物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度匯編1.總則1.1制定目的為規(guī)范物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高資金使用效益，保障業(yè)主及企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合物業(yè)企業(yè)實(shí)際情況，制定本制度。1.2適用范圍本制度適用于[XX物業(yè)管理有限公司]（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“企業(yè)”）及所屬項(xiàng)目的財(cái)務(wù)活動(dòng)。1.3基本原則（1）合法性：符合國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范要求；（2）真實(shí)性：如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果；（3）權(quán)責(zé)發(fā)生制：收入與費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生期間確認(rèn)；（4）效益性：優(yōu)化資源配置，降低成本，提高效益；（5）公開(kāi)性：定期向業(yè)主公示財(cái)務(wù)信息，接受監(jiān)督。2.會(huì)計(jì)核算制度2.1核算原則（1）以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，確認(rèn)收入與費(fèi)用；（2）以實(shí)際發(fā)生的交易或事項(xiàng)為依據(jù)，保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠；（3）劃分收益性支出與資本性支出，正確計(jì)算當(dāng)期損益；（4）保持會(huì)計(jì)政策的一致性，不得隨意變更。2.2會(huì)計(jì)科目設(shè)置（1）資產(chǎn)類(lèi)：庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款（物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)）、固定資產(chǎn)（辦公設(shè)備、物業(yè)設(shè)施）等；（2）負(fù)債類(lèi)：應(yīng)付賬款（維修材料款）、預(yù)收賬款（預(yù)收物業(yè)費(fèi)）、應(yīng)付職工薪酬、專(zhuān)項(xiàng)維修資金等；（3）所有者權(quán)益類(lèi)：實(shí)收資本、盈余公積、未分配利潤(rùn)等；（4）成本類(lèi)：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（人工成本、維修材料）、其他業(yè)務(wù)成本（公共收益支出）等；（5）損益類(lèi)：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)）、其他業(yè)務(wù)收入（公共區(qū)域廣告、場(chǎng)地租賃）、管理費(fèi)用（辦公費(fèi)、差旅費(fèi)）、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。2.3會(huì)計(jì)憑證與賬簿管理（1）原始憑證：須真實(shí)、合法、完整，包括發(fā)票、收據(jù)、銀行回單等；審核流程：部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字→財(cái)務(wù)審核（真實(shí)性、合法性）→總經(jīng)理審批。（2）記賬憑證：根據(jù)審核無(wú)誤的原始憑證編制，內(nèi)容包括日期、憑證編號(hào)、摘要、科目、金額、附件張數(shù)等；記賬憑證由會(huì)計(jì)編制，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審核。（3）賬簿登記：設(shè)置總賬、明細(xì)賬、日記賬（現(xiàn)金、銀行存款）；賬簿須連續(xù)登記，不得跳頁(yè)、隔行；月末結(jié)賬后，核對(duì)總賬與明細(xì)賬余額。2.4會(huì)計(jì)檔案管理（1）檔案分類(lèi)：包括會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表、審計(jì)報(bào)告、合同等；（2）保存期限：會(huì)計(jì)憑證、賬簿保存30年，財(cái)務(wù)報(bào)表保存10年，審計(jì)報(bào)告、合同永久保存；（3）歸檔流程：每月終了，由會(huì)計(jì)整理歸檔，裝訂成冊(cè)，標(biāo)注日期、編號(hào)；檔案由專(zhuān)人保管，查閱須經(jīng)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。3.資金管理制度3.1資金預(yù)算管理（1）預(yù)算編制：每年12月，各部門(mén)提交下一年度預(yù)算草案（包括收入、成本、費(fèi)用）；財(cái)務(wù)部門(mén)匯總審核，形成預(yù)算方案，經(jīng)管理層審議、業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。（2）預(yù)算執(zhí)行：每月分析預(yù)算執(zhí)行情況，超預(yù)算支出須提交書(shū)面說(shuō)明，經(jīng)總經(jīng)理審批后方可列支；季度末向管理層匯報(bào)預(yù)算執(zhí)行情況。3.2資金收付管理（1）收款流程：物業(yè)費(fèi)：業(yè)主通過(guò)線上（微信、支付寶、銀行代扣）或線下（現(xiàn)金、支票）支付；線上收款由財(cái)務(wù)系統(tǒng)自動(dòng)對(duì)賬，線下收款由出納開(kāi)具發(fā)票并登記臺(tái)賬；會(huì)計(jì)核對(duì)收款記錄，確認(rèn)收入。公共收益：廣告、場(chǎng)地租賃收入須簽訂合同，收款后計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”，并單獨(dú)核算。（2）付款流程：日常費(fèi)用：?jiǎn)T工填寫(xiě)報(bào)銷(xiāo)單→部門(mén)負(fù)責(zé)人審核→財(cái)務(wù)審核（預(yù)算、發(fā)票）→總經(jīng)理審批→出納付款→會(huì)計(jì)入賬。大額支出（如維修工程、設(shè)備采購(gòu)）：須提交可行性報(bào)告→財(cái)務(wù)審核預(yù)算→管理層集體決策→業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)→出納付款。