2025年不動產(chǎn)登記代理人《不動產(chǎn)權利理論與方法》通關必練題庫(附答案)一、單項選擇題1.根據(jù)《民法典》及相關規(guī)定，下列關于不動產(chǎn)自然屬性的表述中，正確的是（）。A.不動產(chǎn)的位置固定性僅指物理位置不可移動B.不動產(chǎn)的耐久性意味著其價值不會因時間推移而減損C.不動產(chǎn)的特定性要求其必須通過坐標、界址等明確空間范圍D.不動產(chǎn)的稀缺性僅由土地資源總量有限性決定答案：C解析：不動產(chǎn)的位置固定性不僅指物理位置不可移動，還包括其與地理位置相關的社會、經(jīng)濟屬性（如區(qū)位價值），故A錯誤；耐久性指自然屬性上不易損耗，但經(jīng)濟價值可能因折舊、環(huán)境變化等減損，故B錯誤；稀缺性由資源總量、需求增長、區(qū)位差異等多因素共同決定，故D錯誤；特定性要求通過坐標、界址等明確空間范圍以區(qū)分于其他不動產(chǎn)，C正確。2.甲村集體將集體土地出租給乙公司用于建設倉儲設施，租期25年。根據(jù)《土地管理法》及《民法典》，該租賃行為的效力為（）。A.有效，集體經(jīng)營性建設用地租賃期限可由雙方約定B.部分有效，超過20年的部分無效C.無效，集體土地不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設D.效力待定，需經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準答案：B解析：《民法典》第705條規(guī)定租賃期限不得超過20年，超過部分無效；《土地管理法》允許集體經(jīng)營性建設用地出租，但期限受《民法典》限制，故B正確。3.張某通過繼承取得其父遺留的農(nóng)村宅基地上房屋，張某戶籍已遷出該村。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，登記機構應（）。A.不予登記，非本集體成員不得取得宅基地使用權B.登記為“宅基地使用權/房屋所有權”，并注記“非本農(nóng)民集體成員繼承取得”C.僅登記房屋所有權，宅基地使用權收歸集體D.登記為房屋所有權，宅基地使用權按“其他”類型記載答案：B解析：《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確，非本集體成員因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定登記，注記“非本農(nóng)民集體成員繼承取得”，故B正確。4.某開發(fā)商以建設用地使用權抵押向銀行貸款，后在抵押土地上建造商品房并預售。根據(jù)《民法典》，下列關于抵押權效力的表述中，正確的是（）。A.抵押權及于新增商品房，銀行可就全部房產(chǎn)優(yōu)先受償B.抵押權不及于新增商品房，但實現(xiàn)抵押權時可一并處分，新增部分價款歸開發(fā)商C.抵押權自動擴展至新增商品房，因“房隨地走”D.開發(fā)商預售商品房需經(jīng)銀行書面同意，否則預售合同無效答案：B解析：《民法典》第417條規(guī)定，建設用地使用權抵押后，新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，但實現(xiàn)抵押權時可一并處分，新增部分價款不優(yōu)先受償，故B正確。5.李某申請辦理房屋所有權轉移登記，提交的買賣合同中賣方簽名經(jīng)鑒定為偽造。登記機構已盡合理審查義務并完成登記。根據(jù)《民法典》，該登記的效力為（）。A.有效，登記機構無過錯B.無效，基礎法律關系不真實C.可撤銷，李某需通過訴訟撤銷登記D.效力待定，需賣方追認答案：A解析：不動產(chǎn)登記的公信力保護善意第三人，登記機構盡合理審查義務后，登記行為有效，真實權利人可向李某主張賠償，故A正確。二、多項選擇題1.下列權利中，屬于用益物權且需經(jīng)登記設立的有（）。A.土地承包經(jīng)營權（家庭承包）B.建設用地使用權（出讓）C.居住權D.地役權答案：BC解析：家庭承包的土地承包經(jīng)營權自合同生效時設立（登記為確權登記，非設立要件），故A錯誤；出讓的建設用地使用權自登記時設立（《民法典》第349條），B正確；居住權自登記時設立（《民法典》第368條），C正確；地役權自合同生效時設立，登記為對抗要件（《民法典》第374條），D錯誤。2.下列情形中，不動產(chǎn)登記機構應當不予登記的有（）。A.申請登記的不動產(chǎn)權利超過規(guī)定期限B.申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿記載沖突且無合理解釋C.申請人提交的權屬來源材料不齊全但承諾補充D.利害關系人已就同一不動產(chǎn)權利提起訴訟答案：AB解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第22條規(guī)定，權屬來源材料不齊全（未補正前）、存在尚未解決的權屬爭議（訴訟未終結不必然導致不予登記）等情形應不予登記。C項“承諾補充”未補正前仍屬材料不全，但嚴格來說需“不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定”才不予登記，此處A（超期限）、B（沖突無解釋）明確應不予登記，故AB正確。3.關于集體土地所有權登記，下列表述正確的有（）。A.由縣級自然資源主管部門負責登記B.登記單元以土地所有權權屬界線封閉的地塊為基本單位C.