(yè)占位大區(qū)占位：商業(yè)圈邊緣者；業(yè)態(tài)規(guī)避者建設北路建設南支路沙板橋路成洛路雙慶路萬年場商業(yè)圈建設路商業(yè)圈二環(huán)路商業(yè)帶萬象城2021年下半年開業(yè)二環(huán)路商業(yè)街廠房區(qū)在二環(huán)線商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)域中，工程地處建設路商業(yè)圈和萬年場商業(yè)圈的交叉區(qū)域。而建設路和萬年場分別以伊藤洋華堂、SM廣場、龍湖三千集商業(yè)街、華潤萬象城(方案2021年下半年開業(yè))等眾多品牌聚集，工程的商業(yè)品牌吸引力大大降低；道路的良好通達性，使得工程未來經(jīng)營業(yè)態(tài)無法與建設路、萬年場商圈相抗衡；工程雖處兩大商圈輻射，但從地緣上看均處于兩大商圈輻射的邊緣地段。工程占位：商業(yè)圈邊緣業(yè)態(tài)躲避者√建設北路建設南支路成洛路雙慶路建設路商業(yè)圈二環(huán)路商業(yè)帶沙板橋路廠房區(qū)居住密集度工程所處片區(qū)范圍內(nèi)，人口主要集中在南側(cè)和靠二環(huán)路的西側(cè)，居住人口密集；而本工程北側(cè)為在建工程，東側(cè)為傳統(tǒng)工業(yè)廠房區(qū)，南側(cè)為沙少量的低矮建筑和華川醫(yī)院，住宅區(qū)數(shù)量少；由于錦繡東方位于片區(qū)中央位置，其體量龐大的商業(yè)街已成為片區(qū)主要的商業(yè)中心，其經(jīng)營業(yè)態(tài)以居民日常生活配套為主，經(jīng)營檔次較好；在地段上，本工程處于片區(qū)居住區(qū)域的邊緣地段，且由于跳蹬河北路目前幾無商業(yè)經(jīng)營，使是工程周邊成了片區(qū)商業(yè)盲區(qū)，現(xiàn)有少量商業(yè)檔次也偏低，租金水平不高。保利高端住宅區(qū)入市，雖對商業(yè)環(huán)境有所改善，但本工程規(guī)模小，且以寬敞主干道相隔，工程依富獲利的時機小。錦繡東方商業(yè)街商業(yè)盲區(qū)工程占位：社區(qū)商業(yè)邊緣業(yè)態(tài)突破者√項目在社區(qū)商業(yè)占位社區(qū)占位：社區(qū)商業(yè)圈邊緣者；業(yè)態(tài)突破者項目在沙河商業(yè)帶占位商業(yè)帶占位：商業(yè)帶中心；業(yè)態(tài)提升者建設北路沙板橋路成洛路雙慶路二環(huán)路商業(yè)帶沙河商業(yè)帶業(yè)態(tài)：國光路茶樓一條街商家：旺東生態(tài)茶樓、園林緣茶樓、惠緣茶樓、梧影居茶樓、緣河茶樓、經(jīng)典茶樓、在水一方茶樓、沁園春茶坊、文薈茶坊沙河6號茶樓[會所]休閑茶坊此段尚未相應商業(yè)配置音樂公園休閑商業(yè)區(qū)東郊工業(yè)園梧桐露天茶吧成都人好喝茶，但凡有水有景的地方，茶坊總是接二連三，茶客也總是絡繹不絕，如府南河沿線，各式茶坊、茶吧數(shù)量眾多；沙河整治后，水環(huán)境已得到極大改善，加之沙河公園綠化休閑景觀帶的打造，沙河沿線景觀資源更加清靜怡人。從而也帶動沙河商業(yè)帶的成形。沙河線國光路段各式茶坊密集，茶客不斷；光明路口沙河6號以會所形式集茶坊、餐飲、商務為一體；梧桐茶園以露天茶坊形式，后觀公園、前戲沙河。自保利地塊起經(jīng)本工程，再至成洛線段，沙河綠化景觀公園已成形，但由于近年來開發(fā)量小，一直沒有臨公園商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，沙河商業(yè)帶在工程區(qū)域出現(xiàn)斷檔。