3.3銀行賬戶(hù)管理（1）賬戶(hù)開(kāi)立：須經(jīng)管理層審批，符合法律法規(guī)要求；不得開(kāi)立匿名或假名賬戶(hù)。（2）賬戶(hù)管理：每月核對(duì)銀行對(duì)賬單，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，確保賬實(shí)相符；印鑒由出納（財(cái)務(wù)章）、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人（法人章）分別保管，不得由一人保管全部印鑒。（3）賬戶(hù)撤銷(xiāo)：不再使用的賬戶(hù)須及時(shí)撤銷(xiāo)，清理余額，辦理銷(xiāo)戶(hù)手續(xù)。3.4現(xiàn)金管理（1）使用范圍：僅限小額報(bào)銷(xiāo)（如辦公費(fèi)、差旅費(fèi)）、臨時(shí)借款（如員工備用金）；（2）庫(kù)存限額：不超過(guò)3天的日常開(kāi)支，超額部分須存入銀行；（3）盤(pán)點(diǎn)制度：每日下班前，出納盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金，編制現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)表；財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人每周抽查一次，確?，F(xiàn)金安全。4.成本費(fèi)用管理制度4.1成本費(fèi)用分類(lèi)與核算（1）直接成本：與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的成本，如物業(yè)人員工資、維修材料、水電費(fèi)；直接計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，按服務(wù)項(xiàng)目（如住宅、商業(yè)）核算。（2）間接成本：為組織管理服務(wù)發(fā)生的成本，如辦公費(fèi)、管理人員工資；按服務(wù)面積或收入比例分配計(jì)入各服務(wù)項(xiàng)目。（3）核算方法：采用品種法，按月計(jì)算各服務(wù)項(xiàng)目的成本，編制成本明細(xì)表。4.2費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)管理（1）報(bào)銷(xiāo)范圍：符合企業(yè)規(guī)定的費(fèi)用，包括差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等；（2）報(bào)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)：差旅費(fèi)：一線城市住宿每人每天不超過(guò)[X]元，二線城市不超過(guò)[X]元；市內(nèi)交通每人每天不超過(guò)[X]元；業(yè)務(wù)招待費(fèi)：?jiǎn)未沃С霾怀^(guò)[X]元，年度總額不超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的5‰；（3）報(bào)銷(xiāo)流程：見(jiàn)本制度3.2（2）。4.3成本控制措施（1）定額管理：制定維修材料消耗定額（如每平方米每月維修材料不超過(guò)[X]元）、人工成本定額（如每萬(wàn)平方米物業(yè)人員數(shù)量）；（2）預(yù)算控制：費(fèi)用支出不得超過(guò)預(yù)算，超預(yù)算部分須經(jīng)審批；（3）考核機(jī)制：成本控制情況與部門(mén)績(jī)效掛鉤，成本降低的部門(mén)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超成本的部門(mén)扣減績(jī)效。5.收入管理制度5.1收入分類(lèi)與確認(rèn)（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：物業(yè)費(fèi)：按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)，當(dāng)月物業(yè)費(fèi)當(dāng)月確認(rèn)收入；停車(chē)費(fèi)：按實(shí)際收取的金額確認(rèn)，當(dāng)月收取的當(dāng)月確認(rèn)收入；物業(yè)維修服務(wù)收入：按提供服務(wù)的完成進(jìn)度確認(rèn)。（2）其他業(yè)務(wù)收入：公共區(qū)域廣告收入：按合同約定的期限分期確認(rèn)；場(chǎng)地租賃收入：按租賃期限分期確認(rèn)；廢品回收收入：按實(shí)際收取的金額確認(rèn)。5.2收入收取流程（1）物業(yè)費(fèi)：線上收?。簶I(yè)主通過(guò)企業(yè)微信公眾號(hào)或APP支付，財(cái)務(wù)系統(tǒng)自動(dòng)生成收款記錄，會(huì)計(jì)核對(duì)后確認(rèn)收入。線下收?。撼黾{收取現(xiàn)金或支票，開(kāi)具發(fā)票，登記《物業(yè)費(fèi)收取臺(tái)賬》，當(dāng)日將現(xiàn)金存入銀行。（2）公共收益：廣告、場(chǎng)地租賃收入：簽訂合同后，按合同約定的時(shí)間收款，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”；收款后須向業(yè)主公示。5.3公共收益管理（1）歸屬：公共收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或按業(yè)主大會(huì)決議使用；（2）使用流程：提出方案：業(yè)主委員會(huì)或企業(yè)提出公共收益使用方案；業(yè)主表決：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，投票通過(guò)使用方案；公示：使用方案及執(zhí)行情況須在小區(qū)公示欄或線上平臺(tái)公示7天；執(zhí)行：按方案使用資金，財(cái)務(wù)部門(mén)審核支付，會(huì)計(jì)入賬。（3）核算要求：公共收益單獨(dú)設(shè)置明細(xì)賬，核算收入、支出及結(jié)余；每季度向業(yè)主公示《公共收益收支表》。6.財(cái)務(wù)報(bào)告與分析制度6.1財(cái)務(wù)報(bào)告編制（1）報(bào)告種類(lèi)：月度報(bào)表：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表；季度報(bào)表：增加季度財(cái)務(wù)分析報(bào)告；年度報(bào)表：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動(dòng)表、財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)；內(nèi)部管理報(bào)表：成本費(fèi)用明細(xì)表、收入明細(xì)表、預(yù)算執(zhí)行情況表、公共收益收支表。