農(nóng)民集體名稱應記載為“××縣××鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）××村農(nóng)民集體”D.需提交集體土地所有權權屬來源證明、權籍調查表等材料答案：ABCD解析：《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，集體土地所有權由縣級登記機構辦理（A正確）；登記單元為權屬界線封閉的地塊（B正確）；農(nóng)民集體名稱按“三級所有”記載（C正確）；需提交權屬來源、權籍調查等材料（D正確）。三、案例分析題案例1：2023年5月，王某與某村集體簽訂《宅基地使用權轉讓協(xié)議》，約定王某以30萬元購買村民張某（非本集體成員）從李某處受讓的宅基地及房屋。王某戶籍為城鎮(zhèn)，協(xié)議簽訂后未辦理登記。2024年3月，李某以張某無權處分為由主張協(xié)議無效，王某訴至法院要求確認權利并辦理登記。問題1：王某與張某的轉讓協(xié)議是否有效？為什么？問題2：王某能否取得宅基地使用權？登記機構應如何處理其登記申請？答案：問題1：協(xié)議無效。根據(jù)《土地管理法》及相關政策，宅基地使用權不得向非本集體成員轉讓，尤其禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地。張某非本集體成員，其從李某處受讓已違反規(guī)定，再次轉讓給王某（城鎮(zhèn)居民）屬于“以合法形式掩蓋非法目的”，協(xié)議無效（《民法典》第153條）。問題2：王某不能取得宅基地使用權。宅基地使用權的取得需符合“一戶一宅”、本集體成員身份等法定條件，王某不具備本集體成員資格，且協(xié)議無效，故無法取得。登記機構應不予登記，理由為“申請登記的不動產(chǎn)權利不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定”（《不動產(chǎn)登記暫行條例》第22條）。案例2：甲公司以其所有的廠房（建筑面積2000㎡）設定抵押權向A銀行貸款500萬元，辦理了抵押登記。后甲公司又以該廠房為B銀行設定第二順位抵押權，貸款300萬元并登記。貸款期間，甲公司將廠房出租給丙公司，租期5年，丙公司不知情?，F(xiàn)甲公司無力清償債務，A銀行申請拍賣廠房，成交價800萬元。問題1：A銀行與B銀行的受償順序如何？問題2：丙公司的租賃權是否受抵押權影響？為什么？問題3：拍賣款應如何分配？答案：問題1：抵押權已登記，按登記先后順序清償，A銀行第一順位，B銀行第二順位（《民法典》第414條）。問題2：丙公司的租賃權不得對抗A銀行的抵押權。根據(jù)《民法典》第405條，抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，租賃關系不得對抗已登記的抵押權。A銀行抵押權先于租賃關系設立且已登記，故丙公司租賃權不得對抗A銀行，拍賣后租賃關系終止（但丙公司可向甲公司主張違約責任）。問題3：拍賣款800萬元優(yōu)先清償A銀行500萬元，剩余300萬元清償B銀行300萬元，無剩余。四、綜合應用題某小區(qū)業(yè)主反映，開發(fā)商在未告知業(yè)主的情況下，將小區(qū)內規(guī)劃的公共綠地用于建設車位并出售。業(yè)主委員會向登記機構申請查詢該綠地的權屬登記信息，并主張綠地屬于業(yè)主共有，要求撤銷車位登記。問題1：業(yè)主委員會是否有權查詢綠地權屬信息？需提交哪些材料？問題2：如何判斷小區(qū)綠地的權屬？依據(jù)哪些規(guī)定？問題3：若綠地確屬業(yè)主共有，登記機構應如何處理車位登記？答案：問題1：有權查詢。根據(jù)《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》，業(yè)主委員會作為利害關系人，可查詢與該綠地相關的不動產(chǎn)登記資料，需提交查詢申請書、業(yè)主委員會身份證明、與綠地有利害關系的證明材料（如小區(qū)規(guī)劃文件、購房合同中關于綠地共有約定等）。問題2：判斷綠地權屬需結合《民法典》第274條及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》：建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。需核查規(guī)劃文件（是否規(guī)劃為公共綠地）、土地出讓合同（綠地是否作為公共配套）、初始登記資料（綠地是否登記為開發(fā)商所有或業(yè)主共有）。若規(guī)劃為公共綠地且未明示屬于個人，則權屬歸業(yè)主共有。問題3：若綠地屬業(yè)主共有，開發(fā)商無權處分，車位登記的基礎法律關系無效。登記機構應根據(jù)業(yè)主委員會的申請或通過行政糾錯程序，撤銷車位的首次登記或轉移登記，并將綠地權屬恢復登記為業(yè)主共有（需由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主申請）。五、判斷題1.預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。（）答案：√解析：《民法典》第221條規(guī)定，預告登記后，未經(jīng)權利人同意處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。2.國家所有的自然資源，所有權可以不登記。（）答案：√解析：《民法典》第209條第2款規(guī)定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不