工程占位：商業(yè)帶中心業(yè)態(tài)提升者√項目與音樂公園的關系商業(yè)關系：產(chǎn)業(yè)依托者；業(yè)態(tài)補充者東區(qū)音樂公園一期東區(qū)音樂公園二期音樂綠地公園[施工中]本項目本項目周邊沙河公園東郊音樂公園以創(chuàng)意文化公園形式，打造市區(qū)文化旅游商業(yè)產(chǎn)業(yè)。音樂公園的開業(yè)，將吸引大量本地或外地的旅游、觀光、消費客群，從而為區(qū)域商業(yè)帶來大量的人流；目前音樂公園僅開發(fā)第一期。后續(xù)尚有28萬平方米的二期工程即將開工，臨沙河的音樂綠地公園已經(jīng)開始施工。工程完全建設完畢后，區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥嫉摹?98〞，成華的“寬窄巷子〞。工程距音樂公園一期僅500米左右，距開發(fā)中的二期和濱河音樂公園僅缺乏100米。幾近無縫對接的地理優(yōu)勢使本工程未來將有可能融入到音樂公園產(chǎn)業(yè)配套開展。工程關系：產(chǎn)業(yè)依托者業(yè)態(tài)補充者√現(xiàn)狀下的問題界定目標本體條件市場環(huán)境Question1工程地處商業(yè)區(qū)邊緣，商業(yè)氣氛相對不成熟的情況下，目標客戶如何定位？Question2在工程商業(yè)布局現(xiàn)狀下，如何凸顯工程產(chǎn)品的價值點？Question3如何實現(xiàn)高租金水平業(yè)態(tài)招商，以促進商業(yè)銷售價值最大化？QUESTION四、工程商業(yè)開展建議項目市場占位分析由于本項目地處建設路商業(yè)圈和沙板橋片區(qū)商業(yè)的邊緣地段，因此在占位上依托保利高端住宅、沙河公園、音樂公園，占位于區(qū)域業(yè)態(tài)提升者和補充者，增強“目的性消費”。業(yè)態(tài)躲避者業(yè)態(tài)突破者業(yè)態(tài)提升者業(yè)態(tài)補充者工程區(qū)位工程角色工程劣勢工程優(yōu)勢工程目標建設路商圈沙板橋片區(qū)沙河商業(yè)帶音樂公園區(qū)地處邊緣品牌吸引力低片區(qū)邊緣；商業(yè)氣氛缺乏；現(xiàn)有居民消費力低；對保利依富獲利時機小區(qū)域內(nèi)缺乏規(guī)模效應與主入口有一定距離沙河水景資源沙河綠地公園沙河水景資源沙河綠地公園臨保利等高端社區(qū)；臨公園沙河綠地公園道路通達性好較高租金招商；較高價格定價；快速實現(xiàn)銷售?！獭涛飿I(yè)方向排除區(qū)域中高檔綜合百貨不宜生存，中低檔百貨租金承受較低。且項目地處邊緣，人氣不足，因此不建議作社區(qū)百貨。社區(qū)綜合百貨方向：區(qū)域內(nèi)伊藤洋華堂、龍湖三千集商業(yè)街品牌吸引力強工程周邊區(qū)域主流人群消費力低，中高檔綜合百貨缺乏消費支撐工程處于區(qū)域人氣、商氣的邊緣地段，人氣、商氣缺乏中低檔綜合百貨租金低，影響物業(yè)未來增值空間工程商業(yè)體量小、進深短，無法滿足有檔次的綜合百貨經(jīng)營需求。物業(yè)方向排除項目規(guī)模小，短期內(nèi)無法與周邊形成有效的集群效應，招商難度大，影響后續(xù)銷售。因此不建議服裝類經(jīng)營。服裝服飾方向：區(qū)域離建設路商業(yè)區(qū)近，其品牌服裝服飾眾多區(qū)域目前主流人群消費力低，品牌服裝服飾需求空間較小，無法形成規(guī)模效應工程地處片區(qū)邊緣，商氣、人氣缺乏，前期招商困難工程規(guī)模小，且與周邊物業(yè)短期內(nèi)無法實現(xiàn)集群效應，影響招商進度工程區(qū)域公共交通不便，商業(yè)昭示性低，對外圍客群吸引力低物業(yè)方向排除項目遠離片區(qū)人口密集區(qū)，且中心區(qū)已有錦繡東方商業(yè)街進行阻隔，項目出現(xiàn)商業(yè)盲區(qū)。