（2）編制要求：真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)；月度報(bào)表在次月5日前完成，季度報(bào)表在次季度10日前完成，年度報(bào)表在次年3月前完成。6.2財(cái)務(wù)分析（1）分析內(nèi)容：盈利能力：毛利率（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100%、凈利率（凈利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100%）；營(yíng)運(yùn)能力：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均應(yīng)收賬款余額）、存貨周轉(zhuǎn)率（主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額）；償債能力：資產(chǎn)負(fù)債率（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100%）、流動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債）；發(fā)展能力：收入增長(zhǎng)率（本期收入-上期收入）/上期收入×100%、利潤(rùn)增長(zhǎng)率（本期利潤(rùn)-上期利潤(rùn)）/上期利潤(rùn)×100%。（2）分析流程：每月由會(huì)計(jì)編制財(cái)務(wù)分析報(bào)告，內(nèi)容包括指標(biāo)計(jì)算、趨勢(shì)分析、問(wèn)題及建議；季度末向管理層匯報(bào)，年度末向業(yè)主大會(huì)提交財(cái)務(wù)分析報(bào)告。6.3報(bào)告報(bào)送與公示（1）內(nèi)部報(bào)送：月度報(bào)表報(bào)送管理層，季度報(bào)表報(bào)送業(yè)主委員會(huì)，年度報(bào)表報(bào)送業(yè)主大會(huì)；（2）外部公示：年度財(cái)務(wù)報(bào)告（包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、公共收益收支表）須在小區(qū)公示欄或線上平臺(tái)公示15天，接受業(yè)主監(jiān)督；（3）稅務(wù)申報(bào)：每月按時(shí)申報(bào)增值稅、企業(yè)所得稅等，年度終了進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。7.內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督制度7.1內(nèi)部審計(jì)職責(zé)（1）審查財(cái)務(wù)制度執(zhí)行情況：檢查資金收付、成本費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)是否符合流程；（2）審查財(cái)務(wù)收支真實(shí)性：核實(shí)收入是否如實(shí)確認(rèn)，費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生；（3）審查預(yù)算執(zhí)行情況：分析預(yù)算與實(shí)際差異，評(píng)價(jià)預(yù)算執(zhí)行效果；（4）審查資產(chǎn)安全：檢查固定資產(chǎn)、存貨是否登記入賬，是否定期盤(pán)點(diǎn)。7.2審計(jì)流程（1）制定計(jì)劃：每年年初制定年度審計(jì)計(jì)劃，明確審計(jì)范圍、內(nèi)容、時(shí)間；（2）實(shí)施審計(jì)：查閱會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表，訪談相關(guān)人員，實(shí)地檢查資產(chǎn)；（3）出具報(bào)告：編制審計(jì)報(bào)告，包括審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、整改建議；（4）跟蹤整改：檢查被審計(jì)部門(mén)的整改情況，確保問(wèn)題得到解決。7.3外部監(jiān)督配合（1）業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)查閱財(cái)務(wù)報(bào)告，對(duì)財(cái)務(wù)問(wèn)題提出質(zhì)疑；企業(yè)須在10日內(nèi)予以答復(fù)；（2）監(jiān)事會(huì)監(jiān)督：監(jiān)事會(huì)有權(quán)檢查財(cái)務(wù)工作，要求財(cái)務(wù)人員提供有關(guān)資料；（3）稅務(wù)監(jiān)督：如實(shí)申報(bào)納稅，配合稅務(wù)部門(mén)檢查；（4）政府監(jiān)督：配合審計(jì)部門(mén)、物業(yè)管理主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。8.財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé)8.1財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人（1）全面負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作，制定財(cái)務(wù)制度，審核財(cái)務(wù)報(bào)表；（2）參與企業(yè)決策，審批預(yù)算、大額支出；（3）協(xié)調(diào)與業(yè)主大會(huì)、監(jiān)事會(huì)的關(guān)系；（4）監(jiān)督財(cái)務(wù)人員履行職責(zé)，確保財(cái)務(wù)工作規(guī)范。8.2會(huì)計(jì)（1）負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)核算，編制記賬憑證、賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表；（2）進(jìn)行成本核算，計(jì)算各服務(wù)項(xiàng)目成本；（3）辦理稅務(wù)申報(bào)，繳納稅款；（4）編制財(cái)務(wù)分析報(bào)告，提供決策支持。8.3出納（1）負(fù)責(zé)資金收付，收取物業(yè)費(fèi)、支付費(fèi)用；（2）管理現(xiàn)金、銀行賬戶(hù)，編制現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)表、銀行存款余額調(diào)節(jié)表；（3）保管發(fā)票、支票等票據(jù)，登記