且超市需求面積小、租金低，因此不建議作中型超市方向發(fā)展中型社區(qū)超市方向：區(qū)域已有紅旗連鎖超市和大量的自營便利店工程地處片區(qū)邊緣，周邊居住人口到達率低在區(qū)域人口密集區(qū)內(nèi)已有錦繡東方商業(yè)街進行有效滿足工程與居住密集區(qū)存在商業(yè)盲區(qū)，片區(qū)商業(yè)易受阻隔中型社區(qū)超市需求面積小，租金承受力低。物業(yè)方向排除區(qū)域緊臨沙河公園和音樂公園，適宜發(fā)展中高檔餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)。且中高檔餐飲休閑娛樂業(yè)租賃面積需求大、租金承受力高，有利于項目未來價值提升。主題餐飲休閑娛樂方向：工程緊靠沙河水景和沙河公園，而成都人均喜歡在有水有景處進行休閑娛樂消費沙河線北段休閑娛樂產(chǎn)業(yè)布局較多，而工程所在區(qū)域仍存在較大的空間工程緊臨東區(qū)音樂公園，往來旅游觀光客群較大，而本工程以沙河公園、沙河水景優(yōu)勢將為游客或本地市民提供休憩的最正確場所工程緊臨保利高端住宅區(qū)，未來區(qū)域高檔休閑娛樂需求較大工程商業(yè)層高和規(guī)模均適宜中高檔餐飲、娛樂商家經(jīng)營餐飲、娛樂業(yè)商家租金承受力高、租賃面積需求大中高檔次餐飲、娛樂入駐，有利于提升工程未來價值項目整體形象定位沙河公園首席生活會所沙河公園——突出工程地段優(yōu)勢，沙河公園及沙河景觀提升環(huán)境價值首席——強調(diào)產(chǎn)品的領先性和區(qū)域唯一性生活會所——突出產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)態(tài)，會所那么標明以高端休閑、養(yǎng)生、娛樂、商務為主題，凸現(xiàn)工程經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次。項目整體形象定位一杯清茶，望著沙河美景，悄悄度過庸雅的一天在雅致的包間，一支雪茄、一杯紅酒，與伙伴愉快洽談這里，就是您的生活會所這里，您可以愉悅地宴請親朋好友項目整體形象定位為了確保工程中高檔形象的塑造，提升物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和增值能力，未來商家應選擇有較強經(jīng)營實力者優(yōu)先入駐。且在裝飾、裝修風格上應特色化、檔次高、品質(zhì)感強，增強工程的競爭力。項目整體業(yè)態(tài)

定位約250平方米；中高檔餐飲主力店一層〔如老房子〕，共計2層約750平方米。約200平方米特色主題餐飲主題特色茶坊約130平方米主題特色茶坊餐飲主力店一層一層商業(yè)業(yè)態(tài)定位特色主題餐飲/主題特色茶坊項目整體業(yè)態(tài)

定位二層商業(yè)業(yè)態(tài)定位約500平方米中高檔餐飲主力店2層〔如老房子〕，共計2層約750平方米約300平方米中高檔特色咖啡茶吧〔如上島咖啡〕餐飲主力店二層項目整體業(yè)態(tài)

定位二層商業(yè)業(yè)態(tài)定位約835平方米特色商務休閑會所[整層]，集棋牌、餐飲、茶藝、健身、商務洽談為一體。特色商務休閑會所[整層]項目租金價格

定位本工程位于區(qū)域邊緣地段，目前商業(yè)氛尚未成熟，因此在綜合考慮本工程實際情況，本工程現(xiàn)階段租金水平建議為：一層商業(yè)平均租金：80元/㎡·月二層商業(yè)平均租金：50元/㎡·月地段租賃水平業(yè)態(tài)構(gòu)成杉板橋路沿線底商60-70元/平米月建材五金店、為其住戶提供的低端的小